Cornucopia?

Aktuellt

Är med i SVT Babel ikväll

Lena och jag är med i SVT:s litteraturprogram Babel ikväll. I och för sig inte första gången, men alltid kan det intressera någon. Intervjun...

2011-07-15 10:22

Risk

I grunden till spekulationsbubblor, inklusive bostadsbubblan, så finns en missuppfattning om vad ägande innebär. Ägande innebär risk, och är inga som helst garantier om vinst. Att dessutom äga genom att låna pengar är ännu mer riskabelt.

Risk, R, kan enkelt förklaras (allt inom ekonomi är enkelt, de fyra räknesätten och procent är vad en ekonom anser är avancerat, för oss naturvetare så är det ingenting...) som sannolikheten P att något inträffar som orsakar skadan D. P och D är procent, dvs värden mellan 0 och 1, t ex 0.5.

R = P * D

För att få fram den ekonomiska riskexponering man tar behöver man också se på värdet, V, på det man riskerar.

E = R * V

Är risken 50%, dvs 0.5 och värdet är 1 MSEK, 1 000 000 så blir E som följer

E = 0.5 * 1 000 000

Den ekonomiska risken är här 500 000 kronor.

Hyresrätt

Hyr man sitt boende är risken att man inte har råd med månadshyran längre, och måste flytta. Eller att man t ex hittar sitt livs kärlek och behöver skaffa ett nytt gemensamt boende. Vad är sannolikheten för det? Ganska hög. Helt ovetenskapligt gissar jag att risken är 0.9 att man hittar någon man vill skaffa ett nytt gemensamt boende med. Skadan är hela hyran under uppsägningsperioden, och skadan är 100%, dvs 1.

R(hyresrätt) = 0.9 * 1 = 0.9

Men vad är värdet, V? Jo, det är uppsägningstidens hyra. Vi antar tre månader gånger 10000:-.

E(hyresrätt) = 0.9 * 3 * 10000 = 27000.

Den ekonomiska risken den som bor ensam i en hyresrätt med 10000 i månadshyra är alltså 27000:-.

Bostadsrätt

Låt oss anta att alternativet är en bostadsrätt med 4000:- i månadsavgift, 700:- i slitage och reparationer och att räntan är 4%, dvs 2.8% efter ränteavdrag. Det ger en möjlighet att låna 5300*12/0.028=3180000 kronor amorteringsfritt (vilket de flesta gör, amorteringstider på i snitt över 100 år anser jag är "amorteringsfritt") och ha samma månadskostnad som för hyresrätten.

De flesta resonerar så här. Det ser man om inte annat på kommentarer som "så länge jag har råd att betala räntan så är det inget problem". De ser räntan som en hyra och utesluter helt den ekonomiska risken.

Så vad är den ekonomiska risken för bostadsrättsägaren här? Vi säger att man lånar 3 180 000:- i 85% i bottenlån och också alltså lägger en egen kontantinsats på 0.15*3180000/0.85=561000 kronor. Totalt värde här är 3 180 000 + 561 000 = 3 741 000. En lägenhet för drygt 3.7 MSEK.

Vi utgår från min tes om 50% prisfall på lägenheter. Vi antar att det är 50% risk att jag har rätt. Vi som läst The Black Swan vet förstås att det här är fullkomligt skitsnack, det finns inget sätt att korrekt räkna ut risken då vi inte kan förutspå framtiden, men vi låter ändå risken vara 0.5 för räkneexemplets skull.

R(bostadsrätt) = 0.5 * 0.5 = 0.25

E(bostadsrätt) = 0.25 * 3 741 000 = 935 250.

Bostadrättsinnehavarens ekonomiska risk är här 935 250 kronor.

Bostadsrättsinnehavaren tar här en 34x så stor ekonomisk risk som den som hyr en hyresrätt.

Detta är vad folk inte förstår. Javisst kommer hyrorna att höjas när räntorna stiger. Men för att nå samma ekonomiska risk som en bostadsrättsinnehavare måste hyrorna höjas med en faktor på 34x, dvs 33000%.

Sambandet här är att ju högre räntor desto större risk för hyresrättsboende, som ju får högre hyror (även om klubbmedlemskapsavgiften också höjs för bostadsrättsklubbmedlemmen), samtidigt som högre räntor minskar låneutrymmet, sänker priset och minskar risken för den som vill köpa en bostad. Detta för att man helt enkelt lånar mindre pengar, och nedsidan på bostadspriserna blir lägre ju lägre de redan är. Det finns alltså en punkt där nedsidan, D, blir väldigt liten och risken för fortsatt prisfall, P, också är väldigt låg, samtidigt som hyrorna är höga. Då kan man säga att bostadsrätter är undervärderade.

Säg t ex att D är 0.1, man tror bara på 10% i nedsida. Risken för att priserna skall fortsätta falla är 0.1. R = 0.1 * 0.1 = 0.01. Samtidigt är räntan säg 10%, och man har bara möjlighet att låna 5300*12/0.1=636000. I det läget blir E = 636000 * 0.01 = 6360. Hyresrättsinnehavaren, givet samma hyra, har i det exemplet en betydligt större risk än den som köper en bostad och bostadsrätter kan anses vara undervärderade i det läget.

Vi kan också räkna ut vad för risk den som idag köper den där lägenheten för 3.7 MSEK tror det finns på nedsidan, dvs i jämförelse med att hyra en lägenhet. V = 3741000. E=27000. R = E/V.

R = 27000 / 3741000 = 0.0072

Den som idag säger att äga sitt boende är bättre än att hyra och köper en lägenhet för 3.7 MSEK tror bara att den ekonomiska risken är 27000 kronor och risken alltså är 0.72%. Ledtråd: Det är den definitivt inte...

Vi kan också konstatera att om R nu är 0.25 enligt, dvs 50% risk för 50% nedsida, så har den som köpt sin bostadrätt för 27000/0.25=108000 tagit samma risk som den som hyr sin bostad. I övriga fall har man en större riskposition än den som hyr.

Allt ovanstående är förstås förenklat, men är ändå illustrativt för skillnaden mellan att äga och hyra sitt boende. Det senaste dryga decenniet har priserna på bostäder bara gått åt ett håll, den positiva delen av en riskposition, och folk har helt glömt bort att det faktiskt finns en risk på nedsidan.

Man har helt enkelt med stöd av låga räntor blivit fartblinda.

Tillägg: Korrigerade ett räknefel genom att höja hyran till 10 000:- i månaden. Principen och slutsatsen kvarstår förstås ändå.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

51 kommentarer:

  1. Jag köper absolut tankegången.
    Men även om jag håller med dig om att vi har uppblåsta bostadspriser som troligtvis ska ner så är det ju precis som du äger "då vi inte kan förutspå framtiden".

    Jag tycker att texten saknar uppsidan för att ge en mer nyanserad bild av investeringsbeslutet som bör ligga till grund för förvärvet.
    Vad är det man får för risken men tar? Kanske även, vad är det man har fått för risken man har tagit?
    Hur mycket har man tjänat när bostadspriserna gått upp när man bott i en hyresrätt jämfört med vad man har tjänat med att vara aktivt exponerad på bostadsmarknaden?

    Jag är själv riskskygg och tycker inte att den potentiella vinsten är värd den potentiella förlusten för tillfället. Men alla människor har ju en unik investeringsprofil och förhållande till risk/lönsamhet så jag tycker att inlägget förtjänar den dimensionen...

    SvaraRadera
  2. Om man räknar med att kunna betala bostaden kontant d.v.s inga lån, blir risken hanterbar.
    Den nedsida som kan uppstå kanske kan kompenseras av ett billigt boende i det långa loppet jfr med dyr hyresrätt, men det är inte säkert heller.
    Men det förutsätter moderata priser på egnahem.
    Det skrämmande är att vi idag har höga bostadspriser och hög belåning samtidigt.

    SvaraRadera
  3. Repost, pg.a. nytt inlägg:

    Av de jag känner som bor i Stockholmsregionen och som är 80-talister och har köpt bostadsrätter (ca ett 10-20-tal) så amorterar... *trumvirvel*... ingen! Detta är alltså de jag vet som jag pratat med. Utifrån detta kan jag göra det inte alltför vilda antagandet av att de andra jag känner som jag inte pratat med inte heller amorterar. Man amorterar inte. Punkt. Då ska det också tilläggas att jag känner mycket få som kunnat köpa en lägenhet utan att ta lån på 85% och uppåt. Och då pratar vi medelklass med föräldrar som ändå förespråkar ekonomiskt ansvarstagande och "sunt förnuft".

    Bara för ett par år sedan så var det helt normalt och absolut inga konstigheter att belåna 100%. Då handlade det självklart om att banken krävde amortering på topplånet, men detta sågs ju som en absolut nödvändighet och som det "riktiga lånet". När man väl amorterat detta, på en period om ca. 5 år så slutade du amortera. Av de jag känner så har också tongångarna varit entydiga - man är dum om man inte köper. De flesta har haft ett litet eget sparkapital, men framförallt föräldrar som kunnat hjälpa till med insatsen (ca 10-15%) för att köpa lägenheten. Dessa pengar har dock i många fall kommit från att föräldrarna själva belånat sin fastighet - vilket i sig inte ses som någon risk eftersom värdet i flera fall mångdubblats då man köpte under tidigt 80-tal.

    Så vad betyder då detta? Spekulation, manipulerad marknad eller bara tillgång och efterfrågan? Jag tycker att man absolut kan se det som en typ av spekulation eftersom du hela tiden utgår från att något du har förväntas bli mer värt i framtiden. Många föräldrar skulle inte vågat/velat ta lån på den egna fastigheten om den inte stigit så pass mycket i värde som den gjort. Ständigt stigande priser ger upphov till större riskbenägenhet till den punkt där ingen längre ser det som en risk. Enligt mig är vi där nu. Påminner mycket om Bernie Madoffs pyramidspel faktiskt. De som "hinner" sälja (och ja, jag är medveten om att folk måste ha någonstans att bo, men det finns betydligt billigare ställen att bo på än i innerstad eller topprenoverat) hinner också säkra den förväntade vinsten. Jag håller absolut med Cornus resonemang om att det räcker att proppen går och lite börjar sippra ut för att orsaka en större flod av folk som inser att de faktiskt är överbelånade (värdet på fastigheten i relation till skulden) och därmed börjar se sig om efter något annat. Många vill nog rida ut stormen och folk som bor i flerbostadshus och är 20-30 år är oerhört flexibla. Jag tror att detta skapar incitament hos folk att försöka hinna sälja och hyra eller köpa billigt i väntan på "kraschen", för att senare köpa tillbaka med vinsten du gjorde på försäljningen. Gå runt på södermalm i Stockholm och du ser nästan bara unga människor. I min bekantskapskrets bor oerhört många på Södermalm. Deras grannar är också 20-30 år. Ingen av dessa, eller ok, en försvinnande liten del av dessa, har köpt obelånat eller med mycket liten belåningsgrad. Allt har handlat om möjligheten att få ett lån och att vara tidigt inne på marknaden för att göra "bostadskarriär". Detta har skapat en falsk bild om vad investeringar/kostnader/skuld innebär för folk. Inga 80-talister, inklusive mig själv, vet vad "tuffa tider" innebär. Även om många av oss kände av 90-talskrisen och tom. hade föräldrar som blev arbetslösa så fick vi det aldrig riktigt dåligt och de absoluta flesta klarade sig faktiskt, åtminstone de som "överlevde" chockräntorna under en period. Skillnaden då är att lånen låg i storleksordningen 200-500 000. Nu är de det tiodubbla. Lönen har inte ökat x10 under dessa år. Vad folk glömmer är att skulder förr eller senare måste betalas tillbaka och inte är gratispengar, vilket många ser det som. Kreditsjukan kanske vi kan kalla det. Detta är, iaf. enligt mig, den absolut största anledningen till att sträva efter att inte sitta i (alltför stor) skuld.

    (för långt inlägg, forts. följer nästa inlägg)

    SvaraRadera
  4. Forts från föregående inlägg:

    En annan sak jag reflekterat över är hur perverst besatta folk i är att ha galet hög standard i sina boenden. Matta i badrummet räcker inte längre. Det måste vara klinkers, kakel, värmegolv, fina snickerier och massagedusch. Köken måste vara fina och exklusiva. Det ska vara nyrenoverat var 5e år och möblerna ska vara design eller åtminstone ska lägenheten vara enhetligt möblerad - god smak råder. Även om jag aldrig sett någon tepanyakihäll med egna ögon så fungerar denna som symbol efter vad folk förväntar sig, åtminstone nästan. Och då pratar vi fortfarande om samma 80-talister som jobbat kanske 1-2 år och har en månadslön runt 25-30 000. Inte illa, men inte heller höginkomsttagare. Medeklass liksom.

    Till allt detta kommer förstås sjävklarheten om att åka på utlandssemester (kanske inte Thailand 1gång/per år, men åtminstone New York, London, Paris emellanåt, en sista-minuten eller en "budgetsemester" a la någon vecka i Danmark eller på Gotland) samt konstant införskaffande av nya prylar - iphones, imac, macbooks, cyklar, elmoppe, kläder, skor, gadgets. Dessutom fikar man, äter ute, har fester, osv. Allt detta innebär att man faktiskt inte lägger undan speciellt många kronor varje månad för långsiktigt sparande. Jag har försökt fråga mig runt bland bekanta om hur mycket de sparar för t.ex. pension, framtida boende, oförutsedda utgifter, osv. men har insett att det är få som sparar för detta. Sparande går framförallt till just resor eller saker längre fram i tiden. Jag skulle bli förvånad om jag kände någon som lade undan ca 2000-5000 kr/månad för "riktigt" sparande.

    Jag är övertygad om att vi kommer få betala tillbaka för det här. Eller rättare sagt - det står bortom allt rimligt tvivel att vi kommer få betala tillbaka för det här. Frågan är bara hur. Folk kommer bli chockade när det går upp för dem att vi levt på lånade pengar som genererat sig själva, under rätt lång tid. En omställning är dock bra på många sätt eftersom folk tenderar att bli mer kreativa då. Förhoppningsvis jobbar man inte lika mycket i "framtiden" och har därför möjlighet att träffa familj och vänner och hitta på saker som inte kostar pengar. Förhoppningsvis blir folk inte förbannade och kräver att huvuden ska rulla. Bankerna som lånat ut pengarna till oss har ju trots allt bara gjort sitt jobb - försörjt marknaderna med krediter. I vårt individualistiska samhälle kan man ju faktiskt skylla på individens eget ansvar om något skiter sig - ingen tvingade dig ju att åka på semester eller köpa fina brf:en eller ny bil, eller hur?

    Tack för en bra blogg, fortsätt skriva - du behövs.

    /TH

    SvaraRadera
  5. Hej, fin grundläggande argumentation men den är bara giltig för idag då du saknar tidsaspekten. Tidshorisonten är vald utifrån ditt EV minimum. I realiteten är uppsidan på tre års sikt inte obefintlig och du måste ha nettoeffekten som risk (50% p för prisfall=50% p för prisuppgång). Gör du dessutom om räknestycket på 10 års sikt så är EV garanterat positivt. Sannolikheten att du tjänar pengar är större än att du förlorar. Sen måste man så klart säkerställa att man inte blir tvungen att sälja men det är en annan diskussion.

    SvaraRadera
  6. Nej, du är ingalunda garanterad vinst ens på 10 års sikt. Finns många andra makrotrender och svarta svanar som kan spela in (resursbrist, de suveräna skuldkriserna, peak oil mm). Dessutom är "evigt stigande bostadspriser" en ren myt, se

    http://cornucopia.cornubot.se/2010/01/myten-om-evigt-stigande-bostadspriser.html

    Bara för att priserna stigit de senaste decennierna (inflationsjusterat) så har det faktiskt inte varit så ständigt.

    SvaraRadera
  7. Hörru Cornu, nu ska du inte dissa ekonomer och lovorda naturvetare utifrån förmåga att analysera. Om du är insatt i alla delar av senaste finanskrisen så känner du säkert till alla "lysande" matematikers bidrag med modeller baserade på historiska data som man använde som beslutsunderlag. Nördarna brukar alltid bidra med med viktig matematisk komponent till tokerier.

    Min erfarenhet är tvärtom att matematiker och naturvetare inte sällan har svårt att ha ett helikopterperspektiv och saknar tillräcklig känsla för samhällstrender för att korrekt bedöma hur befolkningsgrupper beter sig i olika situationer.

    Så en viss ödmjukhet efterlyses inför möjligheten att fånga samhällsutveckling och beteenden i komplexa matematiska modeller. I vissa fall måste man helt enkelt ha en bred känsla för hur människor och samhälle fungerar.

    SvaraRadera
  8. F Strand

    Det finns ingen lag som säger att bostäder stiger i värde över sikt. Tvärtom utgör bostaden en kronisk kostnad (drift, underhåll mm) och torde därför falla realt sett över tiden.

    Att bostäder under de senaste decennierna stigit kraftigt är bara tecken på en bubbla. Att den trenden skulle hålla i längden är omöjligt.

    SvaraRadera
  9. 11:27 Sedan vad gäller att inte tvingas sälja, så finns det massor med faktorer. Typ att 50% (??) av alla förhållanden spricker (justerat för massa saker, ju längre desto lägre sannolikhet för framtida separation etc). Vad är sedan risken för arbetslöshet under 10-årsperioden etc?

    SvaraRadera
  10. Hej Cornu.

    Tror du att 10% av Sveriges bostadsbelånade förstår sig på matematiken och logiken i den uträkningen ens framlagt på detta enkla sätt.

    Det tror inte jag. Undra vad risken för det är...uträkning får ni komma med själv ;)

    SvaraRadera
  11. Håller helt med i resonemanget. Dessutom tillkommer transaktionskostnader runt försäljningen av bostadsrätten som inte skall underskattas, speciellt nu när det börjar vända ner. Binder upp kapital, tid för försäljning etc. En hyresrätt bör därför ha ett premium pris relativt bostadsrätt per månad.
    Boende är konsumtion och skall ses som det precis som andra saker som är nödvändiga för det dagliga livet. Att ha amorteringsfria lån ÄR spekulation. Skall man investera skall man göra det i aktier, hyresfastigheter eller annat som genererar intäkter eller alt sänker kostnader.

    SvaraRadera
  12. Cornu, bostadsrättsägaren er skyldig at betala månadsavgiften så länge hon äger den, och det er inte med i din kalkyl. Det er inte säkert at bostadsrätten kan säljas direkt.

    SvaraRadera
  13. Jag förstår det mesta av matten i exemplet ovan (man är ju naturvetare! :), men varifrån kommer de 5300 som plötsligt ramlade in i diskussionen?

    SvaraRadera
  14. 11:27 för de allra flesta är en tidshorisont på 10 inte rimligt. Bor du i en etta på 35m2 i innerstan så kommer du garanterat inte bo där under så lång tid. Visst, den bostad som du flyttar till har också gått ner i pris men det är absolut inte säkert att banken är villig att låna ut de summorna som krävs. Därav kan man ränkna med att risken är väldigt stor i dagsläget.

    SvaraRadera
  15. Risker vid bostadsaffärer är ett på tok för bortglömt område. Alla mina vänner i sthlms innerstad (80-talister) säger åt mig att köpa, eller snarare "du måste hoppa på tåget", utan att alls förstå vad detta "tåg" är för något. Tyvärr lever även dessa personer långt över sina tillgångar i samstämmighet med vad som beskrivit i tidigare mycket sanna kommentar. Långsiktigt kan jag absolut tänka mig en bostadsrätt i innerstan eftersom jag är uppväxt där, men i dagsläget kan folk glömma att jag köper.

    SvaraRadera
  16. Apropå risk... Vilka tillgångsklasser skulle klara av en ekonomisk kollaps och inte minska mer än 50% av sitt värde? Allt utom valutor och statsobligationer får gärna vara med på förslagslistan.

    SvaraRadera
  17. @ 12:03: Har man belånad köp av tillgångsklasser så er risken större enn utan lån als.

    SvaraRadera
  18. Ytterliggare bloggande om bostadsrätter och dess prissättning... Ngt annat att blogga om kanske? Aktier vs PM-metaller, stresstester, skuldtaket i USA, obama/geithner/bernanke, ingves o räntan, inflation, bankernas belöningsformer för sina anställda, italiernarnas finanspolitiska bekymmer?

    SvaraRadera
  19. Tycker det var intressant räkneexempel så jag applicerade det på en annan situation.

    Fördelarna med att lämna Sverige för att skapa en god framtid. Låt oss göra en jämförelse på en 10-års period.

    Vi tänker oss här att vi har en 18-åring som direkt efter gymnasiet bestämmer sig för att lämna Sverige.
    Han drar därför till Norge och börjar rensa fisk.
    När jag kollat runt nu så verkar lönen ligga på 30 000kr i månaden
    Så han drar in 30 * 12mån*10år
    Jag bedömer risken till att han skulle skada sig eller råka ut för nått annat som gör att han inte skulle kunna klara av jobbet till 10% dvs .1 varvid vi *.9 och får fram 3 240

    Nu tar vi en som planerar att stanna i Sverige och tänker utbilda sig till tandläkare.
    Utbildningen är 5 år.
    Vi utgår från att med skolmaterial och liknande kostnader så får han 2 000kr extra varje månad det ger 2*12*5 = 120
    Jag bedömer möjligheten att han går igenom utbildning direkt, får jobb direkt, inte begår självmord (i alla fall läkarutbildningen har högsta självmordsnivån i Sverige borde inte vara så stor skillnad mot tandläkare), inte behöver ta en studiepaus eller plugga upp vissa ämnen till 30% och som i cornu's exempel utgår vi från att jag det finns 50% att jag har fel
    Vad jag har fått fram så är ingångslön för tandläkare 27 000 vi tar då
    27*12mån*5år*.65 = 1053 (-120 för extrakostnader för utbildningen) = 933

    Lämna Sverige gav:
    3240
    Stanna i Sverige ger
    933
    Det är alltså 347% större möjlighet att skaffa sig ett bättre liv utomlands än om man stannar i Sverige och blir löneslav.
    Han som gjorde valet att dra till Norge har ju under åren haft möjlighet att förvalta pengarna och efter 10 års slitande kan han ju förvalta kapitalet. Vi kan utgå från att han är relativt driven och det ger årligen en avkastning på 50% på hans sparade kapital. Dvs kyftorna ökar årligen mer och mer

    SvaraRadera
  20. Börjesson 11:44, nej, det förstår inte jag heller. Jag har räknat fel. Hyran var 8000, inte 10000. Låneutrymmet är alltså 3300, inte 5300. Förlåt.

    Får korrigera vid tillfälle.

    11:38, de behöver inte förstå poängen. Poängen är att räkneexemplet visar att de oavsett om de vet det eller ej har värderat ett bostadsrättsköp som helt riskfritt.

    SvaraRadera
  21. Länken du hänvisar till rör inflationsjusterade bostadspriser. De siffrorna är tyvärr inte särskilt intressanta så länge inte banklånet även det växer med inflationen. I en inflationsekonomi kommer på längre sikt EV alltid vara positiv. Det är lite kärnan i inflation...
    Din enda man måste ta hänsyn till är att man kan hålla investeringen på sikt vad det innebär med höga räntor, ensamboende eller marginalkrav från banken. Och den risken kan det sättas ett uppskattat tal på och räknas enligt ovanstående, men talet bör vara runt 3-5%, såklart växande med tidshorisonten. Jag är medveten om att en korrekt riskberäkning är för komplex att ha i bloggen när du har "ekonomer" som läser. Men ditt exempel ovan är tyvärr skevt och ger en direkt felaktig bild av risk vid bostadsköp.

    SvaraRadera
  22. F Strand, det är din åsikt. Som bekant så innebär stigande inflation också högre räntor, vilket gör det där bostadslånet avsevärt dyrare.

    Som de varit det senaste decenniet har svenska folkets totala privata skulder ökat mångfaldigt mycket mer än inflationen, vilket inte är hållbart. Den totala risken har alltså ökat. För samhället som helhet blir bara risken hanterbar om skulderna inte ökar snabbare än inflationen.

    SvaraRadera
  23. "Vi som läst The Black Swan vet förstås att det här är fullkomligt skitsnack, det finns inget sätt att korrekt räkna ut risken då vi inte kan förutspå framtiden". Om man hade kunnat förutspå framtiden så skulle begreppet risk inte finnas.

    SvaraRadera
  24. Vilken är risken med Bitcoins då? :) Och när kommer en ny TA på den? Var ett otroligt underhållande bubbelsidospår.

    SvaraRadera
  25. - Va?
    - Man köper väl bostadsrätt/villa för att äga?

    Annars kan man ju lika bra bo i en billig etta och investera i mellanskilnaden i guld/konst lr varför inte trisslotter som man plockar ut på ålderns höst.

    Låter helt obegripligt att mtrl huset är byggt av ökar i värde, du behöver ju ständigt renovera.

    / D

    / D

    SvaraRadera
  26. Det är min åsikt byggd på fakta och ekonomisk teori och det är din blogg. Med det sagt hoppas jag det finns plats för oss båda.

    Skulduppbyggnaden har sin grund i vår tids fokus på pensionssparande, ett överskott på sparade pensionspengar driver ner priset på kredit tills dess att ett jämnviktsförhållande uppstår mellan spararna och låtarna. Vi har många år kvar av kreditexpansion innan det är mättat. Jmf. hur mycket har du i lån och hur mycket kommer finnas låst i sparande vid pensionstidpunkten. I genomsnitt bör summan där vara ganska nära noll. Men jag håller med dig, missmatchningen mellan de som har och de som lånar ger en högre samhällsrisk. hur den hanteras? Inte är det med regleringar iaf, det har aldrig löst något.

    SvaraRadera
  27. Re: mig själv.

    Demontera huset och sälj mtrl.. - Där har du det faktiska värdet.

    / D

    SvaraRadera
  28. Cornucopia: Mäklaren betalar såvitt jag vet för all annonsering relaterat till en försäljning av lägenhet/villa etc. När det nu är trögt, och kan bli ännu trögare, kan det då bli svårt att faktiskt få tag på en mäklare som är villig att annonsera ut ens lägenhet för det pris man anser att den är värd?

    Vad händer om mäklaren annonserar, och ägaren sedan inte vill/kan sälja? Får ägaren stå för kostnaden då, eller tar mäklaren denna (imho) kraftigt stigande risk?

    SvaraRadera
  29. Den största risken är att man blir av med arbetet och tvingas leva på en A-kassa på 10000 kr i månaden, för dom flesta innebär det att nettoinkomsten halveras i ett svep.

    Med det i beräkningen förstå jag inte hur man som ensamstående kan köpa boende som kostar mer än 1.5 miljoner kr.

    SvaraRadera
  30. Det finns fler viktiga sakaker när man räknar på risk och sannolikhet.

    Man måste väga risken mot den förmodade vinsten för att se om det är en vettig investering (ignorerar om br är en investering eller inte här för sakens skull).

    Det är också viktigt att man har råd att ta hela smällen om det skulle gå åt pipan för att sedan när dammet lagt sig fortfarande ha råd att ta samma risk för samma summor igen. Har man inte råd att ta smällen så ska man avstå. Hur många gånger man måste ha råd att torska är en funktion på sannolikheten att man backar.

    SvaraRadera
  31. "allt inom ekonomi är enkelt, de fyra räknesätten och procent är vad en ekonom anser är avancerat, för oss naturvetare så är det ingenting..."

    LOL! Möjligen om man med ekonom avser någon som gått en svensk grundutbildning för att bli civilekonom. Men det akademiska fältet nationalekonomi (inkl. finansiell ekonomi) är ju nästan löjligt matematiskt. Och knappast enkelt.

    Det borde du f.ö. redan veta om du läst The Black Swan (eller ännu hellre, den betydligt bättre föregångaren, Fooled by randomness).

    /Civilingenjör

    SvaraRadera
  32. Re: Ano 2011-07-15 13:21

    Vanligt i Stockholm är formulering i säljmaterialet är att om säljaren inte vill sälja till erbjudet pris och då tar mäklaren inte betalt och inte heller om mäklaren skulle behöva göra om försäljningsprocessen. Att inte ta betalt gäller vanligtvis efter den period då de har ensamrätt till uppdraget, oftast 2-3 månader. Inom perioden är det en annan sak, och även efter periodens slut kan den första mäklaren ha rätt till del av provisionen som eventuellt mäklare nr 2 drar in, eller av dig om du säljer privat.

    Sådär väldigt enkelt är det inte. Se till att få överenskommelser på papper, annars kan det komma surt efter. För vem har mest pengar att strida med och vilka har mest och bäst juridisk erfarenhet?
    Kan det vara mäklaren i 99.9% av alla fall?

    SvaraRadera
  33. Re Ano 2011-07-15 13:36

    Lån på 1.5MSEK och A-kassa på 10 000/mån.

    Du kanske inte känner till att det finns försäkringar, både på intäktssidan och utgiftssidan.

    På inkomstsidan (kostar några hundralappar per månad och ger ersättningar upp till ca 120 000:-/mån upp till 15 månader eventuellt med viss avtrappning)

    På utgiftssidan (kostar några hundralappar per månad och ger ersättningar upp till ca 10 000:-/mån, alternativt försäkring på lånekostnad enbart, vet inte vilka gränser/nivåer som gäller).

    Det finns tom kreditkort med inbyggda försäkringar som faller ut vid arbetslöshet.

    SvaraRadera
  34. "En lägenhet för drygt 3.7 MSEK"

    Man måste ju inte ha lägenhet i vasastan(?) som exempel. Det där är inte i närheten av ett normalt lån på en BR. Men struntsamma. Klart risken är större. Man tar större risk för ökad livskvalité. Om pengar vore allt kunde man hyra ute i rinkeby eller botkyrka. Tack, men nej tack.

    SvaraRadera
  35. ... och där kom det första otrevliga mailet från en mäklare angående intervjun i E24. Inget jag lägger ut här dock, behöver inte hänga ut mäklare med namn etc.

    SvaraRadera
  36. Cornu,

    du kan väl lägga ut mäklarbrevet utan namn osv så att vi trogna läsare också kan bilda oss en uppfattning om hur mäklarna resonerar

    SvaraRadera
  37. Cornu, du kan vel anonymisera mailet du fikk?

    SvaraRadera
  38. Anonym 11:14 - mycket bra och intressant skrivet! Tack för ditt bidrag!

    SvaraRadera
  39. Nja, jag lägger inte ut någons mail. Till mäklarkårens försvar så har jag faktiskt också (inte bara den här veckan) fått positiva mail från mäklare (och banktjänstemän) som menar att jag har rätt (i princip).

    SvaraRadera
  40. Off topic
    Vad är den bästa typen av fysiskt guld att köpa som säkerhet? Har tittat på Krugerrand som har bra spread och pris/gram.

    SvaraRadera
  41. Bra inlägg. Bara att vänta på nästa rekyl, ser att guld är ATH just nu.

    SvaraRadera
  42. Ditt resonemang är korrekt, men bygger på felaktiga principer. Det är nämligen inte lönsamt att producera hyresrätter idag pga bruksvärdessystemet. Däravav en enorm brist på hyresrätter i bra lägen och ett stort överskott i dåliga lägen.

    SvaraRadera
  43. Haller med 18:00. Det kanns mer och mer sjalvklart att avreglera hyresmarknaden, inklusive andrahandsmarknaden. Och det finns ju signaler pa att sa kommer att ske ocksa. Ja, det ar trist att de som har ont om pengar inte kan fa bo i innerstan, men sant ar livet. Allt annat ar redan avreglerat, eller pa god vag att avregleras, och da ar det inte mer an ratt att lata marknaden styra rakt igenom. Da kommer tillgangligheten (eller i vart fall omsattningen) pa hyresratter oka, och bostadsrattsmarknaden kommer lattare att hitta sin ratta niva darfor att spekulanterna kommer att kunna vaga det ena mot det andra, det blir mer lonsamt att bygga nytt och bankerna far mindre makt gentemot privatpersoner.

    SvaraRadera
  44. I dag är hyresrätt enda sättet att hålla sig utanför den vansinniga lånekarusellen. Hade vi haft marknadshyror senaste decenniet så skulle även hyrorna ha trissats upp till vansinnesnivåer av samma mekanismer ("gratis" krediter osv). Sista nödutgången spärrad, alltså. Hur kan någon (utom möjligen banker, mäklare och fastighetsägare) tycka att detta vore en bra idé?

    SvaraRadera
  45. Tyskland har hyresreglering och der er det vanlig at hyra istället för at äga. Der er det ingen bostadsbubbla och det er inget ränteavdrag med tilhörande amorteringsfrihet.

    Det er også mycket enklare å få tillstånd at bygga nytt, i motsats till Sverige.

    Naiv avreglering prat er tröttsamt efter några år med en Alliansregering.

    SvaraRadera
  46. @ Stringfellow. Vilket skitsnack! Det är visst lönsamt, fråga ex. Wallenstam och Einar Mattsson som bygger nytt hela tiden, de skulle bygga ännu mer om de bara fick tag på mer lämplig mark. Men visst är det säkert ännu mer lönsamt att bygga BR, men det beror på boprisbubblan, inte bristande lönsamhet för HR.

    SvaraRadera
  47. Att man kan ta betalt två gånger för en BR, först av föreningen och sedan av lägenhetsköpare med noll koll, är en anledning till att ägarlägenheter inte slår i Sverige. Med en ägarlägenhet kan ju Peab etc bara sälja huset en gång...

    SvaraRadera
  48. Cornucopia är helt rätt i sak på den sista punkten. Varför skulle de stora byggföretagen sälja ägarlägenheter när de kan sälja bostadsrätter till bostadsrättsföreningar som i ett senare skede säljer dessa till bostadsrättsinnehavare. Dock först efter att de lånat upp kapital som används till nybyggnation för nya projekt. Som bostadsrättsmedlemmar amorterar av, oavsett om detta lån är försvarbart (dvs. inte vid nybyggnation).

    Det är väldigt få av mina bekanta som reflekterat över varför de är tvungna att med hävstång köpa en bostadsrätt när de köper en lägenhet och ett enormt lån, utslaget på kvadratmeterpris på lägenheten.

    Hyresrätter byggs säkert i mindre omfattning eftersom det inte är helt problemfritt att ha hyresrätter, om vi läser mellan raderna vilka dessa hyresrättsinnehavare är.. Även slopade statliga bidrag för hyresrätter medför att det byggs mindre. För att få någon rätsida på bostadsmarknaden i Sverige så skulle många olika aspekter behöva förändras, framförallt kostnaden för att bygga högre än x våningar/meter. Detta är idag onödigt dyrt.

    Även tusentals/hundratusentals? miljonprograms hyresrätter som inte årligen får det underhåll de behöver och närmar sig förfall och där ägarna av fastigheten väntar på rätt tillfälle att kasta ut eventuella hyresgäster, på grund av att lägenheterna är olämpliga för boende, är ett stort problem.

    Jag tror även att väldigt få husägare skulle köpa en andel i en villa/kedje-/radhus.

    SvaraRadera
  49. @18:47
    Finland avreglerade sin hyresmarknad med en slags övergång på flera års tid. Där ledde det till fler hyresrätter och även ombildningar till hyresrätter frn bostadsrätter. Och klart kortare kötider för bostad. Till priset av 10-15% högre hyror. Så en avreglering kan definitvt hjälpa. En sak är iaf säker och det är att dagens system med bruksvärdeshyror gör det svårare att få förstahandskontrakt på hyresrätter. Speciellt i attraktiva områden om man inte stått i någon kö under ett par decennier..

    SvaraRadera
  50. Jag håller med om att många har svårt att förstå risk. Det här exemplet är dock nog lite väl förenklat… För att förstå vilken risk som man tar så måste man förstå begreppet ”väntevärde”, och man måste veta vilket tidsperspektiv som man tittar på. För att få en illustrativ bild, så rita gärna upp en sannolikhetsgraf där man kan lägga tänkbara priser för en borätt om 12 månader på x-axeln och sannolikheten för det priset på y-axeln. Arean under grafen blir definitionsmässigt 100%. Sannolikheten att priset understiger tex 2 MSEK blir då arean under grafen från 0 till 2 MSEK. Rita gärna upp exemplet att priserna skulle sjunka med 50% med 50% sannolikhet, så blir det uppenbart att det avviker kraftigt från vad marknaden förväntar sig… De flesta som befinner sig i bostadsmarknaden räknar nog (rätt eller fel…) med ett väntevärde som ligger i nivå med dagens priser, och liten sannolikhet för stora upp eller nedgångar (tex skulle många kunna tänkas räkna med att det är 95% sannolikhet att priset är inom +/- 10% från dagens nivåer inom 12 månader).

    Jämför man vidare bostadsrätter och hyresrätter – om vi grovt förenklat antar att vi har en perfekt marknad och att uthyraren hyr ut på kommersiella grunder – så kommer den som hyr ut se till att kompenseras fullt ut för riskerna som ägandet för med sig.

    SvaraRadera