Cornucopia?

Aktuellt

Safaris integritetsskydd hindrar kommentarer på bloggen - bugg när du försöker stänga av

Det är nu utrett varför det inte går att kommentera på bloggen för en del användare av Apples Safari-webläsare. Apples (förvisso Open Source...

2013-07-19 13:42

Cornucopias hyresfastighetsprisindex Sverige

Dags att presentera ett rikstäckande prisindex för hyreshus, Cornucopias hyresfastighetsprisindex Sverige.

Prisindex för hyresfastigheter i riket har sedan toppen tredje kvartalet 2012 fallit med 3.86%, från 286.43 till 275.35. På ett år har index säsongsjusterat dock stigit 4.19%, från 264.28 till 275.35.

Den säsonsjusterade årstrenden, i form av ett glidande fyrakvartals medelvärde är fortfarande stigande och på en ny rekordnivå om 279.31, eller upp 3.52% på ett år. Glidande medelvärde är upp 1.29% från förra toppen 2011.

Utvecklingen av index har dock varit allt mindre stabilt och har inklusive den akuta finanskrisen 2008 - 2009 fallit två gånger de senaste fem åren, mot tidigare stabila uppgång sedan 1995. Det ena fallet inträffade föga överraskande samtidigt som bostadspriserna generellt föll, både för lägenheter och småhus, under 2011.

Om inte priserna repar sig de kommande kvartalen kommer trenden vända ner igen.

Metodik
Indexet är baserat på data från SCB, där K/T-tal, köpeskilling dividerat med taxeringsvärde, har räknats om och kedjats ihop med hjälp av fastighetstaxeringarna 1999-2000, 2003 - 2004, 2006 - 2007 samt ett antaget omräkningstal om 1.20 för taxeringen 2009 - 2010. Detta sista omräkningstal redovisas av någon anledning inte av SCB, och absoluta siffror för 2010 och senare är preliminära, även om den relativa utvecklingen sedan första kvartalet 2010 kan anses vara korrekt.

1.20 sattes som omräkningstal, då det innebar att första kvartalet 2010 visade nästan samma index som sista kvartalet 2009. K4 - K1 visar dock generellt upp en prisuppgång i historiken, så kanske ska omräknignstalet läggas högre. Dock är trenden i historiken positiv, medan den sedan 2008 börjat svaja, så i väntan på officiellt omräkningstal används 1.20. 

Index har sedan normerats till att första kvartalet 1994 sättas till 100.

Det går på grund av stor spridning i priser på hyresfastigheter, och lägre volymer än för villor, inte att använda medelpriser för ett hyresprisindex. Enskilda kvartal drar större fastighetsaffärer upp medelpriserna, men verkar inte påverka K/T-index speciellt mycket.

Diskussion
90-talskrisen och tillhörande bank- och finanskris handlade mycket om kommersiella fastigheter, där man i sviterna av novemberrevolutionen 1985 blåst upp en fastighetsbubbla, ofta hos mindre privatägda fastighetsbolag. Jag har fått intressanta indikationer från olika håll kring svenska hyresfastigheter, och det kan därför vara intressant att följa prisutvecklingen.

Nästa indexuppdatering bör ske mot slutet av augusti eller i början av september.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

14 kommentarer:

  1. kanske en dum fråga men då är även hyresfastigheter är i en bubbla?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Självklart hänger det ihop. Dock lär bubblan för hyresfastigheter i grunden vara mindre till följd av den socialistiska hyresreglering baserat på bruksvärde som vi har i Sverige.

      Realt är dessa fastigheter undervärderade om man betänker på den underliggande om man betänker potentialen den dag EU säger åt Borg och Reinfeldt att det är dags att släppa på bruksvärdesprincipen och EU-anpassa sig lite.

      Radera
    2. Gick väl snabbt där och korrläste inte. Nytt försök:

      Självklart hänger det ihop. Dock lär bubblan för hyresfastigheter i grunden vara mindre till följd av den socialistiska hyresreglering baserat på bruksvärde som vi har i Sverige.

      Realt är dessa fastigheter undervärderade om man betänker den underliggande potentialen de har till värdeökning den dag EU säger åt Borg och Reinfeldt att det är dags att släppa på bruksvärdesprincipen och EU-anpassa sig lite.

      Radera
    3. ALI B, ja och nej. Släpper man hyresregleringen så är det nog ingen bubbla, när man kan höja hyrorna bäst man vill. Annars, ja.

      Radera
    4. Det intressanta för att avgöra detta borde ju vara att se till fastighetspriset i förhållande till hyresintäkterna - blir detta för högt så är det ju ganska tydligt att köparna förväntar sig kunna tjäna penger på annat än hyresintäkter (på dagens nivå).

      Dock kan det ju vara svårt att få uppgifter på hyresintäkter på de enskilda fastigheterna. Dessutom finns det väl fastigheter som inhyser företag som hyresgäster och där gäller väl inte hyresregleringen.

      Radera
  2. Lite OT, men fick just ett tiggarmail från den lokala mäklarfirman i mailboxen jag tyckte var lite skoj:

    "Subject: Högtryck!

    Body: Det säljs bostäder som aldrig förr, ett gyllene tillfälle för dig som funderar på att sälja. Bjud hem oss du med, givetvis förbinder du dig inte för någonting, bara gläntar på dörren till en riktigt bra bostadsaffär.

    Bjuder du hem oss nu tar vi förutom vår kunskap även med oss den Marimekko-skålen från Iittala (värde 299:-)."

    Låter som en halvsunkigt "högtryck" på bostadsmarknaden i Malmö om det nu är så att mäklarfirmorna inte bara "värderar er lägenhet helt gratis" utan nu också måste ha med sig presenter i desperation av att få in något nytt att kränga! :=)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Oh, en Marikekkoskål från Ittala för 299.-. Wow, måste genast bjuda hem mäklare.

      Radera
    2. Jomen det vore väl kul att lura en stackars mäklare från malmö upp till sätilla(?) för att värdera en bostad som inte är till salu. Ännu roligare vore det ifall man satt på en fastighet som inte inrymmer en bostad eller som av någon annan anledning är uppenbart ointressant för mäklarfirman.

      Radera
  3. Ligger vi inte redan på marknadshyror vad gäller lägenheter? De som ännu har moderata hyror är orenoverade miljonprogramskåkar, som numera mest hyrs ut på korttidskontrakt via bostadsförmedlingen dvs synomymt med rivningskontrakt för några decennier sedan. En nybyggd 2-3 i Stockholm går på cirka 12000 i månaden. Det är inte speciellt många som visar intresse. Går verkligen hyrorna att höja mer? Det är klart att folk kan förstås tränga ihop sig som i gamla Sovjet med hela släkten i samma holk. Eller också blir det trailerparkeringar för "the little people". Tror att det återkommande snacket om hyresregleringens avskaffande bygger på lösan sand.
    Moventia

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag antar att du syftar på stockholm då - i andra delar av landet så ligger inte hyran på nya lägenheten sådär värst mycket högre.

      Man kanske också skall titta på hur man hyr det - det är ju bara förstahands-kontraktet som hyresregleringen tar sikte på (går det att komma över ett förstahandskontrakt på ett drägligt boende öht i stockholm?). När man hyr i andra hand så gäller däremot marknadshyra.

      Å andra sidan om hyrorna stiger så är det helt förväntat att hyreshusen stiger i värde - därför vore det just intressant ifall man hade statistik över fastighetspris i förhållande till hyresintäkter.

      Radera
  4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  5. En stor del av överlåtelserna av flerbostadshus sker genom paketerade försäljningar där fastigheten läggs i ett aktiebolag och där själva fastighetsöverlåtelsen sker till bokfört värde vilket understiger marknadsvärdet. Det gör att SCB:s siffror inte är tillförlitliga tyvärr. Bubblan är antagligen större när det gäller butiksfastigheter än bostäder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Pafast

      I sådana fall görs ingen egentlig överlåtelse av fastigheten - det som överlåts är en fastighet (bortsett från när fastigheten stoppas in i bolaget). En anledning till att man gör så är ju för att slippa stämpelskatten.

      Någon statistik för aktieförsäljningar utanför börsen är nog tämligen svår att få tag på (dessutom försvåras det av att det kan ligga andra tillgångar i bolaget).

      Radera
  6. Cornu: Du som är så bra på bostadsstatistik! Det skulle vara intressant med statistik på priser för att bygga nya hus i Sverige för en längre tid tillbaka. Särskilt med tanke på dina tidigare artiklar om att byggpriserna i Sverige är mycket högre än många andra länder.
    Korrelerar prisutvecklingen mest med inflationen eller med bopriserna?
    Och finns det nån möjlig trend framåt man kan prediktera i statistiken?

    Jag kan inte hitta nåt gammalt inlägg om detta i ditt arkiv men skulle du redan ha publicerat denna statistik vore en länk kanon.


    Mvh Lasse

    SvaraRadera