Cornucopia?

Aktuellt

Bloggläsarnas yrken: IT, teknikkonsulter, militär och polis, läkare och jurister

Nedan presenteras resultaten av förra söndagens enkät om vilka branscher bloggläsarna jobbar i. Föga överraskande hittas majoriten inom de...

2011-02-08 15:46

Blanka din egen bostad?

Jag fick höra ett förslag om vad som närmast kan liknas vid att blanka sin egen bostad. I grunden ligger en insikt att om man hoppar av bostadsbubblan genom att sälja sin bostad så drar man ju bara in en annan Svarte Petter i bubblan, kanske en ung barnfamilj som får ta smällen. Är man alltså mån om sina medmänniskor så kanske man därför inte skall sälja.

Men hur kan man hoppa av bostadsbubblan utan att sälja sin bostad?

Grundförutsättningar här är att man äger sin egen bostad på riktigt, och har amorterat av hela lånet under sitt arbetsliv än så länge och nu är skuldfri. Låt oss säga att det är en normal svenska villa någonstans i Sverige med ett marknadsvärde på idag ca 2 MSEK.

Marknadstron är att bostadsägaren här tror på att bostadsbubblan kommer spricka och marknaden krascha, samt att Sverige drabbas av en skuld- och finanskris när skuldbubblan spricker vilket kraftigt försvagar kronan och medför en massa annat elände.

Blankningen av den egna bostaden består då i att ta ett maximalt lån på 85% av marknadsvärdet, dvs 1.7 MSEK, låsa räntan på fem år på de ca 5.19% (Swedbank) man får idag och köpa fysiskt guld för hela slanten. När skuld- och finanskrisen slår till efter bostadsbubblan spruckit kommer svenska kronan rimligtvis rasa och guldet kommer stiga i svenska kronor. Då avslutar man blankningen genom att lösa lånet och gör en tänkt vinst på det hela.

Så ser upplägget ut. Min respons är förstås nej, nej, nej och nej. Aldrig låna till spekulation. Men jag gillar tanken att inte bara låta någon annan sitta med Svarte Petter.

Nu skall jag ge några exempel på vad som kan gå fel.

Måttligt fallande bostadspriser
En realistisk bostadskrasch kan vara 30% ned på priset på villan under en period av sex år från idag. Kanske stiger priserna lite till först, för att sedan falla i fyra år. Bostadskrascher är sega, inte snabba. Priserna faller t ex fortfarande i USA trots att de toppade 2006. Priserna kommer naturligtvis falla olika mycket i olika områden, där områden med högst priser drabbas hårdast.

Priset landar till slut på 1.4 MSEK, dvs en fiktiv marknadsförlust på 600 000:- SEK mot om man sålt huset idag.

Samtidigt har man betalat efter ränteavdrag 6*0.7*0.0519*1700000=370 556:- kronor i ränta. Mer än hälften av prisraset äts alltså upp av räntebetalningar. Blir raset blygsammare, t ex bara 20% på sex år, så är värdeminskningen 400 000:- mot räntan på 370 000:-. Det är en marginell vinst, trots att man via lån har tagit på sig en avsevärd risk.

Guldpriset
Hade man spridit ut pengarna på bankkonton i olika banker så att de täcks av insättningsgarantin så kunde man vara säker på vad värdet på dessa skulle vara. Det är också möjilgt att få hyfsad ränta (3% i fem år ger 19% ränta på ränta). Men köper man guld så är det inte säkert att guldet stigit i pris ens efter en kronkrasch. Sannolikt, men inte säkert.

Kronan kan t ex ha stärkts avsevärt innan kraschen och vi kanske bara är tillbaka på samma nivå som idag även om guldet tjurrusat i en om sex år kanske värdelös amerikansk dollar. Med en spread på 10% på det fysiska guldet så krävs det ju mer än sex års bankränta + 10% för att guld skall löna sig som alternativ. Med 3% ränta i sex år så måste guldet alltså stiga 29% i svenska kronor för att vara bättre än banken.

Det andra är att man betalar reavinstskatt på guldet (eller bankräntans skatt). För att du faktiskt skall hedga dig via din blankning av bostaden måste även guldet stiga mer än bostaden faller i pris. För du vänder ju inte bostaden på botten för att realisera förlusten och kvitta den mot vinsten. Eller så gör du det via någon anhörigtransaktion, t ex säljer till dina barn för att sedan köpa tillbaka. En transaktion som kanske Skatteverket slår ner på?

Guldpriset är också volatilt. Kanske kraschar guldpriset (tillfälligt) just när du tänkt ta hem vinsten, eller så har den långa trenden i guld upphört till fördel för något annat.

Risk
Att ta lån är alltid att ta en risk. Frågan är om vinsten är värd risken? Jag tycker inte det, men det är ett intressant upplägg.

Alternativ
Om man nu var beredd att betala 0.7*0.0519*1700000=61 760:- om året i ränta till banken som avgift för din blankning, och dessutom just slutat amortera, säg 5000:- i månaden, så finns alternativ. Man kan spara 10 000:- i månaden istället. En krugerrand guld varje månad. Eller något annat.

På sex år blir det 720 000 kronor. Föll guldet i pris så får man trösta sig med att man hade blivit bolånetorsk på bostadskraschen och fått gå från hus och hem. Steg guldet i pris, säg en brutal dubbling så sitter man där om sex år med en rejäl pension eller vad man nu vill ha pengarna till.

Risken i det här alternativet är betydligt mindre och skulle vara vad jag rekommenderar.

Men det var en intressant tanke. Äta kakan och ändå ha den kvar. Blanka din egen bostad...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

35 kommentarer:

  1. Intressant upplägg :)

    Problemet är som du skriver att man sällan har en helt obelånad bostad från start.

    Vad tror du om ett hedge upplägg där man köper guld parallellt med bostaden. Detta förutsätter så klart att man har råd att köpa guld och lägenhet.

    SvaraRadera
  2. Finns det en setup för blankning av hyresrätt med? ;)
    Underhållande läsning!

    SvaraRadera
  3. Nu tror jag att de flesta inte anser att bostaden är en investering i 1a hand utan ett boende (även om många förstå, delvis felaktigt, gärna ser att den stiger i värde över tid)

    Men ett annat upplägg, för os med lån, är att inte amortera utan istället investera amorteringen - förslagsvis inte i aktier (som troligen också går ner i nästa recession) utan i guld eller mer stabila värdepapper (man torde tex kunna klå den svenska räntan genom att investera i ränteobligationer mot euron- även om man förstås då tar en risk)

    /K

    SvaraRadera
  4. Men tänk om guldbubblan och bostadsbubblan spricker samtidigt. Då är du dubbelt exponerad.

    Men nu får jag väl båda sortens förnekare på mig. ;-)

    / Lowrisk

    SvaraRadera
  5. Kommer det ingen TA ang. Guld denna veckan Cornu?

    SvaraRadera
  6. Lowrisk

    Det förutsätter att vi har en guldbubbla, vilket C knappast tror för då skulle han inte rekat guldköp.

    Personligen tror jag inte att stigande guldpris i fiatvalutor är tecken på bubbla, snarare att de senare nu närmar sig rätta värdet, som alltid är 0. Om däremot guldet stiger vansinnigt mycket gentemot oljan då kan man kanske prata om en bubbla. Så tänker i a f jag.

    /MK

    SvaraRadera
  7. Benny, TA för svenskt guld kom i helgen, annars har det väl inte hänt ngt intressant.

    SvaraRadera
  8. Rätt korkat förslag för jag ser ingen koppling mellan en bostadskrasch, stigande guldpris och svag kronkurs. Alltså blankar du inte din bostad med ditt upplägg utan du spekulerar bara i guldpris och valuta.

    Sälj din bostad, ta dina 2 miljoner köp guld i fall du vill spekulera som du föreslår.

    SvaraRadera
  9. Jag har sedan över ett år tillbaka gjort detta upplägg fullt ut på min egen, tidigare obelånade, bostad.

    Dock med skillnaden att jag köpte fysiskt silver för lånet!
    Vi får väl se hur det slutar...men i grunden har Cornu förstås alldeles rätt när han påtalar att man inte ska låna till spekulation...

    SvaraRadera
  10. Min obelånade bostad är just det. Min bostad. Oavsett marknadsvärde.
    Däremot göder jag inte banken. Och bor billigt
    Skulle aldrig byta bort det mot en spekulation.
    Alla investeringar görs i att leva livet eller köpa guld/silver för överskottet.
    /Morfar

    SvaraRadera
  11. Borde det inte räcka att korta SEK mot EUR t ex? Vid en kris så borde ju kronan falla mot de flesta valutor?

    SvaraRadera
  12. Intressant Silverfisk. Lycka till. Det behövs. Även om silver går bra just nu (i USD iaf).

    SvaraRadera
  13. Jag gjorde som C föreslog. Hade obelånat hus, köpte under fem års tid guld och silver för 1 miljon. Resultat idag=orealiserad vinst 1,2 miljoner.

    SvaraRadera
  14. Alltså du tog inte något lån, utan du följde mitt alternativ ovan?

    SvaraRadera
  15. Fy tusan vad trött man blir på det här "köpa guld" snacket..... Sten-Erik

    SvaraRadera
  16. Vill komplettera med att ett par miljoner inte räcker för en pension för två personer ens med små utgifter. Minst tio miljoner behövs.

    19:21

    SvaraRadera
  17. Cornu
    Nej jag tog inga lån, utan köpte efterhand med pengar som blev över. Började med engångsköp på 200 000 kr, därefter efterhand.

    Nu köper jag inte mer, utan hoppas på rejäl värdeökning framöver (till tio miljoner), eftersom jag befarar att pensionssystemet kollapsar. (ålder nu 65).

    Anonym 19:21

    SvaraRadera
  18. Men det kan väl ändå inte rimligen vara en ny tanke för er andra, att belåna huset för att köpa guld? Jag är säker på att idén har tagits upp flera gånger i kommentarerna på den här bloggen. Det är många som har huset belånat upp till taknocken därför att de har lånat till att köpa snabba bilar och åka på lyxiga resor. Dessa är pyrt på det. Belånar man huset för att köpa guld tar man förvisso en risk, men det är ju ingenting mot hur många andra ligger till. Min bedömning är att guldet sannolikt kommer att stiga betydligt mer i år än vad det har gjort per år sedan den kraftiga uppgången inleddes 2005, men helt säker kan man ju inte vara på att det ens blir någon prisökning över huvud taget. Att avstå från att sälja huset för att inte någon barnfamilj ska överskuldsätta sig är bara löjligt. Vill barnfamiljen ha ett fint hus med pool och studsmatta så kommer de att köpa det i alla fall, men priset kanske blir lite högre om det finns ett hus mindre att lägga bud på.

    Mvh Guldnisse

    SvaraRadera
  19. Anledningen till att jag beslutade sätta allt på ett kort(guld o silver) var Peak Oil. Jag räknar med att det finansiella systemet skall kollapsa och staten gå bankrutt när verkningarna av PO slår till.

    Anonym 19:21

    SvaraRadera
  20. 19:58

    Vad är din plan för förvaring av dina ädelmetaller om staten går bankrutt?

    SvaraRadera
  21. Guldnisse
    Jag håller med Cornu om att man inte skall belåna sitt hus (se hans resonemang i bloggen ovan). En finansiell kollaps kan komma snabbt, och då kan det vara svårt av något skäl att sälja guld på kort sikt för att lösa lånet. Det gäller att ha enkla planer som fungerar i alla väder.

    Ett obelånat hus på landet är också guld värt. Dessutom har jag preppat med andra praktiska saker som förråd mm.

    Anonym 19:21

    SvaraRadera
  22. Anonym 20:17

    Det är noga genomtänkt med olika alternativ, som jag inte vill avslöja här. Men banckfacket är jag beredd att snabbt tömma ifall jag bedömer läget som riskabelt. Jag har inte allt i banckfack nu heller. Sprid riskerna.

    Anonym 19:21

    SvaraRadera
  23. @ 20:17

    Bra fråga då Cornu märkligt nog brukar rekommendera ett bankfack. Ett bankfack är ju vidöppet för fogden och andra myndigheter som utan orsak kan påstå att att du är terrorist.. för att inte tala om klassiska bankinbrott eller nyckelägarens (bankens) påhitt i en paniksituation.
    Det är nog bara att gräva ned rubbet men ta noga koordinater så att du hittar tillbaka. Det går bra att borra in det i väggarna också! :-)

    / Z

    SvaraRadera
  24. I en situation då staten "löses upp" och det är vilda västern som gäller så sitter jag nog gärna med höga lån - som jag då inte "behöver" betala på - det finns ju inte ngn stat med våldsmonopol - och de "privata aktörer" som då tar över fodringarna är nog inte så noga med om man verkligen har ngt lån - sitter man på tillgångar så måste man kunna försvara dom.
    Det man skall investera i då är nog inte guld, utan en gård ute på landet, egen odlingsbar mark, en rejäl verkstad med alla verktyg man kan behöva och off-grid boende (med egen vatten och energiförsröjning). Komplettera med en jägarutbildning och en del vapen samt lite strategiskt tänkande i planläggandet av accessvägar till gården så ligger man nog hyfsat till...
    Alternativt just guld, gärna delvis utomlands, en hyresrätt eller litet billigt boende som man snabbt kan sjappa ifrån - men då har man troligen inte en familj eller stor släkt att ta hänsyn till...

    Ett sådant scenario, där nationalstaten totalhavererar, i Sverige inom en sisådär 300-500 år bedömer jag iof som otroligt osannolikt, oavsett hur effekterna av peak oil slår - det är nog troligare att jorden träffas av en stor asteriod innan dess !

    Men var och en blir salig på sin tro :)

    /K

    SvaraRadera
  25. /K

    Jag har inte sagt att jag tror att staten totalhavererar, utan att det blir statsbankrutt som Argentina 2002, Ungern m fl näraliggande exempel. Och att pensionssystemet kollapsar så att man bara får en mini pension. Se Rumänien idag där deras minimipension är ca 100 EURO/månad.

    Anonym 19:21

    SvaraRadera
  26. Jag är också inne på off the grid-spåret och funderar på om det inte kan vara idé att titta på mark runt medelhavet istället där odlingsklimatet är gynnsamt och att det lämpar sig bättre för solceller.

    En Cortijo (med renoveringsbehov) i Spanien med 2 ha tomt går att hitta för en bit under miljonen idag. Dock är risken stor att vattenförsörjning kan bli ett problem i framtiden.

    SvaraRadera
  27. Hem, detta är ju överhuvudtaget inte blankning, utan en spekulation i guldpris. Eventuell korrelation med fastighetspris, eller att finansieringen görs med ett huslån gör ju inte det till blankning.

    SvaraRadera
  28. Korrekt iakttagelse, Lundaluppen.

    SvaraRadera
  29. Hela utgångspunkten - att inte passa vidare svarte petter - är ju galen. Det enklaste och minst riskfyllda måste ju vara att bara sälja! Varför i hela världen skulle jag fatta ett ekonomiskt beslut utifrån nått jäkla greater good, det var det märkligaste jag hört. I så fall undrar jag hur herr bloggare tänker om den "stackare" som han i vinstsyfte handlar PA-aktier med, eller köper guldpossen av eller i upplägget lånar pengar av ... En rätt stor poäng med det finansiella systemet är ju att göra sig av med / ta på sig risk.

    Men att i sak korta/hedga bostad vore intressant att ha möjlighet till, helt klart. Kul vore det om det dök upp produkter på ngt bostadsindex, t.ex. http://www.nasdaqomxnordic.com/index/index_info?Instrument=SE0003077577

    SvaraRadera
  30. Kan man äta guld? Eller kan man kanske bo i en guldtacka?

    Gör något vettigare av era pengar. Investera i företag som ni faktiskt tror på. Maud Olofssons förslag om energiinvesteringar för villaägare torde heller inte vara en dålig investering.

    SvaraRadera
  31. Gå inte på Cornus sk placeringsråd eller vad han nu kallar det. Se istället till att ha en väl riskdiversifierad portfölj. Och, spekulera inte med pengar som ni inte har råd att förlora!

    SvaraRadera
  32. Personligen har jag nyligen sett till att lösa lånet på min bostadsrätt. Jag har i dagsläget inga placeringar, utan runt 200 i cash. Jag äger min bil, ha en hyra på 2,245 sek inklusive allt och funderar lite på vad jag ska göra nu. Troligen spara och investera senare när det blir fina lägen.

    SvaraRadera
  33. 22:17, en viss poäng där, men den haltar. Sannolik köpare av mina PARE-aktier är dels många aktörer, och sett till innehavens fördelning antagligen institutioner. Dels har jag inte sålt allting vid ett tillfälle till en småbarnsfamilj som lånade pengar för att köpa aktierna.

    Säljer du en villa idag är det sannolikt till en småbarnsfamilj som måste ta upp till 100% belåning (via topplån) för att kunna köpa huset.

    Men det kanske är dåres försvarstal?

    SvaraRadera
  34. Tanken på att en annan familj ska låna upp sig över öronen är ett reellt dilemma för mig. Trösten kan möjligen vara som Guldnisse säger; vill barnfamiljen ha ett hus så köper de bara ett annat, om inte vi säljer vårt.
    /LC

    SvaraRadera
  35. Varför helt enkelt inte blanka den bank med absolut störst exponering mot den svenska bostadsmarknaden? Skulle, utan att ha några siffror, tro att detta är Swedbank och gissningvis motsvarar den uppemot 50% av de totala tillgångarna.

    Med tanke på att aktiemarknaden beter sig som en tonåring med schitzofrena drag kommer minsta hint om kreditförluster väldigt snabbt ge en skjuts ner i källaren. Detta är förstås om inte redan Irland eller Grekland har rekonstruerat sin statsskuld, vilket kommer skicka återverkningarna genom hela det finansiella systemnet och drabba även svenska banker hårt. Ingen är skyddad!

    Utan att ha speciellt goda möjligheter att mäta korrelationen (kanske kan man nyttja data från 90-talet och någon av bankernas aktiepris) är jag ganska övertygad om detta är ett skapligt sätt blanka just bostadsmarknaden. Black-box bankerna kommer sjunka snabbt.

    Hur är det med att obligationsmarknaden då? Jag har inte lyckats hitta något instrument som rör sig motsatt. Finns tyska sådana, men de kommer ju sannolikt inte drabbas av någon bubbla.

    SvaraRadera