Cornucopia?

Aktuellt

Valueguard: Näst sämsta januari någonsin för lägenhetspriserna

Lägenhetspriserna i Sverige steg med +1.78% i januari enligt Valueguard. Januari är normalt årets bästa månad, och siffran för januari 2020 ...

2012-08-28 16:41

Varning för dåliga nybyggen

Brukar inte uppmärksamma något hos Bonniers svar på Aftonbladet, blaskan Dagens Industri, men gör ett undantag idag. Det handlar om Byggnadsvårdsföreningen som skriver om varför dagens nybyggen är så undermåliga och antagligen har en väldigt kort livslängd.
Något år gammalt fuskbygge
på Eriksberg/Göteborg, där
hela fasaden redan byts.
Här hade föreningen alltså tur,
som upptäckte problemen medan
det fortfarande fanns garanti.

Det handlar inte bara om enstegstätade fasader, som jag skrivit om tidigare, och är en katastrof för 10 000-tals ägare av nyfunkisvillor. Kom ihåg att det än så länge är de som haft tur som upptäckt problemen med sina nya fina ljusa och fräscha bostäder. Byggfuskgarantin gäller ju fortfarande. Framöver kommer tvärt om i princip alla enstegstätade fasader förr eller senare få problem med inläckning, röta och mögel och medföljande totalrenovering av huset. Det räcker med de sprickor som bildas av en hand mot väggen eller en sparkad fotboll, så sitter man till slut med ett ruttnande mögelhus, där stommen behöver bytas inom några år.

Problemen är större än så. Hela bostadsområden har redan fått byggas om (Hammarby Sjöstad?). Återigen har villaägare och bostadsrättsföreningar haft tur, då de skyddats av garantier. Men när man passerar garantitiden så kommer det bli surt för en och annan bostadsrättsklubbmedlem när föreningen måste dubbla sina lån för att reparera, eller för villaägaren som missat att amortera i den takt som huset "dör".

Vi har skämtat om sk McMansions i USA med en förväntad livslängd på 20 - 30 år, men många av dagens nybyggda villor kan komma att behöva totalrenoveras, inklusive stommen, inom 20 - 30 år. Har man inte amorterat ner sin skuld kan det bli mycket surt (ibland bokstavligen) framöver, när man behöver "köpa sitt hus igen". Branschens egna beräkningar på modulbyggda villor är 50 års livslängd, men de förutsätter alltså att allt görs perfekt och ingen slarvar. Kom ihåg att hantverkskicklighet och personligt ansvar eller yrkesstolthet är allt ovanligare i spåren av bostadsbubblans fartblindhet. Det är inte bara livslånga skulder som är resultatet av en bostadsbubbla, utan till alla pengar och bubblor dras lycksökare, bedragare och fuskare likt nattinsekter till ljuset.

Det finns dock fortfarande skickliga och yrkesstolta hantverkare som aldrig skulle ta några genvägar. 

Har man använt dem har man haft tur.

I media drar hetsen igång mot bankerna igen, då folk är sura över de frivilligt ingångna avtal de skrivit på. Men ingen form av lägre räntor kommer rädda dem från fuskbyggena. Populistiska politiker likt Reinfeldt (var är Borg?) må jaga röster på att skälla på banker, men det kommer inte göra några fuskbyggen bra. Men visst, när man måste låna någon miljon till om några år för att totalrenovera, så är ju lägre räntor lite plåster på såren.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

36 kommentarer:

  1. Svar
    1. Vi bygger tydligen både dyrt och dåligt. Tur att vi bygger så lite nytt då!
      Kan det vara så att marknaden för befintliga fastigheter sätter press på nybyggen så de inte kan konkurrera i vare sig pris eller kvalitet.

      Radera
    2. girighet och vinstmaximering är det något du känner till?

      Radera
  2. opportunister som utnyttjar obildade gästarbetare eller ungdomar utan fackmannakunskaper.
    Mycket pengar hamnar i få fickor och det tas genvägar för att fylla arbetarnas löner.

    SvaraRadera
  3. Hej!

    Jag kommer mest troligt köpa ett hus under det närmsta halvåret och vill gärna lära mig mer vad man ska titta på. Är det någon som sitter på eventuella rekommendationer på bra böcker/sidor etc.?

    Tack på förhand

    SvaraRadera
    Svar
    1. Gå och fråga på flashback.

      Radera
    2. En början är att kalkylera från det som sagts - en byggnad har förväntad livslängd på 50år. Att då räkna med att man skall amortera på 170år eller inte alls är ganska obegåvat. Börjar du i den änden så är dina kalkyler betydligt närmare verkligheten håller kåken bara i 40år så har du bara räknat fel på 10år istf 130år.

      En sak att tänka på är i en bostadsrätt är det visserligen BRFen som ansvarar för fastighetens skick, men det är medlemmarna som får betala. Det är alltså relevant att se till riskerna som BRFen tar (eftersom kostnaderna för dessa på ett eller annat sätt vältras över på medlemmarna).

      Radera
  4. Det är fantastiskt att folk resonerar som om hus har evigt liv när de lägger miljoner på lägenheter och villor. Det måste finnas en del hus i Stockholms innerstad som är riktigt dåligt byggda och skulle behöva rivas ganska snart, men är det någon som bryr sig om sådant när de bjuder på lägenheter? Även de allra mest dödsdömda husen i Stockholms innerstad har väl ett kvadratmeterpris på 50.000 kr, skulle jag tro. Fanns det ett dödsdömt hus på Strandvägen med utsikt över vattnet så skulle folk sannolikt betala 100.000-120.000 kr/kvm för skiten. Skit samma att allt snart måste rivas. Vem bryr sig om sånt?

    Man verkar förutsätta att det går att förlänga livet på alla hus oavsett hur dåligt byggda de är. Men någon gång måste väl skitbyggena bli definitivt färdiga för rivning hur mycket man än anstränger sig för att hålla dem uppe?

    Många gamla hus i Stockholms innerstad är säkert så usla ur många synvinklar, exempelvis ur energisynvinkel, att de borde rivas. Man kan ju knappast heller lägga på nya väl värmeisolerade fasader på gamla kulturhus. Men många usla hus kommer stå i århundraden, verkar det, för att de ser fina ut och för att folk som har köpt bostäder i dem inte har råd med några nybyggen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om man exempelvis jämför med broar så finns det oftast ingen som fantiserar om att de skall stå hur länge som helst. Ofta verkar 50 år ses som en okej livslängd på broar. Ändå är broar väldigt enkla konstruktioner jämfört med bostäder. De behöver ingen uppvärmning, inga ventilationssystem, ingen värmeisolering, inget vatten, inget avlopp, inga hissar, inga dörrar, inga fönster och knappt ens någon elektricitet. Ändå räknar man kallt med att de inte kommer stå i hundra år. Varför ser man på ett helt annat sätt på hus?

      Radera
    2. Trams, det är knappast i Stockholms innerstad problemen finns, större delen av husen där (borträknat miljonprogramshus såklart) är rejäla stenhus som stått där i 100 år (i Gamla stan så rör det sig om hundratals år) och kommer stå där i 100-tals år till. Strandvägen är 100 % stenhus, exklusivt byggda (på riktigt alltså, inget mäklarsnack) på den tiden byggaren snudd fick sätta livet till om han byggde nåt som inte höll vad det lovade... ...Jämför det med idag då "spekulanter" köper nybyggen av företag som knappt är registerade hos bolagsverket.

      Radera
    3. Det finns väldigt mycket hus även i Stockholms innerstad som är byggda efter 1945. Det vore illa om de är långt mycket mindre hållbara än husen i Gamla Stan.

      Möjligen är det värmeisoleringen som ställer till mycket av problemen med moderna hus. Men att ha dålig värmeisolering är ingen hit om effekterna av peak oil mm snart blir högst kännbara.

      Att broar inte håller så länge beror väl förmodligen på tunga laster, stötar och vibrationer mm, men hus är knappast helt befriade från sådant.

      Radera
    4. Det är ju lätt att se att alla betongkonstruktioner vittrar sönder med tiden och hittills har man varit mycket dåliga på att reparera sådant. Såg för ett tag sedan en artikel om någon ny metod att reparera sprickor i betong som verkade lovande. Såvitt jag minns skulle man använda mikroorganismer. Men utan sådana tekniska framsteg så förefaller alla betongkonstruktioner väldigt dömda.

      Radera
    5. Det lär finnas en byggnadsingenjör på den här bloggen. Men han verkar lite blyg. I bästa fall filar han på ett tungt inlägg till i ämnet. Men det vete Fn

      Radera
    6. Att husen i Gamla Stan ska stå i hundratals år till är inte helt säkert. Titta på dokumentären "En kluven stad", husen håller på att vibrera och vittra sönder underifrån.

      Radera
  5. De som bor i Stockholm i nybyggda funkishus som ruttnar upp är ju tack och lov skyddade av den värdeuppgång som tomten ger. Man måste förstå värdet av Tomten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tomten? Jag har hört att han inte finns...

      Men det verkar finnas många som tror på honom.

      Radera
    2. Ha tillförsikt.
      Tomten kommer till deras räddning ;)

      Radera
    3. De flesta tomter för flerbostadshus i Stockholm, inklusive de i Hammarby Sjöstad, ägs av Stockholms Stad och upplåtes med tomträtt. Många bostadsrättsinnehavare tror att de äger någonting materiellt, så är icke fallet. Det de köper är ett medlemskap i föreningen som äger själva huset, inget annat. Många bostadsrättsföreningar har inte kunskapen om hur de skall förvalta husen så värdet bevaras. Ett "gediget stenhus" där det under många år små mängder vatten läckt ut i bjälklagen kan bli så förstört att knappt fasaden går att rädda. I hus med enstegstätade putsfasader på träregelväggar kan det vara tvärtom, alltså att fasaden går åt h...e men själva betongstommen går att återanvända.

      Radera
    4. De flesta tomter för flerbostadshus i Stockholm, inklusive de i Hammarby Sjöstad, ägs av Stockholms Stad och upplåtes med tomträtt. Många bostadsrättsinnehavare tror att de äger någonting materiellt, så är icke fallet. Det de köper är ett medlemskap i föreningen som äger själva huset, inget annat. Många bostadsrättsföreningar har inte kunskapen om hur de skall förvalta husen så värdet bevaras. Ett "gediget stenhus" där det under många år små mängder vatten läckt ut i bjälklagen kan bli så förstört att knappt fasaden går att rädda. I hus med enstegstätade putsfasader på träregelväggar kan det vara tvärtom, alltså att fasaden går åt h...e men själva betongstommen går att återanvända.

      Radera
  6. När började man med plast i fasaden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Beror på om du menar diffusionsspärren, den kom väl på 70-talet, eller om du menar cellplastisolering som nog är lite modernare.

      Problemet med enstegstätade hus är när man kombinerat detta med en vägg som inte tål vatteninträngning, vilket vi som bekant har i Sveriges kalla och fuktiga klimat.

      Radera
  7. rättelse: fasaden=ytterväggen

    SvaraRadera
  8. Yes! Ännu en faktor som kommer driva upp priset för oss som sitter på sekelskifteslägenheter byggda i sten i innerstaden.

    SvaraRadera
  9. Kom direkt att tänka på Eriksberg när jag såg rubriken, och det finns mer exempel att se omkring Kranen, kolla på gatan Ostindiefararen, Cornu. Där byggs just nu 2 st 9 våningshus, fasaderna är så otroligt dåliga att det är ofattbart att dom levererats över huvud taget. Kan mycket väl bli totalrenovering inom 10 kommande åren, förhoppningsvis får inga fotgängare några tegelstenar i huvudet innan dess.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det denna du menar?
      http://www.bjurfors.se/PlaceImages/60163/41JCBQ4B5RVVHO1M_773.jpeg

      Radera
    2. Japp, där har vi husen.

      Radera
  10. Ingen yrkesstolthet och stor prispress i utförarled, tokiga övervinster/girighet hos byggföretagen. Kombinera detta med ofta väldigt okunniga köpare ... "Men det såg ju så fint ut på bilden" - typ.

    Byt ut bygg mot it och situationen är densamma.

    Nästa gång du funderar på varför det nya IT-systemet inte är bättre än vad det faktiskt är så tänk på enstegstätade fasader på nybyggda hus.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Amen. Filar faktiskt på ett inlägg om IT-system. Fast det är mer riktat till småföretagare och inte till privatpersoner.

      Radera
    2. Det tragiska med IT-system är att inte ens de som sköter offentlig upphandling kan sköta sitt jobb - se bara på hur det gick med Försäkringskassans IT-system.

      Radera
  11. Cornu, som du säkert vet behövs inte ens en fotboll mot väggen, utan majoriteten av de väggar som har byggts med puts på enstegstätad fasad är troligtvis redan vid färdigställandet otäta. Detta gäller exempelvis runt fönster, infästningar för stuprör, markiser, ytterlampa och balkong.

    En SKRÄMMANDE rapport från SP visar att 13 av deras 14 (i laboratoriemiljö byggda väggar) var otäta för vatten redan vid färdigställandet! Vidare visas det i rapporten att en inventering på BEFINTLIGA hus byggda enligt den enstegstätade metoden att hela 55 % av alla byggnader i Sverige är fuktskadade. Fuktskada definieras av SP som när "minst en fasad behöver byggas om". Värst är läget i västra Sverige där hela 60 % (!) av beståndet är fuktskadat. Antalet byggnader byggda enligt denna metod i Sverige (2007) bedöms av SP vara 17000, varav 7000 bedöms vara flerbostadshus. Jag reserverar mig för ev. felläsningar i rapporten då jag endast skummat den, läs gärna själva... och ta ett djupt andetag.

    Rapporten hittas här: http://www-v2.sp.se/publ/ViewDocument.aspx?RapportId=10130

    SvaraRadera
  12. Enstegstätade fasader är kanske den värsta riskkonstruktionen som är aktuell nu, men man kan ju undra vilka fler vanliga konstruktioner som är dåliga. Själv tycker jag att det verkar tveksamt att lägga plastslang med ljummet vatten nedtryckta i vattenkänsliga spånplattor i vartenda nytt golv. Vad händer när slangarna börjar bli gamla och spricka?

    SvaraRadera
  13. Små etablerade hantverksfiromor, lokalt baserade och som man tagit referens på är väl det enda som gäller för småhus.... Går man på större firmor så vet man aldrig om man får de duktiga gubbarna eller b-laget.

    Och går man bara på priset (t.ex. utländsk låglönearbetskraft utan 100% koll på våra byggnormer) så antar jag att man på sikt riskerar ökade utgifter när/om jobbet behöver göras om och ursprungsfirman inte går att få tag på....

    SvaraRadera
  14. Hur är det med villor? Är det bättre om det är träfasad eller kan det vara lika illa? Hur är det tex med Älvsbyhus eller liknande tillverkare? Använder de denna metod?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Träfasad är att föredra på en villa. Och taket ska sticka ut utanför fasaden så man därmed får ett visst skydd mot regn.

      I värsta fall så har nyfunkisvillorna inte utskjutande tak + enstegstätade fasader.

      Radera
  15. SÅ vad är det som inte håller måttet i ett modulhus som bara håller i 50 år? Om man underhåller huset och håller ventilationen igång och fukten borta så borde väl ett hus hålla längre än så??

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag skall inte svara på det tekniska (det kan nog cornu bättre) utan det ekonomiska. Många amorterar inte på huset och skapar inte de förutsättningar som krävs för att underhålla huset. De man plöjer ner i underhåll syftar som sagt till att förlänga livslängden och bidrar inte till att höja värdet på byggnaden utan bara behålla den - underhållet är alltså en ren kostnad och man bör ha med det i beräkningarna. Oavsett vilket så innebär det kostnader med eller utan underhåll.

      50år är en schablon som används inom t.ex. bokföring för att skriva av byggnader. Vissa håller längre vissa kortare, men det är en bra startpunkt i kalkylen - mycket bättre än antagandet att byggnaden skall stå till tidens ände iaf.

      Radera