Cornucopia?

Aktuellt

Mycket stort förtroende hos läsarna för myndigheternas åtgärder mot COVID-19 - utom hos SD-väljare

Bloggläsarna har ett mycket stort förtroende för myndigheternas åtgärder mot coronaviruset SARS-CoV-2 och sjukdomen COVID-19. 69% är neutral...

2012-02-28 12:32

Glöm sänkt bolåneränta - bankerna gör knappt vinst på bostadslånen idag

Affärsvärlden redovisar vad kostnaden för Swedbanks bolån är och det visar sig att under perioden 2008 - 2010 har Swedbank gått i förlust på bolånen. Bruttomarginalen har ätits upp av kostnaderna för administration, kapitalkostnad (=kostnaden för bankens eget kapital, det aktieägarna satsar), likviditetskostnad och kreditförluster. Sedan 2011 går man dock marginellt plus på bostadslånen.

Banken skriver i sin årsredovisning följande (PDF):
"Bolån har som produkt under långa perioder inte varit lönsam för de svenska bankerna. Detta då nettomarginalen varit negativ efter att kostnader för likviditet, kreditförluster, administration och kostnader för våra aktieägares avkastningskrav räknats av. Bolån har istället använts som en ”dörröppnarprodukt” för att kunna göra andra typer av affärer med kunden."
Följande graf är från Swedbanks årsredovisning.


Notera att fram till finanskrisen 2008 hade inte banken några extra kostnader för upplåningen.

Här ser man också att aktuell kostnad som skall dras från bruttomarginalen är 0.2+0.3+0.13+0.03=0.66%. Kvar i nettomarginal för banken är ca 0.34%. Notera att likviditetskostnaden periodvis varit upp på 0.5%, vilket skulle sänka den marginalen till 0.04% vid exempelvis en ny akut finanskris. Detta är en katastrofalt dålig marginal på toppen av en bostadbubbla med ett svenskt folk med rekordskulder. Med en bolånestock på 700 miljarder SEK för Swedbank ger dagens 0.34% i nettomarginal en vinst på endast 2.38 miljarder SEK för helåret. Att jämföra med en total vinst för koncernen på 11.7 miljarder år 2011.

Som påtalats om och om igen så finns inget utrymme för att sänka bolåneräntorna. TCO, Anders Borg och alla bolånetagare kan drömma om att lyckas pressa ner bolåneräntorna i takt med reporäntan.

Men drömma går ju.

Tvärt om bör bankerna snarare höja räntorna så att bostadslåneverksamheten börjar visa lite bättre lönsamhet. Att man lånade ut med förlust 2008 - 2010 och på så sätt räddade bostadsbubblan säger något om hur dålig situationen är och vad för mekanismer som har pressat upp bostadsbubblan.

Har du inte råd med dina bostadslån idag kommer du inte ha råd med dem i morgon heller. Amortera - trots allt har du ju klarat 8% i bankens granskning. Eller hade du inte tänkt att klara de där åtta procenten? Med ca 4% i ränta idag så kan du amortera 4% om året, dvs bli skuldfri på 25 år -  eller sälj bostaden och flytta till något billigare. Har du inte råd med lånen skall du inte ha dem.

Tillägg: För er som inte tror på Swedbanks graf ovan eftersom ni sitter fast i era alldeles för höga lån, så hittar ni Riksbankens statistik över räntor sedan 2003 nedan. Utlåningsräntan är reporäntan +0.75% och det banken lånar av Riksbanken för. Stibor 3-mån finns också med liksom 2- och 5-åriga bostadsobligationsräntor, där banken lånar upp den absoluta majoriteten av pengarna för bostadslånen. Som jag skrivit många gånger förut är det bostadsobligationsräntorna som styr, justerat för de ränteswappar man behöver för att ge kortare löptider. Tyvärr har Riksbanken inte någon statistik för ränteswapparna. Som man ser så avviker bostadsobligationerna sedan finanskrisen 2008 avsevärt från utlåningsräntan. Före finanskrisen följde 2-årsräntan utlåningsräntan väldigt väl. Stibor följer dock utlåningsräntan rätt väl de senaste åren. Som bekant är det just nu billigare med 2-årsränta än rörlig ränta, vilket man också ser på de 2-åriga obligationerna nedan.
Det är helt enkelt en ny ränteparadigm som gäller sedan finanskrisen. Det gör också att gamla sanningar om bunden eller rörlig ränta, respektive om räntan faller när reporäntan gör det inte längre gäller. Bostadsobligationsräntorna ovan började under 2011 falla före reporäntan/utlåningsräntan, men då var det ingen som klagade på att bostadsräntorna inte följde reporäntan. Undrar varför? Klagade man inte då så skall man väl inte klaga nu? Eller beror gnället på att ekonomin är ansträngd och att det inte var så roligt med de där mångmiljonlånen trots allt? Tillägg 2: Anders Borg är ute och gnäller nu igen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

53 kommentarer:

  1. Så svenska banker gör vinster på annat håll än svensk bolåneutlåning?

    SvaraRadera
  2. "kostnader för våra aktieägares avkastningskrav räknats av"

    Kan vara värt att lägga märke till. Dock lär avkastningskraven knappast förändras.

    Får vi se en krasch innan 2014 så att folk fattar att den där tusenlappen extra i fickan inte var värd det?

    SvaraRadera
  3. Enligt affärsvärlden har avkastningskrav från ägarna räknats bort, och efter de är nettomarginal för banken är ca 0.34%.

    Fint - om alla andra bolag skulle räkna bort avkastningskravet från aktieägarna skulle inte många av alla svenska börsbolag gå med vinst. Avkastningskravet är oftast i området 8%-15%.

    "det ligger en gravad hund här".......

    SvaraRadera
    Svar
    1. Magnus 6THlx2012-02-28 13:02

      Jag tycker informationen ger en bra bild, och att det är relevant att räkna in avkastningskravet. Det är ju det som avgör om det är en bra affär för banken med bolån.

      Tack för ett bra inlägg Cornucopia. Det visar tydligt att räntorna kan ha en lång väg upp.

      Radera
    2. Den där gubben har lärt sig företagande på universitetet och inte i verkligheten.

      Radera
    3. Jag förstår inte varför aktieägarnas avkastningskrav skall räknas just från bolåneräntenettot? Finns väl andra poster att vikta detta mot - i så fall kunde ett större utrymme för sänkning av räntan lämnas.

      Radera
    4. Magnus 6THlx2012-02-28 13:16

      Om banken inte kan försvara att det är en bra affär att låna ut pengar så är det ju ägarnas plikt att se till att dom slutar med det omedelbart.

      Det är verkligheten.

      Radera
    5. Läs på om kapitalkrav, se http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/gastinlagg-banksystemet-kassakrav-eller.html. För att få låna ut pengar måste aktieägarna satsa kapital. Detta kapital är specifikt uppbundet för låneverksamheten och är naturligtvis belagt med avkastningskrav.

      Det handlar inte om avkastningskrav på själva lånet, utan avkastningkrav på bankens egna satsade "säkerhet" för lånet. Oavsett handlar det om minimala summor, 0.13% i exempelet ovan, eller 910 miljoner kronor för Swedbank 2011.

      Radera
    6. Magnus 6THlx

      Nej, det du skriver är skrivbords-idealism, så långt från verkligheten man kan komma.

      Verkligheten är betydligt mer komplex, där förekomst av t ex lockpriser, och dumpning är vardag.

      Radera
  4. Intressant, för det var exakt det här vår bank sade till oss när vi lade upp lån i 2007, iofs i Frankrike, men detta fenomen är nog internationellt.
    Banken använde lånet som lockvara, och la sig så lågt att marginalen var 0. Vi spelade ut 4 banker mot varandra, och den som till slut kom tvåa, sa att ettans erbjudande inte gick ihop, men det skilde bara en tiondel mellan dem, så de var mer en tävling vem som var villig att lägga sig lägst för att få en ny kund.
    När vi sedan var kunder, var de väldigt ivriga på att försöka sälja på oss livförsäkringar, bilförsäkring, hemförsäkring, fonder och allt annat mellan himmel och jord som det finns marginal på. Men lånet var alltså kasst för banken.

    SvaraRadera
  5. ""Bolån har som produkt under långa perioder inte varit lönsam för de svenska bankerna. Detta då nettomarginalen varit negativ efter att (...) kostnader för våra aktieägares avkastningskrav räknats av.""

    Men vänta lite nu, är inte det att banken lyckats tillfredsställa sina aktieägarens avkastningskrav just vad vi i dagligt tal menar med att ett företag är lönsamt? Försöker han vara rolig?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Avkastningskravet på eget kapital, dvs de 3200 kronor som aktieägarna satsat per 1 000 000 som lånas ut. Det landar ovan på 0.13% i avkastningskrav på kapital, "kapitalkostnad".

      Fast vill du satsa kapital utan avkastningskrav så kan du väl starta en bank?

      Radera
    2. En vinst är en vinst. Att låtsas att vinsten är en kostnad för tankarna till Alice i underlandet.

      Radera
    3. Förstår jag det här rätt:
      Ägarna satsar 3200 kronor, tjänar 1 000 000 x 0.13% = 1300 kr per år.
      Utöver det går banken 1 000 000 x 0.34% = 3400 kr plus.

      /okunnig

      Radera
  6. Cornu;
    Nja, jag börjar undra lite vems ärende du går? Man kan märka en viss omsvängning i vad du skriver.
    Detta ger antagligen "Linkoln" bränsle till sitt fyrverkeri.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag upplyser om hur verkligheten fungerar. Man behöver förstå verkligheten för att förstå att man inte kommer få sänkt ränta på lånen och alltså göra en korrekt analys som beslutsstöd.

      Men man kan slåss mot väderkvarnar om man tror att det ger lägre räntor. Det är frivilligt.

      Radera
    2. Warrant Buffet2012-02-28 13:27

      Man ska hata bankerna och dom kan aldrig ha rätt eller fog för det dom gör. Rotschilds sitter nere i Tel Aviv (ja, där bor faktiskt en gren av familjen) och tvingar bankerna att göra så elaka saker dom bara kan. Att du inte visste det, Lars...

      Radera
    3. Jo, jag vet att en del måste ha syndabockar för sina egna felslut. Jag har själv fått agera syndabock från en del håll, där rätt hårda ord skrivits eller sagts.

      Radera
  7. Så här ser alltså vägen ut mot en världsbank. Säg mig, hur kan en bank göra förlust? :D

    Nej, nånting måste de ju hitta för att sänka alla banker. Säger inte att swedbank inte ska gå i konkurs, gå hårt i konkurs, men man måste vara medveten att det är ett skådespel. Förlust går de inte, förlust ser de till att dem ska.

    SvaraRadera
  8. Ser man hur branschen ser ut precis nu, låter denna svaga kalkyl rätt rimlig. En del banker, som inte gör stora kreditförluster, och som inte har spelat bort sin egna kassa på börsen, går ändå dåligt nu. Det bekräftar att marginalerna på många produkter är tighta, och att de faktiskt lever på avgifter och små marginaler.

    SvaraRadera
  9. Undrar om inte hela grafen är ett falsarium. År 2003 utgjorde "reporäntan" tydligen den största kostnaden. Precis som om banken lånat upp 100% av sin bostadsutlåning i Riksbanken...!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag skulle vilja se data kommande från Finansinspektionen angående detta så att det åtminstone fanns ytterligare en part som har tillgång till ursprungssiffrorna, en part som inte sitter direkt i knät på Swedbanks ägare.

      Som det nu är är det en partsinlaga - vad har vi som backar upp detta?

      Radera
    2. Riksbanken har siffror, se t ex graf på http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/bankerna-kor-samma-rantenetto-som.html

      För det första måste du känna till att det är utlåningsräntan som bankerna lånar till från Riksbanken. Den är 0.75% högre än reporäntan.

      Du kan i grafen i länken ovan se att RB:s utlåningsränta periodvis varit högre än bostadsobligationsräntorna, dvs bankerna har kunnat låna pengar billigare än reporäntan, ibland rent av billigare än STIBOR.

      Radera
    3. Cornucopia: Bankerna kan antingen göra en repa på 1 vecka och då få reporäntan rakt av, eller låna in/ut över natten och då få reporäntan +- 75 punkter. Vid en repa måste banken dock säkerställa lånet genom att lämna över en säkerhet (som de alltså åtar sig att köpa tillbaka dyrare). De +- 75 punkter som riksbanken tar vid in/utlåning är alltså skillnaden mellan lån med och utan säkerhet.

      Märk vidare i Swedbanks graf ovan att diffen mellan reporäntan och grå linje (alltså Swedbanks upplåningskostnad via säkerställda obligationer) idag är 125 punkter. Det skulle alltså vara billigare för Swedbank att låna pengarna till repo+75.

      Radera
    4. Vad illustrerar grafen egentligen?

      Är det ett sätt att visa och jämföra ränteinkomster med räntekostnader? I så fall är grafen ett bedrägeri.

      Titta på t ex år 2003. Mängden inbetalda räntor baseras förvisso på summan av alla lånebelopp, men en eventuell upplåning i Riksbanken baserar sig INTE på summan av alla lånebelopp, utan på högst någon procent av lånebeloppen. Det är ju inte så att banker lånar alla pengar av Riksbanken för att sedan låna ut samma pengar till dyrare ränta, även om stora delar av folket tror det. Riksbankens balansräkning låg innan krisen stadigt på c:a 200 mdr. Enbart Swedbankkoncernens bolån översteg 200 mdr med råge år 2003. Troligare är c.a 800 mdr, och sedan tillkommer alla de andra bankerna.

      Förstår någon hur jag menar? Man kan alltså inte göra en relevant kostnadsillustration genom att jämföra räntenivåer om man inte har samma grundbelopp som bas.

      /Leif Ö

      Radera
    5. Suck. Leif Ö visar här hur dumt det är med förvillarna som lurar i folk felaktigheter om bankerna.

      Bankerna måste låna in lika mycket som de lånar ut. Punkt. (Däremot sker det en del teknikaliteter under några timmar där utlåningen skapar inlåningen). För bostadslån sker inlåningen via obligationsmarknaderna, inte via Riksbanken. Räntorna ovan är relevanta som indikationer på vad det kostar att låna in, speciellt bostadsobligationsräntorna eller STIBOR-3m.

      Radera
    6. Jaha, men hur vet du att 100% av bankkoncernens utlåning "finansieras" av obligationer? Det är ju för det första bolåneinstituten som ger ut obligationer, inte bankerna. Har bolåneinstituten en ständig reserv av upplånade pengar för eventuella nya låntagare?

      En värdepapperisering börjar med att ett företag är originator, vilket innebär tillhandahållandet av en produkt som resulterar i ett givet cash-flow från allmänheten. Det måste alltid finnas en originator, först därefter finns det ju något affärsavtal att sälja. Vid värdepapperisering av bostadskrediter borde därför en kreditskapande bank vara originator. Så går det till i övriga världen, och något får mig att tro att svenska banker inte är dummare, trots att de svenska bolåneinstituten ingår i samma koncern som moderbanken.

      I USA börjar t ex ett (normalt) bostadslån med värdepapperisering med att en bank skapar pengarna ur intet. Huset köps och ett cash-flow från låntagaren har alltså upprättats. Först därefter säljer banken grupper av låneavtal till en investmentbank som i sin tur ger ut obligationer för att betala banken. Investmentbanken kasserar därefter in både räntor och amorteringar från låntagarna. Obligationerna köps av allehanda stora kapitalsamlare, t ex andra banker, försäkringsbolag och pensionsfonder.

      Din uppfattning att bankernas kreditskapande inte är inblandade i bostadslån förutsätter som sagt att "obligationsmarknaden" har en viss framförhållning, dvs ett överskott av obligationslån som således är en ren förlust för bankkoncernen. Alternativet är ju att en låntagare får beskedet: Ja, nu dröjer det ju ett tag innan du kan få lånet, vi måste emittera lite mer obligationer först".

      /Leif Ö

      Radera
    7. Därför att jag vet vad jag talar om och fantiserar inte utifrån en massa tramsiga YouTube-filmer.

      Läs t ex vad BKN har att säga. Här kan du se andelen säkerställda obligationer för inlåning till bostadslånen. Till det kommer övriga obligationer. http://cornucopia.cornubot.se/2012/02/bkn-slut-pa-billiga-rorliga-bolan.html

      Vi bor i Sverige. Vem f-n bryr sig om USA och amerikanska konspirationsteoretiker?

      Radera
    8. Varför så satans stingslig, jag frågar ju för att jag faktiskt inte vet. Som någon skrev så är en årsredovisning på sätt och vis en partsinlaga. Mängden utställda bolån låg 2010 på 2000mdr. Enligt BKN motsvarar mängden emitterade bostadsobligationer Sverige c:a 1700 mdr (2010), men enligt Riksbanken endast 1087 mdr (2010, sid 142 i rapporten).
      http://www.riksbank.se/Upload/Rapporter/2011/SVFM/finansmarknaden_2011_sv.pdf

      Och även om obligationerna motsvarar 100% är det naturligtvis mest sannolikt att svenska banker primärt ställer ut krediten precis som i andra länder.

      L

      Radera
  10. Starta en bank? Nu var han rolig igen. Bara att ansöka om en banklicens kostar väl över hundra miljoner kronor?

    SvaraRadera
  11. I årsredovisningen kan man också läsa följande i ingressen till kapitlet direkt efter grafen: "Swedbanks vinst uppgick till 11,7 mdkr för helåret, vilket är en förbättring
    med 4,3 mdkr jämfört med 2010. Det förbättrade resultatet berodde främst
    på det högre allmänna ränteläget, vilket påverkade räntenettot positivt."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och vad var vinsten 2010? 2010, när bolånen gick med förlust för banken, var vinsten ca 9.9 miljarder SEK. 2011 gjorde man ca 2 miljarder i vinst på bostadslånen och landade på 11.7 miljarder. 9.9+2=11.9, så det stämmer rätt bra.

      Ja, hela vinstökningen kan förklaras av att räntenettot gav vinst. Men större delen av vinsten beror inte på bostadslånen.

      Radera
  12. Gråzonen är ny! Är det bankens kostnader för att få låna? Låna av vem? Kan det vara en annan bank?
    Jag är skeptisk till denna redovisning.
    Sloped Curve är den som tidigare skötte min bevakning av bankerna:
    http://www.slopedcurve.com
    Nu har han säkert fått jobb av dem?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så du menar att personal, tekniska system, programvara, lokaler. reklam mm mm är gratis??

      Radera
  13. Tack för ett intressant inlägg som ger ett bra perspektiv på sakernas tillstånd!

    För att ytterligare förfina förståelsen bör man dock även titta närmare på detaljerna. ROE (avkastningen på allokerat eget kapital) i den svenska bankrörelsen (dvs. där bland annat bolåneverksamheten ingår) var 28,6% - se sidan 21 i årsredovisningen.

    Avkastningen på eget kapital för Swedbank som helhet var 12,2%.

    Den svenska bankverksamheten är alltså riktigt lönsam. Det är svårt att se den som någon form av välgörenhet eller plus minus noll-låda. Däremot subventionerar den till viss del övriga delar av banken, närmare bestämt företagsrörelsen och den baltiska verksamheten. Som jämförelse var Swedbanks ROE följande i andra delar av banken:

    - Stora företag och institutioner 15,5%
    - Baltisk bankrörelse 8,0%
    - Kapitalförvaltning 27,9%
    - Ryssland och Ukraina 30,4%

    Lustigt nog så nämner banken inte mycket om inlåningsnettomarginalen men den hugade kan enkelt räkna ut det

    (Totalt räntenetto - utlåning * utlåningsnettomarginalen) / inlåningen =
    (12340 - 894000 * 1%) / 365000 = 0,93%

    Inlåningsnettomarginalen är mer pure gravy - inga större risker där. Den bidrog med 3,4 miljarder eller 35% av räntenettot och förklarar således en ganska stor del av den höga avkastningen på eget kapital i den svenska bankrörelsen.

    SvaraRadera
  14. Jag skulle vilja se samma kurva för svenska bolån. Här har man buntat ihop lån även från baltikum där man verifierat haft kreditförluster. Jag skulle tro att de svenska kreditförlusterna den senast 10-års perioden är obefintliga och så kommer fortsätta vara då lånen är kopplade till individ och ej säkerhet, som det är de flesta andra länder.
    Vi är verkligen "dumme schweden", som jobbar hårt och lojalt för att betala för allt och alla världen runt.

    Sen kan jag hålla med om att vi borde ha amorteringskrav på bostadslån, men bara för att inte vi har det skall det inte rättfärdiga bankvärldens monströsa vinster. Självklart borde SBAB aktiveras och sätta "rätt" ränta då allt snack om att låta marknaden hantera detta är skitsnack då vi har ett regelrätt oligopol.

    Fö anser jag också att SJ, Apoteket och energiförsörjning borde förstatligas då det uppenbart har blivit både dyrare och sämre sedan "marknaden" tagit över.
    /Krilleluck

    SvaraRadera
  15. För 2 månader sedan var jag en bolånetorsk. Jag köpte en 1a på södermalm för 2,050,000 kr (41kvm) med 90% belåning. Jag sålde lägenheten med en liten förlust (25,000), efter att ha ägt den i 4 år (buy high, sell low). Som Clint Eastwood sa i en film "Everybody has the right to be a sucker once!"

    Idag bor jag hos min flickvän. Hon är "klubbmedlem" i Solna... men hon har inga lån. Bokostnad = 2600 kr (bredband ingår)
    Jag har dessutom en hög lön, honey bunny har också lön!

    Låt oss leka med tanken att kapitaltäkningskravet på 0.13% tas bort från ovan, wow banken kan sänka min ränta med 0.13% = Titanic sjunker och några gnäller över en fläck på linneduken!

    Den som är satt i skuld är "någons" bitch!

    SvaraRadera
  16. Man blir lite fundersam varför har bankerna har fortsatt att köpa in bostads-obligationer från det svenska folket när marginalerna på själva lånen inte varit lönsamma under de sista bubbelåren. Har de sålt vidare dessa obligationer och fått in pengar den vägen likt det gjordes i USA?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostadsobligationerna köps av svenska och framförallt utländska pensionsfonder, stiftelser etc som tycker att avskastningen är tillräcklig (och som föreställer sig att säkerheten är god...)

      Radera
    2. Nej, det är stor skillnad mot hur det gick till i USA.
      I Sverige är det de som skapar lånet som också sitter med kreditrisken.

      I USA såldes lånen vidare i två steg. Den som lånade ut (t ex Countrywide) satt inte med kreditrisken och kunde därför göra vårdslös utlåning utan större risk.

      Radera
  17. Försökte nyss kommentera annonymt men kommentaren föll bort, provar med ny webbläsare.

    Om ens bostadslån nu (om en månad) ska läggas om, är det alltså bättre att binda på säg fem år istället för att köra med rörlig ränta?

    Mvh,
    HoV

    SvaraRadera
  18. Mer ved till brasan C...

    http://www.svd.se/naringsliv/borg-uppmanar-svenska-banker-soka-ecbs-krislan_6887221.svd

    In med tandskyddet och kör

    SvaraRadera
  19. Cornu, ljuger du eller är du helt ovetandes om det du skriver om?! Läs följande artikel på E24 som förklarr elementär saker om hur du ska tänka kring bankernas GIGANTISKA lönsamhet på bolån: http://www.e24.se/pengar/bostad/en-hemlig-boekvation_3324897.e24
    Såg i Affärsvärlden (!) att de inte ens begriper att redovisa lösamheten för avkastningskrav till ägare, och ställt i RELATION till kapitalkrav (dvs riskjusterad lösnsamhet, som blir extremt hög).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Läste artikeln men det stod inget om GIGANTISK lönsamhet. Däremot läste jag en redogörelse om vad som drivit upp kostnaderna på bolån och att det är upp till bankerna själva att redovisa sin lönsamhet för hypotekslån. Fast om det är så att lönsamheten är minimal eller rent olönsam så förstår jag att bankerna vill tala tyst om det för det är riktigt dåliga nyheter för ägare av bostads-obligationer, jag skulle sälja bums om jag inte tror att boräntan kan falla, såväl som för bolåntagare som knappast lär få billigare räntor.

      -"Så här kan det fungera: Om det genomsnittliga bolånet innehas i 7–8 år ska bankens upplåning matcha detta. Banken finansierar således sina bolån genom att ta upp långfristiga lån som löper till en fast ränta.

      För att kunna erbjuda kunderna en rörlig ränta måste de köpa en så kallad ränteswap, där en motpart är villig att låna ut kort för att i stället få bankens fasta ränta. Priset för att ”swappa” en femårig fast ränta till en tremånaders rörlig ränta låg fram till finanskrisen nära noll för att därefter stiga över 1 procentenhet och nu ligga runt 0,9 procent.

      En annan faktor är att den svenska obligationsmarknaden är för liten för att finansiera den svenska bolånestocken. Bankerna måste därför låna upp delar av sina svenska bolån på euromarknaden. Dessa eurolån måste sedan ”swappas” till svenska kronor.

      Kostnaden för att någon ska byta till sig euro mot kronor har också stigit kraftigt från 0,05 procent före krisen till runt 0,5 procent i dag. En tredje faktor är att bankernas egna långa upplåningsräntor har ökat.

      Så det finns fog för påståenden att upplåningskostnaderna har stigit kraftigt."

      Radera
  20. Man kan väl inte räkna bort avkastningen heller. Det är ju det som är vinsten. Efter det ska det gå jämnt upp. Annars blir det lök på laxen och med de kostnaderna för "administration" även grädde på moset. Typiskt banker.
    Det var inte heller länge sedan som till och med direktörskretsarna själva dessutom kritiserade varandra själva om att avkastningskraven, dvs kraven på vinst var ALLDELES för höga. http://www.dn.se/debatt/direktorers-maktmissbruk-jamforbart-med-korruption
    Sluta tyck synd om bankerna. De har det bra dom, vilket syns på VD Clausens belåtna smil. Höjda Bonusar, direktörslöner, aktieutdelningar och gratislägenheter mitt i brinnande kris. Förlusterna vräker man på skattebetalarna. Banker är permanent bidragsberoende och behöver inte ta något som helst ansvar för sitt fortsatt höga risktagande heller, egenhandel fortsätter också. SKAMLIGT, det är vad det är. Och det beror på Anders Borg, bankernas man. I EU är det Draghi som låter bankerna leka med skattebetalarnas pengar. För j-igt. Och ingen sätter stopp. Inför valutarestriktioner och sluta rädda bankerna när de gör kreditförluster. Sverige ut ur EU - NU!

    SvaraRadera
  21. Grafen avser 3-månaderslån. En betydande del av utlåningen avser längre bindningstider där bankens marginal är betydligt högre.

    Att avkastningskrav räknats av i ekvationen har ett visst underhållsvärde:

    "Vi har faktiskt inte gjort någon vinst på bolånen efter det att vinsten vi gjort på bolånen delats ut till aktieägarna".


    Banksters - salt of the earth.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Aktieägarnas insats har numera ett "pris". Det benämns "priset på kapital" Ju längre man talar och skriver på det viset, blir så småningom vinstkravet från ägarna en kostnad. Och så småningom kanske till och med avdragsgill! Först därefter kräver man dessutom vinst! Snillen!

      Radera
  22. Har tidigare tyckt att den här bloggen haft en del intressanta poänger men man börjar ju undra om inte skribenten sålt sig till storbankerna.

    Intressant är att om man tittar på Riksbankens egna beräkningar publicerade i deras penningpolitiska rapport i februari i år så framgår det att bankernas marginal är betydligt högre ÄVEN EFTER att de högre finansieringskostnaderna räknats in. Läs gärna rapporten här:
    http://www.riksbank.se/Documents/Rapporter/PPR/2012/120216/rap_ppr_120216_sve.pdf

    För övrigt intressant att "administrationskostnaden" ökar linjärt med lånets storlek; det torde näppeligen kosta mer att administrera ett större lån.

    Sedan är det inte särskilt konstigt att kunderna undrar varför de ska bära hela bördan av bankernas ökade kostnader istället för att t.ex. aktieägarna bär en del i form av lägre utdelningar.

    Dessutom så borde räntorna kunna justerats ner när bankerna väl ökat sin kapitalbuffert till en acceptabel nivå, eftersom just anskaffningen av en kapitalbuffert var ett av argumenten för den höga räntan.

    Slutligen, att bankerna sänkte sina räntor och marginaler 2008-2009 hade nog mer att göra med vinstintresse; eftersom minskad kapitalkostnad driver upp tillgångspriser kunde de på så vis öka sin totala utlåning, för att sedan återställa räntor och marginaler och på så sätt öka sina vinster. De fiffiga med bolån är ju att många människor måste ta lån för att ha någonstans att bo, och att säga upp dem rakt av är inte realistiskt för de flesta, i synnerhet inte när priserna börjat vika.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som jag skrivit tidigare har t ex Swedbank medgett att man använde lockpriser och gick med förlust på bolånen ett tag. Och som sagt, när man väl sitter där med sina lån så är det ju bara att höja räntan. Speciellt nu när de som köpte medan bankerna gick i förlust på lånen måste sälja med förlust om de säljer nu. Så de är inlåsta. Genialiskt drag av bankerna, speciellt som man fortfarande har EU:s lägsta marginaler.

      Jag skriver inte vad folk vill höra, det har vi Anders Borg till, jag skriver vad folk behöver höra.

      Radera
    2. Kikar man på diagrammet i Riksbankens rapport ser man att bruttomarginalen är ca 0,5% högre än i Swedbanks årsredovisning vilket inte är så konstigt eftersom Swedbank sedan dess höjt räntorna på bolån (även om de eventuellt sänkts något den senaste månaden).

      Likviditetskostnaden var visserligen hög 2008 men har minskat mer eller mindre konstant sedan dess och låg på 0,1% (2-årig bostadsobligation) andra kvartalet 2011.

      Ifall det skulle bli en ny kris behöver det knappast betyda problem för (stor)bankerna – senaste krisen var Riksgälden och Riksbanken snabba med att stödja bankerna genom förmånliga lån, garantiprogram och andra likviditetsstödjande åtgärder, som mest uppgick statens åtagande inom garantiprogrammet till 350 mdr kr.

      Kapitalkostnaden har visserligen ökat i och med ett ökat kapitaltäckningsbehov men framförallt på grund av att bankernas avkastningskrav ökat från 9% till 13% vilket är anmärkningsvärt eftersom risken för aktieägarna minskat och avkastningskravet således borde minskat.

      Swedbank har ca 16 000 anställda och ca 9,5 miljoner privatkunder samt 622 000 företagskunder. Med en bolånestock på 700 mdr och en adm.kostnad på 0,3% ger det ca 130 kkr/år och anställd, en ganska hög siffra med tanke på att större delen av kunderna inte har bostadslån hos Swedbank, och av de kunderna som har lån utgör sannolikt inte lånen den största administrativa bördan. En administrativ kostnad på 0,3% låter alltså ganska saftigt.

      Slutsatsen är att Swedbank liksom övriga storbanker frisserar siffror och överdriver kostnaderna och underskattar vinsterna vilket är precis vad man kan förvänta sig av någon som försöker blåsa en på pengar genom att ta oskäligt betalt.

      DET är vad folk behöver höra så att de byter till en bank utanför kartellen (HSB-SEB-Nordea-Swedbank)!

      Källa: Finansinspektionens 3e rapport om effekten av stabilitetsåtgärder.

      Radera
  23. Du siktar tydligen på en karriär inom bankväsendet! Bankens samtliga "kostnadskonstruktioner" finns med!

    SvaraRadera