Aktuellt

Nya extrema Ygeman-rekord för elpriserna - 630 öre per kWh i södra Sverige på måndagen den 29:e november

"Vi har inte elbrist." - energiminister Anders Ygeman (S) till Expressen 8:e september 2021 Nordpool har nu fastställt elpriserna ...

2012-05-04 09:41

Henrik Mitelman: Bostadskarriärens tid är förbi

Dagens Industris kolumnist Henrik Mitelman, tidigare chefsstrateg hos Enskilda, tror inte längre att det finns någon större uppsida i bostadspriserna.


Skall man tolka det han skriver så befinner sig bostadspriserna på toppen, hushållens enorma skulder är ohållbara och bolåneräntorna kommer stiga minst 1% det närmaste året. Tiden där det var möjligt att tjäna pengar på en "bostadskarriär" är nu över.

Naturligtvis tror han dock inte på någon priskrasch de kommande åren, utan att Sverige unikt i världen skall få se stabiliserade bostadspriser på de här nivåerna.

Skulle du köpa en bostad till dagens prisnivåer om priserna inte stiger framöver och möjligheten att tjäna pengar på bostaden uteblev och kvar var bara stigande ränteutgifter? Man tar på sig en avsevärd risk när man lånar pengar till bostad på pristoppen, men om man skall tro Mitelman så är nu potentialen för uppgång högst begränsad.

Lägger man till pantbrev (1.5%), stämpelskatt (1.5%), renoveringar, underhåll och sedan mäklararvode vid försäljning (3 - 5%) så inser man att bostadskarriären är över om priserna inte stiger framöver. Kvar blir bara risk och kostnader.

Däremot finns det en lång rad bostadsrealister som anser att priserna inte kommer stabilisera sig, utan falla i olika omfattning framöver och alltså inte har Mitelmans prinsessan Guldlock-syn på bostadspriserna framöver.
Nedan följer läsarkommentarer. Dessa är inte en del av det redaktionella innehållet och är respektive kommentators ansvar. Kommentatorer som följer kommentarsreglerna kan bli vitlistade, annars raderas kommentarerna automatiskt. Vitlistning sker ungefär en gång i veckan och raderade kommentarer kan då återpubliceras.

29 kommentarer:

  1. Humor:

    http://www.gp.se/bostad/1.933347--900-spekulanter-till-53-lagenheter-

    "- Jag tror att det till och med kan bli budgivning.".

    SvaraRadera
    Svar
    1. - När köparen för en sådan här våning kommer, är den ute efter att hitta ett boende som detta.

      Radera
    2. Ahre är känd i branschen för ett mkt rymligt samvete...

      Radera
  2. "utan att Sverige unikt i världen skall få se stabiliserade bostadspriser på de här nivåerna"

    Kan du motivera att det på något sätt skulle vara unikt? Det finns ett par hundra länder i världen, väldigt få av dem har haft några större priskrascher...

    SvaraRadera
  3. OT
    Förr så fanns det i alla fall något lite som kunde vara intressant att läsa i kvällstidningarna på nätet. Deras affärside senaste åren verkar dock vara följande, först hittar de på en kreativ säljande rubrik som många kommer klicka på. En inte ont anande läsare klickar, genast körs en 30-60 sekunder lång reklamfilm igång. Vad får läsaren då, jo antingen ett 4 år gammalt youtubeklipp eller så hamnar läsare mitt i en studio där två helt ointressanta journalister pratar med varandra.

    Vad gör alla hundratals miljöpartister, förlåt menar journalister?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förutom att de formulerar om ("re-write") artiklar som någon annan redan författat men signerar med eget namn, lyfter dessa journalister lön. Det är kortfattat vad de gör.

      F.ö. har Aftonhorans chefredaktör offentligt sagt att de tjänar mer pengar på webben än på papperstidningen. Och de skulle, om de fick för ägarna, vilja lägga ner papperstidningen.

      Radera
  4. "Kvar blir bara risk och kostnader"

    Man har ju något att bo i också. Det har också ett värde. Jag är beredd att ta risken och kostnaderna för att få bo i vårt hus.

    /Thomas O

    SvaraRadera
  5. Lars, jag har inte sett dina åsikter om hur det nya lagförslaget med friare prissättning vid andrahandsuthyrning eventuellt påverkar bopriserna. Eller har jag missat detta? Tänker att risken minskar avsevärt då man i attraktiva lägen kan ta ut kanske dubbellt upp nästan jämfört med bruksvärdeshyran. Exempel 3:a i Majorna hyresrätt 75 kvm hyra 6000 kr. Min erfarenhet är att du lätt kommer kunna ta ca 10 000 kr/månad (3 studenter a´3333 kr. Och därmed inte behöver riskera at gå back och säkrar eventuella räntehöjningsrisker.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har missat det.

      Det hjälper inte. Se http://cornucopia.cornubot.se/2012/04/farorna-med-buy-to-let.html

      "Lägenheten, en tvåa som vi kallar A, köps in i godtycklig storstad för 2 MSEK. Hyran sätts till 6% (enligt enligt tänkt fiktiv maximal schablon, vilket förstås alla kommer välja, oavsett hur låg deras egen kapitalkostnad är) av kapitalkostnaden, dvs 10 000:- i månaden, plus klubbavgiften på 2000:-, för en summa om 12 000:- i månaden.

      Men så faller bostadsmarknaden. Priserna faller inte orimliga 40% och lägenhetens marknadsvärde är nu 1.2 MSEK. Kan då ägaren fortsätta hyra ut för 12000:- i månaden?

      Svaret är nej.

      För en annan motsvarande lägenhet (B) köps på annat håll för 1.2 MSEK och den hyrs nu ut för 6% (enligt schablon) av detta, dvs 72 000 / 12 = 6000:- plus 2000:- i månaden, dvs 8 000:- per månad. Den som hyr A för 12 000:- kommer naturligtvis kräva att få sin hyra sänkt till 8 000:- eller så säger hin upp kontraktet på A och hyr B istället.

      Kort sagt kommer ägaren av A sitta med förluster varje månad och det går inte alls att hyra ut för att inte behöva sälja med förlust. De som köpt lägenheter till högt pris kan inte konkurrera med de som köpt till lägre pris i en fallande marknad och systemet räddar ingen."

      Radera
    2. Jag tror din analys är helt korrekt med undantag för lägenheter i våra storstäders absolut mest attraktiva lägen. Har svårt att tänka mig ett scenario där riktigt attraktiva lägenheter står tomma för att de ligger ett par tusenlappar över "marknadspris". Det borde finnas en rad företag som skulle kunna betala bra för dessa lägenheter då det förmodligen blir billigare än att låta anställda bo på hotell.

      Radera
    3. Grejen är att värdet på lägenheten hänger ihop med den hyran man kan ta ut (om kalkylräntan hålls konstant). Det du säger (02:35) är alltså att priserna inte kommer falla i de mest attraktiva lägena (för att om man kan ta ut oförändrad hyra kommer detta faktum att hålla priset uppe).

      För övrigt är inte buy-to-let att betrakta som andrahands-uthyrning eftersom man faktiskt hyr av den som äger lägenheten (om nu inte buy-to-let omfattar även bostadsrätter).

      För övrigt vore det bättre ifall man hade friare prissättning när det gäller förstahandsuthyrning istället eftersom det i högre grad skulle göra att folk säger upp sitt hyreskontrakt när de inte behöver det mer istf att sitta på det bara för att tjäna pengar.

      Radera
    4. (03:08)

      Förmodligen är jag lite dåligt påläst, men jag trodde den nya reformen innebar fri prissättning ifall man hyrde ut bostadsrätten i andra hand.

      Radera
  6. Pantbrevskostnaden är väl 2%?

    SvaraRadera
  7. Men för hur många blir detta ett stort problem? Är det inte så att de flesta som köper också säljer? Är det höga priser på marknaden när man köper är det också höga priser på det man (precis) sålt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som jag visade ovan så är kostnaden för köp-sälj upp till 8% beroende på om pantbrev fanns. Köper du en nyproducerad villa för 4 MSEK idag med full belåning går du back 320 000:- SEK även om du får den sålt för 4 MSEK igen.

      Radera
    2. Pengar finns, så det behövs inga lån. Nu finns även kunskapen fullt ut. (Och själv tycker jag inte det finns anledning att gynna mäklare när man ska sälja. Det funkar så bra ändå.) Tack för ditt svar och all information, nyheter med mera du bjuder på. Du är en klippa.

      Radera
  8. Mäklardöden 2012 närmar sig.

    Blev uppringd av en mäklare från Fastighetsbyrån som ville veta hur min bostadssituation ser ut?! Den enda gången jag varit i kontakt med dem var på en visning för fyra år sedan.

    Ganska tragiskt när de sitter och ringer upp alla de kan hitta ett telefonnummer till =)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror de alltid gjort så. Frågade en fastighetsmäklare jag känner (när marknaden låg i topp) då jag alltid undrat hur de hittat sina leads. Hon sa då att de sitter på kontoret och ringer runt till privatpersoner och inleder just med "hur ser din bostadssituation ut?"

      Radera
    2. Bostadssituationen ser bra ut. Äger det jag har. Allt. Banken äger inget.

      Radera
  9. Har vinst på ca:700K i lägenheten och behöver större pga tillökning. Skall man då sätta sig i en hyresrätt i 10 år för att sen köpa hus?

    Låter inget roligt alls faktiskt.

    SvaraRadera
  10. Di nu "Ballong ska sälja Zlatans hus"

    Så kallad airview (foto från luften, oftast minihelikopter) har väl mäklarna kört med i 10 år.

    SvaraRadera
  11. 3-5% mäklararvode på en 4-miljonersvilla? Du har blivit lurad...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ska till att inleda en försäljning en lägenhet med värdering på 3.5 miljoner. Första budet från en mäklare var på 2.15%, utan någon som helst prutning (alternativt 1.85% upp till värdering och 10% på allt därutöver).

      Så ja, betalar man 5% är man antagligen jävligt lurad...

      Radera
    2. Vad vet jag. Sist jag sålde något var det 3.75% som gällde. Fast det var några år sedan.

      Radera
    3. Det varierar ju kraftigt beroende på förväntat pris också, säljer man något för under miljonen kan man nog knappast räkna med att komma undan med under 3%...

      Radera
    4. För BR i Stockholm innerstad får du mäklaren för 1%. Förutom Erik Olsson som tvekar att gå under 2% då de "är så värdefulla för affären".

      Mycket pengar blir det iallafall även om 1% kan ses som hyfsat pris, speciellt med tanke på att mäklaren måste betala moms på beloppet. Hursomhelst är det många - alldeles för många - tusenlappar när du tittar på hur många timmar i nedlagd arbetstid som mäklaren har lagt på objektet.
      Vi har ju riktmärket ca 15 000:- för internettjänsten där du gör jobbet och mäklaren ser till att du får exponering på hemnet.se

      Radera
  12. Guldlock var nog inte prinsessa... hon var mest lagom

    SvaraRadera
  13. "Hur ser din bostadssituation ut?" bra. Jag bor i hyresrätt 67 kvm 5800 SEK i månadshyra 25 minuters restid till T-centralen. Jag är nöjd. Skulle man i framtiden bli tvungen att flytta så är det 3 månaders uppsägningstid och sen är jag och värden kvitt. Inte lika enkelt om jag hyr bostad via banken...

    Mvh
    Observer

    SvaraRadera