Cornucopia?

2012-03-10 17:55

En av dessa män pratar i egen sak...

Schibsted/SvD har en överraskande intetsägande artikel där en mäklaren och mäklarbyråägaren Erik Olsson ställs mot Bostadskreditnämndens Bengt Hansson.

Här kunde det blivit dramatiskt och spännande, men det blev bara ett stort jaså.

Det är ju bara att konstatera att en av de två personerna tjänar (mer) pengar på stigande bostadspriser, för den andre kan det kvitta. Erik Olsson har noll trovärdighet, men visar väl på att det snart inte går att hitta någon meriterad som tror på stigande bostadspriser. Utan den enda som fortfarande pratar om stigande bostadspriser pratar i egen sak.
Valueguard-KTH:s lägenhetsprisindex
för hela Sverige. Förskjutet en månad.

Nästa vecka släpper både Mäklarstatistik och Valueguard ny prisstatistik. Den kommer visa stigande priser. Januari och februari har i princip alltid visat på stigande bostadspriser i hela landet enligt Valueguard, även 2008 när bostadspriserna föll sedan 2007, se grafer hos bloggen Bostadsmarknaden. Citat:
"Som vi ser kan det konstateras att januari och februari är de månader där priserna för det mesta ökar jämfört med föregående månad, och så kan nog ske även i år då många mäklare rapporterat om livligare aktivitet på bostadsmarknaden. Mäklarna kommer nog också skrika sig hesa om ett trendbrott på bostadsmarknaden, men som graferna visar är det alltså inte frågan om något sådant eftersom priserna under de senaste åren nästan alltid ökat under årets första månader."
Sedan blir prisökningarna svagare och allt oftare prisfall ju längre fram på året man kommer. Men det vore alltså väldigt överraskande om nästa veckas statistik och data inte pekar uppåt. Det är helt normalt för säsongen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel och pseudonym sparas av Googles Blogger-system.

14 kommentarer:

  1. Makro e kul2012-03-10 18:11

    Någon som har någon fundering på vad denna säsongsvariation beror på? Och kan man säkert säga att det är en säsongsvariation? Kollar man graferna hos Bostadsmarknaden så har ju priserna "bara" fallit under totalt 10-15 månader. Jag hävdar att det inte är tillräckligt underlag för att säga att det beror på säsongen - kan ju vara en massa andra faktorer som spelade in hösten 2007, jan-feb 2008 och hösten 2008.

    SvaraRadera
  2. Mäklare har mycket att förlora på att påstå att priserna ska gå upp om de i verkligheten går ner, de kommer nämligen få mycket missnöjda kunder och en stor andel osålda objekt, och därmed ingen inkomst trots utgifter för marknadsföringen...

    BKN har också ett egenintresse i att påtala brister, eftersom de utan risker inte har något existensberättigande. De är ungefär lika opartiska som Cornu.

    SvaraRadera
    Svar
    1. RISKER, inte brister...

      Radera
    2. BKN är ju mer eller mindre tvugna att måla upp värsta tänkbara scenario, eftersom de skulle få ofantliga mängder skit om det blev värre än de "varnat" för. Om det däremot går "bättre" är det knappast någon som kräver att de ska behöva stå till svars för något.

      Radera
  3. Prisutveckling Biskopsgården, Göteborg

    Q4 2011: Slutpris cirka 11 500 kronor per kvadratmeter.

    Q1 2012: Slutpris cirka 9 500 kronor per kvadratmeter.

    Priserna ovan avser de billigare områdena i Biskopsgården. Priserna gäller "över lag" (ibland behövs kraftiga förenklingar).

    Sammanfattningsvis ett pristapp på cirka 17% på några månader. Visst kan mäklarna ha rätt när dom pratar om ökad aktivitet på marknaden men det gäller sannerligen inte i mitt gamla bostadsområde. Nu bor jag i hyresrätt.

    SvaraRadera
  4. Fick en ny typ av mäklarannonsering från Svensk Fastighetsförmedling i brevlådan i fredags. Tidigare har det alltid varit objekt som varit till salu, men nu var det i stället en bostadsrätt som var såld i mitt område (centrala Göteborg).

    3 rok, 78 kvm i Vasastan
    Sekelskiftsdröm, Rum i fil, Slående takhöjd, Såld på förhand
    Storgatan 19, 4479 kr i månads/klubbavgift
    Pris: "Kontakta mäklare för slutpris"

    SvaraRadera
  5. Det båda missar är att marknaden blivit rejält fragmenterad. Låt mig som gammal 08 förklara.

    Före år 2000 var BR en ganska obskyr företeelse i Sthlm. I mitt gamla kvarter i innerstan bodde både hög som låg i modesta hyresrätter. Det här var innan utslagna köksväggar, spotlights och induktionshällar. På väg till ICA stötte man på både systembolagsalkisen samt överläkaren från grannhuset.

    När allmännyttan såldes ut till vrakpris så skapades en helt ny ägandeklass. 10 år senare har de(och andra som tog sig in på marknaden då) blivit rejält förmögna. De sitter med näst intill 0 i belåningsgrad.

    Vidare använder de sitt bokapital till att finansiera sina avkommors lägenhetsköp. Den centrala Sthlms marknaden är alltså inte lika beroende av nytt kapital som andra delar av landet.

    Praktexempel på det fick vi när vi skrattade åt 25 åringen som gick på strövtåg i innerstaden med pappas pengar och hade satt sin köpgräns för en etta vid 2 milj.

    I centrala Sthlm finns inga "riktiga" förstagångsköpare. Och det behövs inte heller. Nu argumenterar någon förstås att pyramiden måste fyllas på underifrån, när t.ex 25 åriga oskar vill sälja sin lägenhet. Ja. Den fylls på med hjälp av någon annan förälders kassa. Man kan se det som att det samlade br kapitalet förs över från generation till generation , men inom de familjer som fick stockholm till skänks runt mellenieskiftet.. Det är det som gör att massiva prisfall i centrala sthlm uteblir.(Även om det förstås kan bli prissänkningar på marginalen till följd av ränte/börs/euro oro). Vi har fått oss en gratislektion i hur förmögenheter grundas.


    Och det är det som gör att en höginkomsttagare i sthlm idag inte kan köpa en central lägenhet utan att bli skuldsatt till 90 årsdagen. Och det gör det till en infekterad fråga som driver di's kommentatorsfält och bloggar som denna. Varför skall staden tillhöra de familjer som berikats av utförsäljningarna i kombination med 10 års lågräntepolitik?


    Håll inte andan och sitt och vänta på prisras i vasastan och östermalm.
    /Realisten

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pappas pengar förlänger pyramidspelet något men inte tillräckligt då det är långt ifrån alla som sitter i den sitsen. Och när de fått pengar av pappa, vem kommer efter i pyramidspelet då? En del som har bovinster har ju såklart även shoppat upp vinsten. Jag tror snarare att det blir värst i just de områdena då alldeles för många som vill bo där har inställningen att "kosta vad det kosta vill", jag ska bo där oavsett vilket. Att innerstans områdena är ofredade är en myt så kommer inte fallet att vara.Så gick snacket även 1991 och fel fick de. Många mäklare spydde även ut den myten då.

      x trader y

      Radera
    2. Enligt mäklarstatistik (http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/laen.aspx?LK=180&Typ=Boratter) är det just i innerstaden priserna har fallit mest under ett år om vi tittar på Stockholmsområdet.

      Radera
  6. Vi står inför en ny era med katastrofala nedgångar i bostadsmarknaden, vänta och se.
    En eloge till Cornu som lägger ner en ofantlig mängd tid på denna bloggen, med en entusiasm som alla skribenter borde ha och en fantastisk insyn i vår ändliga värld, framförallt inom ekonomin. /Ron Paul

    SvaraRadera
  7. Alltid kul att följa bloggen, kul att se vad man kan göra med statistik och på detta sätt se trender. Jämförelsen mellan aktier och bostäder är lätt att göra men det finns en stor skillnad och det är att aktier äger man för att få tillbaka pengar på köpet, dels genom utdelning eller försäljning till ett högre pris. Gällande bostad så köps en sådan för att lösa ett behov, man behöver tak över huvudet. Tidigare så var priset på en bostad kopplat mycket mot kvalité, nu så har det kommit in betydligt fler faktorer.

    Det jag vill säga att förutspå en prisökning eller prissänkning på bostäder är mycket mer komplext. Räntan som media tydligt vill skapa en koppling till när det gäller pris, självklart så avgör räntan vad man får för kostnad i slutet. Det är bra ränteläget blir mer stabilt, då folk lättare kan förutse ränteläget under en längre tid(5-10år)..... Den andra faktor som ligger i skålen är tillgången till arbete och löneläge. Har man inget jobb kan man ju inte köpa bostad. Alltså hur kommer arbetslösheten att se ut framöver, viktigt att man kollar regionalt. Sedan avgör även hur löneförhandlingarna kommer att gå, vilka löneökningar kommer förhandlas fram. Så fortsätter det med faktorer som avgör och då blir det mer komplext med att skapa index för att se hur priserna kommer utvecklas.

    Nu vet jag inte hur gemene man tänker när det skall köpas bostad men tror att en majoritet tänker som jag. Man gör en kalkyl på hur kostnaden ser ut i jämförelse med inkomst. Min regel är att jag inte skall lägga mer än 25% av min inkomst på mitt boende inkluderat amortering. Då min inkomst ökar över tiden, mer än räntan kan jag lägga mer pengar på amortering över tiden. Amorteringen ser jag som en viktig del till att minska min rörliga kostnad.

    Så om jag nu skulle göra min tolkning tror jag att marknaden kommer stabilisera sig med svag minskning 1-2 procent eller noll. Även noll kommer ju vara en minskning om inflationen är över noll. Detta tror jag kommer vara en längre tid typ 10-15 år. Om vi har en inflation på 2 % i snitt över dessa 10-15 åren kommer detta vara som en pris minskning på 30-40 %. Varför jag hoppas och tror på en sådan lösning är att byggbolagen och köparen vill ha stabilitet för att våga göra sina investeringar. För oavsett hur vi tycker så kommer det att behövas byggas fler lägenheter i de regioner som man strävar efter tillväxt, alltså inte bara Stockholm utan även Kiruna och Pajala. Människor behöver någonstans att bo.................

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du glömmer att 90-95% av alla som idag köper en bostad måste köra det med lånade pengar. För aktier gäller motsatsen.

      Du tror att du hyr bostaden av banken, men det gör du inte. Du tar en avsevärd risk. http://cornucopia.cornubot.se/2011/07/risk.html

      Radera
    2. Så sant att jag tar en risk med att köpa, men det är mitt val att ta en risk samt vilken nivå av risk som jag tar.

      Som jag skrev tidigare så behöver vi alla någonstans att bo, då har man lite olika val: Hyresrätt(lång kö för de lägenheter med hyfsade priser, priser som är högre än det blir med lånade pengar går att få nästan direkt), bostadsrätt(lånade pengar), Radhus/Villa(lånade pengar).

      Alltså får man välja det som är minst dåligt. Då jag är uppfostrad att vara ekonomisk av mig så tog jag det alternativ när jag flyttade till storstan som gav mig minst kostnad per månad(inkl amortering). Även om jag gjort pengar på en flytt så ser jag bara mitt boende som just ett boende alltså ingen spekulation på prisökning, det är kostnaden per månad som avgör.

      Det jag tycker är märkligt att inte fler människor förstår behovet att amortera av sin skuld, eller har folk blivit så dåliga på matte nu för tiden. Att banken inte vill föreslå detta är förståeligt då deras affärsidé är att tjäna pengar räntan.

      Oavsett metod om vi köper bostad(individen tar risken) eller om vi hyr(fastighetsbolaget tar risken) så måste det byggas mer och kostnaden för att bygga måste komma ner. Som du själv skrev:

      http://cornucopia.cornubot.se/2010/04/byggforetagen-blaser-bostadskoparna.html

      Dessa priser gör att det inte är lönsam att bygga hyresrätter idag då det blir svårt för fastighetsbolagen får svårt att kunna få återbäring på investeringen (tror att byggbolag och andra har 10%). Då det kostar över 25 000kr/kvm att bygga flerbostadshus. En lägenhet på 100 km kostar då 2,5 milj kr. Om fastighetsbolaget lånar upp 80% av sin investering 2 milj kr ger detta en ränta på 80 000 kr om året. 6667 kr /månaden. Sedan tillkommer kostnad för fastighetsskötsel, amortering, underhållsfond. Om fastighetsbolaget skulle amortera på 50 år(inte troligt) så skulle denna kostnad bli 3333 kr/månaden. Då är vi uppe i 10 000kr i månaden. Sedan skall fastighetsbolaget även ha sina 10% i återbäring på investeringen.... Utan att kunna något om fastighetsskötsel så kommer hyran ligga på runt 14 000 kr-15 000 kr i månaden. För samma kostnad kan du då köpa en lägenhet och låna för 2,5 milj kronor.

      Så skulle man kunna få ner byggkostnaden så skulle man kunna bygga mer och hyra ut men även genom att öka tillgången frigöra andra typer av boende så marknaden blir mer rörlig.

      Men åter till risken så har vi idag inte så många alternativ, boendet är ju en behov som behövs på det ställe där man jobbar. Utan boende inget jobb.... (Vilket då gör att folk tar högre risk än de egentligen klarar av).

      Skulle vara intressant och läsa en inlägg om hur du anser Sverige skall kunna utvecklas i framtiden.... Nyfiken på hur vi skall ta alla våra innovationer till produkter. Då jag anser att när vi lever med kniven på strupen så är människan mer produktiv, det är bara att kolla på hur många innovationer som kommit fram under tider då människan varit under press typ (1:a och 2:a Världskriget).

      /M

      Radera
  8. Kan vara så att de som tror på nergång är i förnekelsefasen:) Följt utvecklingen i Göteborg den senaste tiden och sett hur mer intensiva budgivningarna blivit bara den senaste veckan. Såvida inte någon ny kris poppar upp till ytan så lär svensson betela dagens pris plus lite till.

    SvaraRadera