Cornucopia?

Aktuellt

Två tredjedelar av läsarna har fått det bättre sedan 2014, var femte sämre

Sedan 2014 och regeringsskiftet har 67% av svarande läsare fått det bättre, 14% upplever sitt liv oförändrat och 19% uppger att de fått det ...

2012-05-16 12:00

Den svenska privata skuldbubblan och BNP

Sedan 90-talet har de svenska hushållens skuldsättning som andel av BNP nästan dubblats. Vid årsskiftet hade svenska privatpersoner skulder på över 82% av Sverige BNP mot 46% 1996. Bostadspriserna har framför allt drivits av denna massiva skuldsättning och upplåning och det är i denna skuldsättning som de svenska problemen hittas framöver. Samtidigt är också den privata skuldsättningen en förklaring till varför svensk ekonomi klarat sig så väl genom finanskrisens år. När privatpersoner tar på sig skulder så behöver inte staten göra det. Till en början.

Svenska hushållens skulder

Skulderna är hämtade från SCB:s ironiskt benämnda Sparbarometern och dessa skall förstås sättas i relation till nominell BNP (aka "BNP löpande priser"). Skulderna redovisas ju nominellt och då skall även BNP redovisas nominellt.

Det betyder att om vi över tiden har en Guldlocks-tillväxt på 3% och en Guldlocks-inflation på 2%, så kan skulderna öka med 5.06% (1.03*1.02=1.0506) om året över tiden utan att skuldsättningen blir ett ökande problem. Samtidigt är den lägsta skuldökningstakten vi sett sedan 1996 5.16%, vilket vi hade på rullande årsbasis fjärde kvartalet 2011, att jämföras med 11.27% första kvartalet 2006.

Men så har inte varit fallet. Däremot planade skuldbubblan faktiskt ut med start under återhämtningen 2009. Den procentuella ökningstakten i skuldsättningen har börjat avta på allvar sedan 2009, vilket också gör att bostadspriserna börjat stappla. Samtidigt hade Sverige några år av kraftig återhämtning i BNP. 

Men med haverad tillväxt under fjärde kvartalet 2011 så har skulderna börjat dra iväg igen om andel av BNP. Deflationstrycket är ännu inte tillräckligt starkt. Med säg nolltillväxt i Sverige 2012 och 1.5% i inflation så kommer skuldsättningen som procent av BNP att öka ca 3.5% under 2012 och landa närmare 85% nästa årsskifte. Gissningarna för BNP 2012 kommer också vara lägre än skuldökningstakten och hushållens skulder ser därmed ut att kunna nå 87% när 2013 är över. Om nu inte Den Stora Deflationen satt igång med tillhörande avbelåning.

Utvecklingen har dock de senaste åren åtminstone stoppat upp, men ingen högkonjunktur eller återhämtning i BNP varar för evigt, speciellt inte när vi når tillväxtens gränser. Men skulderna består. Och puckeln som blev på recessionen 2008 - 2009 visar rätt tydligt vad som händer med skuldernas andel av BNP när tillväxten uteblir.

Skuldberg blir i längden ohanterliga när vi inte har ekonomisk tillväxt. Det går fort att samla på sig skulder, men tar betydligt längre tid att arbeta ner dem.

Tillägg: Innan det dyker upp invändningar om tillgångarna så har ett normalt svenskt hushåll en nettoförmögenhet på 60 000:- SEK och majoriteten av svenskarna har nettoförmögenheter runt 20 000:- SEK. Som ett av de länder i världen som har störst spridning när det gäller förmögenhetsfördelning så sitter inte tillgångar och skulder hos samma personer. Och en stor andel av tillgångarna är förutom uppblåsta bostadspriser illikvida och inlåsta i pensionssystemen eller beroende av snabbt rörliga marknader som aktier.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

76 kommentarer:

  1. Det känns ganska ohållbart i längden denna ökade belåning. Någon gång tar det stopp. Frågan är vad som händer sedan och hur snabbt...

    SvaraRadera
  2. Frågan är väl om exempelvis 3 Mkr i lån för ett hushåll är så farligt? Worst case för oss är ungefär att båda förlorar jobben och då får tillsammans ut 40 tkr/månad. Fasta kostnader på ca 20 tkr har vi och då blir 20 tkr över till ränta. Detta räcker till en ränta på 8 % (utan hänsyn till jämkning). Sen är ju risken att båda förlorar jobben samtidigt minimal och vi är både unga, utbildade och ambitiösa. Sen är ju scenariot med 8 % ränta och massarbetslöshet samtidigt inte så sannolik, eftersom reda torde sänkas då för att stimulera ekonomin.

    Tror absolut priserna på fastigheter kommer sjunka, men betalningsförmågan är för stark i det svenska samhället idag så det faller nog inte mer än 10-20%.

    EN ICKE OROAD BOLÅNETORSK

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, för betala räntor var allt jag tänkte göra med mitt liv. Och när 2 miljoner 70- och 80-talister resonerar så så blir vid 7% arbetslöshet fortfarande nästan 10000 parförhållanden av med bägge jobben samtidigt. Gäller bara inte vara en av dem och hoppas att banken inte kräver att du börjar amortera när priserna faller.

      Radera
    2. Fasta kostnader på 20tkr/månad skulle orsaka kraftiga magsår hos mig men det är väl individuellt antar jag.

      Radera
    3. Fast kostnad för två pers på 20000 kr per månad är de utgifter jag och min sambo har haft de senaste åren i genomsnitt. Tycker inte det är så värst mycket eftersom det inkluderar alla kostnader (nöje, mat, sport, transport....allt utom boendet). Från lönen blir det över så att vi kan spara 10-15 tkr vardera per månad.

      /EN ICKE OROAD BOLÅNETORSK

      Radera
    4. Förresten så visst jag inte att det fanns statistik över antalet arbetslösa par i Sverige och att de var 10 000. Är det SCB som mäter detta????

      HAr du länk så kollar jag gärna på den statistiken, eftersom det hade varit roligt att se hur det utvecklats historiskt nu när vi är i denna djupa kris i Sverige.

      /EN ICKE OROAD BOLÅNETORSK

      Radera
    5. "Fast kostnad för två pers på 20000 kr per månad är de utgifter jag och min sambo har haft de senaste åren i genomsnitt. Tycker inte det är så värst mycket eftersom det inkluderar alla kostnader (nöje, mat, sport, transport....allt utom boendet). Från lönen blir det över så att vi kan spara 10-15 tkr vardera per månad."

      Om alla kostnader är fast kostnad vad är då den rörliga kostnaden? Är verkligen allt ni konsumerar utöver boende bast kostnad? Låter minst sagt konstigt och ni representerar ABSOLUT INTE något normalhushåll då de flesta inte har månads prenumeration på bensin till transport eller prenumererar på allt form mat/godis/fika. Men det är klart är ni några av de ytterst få i Sverige som har 40papp efter skatt långsiktigt vid dubbel arbetslöshet så är det ju klart att det är lugnt med ett 3mille lån, dock så är ju denna skara personer ytterst sällsynt i Sverige.

      Frågan är bara varför ni inte betalar huset kontant eller amorterar i rask takt om ni nu har sådana våldsamma marginaler?

      Radera
    6. Du verkar ha en ganska naiv/skev bild på hur ekonomin funkar. Först och främst för att få ut 20tkr måste du ha inkomst på drygt 26tkr innan skatt vilket förutsätter att du har inkomstförsäkring vilket ger rätt till 80% av lönen vilket leder till en lön på 33tkr. Jag vet inte om det är representativt för hushåll att ha två inkomster på 33tkr, men jag tror inte det.

      Även räntehöjningar slår på ekonomin. Ökar räntan med ett par procent eller banken får för sig att kräva ammortering (ifall ni inte redan amorterar) så drar det iväg 4-5tkr/mån. Ni kanske klarar det, men är detta förhållande representativt för BLK?

      Dessutom är det rätt vanligt att förhållanden spricker - då faller disponibel inkomst i hushållet från 50tkr till 25tkr. Dessutom måste den som bor kvar köpa ut den andre motsvarande halva beloppet av värdet utöver lånet vilket innebär 250tkr räknat på en belåningsgrad på 85%. Är det troligt att banker inte kommer att bevilja ett blanco-lån på 250tkr till någon med inkomster på 25tkr efter skatt som dessutom skall betala på ett 3milj-lån? Jag tror det är ganska rimligt att anta att det kan vara svårt att få ett sånt lån.

      Är 8% ränta någon orimlighet? Jag tror inte det - det har förekommit förr. Är massarbetslöshet en orimlighet? Inte heller det förefaller orimligt - som sagt 7% tycktes t.ex. vara tillräcklig arbetslöshet för att vi skall hitta gott om hushåll med två arbetslösa.

      Och tron att räntan skulle sänkas för att stimulera ekonomin är ju lite naivt, varifrån skulle pengarna för att sänka räntan komma? Staten kan ju liksom inte låna upp massa pengar för att sänka räntan eftersom det skulle öka efterfrågan på krediter. Att höja skatten eller skära i bidragsystemen är heller inte något som själjklart inte motverkar syftet.

      Och om man antar att betalningsförmågan styrs av vad folk kan betala för räntor+amortering så räcker det med ett par procents ränteökning eller ammorteringskrav för att sänka betalningsförmågan med 30-40%. Med ett prisfall på 30-40% blir det inte kul att bli tvungen att sälja ifall man har belånat till 85%, då blir det kvar ett blancolån på 500-900tkr med ränta därefter.

      Radera
    7. Ursäkta om du blir förvirrad med begreppet "fast kostnad". Våra genomsnittliga månadskostnad (inkl rörlig, fast och allt annat däremellan) är ca 10 tkr per person exkl. boendet.

      Inkomstförsäkring har vi (check). Lön på 35-50 tkr är vi nog inte direkt ensamma om i Sverige och allt jag skriver är bara hur jag ser på det och inte hur någon annans situation är (andra skiter jag i...).

      Varför vi inte amorterar av hela huset? Handlar dels om diversifiering och del om att jag får bättre avkastning på annat håll. Sprida risker är alltid bra. Är väl bara att vikta om när det behövs.

      Min poäng i debatten är nog bara att alla inte lever på gränsen och Sverige kommer inte kollapsa om priser enligt Valueguard sjunker med 5 %, vilket lätt man kan tro här.

      Med er inställning lär det inte bli många hus-affärer och i övrigt många missade affärer (pessimister blir aldrig några vinnare).



      Roligt att läsa hur nojiga alla är i alla fall.

      /EN ICKE OROAD BOLÅNETORSK

      Radera
    8. Nu är det väl inte så att någon har påstått att en minksning av priset på 5% kommer göra att alla med bolån kommer få flytta ut i en papplåda utanför T-centralen. Det räcker med att en liten del av befolkningen får problem för att det skall påverka ekonomin.

      Att det finns folk med goda marginaler gör kanske att ekonomin inte kommer haverera totalt eftersom det innebär att det finns någon man kan lasta över bördan på när det kommer behövas räddningsinsatser för de som har råkat illa ut.

      Dessutom som du kanske förstår så är en ökad skuldsättning relativt BNP inte något som kan evigt fortgå. Förr eller senare måste den avmattas eller rentav avta - och när detta riskerar folks betalningsförmåga sjunka vilket slår på ekonomin.

      Radera
    9. Mikael Jordnära2012-05-16 14:47

      "3 Mkr i lån för ett hushåll är så farligt"

      Det börjar bli dags för er att göra en ytterst liten, enkel och rationell kalkyl. Fram med mitt Bolånetorskverktyg version 1.1.

      http://dl.dropbox.com/u/6957046/BTorskkalkyl_1.1.xlsx

      Svårt är att förutse hur pass mycket amortering bankerna kommer att kräva när prisfallet verkligen börjar slå i statistiken.

      Radera
    10. jag ser ju ut och klara det galant i din excel-snurra. Lån på 3 Mkr, värde på hus idag 4 Mkr. Även i ditt worst-case scenario sjunker aldrig mitt EK till under 250 000 kr.

      Känns tryggt.

      Fick räkna med en nergång på 40 % innan värdet sjönk under EK och i det läget är det ju bara pynta in lite mer pengar (tills dess har jag sparat 5*12*10000 kr =600 000 kr). Sen har man ju givetvis minst lika mkt i vanliga besparingar sedan tidigare om man har sunt förnuft i skallen.

      Jag kan dock hålla med om det börjar svida vid -60 %. Under fastighetskrisen i början av 90-talet sjönk bostadspriserna med ca 20-30 % (Dwight M. Jaffee, Den svenska fastighetskrisen).

      Så det gäller ju att det blir en ordentlig kris om era profetior ska uppfyllas.

      /EN FORTSATT ICKE OROAD BOLÅNETORSK

      Radera
    11. Undar hur du räknar med få 20.000:- netto vid arbetsslöshet?
      Då måste du har andra försäkringar som täcker inkomstförlust upp vid arbetslöshet, för med vanliga inkomstförsäkrade a-kassan så kan du max räkna med ca 10.000:- per månad efter skatt.

      Radera
    12. Man måste vara rätt ung om man tror att hög ränta och massarbetslöshet samtidigt är ett osannolikt scenario. Riktigt ung.

      Radera
    13. Du har så rätt jag skulle tro att du lungt kan räkna med att få ut minst 40k i månaden när du och sambon blir arbetslösa i resten av evigheten, och skulle det krisa till sig så kan ni väl höjja bostadslånen några mille och casha in värdestegringen, Några gånger om året.
      Värden skule vara en betydligt bättre plats att leva på om fler vore lika trygga i vad framtiden kommer att bära med sig, visst har även du hört att det börjar bildas ny olja i alla gamla oljefält och att dom snart är fulla med billig olja igen?

      Radera
    14. Kolla upp din inkomstförsäkring, den brukar bara gälla 6 månader...

      Radera
  3. Spelar ingen roll när huspriserna har halverats, då är man ändå rökt, bankerna knacka på och sagan är slut!!

    SvaraRadera
  4. Frågan är väl egentligen hur länge ni i ovan exempel får ut 40 i månaden i händelse av arbetslöshet. Betalningsförmågan i Sverige är säkert utmärkt, i synnerhet för medelklassen, men betalningsförmågan står ju i direkt relation till en inkomst och massarbetslöshet förekommer som bekant i Europa, varför skulle den inte komma till Sverige?

    SvaraRadera
  5. Warrant Buffet2012-05-16 12:30

    Folk är helt fast i det anekdotiska träsket... JAG kan betala, där JAG (alt. min vän/mamma/hundrastare) bor har lägenheterna minsann gått upp. Att se den större bilden verkar vara jättesvårt för vissa och ibland får man ju höra riktiga pärlor som att statistik inte säger något (för i Stockholms innerstad har minsann lägenheterna gått upp!).

    I det större perspektivet är 3 miljoner per hushåll en veritabel katastrof. Förvisso finns sådana som klara det fint, som ovan, men det finns ju faktiskt tillräckligt många för att dra med sig landet i fördärvet.

    SvaraRadera
  6. Det er selvfølgelig uholdbart i længden, men det er nu meget naturligt at lavkonjunktur afløser en højkonjunktur,

    SvaraRadera
  7. Idag? Haha, hur snabbt försvann grekernas betalningsförmåga? Varför tror folk att svensken har det så mycket bättre förspänt?

    Om banken tvingas rekapitalisera på ett mer drastiskt sätt kanske dom kräver att du helt plötsligt ska amortera låt säga 10 procent varje år. Fixar du att få fram 300.000/år då? Varför pratar du om räntor när du lånat ett kapital, har du aldrig tänkt att du skulle behöva amortera eller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Var du med på början av 90-talet? Tvingades folk amortera 10 % per år??? Njaee...knappast. Handlade i det läget mer om att hålla de kunder som betalar räntan och sina amorteringar under armarna. De som går i personlig konkurs skapar tillräckligt problem för bankerna.

      Amortering är givet för mig och utifrån ovanstående exempel om 3 Mkr tycker amortering på 30-50 år är rimligt. Just nu amorterar exempelvis vi 84 tkr per år (7000 tkr/månad). Det tycker jag är en rimlig nivå.

      Sen ska man ju inte vara så dum att man lägger allt sitt eget kapital på boende. Vi har utifrån exemplet ovan låt säga 1 Mkr i EK i bostaden (värd ca 4 Mkr). Parallellt har vi ung. lika mkt tillgångar i en bra utdelningsportfölj som genererar ca 5 % avkastning varje år. Så iofs skulle vi kunna amortera 300 000 kr per år i 3,33 år. Det skulle nog vara ett högst orimligt scenario, men visst efter 3,33 år när vi har 2 Mkr i lån så hade vi väl fått leva på gröt (bara att bita ihop då). Tror dock banken har andra problem än mig före det scenariot...

      /EN ICKE OROAD BOLÅNETORSK

      Radera
    2. Den gamla sanningen "har du lånat lite pengar och har problem med betalningarna får DU bekymmer men har du lånat mycket pengar och får problem med betalningarna så får BANKEN bekymmer" gäller för BLT-kollektivet.

      Jag har svårt att se att bankerna skulle vilja överta en massa överbelånade hus och lägenheter samt det underhållsansvar man har som ägere om panten ska vårdas, på en död fastighetsmarknad. Istället lär man se till att räntekostnader täcks.

      Radera
  8. Om ett år när den svenska exporten kanske halverats blir det krasch, boom, bang för hela slanten.
    Då hjälper det inte med Borgs mantra - "Vi har god ordning på finanserna".

    SvaraRadera
  9. Vet inte vilka siffror som är mest skrämmande - den höga belåningen eller den låga förmögenheten. 20 000:- är ju ingenting.

    /Skuldfri

    SvaraRadera
    Svar
    1. Reflekterade också över denna låga förmögenhet. Det måste vara en nolla för lite där.

      Radera
    2. Tyvärr tror jag inte det:

      "Nästan vart fjärde svenskt hushåll, 22 procent, skulle inte klara av en oförutsedd utgift på 5 000 kronor utan att det påverkar privatekonomin märkbart. 34 procent skulle inte klara 10 000 kronor och 49 procent skulle ha svårt med en extrautgift på 20 000. Det visar en undersökning som gjorts av Länsförsäkringar bland svenskar i åldern 25-65 år."

      http://www.gp.se/ekonomi/1.376936-manga-klarar-inte-oforutsedd-utgift

      /Skuldfri

      Radera
  10. Som alltid här så är förhållandet till inflation komplicerat.

    Refererar mig själv i en annan tråd: "Inflationen gör att pengar förlorar köpkraft och att även lånen således blir mindre värda i termer av köpkraft, detta även om storleken är oförändrad i absoluta tal. Så den enkla förklaringen hävdar jag vara att inflationen betalar av lånen, eftersom det är lånens storlek i termer av köpkraft som är intressant."

    Inflationen kommer att rätta till eventuella missförhållanden, och de som har lånat slutar som vinnare den här gången också. Varför skulle det vara annorlunda nu, speciellt givet nuvarande valutaregim.

    Och om nu inflationen uteblir, så borde man väl förvänta sig i princip noll i ränta, vilket inte skall skapa några problem för tex. bolånekunder att möta sina åtaganden.

    I ett scenario med mycket hög inflation istället, kanske de som ligger värst till att stupa, men för de som kan möta sina åtaganden och rider ut stormen blir det högsta vinsten, när lånen skrivs av, och tillgången finns kvar.

    Så krångligt är det inte.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om du räknar lite på det så ser du nog att detta inte stämmer. Vi har faktiskt även positiv realränta. Tänker du efter lite så inser du nog att så måste vara fallet, det finns helt enkelt inget motiv för att någon skulle låna ut pengar ifall det skulle vara en förlustaffär. Att inneha likvider är liksom ingen belastning som man behöver vältra över på någon annan mot betalning.

      Radera
    2. Tämligen ointressant i det sammanhanget att gå in och titta på förhållanden momentant. Du verkar ha missat den flykt från risk som pågår i detta nu, med direktavkastning på aktier högre än kupongerna på statsskuldväxlar. Har obligationsinnehavare blivit kompenserade för inflationen historiskt menar du?

      Radera
    3. Mikael Jordnära2012-05-16 15:02

      Kan inte bara vissa sluta med tramsiga uttalanden om att inflationen är till hjälp för de skuldsatta! För 576:e gången... Inflation bidrar till att:

      - Kostnaderna ÖKAR/pengarna tappar i värde!
      - Växelkurserna går åt skogen
      - Bankerna justerar UPP sin ränta för att bibehålla ett positivt räntenetto!
      - Löneutvecklingen halkar efter

      Vi har övergett fasta växelkurser. "Riskbanken" arbetar idag enligt ett inflationsmål om 2-4%. Om Riskbanken identifierar en stigande inflation så höjer de reporäntan, vilket bidrar till att alla banker följer efter. I ett sådant scenario växer räntan på miljonskulder till inte orimliga både 9-10-11-12-13-14% per år. Om räntan ligger på 10% på en miljon i lån blir det 100 000:- att betala, dvs 8333:-/månad. Om lånet då är 3 MILJONER, vilket "inte är så mycket". Så blir räntekostnaden ensam 25 000:-/månad. Lägg därtill ökade amorteringskrav från banken och värdeminskningen på bostaden från effekten av minskad efterfrågan! Den stora bulken svenskar kan nämligen INTE köpa en 3 miljoner dyr bostad i cash, nej inte ens en bostad för en tiondel av de där tre miljonerna.

      Likt det Cornu påpekat hundratals gånger så är det löneökningar och amorteringar som betalar av lån, inte inflation. Inflation blir den absoluta spiken i kistan för i princip alla MED både stora som små lån. Inte konstigt att den statistiken manipuleras till något totalt intetsägande.

      Radera
    4. Realränteobligationer är kopplade till KPI. Sen är det väl inte rimligt att någon lånar ut till lägre ränta än han förväntar sig att inflationen kommer bli. KPI-inflationen ligger på någon enstaka procent medan räntan ligger på för bostadslån uppemot 4%, räntan överstiger därmed inflationen. Tittar du historiskt har det varit så att realräntan har varit positiv med några få undantag - dessa undantag är inte tillräckliga för att inflationen skall äta upp dina lån.

      Radera
    5. Som brukligt här klipps det och klistras från komponenter i olika typer av scenarier för att få ihop en domedagscocktail. Löneutvecklingen halkar efter? Där ser man. Problemet är väl snarare att lönerna kan driva inflationen.

      Radera
  11. Delar självklart många välgrundade tankar om bo bubblan vara eller inte vara, vill berätta jag är en Dansk viking som trampat svenskt mark sedan 1974. Har med stort intresse iakttagit bo kraschen som härjat sedan 2007i Danmark - likt en långvarig plågande ekonomiskt sunami för många bolånetorsk familjer och inte minst kreditinstitutens ständiga skuld nerskrivningar på hela den samlade danska fastighetsmarknaden. Ifall jag hösten 2006 hade ståt på rådhusplatsen i Köpenhamn och skrivit med stora bokstäver på banderoller!
    NU KRASCHER BO PRISERNA!!! Hur många tror ni hade bryt sig om mitt budskap? Inte många!!! Nu har det bevisligen hänt, eller hur?

    SvaraRadera
  12. Läste här 2011-06-15! Nu kraschar lägenhetspriserna: Tekniska säljsignaler på alla marknader! Till de som vill sälja sin bostad, sälj. Det är nu eller aldrig. När väl paniken sätter in så kommer det gå fort. Det kommer förstås dröja månader, kvartal eller något år innan nedgången går över i panikartat ras, men det kommer. Jag är dock inte rädd för att ha fel, men jag sätter alltså tidpunkten för toppen på bostadsbubblan till februari-mars år 2011, vilket bekräftades idag den 15:e juni 2011.
    Är personligen helt övertygat, närmaste åren rejäl sättning i prisutveckling på bostäder… Möjligen kommer vi se närmaste halvåret, hålla uppe priserna i stort set- oförändrade! Men till hösten år det igen dags för nästa långa halvlek i en ny prisresa med rejält sjunkande priser om mist 20-40 %. Vi kommer närmaste halvåret få uppleva en ekonomisk omvärlds sunami som inte ens Ankan Borgs brandväggar står imot… Nu smäller det. Hela skuld systemet är byggt på en pyramidspelsliknande princip som innebär att det fungerar så länge alla kan betala och ingen tar ut sina pengar från systemet. Enkelt förklarat. Bankerna har länge, länge lånat ut 40-50 gånger mer pengar än de har. Själv är jag helt skuldfri i mitt bostadsrättsboende på landsorten. Den som lever få se…

    SvaraRadera
  13. Med nolltillväxt så som den är i Japan, är staten tvingad att kontinuerligt låna för att samhället inte ska kollapsa? Varför har Japan lånat så mycket under nolltillväxt-samhället de haft sedan 90-talet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är inte staten beredd att hantera en bubbla som i Japan och istället väljer att stödköpa bostadsobligationer, bostadsaktieindex och andra aktierelaterade produktet för att hålla "välfärdsintrycket uppe", så ökar statens skulder och samtidigt knäcks ekonomin mer och mer pga ökad skuldsättning.

      Nu är Japans statsskuld 19 gånger så stor som statens intäkter. Sug på den. Game over.

      Radera
  14. Den mest uppseendeväckande nyheten just nu är väl att alliansen hävdar att både arbetslösheten och de dåliga skolresultaten är skapade problem.

    SvaraRadera
  15. Äntligen ett inlägg av Conu? som skriker om bostadsbubblan. Började bli orolig efter det dröjt flera timmar innan förra BLT inlägget.

    När all skriker att priserna ska ned så går de inte ned. Eller i alla fall så går det mycket långsamt.

    Vad var det för geni bland kommentarerna ovan som jämförde Grekland med Sverige? Hahahhahahahhahah. Det finns inte två länder i världen som är mer olika. Grekerna är lata, har ingen ordning, jobbar inte, betalar inte skatt och har iordens mest korrupta politiker. Sverige är inte bäst på allt men en svensk skulle aldrig kunna vara så dålig som en grek gällande det finansiella även om denne försökte.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och så var det det där att grekernas banksystem hänger ihop med vårt eget. Det är den svagaste länken som avgör kedjans hållbarhet, som du säkert vet.

      Radera
  16. Corru skulden är större än penningmängden M3
    Om vi nu amorterar av skulden, då försvinner hela M3.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fungerar ekonomin utan M3?


      Bankerna påstås skapa pengar ur tomma intet med FRB,
      när bankerna får tillbaka pengarna så går pengarna upp i rök.

      Har bankerna lånat en del pengar av riksbankens digitala sedelpress så får dom lämna tillbaka pengarna till riksbanken när vi amorterar av på skulden, då försvinner M3.


      Om pengarna inte förintas så får har bankens aktieägare helan M3 i sina plånböcker och vi har inte ett öre i våra plånböcker.

      Hur kan vi betala en skuld till bankerna med pengar som inte finns, M3 är mindre än skulden.

      Radera
    2. Schhhh, inga såna frågor, då kan ju alla kommentarsläsare inse att Cornu inte har lösningen på frågan.

      Radera
  17. Ej oroad BLT verkar nervös, inläggen rinner ur honom som efter en hård natt på stan med en dålig kebab på slutet..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, och observera ATT HAN SKRIKER ATT HAN INTE ÄR OROAD ! Övertygande, eller hur.........

      Radera
  18. KvP idag var rätt kul.

    Löpet: "SÅ ÖKAR eller minskar BOSTADPRISERNA I SYDSVERIGE". OK, de nämner faktiskt att det kan minska också, men i väldigt liten skrift.

    Jag var faktiskt tvungen att köpa ett ex för att kolla om det var som jag trodde, dvs det går neråt på fler ställen än det ökar, tvärt emot vad löpet verkar påstå. Och visst var det så - de hade inte ens bemödat sig om att hitta en period under vilken priserna gått upp! Räknar man Sydsverige som Skåne, Blekinge, Halland och de tre Smålandslänen gick priserna enligt KvP på följande vis ("helår" enligt någon snårig definition):

    UPP - Karlskrona, Hylte, Eksjö, Vetlanda, Vimmerby, Alvesta, Älmhult, Bjuv, Hörby, Sjöbo, Tomelilla.
    NER - resten. De största orterna: Malmö -5, Lund -8, Halmstad -6, Helsingborg -4, Kristianstad -5, Växjö -1, Kalmar -6.

    Komplettering till tabellerna var en förutsägelse om att (styr-)räntan kommer att gå ner. Detta ska indikera att boräntorna ska ner antar jag, eftersom det nämns på ett uppslag om bostäder.

    SvaraRadera
  19. Cornu: När kommer raset som du lovat, mycket snack men priserna är fortfarande stabila? Jag vill kunna flytta ifrån hyresrätten med plastmattorna och de skitiga tapeterna och köpa mig lite livskvalité.......

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ignorance is a bliss. Det finns många riktigt schyssta hyresrätter som det går att bo i. Dessutom kan man vara flexibel i sitt val av arbetsgivare då man är flyttbar både inom och utom landet. Ovanpå moset är det skönt att sova gott om nätterna då man är obelånad. Var inte så negativ, det finns säkert någon hyresmupp som kommer att köpa din lägenhet skitbilligt den dagen du inte har råd att bo kvar.

      Radera
    2. Hmmm, du har inte koll på hur moderna kvalitetshyresrätter ser ut tror jag....

      Det är dyrt, men standarden är samma som i BR-fastigheterna runt gården utanför fönstret.
      (Norra Älvstranden, Gbg)

      Radera
    3. Jodå, bor i en nyproducerad trea i Västra hamnen i Malmö som jag givetvis hyr. Det är dyrare att bo i en BR för mig än i min nuvarande lägenhet. Givetvis ska man inte räkna på månadsavgift + räntekostnader utan även en rimlig amortering som ingår i prisbilden och då blir månadskostnaden helt annorlunda för en BR. Den dagen en BR blir billigare än en hyreslägenhet är när den i princip är betald. Detta fattar inte 99% av alla BLT som springer i samma ekorrhjul.

      Radera
    4. "Givetvis ska man inte räkna på månadsavgift + räntekostnader utan även en rimlig amortering som ingår i prisbilden och då blir månadskostnaden helt annorlunda för en BR. "

      Intressant att Cornu inte varit framme och huggit på den grova missuppfattning av kostnader och utbetalningar ovanstående inlägg utgör prov på, hade det varit en BLT hade han ju huggit som en kobra...

      För övrigt är diskussionen om huruvida inflation betalar av lån märklig; de flesta inser ju att det är nominella löneökningar som är intressanta i sammanhanget, och dessa är ju knappast frikopplade från inflation.

      Radera
    5. Man ska definitivt inte betala av mindre än vad hyreskostnaden på motsvarande lägenhet är om man nu väljer att köpa BR. Av just den anledningen bör man amortera skillnaden mellan dessa om man inte gillar självbedrägeri.

      Inflationen minskar inte lån förrän den är högre än räntan och det kommer inte att hända igen då vi har en flytande valuta. Det skulle vara en katastrof för hela vårt finansiella system.

      Radera
    6. "Man ska definitivt inte betala av mindre än vad hyreskostnaden på motsvarande lägenhet är om man nu väljer att köpa BR."

      Varför då? Huruvida man ska amortera eller inte har knappast att göra med vad "motsvarande HR" kostar. Denna kostnad kan fö skilja sig rejält beroende på produktionsår; en nyproducerad HR i Tensta kan kosta mer än en sekelskifteslägenhet på Östermalm. Eftersom kostnaden för nödvändigt underhåll ingår i hyran har detta knappast att göra med att sekelskifteslägenheten skulle vara i sämre skick (även om så ofta är fallet eftersom såväl allmännyttan liksom privata hyresvärdar ofta negligerar underhåll).

      Du har uppenbarligen missförstått begreppet inflation. Inflation minskar inte värdet på lånen alls, däremot minskar nominella löneökningar det relativa värdet på lånen. Om RB höjer reporäntan så minskar inflationen och således kan man förvänta sig att facken kommer att kräva lägre löneökningar och vice versa. Om inflationen stiger kan man förvänta sig att RB höjer räntan vilket visserligen borde påverka räntan på bostadslån på längre sikt, men som bankerna med all önskvärd tydlighet demonstrerat så är påverkan på kort sikt minimal.

      Det ska fö bli intressant att se vad som händer när RB börjar höja räntan; enligt bankerna ska ju detta inte innebära någon effekt alls på bolåneräntan...

      Radera
    7. Bo ska man göra någonstans oavsett om det är hyresrätt, BR eller villa. Vanligtvis flyttar man från HR till BR och då kan det vara en poäng med att ställa kostnaderna i proportion till varandra. Om en hyra på 9k svider så har man inte råd med en BR som kostar 12k i månaden. Många gör glädjekalkyler och tar enbart hänsyn till småkostnaderna i sammanhanget och det är helt fel. Att sedan ta med amortering i bilden och inkludera den i boendekostnaderna är bara en fördel. Att inte kalla amortering för kostnad beror enbart på redovisningsskäl med hänsyn taget till att det oftast inte är en fast eller av bankerna krävd utgift. Frågan är hur mycket man vill lura sig själv? Om en person är fullbelånad och bostadsvärdet minskar så blir ju plötsligt den uteblivna amorteringen en kostnad vid försäljningen.

      Ok, det jag jämför med är det glada 70-talet då folk i princip fick betalt för att låna. Dock har du helt rätt då man kunde göra enorma avdrag på lånekostnaderna om jag inte missminner mig. Mycket av detta var en följd av väldigt hög marginalskatt och arvet efter denna period lever kvar än idag eftersom man fortfarande får göra ränteavdrag.

      RB är den billigaste parten att låna från. Om RB höjer repon så garanterar jag att bankerna följer efter då förtroendet för finansmarknaden är nära noll. Snart stryper alla banker sin utlåning oavsett om kunden är en privatpersoon, företag eller en bank.

      Radera
  20. många börjar tydligen oroa sig i alla fall
    http://www.dn.se/ekonomi/stora-bostadslan-oroar

    SvaraRadera
  21. Intressant att se att proportionerna skuld/bnp är nära 90-procentsspärren som ofta nämns som varningssignal för statsskuld/bnp. Problemet är bara att man måste beakta även ränteläget för att tro att kollapsen närmar sig. Varför är en hög skuldsättning ett problem för låntagare om räntan ligger på någon procentenhet? Begränsad bnp-tillväxt, lägre skuldsättningstakt, låga räntor och låg inflation tror jag kan mjuklanda fastighetspriserna och rädda bolånetorskarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror (det hade varit intressant att får bekräftat eller dementerat) att det räcker med att priserna slutar gå upp för att ekonimin skall krasha. Priserna har ju inte bara gått upp, monopolpengarna har i stor utsträckning spenderats. Därför tror jag inte man kan landa mjukt. Antingen går det upp eller så blir det dominoeffekt.

      Radera
  22. Häromdagen städade jag ut gamla papper. Jag hittade en avi från Handelsbanken från 1980.
    Avin avser lån för en hyresfastighet. Räntan låg på 11,75% och amorteringen på ca 4%.
    Jag har ett dunkelt minne av att jag hade förhandlat ned amorteringen något.
    Villalånen var samtidoigt uppe i 13%.
    Pengar på bankkonto gav också god utdelning då.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och 1980 var KPI 14%, avdragsbeloppet obegränsat och marginalskatten även för vanliga löntagare (arbetare) 55%.
      Så du borde ha gjort en bra förtjänst där, då inkomsterna från hyrorna var skattefria medan utgiftssidan som beskrivs ovan var avdragsgilla, så med detta upplägg var det lätt att bli noll-taxerare.

      Om jag får gissa har minst 10 miljoner i förmögenhet idag, antagligen väsentligt mer?

      Radera
  23. Var ingen särskilt god affär.
    Fastigheten låg i en mindre ort i Dalsland och det var mycket stor skillnad mellan hyrorna där och hyrorna i t ex Göteborg.
    Inkomsterna var låga och vissa år fick jag stoppa i pengar, då hyrorna inte räckte till utgifterna.
    Lyckades till slut sälja fastigheten. Försäljningspriset var inte heller någon höjdare.

    SvaraRadera
  24. Hyresinkomsterna var skattepliktiga, var har du fått idén att de skulle vara skattefria?

    OBS! , det är skillnaden mellan inkomst och utgift som beskattas.
    Dessutom tillkommer fastighetsskatt. även förlustår.

    SvaraRadera
  25. Intressant eftersom data slapptes igar pa hur mycket en medelfamilj-Suzuki har sparat i kontanter och/eller finansiella tillgangar (aktier, obligationer, etc.). Ej inraknat ar pensioner, fastigheter, fysiska tillgangar och skog.

    En medelfamilj i Japan (mamma, pappa, tva barn) har i genomsnitt sparade tillgangar pa 1 482 624 SEK i dagens vaxelkurs.

    En medelfamilj i Sverige har i genomsnitt 60 000 SEK enligt Cornus siffror.

    Sug pa den.

    SvaraRadera
  26. Det är klart att de flesta familjer kommer bo kvar och klara utgifterna även i en kommande kris, inklusive INTE OROAD !!! BLT.

    Det är inte speciellt relevant. Vad som är relevant är att de som inte har marginaler eller som drabbas av arbetslöshet kommer bidra till ökade kreditförluster, krediterna kommer strypas, efterfrågan kommer sjunka, priserna gå ner och alla kommer se sin "förmögenhet" reduceras kraftigt eller försvinna helt. Vissa kommer få livsvariga skulder.

    Det är helt otroligt hur folk stirrar sig blinda på månadsbudget. Finns inte någon som helst förståelse för finansiell RISK.

    SvaraRadera
  27. Apropå Grekland, så har de egentligen inte dålig eller misskött ekonomi, de har bara OTUR NÄR DE LÅNAR!!

    SvaraRadera
  28. Mycket väsen för ingenting, naturligtvis ökar hushållens skulder då fler hyresrätter ombildas till bostadsrätter; detta innebär helt enkelt bara att tillgångar och skulder flyttas från en balansräkning till en annan.

    Det intressanta när det gäller bostadspriserna är kostnaden på lång sikt, vilket det i dagsläget är mycket svårt att sia om. Det största hotet mot bostadspriser liksom ekonomin i övrigt (vilket dessutom är betydligt mer intressant) är varken grekkriser eller amerikanska budgetunderskott utan den sinande tillgången på fossila bränslen och en växande befolkning.

    SvaraRadera
  29. Om man föds in i en bubbla är det svårt att förstå att det ens är en bubbla. Snudd på omöjligt att se på sin situation objektivt och "nyktert". Allt man har att förlita sig på är sin egen historia i vuxet liv 10-20 år och då har det ju i princip varit en konstant uppgång. Nedgångarna har i princip bekräftat "regeln": det går upp upp upp. Aldrig någonsin att man stannar upp och tänker på rimligheten i det hela: inget går spikrakt uppåt och dessutom kan man inte bygga en uppgång på lånade pengar (när skillnaden mellan inkomster stiger).

    Att ingen ens pratar om amortering är ännu mer oroande. Det är trots allt "lån" inte "allmosa"

    SvaraRadera
  30. När en BRF tar över en hyresfastighet från en hyresvärd görs detta rimligen till ett högre pris än den är upptagen i hyresvärdens balansräkning. Till detta så tror jag att de flesta privatpersoner får en högre belånings än hyresvärden. Så det är inte så enkelt att tillgångar och skulder går från en balansräkning till en annan.

    När det gäller befolkningstillväxten (i sverige) så är faktiskt en fortsatt ökning där något som bidrar till att hålla bostadspriserna uppe. Om däremot befolkningen skulle börja sjunka så kan det leda till att antalet hushåll börjar sjunka och då finns det lite som håller priserna uppe.

    När det gäller prisökningen på bostäder, aktier, guld eller olja så är det lätt att om man bara sett en utveckling under överskådlig historia nog många som tar för givet att det skall fortgå, men man tar inte hänsyn till vad som motiverar ett stigande pris och följaktligen inte vilka faktorer som skulle kunna bryta ett sådant mönster.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sveriges befolkning kommer börja minska när bidragen dras in, då finns ingen anledning att fly hit, det kanske låter fördomsfullt men det är sanningen. Folk kommer inte hit för att leva som skatteslav.

      Radera
    2. Nej, det är precis det den inte gör; hyresvärden säljer fastigheten till ett pris under vad lägenheterna i samma fastighet skulle betinga på en fri marknad eftersom det relevanta värdet för hyresvärden beräknas efter nuvärdesanalys av hyresinkomsterna samma fastighet ger. Eftersom hyran är reglerad är värdet på dessa inkomster lägre än vad en försäljning på en oreglerad marknad skulle ge.

      Däremot stämmer det att de som sedan köper av de som ombildade drar på sig en större skuldbörda, som i och för sig bättre stämmer överens med lägenhetens faktiska värde; en prisreglering innebär de facto att priset understiger marknadsvärdet.

      Med andra ord; ifall hyrorna inte vore reglerade skulle de som vill ombilda behöva köpa lägenheterna till marknadspris, och tillgångarnas värde före och efter ombildning skulle vara detsamma.

      Radera
    3. Vad fastigheten skulle betinga på en marknad med fria hyror är ganska irrelevant eftersom detta inte är fallet för närvarande - såtillvida inte någon spekulerar i en förändring.

      Hyresfastigheter värderas efter vad de bringar in för hyror. Eftersom hyrorna är reglerade till en lägre nivå så värderas hyresfastigheter lägre och detta skall återspeglas i bokfört värde. När hyresvärden säljer så säljer han till ett pris som överstiger detta bokförda värde - annars är han dum (det skulle ju isf innebära att försäljningen skulle bokföras som en förlustaffär).

      Om hyrorna inte vore reglerade så skulle det nog inte varit så vanligt att man ombildade till BRF eftersom detta knappast skulle vara en lönsam affär för någon utav parterna.

      Radera
  31. Du har fantastiskt bra skrivna artiklar! Håller med dig om det mesta. Men jag tycker att du borde göra skillnad på riktig inflation (Minskning av pengars värde) och KPI-inflationen som de flesta officiellt använder som mått. Inflation är vad värdet på en 1000 lapp är värt i dag i förhållande till för exempelvis 10 år sedan. KPI lyckas inte på ett korrekt sätt fånga upp hur värdet på våra pengar försvagas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det har jag påtalat många, många gånger. Trodde alla läsare visste det redan. Oftast specificerar jag genom att skriva KPI-inflation.

      Radera
    2. Problemet är att alla värden är relativt något annat och att bedöma utvecklingen av värdet på något är att göra det relativt något annat, iaf ifall man inte skall falla in i tyckande och gissande i bedömningen.

      Med det i åtanke så är KPI ett vettigt alternativ. Man skulle kunna bedöma utvecklingen i förhållande till någon annan uppsättning varor (som t.ex. McDonald-index), men det blir likväl värdeförändring i förhållande till något annat.

      I vilken avseende tycker du inte KPI fångar värdeförändringen på ett korrekt sätt? Har du ett bättre förslag på hur man skall _mäta_ inflationen?

      Radera
    3. Håller med, vad är det för inflationsmått som ni sitter på som skulle vara så mycket bättre än KPI? Och kom inte och tjata om guldpriset, alla vet att det är lika relevant som priset på tulpanlökar när det gäller att bedöma inflation.

      Radera