Cornucopia?

Aktuellt

Jämför dig inte med andra - om du inte vill vara bitter - sätt upp dina egna mål och jämför med dig själva!

"If you compare yourself with others, you may become vain or bitter, for always there will be greater and lesser persons than yoursel...

2012-07-12 08:54

Hur stor förlust är du beredd att ta på din bostad?

Ja, ja, ni har inte lånat miljontals kronor för att spekulera på bostadsmarknaden. Ni har köpt för att bo. Låt oss då vända på det hela. Hur stor nettoförlust är du beredd att ta på din bostad när du säljer? Du har ju inte köpt för att spekulera och göra vinst, så att bli sittande med en restskuld på stora belopp är ju inget problem. Den som förutsätter att få tillbaka pengarna har visst köpt på spekulation! Spekulation om att priserna inte faller utan stiger nog för att täcka kostnader som mäklararvode, pantbrev och stämpelavgifter, samt renoveringar.


Kanske beror det på vanan från aktiehandel - när man köper något så tänker man igenom hur stor förlust man är beredd på. I högriskbolag kan förlusten riskera bli nästan 100%, medan i bredare etablerade bolag kanske man bara tänker sig 20% i förlust, vilket påverkar hur stora pengar man stoppar in. I bostadsmarknaden kör de allra flesta dessutom med hävstång via lånade pengar vilket kraftigt höjer risken. När folk alibiserar sina beslut och vansinniga belåning är det väldigt snabbt uppenbart att  man har noll uppfattning om risk och oftast ser det som otänkbart att göra en förlust.

Jag brukar hävda att det "bara" är 10-15% av BLK (bolånekollektivet) som riskerar att bli BLT (bolånetorskar), och generellt handlar det om de yngre aktörerna på bostadsmarknaden.

Även om man anser sig inte riskera skilsmässa eller separation så finns det många anledningar till att man kan behöva sälja sitt boende. För unga köpare är det i princip garanterat att de inom 5-10 år planerar att sälja boendet, och det är alltså inte aktuellt att sitta kvar med orealiserade förluster.

Folk har väldigt svårt att ta en förlust. Då säljer man hellre inte alls utan härdar ut. Så länge man aldrig pratar med banken och betalar sina räntor kan det gå utmärkt. Det inbegriper att aldrig prata med banken om att lägga om lånen, förhandla om räntan etc. Och definitivt aldrig byta bank. Man blir en livegen backstugesittare som inte kan flytta.

Många härdade ut den relativt milda 90-talskrisen på detta vis. Bet ihop, levde på vatten och bröd. Vanligaste orsaken till att bli BLT, varav många inte kommit ur än, var skilsmässa. En variant var att ena parten fick sitta kvar med huset och just leva på vatten och bröd istället för att sälja med förlust, när en bostad för två inkomster fick betalas med en inkomst i kanske tio års tid. Plus övriga ökade kostnader separation innebär.

Idag kan man förstås bli arbetslös, och som långtidsarbetslös kan du tvingas söka jobb på annan ort och därmed behöva flytta, annars försvinner a-kassan.

Men speciellt unga kommer garanterat vilja byta bostad. Den 25-åring som idag lånat 1 - 2 miljoner för  hin "har inget annat val, för man måste ju bo (centralt i Stockholm)" och köpt sig en etta eller två kommer garanterat inom 5 - 10 år vilja byta upp sig till en större bostad. Sängpartner och tids nog oftast barn också. Ja, de kanske kan härda ut två vuxna i en tvåa, men de flesta planerar att byta upp sig och att leva två vuxna i en etta i 10 - 15 år är det nog få som planerar.

Och då måste man sälja. Inte osannolikt med förlust om man köpt de senaste 4 - 5 åren, speciellt när man räknar in renoveringskostnader mm. Restskulder förvandlas till blancolån med högre ränta och hårda amorteringskrav - här har du som låntagare inget alls att komma med förhandlingsmässigt. När bostadspriserna har gått ner kan du inte bara flytta över skulden till bottenlån i en ny bostad.

Så jag ställer frågan ute till höger - hur stor förlust är du beredd att ta på ditt boende? Är du inte beredd att ta en förlust på den bostad du köpt med lånade pengar inom 5 - 10 år så skulle du aldrig tagit denna riskposition. Vill du inte svara i en kommentar så finns det en snabbenkät här ute till höger. Som vanligt kan jag inte se vem du är eller var du sitter när du svarar på enkäten, vilket jag i varierande omfattning kan göra när du kommenterar.

Alla har val här i livet. Även slavar. Men BLK verkar ha lägre frihet än en slav och säger sig inte ha något annat val än att köpa ett boende med lånade pengar.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

73 kommentarer:

  1. Jag räknar med att priserna ligger still närmaste åren (5år). Skulle jag sälja nu så förlorar jag arvode + lagfart. Pantbrev har jag inte löst nya då jag har samma belåning som tidigare ägare. Kan tillägga att jag bör i ett nytt hus (10år gammalt) där underhållet är skött.

    Kommande underhåll ser jag som driftkostnad och se är en del av priser att äga boendet.

    Bor utanför Stockholm nära tåg och motorväg i ett område som är ganska populärt. Dock inte i Stockholms kommun. Köpte huset för 2,5 MSEK

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det låter riskfyllt. De flesta seriösa bedömmare gissar att vi får en sättning på -30 till -50 procent.

      Radera
    2. Det finns ingen seriös bedömmare som gissar på minus 30-50%... Det finns några som tror/trott att vi har en övervärdering på ca 20%. Något "värre" har jag aldrig någonsin läst utanför en blogg, men motbevisa mig gärna med en länk eller två!

      Radera
    3. Man hör och läser förstås det som stöder den egna uppfattningen, särskilt om man är högbelånad.

      Professor Lars P Syll, miljöpartiets ekonomiske talesman Per Bolund eller ekonomen Sandro Scocco hos tankesmedjan Global Utmaning är kanske inte några seriösa bedömare enligt dig. Men dessa säger 30%. Se

      http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/allt-fler-bostadsrealister-bkn-seb-syll.html

      Finns faktiskt i princip inga andra än BLK/BLT och mäklarna som tror på fortsatt uppgång.

      Radera
    4. En reell nedgång på 30% över ett antal år, ja. Det betyder en total nominell nedgång under 20%. Vilket normalt är vad man menar när man talar om prisfall, nominella termer...

      För övrigt har du, som jag påtalat i kommentarer tidigare, tolkat väldigt många uttalanden från bankmänniskor minst sagt kreativt...

      men en länk till en källa som inte var en extremt vriden blogg var naturligtvis vad som efterfrågades.

      Radera
    5. Dessutom är det fruktansvärt enerverande när du envisas med att anklaga alla som inte tror på 50-procentiga prisfall för att tro att priserna aldrig kan gå ner alls...

      Radera
    6. Klickar du på länken så finns det länkar till källor. Fast det kanske är för svårt för dig?

      Radera
    7. Så du medger alltså nu att priserna kan komma att gå ner?

      Radera
    8. problemet är att de länkarna inte stödjer det du påstår.

      Jag har aldrig påstått att de inte kan komma att gå ner (som du ser nedan räknade vi med att förlora en halv miljon vid köp av nuvarande bostad). Det är du som anklagar alla som säger emot dig för att tro allt möjligt tokigt.

      Radera
  2. Äger inte mitt boende. Räknar med att priserna går ner 50% de närmaste fem åren. Efter det köper jag ett hus i vischan kontant och blir bonde.

    SvaraRadera
  3. För mig beror svaret på hur lång tid som förlusten har byggts upp på. Främst pga av att man skulle amortera på lånet, men även att kostnaden avser fler eller färre års boende. Det faktum att man lägger 15% kontantinsats minskar känsligheten för detta dock.

    Jag svarar utifrån scenariot att man bor 5-10år innan man säljer.

    Johan P: Svarade du med andra ord noll i svaret? Att äga ett boende och inte ens kunna ta en förlust på 0-50tkr är direkt ansvarslöst - det räcker ju med att kylen pajar för att behöva ta en sådan förlust.

    Skumnu: räknar man med att priserna går ner 50% under tidsperioden ger detta en indikation på hur dyr bostad man har råd med.

    SvaraRadera
  4. Bra inlägg. Väldigt få verkar ha koll på den ekonomiska risk som ett "ägt" boende innebär.

    Jag uppdaterar mitt kalkylark varje månad. Där sätter jag värdet på bostaden till lika mycket som skulden är(den minskar varje månad). På sikt blir det noll i värde på bostaden.

    I det dagliga livet spelar det ingen roll vad bostaden är värd. Vid en försäljning vet man på ett ungefär vad man skulle kunna få ut.

    SvaraRadera
  5. Äger mitt boende (eller... banken gör) Jag amorterar och är egentligen beredd på att när jag säljer, om 18 år ha förlorat motsvarande belopp jag amorterat bort, dvs jag är skuldfri då jag säljer.

    SvaraRadera
  6. Nu tror jag inte på några större prisfall, men vid köpet av vår nuvarande bostad räknade vi med risken att gå ca en halv miljon back i vår "har vi råd?"-kalkyl.

    SvaraRadera
  7. Det boende som jag just nu är beredd att ta en förlust på är obelånat och värt mellan 100 - 150 kkr, dvs en hanterbar förlust att bära. När det gäller vår huvudbostad så agerar vi som villafarsan ovan och amorterar hårt. Drömmer om vinst så klart, men försöker säkra att vi åtminstone är skuldfria om vi måste sälja.
    Det vore intressant att få mäklarens kostnader beskrivna. Nu tycker jag att deras prissättning är ganska "skrämmande".

    SvaraRadera
  8. Nej, jag svarade inte 0. Dock är ju pantbrev + arvode 150', minst som jag skulle förlora. Sen är ju vad jag tror och vad jag har råd med två olika saker.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det har du rätt i. Det verkar dock vara många som tydligen inte kan ta någon förlust alls, hur man skall tolka rösterna på 'Ingen risk, priset stiger garanterat' kanske någon som valt det alternativet utveckla. Det råder ju inte någon motsägelse mellan att räkna med vinst och kunna ta förlust (man gör ju detta förhoppningsvis ifall man köper aktier).

      Radera
  9. Köpte villa för 10 år sen som har ökat i värde med 50%. Förmodligen kan det inte öka mer utan att även folks löner ökar, vilket ger en betydligt flackare utveckling hädanefter, om någon alls. Sen finns det ju vissa som vill släppa iväg inflationen till 4%, men effekten av det har jag svårt att se. Förmodligen sjunker då priserna initialt om även räntorna stiger.

    SvaraRadera
  10. Jag håller på att skiljas. Jag går från bostaden skuldfri, dvs den jag bodde med tar över hus och lån. I dagsläget är det en förlust för mig, eftersom huset är värt kanske 700 kkr mer än lånet, men å andra sidan vet man inte förrän man säljer. Jag tänkte hyra en annan bostad. Jag hoppas min tidigare sammanboende säljer snabbt, helst inom ett år och får pengar över. Den här bostaden kommer knappast att ge vinst, men förhoppningsvis inte generera bestående skulder.

    SvaraRadera
  11. Det känns ju lite konstigt att "vilja" förlora pengar, men eftersom jag kommer att vara nettoköpare av bostäder de kommande tio åren så har jag inget emot en nedgång av min bostadsrätt. Det skulle ju vara sannolikt att jag kan få ett hus billigare i den nedgången.

    Det förutsätter givetvis kontanter, annars blir man som Cornu säger inlåst, utan möjlighet att prata med banken.

    Om två av ens mål i livet är att bo fint och vara skuldfri, och man inte är där ännu, så är det ganska konstigt om man inte vill att det blir billigare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag svarade 401 000 - 800 000, halva inköpspriset av klubbmedlemsskapet.

      Förresten, att hyra i stockholmsområdet är inte ett alternativ. Det spelar ingen roll om Cornu säger att det inte är bostadsbrist i storstockholm, rimliga hyresalternativ går inte att få utan lång kötid eller rätt kontakter.

      Andrahandsmarknaden håller man sig borta från om man är vuxen och vill kunna planera sin framtid.

      Radera
  12. En sak som hade varit intressant som en tilläggsenkät är frågan vilket %-tal som man kan klara av/räknar med att drabbas av. Att klara en halv miljon i förlust är ju en sak, att klara 10 eller 50 % i prisfall kan vara en annan sak. Själva räknar vi med att bo där vi bor i vart fall de närmast 3-5 åren trots att tillökning är på väg. I fall av försäljning så klarar vi i dagsläget av ett prisfall på 40% av vad vi köpte för, medräknat att ha en kontantinsats med sig till nästa boende. Amorterar rätt hårt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Procenten bör väl isf vara vad man tror förändringen kommer att bli. Förmågan att klara/vara beredd att ta en förlust bör vara just en penningsumma - det är ju vilken förmögenhet/blankoskuld du kan ha efteråt som styr.

      Radera
  13. Jag sålde min belånad bostad 2010 då jag insett hur sjukt det är att pantsätta sitt liv och bli låneslav.
    Har sedan dess rättat mun efter matsäck och hyrt ett litet rum på 9m2 för en billig penning. Jobbat stenhårt och sparat i princip varenda slant.
    Jag kommer nu i höst köpa en liten gård och ta mina första stapplande steg mot att öka min självhushållsningsgrad.

    Jag är beredd att förlora i princip hela insatsen jag lägger in i gården.

    SvaraRadera
  14. Jag tycker att ett lämpligt tankesätt är att översätta ackumulerad accepterbar förlust i månadskostnad över tiden. Och även vända på det från månadskostnad och se vilken förlust det blir. Då behandlar man inte boendet som investeringar utan som konsumtion med varierande kostnad över tiden...

    SvaraRadera
  15. Jag gav 175tkr 2005. Taxeringsvärdet är nu 411tkr. Jag har lagt ner en del även om jag inte renoverat kök, ca 100tkr. Risken är liten (medvetet).

    SvaraRadera
  16. Hur mycket man förlorar beror ju också på vad ersättningsboendet koster. För de allra flesta unga som säljer en bostad, så behöver de ju ersätta den med en (eller flera) nya bostäder. Om även dessa sjunkit i pris så blir ju inte "flyttförlusten" så stor.

    Där man däremot förlorar hela beloppet är ju när inget ersättningsboende behöver skaffas. Det gäller kanske framför allt äldre som går bort eller flyttar till "hemmet". Barnens arv minskar ju då. Men å andra sidan så har väl äldre generellt en lägre belåningsgrad och ett lägre inköpskostnad, så förlusten kanske inte blir så stor i alla fall.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så du tror att med överblivna blancoskulder på 1 MSEK vill banken låna ut till dig för att du ska kunna köpa en ersättningsbostad?

      OK. Då får man nog betala i natura eller vara brorsdotter med banktjänstemannen.

      Radera
  17. Jag och sambon har gjort en nettovinst på BR 2M (STHLM). Jag är eftertraktad ingenjör (energi, infrastruktur, underhåll), tjänar 90+ percentilen och sambon gymnasielärare i naturvetenskapliga ämnen. Nu sitter vi och avvaktar att tomtpriserna ska gå ner så vi kan köpa en riktigt bra tomt med utsikt över vatten i schysst område. Sedan blir det förhandlingar med husleverantör, sedan ska utländska hantverkare och jag bygga riktigt kostnadseffektivt med IKEA-kök och andra smarta lösningar. Det är ju ändå läget som är det viktigaste, köket kan man ju alltid byta ut när bonusen kommer...

    Blir en övervåning på garaget så att man kan hyra ut till 2 studenter. Amorteringspengar?

    Kan lätt ta en smäll på +2M för att bo bra och se mina barn växa upp i schysst område. Huvudsaken nu är väl att dimensionera så att man kan betala då räntorna stiger.

    SvaraRadera
  18. Jag tror att det är sunt att tänka att man bör renovera/förbättra för att få tillbaka samma värde, eller mer.

    Att bara sitta still i båten och tro att huset går upp i värde/behåller sitt värde utan att något tillförs är inte praktisk-ekonomiskt logiskt. ÄVEN om så ofta har varit fallet på senare tid.

    Historiskt sett har jag tagit mindre/medelstora lån, och har nu inga lån på mitt boende. Men jag har renoverat, byggt om och fixat mycket själv och gjort goda vinster vid försäljning av tidigare boende.

    Jag är inte någon motståndare till lån, men tycker att man bör kläcka fram halva summan själv, så som är kravet i många länder. Samt amortera. Och se till att det finns marginaler. Och välja (om det finns) kooperativa banker eller andra småskaliga lösningar som inte är lika utsatta för politikerna och storbankernas spekulationer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tycker ditt resonemang tyder på att du spekulerar i bostadens värde. Renovera och förbättra gör man annars för att behålla/förbättra sin boendestandard (IMHO).

      Beroende på anledningen till att man eventuellt behöver så kan tvånget vara olika stort. I värsta fall är man illa tvungen att göra det. I vilket fall som helst är det önskvärt att konsekvensen av att sälja det till det pris man kan få inte blir för stora. Och kan man skall man nog inte gräma sig för mycket av att det är surt att förlora pengar.

      När det gäller lån så har jag likartad syn. Normalt kan det vara tufft att kläcka fram halva summan själv, men man bör amortera isht när belåningsgraden är hög. Lånet bör vara återbetalt tills beräknade livslängden går ut (för en bostad kan man nog räkna 40-50år) eller såpass att det täcker realisationsförlusten. Detta gäller givetvis oavsett vad man lånar till.

      Radera
  19. köpte avstyckad gård på landet 2004 då endast 24år gammal. Visste inte ens att folk spekulerade kring sina bostäder då. jag tänkte endast att här vill jag bo och priset på 550.000 ansåg jag vara avbetalbart inom en rimlig framtid. Först idag har jag insett hur sjukt allt är med bostadspriser.
    hade varit kul att kunna sälja med vinst, om man skall sälja vill säga.

    SvaraRadera
  20. Hejsan!

    Vore det inte perfekt att bara ge ränteavdrag till den som amorterar i den takt så att man bli skuldfri inom säg 30år?

    Tycker det låter lysande!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet är att marknaden hade totalkvaddat, det är försent för proaktiva åtgärder.
      Varje försämring i villkoren för BLK kommer resultera i ett värdefall, det finns inga möjligheter att prioritera om, alla har sträckt sig så långt det går. Nya köpare på marknaden har inte tillräckligt eget kapital för att hålla uppe dagens ingångspriser och det sprider sig genom hela kedjan upp. När priserna trillat säg 30% och eventuellt visar tendenser till att stiga så kan vi införa din ide.

      Radera
    2. Swedbank gjorde ett uttalande under Almedalen om att man till hösten kommer att erbjuda ränterabatt för de som väljer att amortera.

      Radera
    3. Poängen är ju att om man amorterat på skulden när man säljer så minskar konsekvenserna av en realisationsförlust. Har man inte amorterat innan så finns det all anledning till att börja med det - det handlar om att göra det man kan för att få sin ekonomi under kontroll.

      Det tragiska är alla som tydligen måste bli satta under överförmynderi för att ta ansvar för sin ekonomi.

      Radera
  21. Tycker att man borde se på en bostad på samma sätt som man ser på en bil (undantaget lantbruk o.dyl).
    Om man vet att värdet sjunker med tiden (pga underhållsbehov) så köper man det som man har råd med.
    Vissa bostäder som är unika kanske kan ses som veteranbilar och samlarobjekt?
    Vi har varit bortskämda med övervinster på bostäder och tänker spekulation.

    SvaraRadera
  22. Delvis från ämnet: i statistiken från Mäklarstatistik och Scb idag, hur många avslut har det varit under våren jämfört med samma period förra år? Är det färre avslut nu eller är det ungefär samma?

    SvaraRadera
    Svar
    1. I Mäklarstatistik ingick i april-juni i år 15409 bostadsrätter och 9879 villor. Motsvarande siffra 2011: 17156 bostadsrätter och 11241 villor. Så drygt 10% ner i omsättning jämfört med 2011.

      Radera
    2. Och för endast juni: 4273 BR och 3045 villor 2012, 5284 BR och 3930 villor 2011. En betydligt större nedgång.

      Radera
  23. Nyligen såldes en bostadsrätt jag var och tittade på när nuvarande ägare köpte. Han köpte sommaren 2010 vilket var precis före den hysteriska ökningen 2010 (höst och tidig vinter 2010 toppade priserna). Han köpte då för 1 300 000 och fick nu sälja för 1 180 000 vilket enligt han nog borde vara nöjd med.

    Nästan 200 000 back på två år inräknat avgifter för mäklaren.

    SvaraRadera
  24. Den här jättebostadsbubblan som har blåsts upp kan inte lösas genom fallande priser. Banker, staten och politiker har helt enkelt inte råd att låta den brista. Jag tror på en ganska hög inflation framöver så att skulderna därigenom kommer att minska. För 20 år sedan fanns inte många miljonärer, men då kostade en ny bil 80'. Nu får du slanta upp 300' för en ny volvo men samtidigt har ju antalet miljonärer exploderat. Det dummaste man kan göra idag är att ha pengar på banken till 3% ränta (som dessutom beskattas). Jag sålde huset för 6 år sedan och flyttade till hyresrätt så jag är skuldfri, men jag måste erkänna att jag känner mig rejält blåst av överbelånade BLT och kommer nog själv att stå med skägget i brevlådan när jag får vara med att amortera andras lån genom högre inflation/utspädning av pengamängden.
    Tyvärr.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag befinner mig i en liknande situation, sålde för 7 år sedan och bor skuldfri i hyres.
      Jag trodde att priserna skulle toppa 2005-2006, men alliansens serie av stimulanser gjorde min flytt till ett dåligt beslut.

      Radera
    2. Tänk så otroligt patetiskt det blir om Anders Borg och det övriga politiska och ekonomiska ledarskapet tvingas mena att det nog ändå inte är så dumt att arbetsmarknadens parter kommer överens om tioprocentiga löneökningar varje år, trots att det inte motsvaras av några produktivitetsökningar. Så har de förlorat all trovärdighet sedan. Sveriges befolkning är inte så dum att den inte fattar att enda syftet med det hela är att inflatera bort låntagarnas skulder.

      Radera
    3. En ny bil kostade inte 80tkr för 20 år sedan. Snarare över 200tkr för tex en Volvo 850 har jag för mig.
      Du har rätt i hur otroligt mycket stöd i form av ränteavdrag, rut etc man får om man har bolån.

      Radera
    4. Runt 100 000:- för en Saab 900 i slutet av 80-talet vill jag minnas.

      Radera
  25. har ofta hört det här argumentet från personer som tröttnat på att vara hyresgäster, och istället vill köpa ett eget ställe i dessa tider: "Om alternativet är att hyra en fastighet/torp/hästgård/hyresrätt för X antal kronor av en privatperson, så "hyr" jag hellre av banken så att jag kan få ett "eget" hem som jag äger och bestämmer över, inte kan bli uppsagd eller utslängd ifrån hursomhelst, som jag kan investera i, renovera, bygga till eller hyra ut i andra hand utan att fråga nån om lov. Det spelar därför ingen roll om fastigheten är överprissatt pga bostadsbubbla och jag köper med lånade pengar, eftersom alternativet ändå för min del hade varit att betala minst lika mycket för boendet genom att hyra det, och dessutom sätta in pengarna på någon annans konto som kan sko sig på min bekostnad och göra min boendesituation otrygg. På detta sätt betalar jag ju ändå av pengarna direkt "till mig själv", och för varje år som går blir ju huset mer och mer mitt eget, därtill har jag en större frihet som husägare. Och det blir inget problem vid eventuell försäljning eller flytt, eftersom jag tar med mig mina lån till nästa ställe jag köper och fortsätter att "hyra" av banken... Att bli låst är ju inget problem eftersom jag köpt stället för att bo, inte för att spekulera och få en vinst."
    ..Själv är jag skeptisk till argumenteringen, eftersom jag rent instinktivt känner en olust att låna så mycket pengar alls. Som du skriver så är det mycket som kan ändra sig. Hus kan bli översvämmade, folk går isär, hamnar i rullstol, får andra krämpor, eller får jobb på annan ort osv... Det tryggaste köpet är det man köpt för egna pengar, inte lånade. Men man kan känna sig ganska livegen av att hålla på och hyra andras fastigheter ett halvt liv också, särskilt om man vill bygga, fixa, och renovera, det kan jag själv intyga...
    MVH
    Hippievagnen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du skriver; "Och det blir inget problem vid eventuell försäljning eller flytt, eftersom jag tar med mig mina lån till nästa ställe jag köper och fortsätter att "hyra" av banken... Att bli låst är ju inget problem eftersom jag köpt stället för att bo, inte för att spekulera och få en vinst."

      Det är väl där det brister, om du får ta med dig dina lån så kommer det vara blancolån, skall du då lyckas hitta ett boende som du får köpa till ett pris som är så pass mycket under värderingen att du kan omförhandla blanco till bolån.. Jo tjena.. Kommer du med större blancolån kommer banken skratta åt dig, vare sig du har hittat ett hus som kostar 1 SEK eller 10 000 000 SEK.

      Radera
  26. Tycker att enkäten borde varit i procent istället för kronor. 1996 när jag hoppade in på bomarknaden skulle jag inte vara beredd att tappa 100-200 tkr eftersom det var priset som jag gav för bostadsrätterna jag köpte -96 och -97. Nu har jag dock nyligen sålt en villa i Partille med 560 tkr förlust. Kan tänka mig att jag nu står ungefär plus/minus 100 tkr i vinst/förlust från 1996 borträknat flyttkostnader, renoveringar, mäklararvoden, lagfartsavgift, räntekostnader, reavinstskatt m.m. Nya pantbrev har jag dock inte behövt teckna under de olika bostadsrätts- och villainköpen. Totalt ligger jag alltså rätt så mycket minus under min "bostadskarriär". Jag var egentligen inte tvingad att sälja nu eftersom jag hade lån på mindre än 30% av taxeringsvärdet men att sköta och underhålla ett hus på distans (+35 mil) kände jag inte för. Misstänker att det kan bli en ytterligare sättning i priserna när väl lågkonjunkturen slår till på allvar i landet. Jag är beredd att tappa ungefär 20% på insatt kapital vilket jag också gjorde för att bo bra (bekvämt, rymligt, underhållet, bra läge m.m.) så jag gråter inte över tappet. Huset låg ute i tre olika omgångar under 9 månader med otal visningar. Såldes 400 tkr under ursprungliga utgångsbudet vilket alltså var under inköpspriset 2008 före dippen.

    Nu bor jag i dubbelt så stort hus och är helt skuldfri för första gången sedan jag började studera. Dock bor jag inte längre i storstadsområdet Göteborg, staden där jag skuldsatte mig för första gång.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur resonerar du då? Om du har beredd att förlora 20% innebär det då att du har råd att köpa en 100milj-fastighet och sälja för 80milj. Var kommer den ökade tåligheten mot förlusten bara för att bostaden betingar ett högre pris?

      Radera
    2. Om jag är så rik och har inkomst att jag kan köpa en fastighet för 100 miljoner så kommer den ökade tåligheten naturligtvis från min inkomst och förmögenhet. Skulle aldrig komma på tanken att "köpa" en fastighet där jag måste låna till mer än 75% av köpeskillingen och inte har inkomst att betala minst 6% ränta på lånet med min inkomst plus lite amortering.

      I slutet av 90-talet var jag student, hade rätt så mycket kapital för att vara student men inte någon hög lön. Jag tog därför väldigt lite lån (ca 10%). När jag började lönejobba så fick jag inkomst och vågade därför öka risken vid köp av fastighet. Dock har lånen aldrig gått över 50%. En förlust på 560 tkr som jag nu gör skulle varit förödande på 90-talet och inget jag skulle acceptera. 20% på eget insatt kapital kan jag acceptera och bankens pengar är inte eget kapital...

      Radera
    3. Om du med insatt kapital syftar på det kapital som du själv går in med och är beredd att ta 20% förlust på detta så är det rimligen så att den förlust du kan ta är direkt beroende på vilket kapital du kan gå in med. Detsamma gäller om du räknar med 20% av köpeskillinging där du sagt att du kommer gå in med 25% själv.

      Det jag menar är att förmågan att ta en förlust beror på vilket eget kaptial man har att ta förlusten från. När man talar procentnivåer så låter det mer som att man resonerar om hur mycket man tror att bostaden kommer falla i värde vilket inte är riktigt samma sak som att klara av att ta förlusten. Givetvis skall man inte köpa en bostad som är dyrare än att man klarar av ett rimligt prisfall när man väl behöver sälja.

      Radera
  27. Då jag inte planerar att köpa bostad de närmaste åren, och när jag väl ska köpa bostad med flickvännen och barnen snå planerar jag att kunna bo kvar där även efter pensionen, dvs antingen blire sälja för att flytta in på ålderdomshem, eller så dör jag.. så jag tänker inte sälja till förlust, eller vinst, jag ska helt enkelt bo kvar tills jag dör eller blir tvingad pga omständigheter att säja, och då kan jag ju inte direkt diktera hur det går.

    Dvs jag röstade "noll".. =)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tänk så ignorant man kan va gällande risker. Att bo där tills du dör kan också bli kortare tid än du tänkt dig - samma gäller din flickvän.

      Saker kan hända som gör att ni inte kan bo kvar där, över huvud taget kan saker och ting hända som gör att man får oförudsedda kostnader - det är därför man skall ha en buffert. Att lalla omkring utan beredskap för oförudsedda händelser är dumt och oansvarigt.

      Radera
    2. Och hur tror du man kommer kunna bo kvar efter pensionen(då pensionen knappast kommer vara enns hälften av vad vi tjänar idag), jo, genom att ha amorterat klart hela skulden. Kommer ej köpa ett objekt som tar längre än 30 år att amortera klart på, helst 20. Så buffert kommer man ha garanterat ha, geez.

      Radera
  28. Jag röstade 200-400 kkr. Köpte 65 m^2 klubbmedlemskap för 1000 kkr och lånade 800 kkr i Stockholm söderort. Med nuvarande amorteringstakt är jag skuldfri om 15 år.

    Om jag backar 200 kkr på affären så är det precis vad det hade kostat mig att köpa ett motsvarande förstahandskontrakt på svarta marknaden (hade två erbjudanden innan jag köpte BR). Dom pengarna hade jag nog aldrig fått tillbaka.

    Om jag blir kroniskt sjuk så har jag en mycket bra försäkring via jobbet som ger mig typ 60 % av lönen livet ut. Om jag inte blir sjuk och ändå tvingas realisera en stor förlust så återstår väl bara att flytta till Norge, Saudi-Arabien, London eller liknande och slava några år för att komma på banan igen (inte önskvärt med tanke på flickvän etc -- men möjligt).

    SvaraRadera
  29. Bor i en så gott som fullbelånad 1,5-miljonsvilla i ett litet samhälle nära en större ort. Detta innebär idag en månadskostnad för boendet på ca 7000 + amortering. Skulle allt gå åt helsike och räntan hamnar på 10% (har dock bunden till 3,7 nu) så kan det kanske bli en månadskostnad på 12000 om man skippar amortering på bottenlån. En hyresrättsfyra (har tre barn) skulle kosta minst 8500. Tror inte så många skulle göra den flytten utan då får man skrapa fram de 3500 på annat vis. Sälja är alltså inte aktuellt och vid skilsmässa (eller skilsmässa + arbetslöshet) skulle en part klara huset själv och den andre får väl hitta en trea någonstans för 6000-7000.

    Varför ska det överdramatiseras så mycket? Man köper förhoppningsvis inte ett hus som man inte har råd att ta 8-10% i ränta på under något år. Går boräntan till 20-25%, utan att lönerna hänger med, så kraschar ju landet. Det finns alltså två scenarier - antingen så händer det inte, eftersom politikerna och marknaden inte vill att det ska ske, eller så händer det ändå, och då är vi alla körda. (Förutom några "off-the-grid"-typer som sitter med 500 000 i kontanter i sängen och väntar på domedagen.)

    Jag har förstått på den här bloggen att det finns ett antal personer som sitter i hyresrätter eller små nergångna torp, sparar pengar och väntar på den stora kraschen för att då kunna profitera på andras misär och olycka. Kanske kommer den dagen, kanske inte. Det enda jag vet är att jag värderar boendet mycket högt och det är väldigt mycket jag skulle försaka innan jag skiter i att betala huslånet. Bara denna mentalitet tror jag gör att bostadsmarknaden är enormt mycket mer stabil än vad den kan se ut på ytan när alla miljoner slängs hit och dit. Det är självklart att många har köpt dyrare än för sitt eget bästa men jag tror ändå den absoluta majoriteten av dessa kommer att bita i det sura äpplet och betala när det väl kommer till kritan och alternativet är en trea i något av våra numera hundratals "utanförskapsområden". Om/när slutpriserna går ner 40%, var tror ni husägarna som "säljer i panik" kommer att flytta med sina miljonskulder hos banken? Folk ska ju bo någonstans och det spelar ju ingen roll om husen och borätterna är värda 60% av dagens värde - de blir ju inte automatiskt fler hyresrätter. Folk kommer att sitta still i husen och vänta. Makaroner och havregrynsgröt, men i sitt hus.

    Anledningen till varför bopriserna rusat tror jag är att vi fortfarande har goda marginaler att betala, att vi gör rätt för oss och betalar tillbaka det vi lånat och att vi är villiga att offra mycket för att bo där vi helst vill/slippa bo där vi inte vill bo. Det kommer bara spela mer och mer roll var vi bor ur alla aspekter i vårt dagliga liv och detta kommer att resultera i att boendet prioriteras högre och högre.

    Min gissning är att priserna planar ut och följer lönerna/index mer. De som nyligen köpt dyrt, renoverat och hoppas på en hacka kommer kanske att bli brända och få sitta och vänta 5-6 år innan marknaden är i kapp. Priserna på nybyggda bostadsrätter kommer nog att justeras ner ordentligt medan villor kommer att ligga kvar mer stabilt.

    /MP

    SvaraRadera
  30. Frågan borde vara per år. Eller på 10 år eller liknande.

    Jag skulle kunna tänka mig att ta 500SEK i månaden utan större bekymmer.

    På 20 år blir det en del.

    Men vad ska jag svara på frågan, om jag är beredd att förlora 500 i månaden?

    SvaraRadera
  31. Låt oss rent hypotetiskt säga att jag har en bostad med estimerat marknadspris på 4.2 MSEK. Den är obelånad och inköpt för 1.5 MSEK.

    Om den nu faller i pris till 3.5 MSEK, har jag då förlorat 700 KSEK?

    Ja, angående hur jag ska svara på enkäten. Jag tänker inte flytta till en hyresrätt bara för ett fall till 3.5 MSEK.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag antar att det är realisationsförlusten som är det intressanta. I ditt exempel är det då en vinst, men det kan likvärt vara för liten ifall du använt bostaden som bankomat och har ett lån på 4.2milj.

      Det hela är egentligen en fråga om hur mycket man har satt av för oförutsedda händelser (man kan ju diskutera hur oförudsedd en händelse är iofs). Inte ens på 20år blir 500SEK/mån speciellt mycket i sammanhanget (100-200tkr). Det man har amorterat bör räknas in i summan och kostar bostaden inte mer än några 100tkr så är en sådan amorteringstakt otillräcklig.

      Radera
  32. Jag är ung och bor i belånad innerstadslägenhet i sthlm. Jag hoppas vi gör så stor förlust vi bara kan. Då vi ska köpa större lägenhet i centrala Stockholm så hoppas jag på ett brett fall. Ett fall på 50% skulle vara mumma om man siktar på att köpa en dubbelt så dyr lägenhet.

    Är fint att man kan göra förlustavdrag samt att mäklararvodet blir lägre.

    Alla bostadsrätt hoppas inte på stigande priser. Det är bara mäklare och banken som tjänar på bostadsprishöjningarna (samt de som lämnar marknaden)

    SvaraRadera
  33. Jag och hustrun köpte vårt första hus i novemberförra året, och är beredd på att det kan bli ett prisfall. Vi har inte räknat på någon särskild summa som vi är beredda på att förlora, men är däremot inställda på att inte behöva lämna bostadsmarknaden vid ett prisfall kombinerat med oönskad/oplanderad försäljning. Därför så har vi som ambition att försöka få ner belåningsgraden från 85% till 75% på några års sikt.

    Om priserna generellt åker upp och ner spelar ingen roll egentligen, bara vi kan hålla oss inne på marknaden och inte blir fast i huset.

    I och med köpet har vi fått sänkta boendekostnader. Amortering och underhåll medräknat hamnar vi på ca 18% av nettoinkomsten. Med tiden (40 år) kommer det att falla till ca 10% av nettoinkomsten i och med att lånen amorteras. Vår gamla HR kostade ca 23% av nettoinkomsten. Den andelen är konstant över tiden.

    SvaraRadera
  34. Jag sitter belånad med br i innerstan köpt hösten 2010. Kan i dagsläget ta en förlust på 700kkr. Jag är belånad till 75% och överväger att inte amortera för att istället sprida risken. Nu är ca 90% av mitt totala kapital investerat i brf varav 70% är lån. Om jag istället för att minska hävstången investerar i något som skulle gå motsatt mot bostadsmarknaden så borde det väl vara ett effektivare sätt att minska min risk än att amortera?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur menar du? Varav 70% lån, av ditt kapital har du alltså lånat ut 63% till BRFen?

      Det är bara de pengar som du lagt in som räknas som din investering dina banklån är bankens investering.

      Radera
    2. Nej jag menar att av de pengar jag har placerat i olika tillgångar är 70% lånade pengar. Skulden till banken är personlig alltså har inte banken investerat i min lägenhet utan min personliga betalningsförmåga. Jag personligen har hela risken för lägenhetens prisutveckling.

      Radera
    3. De lånade pengar du betalt med bör inte ses som en investering. Investeringen är bara de pengar du själv stoppat in, att du stoppat in 2/3 lånade pengar innebär att du har en hävstång - vilket som iaf vissa vet innebär ökad risk.

      Oavsett om du väljer att stoppa in mer pengar i amorteringar eller stoppa dem någon annanstans så se iaf till att det inte är lånade pengar. Skall man minska risken skall man ofta minska skulldsättningsgraden.

      Radera
    4. Johannes, är det blanco-lån du har för att "investera" i BRF där lånen uppgår till 75% av marknadsvärdet på BRF? Är det blanco-lån betalar du en mycket hög ränta på detta lån. Är det inte ett blanco-lån utan BRF är en säkerhet för lånen så kan nog banken tycka att den inte kan lämnas utanför din kalkyl. Vad händer om banken värderar BRF lägre och anser att du snabbt måste amortera ner lånet alternativt betala tillbaka hela lånet när löptiden går ut? Hur ser din personliga betalningsförmåga ut om du måste betala tillbaka hela lånet samma dag som löptiden på lånet går ut? De flesta har bara 3-månaderslån vilket betyder att det aldrig är långt till att löptiden går ut.

      Radera
    5. Det är fascinerande att folk har nerver att sitta på stora lån som förfaller till betalning på 3 månader och står ut med att kallt räkna med att man får nytt lån för att betala det gamla. Detta isht med tanke på att det finns aktörer som erbjuder lån med mycket längre löptid oavsett vilken tidsperiod man binder räntan på.

      Radera
    6. Lånet förfaller inte på 3 månader, räntan är bunden i 3 månader... Vårt bolån förfaller om 47 år har jag för mig (visserligen är räntan för tillfället bunden till sommaren 2013 och inte 3 månader, men det gör detsamma).

      Radera
    7. Ok tänk så här istället om det blir enklare:

      Banken KAN begära tillbaka pengarna men kommer inte göra det. Utan att sälja brf kan jag bara betala 15%, dvs 60% skulle behöva täckas av försäljning.
      För att placera mitt överskott (motsvarande ca 8% av lånet/år) är valen dessa som jag ser det:
      1. Amortera (lånet kan vara betalt på ca 7 år om jag säljer övriga tillgångar)
      2. Köpa något som ger högre avkastning/värdeökning
      3. Likvid på bankkonto
      4. ?

      Radera
    8. Jag KAN också begära pengarna, men jag kommer nog inte få några pengar ändå. Samma sak gäller banken - i och med att lånet förfaller om 47 år får de inte rätt att få pengarna tillbaks innan dess utan att vidare. Den normala anledningen till att man måste sälja är inte att banken tvingar en utan det är andra ändrade omständigheter som gör att man måste flytta.

      Som jag förstått det på en del inlägg så förekommer det att folk tar bolån som har omotiverat kort löptid. Löptiden skall vara tillräckligt lång och man bör se till att skulden skall vara helt betald när den löper ut (därav anledningen till att man skall ha lång löptid).

      Radera
  35. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  36. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera