Cornucopia?

Aktuellt

Anställda LO-medlemmar - ovanligt folk

Fackförbundet LO:s ordförande Thorwaldsson ska avgå. LO-medlemmar är allt ovanligare och LO-medlemmar med någon form av anställning är ovanl...

2010-12-16 14:38

Vad knäcker bostadsbubblan?

Det tål att funderas över vad som knäcker bostadsbubblan. Låt oss säga att vi är överens om att priserna är orimliga och inte uthålligt kan ligga på de här nivåerna utan måste tillbaka till åtminstone inflationsjusterade nivåer, dvs i förhållande till KPI.

Normalt pratar man om arbetslöshet och räntor för att titta på vad som knäcker bostadsmarknaden.

Pga att SCB inte har bostadsrättsdata före år 2000, så handlar alla bostadspriser här om de svenska villapriserna, och gäller landet som helhet.

Så låt oss göra titta på bostadspriserna i förhållande till antal sysselsatta (motsatsen till arbetslöshet), hushållens ränteutgifter och även i förhållande till BNP eller justerat för KPI. Eftersom jag är lat har jag utgått från en ränta på 1.75% + Riksbankens styrränta, sedan 1995 reporänta. Naturligtvis inte helt korrekt, men det får duga.

För 2011 har jag gjort några antaganden. 2% ökning av KPI. Riksbankens styrränta slutar 2011 på 2.75%, och jag har nedan bara tittat på räntan vid slutet av året, undantaget före 1995 då det är årsmedel som gäller. En möjlig miss i metodiken där, men principen kvarstår. Jag förutsätter att hushållens skuldsättning fortsätter öka med 10%, vilket vi sett de senaste åren, men utifrån Q3 2010, som också får stå som preliminär siffra för 2010. BNP-tillväxt räknar jag med 3%.

Tittar vi på lite olika indikatorer så ser det då ut som följer.

Ser vi historiskt under 1990-talskrisen så planade de KPI-justerade priserna ut eller föll så länge indikatorerna (kolumnerna ovan) ligger över 400. 400 är här ett godtyckligt värde som jag harmoniserat som brytpunkt. Bry er alltså inte om just vad siffran är,utan att det finns en brytpunkt. Även 2007 var indikatorerna över 400, och då fick vi se hur bostadspriserna planade ut.

Samtliga indikatorer kommer nå eller passera 400 till slutet av 2011, så jag har ritat in fallande villapriser för 2011.

Detta förutsätter det så älskade BAU, business as usual, dvs att ekonomin fortsätter återhämta sig utan störningar. Får vi några ekonomiska chocker och t ex minskande sysselsättning etc så kan det se annorlunda ut. Eller en oljeprischock eller oljebrist i spåren av peak oil, vilket naturligtvis knäcker världsekonomin.

Nu kanske ovanstående är för mycket curve-fitting för mångas smak, och de som vill förneka existensen av en bubbla kommer göra det ändå, t ex SBAB.

Värt att notera att SCB meddelar att villapriserna för tillfället stoppat upp.

Ett annat sätt att räkna på ser vi hos bloggaren Daniel Langkilde.

Så vad knäcker bostadsbubblan? Det enkla svaret är att det är svenskarnas massiva skuldsättning, som aldrig varit så hög. Med högre räntor framöver kommer inte svenskarna som kollektiv orka låna mer pengar, och ökningarna i bostadspriser stannar upp eller faller sakta tillbaka, justerat för KPI. När nästa lågkonjunktur tar fart kraschar så priserna om inte räntorna sänks ordentligt. I bästa fall får vi nöja oss med utplanande nominella priser tills KPI hinner ikapp.

Tror man på det så är det inte panik att sälja riktigt än om man spekulerat i stigande bostadspris. Några sådana kommer vi nämligen inte att få se.

Vad som ovanpå detta kommer är någon kombination av ökade amorteringskrav eller minskade ränteavdrag. Och då sticker hushållens utgifter för boendet iväg väldigt fort. Även om alla individer förstås tror sig klara detta, så innebär det att de som redan äger sitt boende får dra ner på övrig konsumtion, och med det anledningen till att äga den dyra bostadsrätten centralt i Stora Staden.

Men framför allt så kommer de som inte redan äger en bostad inte vara beredda att betala lika mycket när man faktiskt måste amortera...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

21 kommentarer:

  1. med tanke på att det trycks pengar i en aldrig sinande fart så lär det nog vara inflationen som knäcker de inflationsjusterade priserna.

    Dvs min tro är att priserna kommer vara hyfsat stillastående alt. lätt fallande i nominella termer under de närmsta 10 åren medan inflationen blir kanske 3% per år.

    Om prisfallet t.ex. blir 10% på 10år och inflation 3% så medför detta i nomniella termer minus 10% på huset. Men i reala termer ca. -40% och det är nog ett rimligt antagande.

    SvaraRadera
  2. @anonym: Och -40% på lånet. Tillbaka till 80-talet alltså?

    SvaraRadera
  3. Om Hamiltons förslag på ett bolånetak på 75% går igenom.Samt att man inför amorteringskrav på bolånen spricker troligtvis bubblan.

    SvaraRadera
  4. Minns 1997 när jag fick ett erbjudande att köpa en enrummare i det då nya södertorn för 500K, jag ansåg att det var hutlöst..

    Man kunde gjort snabba pengar på att köpa ett par lgh och haft dem svartuthyrda och sålt nu. Vet en som gjort just detta, hon har tjänat massor på ombildade hyresrätter som hon sålt med stor vinst alla.

    Vissa har tur i livet, någon arbetsinsats krävdes ju inte.

    SvaraRadera
  5. Om inflationen kommer upp i 3% kan vi nog räkna med REJÄLT höjda räntor. Detta skulle nog utlösa en rejäl boprisnedgång. En nedgång mot KPI alternativt löneutvecklingen kommer, frågan är bara när...

    SvaraRadera
  6. Säg 10-15 % korrektion-då drabbas två års köp av lägre priser-inget allvarligt för systemet!/Oppti

    SvaraRadera
  7. Re 16:11
    kan instämma jag kommer ihåg när min bror köpte en 56 kvm tvåa på söder utan balkong i renoveringsbehov för 685.000, detta var runt 96. Priset kändes väldigt högt i förhållande till vad han fick för pengarna. Idag får man köket för samma pris=).
    Nog bromsar priserna nu och kommer säkerligen börja sjunka beroende på räntebanan.
    Allt annat vore galet, sen kan man dilla om stor inflyttning mm, men den kan aldrig i längden driva priserna i den takt som den gör nu.

    SvaraRadera
  8. Enligt http://www.hemnet.se/barometern är priserna på record high men transaktionsvolymen på 3 year low, tyder väl på viss supply squezze i marknaden.

    SvaraRadera
  9. Amorteringskrav och sänkta räntebidrag kommer ej hända. Bankerna inser att det var de själva som utlösta bostadskrashen på 90-talet och att insöra dylika regler idag skulle göra detsamma. Troligtvis är detta bara hot för att försöka dämpa de skenande bostadspriserna... För inte är väl bankerna dumma nog att trigga bostadskrash ver 2.0 på mer eller mindre sätt som man triggade version 1.0?

    SvaraRadera
  10. 18:18
    Varför inte? Det är ju vi som via bail outs gör att nästan alla banker går skadeslösa ur kriserna.

    SvaraRadera
  11. @Anonym 16:11 Jag vet inte om man ska kalla det tur, bostadsaffärerna kunde ju gått åt skogen också. Räknat under en livstid bör alla ha samma möjligheter. Men visst är det segt att kanske vänta 10år på rätta köpläget men det kommer så småningom för alla som har den rätta affärskänslan

    SvaraRadera
  12. Finns det nån bra info om hur lång fördröjning det är på SCBs och Mäklarstatistiks statistik.

    Som jag fattat så för SCB registreras köpen med viss fördröjning (veckor?) efter inflyttning medan
    Mäklarstatistik får rapporter av mäklare när kontrakt skrivits direkt efter budgivning.

    I så fall visar senaste SCB mest köp som gjorts före sommaren.

    SvaraRadera
  13. Den största fastighetsbubblan av de alla är den kinesiska:

    http://www.businessinsider.com/there-are-now-enough-vacant-properties-in-china-to-house-over-half-of-america-2010-9

    SvaraRadera
  14. I Kina kan man köpa flera lägenheter på spekulation.
    Vi har ingen större spekulationsmarknad där någon äger flera lägenheter-vad jag vet.
    Lånen är personliga.
    Hyreshus går långt under priset för BR hus.
    Reglerad hyresnivå påverkar också marknaden.
    Så bubbla kan det bli-där fler kommer att få bekymmer-men inget som hotar systemet. /Oppti

    SvaraRadera
  15. Jag tror många tänker att det fortsätter som det alltid gjort, de kan inte tänka sig ett paradigmskifte. Efter Nixons avskaffande av Bretton Woods har väst haft en uppåtgående bubbla, den epoken är slut nu.

    Spiken blev globaliseringen, framväxande länder i asien gör att trycket på naturresurser blir för högt. Energibristen är en realitet, då vi redan nu pumpar upp mindre olja än vad vi efterfrågar varje år.

    Att naivt tro att det är bau även framåt måste vara någon slags försvarsreaktion hos folk. Ekonomin i väst står stilla, endast krediter driver en konstlad sk tillväxt.

    Privata investeringar görs i asien numera. Hur länge västs politiker kan hålla skenet uppe är en gåta, många svenskar är övertygade om att krisen är över :)Man ska nog inte begära för mycket av mainstreamsvensson tex Landet ser ju ut som det gör pga dem.

    SvaraRadera
  16. 17:48 Vad menar du? Sidan du lænkar till visar ingen "transaktionsvolym" och begærda priser ær inte på "record high".

    SvaraRadera
  17. Man kan snacka om bubblor hit, alltså det som sker på kort sikt, men det intressanta vore en diskussion om den långsiktiga trenden.

    En stor del till föklaringarna till de historiska prisökningarna beror på en ökad befolkning. Nu emellertid börjar befolkningen att minska i de flesta OECD länderna. Vissa länder kommer att se en fortsatt folkökning att antal år till men har regioner med en minskad befolkning, t ex Sverige.

    Jag och har flyttat från Boden till Solna. År 2000 hade Boden 28679 invånare och Solna 56605. Kommunerna hade en medelålder på 41,3 resp 41, 6. År 2009 hade Bodens befolkning minskat till 27408 (-4,4%) och Solnas ökat till 66909 (+18,2%). Medelåldern hade ökat i Boden till 43,4 och i Solna minskat till 41,0.

    De flesta som bor i villa i Boden och födda på 40- och 50 talet och vars barn har för länge sedan har flyttat ut. När dessa villaägare inte orkar bo kvar och flyttar in till serviceboenden kommer den stora fastighetskraschen. Samma sak kommer att hända i övriga Sverige men med ett par årtiondens eftersläpning eftersom det endast föds 1,7 barn per kvinna (2,1 är reproduktionstalet). Denna långsiktiga trend kan endast hindras såvida det inte föds fler barn eller att vi fortsatter med massinvandringen.

    SvaraRadera
  18. @Johan du glömmer de stora barnkullarna på 70-talet och nu 2004->
    Sverige har en, i sammanhanget, rätt bra tillväxt.
    Jämför tex med Italien eller en del andra, främst, Europeiska länder där ålderspyramiden är mkt sne...

    Invandringen är förstås också bra, givet en bra integrationspolitik.
    Men visst håller 40-talisterna på att gå i pension med allt vad det innebär...

    /K

    SvaraRadera
  19. Vore kul med statistik på hur många tidningar som frekvent rapporterar boprisutvecklingen i Sverige.

    Har fått en känsla av att tidningarnas intresse för bostadsprisutvecklingen har svalnat. Våran lokaltidning redovisade varje vecka den kom ut hur mycket priserna stigit, det har man slutat med. Var denna statistik helt styrd av mäklare och banker för att få folk att köpa dyrare?

    Kanske vilar ansvaret på att man lurat upp priserna även på våra styrda propagandatidningar.

    Boitält
    Björn

    SvaraRadera
  20. Anonym 08:27 ; Självklart vilar en del av ansvaret på våra propagandatidningar, här i Linköping har vår lokala tidning, borgerliga "Corren" till och med en speciell bostadstidning som kommer 1 gång per vecka.

    En speciell tidning som endast syftar till att normalisera de helt sjuka priserna som nu råder på vanliga 70-talsvillor i vanliga ytterområden, denna tidning delar de ut till alla brevlådor i kommunen även om man inte prenumererar får man skräpet i brevlådan då det räknas som "samhällsinformation" och inte reklam. Hela situationen är bräcklig och den borgerliga regeringen gör vad som helst för att inte den stora skaran med överbelånade skall vakna upp till en kalldush och känna sig svikna av regeringen.

    SvaraRadera
  21. Hahaha, må bostadspekulanterna brinna i helvetet :o)

    SvaraRadera