Cornucopia?

Aktuellt

Läsarna inte oroliga över coronaviruset - dags att media tappar intresset?

Läsarenkätens 1773 respondenter visar att bloggläsarna inte är oroliga över coronavirusutbrottet, utan som det ofta är handlar det om att de...

2011-11-15 09:11

Bostadsbubblan: Kvalitetsjusterade priser i Stockholm på nytt årslägsta

Mäklarstatistik kom ut med sina data för oktober idag och med det kom också Valueguard ut med sina kvalitetsjusterade bostadsprisindex, vilka jag kommer redovisa i det sedvanliga antalet blogginlägg under dagen.

Valueguard-KTH:s bostadsprisindex
för lägenheter i Stockholm.

Eftersom Stockholmarna är de som generellt blir mest hysteriska i frågan och dessutom är Stockholm den enskilt största marknaden i Sverige, även om huvudstaden inte är landets navel, så börjar vi med att titta på priserna just där. Mäklarstatistik rapporterar om en prisnedgång på 3% för klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar i centrala Stockholm, men 0% i stort för hela Stockholm vad gäller både villor och bostadsrätter.

Detta tar dock inte hänsyn till vad som sålts, utan bara medelpriser. Här är Valueguards styrka, nämligen en statistisk behandling av rådatat som blir mer relevant då det tar hänsyn till vad som såldes och inte bara priset. Stockholmsområdets nedgång för villor blev då 1.5% och för bostadsrätter 1% på en månad.
Valueguard-KTH:s bostadsprisindex
för villor i Stockholm

För klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar innebär det nytt årslägsta i Stockholmsområdet, och de lägsta priserna på ett helt år. Villor har dock marginellt kvar till nya årslägsta som rapporterades i augusti.

1% prisfall för bostadsrätter på en månad leder i princip till 12% prisfall på ett år om takten håller i sig och därmed når man ett prisfall på ca 39% (0.99^48) på fyra år, även om min prognos talade om 50-60% nedgång på 4 - 8 år. Än så länge är alltså takten i prisnedgångarna lägre än prognosen, men å andra sidan har nedgången bara börjat. Än så länge vägrar många att sälja i hopp om att få ut grannarnas tidigare rekordpriser. När det väl släpper drar nog takten upp något. Man kan notera att en nedgång på 1.5% i månaden på fyra år leder till ett ras på 52% (0.985^48).

Mäklarstatistik förringar sina egna siffror med att priserna inte fallit tvåsiffrigt på en månad. Tjena. Bostadskrascher är alltid utdragna processer över flera år. Tvåsiffriga procentuella ras på en månad lär vi aldrig se och den som förväntar sig det är nog mer än lovligt normalbegåvad. Men för högbelånade drömmare är förstås situationen väldigt känslig och man famlar efter varje halmstrå som finns.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

51 kommentarer:

  1. Vore intressant med en analys om vad det är som driver fallet just nu. Det är ju knappast räntorna, som är historiskt låga.

    Är det så enkelt som psykologi och brist på förstagångsköpare. Om så är fallet, varför just nu ?

    /Darius

    SvaraRadera
  2. Darius, 2800 miljarder i skulder hos svenska folket. Och fortfarande stigande, om än i allt lägre takt. Folk har helt enkelt ingen lust att öka sin skuldsättning längre. Skulderna har väl ökad närmare 800 miljarder sedan paniksänkningen av räntorna 2008-2009.

    Till det insatskrav, amorteringskrav, stigande marknadsräntor på bostadslån, fallande börs, fallande konjunktur etc etc.

    SvaraRadera
  3. Malmö hade väl -6% igen, det är ju inte så långt ifrån tvåsiffrigt..

    SvaraRadera
  4. .. och før riket har bostadsrættspriserna enligt valueguard økat med en procent de senaste tre månaderna.

    :)

    SvaraRadera
  5. gustav, nej.

    HOXFLATSWE har fallit med 2.2% på tre månader.

    Varför ljuger du?

    SvaraRadera
  6. OK, -2.11%, inte -2.2%, var lite snabb med avrundningen där.

    SvaraRadera
  7. Du hugger som en kobra på allt som kan tolkas negativt i bostadsmarknaden. Snacka om bias.

    Det kommer att bli som sist (2008) när Riksbanken tvingas sänka kraftigt. Vi går mot 1% ränta igen så du kan glömma alla stora ras.

    Ja, om man nu inte vill sälja sin koja i någon byhåla vill säga.

    I Stockholm kommer det aldrig att bli ras så länge som vi har bostadsbrist och inflyttning. Glöm det.

    Bolåneinstituten kommer att sänka under hela året med början mycket snart, efter det att Ingves "inget har hänt" ändrar sin räntebana.

    Då är det bara att plocka fram fågelholkslooken igen och undra varför "bostadsbubblan" inte sprack den här gången heller.

    SvaraRadera
  8. Samtliga HOX-index är ner mellan 0.8% till 3.6% på tre månader.

    SvaraRadera
  9. Ah, enligt maklarstatistik menade jag såklart.

    Glømde såklart också att tillægga att en procents uppgång per kvartal motsvarar en ca 17% uppgång på fyra år. :)

    SvaraRadera
  10. Jaså. Även om vi återvänder till 2009 års nollräntor så är skulderna större den här gången och med det blir bostadskostnaderna större nu än då, vilket innebär att vi inte kan se priserna återhämta sig.

    Sedan följer som bekant inte bostadsräntorna nödvändigtvis Riksbankens ränta. Till det kommer ökade kapitalkrav på bolåneinstituten och bankerna, börsfall, arbetslöshet och lågkonjunktur/recession.

    Men dröm vidare.

    SvaraRadera
  11. Mäklarstatistiks data är ointressant, gustav. När bara premiumobjekt säljs pga havererad bostadsmarknad kommer de rapportera stigande priser. Valueguard tittar på vad som sålts och är alltså mer korrekt.

    SvaraRadera
  12. En reflektion om exponetiell förändring.

    Jag hajade till när jag noterade att bostadspriserna stigit 50% över 7 år. Lite eftertanke och jag konstaterade att prisökningen "bara" varit 6% per år.

    En grov gissning är att inflationen samtidigt varit ca 2%. Den reela "Bubbeltillväxten" har alltså varit ca drygt 30% senaste sju åren.

    SvaraRadera
  13. "bara" med citationstecken. I en kollapsande marknad tar premiumobjekten en allt större andel av affärerna och därmed kommer medelvärden se ut att stiga.

    SvaraRadera
  14. Till Anonym 09:46. Med Basel 3 + Basel Ingves 1.0 så kommer inte styrräntan vara det väsentliga.

    MVH

    Anton

    SvaraRadera
  15. Javisst, sjælvklart førstår jag att endast statistik och data som bekræftar nedgången vi alla kænner till ær tillførlitlig.

    SvaraRadera
  16. Är det inte lite farligt att dra allt för långtgående slutsatser av att priset gick ner 1%?
    Att sedan beräkna årstakt och därefter förutsätta att det kommer fortsätta x antal år. Det är väl ingen som när OMX går ner 0,1 procent på en dag säger att nu rasar det 36,5% per år! i flera år!

    Jag är själv mycket skeptisk till dagens bostadspriser, och visst ska de nog ner. Men i vilken takt och hur mycket är nästan omöjligt att säga.

    SvaraRadera
  17. Visar möjligtvis Ronneby vägen när det gäller villapriserna? Det är för all del Mäklarstatistik men en nergång på 22% de senaste 3 månaderna och 25% prisnedgång på ett år.
    /Hofer

    SvaraRadera
  18. Apropå kopplingen mellan utbud och efterfrågan. Då jag i Augusti gick genom utbudet av villor i alla landets kommuner, hittade jag den största avvikelsen jämfört med tidigare år i Ronneby. Nu visar det sig att just där har priserna går ned 22% på tre månader. Detta enligt Mäklarstatistik, men de torde vara mer relevanta i fallet med villor, eftersom priserna mäts relativt taxeringsvärdena.

    SvaraRadera
  19. 2011-11-15 09:46 Anonym sa...
    " Vi går mot 1% ränta igen så du kan glömma alla stora ras."


    Jag delar INTE den uppfattningen för Europas statsskulder skall nu redas upp. En stat kan ordna det på två sätt.

    1. Trycka pengar och med alla medel, driva upp inflationen.
    2.a. Amortera skulden (dvs krympande BNP, höjda skatter, etc)
    2.b. Betalningsinställelse, alltså en kollaps/kaos på finaniella marknaderna.


    Jag tror på 2.b. och då blir priset på pengarna satt efter tillgång och efterfrågan. Riskpremien mångdubblas för lånade pengar.

    Till på köpet är jag rädd att utvecklingen kan gå MYCKET snabbare än de flesta vågar inse.

    Italien, Spanien och Frankrike kan ha räntor högre än 7% innan första advent och Sverige innan påsk.

    SvaraRadera
  20. "Italien, Spanien och Frankrike kan ha räntor högre än 7% innan första advent och Sverige innan påsk"

    Marknaden tycks inte dela din oro før svenska ræntor som fortsætter att handlas ned. Idag kan ett hushåll med ordnad ekonomi binda boræntorna hos SEB i 10 år till 3.9%.

    SvaraRadera
  21. Cornu på hugget idag..alltid så när han tror han fått vatten på sin kvarn=eländes elände

    SvaraRadera
  22. Jag vet inte hur många av er som bor i Stockholm. Jag har 2 exempel som visar att -1% verkar vara önsketänkande.

    - 2a i bra närförort köpt sept 2008 för 1,6M, såld Sept 2011 för 1,5M.

    - 2a i bra närförort köpt maj 2008 för 2,235M,
    osåld sept 2011 för 1,95M fortf osåld i nov för 1,9M.

    Jmf man med vad liknande bostäder hade gått för i mars 2011 så hade vi sett ett större prisfall.

    SvaraRadera
  23. 10:29, går alltid att hitta enskilda exempel som visar på vad som helst.

    10:26, du låter bitter tycker jag. Felpositionerad?

    SvaraRadera
  24. Enligt Valueguard index verkar jag (omedvetet) köpt(april 2009) och sålt(sept 2011). Tur att man har tillgång till hyresrätt. Vilken bonntur jag har haft. Sitter nu med kontantinsatsen och en bra vinst minus skatten och vill blanka sönder OMX30 med pengarna för att sedan casha en lgh om 1-2 år. Tror ni att framtida QE kommer att påverka börsen starkt och med den bostadspriserna? Är ivrig att börja ta korta positioner redan nu, men en känsla säger mig att politikerna har ett par äss i kortärmen som de inte har visat än.

    SvaraRadera
  25. Tycker Cornu gör ett alldeles utmärkt jobb. Jag lär mig nya saker här varje dag. Tack!

    SvaraRadera
  26. "Hushållen tog nya lån för 31 miljarder kronor under tredje kvartalet. Den totala skuldbördan var 2.504 miljarder kronor den sista september.

    Hushållens finansiella förmögenhet minskade med 7 procent under tredje kvartalet, till 3.327 miljarder kronor."SCB igår./Oppti

    SvaraRadera
  27. Vad har du för åsikt om dessa värderingar på hempris? Tror du att deras mätningar är någorlunda korrekt?

    Statistik på HemPris!

    Vi har lagt till en statistikfunktion på HemPris där man kan se hur lägenhetspriser har utvecklats det senaste året. Du hittar en graf över prisutvecklingen här. Nedan har du en sammanfattning:

    Prisutveckling i Stockholm senaste veckan: -1.51%
    Prisutveckling i Stockholm senaste 4 veckorna: -1.57%
    Prisutveckling i Stockholm senaste halvåret: -12.06%
    Prisutveckling i Stockholm senaste 12 månaderna: -11.68%

    Senast uppdaterad 2011-11-14.
    Denna statistik baseras på faktiska lägenhetsförsäljningar.

    SvaraRadera
  28. Cornus blogg verkar vara BLT:s nya tummelplats. Nedgången har bara börjat och när väl säljarna fattar att de 1. Inte får i närheten av vad grannen fick 2. Kanske inte ens får sålt sin överbelånade kåk - då bryter den riktiga paniken ut. Inte långt kvar: titta bara på Booli kartsök så får ni se alla objekt.

    men det är klart: halmstrågripande BLT tycker väl det är i sin ordning att vi är överbelånade och att Europa står vid ruinens brant

    SvaraRadera
  29. 10:54: Den stämmer inte överens med varken mäklarstatistik eller valueguard, så den är uppenbarligen inte någorlunda korrekt...

    Korrekt är (i oktober) under 3% ner från toppen i Stockholm (valueguard), hempris hade för oktober -10%...

    SvaraRadera
  30. Gustav: hur kommer du ner i 3.9% hos SEB? Jag ser 5.11%. Ok att man kan få rabatt, men 1.21%?

    SvaraRadera
  31. Bankernas marginaler på bolånen är rekordstora.
    De gör allt för att kapitalisera sig och då rasar huspriserna.

    SvaraRadera
  32. Läste någonstans att om vi slår ihop statsskulden med privatskulderna i Sverige så är vi det mest skuldtyngda landet av alla, jämfört med BNP, just nu!
    Marnie-51

    SvaraRadera
  33. 11:32

    SEBs "upplåningskostnad" ær 3.55% - på mina lån har jag en marginal på upplåningskostnaden på 30 punkter, så 35 punkter borde alla hushåll med ordnad ekonomi kunna rækna med.

    SvaraRadera
  34. 11:32
    På Skandiabanken får du 3,95% och det är listat direkt på sajten. Så om du anstränger dig lite, och tar med dig lite affärer till annan bank, så borde du enkelt nå klart under 3,9%

    SvaraRadera
  35. Någon som vill byta sig till min blivande BR 3:a (25 000:-/kvm) i närförort till stockholm?

    SvaraRadera
  36. 12:35

    Låter givetvis intressant. Adress?

    SvaraRadera
  37. @12:26

    Jag frågade nu om 10-årsräntor. Skandiabanken verkar inte ens ha det...

    gustav: 30 punkters påslag, grattis!

    SvaraRadera
  38. @12:38

    I centrala sundbyberg, har du något spännande att byta med?

    SvaraRadera
  39. @Gustav

    Hur har du förhandlat för att få så kraftig ränterabatt? Normalkunden (till exempel jag själv) ligger 150 punkter över upplåningsräntan.

    Är du väldigt lågt belånad?

    SvaraRadera
  40. 12:53

    Å ena sidan bra inkomster, stora lån och låg belåningsgrad - å andra sidan noll deklarerad inkomst i Sverige och dærfør omøjlig att gøra en vanlig kreditkoll på.

    Kollar man på ex. forumet på comboloan så ær den marginal jag har inte extrem eller alldeles ovanlig.

    SvaraRadera
  41. RE 12:53

    Band räntan nyss på fyra år till 3,3 %. Mao är det överlägset mycket billigare för mig att bo i BR än HR (Stockholm)

    Gå in på SEB och titta på vad bankerna lånar till så ser du att det finns bra med utrymme att förhandla mot listpriser. Mao är läget inte så katastrofalt som vissa vill framställa det. Visst, använder du din BR för att tjäna pengar så är det nog en tid som är förbi på kort sikt men i det långa loppen är det befängt att tro att det skulle vara billigare med fastigheter och mark i framtiden. Det är ju som att säga att pengar får ett högre värde med tiden vilket vi vet inte stämmer. Klart läsvärd blogg med mycket intressanta inlägg men ibland undrar man...

    SvaraRadera
  42. 12:53

    Læste inte din kommentar så noga. 150 punkters påslag ær extremt, extremt dåligt. Har du ens tagit dig in till kontoret och førhandlat?

    SvaraRadera
  43. re 13:00
    Så hur förklarar du att det många gånger i historien skett kraftiga nedjusteringar i fastighetspriser. Ej baserat på en plötsligt höjd ränta. Bostadsbrist? Har ju konstaterats priserna många gånger stigit mer i avfolkningskommuner. Jag tror inte du ska vara så säker på att priser inte kan justeras ned. Har hänt överallt i världen. Även tidigare i Sverige.

    SvaraRadera
  44. Re 13:00,

    Så du menar att de länder där bostadspriserna sjunkit över flera år inte stämmer, eller?

    Drar väl samma grej som många andra, grafen från Holland (Amsterdam eller vad det var ifrån). Kolla upp den.

    Sen fås inte hela bilden med genom att enbart titta på månadskostnad.

    SvaraRadera
  45. De som påstår att det är billigare att bo i BR än HR: amorterar ni - och i såna fall hur mycket?

    SvaraRadera
  46. 12:53: När jag förhandlade med SEB i Augusti var utgångsbudet från dem 70 punkter...

    14:18: Amortering är visserligen en månatlig utgift, men inte en kostnad, och bör inte räknas med när man jämför vad som är "billigast". Problemet med att räkna på BR är ju också att man inte i förväg vet vad förlusten/vinsten blir när man väl säljer. Det är ju först då man kan avgöra hur mycket det totalt kostade att bo.

    Min förra lägenhet kostade mig ca 3000 kr/månad för en nybyggd 2a i närförort, inklusive allt. Klart billigare än att hyra.
    Skulle jag sälja min nuvarande lägenhet skulle kostnaden bli en bra bit över det dubbla mot motsvarande HR, eftersom värdet sjunkit sedan jag flyttade in (och jag dessutom lagt nästan 100k på ett nytt kök). Hur det slutar får vi se om några år när det är dags att flytta igen.

    SvaraRadera
  47. Att döma av många inlägg är det just pris/månad och inte personlig risk som majoriteten tar hänsyn till vidval av boende. Troligen behöver de flesta inte oroa sig, ens med 100 % belåning, om man inte drabbas av sjukdom, skilsmässa, arbetslöshet mm som väl är ganska rimliga hinder att stöta på och som kan framtvinga försäljning av huset. Tar man hänsyn till personlig risk är det absolut vansinne att låna mer pengar än 3-4 x årsinkomsten, men med den gränsen så får man inte mycket i Uppsala, Stockholm, Göteborg m.fl. ens med 2 medelinkomster.

    SvaraRadera
  48. 14:18
    Amortering är ingen kostnad utan ett sparande. I hyresrätt amorterar (dvs sparar) du åt fastighetsägaren istället för åt dig själv. Därmed inte sagt att det inte kan bli betydligt dyrare att äga bostadsrätt än bo i hyresrätt om/när priserna faller.

    SvaraRadera
  49. Poängen var att de flesta som påstår att BR är billigare än HR är ju att INTE amorterar. De tar skyhöga lån som de sedan bara betalar ränta på (utan att amortera)...iaf i Stockholm. Sjukt!

    SvaraRadera
  50. 22:56: Fast om man amorterar eller inte har ingenting att göra med om det är billigare eller inte (eller jo, det blir billigare i längden om man amorterar, men det fäller ju ditt argument än mer...)

    SvaraRadera
  51. Cornucopia, vad består en stapel av i ditt diagram? Hur går du en bar om ditt diagram är monthly och det är monthly data du lägger in?

    SvaraRadera