Cornucopia?

2013-06-23 15:03

Börsen och bostadspriserna - dags för fallande bostadspriser?

Detta är en uppföljning på ett blogginlägg från 2011, där det konstaterades att de svenska bostadsprisernas rörelser någorlunda följer börsindexet OMXS30. Hur har det sett ut sedan dess och innebär den massiva och generella utförsäljningen av alla tillgångar globalt just nu, inklusive börsen att svenska bostäder är helt unika eller att nedgången startar nu i juni - augusti?


Naturligtvis innebär detta en mer eller mindre extrem curve-fitting eller teknisk analys och den BLT som sitter fullbelånad i sin bostad och drömmer om evigt stigande bostadspriser kan förstås bortse från allt i detta inlägg och låna lite mer pengar istället.

Först en graf. Röd linje är OMXS30, candlesticks i rött och grönt är Valueguards kvalitetsjusterade bostadsprisindex för mellanstora eller stora svenska kommuner (tänk Borås, Uppsala, Linköping, Västerås, Växjö, Halmstad, Stockholm, Göteborg, Malmö etc - kommuner med under säg 80 000 invånare är antagligen inte med, dvs stora delar av riket). Svarta raka linjer visar förenklat rörelser på börs och bostadsmarknad.
Som vi ser har rörelserna, med någon eller några månaders fördröjning följt varandra mycket väl fram till åtminstone 2012. Naturligtvis har jag bara ritat in de rörelser som matchar varandra någorlunda tydligt.

Man kan konstatera att bostadsprisindex inte har följt med börsen ned den senaste månaden. Fördröjningen har tidigare varit 0-3 månader, så fortsätter detta stämma, och börsen inte snabbt återhämtar sig, så kommer bostadspriserna återigen falla med start någon gång juni - augusti, möjligen september.

Som vanligt är detta inte en prognos och ett tvärsäkert uttalande om framtiden, utan detta är bara curve-fitting och ett diskussionsunderlag. Naturligtvis är det annorlunda nu och svenskarna påverkas inte alls av börsens utveckling eller den sjukdom som börserns rörelser är symptom på. Naturligtvis påverkas inte svenskarna heller av att marknaderna även flyr obligationsmarknaderna med stigande marknadsräntor som resultat osv. Seså, gå och låna pengar nu.

Men den som har ett öppet sinne kan fundera vidare. Både börs och bostadspriser har varit på de högsta nivåerna sedan 2007 och börsen har vänt ner. Är det verkligen annorlunda den här gången och bostadspriserna ska fortsätta upp, UPP, UPP!, trots att börsen faller?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

33 kommentarer:

  1. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

      Radera
    2. Nyanlända MENA-flyktingar, kända för sina miljonskulder...

      Radera
    3. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

      Radera
    4. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

      Radera
    5. Det här blogginlägget handlar om börsen och bostadspriserna.

      Folkhemsfundamentalistiska underbegåvningar kapar förstås tråden. Bara för att sätta ner foten raderar jag alla de kommentarerna för jag är trött på muppar.

      Radera
    6. Det är lugnt, kan inte gruelse skylla på hudfärgshandikappade kan han alltid skylla på EU istället.

      Radera
    7. "Och vad spelar det för roll om det är dem som lånar eller inte?"

      Hej, jag är finansiellt underbegåvad och förstår inte ett skvatt om krediters betydelse för skapandet av bubblor, särskilt på bostadsmarknaden. Ja, vad skulle bankkrediter ha för betydelse för bostadspriserna? Jag menar, bostäder köps ju för surt förvärvade pengar man har sparat ihop.

      Och alla vet ju att det är BRIST som skapar bubblor. Ta till exempel tulipanbubblan i Holland, hade man bara odlat mer av vissa utvalda sorter så hade ju den aldrig uppstått.

      Vissa borde ägna sig åt att kommentera på Aftonbladet.

      Radera
    8. ”Som vanligt är detta inte en prognos och ett tvärsäkert uttalande om framtiden, utan detta är bara curve-fitting och ett diskussionsunderlag.”


      ”Men den som har ett öppet sinne kan fundera vidare.”

      Mea culpa!
      Har kapitalt missuppfattat andemeningen i ovanstående citat. Får skylla på min underbegåvning! Det har gått upp för mig att i den cornucopianska världsbilden råder uppenbarligen kausalitet mellan börsindex och bostadspriserna (såsom de redovisas av Valueguard), samt att det är tabu att diskutera bostadspriser utifrån utbud-efterfråge-modellen.

      Radera
    9. @Överlevare

      Om du menar att det är brist som är av betydelse så bör du inte underskatta betydelsen av överskott (ingen av dessa kan existera enskilt utan en brist av något innebär ju överskott av något annat). Man kan då inte bortse från tillgången på pengar när det gäller bubblor eller prisbildning överlag.

      Det intressanta här är i vems händer pengarna som centralbankerna pumpar in hamnar och i vems händer pengarna som bankerna pumpar in hamnar. Som graferna visar så sker ju prisuppgångar i tillgångslag som dessa investerar i - det finns mer pengar som skall investeras, men mängden av investeringsobjekt ökar inte, därför kan man se det som att det uppstått en bristsituation (och en överskottsituation).

      Märk också hur ett uttalande från Ben om att det inte skall pumpas ut lika mycket pengar från centralbanken ger att tillgångsslagen som banker investerar i faller - nu kan man uttrycka det som att det kommer att bli brist på pengar (relativt sett), bland tillgångsslagen finns också bankutlåning vilket leder till minskat med pengar på bostadsmarknaden.

      Radera
    10. Överlevare,

      Du bevisar än en gång att du inte fattar ett jota. Börjar jämföra en tulpanbubbla och "bostadsbubblan" i Sverige, pust... då kanske man inte ska skriva någonting alls, någonstans, om något - överhuvudtaget.

      Tror man dessutom inte att tillgång och efterfrågan påverkar priset så känns det helt meningslöst att ha någon som helst vidare diskussion.

      Det fungerar bara i Cornu's värld; sånt som inte passar in i världsbilden kan ignoreras och annat extrapoleras oändligt.

      Radera
    11. Skulle vara intressant att se en uppdaterad version av den här korrelationen nu 2015... priserna på marknaden har ännu ökat mer än 2013

      Radera
  2. För er som även måste koppla invandring till börsen, så finns avpixlat mfl sajter där allt handlar om invandring.

    Här diskuterar vi börs och bostadsmarknad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan du räkna ut korrelationen mellan börsen och bostadspriserna? kan ju vara en intressant vinkling

      Radera
    2. En annan intressant faktor skulle vara tidsförskjutningsaspekten, dvs hur många månader efter ligger aktiemarknaden/bostadsmarknaden.

      Radera
  3. Klart att det har ett samband, stiger börsen så har man råd med en dyrare bostad. Stiger bostaden så kan man låna till att köpa fler aktier osv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst är det så. Har hört så många gånger att "varför skall man amortera och bara spara bankräntan när man istället kan placera pengar på börsen och tjäna 10% per år istället?"

      ...som om risknivån vore särskilt jämförbar.

      Kommer bara att göra smällen större när den väl kommer. Börsen är lite som en extra dynamit-kubbe som drar till när belånade aktiekonton skall tvångsförsäljas.

      Radera
    2. På tal om extra triggers för en bostads/aktiekrasch:

      http://www.di.se/artiklar/2013/6/23/stark-krona-ger-rusning-efter-resor/

      "Jämfört med samma tid förra året har vi en total uppgång av bokningarna för juni, juli och augusti med 33 procent", säger Martin Durnik, marknads- och kommunikationschef på Ticket.

      33% låter sjukt mycket om man betänker hur fint väder vi trots allt haft i landet så här långt den här sommaren.

      Hur många tror ni köper dessa resor genom att använda sina bostäder som bankomater på bekostnad av amortering?

      Radera
    3. @klarsynt

      Har svårt att tänka mig att folk utökar lånet på bostaden för en resa, däremot att de tar det som ett privatlån genom reseföretaget..

      Radera
  4. Jag hoppas verkligen du har rätt nu att vi kan få se lite mer humana priser dom kommande åren.

    Gjorde en egen beräkning på att amortera av ett lån på en lgh i Sthlms innerstad. I USA är maxtiden för amortering 30 år (väl?) så jag räknade på 30 år för mitt eventuella lån oxå.

    Pris 3 300 000 Kr
    Handpenning 500 000 Kr
    Lån 2 800 000 Kr
    Månadsavgift i förening 2000 Kr
    Ränta tog jag 10 år hos SBAB 3,78 %

    Månadskostnad 10 000 Kr (ränta & avgift bara)
    Amortering 30 år 7900 Kr

    Så total kostnad om man ska gå efter "utlandsregler" med 30-årig amorteringsplan blir alltså drygt 18 000 Kr i månaden!! Är det en av anledningen till att priserna är så höga i Sverige? För att vi inte har något konkret amorteringskrav. Folk känner sig duktiga när dom amorterar 1000 kr/mån men då kan man ju lika gärna låta bli när man har lån på flera miljoner?!

    Hur som helst hoppas du får rätt nu Cornu för jag spar pengar som en dåre och vill om ett par år handla mig en fin barre centralt ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu är ju iofs amortering en form av sparande och ingen kostnad..

      Men klandrar dig inte: I det samhälle vi har idag där folk på fullt allvar ifrågasätter varför man öht bör amortera så kan det vara värt att påpeka.

      Radera
    2. @meoffshore: 18 tusen i månaden är väl inte mycket. För 3,3 miljoner får du ju en lägenhet stor nog för två personer. 9 tusen var för boende är inte mer än vad en ny hyresrätt kostar.

      @klarsynth: Det är för när man säljer bostaden som amorteringarna manifesteras som ett sparande eller som en kostnad. Om du inte säljer bostaden, finns inga sparade pengar att ta av. Om priset sjunkit vid försäljningen, är det heller inte mycket till sparande. Det är bara om priset stigit eller varit oförändrat som det realiseras några pengar vid försäljning. Därmed är jag inte emot amorteringar, tvärtom, men det är vilseledande att kalla det för sparande.

      Radera
    3. Måste påpeka att 3,78 är en väldigt låg bolåneränta, iaf vad jag kan påminna mig. I min ungdom låg räntor på ca 10% och även mer, men då hänger ju inflationen med och äter upp lånet på ett annat sätt.


      Det här med priser med. På ett 30årigt plan måste ju både lägenheten och läget påverkas. Alltså, lägenheten är med största sannolikhet faktiskt mindre värd än vad du köpte den för, inflationen borträknad. I motsats emot vad alla verkar tro så åldras även hus. Speciellt hus byggda med dagens virke och metoder.

      Radera
    4. @John-magic,

      Prova applicera samma resonemang på sparande på exvis en aktiefond. "Det är inget sparande för om aktiefonden går ner finns inga sparade pengar att ta av". Blablabla.

      Med det resonemanget du kör med är inget alls sparande för alla former av sparande innebär en risk (hög eller låg) att det du sparar ej kan realiseras. Gäller även pengar på ett bankkonto även om den risken så klart är lägre än exvis en aktiefond. Men att den finns där: Tveklöst. Kolla vad som hände på Cypern.

      Radera
    5. Jag tror dock inte att ett högräntescenario och ett "hög"-amorteringsscenario kommer att sammanfalla. När bostadsbubblan väl spricker så kommer efterfrågan på pengar minimeras och alla nyliberala ekonomiska modeller få spatt och säga att räntan helst ska vara negativ.
      Om det införs amorteringskrav på befintliga lån så kan du därför kallt räkna med max 2% ränta under den säg 30-åriga amorteringstiden.
      Jämför med tex Danmark.

      en kan man inte jämföra USA:s bomarknad med Sveriges, då man i USA har principen att bostaden är pant för ett bostadslån, medans man i Sverige har principen att en persons inkomst är pant för bolånet.

      Radera
    6. @klarsynth,

      Att köpa aktiefonder för lånade pengar och sedan betala av det lånet skulle jag inte heller vilja kalla för sparande. Ordet spekulation ligger närmare till hands.

      Men det är så klart en definitionsfråga. Om man vill kan man ju kalla allt som ökar eget kapital för sparande.

      Radera
    7. 18 000, nu inte dyrt för boende.

      Det är vad en undersköterska med tjänar om hon får inte lite OB, alltså en nettomånadslön för vissa.

      Radera
    8. Nu är ju detta helt anekdotiskt. Men när jag pratar med folk som köpt eller skall köpa boende så räknar de bara på de kostnader de kommer få, i form av direkta kostnader. De som skall köpa hus funderar i ytterst få fall på att lägga undan för underhåll o.s.v.

      Generellt så verkar den stora mängden kolla vad de tjänar, och om de har råd att bära direkta kostnader. En vän sa till och med så här, jag bodde i hyres för x kr i månaden, nu med avgift och ränta så kostar det y kr i månaden. Så jag tjänar z kr i månaden på att köpa lägenhet. En annan vän som fick ta toplån då han inte hade till hela insatsen räknade sin förmåga efter den kostnaden och inget annat.

      Lånet, eventuell amortering, eventuella förluster i värde, underhåll, höjda räntor o.s.v. inget är med i beräkningen. Endast nuvarande betalningsförmåga kontra direkta kostnader. Och ser man bostadsmarknaden så, är det inte konstigt att vi har de priser vi har med nuvarande regler.

      Jag tror helt klart att anledningen till priserna i Sverige har att göra med ränteavdrag, långvarig låg ränta samt att det saknas formella amorteringskrav. Det som kan påverka priset ner nu är räntor som går upp, ändrade regler för ränteavdrag eller amorteringskrav eller ökande arbetslöshet i den gruppen som köper lägenhet och hus.

      Och eftersom det är smärtsamt att ta en förlust så krävs det en större ändring i ovanstående för att det skall ge effekt. Troligen är vi dock redan inne i ”smärt” fasen då priserna legat stilla eller sakta gått ner ett tag, samt att tiden ett objekt ligger ute innan det blir sålt har ökat en del.

      Radera
  5. Korrelationen mellan bostadspriser (småhus hela landet) och penningmängden (M3) med ett års fördröjning är 0.99, alltså dom följer varandra nästan exakt. Detta eftersom cirka halva penningmängden är just bostadsobligationer som är goda till 100% som säkerhet i Riksbanken (och ECB) för att låna svenska kronor.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, du har satt fingret på kausaliteten. Penningmängdtillväxt (dvs inflation) ökar priserna på bostäder och aktier (nominellt).

      Börsen bestäms inte enbart av den svenska penningmängden, utan även av kronkurs och andra länders penningmängdsökningar. Men då alla länder kör med samma nyliberala ekonomiska modeller så hänger allt ihop ganska väl.

      Radera
    2. Och du har fått kausaliteten om bakfoten. Det är inte inflationen som ger ökade priser på bostäder, det är de ökande priserna som ger inflation.

      Anledningen till att det finns en kausalitet är att pengarna kommer i cirkulation genom bostadslånen. Det är inte nycirkulerade pengar som möjliggör större och större lån, det är tvärtom.

      Radera
    3. @Överlevare

      Det är lite beroende på hur och när man räknar pengarna. Bud på en bostad ges ju bara utifrån den tillgång till krediter och pengar man har eller rättare sagt vilken köpkraft man har. Skall man räkna pengarna som skapade när man har ett löfte om att få låna eller skall man räkna dem från den tidpunkten som lånet verkligen tagits? Frågan avgör vilket som föregår det andra, men det sätter fingret på hur förväntade framtida händelser (förväntningarna beror dock på tidigare händelser) kan vara orsak till det som händer.

      Radera
  6. Jag har föreslagit att du skall föreläsa om tradingstrategier för newbies (då menar jag inte bara TA utan sprida riskerna). "Vissa" har ju gjort mycket korkade affärer som du fått nys om och som aldrig hade gjorts om man läst denna blogg 2008 (fast den fanns väl inte då).

    Föreslå en grillkväll på Svergies bästa badstrand och deligera ansvarsuppgifterna till deltagarna, skulle kunna vara trevligt.

    //Bo Bubbla

    SvaraRadera