Cornucopia?

Aktuellt

Kommer ni ihåg SVT:s Covid-19 superspridarevenemang Melodifestivalfinalen 2020?

"Det hade varit fruktansvärt tråkigt med en final utan publik." - SVT:s talesperson Vi avbryter ordinarie sändningar för att dra o...

2012-08-22 09:27

Svenne och Lotta Banan i det permanenta höginflationssamhället

"En inflation på 10% (med högre ränta) är i princip ekvivalent med en påtvingad amorteringstakt om 10% av lånet." - läsaren Andreas i en kommentar till gårdagens inlägg
Ovanstående formulering summerar vad hög inflation innebär med åtföljande höga räntor. Nämligen inte att skulderna amorteras bort av sig själva, utan att denna reala värdeminskning av skulderna uppvägs av att man får betala stora belopp i ränta, i princip motsvarande att man tvångsamorterar sitt lån.

Det kan ju vara intressant att titta på Svenne & Lotta Banans (case 4 MSEK i ursprunglig skuld) skuldsättning på lång sikt, om man får alla BLK:s drömsamhälle med permanent hög inflation om 10% och bolåneräntor om måttliga 11%.

Vad har Svenne och Lotta
betalat till banken?

Efter tio år kommer Svenne och Lotta Banans skulder vara nere på 3.88 MSEK, istället för 4 MSEK, men man har samtidigt betalat 3.14 MSEK i räntor på dessa tio år. För dessa räntebetalningar har skulden sänkts från 6.39 årsnettolöner till 2.68 av den framtida årsnettolöner. För detta har man betalat 5.22 ursprungliga nettolöner, eller 2.27 framtida nettolöner.

Hade man istället rakt av betalat 5.22 ursprungliga årsnettolöner på tio år, dvs amorterat med mer än hälften av sin lön, vilket hade varit omöjligt, så hade skulden varit nere på 1.17 årsnettolöner.
Svenne och Lottas ekonomi
per månad.

Det visar sig också att realt (=justerat för KPI-inflationen) så får Svenne och Lotta aldrig mer under 10-årsperioden så mycket pengar över att leva för som under det ursprungliga låginflationssamhället. Även om man har kvar över 28 792:- i plånboken varje månad år tio motsvarar det bara 11 100:- kronor i år nolls penningvärde. År noll disponerade man 17 485:- kronor per månad. Livet i höginflationssamhället är alltså sämre för Svenne och Lotta, även om de tvingats betala ner sina relativa skulder via räntechocken. Per månad blir höginflationssamhället tuffa år för Svenne och Lotta, som inte ens efter 10 år är tillbaka på samma välstånd som i låginflationssamhället. Detta är oräknat skattehöjningar, som sannolikt blir nödvändiga när Svenne och Lottas och deras likars konsumtion havererar och drar upp arbetslöshet och sänker landets ekonomi.

Höginflationssamhället möjliggör här alltså att Svenne och Lotta tvångsamorterar ner sin skuld som multipler av aktuell lön, men det är alltså inte gratis. Och det är just detta som är fel med floskeln om att "inflationen betalar mina skulder" - det är du själv som betalar dina skulder, men inflationen ger dig inget val utan tvingar dig till det. Och en väsentlig skillnad är att du betalar vinster och bonusar till banken, istället för att amortera på riktigt.

Men det är en rent hypotetisk fråga. Vi går snarare mot ett nollinflationssamhälle eller rent av långsiktigt deflationssamhälle. Och då kommer ingen inflation tvinga dig att betala av dina skulder, utan de får du betala krona för krona alldeles själv. Tillägg: Det här scenariot kommer alltså inte inträffa, men jag var tydligen inte tydlig nog med detta. En del tror att jag tror att allt jag skriver kommer ske, då de själva tydligen inte ens kan tänka på något annat än verkligheten. Tydligen är förmågan att tänka i hypotetiska termer begränsad hos många läsare.
Bostadsprisernas utveckling
enligt scenariot, samt belåningsgrad

Tillägg: Räntechocken sänker förstås bostadens marknadsvärde från tidigare 4.500 MSEK. 

Justerat för högre löner och högre räntor på bolånet och högre avgift hos bostadsrättföreningen på grund av föreningens lån, samt övriga fördyrningar i drift och underhåll, så faller värdet på bostaden till 2.056 MSEK år ett. Därefter normaliseras bostadsmarknaden och priserna ökar som sig bör med KPI-inflationen, dvs 10% om året. Först år åtta är man över vattnet igen och först år nio är Svenne och Lottas belåningsgrad lägre än år noll.

Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

68 kommentarer:

  1. 11 % ränta innebär väl negativ realränta efter skattereduktion med hänsyn tagen till inflationen?

    Faktisk ränta = 0,7 * 11 - 10 = -2,3 %

    Mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, jag har räknat med ränteavdrag i ovanstående grafer, men det hjälper inte direkt.

      Radera
  2. Samtidigt har deras hus ökat i värde i takt med inflationen, och om de hade 100% belåning år 0 är det nu värt över 10 miljoner kronor, dvs en värdeökning med 10 ursprungliga nettolöner (eller drygt 4 framtida löner)...

    SvaraRadera
    Svar
    1. För du tror att folk har råd att betala så höga bostadspriser med 11% i ränta? Tjena.

      Nu kan alltså inte ens räntan sänka bostadspriserna?

      Radera
    2. Get real. 11 procent ränta skulle innebära att husen tappar det mesta av "värdet" från idag.

      Så utöver scenariot ovan skulle bankerna förstatligas, amorteringskrav förverkligas etc.

      Men som sagt, det sannolika är låg ränta och kreditcrunch framöver. Lägre och lägre utlåning, lägre och lägre priser.

      Radera
    3. Nej, bostadspriserna ska bara följa inflationen vid låg inflation såklart.

      Exemplet utgår ifrån att vi får 10% inflation över en natt. Väldigt realistiskt och relevant...

      Om du istället räknade på ett mer realistiskt scenario med inflation runt målet och en normal boränta på säg 5% skulle utfallet vara intressantare.

      Radera
    4. (För övrigt skulle det ge ett resultat som borde passa dina syften bättre, eftersom du då betalar 2 miljoner i ränta för en värdeökning på 0.88 miljoner)

      Radera
  3. Du är bombsäker på att inte socialisterna börjar låna och spendera hejvilt efter 2012..

    SvaraRadera
  4. Skillnaden mot 70- och 80-talet var att då fick man dra av hela räntekostnaden. Med 80% marginalskatt blev 10% ränta bara 2% efter skatt, vilket ju var ganska bra med 10% inflation.

    SvaraRadera
  5. Att priserna faller vid hög ränta är nog klart, men man kan ju skydda sig mot scenariot ovan, och rent av tjäna pa det, om man binder lanen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ett så starkt samband mellan ränta och bostadspriser finns faktiskt inte (särskilt inte det linjära samband som Cornu verkar anta ovan...). I mitten av 2008 var räntan nästan 6%, och HOX index var 139. I mitten av 2005 var räntan runt 2.5% och HOX index var 105. Räntan mer än fördubblades, och priserna steg ändå över 30% på 3 år (visserligen med en ganska kraftig dipp 2007, men den återhämtades utan räntesäkningar)...

      Andra faktorer än räntan är uppenbarligen viktigare (faktorer som i sin tur iofs också påverkar räntan).

      En ränta på 11% däremot, skulle nog sätta extremt kraftiga spår... Men det är heller inte särskilt troligt att vi är där inom överskådlig framtid.

      Radera
    2. Som jag skriver så kommer inte scenariot att inträffa.

      Däremot kommer bostadspriserna gå ner alldeles av sig själva oavsett räntan, men de som hävdar att de inte kan gå ner brukar hänvisa till räntan samt månadskostnaden och då är det kul att använda deras egen "logik" till att påvisa en krasch i ovanstående scenario.

      Radera
    3. För övrigt behöver man inte dra upp något speciellt konstruerat scenario för att få motsvarande utfall. Ta t.ex. och räkna bussines-as-usual med de räntor och inflation som faktiskt gäller idag. Även om man räknar upp skiktgränser och värderingen på fastigheten efter KPI så blir resultatet i grund och botten detsamma (vågar jag påstå utan att ha räknat efter).

      Radera
    4. Cornu, jag har inte påstått att du skriver att scenariot kommer att inträffa, vilket du verkar ha fått för dig att jag gjort. Jag menar att scenariot är tämligen värdelöst ur övertygarsynpunkt EFTERSOM det inte kommer att inträffa (eller ens teoretiskt kan inträffa på det sätt som beskrivs).

      Utfallet blir "detsamma" med business-as-usual, visst... Med skillnaden att Familjen får gått om pengar över varje månad med en lånekostnad i nivå med den de redan förväntar sig, och i nivå med alternativkostnaden, dvs hyrd bostad. Lånekostnaden skulle dessutom, reellt, minska med 2% per år, och de bor om 10 år billigare än idag...

      Radera
    5. Visst, men detsamma hade gällt utan inflation med motsvarande betalningar i reella termer. Det borde inte vara helt överraskande att räntekostnaderna minskar om man amorterar på lånet - även om det (som i fallet med inflation) är tvångs-"amortering" i form av räntebetalningar.

      Saker bör för övrigt bli som man förväntar sig i buisiness-as-usual-scenariet annars har man räknat fel (eller åtminstonde räknat på ett annat scenario).

      Radera
    6. Det du påstod var att vi skulle få samma utfall som formulering målar upp, dvs en familjeekonomi i kris. Det får man inte med en jämn (oavsett hur stor) inflation. Det får man bara om inflationen plötsligt stiger mycket kraftigt, och sedan inte sjunker.

      Radera
    7. Cornucopia, inte formuleringen... Jävla autocorrect...

      Radera
    8. Det jag menade var givetvis att det är betalningarna till banken som minskar lånets storlek. Kris bör det inte bli såvida inget oförutsett inträffar (med reservation för socialfall och andra som får kris i ekonomin lite oavsett vad som händer).

      Radera
    9. Det finns två aspekter i inlägget: dels frågan hur reella värdet på skulden minskas (dvs genom den tvångs-"amortering" som räntan utgör vid inflation), men också hur förändrade omständigheter kan ställa till det för privatekonomin.

      Radera
  6. Tack för bra förtydligande av tidigare blogginlägg.

    SvaraRadera
  7. En rapport från verkligheten: Vi byggde på 80 talet. Lånade till huset med statlig hjälp som begränsade räntan till 7-8% i början(aktuell marknadsränta låg väl på 12-15%). Inflationen var över 10 %
    Sen kom 90 talet och den övergång till låginflationssamhälle.
    Detta gynnade löntagarna med reallöneutveckling. Men även bostadsägarna , eftersom löner bekostar boende.
    Vårt hus är pensionskapital som ökat reellt i värde.

    Byggkostnaderna är nyckeln till fastighetskostnaderna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En rapport från verkligheten till: 1990-talet har endast iträffat en gång. När vi har gått från höginflationssamhälle till låginflationssamhälle så kommer inte denna förändring upprepas med mindre än att vi går till ett höginflationssamhälle först - eller du kanske tänker dig mer övergång från låginflationssamhälle till deflationssamhälle?

      Det verkar vara mer så att bostadspriserna verkar vara nyckeln till byggkostnaderna. Vad har man annars för förklaring till att bostadpriserna har ökat så markant den senaste tiden. Om folk blir mer villiga att betala allt högre pris för bostäder så vore ju byggbolagen och andra i branchen mer än lovligt korkade ifall de inte tog alltmer betalt.

      Radera
    2. "Byggkostnaderna är nyckeln till fastighetskostnaderna. "

      tänk om, tänk rätt

      Radera
    3. Anonym: Varför inte ge dig in i byggbranschen. Du tycks ha en bärande ide!
      Är det någon som kan visa på ett bygge där priserna pressats maximalt och där byggkostnaderna understiger 30 000 SEK per KVM?
      Det var ett inslag om miljonprogrammet i morse -renovering så en 4a(100 kvm) kostade 12 000 kr i månadshyra upp 45%. Jag baxnar!
      Vore kul att få en prispress på byggandet-men tills dess sker så upprepar jag mig: Byggkostnaderna driver på fastighetspriserna!

      Radera
    4. Struntprat. Samtliga led har lagt på priser, vilket gör att du som byggare kan skylla ifrån sig.

      Man köper svensktillverkade byggvaror för halva priset i Tyskland. När krediterna blivit oändliga i Sverige har alla led lagt på på priset.

      Radera
    5. RE: Oppti

      Du bad om byggkostnader lägre än 30000/m2?

      Vad sägs om under 20000/m2?

      Vad sägs om sjöutsikt?

      Vad sägs om årets kommun 2012?

      Vad sägs om närhet till en hyfsat stor stad?

      Vad sägs om http://www.hemnet.se/bostad/3651077

      Total kostnad på under 20000 kr/m2, med lån i föreningen inräknade - och rimligen har tomten kostat nåt med, så en byggkostnad på 15000 MAX. Hälften av dina 30000 alltså...

      Radera
    6. Då det var som värst så lade Skåningarna på 500-tusen på priset på husen vid försäljning av deras områden.
      Folk köpte ändå.
      Det var tror Skanskas procentuella största vinst på omsättning.
      Fastighetsskatten o jobbavdraget, gjorde ett riktigt ryck.
      fastighetskatten gjorde att priset kanske kunde öka så att kostnaden ökade nån tusenlapp i månaden.
      Jobbavdraget var väl ungefär lika mycket per vuxen, säg totalt 30-tusen om året.
      5% i ränta ger då en möjlig prishöjning på 600-tusen utan att boendekostnaden ökar.
      Åssårå Följa John-mentaliten, högkonjunktur o positiv framtid med ökade löner.

      'Byggsatsen' har blivit dyrare.
      MEN trädet till virket, vart inte märkbart dyrare.
      Skogsägaren varit inte markant rikare, maskinägaren som körde ut trädet från skogen vart inte markant rikare, lastbilsägaren som fraktade till sågen vart heller inte märkvärdigt rikare.
      Sågverksägarna vart rikare, husfabriksägarna vart rikare just då, aktieägarna alltså.
      Bönderna som sålde sina lägdor vart rikare än dom som avverkade o Skanska kunde göra en vinst utöver vinsten, på 500-tusen.
      Många bäckar små.
      Och se där, mitt ex. möjliggjorde en prishöjning på 600, Skåningarna lade beslag på 500 av dessa.

      Radera
    7. opti: Varför skulle jag ge mig in i byggbranchen? Bara för att det kanske finns pengar att hämta i branchen så behöver jag inte ge mig in i den. Det är ju bara att konstatera att det är svårt att finna någon annan motivering till att byggkostnaderna stigit såpass mycket som de gjort.

      Radera
    8. Ja det finns tydligen billiga lägenheter med rimliga byggpriser även om det inte framgår helt hur stora lån som en avgift på 5000 i månaden bekostar.
      Noterar att även miljöpartisten Romson vill se lägre byggkostnader i sitt tal idag.

      Radera
    9. Ja, hur seriöst är det att försöka kränga bostadsrätter för 1.6milj utan att informera om BRFens ekonomi. De kan mixtra rätt rejält där om inte någon ifrågasätter BRFen.

      Radera
    10. Oppti, om inflationen amorterade lånen så skulle det alltså betyda att skulderna minskar när inflationen ökar? Tänk på hur du uttrycker dig.

      Ökad inflation bidrar direkt till högre räntor, det gjorde det även under dina sötebrödsdagar. Skillnaden är att då hjälpte staten dig att betala de höga räntorna med 80% ränteavdrag. Samtidigt höjdes din lön kraftigt och lånet minskade i relativa termer mot din lön. Lånet minskade även i relativa termer mot värdet på fastigheten.

      Skulle samma sak hända Svensson idag med dagens skyhöga nivåer...

      Inkomst hushåll = 70 000:- brutto. Enkelt räknat 49000:- Netto.
      Lån på 2 000 000:-
      Inflation idag ~2.3%
      Ränta idag ~3.4%
      Räntekostnad/månad idag ~ 68000:-
      Ränteavdrag = 20 400:-
      Räntekostnad netto = 47 600:-

      Om inflationen går upp, säg till 5%.
      Den nya lönen, i bästa fall, ökar med 5%, vilket ger = 53 116:- netto
      Den nya räntan blir minst 8.4%
      Räntekostnaden netto blir ~117600

      Pengar in till hushållet har ökat med 4116:-/månad x 12 = 49 392:-/år.
      räntekostnaderna däremot, har ökat med 70 000:-

      Utöver det så ökar alla andra kostnader i samhället, så den där löneökningen äts upp direkt. Lånet ligger fortfarande kvar, och var och en får betala mer i ränta och göda banken. Man kan även fundera över hur svårt det blir att klara av månadskostnaden för boendet med "så höga räntor" 8% (borde vara normalt). Räntesubventionen kommer först året efter. Därmed drabbas förmodligen Svensson av en chock när deras ränteavgift lånet ökar från ca 5666:-/månad till 14 000:-/månad. Detta dvs utan amortering!

      Radera
    11. @Jordnara: Visst amorterar inflationen lånen. I ditt 5%-fall blir räntekostnaden netto 117600 kr, men lånet sjunker också realt med 2000000*0.05 = 100000 kr. Du betalar alltså blott 17600 kr per år, realt, för att bo i 2-miljonersvilla. En kallhyra på knappt 1500:-/månad. Otroligt förmånligt, nästan gratis.

      Efter 10 år med 5% inflation har du 63% högre nominell lön men samma nominella lån.

      Radera
  8. Cornucopia, du skriver att inflationsscenariot inte kommer att inträffa -"Vi går snarare mot ett nollinflationssamhälle eller rent av långsiktigt deflationssamhälle."

    Jag undrar bara, hur kan du vara så säker på det? Skulle vara kul om du kunde redogöra skälen till varför du är så tvärsäker till att vi får noll-inflation eller rent av ihållande deflation? Nicole Foss har ju också varit lika tvärsäker på snar ekonomisk/finansiell kollaps men hennes värsta farhågor har så här långt inte besannats. Varför kan man undra? Förra året såg det ju förskräckligt illa ut.

    Jo, därför att centralbankerna kan sparka problemen framför sig med extraordinära åtgärder. Här är en fräsch påminnelse om vad som räddade storbankerna undan en masskonkurs i slutet av förra året. http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/varlden/centralbank-befarade-hardsmalta_7437568.svd

    Visst man löser inte ett skuldproblem med att låna ut pengar, man köper sig bara tid. Men så länge centralbankerna känner långt större skräck för en deflationskrasch än för risken att man skapar skadlig inflation så är en fortsatt inflationslösning mer sannolik tror jag. Har man börjat på den vägen så går det inte att vända om.

    Deflation är sällsynt. Japan t.ex har haft ett deflationsproblem sen 1990 men det har just varit ett underliggande ekonomiskt problem. Ihållande faktisk KPI-deflation har man lyckats undvika.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man kan naturligtvis inte vara säker på nånting. Inte ens Cornucopia, även om vissa läsare verkar tror på allt han skriver, även när han inte skriver det. Men eftersom vi efter 2 decenniers bubbelblåsande - fastighetsbubbla och kreditbubbla - så kommer vi oundvikligen gå mot en nollställning av de enorma skuldnivåer som privatpersoner har ådragit sig.

      Eftersom vi idag lever i ett kredit-pengasystem där den största delen av penningmängden består av krediter skapade av privata banker, kommer penningmängden, vid en kraftig återbetalning av skulder, decimeras. Då får man deflation i penningmängden. Nu innebär en minskning i penningmängden inte nödvändigtvis en minskning i priser (prisdeflation) även om det i fall av extrem deflation förmodligen skulle göra det. Penningmängd och priser följer inte varandra slaviskt som vissa neoklassiska och/eller österrikiska ekonomer verkar tro.

      Jag finner det osannolikt att centralbankerna skulle hinna trycka pengar i en takt och mängd som innebär en monetär inflation som skulle orsaka kraftiga ökningar i KPI.

      Jag vet att Peter Schiff (som har en del vettigt att säga) med flera Ö-ekonomer/guldbaggar tror på hyperinflation. Det är förmodligen för att de in fullt ut förstår banksystemet och/eller det finansiella systemet.

      Varför skulle det bli inflation?

      //Brunskog

      Radera
    2. historiskt sett så har det alltid slutat med hyperinflation. det kommer att hända igen

      Radera
    3. Johan - jag kan också säga att det historiskt sett har det "alltid slutat med att dinosaurierna dött ut", eller "alltid slutat med att flygplan kraschar in i höga byggnader". Har jag makten att definiera vad "det" är, dvs vilka perioder vi talar om, så kan jag alltid säga att något som inträffat minst en gång förut är hur det alltid "slutat".

      Men relevantare är nog att säga att "past performance is no guarantee of future results".

      Radera
    4. Vi kan iaf konstatera att vi inte sett någon hög KPI-inflation i skuldkrisens Europa än så länge. Tvärt om har vi sett fallande tillgångspriser (aktiemarknader, bostäder, obligationer) och fallande löner (både sänkta löner och ökad arbetslöshet). Det är deflationstendenser, inte inflationstendenser. Speciellt gäller detta de krisande länderna. Att vi i icke-krisande Sverige skulle drabbas av hög inflation är väldigt, väldigt långt borta.

      Även 90-talskrisen innebar fallande inflation för Sveriges del. Paradigmen med flytande valuta och marknadsräntor är inte inflationär. Däremot kan de låga räntorna leda till tillgångsbubblor, vilket vi ju sett inom aktiemarkanderna och bostäder i Sverige, så länge som vi ännu inte nått vår krispunkt.

      Radera
    5. Cornucopia. Visst vi i Sverige har låg inflation och det finns deflationstendenser i skuldkrisens Europa. Men det är långt ifrån så illa som det skulle sett ut om centralbankerna skulle förhållit sig passiva.

      Så fort bankerna drabbas av en likviditets- eller kreditkris så är penninglättnader i form av fiatpengar skapade av centralbanken ingen bristvara. Detta innebär ingen lösning på skuldkrisen bara att om inte bankerna kan så kan alltid centralbanken skapa nya lån eller köpa tillgångar av tvivelaktig kreditkvalité. Därmed har centralbankerna målat in sig i ett hörn de inte kan ta sig ur. Det finns ingen väg tillbaka eftersom centralbankerna själva står på randen till avgrunden om de inte fortsätter att sparka krisen framför oss. Enda lösningen så länge penningmängden M1 är för liten i förhållande till värdet på alla finansiella tillgångar när det av någon anledning bryter ut säljpanik är att printa ut mer pengar så att förtroendet kommer tillbaka.
      Detta gäller så länge pengar inte är uppbackade av ett reellt värde utöver att man kan ha satt ett tak för KPI-inflationen. Men är det något vi lärt oss under krisens gång så är det att ingen regel är så helig att den inte kan förändras under resans gång. Inflation kan man alltid skylla på en utomstående orsak som profithungriga spekulanter eller krig eller något annat.


      Radera
    6. Vadärpengar//Brunskog. En mer sannolik källa till deflation än återbetalningar av lån är om vi får se skuldavskrivningar och bankerna åker på stora kreditförluster. När bankerna skriver ner värdet på sina tillgångar så minskar penningmängden.

      Radera
    7. Bullion
      "Här är en fräsch påminnelse om vad som räddade storbankerna undan en masskonkurs i slutet av förra året."
      Håller med där, om dom inte hadde gjort LTRO då hadde bankerna gått omkull.
      1000miljarder euro gav sedelpressen ut och dom pratar om deflation nu.
      Dom som gapade om hyperinflation var är dom nu?

      Problemet är kvar ska det bli LTRO 3 eller ska vi lösa det med att låta bankerna gå i konkurs och sen köper staterna bankerna för en krona, marknaden förlorar alt dom har då.

      En smidig lösning är om ECB stimulerar ekonomin med nya pengar, noll skuld blir det och ekonomin får fart.

      Det finns ett ordspråk, Den som gapar efter mycket mister ofta hela stycket.

      Bankerna vill inte ha statligt utgivna pengar för det konkurrerar med deras krediter, ska deras egoism bli deras egna undergång?

      Hur länge till accepterar folket att våra skatter räddar bankens aktieägare?
      Om vi räddar bankerna med sedelpressen varför räddar vi inte då staterna med sedelpressen.

      LTRO:s sedelpressning orsakade inte inflation.

      Radera
    8. @Bullion. Sant! Bankerna lär nog får ta kreditförluster för eller senare. Kanske ett modernt "debt jubilee" är på sin plats? Vissa lån skulle aldrig ha givits och det är således tveksamt om man skall lägga ner resurser på att återbetala dessa. Sen att stater i vissa fall mer eller mindre "tvingade" bankerna att ge lån till personer som inte borde ha fått dem är en annan sak. T.ex. USA...

      Radera
    9. Vadär pengar 12:35
      " Vissa lån skulle aldrig ha givits "
      Sant men om vi inte hadde tagit lån så hadde penningmängden inte ökat.
      Du måste förstå att penningmängden bara ökar med krediter, och att våra löneökningar kräver en penningmängdsökning.

      Se den matematiska omöjligheten

      Radera
  9. Låginflationsekonomin ger folk möjlighet att amortera långsamt, vilket i sin tur möjliggör höga bostadspriser. Höginflationsekonomin gör det motsatta. Resultatet är risk för både långivare, låntagare och stat, iochmed fluktuerande räntebetalningar och fluktuerande tillgångspriser.

    Därför vore det på sin plats med en liten finansiell innovation: Tillåt stabil, långsam amortering oavsett inflationstakt. Hurdå? Helt enkelt genom att låta folk årligen betala cirka 5% av ursprungslånets storlek, indexuppräknat, oavsett ränta. Skillnaden mot räntan får läggas på/dras från lånet.

    Praktiskt medför detta att lånet minskar realt sett med samma låga takt varje år, cirka 2-3%. Dessutom finns det ingen anledning för bostadspriserna att fluktuera med inflationen om folk har den här lånetypen. Detta ger rejäl stabilitet för alla intressenter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sådant kallas annuitetslån.

      Tyvärr har det försvunnit så det inneburit att man amorterar, vilket ju minskar bankernas vinster. Förlusterna tar ju som bekant skattebetalarna, så bankerna har slopat annuitetslånen.

      Radera
    2. Annuitetslån brukar väl ha fast ränta och en betalning som överstiger räntan? Jag föreslår att ha en betalning som kan understiga räntan, och att återstoden läggs på lånet.

      Dessutom brukar annuiteten inte indexuppräknas.

      Man skulle kunna tänka sig äkta amorteringsfritt med min modell. Man betalar helt enkelt banken mellanskillnaden mellan räntan och inflationen varje år, medan inflationen adderas till lånet. Då behåller lånet sitt reala värde, och banken maximerar sin vinst.

      Radera
    3. Ah, det är redan prövat i USA. Det kallades sub-prime.

      Radera
    4. Där lånade man ut pengar till folk som inte hade råd att betala den riktiga räntan och lät överskjutande ränta läggas till skulden. Eftersom bostadspriserna skulle stiga för evigt så var det inte problem.

      Resten är historia.

      Radera
    5. I USA kallas det NegAm:
      http://en.wikipedia.org/wiki/Negative_amortization

      Jag ser inte att det var särskilt vanligt i subprime-kategorin, som för övrigt karaktäriserades av just folk som hade dålig betalningshistorik och -förmåga.

      Du och dina lärjungar gör ofta den glidningen: från "vill inte betala" till "kan inte betala" och lägger ut fåniga moralkakor om att "har man inte råd att amortera ska min inte ta lånet".

      För mig är det helt legitimt att inte vilja öka förmögenheten bundet i boendet, varesig via inflationamortering eller annan amortering. Ett lite extremare exempel för att belysa poängen: Du är 65 år, har 30% belåningsgrad och låg pension. Du vill behålla huset men räknar med att sälja vid 80 år. Varför inte bara låta huslånet öka med inflationen och betala banken bara ett par procent. Det är nu du kan göra något vettigt för pengarna du slipper binda i boendet - efter 80 är du ju halvdöd och har ingen större glädje av dem.

      Radera
    6. Produkten finns mer eller mindre redan - det är bara för låntagaren att använda befintliga produkter så. Eftersom banken inte kräver någon viss amorteringstakt så är det ju bara till att amortera i den takt man önskar. Om man nu vill betala 7% av lånesumman om året och oroar sig för att räntan skall stiga över sju procent så kan man ju binda lånet så slipper man det bekymmret ett tag (det verkar dock inte finnas längre bindningstider än 10 år) - ersättningen man måste betala banken för att man amorterar mer än avtalat på ett bundet lån hade ändå banken tagit ut ifall man hade annuitetslån.

      Som sagt bankerna har intresse av att man bara ammorterar ner lånet lagom mycket så att de kommer ner till en lagom belåningsgrad så att banken kan tjäna in ränteintäkter utan att behöva ta för stora risker - swedbanks utspel om amorteringskrav var ju frågan om att man ville slippa lån där bostaden är belånad över skorstenen.

      Radera
  10. Jag lyssnade på ett intressant reportage på radio idag där man diskuterade kraftiga hyreshöjningar för större delen av människor som bor i miljonprogrammen. Där pratar man om tvångsrenoveringar och hyreshöjningar på upp mot 70% i hyresrätter men att 20-30% höjningar kommer vara rimliga och mer troliga(enligt vår nuvarande bostadsminister). Det vore intressant med en diskussion om vad detta innebär både för de som tvingas flytta på grund av att hyran stiger kraftigt men även vad det innebär för priserna på bostadsrätter framöver. Jag tycker att det är intressant att vi här mest diskuterar hypotetiska Svenne Banan-fall i en Cornucopisk framtid medan det redan idag är ett faktum för många hyrestagare att de sitter med motsvarande problem, bara det att det är en annan del av kapitalet som flåsar dem i nacken. Hur ser kalkylen ut för motsvarande Svenne Banan i en hyreslägenhet i höginflationsscenariot, med eller utan inledande 20-70% i hyresökning? Att folk får gå från hus och hem för att de är överbelånade är en sak och då har man ofta (inte alltid) sig själv att skylla, men att man får gå för att ens hyresvärd inte underhållit sina fastigheter på ett ansvarsfullt sätt känns mycket värre.

    SvaraRadera
  11. OT : Usch vilken börs....ner,ner,ner....

    SvaraRadera
  12. Funderar på om Fortum kan vara ett bra köp nu. Bl.a pga låg euro?

    SvaraRadera
  13. Intressant läsning.

    Men jag saknar ett, mer realistiskt, perspektiv här som ingår på köpet bland de som menar att inflationen på sikt kommer amortera ner lånet.


    I de uträkningar jag har sett här ser jag två olika scenarion. För evigt låg inflation eller att inflationen vrids upp och sedan stannar hög.

    Det som saknas är att inflationen vrids upp under ett par år för att sedan gå tillbaka till normal takt. Det som då händer är ett par tuffa år med väldigt höga ränteutgifter (och till råga på allt sannolikt lägre värde på bostaden om man nu måste sälja). MEN därefter sjunker räntan tillbaka när inflationen går ner. Kvar är man då med, i absoluta tal räknat, högre lön, högre kostnader för mat/bil etc. men samma/lägre kostnader för bolånet. Dvs boendekostnaden som del av lönen har sänkts kraftigt. Dessutom sticker värdet på bostaden uppåt igen.

    Jag motbevisas mer än gärna, helst matematiskt, men min tes är alltså att om man är högt belånad och det kommer en inflationsstorm så blir det en tuff tid men när man kommer ut i andra ändan (om man klarade sig, lyckades överleva räntan, behöll jobbet etc) så är man betydligt rikare då man har lägre belåningsgrad på huset och mer disponibel inkomst.

    Eller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan tillägga att jag lekte själv med en uträkning.

      En variant på dina siffror Cornucopia.

      Jag räknade på 9 år med inflationen, i procent: 1, 1, 10, 10, 10, 5, 2, 1, 1.

      * Vidare räknade jag att årsinkomsten följer exakt inflation, varken mer eller mindre och börjar på 600.000:- för hushållet efter skatt
      * Vidare räknade jag att räntan, efter skattebidrag/avdrag, är inflation +1, dvs 2,2,11,11,11,6,2
      * Vidare räknade jag att amorteringen ligger konstant på 12.000:- per år
      * Vidare räknade jag att övrigt (avgifter, mat, bil) börjar på 360.000:- per år och sedan följer inflationen exakt.


      Det tionde året kan då konstateras följande:

      * Då inflationen, och räntan, är normaliserad kan man utgå från att husvärdet är enligt utgångsvärde * total inflation. Alltså INGEN uppgång totalt utöver inflationen. Börjar vi på 5.000.000:- är huset nu värt 7.343.476:- (=5.000.000:- i år 0:s penningvärde).
      * Den disponibla inkomsten har gått från 148.000:- till 262.000:- (=178.666:- i år 0:s penningvärde, dvs. en klar reell förbättring)

      * Priset för att få 30.000:- mer i plånboken i månaden i år 0:s värde, och ha en värdestigning på huset på en bra bit över 2MSek (=1.6MSek enligt år 0:s penningvärde), dvs. en grym förbättring, är att under de tuffa åren förlorat motsvarande 1 MSek i sämre marginal i år 0:s penningvärde än om inflation och ränta legat still.

      * Alltså; det sved ordengligt några år, enligt mina beräkningar ett par år med rätt ordentlig förlust, men när man räknar ihop och summerar är slutsatsen som jag skrev innan: står man bara ut är man en klar vinnare när inflationen faller tillbaka - vilket den såklart gör förr eller senare.


      Detta är såklart extrema siffror. Men principen kan tillämpas även med små inflations-toppar på 2-3%. Effekten blir lite tuffare först, men vinnare i slutändan.

      Jag överbevisas gärna, go ahead! :)

      Radera
    2. Tror tyvärr inte du får något svar...

      Den här bloggen är bara intresserad av den ena sida på myntet

      Radera
    3. Johan4 jag håller med dig. En intressant poäng är att löner är reglerat hårt i sverige och rasar sällan, så inflation gynnar de som är fortsatt intressanta på arbetsmarknaden och som investerat med hävstång i saker som följer inflationen.

      Frågan om bostäder följer inflationen känns ganska enkelt, men jag kan ha fel. Sunklägenheter i Arvidsjaur med dyra IKEA kök är förstås inte helt säkert, men boende med hög livskvalitet nära storstäder borde följa inflationen?

      Radera
    4. Tyvärr verkar du har rätt Linus.

      Tråkigt, hade varit mer intressant med en seriös diskussion. Återigen jag låter gärna mig överbevisas om någon kan förklara var luckan är. Allt annat är att tolka som ett erkännande att den här bloggen har fel i sitt ogiltigförklarande av teorin att inflation de facto är till vinning för låntagare, med reservation för att man måste hålla i hatten några år (dvs ha marginaler för det).

      Kan f.ö. även konstatera en, i min värld, tankevurpa i Cornucopias inlägg som kanske är en delförklaring till varför våra slutsatser blir så olika (för i min värld är även en konstant inflation på ex 1-2% till gagn för låntagare även om effekten inte blir som vid en puckel): hur värdet på huset förändras av den höga inflationen. Det är korrekt att den höga räntan kommer sänka värdet initialt. Men vi verkar oense om vad som händer efter X år med inflation, låt oss säga när inflationen lättar. När Cornucopia kommer fram till att värdet fram till denna punkt tryckts ner (vilket "bevisas" mha användning av en graf) och därefter börjar om från sitt låga läge för att sedan kräva 8 år innan man är tillbaka så är min slutsats att marknaden normaliseras och att värdet tar sig tillbaka till ursprungsvärdet fast * inflationen som varit sedan dess. Dvs att ett hus motsvarar lika många varor av annat slag som tidigare.

      Låt mig illustrera med ett extremt exempel, bara för att visa tanken och skillnaden mellan våra slutsatser:

      Vi säger att vi har en inflation på 1%. Sedan går vi in i 8 år med 200% inflation (jag vet, ain't gonna happen men jag försöker bevisa en poäng), och därefter tillbaka till 1%.

      Enligt Cornucopia kommer husets värde pressas ner av höginflationsperioden, så optimistiskt räknat skulle väl då vara att det är värt samma när man kommer ut som när man går in i kronor räknat. Låt oss säga det. 5.000.000 kr in, och 5.000.000 kr när vi kommer ut.

      Vi riktar nu ögonen mot fruktdisken och bananer. 20 kr/kilot är rimligt idag, låt oss säga att de är ekologiska. 20kr inflationsanpassat i denna extrema inflationsperiod ger 133 858 kr/kilot i andra ändan.

      Alltså; enligt resonemanget att värdet på bostaden i kronor räknat inte stiger med inflationen (utan till och med åt andra hållet) innebär att ett hus som år 0 var värt 250.000 kg bananer sedan kan köpas för måttliga 37 kg bananer (eller ännu mindre om värdet går åt andra hållet).

      Ja, detta var nog det dummaste exempel ni sett men försökte bara visa en poäng och provocera fram någon slags svar :) Och helst då svar på inläggen ovan, ni behöver inte påpeka det orimliga i bananexemplet, det har jag gjort själv.

      Radera
    5. @itgreven

      Absolut. I det långa loppet bör bostäder följa inflationen (och framför allt lönerna men de är relativt korrelerade). Sedan utvecklas de starkare än inflationen ibland (som de gjort en tid nu) och ibland under, men som sagt över tid ligger de ganska konstant.

      Vilket inte är så konstigt. Nu betalar man för mer är själva byggandet (om man tittar på nyproduktion) men det är ju rimligt att ett hus som kostar X i material och Y i löner kostar X*inflation i material och Y*inflation i löner året efter då de som tillverkar materialet och bygger huset vill ha inflation i löneutveckling.

      Radera
    6. Luckan i resonemanget är bedömningen av hur troligt olika scenarion är. Det finns scenarion där man vinner stort och det finns scenarion där man förlorar stort det är bara att måla upp och räkna.

      En viktig poäng är att banken (och de banken lånar av) också försöker vinna pengar på affären. Jag har en känsla av att när banken gör affärer så är det i det allra flesta fallen banken som drar det längsta strået. Det enda som möjligen kan rädda horderna av naiva låntagare (som tror att de skall lura banken) är ränteavdraget - men det förutsätter att bankens (och de banken lånar av) marginaler inte är större än ränteavdraget. För närvarande är marginalerna så stora att man har positiv realränta även efter ränteavdrag.

      Radera
    7. Anonym, du missar totalt poängen som vanligt. Målet är inte att "vinna" över banken...

      Radera
    8. Vad är då poängen? Om jag missat poängen så hade det varit bättre att få veta vad poängen är.

      Om målet inte är att "vinna" över banken så är förväntan att man får betala fulla summan (och mer därtill) i slutändan även efter man har korrigerat för inflationen. Om man tar detta som premiss hur kan man då hävda att inflationen betalar något av lånet?

      Radera
    9. @Anonym: Naturligt språk är lite mer "fuzzy" än vad du verkar begripa. Att folk använder sig av uttryckssätt eller idiom som inte beskriver hela verkligheten betyder inte att de inte begriper, utan bara att de tycker att uttrycket räcker i sammanhanget (förmedlar det väsentliga som man vill ha fram).

      När man säger att "inflationen betalar en del av lånet" eller liknande, så menar man inte att man får något gratis (de flesta vet att man kompenserar banken för inflationen via räntan), utan bara att det är användbart att betrakta inflationskomponenten av räntan som en amortering (eget sparande) snarare än som en avgift till banken.

      Idag har vi 3.9% ränta och 0.7% inflation. Det som då är relevant för min privatekonomi är att 0.7% av räntan är sparande, 1.2% får jag tillbaka av staten och resten, 2%, är min kostnad för att ha lånet.

      Radera
    10. Men då är det inte meningsfullt att konstruera fantasifulla scenarion för att visa på detta (det räcker gott med business-as-usual-scenariot) - de verkar försöka gå från tolkningen du skriver ovan till en tolkning där de får något gratis.

      Radera
    11. Det enda jag finner som möjligen tyder på din tolkning är "Allt annat är att tolka som ett erkännande att den här bloggen har fel i sitt ogiltigförklarande av teorin att inflation de facto är till vinning för låntagare,"
      Men det kan man med lite välvilja koppla till att "inflationsamortering" är avdragsgill medan vanlig amortering inte är det. Eller så tycker han bara att tvångsamortering ger en bättre situation efter ett tag = vinning.

      När det gäller det fantasifulla scenariot var det väl bara för att visa att huset rimligen ökar i nominellt värde/pris med inflationen? Annars kommer efter en tid bananer vara mer värda än småhus.

      Radera
    12. @jeppen:
      Precis, det var syftet med bananexemplet - att visa på det absurda i att huset över tid inte skulle hänga med i inflationen (dvs. att förhållandet i antal årslöner, bananer, skruvar eller whatever per hus hålls hyfsat konstant över tid även om det just nu ligger lite högre än för 10-20 år sedan = bubbelvarning). Och därmed att en lucka i resonemanget i blogginlägget är att skribenten utgår från att utöver det osannolika att höginflationen stannar för evigt, så har huset plötsligt sjunkit dramatiskt i år 0:s penningvärde / blivit värt väldigt mycket färre Svensson-årslöner - dvs. i förlängningen blir det värt "mindre än en banan".

      @Anonym:
      Gällande vem som vinner av låntagaren och banken. Vilken konstig frågeställning. Den tog jag aldrig ställning till. När jag menade att låntagaren vinner av inflations-stålbandet, om denne klarar över de pressade marginalerna under en period, var det mot scenariot utan infaltion - inte vinna mot banken.

      Banken "vinner" ALLTID (som i att de går med vinst, inte som i att jag förlorar - det är ingen tävling!), det är ju deras affärsmodell att låna pengar och sedan låna ut till andra med en marginal pålagd.
      Mer intressant är väl då snarare vem som "vinner" av de som köpt sin bostad för lånade pengar, och de som bor i hyresrätt. Drar inflationen iväg kan de som äger sin bostad få det lite svettigt till att börja med, men i långa loppat är det dessa som vinner klart över de som hyr då lånen som är i absoluta kronor och inte KPI-beroende urholkas. Detta är inget svårt att bevisa matematiskt och kräver inga extrema/märkliga scenarion. Blir det däremot deflation blir det tuffare för låntagarna då lånet mätt i antal årsinkomster eller dylikt stiger.

      Radera
    13. johan4
      Inflationen kom och gick i Tyskland, jag vet inte vad räntan var men det går att ta reda på.


      Radera
  14. Cornu: Någonting du absolut missat är den historiska jämförelsen: I Weimarepubliken(Tyskland) 1922 var styrräntan 5%. Brittiska pundet gick dock upp från 1400 mark/pund i mars till 48000 mark/pund i december.

    SvaraRadera
  15. Denna inflationsmiljö också skapad av för höga skulder.

    SvaraRadera