Cornucopia?

Aktuellt

Valueguard: Största prisraset för lägenheter i april någonsin

Valueguards kvalitetsjusterade prisstatistik för lägenheter visar på det största raset för lägenhetspriser någonsin, oavsett om det är lande...

2010-12-16 08:12

Svensk subprime i Hammarby Sjöstad

I gårdagens Aktuellt, ca 20 minuter in i inslaget så intervjuade man lite boende i vad jag gissar är Hammarby Sjöstad.

Amorteringsfria lån är ju den svenska motsvarigheten till amerikansk subprime. Man har lånat ut pengar till folk som inte har råd att betala tillbaka, och aldrig borde få ta ett så stort lån. Dessutom ofta baserat på historiskt låga räntor.

Att det alls kan komma krav på att skulder skall betalas slår ner som en bomb hos åtminstone en subprime-ägare.

"Men amorteringskrav tycker jag inte om. Vi har i många år haft lån amorteringsfritt. Och vi utgår ifrån att det kommer att fortsätta och det är lite grann förutsättningen för att vi ska kunna ha det då. Och skall de införa det, då vete sjuttsingen. Då får man väl sälja i så fall."

Men det finns vinnare också. Intervjuoffret efter har ett stort leende på läpparna. De har sålt. "Vi visste att den här bubblan skulle komma, så vi sålde. Nu har vi flyttat in i hyresrätt." Tyvärr kommer de vara med och betala subprimepersonens lån via skattsedeln när bankerna skall räddas.

Andra kommentarer. "För jäkligt. Det blir tufft." Aj fan, skall man betala sina skulder alltså. För jäkligt. Det hade jag ingen aning om.

Sedan visas ett par i en trendriktigt inredd nybyggd villa upp. Enligt egen utsago amorterar de "ganska mycket medans räntorna är låga", vilket är helt rätt. Men den subprimelåntagare som inte ens klarar av att amortera när räntorna är historiskt rekordlåga är nog väldigt illa ute. Amorteringsfria lån med 2% i lockränta skiljer sig i princip inte alls från amerikanska subprimelån.

Inslaget är bra, då det illustrerar de som hoppat av, de som gör det rätta och amorterar hårt medan räntan är låg, och de som kommer torska och inte ens har råd att amortera idag.

Samtidigt skall man vara medveten om att även svenska banker och bolåneinstitut har värdepapperiserat sina bolån, och samlat de låntagare de inte vill behålla i sk "säkerställda obligationer", som sedan sålts till bankens räntefondsparare, pensionsfonder eller andra Svarte Pettrar. En säkerställd obligation innebär att obligationen har direkta krav på den underliggande tillgången. Men den är i praktiken inte säkrare än låntagarnas förmåga att betala sina räntor eller den underliggande tillgångens förmåga att inte falla i pris. Och den underliggande panten i form av bostaden kommer, precis som i det amerikanska fallet, inte att stiga i pris för evigt utan till slut falla. Kvar kommer man ha säkerställda obligationer som har krav på personer som resten av sitt liv kan sitta i skuldsanering...

Men en skicklig bank drabbas alltså inte, utan har dumpat vidare det hela på sina kunder eller på pensionssparare.

Betala får alla vi andra göra, på ett eller annat sätt. Om inte annat med sänkta pensioner framöver.

Tipstack till läsaren "Realisten" för Aktuellt-inslaget.

I DN kan vi läsa att 25% av bolånetagarna inte har en aning om hur stora lån de har eller om de har rörlig eller fast ränta. Och 40% av alla med skulder över 3 miljoner kronor har rörlig ränta, och kommer alltså få se avsevärt högre ränteutgifter framöver. Av de som köpt in sig i Stockholmsbubblan (ja, den finns på Östermalm också) är det 23% som är subprime och inte amorterar alls. Räknar man in de som har orealistisk amorteringtakt, ex 100+ år, så är siffran antagligen högre. Vad jag vet så är snittamorteringstiden 90-100 år, så grovt räknat amorterar hälften på mer än 100 år. Då amorterar alltså 23 + (0.5*(100-23) = 61.5% av stockholmarna alldeles för lite och kommer drabbas av hårdare amorteringskrav.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

22 kommentarer:

  1. http://svtplay.se/t/102534/aktuellt

    SvaraRadera
  2. Amorteringstiden för nyutlåning(d.v.s. till de som missat kreditracet) är tyvärr värre än så

    I FI's rapport, utvecklingen på bostadsmarknaden 2008:6 , sid 9, rapporteras att verklig amorteringstid i nyutlåning till bostadsrätter är på hela 186(!) år.

    Och jag vågar satsa en tvåkrona på att amorteringskraven inte direkt ökat sedan dess

    Vidare kan man läsa att:

    Bankerna anger att de kunder som har bedömt sin belåningsgrad som rimlig i många fall inte vill amortera på lånen. Dessa kunder konsumerar eller place-rar hellre pengarna. Som skäl till amorteringsfriheten anger bankerna att det finns goda marginaler i dessa engagemang men även att den hårda konkur-rensen gör att de ”måste” erbjuda amorteringsfrihet om kunden önskar det och det är ett bottenlån.

    /Realisten

    SvaraRadera
  3. Fast kanske lite långt att kalla de subprime även om det ger dig en knorr på dina argument.

    För subprime handlar ju inte om amorteringsfria lån i USA.

    SvaraRadera
  4. Jag trillade av stolen när jag såg det, och jag som låg i tv-soffan. "Förjävligt" när styrräntan är på 1,25%.

    I gårdagens DN:
    http://www.dn.se/ekonomi/vi-vill-bli-av-med-lanen-med-hog-ranta-1.1227345

    "– Ju mer lån man har desto mindre behöver man amortera känns det som"

    Eh? Ju mer lån ju mer amortering tycker jag.

    "Men om räntorna går upp skulle de börja betala av.
    – Då skulle det bli mer amortera och mindre konsumtion"

    Jättebra, det tipset har flera av mina vänner fått av bankrådgivare (jmf bil- eller dammsugerådgivare), att inte amortera när räntan är låg för det lönar sig inte. Okej om överskottet skulle gå till investeringar, spekulativt men okej. Men jag tror att det som inte amorteras går till Thailandsresor.
    Men till de i artiklens försvar, de amorterar 5.000 kr på billånet med högre ränta.

    /PL

    SvaraRadera
  5. Stockholmsprofilen2010-12-16 10:35

    Jag amorterar till eget sparkonto, ett konto som har högre ränta än bolånens ränta. Har så gjort nu under fyra år. Har ca 500 000:- på kontot inkl ränta.

    När bolåneräntan blir högre än vad jag kan få i sparkontoränta så kommer jag att lösa en del av bolånet, storlek är beroende av marginalkostnad samt alternativkostnad.

    Belåningsgraden baserat på nuvarande marknadspris kommer då att vara ca 30%. Jag kommer att ligga på belåning = marknadspris om marknaden går ned med 65%.

    Hur ser det ut för dig?

    SvaraRadera
  6. Stockholmsprofilen, eftersom du gör som du gör och uppenbarligen håller disciplinen så finns det väl inget att anmärka. Problemet är att många spekulerar med pengarna i aktier och fonder (som sedan faller när de behöver pengarna som bäst), eller helt enkelt konsumerar upp "amorteringspengarna".

    Tror inte du har ett dugg att oroa dig över, bra jobbat. Se upp med bankgarantin dock. De höga räntorna brukar inte vara marknadens tryggaste aktörer...

    Så länge du håller tyst, för får någon höra att du har 500 000 på banken kommer tjatet börja "varför köper du inte en BMW/resa/värsta grejen istället". Inte för att du faller för andras tjat, utan för att det är ... tjatigt.

    SvaraRadera
  7. Förjävligt med 1.25% ränta..haha

    När är dessa födda? Historielösheten och aningslösheten är enorm i detta land. Riktigt patetiskt att få sina farhågor bekräftade dagligen. Arma folk som likt dagisbarn inte förstår bättre.

    SvaraRadera
  8. Dina inlägg Cornu är genomgående mycket negativa och pessimistiska. Skulle du råda och styra i världen så skulle allt gå i putt.
    Läs SBAB:s senaste analys om bostadsmarknaden.
    Deras bedömning är att bostadspriserna kommer att vara stabila.
    Jag tror att du genomgående missar de positiva signalerna som finns i samhället och dess utveckling och målar därför allt i svart. Vet Du att det kinesiska tecknet för motgång samtidigt har betydelsen möjlighet.

    SvaraRadera
  9. Håller med. Vi som har större visioner än BMW/resa/värstagrejen för vårt kapital, Blir ständigt ifrågasatta. Typ vad gör du med alla pengarna, ta ditt ansvar och flytta hemifrån, snåljåp m.m. Förstår inte varför. Nån sorts psykologi. avundsjuka missunsamhet?

    SvaraRadera
  10. Än värre är det när man skall försöka leva på pengarna också. "Men du som har X miljoner, varför köper du inte värsta grejen". Skall man leva på pengarna så krävs det X*Y antal miljoner innan man kan köpa värsta grejen, eftersom det krävs X för att få en månadsinkomst.

    Bättre att låtsas som inget.

    SvaraRadera
  11. Mitt stora problem och farhåga är att alla tittar 1) dels endast blint på bostadsmarknaden (vilken inte = sveriges ekonomi, dock inte en oväsentlig del), 2) endast på Stockholms bostadspriser.

    Hur orimligt är inte det?
    Jag bor i Gävle, med en kåk värderad till ungefärligt riksgenomsnitt. Antagligen är kåken rejält undervärderad då vi byggt om och till en hel del.

    Nybyggnationspriset gör väl att vi skulle få ungefärligt ett hus av 60-70 %av detta hus storlek, i ett sämre geografiskt läge.

    SvaraRadera
  12. I fablernas värld kan man bli rik på att skaffa sig skuld och inte producera arbete.

    Men i verkliga världen är det enda som kan skapa rikedom blod,svett och tårar. Många kommer bli varse detta när västvärlden kollapsar ekonomiskt. Hur ska alla pösmunkar orkar arbeta för sin överlevnad? Hur ska alla lattemammor klara sig utan statens pengar?

    SvaraRadera
  13. Stockholm är unikt ja, med en icke fungerande hyresmarknad. Gott så. Men hur ser det ut här ute på landet? Här i Linköping finns i praktiken ingen bostadsbrist... så kan man göra en "fundamental analys" på vad ett lämpligt pris för en bostadsrätt är?

    I det populära området T1 är hyran för en lägenhet på 3 rok (79 kvm) med balkong 7.619 kr/mån med en kötid på 4 år hos det kommunala bostadsbolaget Stångåstaden. En identisk bostadsrätt i samma område (http://beskrivningar.capitex.se/objdesc.aspx?GUID=3QSIU2RA3CDVV86F&TYP=CMBoLgh&From=Hemnet&Skin=MaklarnaILinkoping) har en avgift på 3.339 kr/månad.

    På ett år är "hyresrabatten" för bostadsrätten 12*(7.619-3.339) = 51.360 kr. Vid en ränta på 5% motsvarar det alltså räntekostnaderna för ett lån på 1.027.200 kr. Men bostadsrätten i fråga har ett utgångspris på 1.950.000 kr.

    En fallhöjd på 47%? Eller priset för att slippa bo i gettot i fyra år? SBAB:s rörliga ränta är f.öv. på 2,85% i dagsläget vilket skulle ge ett pris på 1.802.105 kr. Nästan exakt vad den kostar idag. Va? Den låga räntan hade inget att göra med bostadspriserna? Den som lever får se. Den här gången är det säkert annorlunda.

    SvaraRadera
  14. Tack för en förträffligt pedagogisk uträkning. Stämmer i stort med de flesta platser i södra Sverige. Även platser utan bostadsbrist.

    SvaraRadera
  15. Slopa ränteavdraget, det är fruktansvärt orättvist.
    Vi som kämpat som svin och amorterat av våra skulder straffas genom att vi ska vara med via skattsedeln och subventionera.

    Skulle vi inte haft något ränteavdrag kanske priserna varit 30% llägre. Ett nollsummespel alltså (Bankerna vinnare).

    MVH Bubbla

    SvaraRadera
  16. Jag från Linköping igen...

    Måste bara understryka att kötiden för en 3 rok i ett mindre populärt område som t.ex. Ryd (bara invandrare och studenter och dessutom ytterligare fem-tio minuter bort med buss från citykärnan) är på mellan noll och fem DAGAR.

    Ingen fysisk bostadsbrist med andra ord och i Ryd kan nog de flesta härda ut i några år.

    SvaraRadera
  17. @Anonym 12:45
    Sedan är det en stor sannolikhet att avgiften höjs med ökad ränta, beroende på hur skuldsatt föreningen är.
    Omkring där jag bor (norrortskommun till Sthlm) har de flesta föreningar jag har kikat på minst 50% av lånen på rörligt (oftast 100%) och oftast obefintlig amortering (vilken lgh säljs för högst pris, lgh A med avgift 4000 kr med noll kr amortering eller lgh b med avgift 5000 kr varav 2000 kr är amortering?).

    /PL

    SvaraRadera
  18. Din uträkning i linköping stämmer till viss del även i stockholm. Fast för att bostadsrätten skall vara break even i kostnad per månad med dagens ränteläge så måste man även räkna in inflationens inverkan på lånesummans värde. Skillnaden är annars att kötiden är ungefär det dubbla om man nöjer sig med att bo precis utanför tullarna.

    SvaraRadera
  19. @PL: Då har du nog kikat på dåliga föreingar ? :)
    De föreingar som jag har varit med i (totalt 3 st under min livstid hitills) samt den mina föräldrar bodde i har alla haft långa löptider och rimliga amorteringsplaner - doch har dom också varit relativt etablerade med hus från 60, 80 och 90 talen (japp finns tydligen föreningena som har en ok ekonomi från 90 också)...

    En frågqa som dyker upp: Vaed är en rimlig amorteringstid !?
    Det rimliga vore väl att man betalar av en sak i takt med att värdet minskar, så har en byggnad 100 års livslängd så betalar man av på 100 år ?
    Är det 50 år är det 50 år osv...
    Men just det - dels är tomten värd ngt (detta är ju egentligen den spekulativa delen...) och sen kan man mha underhåll se till att ett bra hus står både 200 och 300 år...

    /K

    SvaraRadera
  20. "Samtidigt skall man vara medveten om att även svenska banker och bolåneinstitut har värdepapperiserat sina bolån, och samlat de låntagare de inte vill behålla i sk "säkerställda obligationer", som sedan sålts till bankens räntefondsparare, pensionsfonder eller andra Svarte Pettrar."

    Riksbanken har lånat ut pengar till bankerna med dessa "säkerställda bostadsobligationer" som pant.

    SvaraRadera
  21. Skrev foljande kommentar pa en annan blogg, lat oss se vad cornucopias lasare tycker:

    Vasastan/Norrmalm har ett pris / m2 runt 60.000 SEK

    http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/laen.aspx?LK=180&Typ=Boratter&srt=asc&tab=namn

    Det dyraste omradet i USA ar Upper East Side pa Manhattan. Om du tittar vad du far for $1M pa upper east side sa hittar du tex denna lgh
    http://streeteasy.com/nyc/sale/527893-coop-345-east-73rd-street-upper-east-side-new-york

    $1,07M = 7,3MSEK for 1400 sq ft vilket ar 130m2. Drygt 56.000 SEK / m2.

    Tycker du att det kanns rimligt att priserna i Stockholm ligger pa ungefar samma niva som Manhattan? Det tycker inte jag.

    Lagenheten ovan ar inte nagot extremfall. Du kan soka sjalv genom att ga till www.streeteasy.com
    "where" - valj Upper East Side
    "type" - valj Co-ops for att jamfora med svensk bostadsratt. Valj condo for att jamfora med svensk agarlagenhet.
    "price" - satt fran $1M - $1.25M

    se vad som kommer upp. Du far en lang lang lista med lagenheter och kommer se att nastan alla ligger mellan 100kvm - 175kvm. Vidare ar det sa att priserna du ser inte ar lockpriser. De kor ingen swedish auction utan priset visar vad du max kommer fa betala. De flesta affarer ligger pa runt 95% av angivet pris.

    SvaraRadera