Cornucopia?

Aktuellt

Safaris integritetsskydd hindrar kommentarer på bloggen - bugg när du försöker stänga av

Det är nu utrett varför det inte går att kommentera på bloggen för en del användare av Apples Safari-webläsare. Apples (förvisso Open Source...

2010-12-14 09:20

Fler bevis på bostadsbubbla

Saknar folk helt självinsikt och självkritik? Det är naturligtvis en retorisk fråga, där svaret är ja.

I dagens SvD trollar man fram ännu fler tecken på bostadsbubbla, tack vare bostadsköpare som slår sig för bröstet av helt fel anledningar.

Den här gången har man hittat ett stackars par, antagligen någon bekant till någon på redaktionen (det brukar fungera så), som köpt ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening för 57 000 kronor per kvadratmeter. Med 90% i lån så kallar de klubbmedlemskapet för en investering och tycker det är seriöst att banken krävde en amorteringstakt på 100 år. Seriös amorteringstakt innebär att man är skuldfri innan pensionen. Eller tror banken att pensionsåldern ligger på 130-140 år om hundra år tro?

Men en bostad är en kostnad, inte en investering. Att man tror att högbelånade tillgångar kan kallas för investering visar bara på att vi har en bostadsbubbla. Möjligen kan man kalla något man köper med en hävstång på 1:10 för spekulation, men aldrig investering.

Genom att köpt ett nytt kök för 200 000 kronor har man dessutom höjt bostadens värde (enligt mäklaren) med mer än kökskostnaden. Detta för att kunna låna mer pengar. Eftersom man inte hade möjlighet att låna tillräckligt baserat på bolånetaket och krav på insats, så köpte man ett nytt kök. Därmed skrev mäklaren upp värdet på bostaden, så de kunde ta ett lån på 90% av köpeskillingen istället för 85%. Köket kallar man för investering.

Men ett kök är inte en investering. Det slits ut på säg 20 år. Kostnaden för köket är alltså 10 000 kronor om året i värdeminskning, plus räntorna. Investeringar utmärker sig med att de inte innebär utgifter utan inkomster.

Istället drömmer de stackars paret om att priset på klubbmedlemskapet skall fortsätta uppåt för evigt.

Paret alibiserar sin massiva belåning som följer: "Vi räknar med att värdet på lägenheten kommer att stiga också. Vi ser boendet som en investering." Så var det med de som påstår att man köper en bostad i dag för att man behöver någonstans att bo, men här visar det sig att köparna på de här nivåerna utgår från att priserna skall fortsätta att stiga. Det handlar alltså om spekulation, och cirkusen med att genom att sätta in ett kök kunde man ta ännu mer lån än vad köket kostade visar att vi för länge sedan passerat bubbelnivåerna.

Den enda vinnaren här är mäklaren. För bankens kreditförluster på bostadsbubblan får vi alla betala via skattsedeln.

Fler artiklar visar på bubblan, t ex att folk använder bostaden som bankomat, dvs tar bostadslån för att konsumera. Man lever över sina tillgångar. Citat ur SvD:

"I vissa fall har man en livsstil som inte betalas av den vanliga lönen. Den räcker helt enkelt inte för flera utlandsresor per år och nya bilar. Men har man en villa som stigit i pris kan man låna till detta."

Jorå. Tobleronelivsstil fungerade bara för Mona Sahlin. Men det var på skattebetalarnas pengar, inte dina egna. Alla skulder skall en dag betalas.

Samtidigt sägs det att folk inte köper bostaden på spekulation, men artikeln om paret ovan visar tydligt att det rör sig om spekulation. Hävstång 1:10, och man utgår från att priset skall stiga. Klart det är spekulation. För inte är det investering iaf. Låna pengar för att få kostnader kan aldrig vara en investering.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

165 kommentarer:

  1. Du talar emot dig själv tidivis vad gäller diskussionen om bostädr, "klubbmedlemsskap" och bostadsbubblan...

    OM vi antar följande:
    1. Att bo är en kostnad
    2. Man betalar en peng X för att bo varje månad
    3. Man kan inte förvänta sig en höjning av bostadsvärdet ens på 10 års sikt.

    Om jag då köper en villa för säg 3.5 mkr i ngn stockholmsförort (ett par stationer ut på pendeltågslinjen), varav 85% är lån. På dessa lån amorterar jag 2000 kr/mån (120 år) + renoveringar och underhåll efter behov (inget lyx då).

    Då betalar jag i medel ca 9000-14000 kr/mån för funktionen "bo i villa på bra ställe". Det är mkt otroligt att huset, med löpande underhåll, skulle bli värdelöst till pensionen, värdet kan man bara sia om förstås- men det gäller ju oavsett amorteringstakt.

    Byt ut villa mot "Bostadsrätt" och gör samma ekvation.

    Så - vad är problemet ?
    "Banken får inte tillbaka pengarna" - kan man ju då hävda: Jo - dom tjänar pengar på ränteskillnaden och tjänar därmed pengar. Det är rätt många affärer där man investerar massor av pengar för att på 10-20-30 års sikt tjäna på investeringen...

    Lite OT var detta kanske, jag kan hålla med om att paret i exemplet ovan är rätt naiva - speciellt eftersom det knappast, bubbla eller ej, är rätt läge för att investera på bomarknaden nu...men rent generellt tror jag fortfarande inte på en jättebubbla så länge som folk bor i sina bostäder och inte, som på 80 talet, investerar i fastigheter som står tomma...

    /K

    SvaraRadera
  2. K, Varför antar du att under din livstid ha max 14000 Kr/mån. Har du koll på ränteutveckligen på 50 år ?.

    SvaraRadera
  3. @Cornu:
    Förstår inte vad du menar med att alla skulder skall en dag betalas? Den dagen det händer finns det inga pengar kvar och vårt monetära system upphör. Varför skulle vi göra detta mot oss själva?

    Sen vill jag flika in något som jag tror du missat: vi har utökat vårt bolån när brf-en stigit i pris men inte för att konsumera. Bara för att tjäna pengar på mellanskillnaden då bankens utlåningsränta är betydligt mycket lägra än vad vi fått hos Svea eller Marginalen. Tror det är MÅNGA som gjort på samma sätt i sthlm men de har blivit tvugna att uppge skäl för banken och sanningen är inte ett bra skäl, alltså säger man att man ska låna för att renovera köket.

    Tror Anders Borg har upptäckt detta problem vilket han såklart tycker illa om. Det går inte att lösa enkelt för höjer han räntan klämmer han åt de som sitter sämst till och om han inte gör det fortsätter folk att tjäna pengar på skillnaden i in- och utlåningsränta.

    SvaraRadera
  4. HAHA cornu har inte råd att bo i stockholm - han få bo i en skog! :)

    I stockholm är det gratis att bo - min lgh har ökat mer i värde jämfört med vad jag betalat i avgift/ränta. Perfekt investering :)

    SvaraRadera
  5. Gustav, om du tar lån på hundratusentals eller mlijontals kronor för att skära 0.5-1.5% i vinst så är du illa ute och framför allt så ägnar du dig åt spekulation. Skall man låna pengar för att spekulera bör man nog sikta på mer än några tiondelars procent i vinst.

    Risken är inte värd avkastningen

    SvaraRadera
  6. Jag trodde inte att du ägnade dig åt att skriva Aftonbladet artiklar.

    Vi gör ett annat exempel.

    Alla koppargruvor slutar producera under 20 år. Priset på koppar stiger. Vi har nu en bubbla enligt dig?

    De Svenska bostadspriserna stiger av en anledning. Socialdemokraterna byggde inga bostäder i Stockholm mellan 1975 - 1990. Nu flyttar mellan 30 000 - 50 000 människor till Stockholm varje år. Detta samtidigt som vi har haft stora årskullar av barn som nu är 18 år.

    Börjar du förstå nu?

    Om vi sedan räknar på vad boendet faktiskt kostar idag så ser vi följande.

    Jag har lån på två miljoner. Det ger mig en månadskostnad för räntorna på 4000 kr månaden. Jag får en reduktion på detta på cirka 1200. Jag betalar således 2800 kr på mitt lån i månaden. Jag har sedan en hyra på 2200. Jag har lagt in 350 000 i lägenheten när jag köpte den.

    Total kostnad för att bo på Östermalm i Stockholm 5000 kr i månaden. Känns det som en bubbla? Vi är två som delar på detta. 57 kvm.

    Om räntan går upp till 10 procent så kommer jag att betala runt 200 000 i räntor om året. Jag får då en reduktion på 70 000. Min kostnad blir då runt 12 000 kr i månaden. Känns det som en bubbla?

    När jag bodde i USA betalade jag 12 000 kr för en etta som var sunkig.

    Du tappade mycket respekt med det där inlägget. Jag har dig faktiskt på min Six skärm men nu vete sjutton.

    Det är alltid knepigt att verkligen räkna på något och inte bara följa med strömmen och skrika ut Aftonbladet påståenden.

    I all välmening.

    SvaraRadera
  7. @Amerikanen
    Hur mycket har föreningen där du bor i skulder?
    Bundet eller rörligt? Hur mycket amorterar föreningen?
    OM du mot förmodan inte vet det så har du dålig koll.
    Vad jag vill ha sagt med detta är att när man har ett medlemsskap i en bostadsrättsförening så måste man ju ta hänsyn till föreningens ekonomi.
    /PL

    SvaraRadera
  8. Amerikanen, jag kommer garanterat skriva saker igen som får dig att tappa respekt för mig, så det är lika bra att du tar bort mig från SIX-skärmen och tradar istället för att bli distraherad av mig.

    Sedan är du väl knappast ett speciellt dåligt exempel, om du "bara" har runt två miljoner i lån. I dagens klimat är det att anse som lite.

    Problemet är att du tittar på boendekostnaden idag, men om man t ex får se en dubblad ränta, vilket vi kommer få se, så ökar månadskostnaden. Går dessutom priserna ner, så sticker månadskostnaden iväg ännu mer när du skall räkna in värdeminskningen på din bostad.

    SvaraRadera
  9. PL....

    Vi har nästan inga skulder kvar....vi har inte höjt hyran på fem år. det finns inga planer.

    Vi ligger på tio år runt 2 procent.

    Men visst kan en del bostadsrättsföreningar råka illa ut men de är ändå inget som är överhängande ens vid 10 procent. är det någon som ser tio procentiga räntor inom kort.

    Nej, jag har full förståelse för att en del personer känner sig "blåsta" då man har missat tåget och vill snacka ner hyrorna. MEN....vet ni vad det kostar att producera en lägenhet idag? vet ni vad en ny hyresrätt kostar att hyra idag...här pratar vi 10 - 15 000 för en tvåa.

    Så.....hur löser man situationen?

    1. Vi måste bygga mer.
    2. Vi måste bygga billigare
    3. Vi måste ha billigare arbetskraft
    4. Vi måste sluta med not in my back yard
    5. Vi måste bygga runt 500 000 - 1 000 000 villor inom 4-5 år (kommer aldrig att hända)

    Ringer du LO och föreslår det här?

    Så bubbla? Knappast va.

    SvaraRadera
  10. Vadå äga bostadsrätt ?med förhandenvarande lånenivåer blir du aldrig ägare under din livstid,du har bara bytt värd,tidigare fastighetsägare,nu banken som du betalar "hyra" till...Och tänk, här i landet skulle vi vara förskonade från terrordåd,jo godmiddag!Och bostadspriserna kan bara gå uppåt...Var viss om att alla särintressen (villa-och borättsägare m fl) gör vad de kan för att bibehålla en bristsituation, i syfte att hålla investeringens värde uppe -tills kedjebrevet rasar samman...

    SvaraRadera
  11. Amerikanen: Det finns många studier som påvisar att det inte är bostadsbrist som primärt driver en bostadsbubbla.

    Jag tvivlar inte på att ni har råd att bo kvar på era 57m2 när räntorna börjar gå upp och omvärlden förändras. Bankerna brukar vara duktiga på att göra denna betalningsbedömningen så de inte förlorar för mycket pengar.

    Däremot kommer framtida köpare om några år att bedöma att er lägenhet är värd mindre, då de t ex kommer att räkna på vad boendekostnaden är och hur omvärlden ser ut då.

    Att du har råd att betala högre räntor har inte med bubblan att göra - det är köparna som bestämmer priset inte säljarna. Och C, Flute, m fl har ju tidigare presenterat bra grafer som tydligt visar att vi ligger högt över historiska nivåer, jämfört med t ex inflation och disponibel inkomst. Men det är väl som alltid annorlunda den här gången??

    SvaraRadera
  12. Cornu...

    Jasså,,,och vad baserar du det på? Du gissar att folk har mer än två miljoner i lån? Eller du vet?

    Bankerna är inte oroliga som sitter med fakta men du är orolig? How come?

    Jag antar att du måste bo någonstans? Om du måste bo någonstans och priset under en period sjunker så har du ju inte förlorat något om du nu inte skiljer dig eller förlorar arbetet under flera år.

    Så då är väl boendekostnaden rätt intressant trots allt. Jag menar de flesta av oss måste ha bil även då vi vet att vi aldrig får igen den investeringen.

    Så låt oss höra på experten uttala sig. Vad ska en bostad på östermalm, Södermalm eller Kungsholmen kosta. Låt oss säga 57 kvm.

    Vad är icke-bubbla priset !! Enlighten oss..:)

    SvaraRadera
  13. Bra skrivet som vanligt Cornu. Förnekelsen är stark. Har försökt varna en del bekanta om bostadsbubblan men dom flesta vill inte höra om något som gör att dom inte kan fortsätta att leva i sin drömvärld. Samma reaktion får man ofta om man försöker förklara peak oil.

    SvaraRadera
  14. Jag väntar fortfarande på att EN ENDA person ska presentera trovärdiga diagram och siffror som påvisar att vi inte har en bostadsbubbla. Många som känslomässigt argumenterar emot men som vanligt saknas fakta.

    SvaraRadera
  15. Anonym...varken du eller jag kan förutspå bostadspriser inom 10 år. En två på Östermalm kanske kostar 200 000 om 10 år eller 10 miljoner. Ingen vet.

    Det enda vi vet är att supply och demand styr alla priser i hela världen även om de kan vara fel under kortare och längre perioder.

    Hur mycket byggs det i Stockholm per år? Ska vi uppskatta till runt 5000 - 7000 nya lägenheter om året.

    detta med en befolkningstillväxt om 30 000 - 50 000 om året. You do the math.

    Annars upprepar jag frågan. Vad skall ett boende kosta i Stockholms innerstad?

    SvaraRadera
  16. @Cornu:
    Jag förstår inte i vilket avseende min verksamhet kan ses som spekulation och förstår inte varför jag skulel vara illa ute? Går lägenhetspriset ner och banken vill ha tillbaks pengar, ja då betalar jag dem pengarna. Varför är det inte bra att utnyttja marknadsvärdet på min lägenhet så att mina räntekostnader i princip försvinner?

    Eftersom det finns insättningsgaranti på sparkonton och vi delar upp insättningarna i jämna 500k-konton är ju detta helt riskfritt, vad är faran med att utnyttja detta?

    SvaraRadera
  17. Den riktiga kostnaden för att bygga idag borde ligga på 10-15000 per kvadratmeter. Med svenska löner. Att det inte gör det beror på en lång rad anledningar, bland annat att hantverkarna inte jobbar mer än en bråkdel av tiden utan gör annat t ex pratar i mobiltelefon. Kartellbildning inom byggvaror, "stölder" på arbetsplatsen där byggaren själv tappar bort byggaror och säljer dessa till en annan kund.

    Jag har t ex byggt isolerad gäststuga med hög standard för under 7000:- per kvadratmeter, eget arbete. Med hantverkare skulle det fortfarande inte landat över 15000:- per kvadratmeter, men bara om jag själv hade stått för alla byggvaror och övervakat arbetet 24/7. Varför behöver t ex två snickare åka och köpa spik för 400:- i timmen, det räcker väl att en gör det eller måste den andre hålla handen? Och varför åker man inte till den närmaste byggladan, utan tvärs över hela storstadsområdet för att köpa en bräda?

    Sedan kan man dra ner material- och arbetskostnaden rejält genom att inte kräva inbyggda spotlights i badrummet, granit i fönstren, äkta parkettgolv, italiensk marmor osv osv. Men det skall vara fint som kattskit i vällingen.

    Men byggbranschen är magisk. De kan år efter år sänka sin egen effektivitet, höja lönsamhet och priser och ovanpå detta är alla som bygger numera lågavlönade från Polen och Baltikum.

    Jag har själv när jag haft hantverkare blivit fakturerad för dagar då de inte ens var på plats, utan hade dragit till ett annat ställe. Som man antagligen fakturerade samtidigt. Snickaren som hade firman körde en 740. En BMW 740. Han krävde också att jag skulle betala fakturan kontant, inte via bankgirot... Det gjorde jag inte, utan jag satte in ett korrigerat belopp via bankgirot.

    Det har för övrigt alltid varit bostadsbrist i storstäderna. Skillnaden idag är att det är så billigt att låna pengar att alla förväntar sig få bo innanför tullarna och är beredda att bjuda över varandra för detta.

    SvaraRadera
  18. Amerikanen: Läs på om många tidigare inlägg av C som visar fakta kring detta och ta inte tid från seriösa läsare som läst detta flera gånger tidigare. Du lyssnar inte - bankerna får säkert tillbaka det mesta av allt de lånat ut. Men det är inte detta som avgör, det är att köparen av din lägenhet om några år kommer att göra en annan bedömning än dig av värdet på din lägenhet. Icke-bubbla-priset för din lägenhet hittar du i C's tidigare diagram över historiska lgh-priser i förhållande till inflation eller disponibel inkomst. Du vill inte höra det men din lägenhet ska ned ca 60%. Men kör huvudet i sanden och följ någon annan blogg om du inte vill höra verkligheten. Eller presentera lite ny fakta som läsarena inte känner till.

    SvaraRadera
  19. @ 10.05 Vad du betalar i kostnad per månad har väll inget i sig att göra med om priset är en bubbla eller inte. Priset går upp eller ner oavsett vad du betalar per månad. Men för din personliga del är det bra att du klarar en högre ränta. Men har du räknat in föreningens eventuella kostnadsökning om räntan stiger?

    Dessutom går priset ner får du räkna in värdeminskningen i kostnaden. Går priset upp får du skatta bort en del av vinsten och kan inte köpa en likvärdig bostad för samma pengar igen.

    @ 10.17 Har vi en bubbla eller inte? Det vet vi först efter en de spricker. Men som Corno säger i ett inlägg. Vill man "spekulera" i en investering skall man inte välja en bostadsrätt i Stockholm. Alldeles för dålig risk/reward. Men man måste bo så vad har man för val?

    @ Corno, jag ser inget skäl att man skall äga en obelånad bostad när man dör. Varför skall man binda alla sina pengar i en bostad? Eller anser du att man skall räkna med att bostaden är rivningsfärdig när man dör och marken är otjänlig att bygga på?

    SvaraRadera
  20. Klart man kan se ett bostadskøp som en investering. Avkastningen ær en (fiktiv) marknadshyra minus driftskostnaderna før bostaden.

    SvaraRadera
  21. Jag tycker det är svårt att vara dogmatisk i detta. Å ena sidan tycker jag systemet är sjukt: Genom konstlat låga räntor ökar man efterfrågan vilket driver priserna uppåt till absurda nivåer. Absurda därför att de bara bygger på att det är så billigt att låna pengar. Vinnarna är de som kan få ett allt större boende, samt de som kan kliva av och sälja huset när de går i pension. Ingen tjänar egentligen på stigande priser, det är väl ganska självklart? Det är bra om bilar och potatis är billigt. Det vore bra om bostäder vore billiga. Jag håller med Cornu om att hela systemet är skevt. Det är ett slags kapitalöverföring till bostadsägare av stora mått. Från vem?

    Vi köpte en bostadsrätt i närförort för sex år sedan. Den har sedan dess ökat cirka 1 miljon, eller 68% i värde. Jag kan sparka mig själv för att vi inte köpte en villa istället, eller ännu hellre en lägenhet i innerstan. Då tyckte vi det var dyrt - inte prisvärt - men i backspegeln var det urbilligt.

    Men, å andra sidan, jag bor med en kvinna. Jag hade aldrig kunnat realisera "vinsten", precis som jag inte kan det idag. Ingen kvinna vill bo mindre, utan större. När man når pension *kanske* man får sälja en villa och casha in vinsten. Och det är ju bra, men samtidigt vet man ju inte om man lever och är frisk den dagen. Och med tanke på att en ny hyrestrea i närheten kostar minst 10 000 i månaden så är frågan vart man skulle flytta. Till en mindre bostadsrätt, förstås. Fast då skulle man ju ha fått bekymret att placera de pengarna.

    Kort sagt: Jag tycker bostadsmarknaden är en pervers överföring av kapital till en grupp, vilket främst gynnar banker, som kan låna ut utan att bry sig om risken. Men jag har svårt att säga att marknaden kommer att krascha, eller exakt hur det skulle vara istället. Fast jag tror att det vore bättre med en högre ränta, så att verkligt sparande lönade sig bättre.

    Vad skulle krävas för en bostadskrasch i Sverige? Jag gissar att om/när nästa finanskris, som raderar ut USA:s och stora delar av Europas ekonomier, då svensk exportmarknad tvärstoppar, börserna kraschar och företagen säger upp, det kan leda till prisras. Men då har vi ändå så mycket att bekymra oss om.

    Men ändå: brukar det inte vara precis när majoriteten är tvärsäker på att ingen risk föreligger som kraschen är nära? Det kan gälla Kina; eller svenska bostadsmarknad...

    SvaraRadera
  22. Cornu...nu åkte du bort från Six skärmen. Du jämför en liten Friggebo med att bygga 200 lägenheter på te x Kungsholmen.

    Jösses.....

    Du menar att kostnaden för att bygga lägenheter i Stockholm går upp för att Skanska skickar iväg drösar med killar att köpa spik? Eller att Skanska vill ha svarta pengar....???

    Du tror inte marken kostar något?
    Avlopp
    värme
    vatten
    el

    Din lilla gäststuga kostar således runt 10 000 kvm och då har den förmodligen ingenting av ovanstående.

    Sen kanske du tycker att Skanska skall bygga de här lägenheterna gratis eller? Vinst får de drömma om.

    Ibland skriver man för snabbt...jag hoppas att det var det du gjorde.

    Skall jag vidare tolka det som att du tycker att en lägenhet skall kosta 15 000 kvm?

    Om du gör det får vi följande exempel för att bo mitt i Stockholm city.

    15 000 x 57 = 855 000

    Om vi tar lån på detta så lägger vi in 855 x 0.15 = 128 000

    855 000 - 128 000 = 727 000 x 0.04 = 29 000/12 = 2416

    2416 x 0.7 = 1691 kr / månad i räntekostnad.

    2200 + 1691 = 3891

    Du pratar här om människor i Stockholms innerstad som tjänar mellan 30 000 - 70 000 i månaden.

    Om du jämför detta pris med att bo mitt i London, Berlin, Los Angeles, New York eller så nära som Köpenhamn så är det ett sådant billigt pris att det blir löjligt.

    Då skall du veta att alla de städerna jag räknade upp inte har den bostadsbristen som vi har i Sthlm tack vare Sossarnas maktinnehav under så många år.

    Många okunniga som sitter ute i landet och skriver vad de läster på di och aftonbladet utan att räkna på frågan.

    SvaraRadera
  23. Amerikanen, du betalar bara för klubbmedlemskapet i bostadsrättsföreningen. Själva huset har byggaren sålt till föreningen. Så egentligen borde din kostnad för bostadsrätten bara vara inventarierna och slitytorna. Några hundra tusen alltså.

    Bostadspriserna i Stockholm har förresten just passerat de i London, om du undrade.

    Du får fundera på varför du är otrevlig. DI och Aftonbladet är bland de "tidningar" jag läser minst av alla.

    Byggkostnaden för gäststugan inkluderade inte bara el och uppvärmning, utan även egen elproduktion...

    De stora kostnaderna för avlopp och vatten slås ut på många lägenheter när man bygger flerbostadshus. Den separata kostnaden för VA till varje lägenhet begränsas till några rör. Några tusenlappar... Däremot är el, vatten och avlopp rätt tunga kostnader för byggandet av en villa. Att dra in el och VA till en villa kostar (i princip) lika mycket som till ett hus med 50 lägenheter. Enda skillnaden är att kabeln och avloppsröret blir lite grövre i fallet 50 lägenheter, men som du vet är materialkostnaden bara en liten del av VA-anslutning. Det kostar lika mycket att gräva ner ett 200mm rör som ett 500mm, lika mycket att gräva ner en 20A-kabel som en 100A-kabel (eller vad som nu behövs).

    Sammantaget så borde kvadratmeterpriset för en bostadsrätt vara lägre (för föreningen) än vad det är för en villa. Men man kan både få ut pengarna från föreningen och från klubbmedlemmen...

    Och klubbmedlemmarnas benägenhet att strunta i summan och bara titta på månadskostnaden vid historiskt rekordlåga räntor, gör att man inte som byggare behöver bry sig om saker som kostnadskontroll eller effektivitet. Tyvärr.

    Så har det ju också framkommit rätt många akuta problem i många nybyggda områden också...

    Det finns okunniga i Stockholm också. Skillnaden är att de som bor i Stockholm tar betydligt större lån och har med det en rejälare fallhöjd.

    SvaraRadera
  24. Dårar.
    Amerikanen i ovanstående inlägg arbetar antagligen som mäklare i själva verket.
    Det kan vara så att en hel del folk klarar räntehöjningar och amorteringskrav, men det räcker med att några procent av de som har höga lån inte har den marginalen för att vi ska få en rejäl bostadskrasch med stora värdeminskningar.
    Vad händer t ex gulliga Erik och Maria i tidningsartikeln om räntorna går upp, amorteringskrav införs och värdet på lägenheten sjunker i en smäll med 30 % samtidigt som Maria hittar en ny påsättare och kommer hem och vill gå isär (vilket enligt statistik är högst troligt)? Vem ska bo kvar i lägenheten och lösa ut den andra och för vilka pengar? Kanske kan alla tre samsas i lägenheten? *fniss*
    Eller så säljer de lägenheten och realiserar en förlust på runt en mille som de sedan får dras med resten av livet.
    Precis detta var det som drabbade en massa människor i den förra fastighetsbubblan (som ingen verkar minnas längre) - folk tvingades bo kvar tillsammans för att man inte hade råd att sälja/flytta.
    Detta är bara ett av flera scenarior som kan ställa till problem för folk, och vi har sett det hända förut. Vi har också hört alla försvarstal för att det inte, Inte, INTE existerar någon bubbla (strax innan den brister). Good luck out there sheeple!

    SvaraRadera
  25. @ 10.49 Tror du dock inte att många lägger in i kalklen att priset stiger i framtiden och därför betalar ett "lite" för högt pris? Vilket i sig driver upp priset.

    Vad händer då om priserna inte längre fortsätter stiga?

    Ang ditt prisresonemang har du såklart rätt att det kostar mycket att bygga i Stockholm, om inte annat så för att marken är dyr. Men till och med byggbolagen håller med om att det är väldigt dyrt att bygga bostäder i Sverige.

    Sedan kanske man inte skall ta för givet att lönenivåerna håller i sig. Visst är det kanske lite långsökt att tro att dessa löner försvinner. Men man kan inte vara helt säker då mycket kan hända i omvärlden. Vad skulle exempelvis en kollaps av EUR betyda för den svenska arbetsmarknaden?

    SvaraRadera
  26. Insiktsfull artikel som vanligt inom detta område(även om jag kritiserar vissa av dina andra artiklar)!

    Kommentarerna säger en hel del om läget som att motivera priset på 3,5 mille och 85% av detta i lån med att kostnaden över tid för detta bara är 7000-14000/mån. BARA räntan över tid låt säga 6% i genomsnitt i månaden är ca 15000 före avdrag, 6% är nog vad man minst kan räkna med med Basel III samt att RB anser att den genomsnittliga reporäntan bör vara runt 4%, skulle gärna vilja ha en motivering på annat utefter fakta tack!

    så 10500 ränta efter avdrag i månaden + reparationer + driftkostnader + eventuella amorteringskrav osv... och det på en villa i Stockholm som är billigare än genomsnittet...

    Vart tror ni priserna är på väg?

    SvaraRadera
  27. Cornucopia:
    Ja, så var det din tur att sno exakt den artikel jag hade tänkt skriva. Hoppas hämnden kändes ljuv ;-)
    Mycket bra skrivet och många bra påpekanden.

    Till Amerikanen:
    Visst, jag tror att du klarar dig bra. Din ekonomiska situation ser bra ut. Men det finns många andra som är kraftigt överbelånade, exempelvis paret med det nya köket i artikeln.

    SvaraRadera
  28. Är det bara jag som tycker att det dykt upp fler "förnekare" i kommentatorsfälten (här och i övrig media) de senaste veckorna?

    Ett tecken som något.

    SvaraRadera
  29. Återigen....den faktiska boendekostnaden samt utbudet avgör priset.

    är det någom som kan bevisa annorlunda skall man noga anställa en agent som pratar lite med Bobel stiftelsen.

    Sen är det alltid lätt att sitta i någon håla ute i landet och hoppas att priserna i Stockholm skall sjunka så att man slipper betala 250 000 för radhuset i Gnosjö.

    Om du inte läser Aftonbladet och DI skall du inte citera dem som du gjorde med te x priserna i London.

    Jag antar att du studerade den undersökningen noga va?

    SvaraRadera
  30. Flute...man kan alltid dra fram exempel på folk som förköper sig men de är inte representativa för den stora massan.

    Utbud och efterfrågan styr allting. Punkt slut.

    Om Moderaterna bygger 100 000 lägenheter i Stockholm de närmaste 3-4 åren kommer priserna att sjunka drastiskt. Får vi en chock som finanskrisen kommer priserna att sjunka en del.

    Får vi arbetslöshet över 10 procent kommer priserna att sjunka rejält.

    Annars stiljte eller svaga ner eller uppgångar.

    SvaraRadera
  31. @Amerikanen:

    Innan du kallar folk okunniga kanske du ska lära dig att stava och sluta särskriva. Det blir mer trovärdigt så.

    En investering ska kunna generera intänkter och kunna avyttras utan att det får avgörande konsekvenser för livssituationen. Du skall också ha sakrättsligt skyddad äganderätt till objektet (varför t ex vissa derivat inte bör ses som investeringar utan spekulativa placeringar eller försäkringar).

    Betänk följande:
    1) En bostadsrätt genererar inte intäkter, till skillnad från en kommnersiell fastighet eller för all del en bostadsfastighet som du kan hyra ut.

    2)När du avyttrar en bostadsrätt behöver du alltid ett ersättningsboende. Såvida du inte vill ta din attityd och sätta dig i förorten och huttra i några årtionden i väntan på att få en hyresrätt i city (eller köper svart, men det gör du väl inte?), så är pengarna bundna i den ersättningsbostad som du skaffar. För alla som gör bostadskarriär eller skaffar familj och behöver större boende innebär detta alltid att ersättningsbostaden är dyrare vid varje given tidpunkt, alla parametrar som standard och läge lika. Det innebär att du i regel inte är fri att avyttra boendet som en investering. Du måste ju bo någonstans.

    3) En BR är inte sakrättsligt skyddad för nyttjanderättsinnehavaren som en fastighet är för ägaren. Det innebär att det inte spelar någon roll hur väl du sköter dig, om grannarna är upplånade över öronen, marknaden kraschar och föreningen inte klarar sina kostnader. Då förlorar du din nyttjanderätt. SIX-skärmen hjälper dig inte här, tyvärr.

    Med detta sagt kan man kanske nyansera debatten något. Äger man sitt boende (villa och radhus med äganderätt) sitter man kanske lite säkrare än den som har en BRF, men allt beror ju förstås fortfarande på den egna ekonomin. En bostad (BR eller bostadsfastighet för eget boende) är en tillgång, men eftersom den till skillnad från andra tillgångar som inte genererar intäkter (t ex fysiskt guld om man borträknar kostnaden för att lagra guld i bankfack) bara genererar kostnader (som Cornu mycket riktigt påpekar), så är det nys att kalla den för investering.

    @Cornu: Låt dig inte provoceras av ängsliga illiterata 08:or som endast lärt sig räta linjens ekvation (vad det verkar).

    SvaraRadera
  32. @amerikanen
    angående ditt resonemang om tillgång/efterfrågan så tror jag att relationen förvrängs genom att centralbanker och banker skapar pengar/krediter. om jag minns rätt så var det inget prat om bostadsbrist i stockholm hösten-2008, tvärtom, utbudet var stort, detta trots att stockholm inte drabbades av nån större arbetslöshet

    SvaraRadera
  33. Härlig artikel Svd bjuder på - oerhört många godbitar. Jag gillar Maria oich Eriks postivism, t.ex. hur de tänker buffert:

    Var det nervöst att göra så här?

    –Nej, vi har marginaler i vår ekonomi med våra inkomster[...]

    Inkomsten utgör bufferten, ingen tanke på arbetslöshet, sjukdom eller minskad inkomst på grund av barnafödande. Kvinnor i Marias ålder brukar bli ruskigt barnsugna när "boet" är på plats så att säga.

    SvaraRadera
  34. Om man inte förstår att nytt kök och badrum är en investering så bär man inte skriva om bostäder alls.
    Det höjer defacto värdet på lägenheten/huset med minst insatta pengarna. Folk slipper själva ha besväret för det och är villiga att betala denna premie. Visst är det så att denna effekt inte är för evigt men den håller i sig över lång tid. Alla bostäder går upp i värde sett över tid med minst inflationen. De kostander som tillkommer är underhåll och återinvesteringar för att hålla bostaden i gott skick. Missköter man detta så sjunker den relativ andra objekt.

    SvaraRadera
  35. brodeur, så om bostadspriserna under 10 år stiger 2-3x så fort som inflationen menar du att de bör söka sig tillbaka till inflationskurvan? Vad du säger är alltså att vi är i en bostadsbubbla...

    Se t ex

    http://cornucopia.cornubot.se/2010/08/svenska-bostadsbubblor-1981-2009.html

    SvaraRadera
  36. Skuldfri ?
    Ja om man köper något som tappar hela sitt värde under relativt kort tid så som en bil. Om man köper något som är värdebeständigt, svar NEJ!
    Varför skall folk tvångsspara i fastigheter?
    Ser ingen logik i att huvuddelen av folks förmögenhet skall vara budet i deras boende.

    SvaraRadera
  37. Du kan se vad jag tycker här.

    http://klimatsmart.blogspot.com/2010/02/bostadsbubbla-mm.html

    SvaraRadera
  38. Dr Ryan,

    YTack för uppläxningen. Jag önskar jag hade kunnat få vara hos magistern så att du kunde ha fått smälla mig på fingrarna med linjalen....

    Till saken.

    Ditt fantastiska inlägg kan alltså sammanfattas med slutsatsen att man skall bo i en hyresrätt eftersom man då inte investerar i något som man inte kan få avkastning på?

    Lysande inlägg...eller ja vad säger man.

    SvaraRadera
  39. Hahaha! Kul tråd detta!

    @Anonym 11:24
    Utbudet 2008 var inte alls stort. De som ville sälja försökte sälja innan prisfallet men när det väl börjat satt folk hukande kvar i sina lägenheter. Utbudet var mest konstiga objekt till fast pris eller me dutsikt mot en betongvägg typ.

    Många kommentarer om att brf ska vara osäkert i sig, bl.a. för att medlemmar inte ska klara sina lån när räntan går upp? hur tänker ni här? Medlemmen som itne klarar lånen konkar men det kommer ingen ny ägare i dennes ställe? Varför inte? Jag är ordförande i min brf och skulel aldrig vilja äga en villa när priserna går ner/räntorna upp. Då sitter man ju med ännu högre driftskostnader utan att kunan dela/reducera dem med någon annan?

    Det känns lite konstigt men jag blir tvungen att instämma med Amerikanen i det mesta. Tror att det inte kommer hända särksilt mycket inom 3 år om inte någon av händelserna Amerikanen räknade upp inträffar. Arbetslöshet är det som påverkar priserna mest och den kan komma plötsligt. Någon som ser andra faktorer ni tror kommer väga tyngre?

    @Cornu:
    Svara gärna på min kommentar ovan om varför jag tar risk när jag ökar belåningsgraden för att sätta in pengarna i en bank med högre ränta.

    SvaraRadera
  40. brodeur....Bra blogginlägg tyvärr förstår inte de flesta som skriker om höga bostadspriser det du skriver. det blir för jobbigt att sätta sig in i.

    Istället bor man kvar i sin lägenhet och hoppas hoppas att snart kraschar det så att man kan få komma in på marknaden.

    Vi har egentligen skrikit om bostadsbubblor i Sverige sedan år 2003.

    Återigen....supply and demand och sedan spelar det ingen roll hur mycket pengar man kastar in på brasan. I USA finns det massor av hus på marknaden. Priserna har kraschat.

    de som har läst på om Finanskrisen i USA vet att många som skapade den här kranschen ägde både 1,2 och 3 hus.

    Precis som man idag gör i...Kina.

    I Sverige finns det lite bostäder på marknaden och priserna går upp.

    SvaraRadera
  41. Det är ju också roligt att se att man använde exakt samma argument i Amerrka: "Nänä, här är så många som vill flytta in, därför är detta rimliga priser." Vi kan också konstatera att man ägnade ett drygt decennium åt att blåsa upp bubblan. Det gick finemang och massor med folk flyttade och betalade fantasisummor. Ända tills det inte gick längre.

    Det är väl fullkomligt uppenbart att det är en bostadsbubbla. Den enda motivering som behövs är att folk resonerar att "priserna går alltid upp".

    SvaraRadera
  42. Huskraschen 2.0 är här.
    /Köp guld

    SvaraRadera
  43. Jag har läst Cornu och Flute ett tag och era diagram om pris vs reallöner/inflation är intressanta.

    MEN, kan det inte hända att vi har ändrat vårt beteende de senaste 30 åren mot t.ex. boende? Jmf café-trenden? Antalet serveringar och caféer har mångdubblats i stockholm under den här perioden, är vi isf även i en "restaurangbubbla"? Eller har vi helt enkelt förändrat vårt beteende?

    För 200 år sen betalade man inte en krona för sitt boende eftersom man bodde kvar på föräldrarnas gård. För 50 år sen betalade man 3 årslöner. Nu betalar man 6 årslöner. Kalla mig förnekare men jag tror inte att man kan anta att priserna ska följa reallönerna på det sättet ni förespråkar.

    För info kan jag meddela att jag med 7 års kötid i stockholms stads bostadsförmedling och 25 års kötid i SKB fortfarande har minst ett decennium kvar innan jag har möjlighet att flytta till en hyresrätt (1a) i innerstan.

    Schulman kanske känner nån hyresvärd eller köper svartkontrakt men för oss vanliga knegare så är det i stort sätt omöjligt att hitta boende centralt. Det är piss att priserna är så upptrissade, men som sagt, det är väl en konstlad efterfrågan som ligger bakom.

    SvaraRadera
  44. Bokföringsreglerna för flerbostadhus är ganska tydliga på vad som är investering och vad som är kostnad.
    Att byta ett kök: kostnad
    Att helrenovera ett badrum: kostnad
    Det enda som blir en investering i ovanstående fall är om man förändrar standarden åt det bättre dvs, om man tex bara hade halvkaklat tidigare och nu har helkaklat och dessutom har satt in golvvärme och handdukstork, då skall halva kaklingen, golvvärmen och handukstorken smita in i balansräkningen istället och höja bokförda värdet.
    I bubblor som den vi är inne i nu så kan begreppen bli lite otydliga, och hur mycket kök och badrum hade renoverats i privata hem i en nedåtgående marknad??
    Hyreshusägaren!

    SvaraRadera
  45. Styrarn

    Bingo.

    De flesta har missat någonting som på ekonomiska heter Ceteris Paribus.

    Om allting är oförändrat jämfört med 1950-60-70-80-90 så har vi nu en bubbla.

    Om saker och ting har förändrats kanske vi ligger i botten nu....ingen vet utan det enda man kan göra är att titta på den faktiska kostnaden för boende och utbudet.

    Bra skrivet.

    SvaraRadera
  46. Intressant att alla som tycker att vi är i en bubbla har argument som:

    Men det fattar du väl...

    Du tror väl ändå inte...

    Precis som i USA..

    Det är minsann....

    Det är inte mycket substans i dessa inlägg medans vi som tror på oförändrade priser faktiskt har argument.

    Det kallas för Aftonbladet-syndromet.

    SvaraRadera
  47. Ruben Svensson2010-12-14 12:44

    Ja denna gången är det annorlunda! Avd. Har vi hört det förut..

    SvaraRadera
  48. Ruben...

    Som jag sa....substanslösa argument.

    SvaraRadera
  49. Ruben...

    är det rimligt att tro att folk vill lägga mer av sin inkomst på ett bra och centralt boende idag än det var 1970 när Vällingby Centrum ansågs fint och trevligt?

    Om inte....bubbla.

    Om ja...något har kanske ändrats.

    SvaraRadera
  50. Men amerikanen, det är ju inte bara centralt boende som stigit i pris. Här ute i skogen har priset på smågårdar motsvarande den egna stigit med ca 50% sedan vi köpte (kontant). Villapriserna har här på landet stigit med ca 100% på 3-4 år. Och detta trots ett överflöd av tomter.

    (Ja, priserna kommer krascha här också)

    Detta visar iaf att det inte är "ett bra och centralt boende" som är vad som driver upp priserna. Idag kan man betala enorma priser för en sommarstuga med utedass, dessa har också lokalt dubblats i pris.

    SvaraRadera
  51. Bara i mitt närområde finns ett tiotal tomter till salu inom några kilometer. Trots det stiger priserna på befintliga hus... Inte är det bostadsbristen som drar upp priserna iaf.

    SvaraRadera
  52. Nu tycker jag att det är märkligt att flöjtkillen påstår att kornkopian skrev det han tänkte skriva. Jag menar, har vi inte läst precis det här dussintals gånger? Vad är nytt? Även i kommentarerna tuggas samma argument som redan är ältade till leda.

    Och det där påståendet med att mäklaren är den enda vinnaren är bara så fel. Bostadsrättens förra ägare? Kökstillverkaren? Banken?

    Mvh Guldnisse

    SvaraRadera
  53. Måste säga att det är underhållande att läsa era kommentarer. Jag ser samma förnekelse och liknande argument som orsakade bostadsbubblan samt förra finanskrisen i USA. Som en del påpekat så krävs det egentligen bara lite för att rubba bostadsbelåningen i det långa loppet för att det ska bli en bubbla. USAs fall var väl ett extrem fall där allt gick mycket fort, men seriöst även en hemlös kunde få kreditkort i USA, vet inte hur det är idag dock. Samma motto ungefär gällde även bostadsmarknaden. I Sverige ser läget lite annorlunda ut. Vi är ett mindre land. Bankerna använder inte samma aggressiva metoder för utlåning, bortsett från vissa då. You know who you are. Men likväl ökar belåningen pågrund av de få aktörer som är oansvariga och tror att folket kan ta ansvar. Mini USA klon syndrom kallar jag det för.

    Tyvärr är inte bostäder likt guld, där guldet alltid är och varit det som marknaden lutar sig på i ekonomiska depressioner. Det som är konstant är att fluktuationer leder till spänningar oavsett i vilket miljö vi pratar om. Spänningar som inte kan hejdas utan fortsätter att vibrera leder bara till en sak. Det är kollaps. Vare sig det är i naturen, relationer, företag, eller bostadsbubblor. Cause and effect. You can run but you can't hide. Jag ser fram emot fler kvasi kommentarer då det är roligare än att kolla på än Komedi TV.

    SvaraRadera
  54. @Cornu:
    Det kanske har att göra med att penningmängden stigit så markant?

    SvaraRadera
  55. Cornu...

    Du blandar ihop sommarhus, villor, innerstadslägenheter och gårdar på landet.

    För bara några år sedan kunde du få ett radhus i Norrland för 250 000 kronor. Nu kostar det kanske 500 000 kr och det känns ju som en helt galen uppgång.

    Men faktum är fortfarande att levnadskostnaden fortfarande är välidgt låg.

    Ni som bor på landet har under 30-40 år kunnat leva för kanske runt 25 procent av vad en Stockholmare har gjort. Nu har era låga priser kommit i kapp.

    Ni ligger ju dock fortfarande långt ifrån priserna i Sthlm eller Göteborg.

    Jag köpte min första lägenhet 1990 för 155 000 kr. Folk kallade mig galen och lovade att jag skulle förlora vartenda öre.

    Man får räkna med idag att vi kommer att lägga över 50 procent av vår inkomst på boendet. det är bara en stor massa i Sverige som vägrar att erkänna detta.

    Priserna kommer att falla i hela Sverige vid en chock men om de faller mer än 20 procent är det ingen som vet eller kan förutspå.

    SvaraRadera
  56. Cornu

    Hur ser du på den "dubbelbelåning" som jag misstänker existerar?

    Dels har väl bostadsrättsföreningen i många fall pantsatt hela kåken och tagit lån på x antal mkr. Dels har varje enskild privatperson tagit x antal mkr i lån för att vara delägare i denna förening.

    Hur kan man pantsätta en fastighet två gånger om? Först hela tårtan och sedan varje tårtbit var för sig..

    Gör inte detta priserna ännu mer uppblåsta?

    Blir det inte lite som att köpa en båt med lånefinansiering, belåna den till 70% sedan skapa en förening som har rätten att sova i båtens sovhytter och sedan låta någon pantsätta denna rätten för säg 70% av hyttens procentuella andel av båten?

    Om det verkligen är på detta viset så blir jag riktigt mörkrädd...

    / Christian

    SvaraRadera
  57. När spricker den här förmodade bubblan då? Gissningar, tankar, idéer kring detta?

    SvaraRadera
  58. @Attila 13.10

    Jag trodde att de dåliga skördarna var mycket sämre än vad som tidigare uppskattades, men det visade sig att de bara var lite sämre och råvarupriserna (vete, majs, sojabönor m.m.) rusade därför inte alls så som jag trodde att de skulle göra. Jag trodde att matpriserna i Sverige skulle öka med kanske 50% i år och dra upp både inflation och räntor kraftigt, något som i så fall skulle ha gjort bostäder nästan omöjliga att sälja. Nu blev det inte så och jag kan inte svara på när det kommer att ske.

    Mvh Guldnisse

    SvaraRadera
  59. @Gustav
    håller med, det är en rolig tråd :-)
    jag var tvungen att se om mitt minne svikit mig, gjorde en sökning och fick en massa träffar om rekordutbud på bostäder 2008, bostadsbolag bjuder på en årsavgift för att få lgh sålda m.m.

    @gustav 12:58
    precis, de flesta repeterar "tillgång/efterfråge" mantrat, men man missar att en kraftigt ökande penningmängd är en del av ekvationen.

    SvaraRadera
  60. Trots att bubblan följer bubblors koreografi, med "home equity" belåning till konsumtion som en obehglig referens till USA och dess imploderade fastighetsmarknad, vill man inte förstå. Symptomatisk verkar de flesta bubbelförnekare i kommentarsfältet vara högbelånade lägenhetsspekulatörer i Sthlm.

    Men vet ni vad? Ingen av oss VET hur det här kommer sluta. Så vi kan väl ta diskussionen om fem år? Då kan antingen ni få häckla oss eller så kan vi häckla er. Skillnaden är att nidå kommer få läsa bloggen från bibliotekets gratisdator medan vi har en likvärdig livssituation med något förbättrad ekonomi. Den som lever får se...

    SvaraRadera
  61. Är det inte viktigt att sätta det i ett nationellt perspektiv där en minskad köpkraft kommer att slå hårt mot konsumtionen, vilket kommer att slå hårt mot de som arbetar, vilka är de som har dessa höga lån vilket kommer att skynda på "ploppandet" av bubblan?

    Känns som att diskussionen utgår från att de flesta klarar av en ränta på 10-15% genom att minska sina utgifter, men så borde inte vara fallet om de blir arbetslös pga. sina egna besparingar...???

    (Nu har vi ju en ganska hög export i Sverige men minskad inhemsk konsumtion borde även den slå hårt mot systemet. Att 40% av vår export går till Västeuropa (svenskhandels statistik) känns inte som de säkraste korten just nu heller.)

    SvaraRadera
  62. Hur många i Stockholm eller andra storstäder använder sig av home equity?

    Låt mig gissa att du inte har några siffror utan bara gissar eftersom du har läst en artikel i någon Svensk tidning.

    Rätt va..:)

    Anonym - Du menar att bostadsrättsinnehavare betalade en hel årshyra..:) Du menar att Skanska, JM med flera gjorde det vilket är en helt annan femma.

    Priserna sjönk med knappt 7-8 procent i Stockholm under den värsta krisen sedan 1930-talet.

    Visa mig hur en ekvation som tar penningmänden into account med supply och demand.

    Hmm...det finns ingen utan du bara tycker detta eller hur?

    SvaraRadera
  63. Attila, omöjligt att säga. Dagens siffror kommer från Möklarstatistik, och går inte att lita på, har skrivit om det tidigare.

    Christian, det beror på att klubbmedlemmarna inte belånar fastigheten, utan sitt klubbmedlemskap. Nu är det väl inte alla föreningar som är 200% belånade, men det finns säkert de som har 150% i lån, 75% i föreningen, 75% på medlemmarna. Och när räntorna är på andra nivåer än idag, så är det inte bara medlemmarnas ränteutgifter som sticker iväg... Många föreningar kanske har fast ränta, men då blir det desto otrevligare när lånen en dag skall läggas om...

    Som alltid är det från fall till fall som gäller.

    De flesta klarar sig, men får göra uppoffringar. En mindre andel kommer likt på 1990-talet torska rejält.

    Amerikanen, jag köpte min första lägenhet 1992. Då var marknaden stendöd, och det var innan kronkrisen. Lika stor brist på bostäder (i Göteborg) då som nu, men jag var ändå den enda som var intresserad av ett antal lägenheter. Ännu sämre var det sedan när vi bytte upp oss fem år senare.

    Man kan ha bostadsbrist och stendöd bostadsmarknad. Finns inget motsatsförhållande.

    Det är ett problem att många, likt du, bara stirrar på månadskostnaden. Det är att göra det lite för enkelt för sig. Månadskostnaden kan ändras. Skulderna ligger kvar. Just du personligen kommer naturligtvis segla igenom det hela på en SIX-skärm på kontorshotellet, men många andra kommer råka illa ut. Och vi andra får betala via skattsedeln när bankerna skall räddas.

    SvaraRadera
  64. Mr. A....du glömmer en sak. Om vi drabbas av en chock:

    Sjunkade bostadspriser
    utebliven konsumption
    hög arbetslöshet

    Vad kommer då att hända....??? Jo hela Sverige kommer att vara nära kollaps och vad händer då. Se facit i USA...räntan går ner till nära noll för att undvika härdsmälta....

    De flesta klarar väl noll-ränta under några månader iallafall.

    Så tänk ut ett annat scenario.

    SvaraRadera
  65. Amerikanen, och ändå fortsätter bostadsmarknaden ner i USA mfl platser. Trots nollräntor...

    SvaraRadera
  66. Hur förklarar Amerikanen m.fl. att priserna tok-dök under hösten 2008 (upp till 20% på flera objekt) i sthlms innerstad, när räntorna kröp upp över 5% och börsen föll ett par dagar i rad? Varför fortsatte inte priserna bara uppåt?

    Räddningen då var riksbanken som gjorde ett par enorma sänkningar av reporäntan vilket stagade upp priserna ett tag eftersom kreti och pleti kunnat låna massor av pengar. Nu finns inte den räddningsplankan längre. Dumheter att utbudet styr. Billiga krediter är vad som styr och inget annat, och inom kort har vi minskade ränteavdrag, ökade amorteringskrav och högre räntor. Med en återgång till ett mer normalt - och sunt! - pris på lånade pengar så kommer bostadspriserna pressas ganska rejält.

    SvaraRadera
  67. Cornu....du bortser ifrån så många parametrar att det inte går att debattera med dig.

    I am sorry..jag vill inte verka dryg eller så men du har låst dig vid en åsikt. Gör då som de säger i USA:

    Put your money where your mouth is och sälj din lägenhet och flytta in i en hyrsrätt.

    SvaraRadera
  68. Intressant diskussione mellan cornu och Amerikanen :)

    Båda har sina poänger.
    1. Jo det är bostadsbrist i Stockholm, och den blir värre iom att inflyttning överstiger byggande.
    2. Det är inte bara i innerstaden det gäller, men om räntorna går upp så finns förstås en poäng i att antalet köpare (för de summor vi har idag) minskar - folk komemr istället bo längre ut, bo hemma längre och kanske, som utomlands, bo tillsammans flera st i en lgh.
    3. Kartellbildning, fusk och fiffel pågår även inom storbyggen inte bara för friggebodar - tyvärr !
    4. Man måste räkna på tomtkostnaden som i Stockholm, med omnejd, är hög eftersom många vill bo där men ingen mark finns ledig (i princip).


    Så jo: Priserna kan gå ned rejält. Ingen kan säga tat dom "borde vara 60% mindre" osv dock eftersom det beror på "marknaden" som med nuvarande arbetslöshet och räntenivåer uppenbarligen tycker att x kr/kvm är ok...

    /K

    SvaraRadera
  69. Anon

    Du tror inte att räntan påverkar supply och demand då?

    Nu är vi nere på gymnasienivå.

    SvaraRadera
  70. Klas

    Bra analys.

    Jag tror man är rätt naiv om man tror på en bostadskrasch under brinnade högkonjunktur.

    Det håller du med om eller hur.

    Vi kommer en dag att se fallande priser men det kan lika gärna komma när marknaden har gått upp ytterligare 100 procent. Ingen kan förutspå precis som du säger.

    De flesta som är arga (för de är arga) är arga för att de missat tåget, vill komma in på marknaden, eller bor på landsbygden och inte förstår hur det ser ut i Stockholm, Göteborg och Malmö.

    Plus tidningarna får många klicks varje gång de nämner bostadsbubbla.

    SvaraRadera
  71. När spricker bubblan? Ett av följande alternativ är min gissning:

    1. När bolåneräntorna nått ca 5% inom två år (+ev amorteringskrav + ev minskad avdragsrätt + infört bolånetak).

    2. När även Portugal+Spanien behöver räddas och hela EU dras med i skiten. Troligen inom två år. Minskad export, ökad arbetslöshet, ökad oro.

    3. När oljepriset skjuter i höjden pga att vi nått Peak Oil. Om ca ett år har troligen världsekonomin kommit upp i samma nivå som före förra finanskraschen. Då överstiger efterfrågan på olja produktionskapaciteten och vi får en ny stor global finanskris. Minskad export, ökad arbetslöshet, ökad oro, kraschad börs.

    Med Peak Oil kommer synen på lån för alltid att ha förändrats radikalt. Med en krympande världsekonomi under resten av vår livstid så drabbas de högbelånade först och mest. När din lön pga deflation halverats men ditt lån är detsamma så sitter du som högbelånad jobbigt till.

    /Sven-Ingvar

    SvaraRadera
  72. Amerikanen, jag har redan stoppat pengarna i munnen. Jag har köpt mig en funktion och en kostnad i form av en obelånad bostad. Mig kvittar det därmed fullkomligt vilken riktning bostadspriserna går. Jag föredrar dock att de faller, så att fastighetsavgiften kanske kan sänkas och jag kan slippa sitta med en latent skatteskuld i form av latent reavinst om vi någon gång säljer. Helst ser jag att värdet på bostaden faller till noll, så blir det ingen fastighetsavgift alls, men enklast är om den faller tillbaka till den nivå vi köpte på.

    Klas, det kan inte flytta in fler än det finns bostäder... Bor de i tält? Nix. De som är hemlösa uteliggare är inte de som köper bostäder. Det måste alltså finnas precis lika många nya bostäder som det finns folk som flyttar in till Stockholm...

    SvaraRadera
  73. Amerikanen,

    Så sant, men i den formeln ingår även stigande matpriser, sänkt A-kassa, sänkta löner, ännu mer offentliga besparingar med arbetslöshet i offentlig sektor som följd. Efter det kommer dumpningen av svenska kronan och ev. en devalvering för att förhindra kollaps vilket i sin tur kommer att höja räntorna osv. osv.

    Säger inte att jag tror på exakt det scenariot utan ville bara peka på att allt hänger ihop. Bostadspriserna är inte en isolerad hypotes utan del i ett stort system där man inte bara kan se på hur till vida en överbelånad familj skulle klara en viss räntesats eller inte.

    SvaraRadera
  74. Amerikanen:
    Det är inte bara tillgång/efterfrågan på bostäder som styr priserna på bostadsrätter och småhus, utan det viktigaste är tillgången på krediter. Den dag krediterna stryps sjunker sufflén ihop. Men som sagt, såna som du och jag kommer säkert att klara oss förhållandevis bra, alltså lågbelånade eller obelånade.

    SvaraRadera
  75. Cornu

    Det låter som en fin-fin investering tav någom som bara chansar och inte tittar hur marknaden ser ut.

    Jag antar att du inte tror dig kunna få en avkastning som överstiger bankräntan och därför är obelånad.

    Trist.

    "Det måste alltså finnas precis lika många nya bostäder som det finns folk som flyttar in till Stockholm..."

    Med detta sagt tror jag nog inte vi kommer mycket längre i den här situationen.

    Jag skriver om det du säger men byter ut några ord.

    Guldpriset kan inte gå högre för.."Det måste alltså finnas lika mycket guld som det finns köpare således borde priset hållas konstant eller gå ner.

    SvaraRadera
  76. Man kan ju påpeka att bostadspriserna i USA började falla redan 2006, mitt under vad som påstås vara en global högkonjunktur, rent av kallad "superkonjunkturen" på sina håll.

    Bostadspriserna kan plana ut eller börja falla även i Sverige när folk börjar känna att de inte vill ta större lån. Det sägs att belåningsgraden på bostäder är 65%, trots prisuppgångarna som borde innebära att många gamla ägare sitter med procentuellt väldigt låga lån. Var går smärtgränsen för svenska folket? Den kanske går vid 66%, där vill kanske inte folk öka sina lån längre. Då planar priserna ut. Stigande räntor på det, så börjar priserna falla.

    Ju större lån vi har, och vi har betydligt större skulder (generellt) nu än 2008, desto känsligare kommer vi som helhet vara för räntehöjningarna. 2% i styrränta idag är inte samma sak som 2% i styrränta 2005 (eller när det nu var, för vi har betydligt större skulder nu).

    Individer kan komma fram till att de klarar si och så mycket i ränta. Men det är dels skillnad på att i teorin tänka sig att det fungerar och sedan göra så i verkligheten, och det handlar inte om individer, utan hela kollektivet av boende och hur de samlat agerar.

    SvaraRadera
  77. Amerikanen, re guld. Inte om guldpriset också är i en bubbla. Skillnaden är att det går att kliva av en spekulations/investeringsbubbla i en råvara, men man måste ha någonstans att bo.

    Pss sätt så kan man utan att ändra sin livssituation kliva in i guldbubblan. Så länge fler kliver in i guldbubblan, så kan bubblan pumpas upp. Till Stockholm kan, oavsett vad ni säger, inte fler flytta än det finns bostäder. Ökar antalet invånare med 30 000 så har uppenbarligen antalet sängplatser också ökat med 30 000, t ex genom att par köper en singels fd lägenhet. Men Stockholm sägs väl samtidigt vara den singeltätaste kommunen i Sverige, så det kan inte vara förklaringen...

    SvaraRadera
  78. Flute....sant...men krediterna styr mycket av supply och demand.

    Högre ränta - färre fastigheter tillverkas

    Lägre ränta - mer fastigheter påbörjas

    SvaraRadera
  79. Forts re guld. Guld kan man däremot köpa i pappersform via olika derivat, terminer, optioner etc. Så där kan faktiskt fler köpa "guld" än vad det finns guld. Naturligtvis har man då en bubbla, speciellt om terminsköparna kräver leverans samtidigt. Då skall man få se på bubbla. Fast inte en sprickande sådan...

    SvaraRadera
  80. Cornu

    Då drar vi slutsatsen att statistiken ljuger....vi vet då att det INTE flyttar 30 000 - 50 000 personer till Stockholm per år.

    Jag tycker du skall ringa SCB och berätta att de har fel.

    Förklara det som här...det finns inte lägenheter för alla som kommer och förklara sedan att av denna anledningen så skall priserna falla.

    Stor komedi nu.

    Man kan erkänna att man har fel...eller i alla fall har överdrivit...:)

    SvaraRadera
  81. Att folk belånar sina hus för att konsumera är väl ett bra tecken på hur absurd situationen blivit:

    http://www.e24.se/pengar24/bostad/huset-anvands-som-bankomat_2495877.e24

    I efterhand blir det (precis som IT-bubblan) enkelt att säga: Hur kunde vi tro på eviga uppgångar och att man kunde fortsätta belåna sitt hus för att konsumera? Under IT-bubblan sade också många: Det är annorlunda den här gången...

    SvaraRadera
  82. Men vart menar du att alla dessa bosätter sig? På en parkbänk i Kungsträdgården?

    Ökar Stockholms befolkning med X så måste de väl bo någonstans? Möjligt jag har fel och att antalet uteliggare i Stockholm ökar med 40 000 om året. Det har du bättre koll på.

    Nej, de flyttar någonstans, och det betyder att det finns bostäder för att svälja dessa.

    SvaraRadera
  83. Amerikanen: Varför detta fokus på Sthlm?? Bostadspriserna har gått upp ungefär lika mycket i hela landet, bara några procent mer i Sthlm. Om det var inflytt/utflytt i en stad som styrde bostadspriserna så borde priserna totalt sett i landet legat kvar på samma nivå (då de som flyttar till Sthlm flyttar från en annan plats).

    Det som förändrats på senare tid är hur lätt det är att få stora lån till låg kostnad. Förklara dig!

    SvaraRadera
  84. Amerikanen: Jag undrar också var alla dessa människor bor? Menar du att antalet uteliggare ökar med 40.000 per år i Sthlm. Stor komedi nu ja :)

    SvaraRadera
  85. En snabb koll hos SCB visar att antalet boende i Stockholms kommun ökar med ca 20 000 om året (2008:809072 2009:827487 2010:845777). Detta betyder att antalet sängplatser ökat med ca 20 000 om året.

    2008 byggdes det 5816 "lägenheter" (=bostäder) i Stockholms kommun. 2009 4931st. Dessa svalde alltså hela inflyttningen, som landar på ca fyra personer per ny bostad.

    Nu byggs det inte enbart barnfamiljsbostäder, men det sker ju också en viss omflyttning, där äldre flyttar till mindre och där befintliga par får barn i befintlig bostad.

    Men summa summarum så är inflyttningen till Stockholm inte större än vad som faktiskt byggs. Däremot kanske väldigt många skulle vilja flytta till Stockholms kommun, den sk efterfrågan i dagligt tal (efterfrågan i ekonomiska termer är antalet affärer, inte hur många som skulle vilja köpa). Tillgång och efterfrågan i akademiska termer är alltid i balans.

    Och det centrala är att så här har det alltid varit i storstäderna. Det har alltid varit bostadsbrist. Alla nya bostäder hittar en boende. Oavsett om priserna var 155 000 för en lägen het 1992, eller 5 miljoner idag.

    Enda gången det inte är bostadsbrist är när det står bostäder tomma, och det kommer det inte göra i Stockholm oavsett priset.

    SvaraRadera
  86. Anonym

    Priserna går upp överallt MEN ifrån mycket lägre nivåer.

    Det lönar sig fortfarande att bo ute i landet om man kan försörja sig te x pendla.

    Men detta kommer snart att minska då storstäderna breder ut sig.

    SvaraRadera
  87. Men någon av ett antal olika marknadsmekanismer kommer ju snart nog att träffa svensk arbetsmarknad. Här på bloggen går det ju återkommande att läsa om Eurokrisen, USA:s valutakris och annat som kommer att slå hårt mot svenska exportmarknader. Lokalt försvinner ju en bostadsmarknad om arbetsmarknaden viker.

    Och det där i sin tur bör vara kalkylerat som lösning på en hel del problem förknippade med utsläpp kopplade till köpkraft, konsumtion och standardökningar. Om Inga politiska alternativ är intresserade av att överta privat skuldsättning efter att marknaden vikit kan ju en rätt hög andel av arbetkraften vara neutraliserade som konsumenter av oönskade importvaror, tjänster m.m. för lång tid.

    Det är klart att det blir protester, men om inga politiker är intresserade att lösa lån för att folk ska få fortsätta att bränna pengar, så är ju de parlamentariska metoderna inte direkt på allmänhetens sida.

    Eller???


    Tobias Wallin

    SvaraRadera
  88. Cornu...

    Det flyttar in 20 000 mer än det försvinner betyder de siffrorna.

    Precis som jag har hävdat hela tiden så har du ingen aning om vad du pratar om. Självklart blir ingen hemlös men det som händer är att folk:

    1. Tar en roomate (eller två) (halva kostnaden)
    2. Folk har inneboende - kostar 4000 - 8000 beroende på var du bor.

    Ni kanske har läst om hur nya Svenskar bor i Rinkeby och Rosengård där man tränger in 2-3 familjer i en trea.

    Men detta hade du väl redan med i dina beräkningar.

    Om jag får citera mig själv..."Ni sitter ute i landet och tycker att priserna är för höga men ni har ingen aning om hur det ser ut i storstäderna."

    Sluta tyck och ta reda på fakta istället.

    Tänk att du är obelånad och inte har en aning om hur situationen ser ut.

    SvaraRadera
  89. Tobias

    Det blir enkelt att bli omvald när man har satt 500 000 hushåll i personlig konkurs....plus konkat Swedbank, SBAB och SEB...

    Oopps tänkte inte på det..:)

    Kan inte någon ringa jan Björklund och visa honom den här webbsidan..:)

    SvaraRadera
  90. Och du bor på Östermalm, stoppar 100 000 under bältet varje månad och har ingen aning om hur det ser ut för andra heller.

    Att ta en inneboende betyder väl snarare att folk kalkylerar med att kunna tjäna pengar på sin dyra lägenhet genom att hyra ut. Och i så fall har vi precis det spekulationsmoment som sådana som liknar dig påstår inte existerar i Sverige, nämligen att man köper dyra bostadsrätter och räknar med att kunna hyra ut...

    För övrigt har man alltid tagit inneboende i storstäderna, det gjorde man redan på min tid. Vet många som var inneboende som t ex studenter, och det var under den punkterade bostadsbubblan i början av 90-talet.

    Trots att man kunde köpa en lägenhet för 100 000 då, så fanns det tusentals inneboende... Det är inget nytt.

    5000 nya bostäder kan mycket väl svälja de 18000-20000 i befolkningsökning som sker, och gör det uppenbarligen.

    SvaraRadera
  91. Amerikanen: Jag beundrar din envishet och tycker på sätt och vis att det är bra att du försöker och tvingar C till att ge fler argument. Men lägg ner nu och inse att du är helt fel ute...

    SvaraRadera
  92. Nu skall jag göra annat ett tag så amerikanen kan få sista ordet om h*n vill.

    SvaraRadera
  93. anon

    Du tycker det är bra att jag tvingar honom att ge mig argument för en krasch på 60 procent.

    När han inte ger oss ett enda argument och samtidigt säger saker som att det inte råder bostadsbrist i Stockholm, att en lägenhet skall kosta som hans gäststuga.....så skall jag lägga av?

    Jösses.

    SvaraRadera
  94. Var har cornu sagt något om 60% prisfall? Brukar inte han prata om 20-40%?

    SvaraRadera
  95. Undrar om Amerikanen heter Erik Andersson?
    Eller Zorro.

    SvaraRadera
  96. Måste bara kommentera inflyttningen till Stockholm som många tar upp som ett argument för evigt ökande bostadspriser.

    År 2009 var nettoinflyttningen till Stockholms län ca 25 000 personer varav ca 19 000 kom från utlandet, dvs Somalia, Afghanistan, Irak m.m. Resterande ca 6 000 pers kom från Sverige.

    Jag tror inte att flyktingarna tar lån för att ge sig i bostadspyramiden utan de tränger snarare ihop sig med släktingar i hyresrätter.

    De 6 000 inflyttande svenskarna är däremot mer benägna att skuldsätta sig för livet för att komma in i pyramidspelet. Man bör dock betänka att det planerades att byggas ca 10 500 bostäder i Stockholms län under 2009 varför en stor del av tillskottet i efterfrågan kan sväljas utan prisökningar.

    När man diskuterar demografiska faktorer som förklaring till prisutvecklingen kan man också beakta att barnkullarna födda på 90-talet, dvs de som förväntas utgöra botten på pyramiden om några år, är ca 30% mindre än kullarna på 80-talet. Vilken inverkan kommer detta att ha på efterfrågan på smålägenheter?

    Källa: http://www.rtk.sll.se/Global/Dokument/Statistik/befolkningsutvecklingen2009.pdf

    samt www.scb.se för födslotalen

    SvaraRadera
  97. Anon

    Inga raketforskare som kommer hit direkt.

    Av de nya lägenheter som byggs är ju inte alla bostadsrätter.

    De nya hyresrätter som byggs i storstäderna kostar från 7000 - 15 000 kronor för en tvåa.

    Det är fortfarande överlägset billigare att bo i en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt men det tror jag inte vi går in i idag för då får vi argumentera hela natten.

    Men lite tyngre argument vore kul att få läsa.

    SvaraRadera
  98. Att döma av snacken om six tidigare så är du väl trader? Då borde amerikanen känna till konceptet risk. Hyr man lägenhet tar man ingen risk. Köper man en lägenhet för lånade pengar tar man en risk. Ibland större än livsinkomsten på de här prisnivåerna.

    SvaraRadera
  99. Om man ska analysera om vi har en bostadsbubbla kan man oavsett inte bara fokusera på Sthlm. Prisökningarna har varit ungefär lika stora procentuellt i hela landet. Detta är väl bevis nog för att det inte är inflyttningen som styr priserna mest. I så fall skulle ju priserna sjunka utanför Sthlm men de går ju upp nästan lika mycket där procentuellt.

    SvaraRadera
  100. @Amerikanen: Tror du på allvar att svenskar vill lägga 50% av sin inkomst på boende? Vad ska då hända med all resturanger, cafer, spa, heminredningsbutiker mm? "ironi"

    Att efterfrågan på boende sthlm har varit så hög är nog snarast ett fenomen av själva bubblan. Jobb-möjligheterna i sthlm är t ex inom finans, service, byggsektorm. När bubblan spricker och jobbmarknaden blir sämre så försvinner även anledningen att flytta till sthlm. Det är billigare att vara arbetslös i en småstad men det bästa alternativet är att flytta utomlands.... Fråga ungdomar i grekland, irland, island etc.

    Generation lost får sitta och häcka i sina bostäder i 10-20år, inga mer thailands-resor, spa-weekends, ny heminredning.

    Har själv bosatt mig utomlands och tänker inte riskera min framtid för ett boende i sthlm. Generellt sätt tycker jag att villa priserna i Sverige inte är så höga jämfört med omvärlden, men svenskarnas netto-löner är pinsamt låga. Svenska skattesystemet gör det väldigt tufft att tjäna ihop en förmögenhet som vanlig anställd. Mycket lättare i Tyskland, Schweiz, USA, UK etc.

    SvaraRadera
  101. Anon

    Det finns risker med allt. den som har en hyresrätt betalar rätt in i ett svarthål...te x Svenska bostäder.

    Den som har haft en bostadsrätt betalar sig till själv under de år vi har haft möjlighet att ha en bostadsrätt.

    Detta kan ändras men det finns ett ordspråk i USA som säger..:Buy land they do not make it anuymore.

    Men om du vill ge SB 10 000 varje månad så gör då det.

    SvaraRadera
  102. Min syster köpte en lägenhet på Högalidsgatan i november 2008 för 15-20% lägre än vad den värderades till sommaren samma år. Säger väl en hel del om att psykologin kan vända snabbt och att det finns fallhöjd? Eller är detta inte tillräckligt tunga argument för Amerikanen?

    And for your information, I did put my money where my mouth is. Sålde min BR-2a i Solna i april i år, skrev brev till ett tiotal hyresvärdar och fick en HR-3a direkt - också i Solna. Inte jättesvårt att hitta boende i stor-stockholm precis. Har flera arbetskamrater som bor i andrahand men visst går det ganska fort att hitta boende här. Read it and weep, mr.

    SvaraRadera
  103. Amerikanen "inga raketforskare som kommer hit direkt": Om du anser dig vara förmer än alla andra så är du från början fel ute. Men om du tror på evigt ökande bostadspriser så ska du såklart "investera" tungt i bostadsrätter. Markpriserna i Sthlm är definitivt en bubbla och byggpriserna kommer att falla i nästa lågkonjunktur. Just nu är det billigare att bo i bostadsrätt än i hyresrätt, men när det börjar falla så blir ekvationen totalt annorlunda. Svårigheten som jag ser är mest att pricka in när det spricker.
    /Peak oil utlöser den största bostadskraschen någonsin 2012

    SvaraRadera
  104. Nu smäller husbubblan, lycka till!

    SvaraRadera
  105. Tycker du slitit på bra Amerikanen! Jag har inte sett många bra argument till varför "bubblan" skulle spricka snart och känner inte igen mig i de beskrivningar som givits av sthlms marknad. Det är inte många som uttrycker särskilt stor ödmjukhet i sitt siande men Amerikanen är den som ligger bäst till här också.

    Min sammanfattande analys: ökar arbetslösheten i sthlm kan det leda till relativt stora prisfall (kanske 30% vilket ger ett snittpis på ca 43 kkr/kvm i innerstaden).

    SvaraRadera
  106. Jag kanske är ensam om att tycka att det kommer bra argument från båda sidor, en annan intressant aspekt på boendepriserna är räntenettot, dvs hur mycket boendekostnaden förändrats över tiden. Räntenettot kommer att gå i en annan riktning, dvs priset för boende kommer gå upp även om priserna står still/går ner något. Detta ger färre köpare.

    Beteendemönstret har ändrats (hej styrarn) och det pga förändrade kreditregler. Det är definitionen för hur en bubbla byggs. Ändrade kreditregler (ammorteringsfrihet, ökad belåningsgrad, sänkt ränta) skapar en falsk ökning i efterfrågan och lika fort som efterfrågan skapades så kan den försvinna. Oavsett vad som händer så har det lett till en ökad mängd likviditet på en marknad som av allt att döma egentligen borde kylas ner, t.ex. genom att återgå till strängare kreditregler. Att beteendemönstret ändrats beror på den artificiella (skapade) efterfrågan. Man tror att "priserna kan bara gå upp", därmed blev bostaden inte bara något man bodde i utan även en investering. När marknaden mättats så kommer det incitamentet försvinna. Bostaden blir inte en investering om den konstant tappar i värde. Summerat så kommer alltså beteendemönstret att ändras tillbaka när brytpunkten är nådd och det räcker med 2-3 år med stillastående priser för att marknaden ska vända neråt.

    Löneökningarna har varit ca 5% lägre än bostadsprisökningarna de senaste 8 åren. Det är en utveckling som omöjligtvis kan hålla rent matematiskt. Divergensen mellan löneökning och bostadsprisökning kommer att minska, dvs skillnaden mellan löneökning och boprisökning kommer att bli mindre.

    Ang. Amerikanens situation så kan jag inte annat än säga grattis. Du köpte innan bubbelfasen och du kommer säkert att gå break even även när priserna justerats. En seriös prisnivå är när köpare inte behöver belåna sig med mer än 70% (då klarar man sig utan att bli överbelånad även vid en "standardkrasch + efterföljande 3-5 recessionsår) och dessutom klarar en ammortering på 50 år. Med nuvarande priser bedömer jag att du max skulle vara belånad till 70% av bostadens nuvärde (om det var 100% vid köpet) och utan problem skulle klara av en 50 årig ammortering. Således är priset i ditt fall mkt gott och rimligt.

    Att inte ammortera om du har chansen är dessutom en god affär. Att ammortera, även vid en bankränta kring 8%, gör att du inte kommer ha tjänat en enda krona under din livstid (förutsätter att lönen ökar med ca 2% per år och räntan är under 8% i snitt). Dina barnbarn kanske tjänar lite på det, men inte du. Så betalar du bara ränta och investerar överskottet av konsumtionsutrymmet i t.ex. utländska bankkonton så gör du dessutom en nettovinst genom att behålla skulden. Se bara till att snabbt kunna börja ammortera (flytta tillbaka ditt överskottskapital) om det blir en ny räntechock motsv 90-talets.

    Att priserna generellt sett kommer gå ner när ammorteringskraven, räntehöjningarna mm träder i kraft är en naturlig följd av just supply/demand. Frågan är bara i vilken omfattning det sker och ja, det kommer vara i reala termer.

    && Victor

    SvaraRadera
  107. @Amerikanen: Jag har skrivit det förut, både här och annorstädes, och tror som sagt inte att det blir ngn krasch under denna konjukturcykel. Jag tror istället en prisjustering kommer komma i nästa lågkonjuktur...
    Hur stor den blir har jag ingen aning om.

    Däremot kan jag nog tänka mig att f.o.m. nu så kommer priserna antingen plana ut eller långsamt sjunka - främst pga ränteuppgången och olika politiska styrinstrument.

    För er som tror att politikerna kommer drämma till med 18 styrmedel samtidigt som räntan börjar skena - njee - inte troligt va ? Vem skulle tjäna på att sätta en snöboll i rullning som skapar en lavin !?
    Tvärtom börjar det nu viskas om milda åtgärder, helst frivilliga från banker tex, för att INTE sätta igång en sådan lavin.

    Jag tycker överlag Borg o Co verkar sköta sig rätt bra - inga förhastade åtgärder, men en koll på hur marknaden går och ett fokus på att inte måla in Sverige i ett hörn inom ett par år. Sen kan man alltid säga att dom gör för lite, eller för mkt - det är en balans...

    @Cornucopia: Precis som jag hintade om i min förra kommentar så kan man bo på olika sätt. Ja - de flesta av de 20000 som flyttar in netto får naturligtvis en bostad. Men dels kan man tränga ihop sig i ett boende som på sikt inte är hållbart,dels kan man behöva pendla mkt långt osv
    Det finns alltid subjektiva faktorer, och tycker man sig ha råd så kommer man vilja köpa ngt bättre (Hyra kan man förvisso göra, särskilt om man kan tänka sig en större lgh, ngt längre ut och inte minimal hyra) - men man kan också betala sin "hyra" till banken (och ev förening) genom att köpa en bostadsrätt (som dessutom ger en hel del andra fördelar som mer inflytande, möjlighet till renoveringar etc).

    Så priserna kan definitivt variera även om det är bostadsbrist, andra faktorer avgör. Dock är det inte troligt att det, som ngn ovan skrev, kommer en justering med 60% ned - om inte ngt mkt mkt drastiskt inträffar...

    /K

    SvaraRadera
  108. 57 m2 .. Två personer i sina bästa år, tjänar bra pengar förmodar jag, bor på 57 m2 ! Själv så bor jag på 380 m2 i ett område som är betydligt bättre än Östermalm. Min bostad är betald till största del, marknadspris runt fem miljoner och lån idag på 350.000:-. Jobbar vidare med att betala av resten av skulden.

    När du eller din flickvän förlorar jobbet, vad gör ni då ? Om båda förlorar jobbbet ? Då sitter ni er skitlägenhet på 57 focking m2 !

    Fortsätt du att vara glad över dina 57 patetiska m2. Själv så vet jag faktiskt inte på rak arm hur många rum det finns i mitt hus !

    SvaraRadera
  109. @Anonym 16:19
    Förlorar man jobbet så letar man efter ett nytt. Det kan man göra där det inte finns några (läs: i en skog) eller nära ett handelscentrum (i en medelstor stad som sthlm).

    Lagerlokaler är stora och kan säkert inrymma många rum men de är inte särskilt attraktiva bostäder för det. Du måste vara riktigt rik för att inhysa en teater, biograf, sporthall, skärgårdsbåtbrygga, krogar etc i din lagerlokal. Det är vad du får om du bor centralt i sthlm.

    SvaraRadera
  110. Klas: Tycker du att Peak Oil är drastiskt?

    SvaraRadera
  111. Jag tror att bilpriserna kommer att fortsätta stiga. Själv har jag just köpt en BMW 540i, som jag tror kommer vara en bra investering. Jag menar, folk har ju råd att lägga allt mer pengar på bilen och kommer att fortsätta ha det så.

    Vi ser nu en ny trend där allt fler börjar bry sig om vad de kör och visar sig i. Vi har ett trendbrott helt enkelt. En ny ekonomi där folk inser bilens rätta värde. Friheten att snegla upp på losers som sitter i buss tycker allt fler är värt att betala för.

    För att inte prata om alla som BOKSTAVLIGEN "missat tåget". Jag menar, vilken seriös 2000-talsmänniska förlitar sig på SJ. Alla som gnäller på bilismen är bara bittra årskortsinnehavare som missat tåget.

    Jag lånade hela beloppet, men har nu köpt fräna magnesiumfälgar för 40 000 spänn. Bilförsäljaren säger att det i sig har höjt det framtida värdet på min bil med minst 100 000.

    Alla som pratar om fallande priser snackar skit. Man måste ju alltid ta sig till jobbet, och det tillverkas helt enkelt inte så många BMW 740 att alla som behöver bil kan få en.

    Vad skulle inträffa som kunde göra att bilvärdet rasade? Alla köper el-bil? Seriöst... Köp en bil innan det är försent...

    SvaraRadera
  112. Ha ha ha, bra inlägg (om det var ironiskt, vilket jag verkligen hoppas, Anonym 17:21)
    :)

    SvaraRadera
  113. Uppskattar verkligen den fina diskussionen med Amerikanen, Cornu och de genomtänkta inläggen av flera andra!

    Ja, person med hög inkomst kommer klara rejäla räntehöjningar genom att spara in på annan konsumtion. Denna är ju egentligen inte heller överbelånad - bostadsmarknaden, bankerna och skattebetalarna har inget att frukta från sådana.

    Men som med alla lutande plan så finns det en del som inte klarar det (det finns ju dom som konkar även just idag), blir dessa fler än de som kan tänka sig att ta över deras utgifter (köpa till begärt pris) faller ju priserna enligt samma gamla supply and demand...
    Högre priser/belåningsgrad jämfört med inkomst gör att fler får mindre marginaler i fall kostnaderna ökar.
    Kan Amerikanen eventuellt se några tecken på att utvecklingen rör oss i den riktningen?

    Detta betyder inte i sig att priserna är i en bubbla, men väl att bokostnaderna (i medel) ökar för varje lån som är större än det förra (förutsatt att räntan på det förra var up to date). Även utan några stor- och privatekonomiska förändringar så bör det leda till avstannande priser. Blanda i lite prestige, optimism, sjuklighet, girighet och klantighet och du kan räkna med en prisstegring även över denna nivå - Svarte Pettrar som kommer betala mer än de räknat med (i bästa fall).

    Det kommer dock finnas fler som känner sig som förlorare än dessa Pettrar - de som trodde på att de gjorde en investering när de i slutändan upptäcker att de bara betalade för livsstilen eller bekvämligheten.Deras klagosång kan få fler att prioritera ner sitt boende, vilket knappast leder till högre priser... bara att hoppas att ropen inte påverkar för många
    och detta gäller ju vid status quo i inkomsternas vs kostnadernas/räntornas värld, där inga ekonomiska förändringar sätter käppar i hjulen!

    SvaraRadera
  114. Håller med om att priset på BMW 740 inte kan sjunka i Sverige med tanke på hur många som flyttar hit och vill köra BMW 740. De som köper busskort är ju riktiga loosers, jag menar betala dyrt för en papperslapp när man kan ha en frän bil i garaget. Och det är ju bara att höja upp billånet när den ska servas för en nyservad bil ökar mer i värde än vad servicen kostar

    SvaraRadera
  115. forts...
    lever vi i en värld där ekonomiska käppar inte händer?
    tror inte det...
    Om folk börjar omvärdera sin inställning till sina bostäder är det ju mycket tänkbart att suget efter dessa sjunker (prisklass-mässigt) vare sig suget beror på "bättre-bostad-än-idag-brist" eller spekulation.
    Jag tror inte vi kommer kunna förutspå det.

    SvaraRadera
  116. Själv är jag luttrad, tycker bägge sidor har bra argument.

    Men Cornu, visst kan bostad vara investering, bra eller dålig är en annan sak. Att säga att det inte är investering för att det är spekulation är trams, i så fall är ALLA investeringar spekulation.

    Jag tror inte på ny paradigm den här gången heller, samtidigt kan man inte utesluta vissa fakta, t ex en stadskärna är mer eller mindre konstant, men antal människor som vill bo där ökar hela tiden.

    Om man ska köpa bostad eller hyra handlar om tidsperspektiv. Flyttar man vartannat år, hyr, annars köp. På 10+ års sikt är det garanterat billigare

    SvaraRadera
  117. Anonym 17:21 - jätteroligt ju :)

    SvaraRadera
  118. Bra skrivet som alltid, Cornu!

    Det som gör mig oändligt förbannad är vetskapen om att det är folk som inte har tecknat dessa idiotiska lån man aldrig kan betala tillbaka, som får stå för notan, det vill säga folk som JAG, för inte fasen kommer Farbror Staten låta bankerna konka, o nej, bättre då att fortsätta subventionera och legitimisera fårkets infantila vanföreställningar.

    Jag likställer detta sjukliga beteende som uppvisas av alla vandrande kromosomfel, med total avsaknad av basal kunskap i plus och minus när de sätter sig och fluktar på barrocka bostadspriser, som byfånen modell XXL som kommer och vill ha hjälp att rullas ut för ättestupan då han tror sig, likt ikarus, kunna skapa vingar och flyga upp, upp, UPP!
    Ska jag tvingas hjälpa dessa inbeciller med ekonomiskt självmord, och dessutom få ryggskott som tack för besväret, trots att jag INTE insisterar på Teppanyaki-häll med tillhörande pretto-regalior?!

    /Jubileus

    SvaraRadera
  119. Problemet med det okunniga inlägget av 2010-12-14 17:21 är att det har aldrig funnits stigande priser på begagnade bilar, däremot bostäder. Så inlägget är så dumt så det knappt är sant. Jag har tjänat mycket pengar på att sälja bostad, aldrig på bilen.

    SvaraRadera
  120. Med detta inlägg kom bloggen verkligen till sin rätt.
    Jättekul att läsa alla de över hundra kommentarerna.
    Fortsätt så Cornu, trots att du är en aning jobbig, tokig, förutsägbar, tjatig, besserwisser mm, så fortsätter jag läsa din blogg, för kommentatorernas skull.

    SvaraRadera
  121. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  122. För dom som känner att bilar var ett fånigt inslag i bostadsdebatten:
    Om man köper en bil märke "lght 2010" för lånade pengar och sedan betalar ränta+värdeminskning till banken (+underhåll) så har man betalat just så mycket att man när som helst kan sälja bilen och bli kvar skuld-fri. Man har då varje månad betalat kostnaden för funktionen "ha bil".
    I det mån man behöver en bil för att ens liv skall fungera så är det en investering som ger avkastning i form av sin funktion: transport, status, reklampelare, nöje - vilka nu råkar gälla). ("Nöje" kan ses som lyx, men hjälper människor leva)
    Det är antagligen få som köper en bil som spekulationsobjekt - få tror att de kan sälja begagnat för det de köpte+kostnaderna eller mer. Många drar sig därför att lägga för mycket pengar på ett "förlustobjekt"...
    Men hur många räknar egentligen med att göra en förlust på sin bostad????
    Jag tror att även de mest modesta ägarna räknar med att få pengarna tillbaka, men de flesta ser son ägandet som en "magisk sparform" - ju finare och dyrare bostad (vs lönen!) desto mer (vs lönen) hoppas folk att vinsten blir... att en förlust skulle bli förödande finns liksom inte på kartan.
    Att även en bostad har ju faktiskt sin egentliga avkastning i form av sitt läge och funktion. men att den skulle falla i pris... nä, det är ju en bostad, de är annorlunda från allt annat vi använder för att leva.

    SvaraRadera
  123. 18:42 Vet inte om jag skall tolka din kommentar som positiv. Med tolkningsföreträde så tolkar jag den som negativ, möjligen negativt ironisk.

    SvaraRadera
  124. Om fyrtio år kommer alla ni som sitter där med era sedan länge förbrukade busskort att blänga avundsjukt på min BMW540.

    En bra bil har alltid varit en investering. Som bilförsäljarna brukar säga, det finns bara tre saker som betyder nåt: Kvalitet, kvalitet, kvalitet.

    En farbror till mig köpte en Mercedes 190 år 1954 för 5890 spänn. Förra året sålde han den för 15000 kr. Utan att ha gjort annat än låta den stå i en lada sedan 1962.

    På sju års sikt går det inte att förlora pengar på en bil. De enda som gör det är losers som inte sköter underhållet, eller som krockar.

    SvaraRadera
  125. @ 18:28:

    Kommentarer som dina yttras bara av losers som köpt någon lågkvalitetsbil utan fräna magnesiumfälgar. Häftiga bilar har aldrig tappat i värde om du inte pratar om just kring oljekrisen 1974.

    Vad ingen av er bil-baissare tycks fatta är att vi har lärt oss av historien, och 1974 kommer aldrig tillbaka. Det kommer marknaden att se till.

    Alla som köpte en Ferrari, Merca eller annan riktig bil på 60-70-talet har fått igen pengarna med råge.

    Om man säljer precis i århundradets oljekris som du kanske har gjort eller slarvar med underhållet är det klart att man hypotetiskt kan förlora pengar på en bil. Men chansen är mikroskopisk.

    En bil med kvalitet får man alltid igen pengarna på. När jag går i pension säljer jag min BMW 540 för tre gånger pengarna, flyttar till Thailand och hyr fyrahundra mopeder för pengarna.

    Då får vi se vem som skrattar mest!

    SvaraRadera
  126. Att en bostad kan vara en investering må väl vara hänt. Men för att en KÖKSINREDNING ska vara det måste något vara allvarligt fel.

    Den som betalar en halv mille mer för en lägenhet för att det råkar sitta ett några år gammalt begagnat kök där som kostar 200 papp att NY-installera borde söka vård hos närmaste lyx-fälleprogram.

    SvaraRadera
  127. Om, hur och när bostadspriserna kommer att röra sig kan ingen veta, så att spekulera om det är meningslöst. Däremot kan det vara intressant att betrakta upp- respektive nedsidan vid ett bostadsköp - främst för att få en bild av riskerna för att kunna fatta ett rationellt beslut om att köpa eller avvakta.

    Låt oss för enkelhetens skull betraka en innerstadsetta på 30kvm. Min bild av köparen är en ung vuxen med en för åldern hyfsad lön på 30000. Dessutom får han låna räntefritt av sina föräldrar till en kontantinsats om 10% av priset. Vid kalkylen används en "normal" ränta på 5% och att max trettio procent av nettolönen läggs på boendet. (Normala antaganden vid lånekalkyler hos banken).

    Avgiften för dessa lägenheter brukar vara runt 1500kr/mån.

    Disponibel årsinkomst efter 30% skatt är 252000. Av dessa skall 75600 läggas på boende. Efter brf-avgiften och med 30% ränteavdrag kan 82285 per år användas till räntor. Det innebär ett banklån på 1645000 vid 5% ränta. Om vi antar att 10% av bostadens pris betalas kontant får vi en slutsumma på 1828000 för vår fiktiva lilla etta vilket ger ett kvadratmeterpris på ca 61000.


    Detta är vad en fiktiv "normalköpare" av små innerstadsettor maximalt "kan" betala givet mina antaganden (Bedöm själva rimligheten i dem).

    Min ödmjuka slutsats av detta är att dagens priser i Stockholm verkar ligga väldigt nära den "övre gränsen" för vad köparna faktiskt kan betala. Uppsidan torde vara begränsad och risken stor vid ett köp till nuvarande priser.

    SvaraRadera
  128. @20:18
    och då betalar denna person ca 9papp/månad för att BO... ok, det blir 7papp efter skattereturen året senare.

    SvaraRadera
  129. Även Dmitriy upprepar missförståndet att det måste till tvångsförsäljningar för att priserna skall sjunka.

    1) Priserna sätts på marginalen vid budgivningar och avgörs av vad köparna kan betala vid de arbetsmarknadsförutsättningar, räntor och kreditregler som gäller vid köptillfället.

    2) Stora delar av bostadsbeståndet är köpt så långt innan uppgångens senaste faser att de kan säljas till priser som är 50% av dagens utan att säljaren går back nominellt på affären.

    3) Det säljs alltid bostäder av alla de vanliga orsakerna: flytt pga jobb, dödsfall och skilsmässor (Man kanske inte VILL sälja, men hur många står ut med att bo på samma 57kvm (eller ens 150kvm) som exet och hennes nya kille?).

    Även om priserna faller så kommer inte varken kategori 2 eller 3 att sitta och vänta på bättre tider särskilt länge. Speciellt inte om priserna fortsätter sjunka.

    SvaraRadera
  130. Jo, och om de som beskrivs av 2) skulle vilja byta boende så spelar ju fallande priser ingen större roll för dem. Det är BARA de som köpt den senaste tiden som kommer att sitta och trycka i sina lägenheter och käka blodpudding till nästa husprisbubbla/husprisboom. För den kommer den också. Men den här sjunger på sista versen.

    SvaraRadera
  131. Intressanta kommentarer. Jag skulle vilja ge mig in i debatten!

    Vad som händer i framtiden vet idag ingen. Tyvärr brukar ju fårflocken ha fel, delvis tror jag därför vi har en bostadsbubbla i Sverige. Jag blev själv förvånad när utlåningen i Sverige ökade trots den allvarliga krisen 2008 och 2009.

    Iaf jag skulle vilja påpeka gällande boende som en investering. Jag kan hålla med om att renoveringar, nya kök etc är ett bra sätt att bevara värde.

    Låt oss börja med ett exempel, eftersom folk älskar att räkna i månadskostnad så har jag tagit med detta.

    Exempel 1:
    Hushållet förvärvar en villa i Stockholm.
    Snitt ränta närmaste 2 åren: 4%

    Pris: 7 mkr.
    Kontant: 1.5 mkr
    Lån: 5.5 mkr

    Ränta efter avdrag: 12.833 kr
    Drift: 6.000 kr
    Renoveringar (pga Rut o annan hysteri): 8.333 kr

    Total Kostnad: 27.167 kr

    Efter 24 månader säljs villan (kanske pga skillsmässa pga renoveringarna). I vinst har jag dragit av 50 tkr för mäklare och 22% i skatt.

    15% värdeökning: 769.000 kr
    10% värdeökning: 496.000 kr
    5% värdeökning: 223.000 kr
    0% värdeökning: -50.000 kr
    -5% värdeökning: -400.000 kr
    -10% värdeökning: -700.000 kr
    -15% värdeökning: -1.100.000 kr
    -20% värdeökning: -1.450.000 kr

    Total vinst/förlust värdeförändring + månadskostnad i 24 mån för boende:

    15% värdeökning: 4.875 kr/mån
    10% värdeökning: -6.500 kr/mån
    5% värdeökning: -17.875 kr/mån
    0% värdeökning: -29.250 kr/mån
    -5% värdeökning: -43.833 kr/mån
    -10% värdeökning: -58.417 kr/mån
    -15% värdeökning: -73.000 kr/mån
    -20% värdeökning: -87.583 kr/mån

    Låt oss nu räkna i exempel 2 på att hyra en villa. En viktig sak jag tycker ni missar är att vid ett köp så binds ju faktiskt kapital som kan arbeta för avkastning. Dvs i ovanstående exempel har jag räknat med att istället för att betala insats till villa så flyttas dessa in i en kapitalförsäkring och investeras. Jag har räknat enkelt på 1% skatt på hela beloppet och dragit av 15.000 kr för avkastning (har dock ej räknat att avkastningen återinvesteras)

    Hyra Deposition 3 mån: -60.000 kr
    Investering: 1.440.000 kr

    Hyra: -20.000 kr per månad
    Kostnad per år: -240.000 kr
    Renovering: 0 kr

    Avkastning per år:
    25% 345 000 kr
    20% 273 000 kr
    15% 201 000 kr
    10% 129 000 kr
    5% 57 000 kr
    0% -15 000 kr
    -5% -87 000 kr
    -10% -159 000 kr

    Avkastning per månad:
    25% 28 750 kr
    20% 22 750 kr
    15% 16 750 kr
    10% 10 750 kr
    5% 4 750 kr
    0% -1 250 kr
    -5% -7 250 kr
    -10% -13 250 kr

    Total kostnad efter 2 år:
    25% 210 000 kr
    20% 66 000 kr
    15% -78 000 kr
    10% -222 000 kr
    5% -366 000 kr
    0% -510 000 kr
    -5% -654 000 kr
    -10% -798 000 kr

    Total månadskostnad/vinst:
    25% 8 750 kr
    20% 2 750 kr
    15% -3 250 kr
    10% -9 250 kr
    5% -15 250 kr
    0% -21 250 kr
    -5% -27 250 kr
    -10% -33 250 kr

    Utöver detta finns depositionen om 60.000 kr kvar. Det går säkert att hitta ett billigare boende och vrida och vända på parametrar. Gällande bostadsrätter så tycker jag själv att de är mer skakiga att vara ägare i samt svåra att hyra ut.

    För 20.000 kr i Stockholm får du ett bra boende. Avkastningen har ju efter kraschen varit god på tex börsen och mindre god i bostäder.

    Jag själv tror på en prisnedgång om minst 20% på bostäder i Stockholm och en uppgång på 5-15% på svenska börsen.

    Jag anser även att mycket makro pekar på en bubbla i svenska bostäder. Idag tar många en stor finansiell risk genom dessa höga lån, svensken verkar varken hantera mikro krediter eller hus krediter. Lönen ligger ju fortfarande lågt.

    Den som lever får se!

    SvaraRadera
  132. Någon av ett antal olika marknadsmekanismer kommer ju snart nog att träffa svensk arbetsmarknad. Här på bloggen går det exempelvis återkommande att läsa om Eurokrisen, USA:s valutakris och annat som kan förväntas slå hårt mot svenska exportmarknader. Lokalt försvinner ju en bostadsmarknad om arbetsmarknaden viker.

    Och sådant bör i sin tur vara kalkylerat som lösning på en hel del problem förknippade med å ena sidan energiförsörjning, å andra sidan utsläpp kopplade till köpkraft, konsumtion och standardökningar. Läs exempelvis vad Sandro Scocco skrev häromdagen i DN om långsamma politiska åtgärder för att komma åt farliga lånenivåer och snabba förändringar på marknaden, som politikerna samtidigt inte låtsas om.

    Om Inga politiska alternativ är intresserade av att överta privat skuldsättning efter att marknaden vikit kan ju en rätt hög andel av arbetkraften vara neutraliserade som konsumenter av oönskade importvaror, tjänster m.m. för lång tid.

    Det är klart att det blir protester milt sagt, men om inga politiker är intresserade att lösa lån för att folk ska få fortsätta att bränna pengar, så är ju de parlamentariska metoderna inte direkt på allmänhetens sida.

    Eller finns det någon lag som säger att regering och opposition inte får komma överens om sådant som lämnar individer i allmänheten på pottkanten efter att dessa förköpt sig???

    När staten ska lösa Peak Oil problematik så är det klart att allmänheten blir lidande. Vissa befolkninggrupper kan betvingas genom transfereringssystemen. Andra kan så klart hållas kort med skuldfällor. Efter ett prisfall ska väl folk ha kvar pengar till räntor, men inte till utlandssemestrar och annan lyx.

    Tobias Wallin

    SvaraRadera
  133. Amerikanen: Det stämmer, uppgiften kommer från en tidning men även min omgivning. Men om du kan peka ut en källa där man kan se vad folk gör med överskjutande pengar från bottenlånen så var så god. Men en sådan finns ju inte eftersom då hade du rappat mig på fingrarna med den. Men som sagt, vi får väl se...
    För övrigt tycker jag det är intressant att få förutom Flute påpekar de billiga och lättillgängliga krediternas roll. Har vi redan glömt åttiotalet? Men vi får väl se...
    Sen förstår jag inte varför denna rabiata inställning till oss som gör den här analysen. Men det klart, kättare har aldrig varit populära och vi kanske inte dyrkar Mammon på rätt sätt. Men vi får väl se...

    SvaraRadera
  134. Jaha eller nehej! Inte blev jag så mycket mer förståndig på den debatten. Vi får väl se så småningom. Jag bor lugnt kvar i min bostadsrätt i innerstaden. Låt oss inte hetsa upp oss och inte måla f''n på väggen! Och skrik inte "vargen komer" i tid och otid! Vänligen lugna ned Er!

    SvaraRadera
  135. Vi ses på andra sidan bubblan om ca 1 år...och till amerikanen kan jag bara säga, åk hem till USA och köp dig en villa, de är billiga där nu..

    SvaraRadera
  136. Intressant och framförallt mycket underhållande inlägg.

    Amerikafararen gav många underfundiga kommentarer.

    Anonym 17:21 vinner stort. Roligare inlägg får man leta efter. Ja kvällen är räddad.

    En stilla undran, är det bara arbetslösa som läser denna blogg? Eller arbetar alla natt? Ni har väl inte läst denna blogg på arbetstid?

    SvaraRadera
  137. Amerikanen: Förlåt, det fanns visst siffror... Men jag har läst dem i en tidning, gills det då? 850 miljarder kronor har vi tagit ut i home equity det sista decenniet enligt en analytiker från Statens Bostadskreditnämnd. Det blir en knapp tusenlapp per skalle i Sverige och då räknar vi ALLA.

    Räcker faktaunderlaget?

    SvaraRadera
  138. Kul resonemang från vissa om att "kostnaden" (som ju inte går att beräkna innan du sålt) är det enda intressanta.
    Exempel:
    BR i Gbg som har O kr i månadsavgift. (Finns ju sådana som saknar lån och har hyresintäkter från affärer)
    Vid 10% ränta kostade den 1Mkr-> 100kkr kostnad per år
    samma kostnad vid 1% ger att den är värd 10Mkr
    Om räntan skulle sjunka till 0.1% så borde man alltså köpa den för 100 miljoner ;-)

    Själv vet jag inte säkert men jag tror att jag helst köper när räntan är hög och priset lågt... ;-)

    Vem skall man tro på i frågan? Bloggare och kommentatorer? tveksamt. Banker? Om man är riktigt naiv gör man det (ungefär som att tro på bilhandlaren när han skall sälja ett vrak till en)
    Däremot har statens bostadskreditnämnd (bkn.se) beräknat att priser ligger mer än 20% för högt dessutom beräknat för en mer "normal" ränta.
    Det är alltså rimligt att tro på istället för att lalla fram massa egna teorier.

    Själv amorterar jag ganska mycket (4ggr mer än räntan) på ett lån motsvarande 30% av nuvarande marknadsvärdet på huset. Anledningen är att jag inte orkar konsumera upp hela lönen.

    Dessutom ger det mig stor tillfredsställelse att slippa göda de tärande inom finansbranschen mer än nödvändigt. Avkastningen på amorteringen/sparandet är alltså exakt lika med bolåneräntan. Jag har varken kunskap eller intresse av att lägga tid på att "slå index".
    (Tyvärr försöker ju statsmakterna tvinga folk att ägna sig åt denna ytterst torftiga sysselsättning genom tex PPM)

    //Håkan

    SvaraRadera
  139. Tragiskt att behöva låna 2 miljoner för att bo på 57 m2. Vår matsal är större än så.
    Bättre att bo på landet!

    Också skogsägare

    SvaraRadera
  140. Att folk blir så irriterade och känner sig personligen antastade talar sitt tydliga språk, vi har en bostadsbubbla och alla blundar.

    Vi kommer alltid att ha brist på bostäder så länge folk expanderar sin bostadsyta, samma argument propagerade till och med Bernanke i USA han sade att priserna steg av rent fundamentala skäll bla att det inte fans bostäder och att det byggdes för lite, nu finns det över 2 milj lediga hus, så mycket för bostadsbrist

    /Contrarian

    SvaraRadera
  141. @Anonym sa...
    "Klas: Tycker du att Peak Oil är drastiskt? "
    Japp - men det sker inte över en natt- och rätt troligt inte ngn drastiskt utveckling inom 2-3 år heller...
    Så innan "peak oil" så kommer vi ha genomgått både hög- och lågkonjukturer, och jag tror som sagt att en större sättning (vad det nu blir, -5,-10,-20 % ?) inte kommer inträffa innan nästa lågkonjuktur.

    I verkliga världen är inte saker svartvita.
    När det gäller boform: BO !
    Dvs köp, eller hyr, ngt som ni trivs med och som ni gjort en ekonomisk kalkyl på. Sitt inte och spekulera i boendet. Det gäller både spekulationer om att sin coola 1a vid stureplan minsann aldrig går ner i pris, likväl som spekulationer på att "Sitter jag i denna lilla sketna hyresrätt med 2h pendlin g varje dag så kommer jag kunna göra ett riktigt bra fynd om ett par år"...

    Sen är det lustigt att vissa storstadsbor och landsortsbor alltid skall ställa sina respektive livsstilar mot varandra :)
    Alla har väl olika preferenser.
    Och vad beträffar Peak-oil så är det mkt mkt svårt att sia om vad som är "bäst" - förutom extrem självförsörjning med off-grid, som troligen "alltid" klarar sig, fast då förstås också alltid "kostar massor" - så är det svårt att veta om det är bättre med korta avstånd och allting samlat, men längre till matkällorna, eller längre med saker utspritt, fast vissa matkällor närmre. Personligen tror jag faktiskt att det kommer vara mkt lika dagens situation, men naturligtvis förändrat. När bilen (bensinen) slog igenom så fick många det bättre, men både storstad och landsbygd utvecklades. Viss landsbygd har förvisso dött ut genom åren (bruksorter) men det fanns olika skäl till det - oftast att gruvan eller bruket inte blev lönsamt under en längre period.

    /K

    SvaraRadera
  142. Desperationen börjar tillta på BLT sidan. Attackerna på Cornu blir mer och mer rabiata. Kanske detta signalerar klimax för hela bolånebubblan.

    /Realisten

    SvaraRadera
  143. Överlevare, 100 000 per svensk alla kategorier, inte 1000.

    SvaraRadera
  144. @Klas: Det kommer inte att bli fler hög- och lågkonjunkturer före Peak Oil. Vi har nått oljetoppen och dagens låga oljepriser är bara en konsekvens av att världsekonomin krymt efter finanskrisen. När världen återhämtat sig till samma nivå igen (1-2 år) så når vi oljetaket igen, med följden att en ny finanskris löses ut till följd av de höga oljepriserna.

    Det tar säkert några år innan bensinpriserna är 50-60kr per liter, men bostadsbubblan behöver knappast vänta så länge på att knäckas. Den "perfekta stormen" är förmodligen på väg: västvärldens skuldberg kombinerat med peak oil. Den enda glada nyheten är att Sverige har så bra ekonomi att vi kommer att klara oss bättre än många andra. Förutom de högbelånade då...

    SvaraRadera
  145. http://www.dn.se/ekonomi/vi-vill-bli-av-med-lanen-med-hog-ranta-1.1227345

    SvaraRadera
  146. Verkar som många använder kommentarsfältet på denna sida som indikator för att bostadsbubblan är på väg att spricka? Jag kan definitivt tänka mig att bostadspriserna kan falla, t.o.m så mycket som 40 % men detta händer inte för att:

    * Tillräckligt många naiva kommentarer skrivs på denna blogg
    * Ingenting nytt inträffar
    * Räntorna höjs enligt prognos från riksbanken

    Det är ändå märkligt att så många är säkra på att det är en bubbla och att folk i sthlm har förköpt sig. Ni har bevisligen fel i nuläget! Idag var nyheten att kvm-priserna nått rekordnoteringar. Det har alltså inte påbörjats något prisfall ännu så argumentationsbördan ligger hos er som säger att det ska krascha. Tvärtom fortsätter priserna att stiga.

    SvaraRadera
  147. Vad är vi upp i nu? 150 kommentarer. Antalet kommentarer till inlägg om bostadsbubblan har ökat exponentiellt. Jämför t ex med i september, med "bara" 22 kommentarer på http://cornucopia.cornubot.se/2010/09/sveriges-bostadsbubbla-storst-i-europa.html

    Så mycket har inte trafiken på bloggen ökat. Uppenbarligen har det gått mer känslor i bubbeldiskussionen. Det är ett tecken på något. Vad låter jag vara osagt.

    SvaraRadera
  148. För egen ekonomisk del bryr jag mig inte mycket om det är en bubbla elelr när den spricker. Vi behöver flytta till något större snart och kan tjäna på en prisnedgång.

    Vad som intresserar mig är att veta hur de som är säkra på en prisnedgång tänker och jag tycker inte jag fått särskilt bra svar. Tycker mest det är på bubblan-spricker-sidan som känslorna verkar svalla med kommentarer som att de utan lån minsan inte vill rädda några banker. Måste faktiskt anta att de som tror att bubblan snart ska spricka är rätt nya i gamet och inte vet att det klagats över högra priser i sthlm sedan år 2000 typ.

    Försöker summera huvudargumenten för en krasch:
    * Räntorna höjs.
    * Skuldkris från EU/USA kommer hit eller vår export får problem.
    * Regler för utlåning skärps/ändras.
    * Ökad arbetslöshet i sthlm.
    * Avtagande tillväxt.

    Av ovanstående tror jag det bara är ökad arbetslöshet som potentiellt kan framkalla en krasch, möjligtvis med undanom svensk export drabbas hårt av en dubbeldip.

    Snälla ni som tror på en krasch, försök sålla i argumenten så att jag bättre kan förstå vad som blir den avgörande faktorn för att bubblan ska spricka.

    SvaraRadera
  149. @Gustav. C har tidigare skrivit många bra inlägg med diagram över bostadspriser vs inflation och disponibel inkomst.

    Även Flute har presenterat lite överskådliga diagram, t ex:

    http://flutetankar.blogspot.com/2010/11/hjalp-att-se-bubblan.html

    Det är väl ganska uppenbart att det är en bostadsbubbla när priserna är så väldigt långt över historiska priser. Vad som utlöser bubblan och hur snabbt det går är ju däremot mer osäkert. Det du spekulerar i är vad som utlöser kraschen och det kan vi fortsätta spekulera i. Men om det är en bubbla eller inte har inte med utlösande faktorer att göra

    SvaraRadera
  150. @Anonym 11:59
    Tack för det! På något sätt måste väl bubblor spricka, det hör liksom till definitionen på en bubbla. Annars är det väl mest att betrakta som allmänt höga priser? Min teori är att det alltid krävs någon utlösande faktor och att bubblorna fortsätter fyllas till någon av barriärerna petar hål på den. Tänker man bara att marknaden är övervärderad kan man ha rätt baserat på historiska samband, men det finns flera samband som pekat på en bubbla sedan 2003 typ.

    Min teori av vad som spräckte bubblan i USA var att oljepriset steg vilket främst drabbade sub-primelånarna. De hade oftast längst pendlingsavstånd och små marginaler vilket gjorde dem känsliga för höga oljepriser.

    Självklart är det spekulation, men om vi kan gissa vilken faktor som kommer utlösa raset i sthlm har man ett gott försprång och kan troligtvis spara mycket pengar. Hjälp alltså till alla bubbelförespråkare.

    SvaraRadera
  151. Jo, om omvärlden håller sig helt konstant och inget förändras så kan nuvarande extremt högra priser säkert hålla sig länge till. Men du som verkar väl insatt i flera områden tror säkert inte heller att "inget kommer att förändras". Särskilt med tanke på t ex låga räntor, peak oil och skuldberget i västvärlden. Exakt vad det blir som utlöser ett ras och exakt när det sker kan ingen på planeten rimligen veta och det är väl därför det är roligt att blogga om det och spekulera om det. På samma sätt var det många som såg att vi hade en IT-bubbla, med kraftigt övervärderade IT-företag. Men man kunde bara spekulera om vad som skulle utlösa kraschen och exakt när det skulle ske. Men många förnekade även då att IT-företagen var övervärderade, på samma sätt som många här förnekar detsamma för hus, villor och sommarstugor. Teorin om oljepris/subprime-tagare har jag läst om och tror för övrigt själv också på :)

    SvaraRadera
  152. @Cornucopia? kl 11.17

    Om man kikar på google/trends ser man att "bostadsbubbla" som sökord har exploderat.

    http://www.google.se/insights/search/#q=bostadsbubbla&cmpt=q

    Jämför med "housing bubble" som hade sin topp augusti 2005. I USA började huprisfallet ca. årsskiftet 05/06.

    http://www.google.se/insights/search/#q=housing%20bubble&cmpt=q

    SvaraRadera
  153. Varför skuldfri innan pension? Hört talas om INFLATION. Andas mest avundsjuka..hyresrätt är ju det sämsta en pensionär kan bo i då avgiften höjs med inflationen men inte pensionen.

    SvaraRadera
  154. Mkt intressant, anonym 14:32. I dagens informationssamhälle borde detta vara ett intressant samband. Ju fler som börjar fundera på om det är en bubbla desto fler blir tveksamma att låna så mycket.

    SvaraRadera
  155. Och om man kollar "rim" på google/trends finns en klar spik i december (hmmm?) och "vinterkräksjuka" är på uppåtgående (förra säsongens topp kom i februari mot normala december).

    /PL

    SvaraRadera
  156. @anonym 0956: det där tror jag faktiskt inte på - men vi får väl se...
    Peak oil (som enligt vissa inträffade för ngt år sedan, enligt andra inom en 0-10 år) innebär ju att vi passerat toppen. Hur det sen slår mot världens ekonomi, och framförallt i vilken hastighet är en annan fråga.

    Hur skulle det slå igenom som en ny finanskris menar du om INTE priserna på bränsle/olja höjs extremt ?

    Nej, jag tror vi kommer få upp och nedgångar, precis som "vanligt" - dvs det finns inte ngt "vanligt". Och nästa lågkonjuktur kommer inledas med en kris "som vanligt" - och DÅ kommer vi kunna se ett prisfall på bostäder.

    Möjligen kan psykologi nu, plus de väntade räntehöjningarna förhoppningsvis plana ut prisbilden - men några 60% ned har jag mkt svårt att se...iaf på 10 års sikt...

    /K

    SvaraRadera
  157. "Överlevare, 100 000 per svensk alla kategorier, inte 1000."

    Visst har du rätt, Cornu. Jag skyller på den sena timmen och min upphetsade(skade)glädje över att hittat det eftertraktade faktaunderlaget.

    Noterar även att jänken förefaller att ha lämnat diskussionen...

    SvaraRadera
  158. Han tog ju bort mig från SIX-skärmen, vilket nog var ett vettigt beslut. Bättre att jobba än att läsa bloggar.

    Noterar med viss förtjusning att det dykt upp reklam för granithällar...

    SvaraRadera
  159. Rätt kul när aktuellt intervjuar bolånetorskar som protesterar mot amorteringskrav och sänkta ränteavdrag

    Titta speciellt 20:50 in i inslaget

    Reporter:Vad tycker du om räntehöjningar och högre krav
    Bolånetorsk i hammarbysjöstad: Att räntan går upp får man väl acceptera. Men amorteringskrav tycker jag inte om. Vi har i många år haft lån amorteringsfritt. Och vi utgår ifrån att det kommer att fortsätta(!) och det är lite grann förutsättningen för att vi ska kunna bo här då(!!). Skulle dom införa det då vete sjutsingen. Då får man väl sälja i såna fall

    Vad hände med "banken gör nogsam kalkyl där man tar goda marginaler" ? Vad hände med att "hushållen har starka balansräkningar" ?

    /Realisten

    SvaraRadera
  160. @Amerikanen

    Ledsen för sent svar. Har raketforskat lite och inte haft tid att kommentera. Slutsatser från forskningen: What goes up must come down, i alla fall när det gäller tillgångar som handlas på en marknad. Det tror jag du håller med om. Sedan kan man ju diskutera hur stor en sättning skulle bli för bostadspriserna.

    Ja, jag skulle vilja smälla dig på fingrarna.

    Läs det jag skriver igen. Det jag säger är att man inte kan se en BR som en investering. Självfallet kan man bo i en BR (gör det själv), men då kanske man ska se det som en boendekostnad och inte en investering. Jag föredrar att investera det överskott jag har i avkastande tillgångar och inte lura mig själv att bostaden ska göra mig rik.

    Lycka till med "investeringen".

    SvaraRadera
  161. Inte köper jag eller ngn annan en bostad för att "tjäna pengar", man köper ju en bostad för att man ska bo i den.

    När folk börjar snacka om att man ska börja tjäna pengar på det, då är det en bubbla. Boendekostnad är ju ett begrepp som åtminstone talar för att dom flesta ser boendet som en kostnad och inte en "investering som genererar pengar".

    Köket dom har pröjsat för slits ut, vilket dom inte verkar inse, då dom la ner 200lax med lånade pengar med motiveringen, att dom ska tjäna på det i längden....

    Konstigt resonemang, i mitt hus renoverades köket så sent som 1998, och vi tycker redan det är dags att byta ut köket. Vi pröjsade 200 lax för det då. VI HAR INTE TJÄNAT EN ENDA KRONA PÅ DET....

    SvaraRadera
  162. Är det en fördel att kunna sälja före du köper en ny bostad? Vad är du beredd att betala för denna reducerade risk (du vet vad du får och vad du kan röra dig med)? Är det i så fall inte värt något att flytta in i en nyrenoverad lägenhet istället för att bli tvungen att göra det själv?

    SvaraRadera
  163. Ja, ett så ungt par bor säkert 10 år i en 2:a, max 3-4 år och då är köket fortfarande fräscht = bra pris då de flesta inte vill renovera själva. Med nuvarande räntebana är fortfarande räntan förhållandevis låg då vilket torde ge fortfarande höga priser i Sthlms innerstad.

    SvaraRadera
  164. Paret i artikels kommer att klara sig fint för de har inte tänkt bli sjuka, inte skaffa barn och inte bli av med jobbet. Så enkelt är det...

    /Johan

    SvaraRadera