Aktuellt

Slovakien: Sputnik V-vaccinet som levererades var inte det som använts i de påstådda studierna

AFP rapporterar att EU-landet Slovakien laboratorietestat de doser av det ryska påstådda vaccinet Sputnik V man köpt in i två miljoner doser...

2010-11-13 17:03

Pyser bostadsbubblan?

Den alternativa söksajten för bostäder till salu, Booli, har en utmärkt visualisering av den totala svenska bostadsmarknaden längst ner på sin förstasida.

Marknaden ser ut som följer, baserat på annonserna:

Annonserna ligger ute allt längre, lockpriserna går allt lägre, och allt fler lockpriser på befintliga objekt har sänkts. För vi är alla överens om att annonspriserna inte på något sätt stämmer överens med faktiska priser, utan bara rör sig om lockpriser.

Går man längre in i Boolis statistik kan man smalna in sig på olika områden. Därmed kan man se hur det ser ut för olika områden. I Stockholm höjs fortfarande lockpriserna oftare än de sänks, men annonserna ligger ute allt längre. I Malmö och Göteborg har faller dock lockpriserna något och antalet sänkta lockpriser är fler än antalet höjda.

Nu finns det säkert en säsongseffekt, t ex faller antalet objekt till salu samtidigt som annonserna alltså ligger ute allt längre. För Stockholm är inte siffrorna entydiga, men för Göteborg och Malmö pekar just nu allt på en svagare bostadsmarknad. Kom ihåg att det finns en hypotes om att ju färre objekt till salu och ju lägre omsättningstakt, desto mer pressas priserna.

Vill man gräva djupare och tittta på faktiska avslut och inte bara mäklarnas lockpriser, så har Booli också en utförlig historik över detta, men endast för fastigheter (dvs villor etc). Det är dock svårare att göra någon sammanställande jämförelse. Optimalt borde man hitta ett villaområde eller kanske enklare ett stort radhusområde och jämföra specifika avslutspriser i området över tiden. Någon som har förslag på sådana områden i Stockholm, Göteborg och Malmö?

En godtycklig djupdykning i Göteborg ger t ex ett radhusområde på addressen med det osannolika namnet Pärt-Antons gata. Avslutspriser per m2 och datum hjälper dock inte i sammanhanget eftersom det inte finns några avslut den senaste tiden och registrerade avslut släpar ju normalt efter några månader. Så har priserna verkligen börjat falla kan vi inte se det på avsluten förrän efter nyår.

Exempel: Radhus Pärt-Antons gata.
201007: 3450000/110=31363/m2
200912: 3280000/130=25230/m2
200905: 3070000/110=27909/m2
200906: 2750000/112=24553/m2
200904: 2450000/121=20247/m2
200903: 2760000/112=24642/m2
200812: 2910000/112=25982/m2
200805: 3000000/120=25000/m2
200802: 2740000/112=24464/m2


Naturligtvis är det här ett för litet urval för att säga något. Men tänker man på att det är åtminstone tre månaders fördröjning på avsluten så ser man ganska tydligt fallande priser när finanskrisen härjade som värst och bankerna lade benen i kors, för att sedan återhämta sig med råge till nya rekordpriser med Riksbankens nollränta och massiva likviditetsinjektioner i banksystemet.

View Larger Map
Vad det däremot visar är att bostadspriserna i attraktiva västra Göteborg ingalunda är trygga från omvärldsfaktorer. I detta radhusområde (äldre radhus från 60-talet gissar jag baserat på Google Streetview ovan. Gatunamnet till trots är det här några hundra meter från småbåtshamnen i Hinsholmskilen i västra Göteborg och i princip granne med gräddhyllan Långedrag) föll priserna med 20% under finanskrisen, även om detta förstås inte är signifikant på något sätt. Bara ett anekdotiskt exempel från verkligheten.

Ett annat exempel med lite bättre urval och kanske lite högre standard är radhusområdet Carnegie Äng (70-talet, betydligt större radhus) en dryg kilometer närmare centrum. Pga tidsbrist orkade jag dock inte gå igenom det radhusområdets avslut, så det lämnas som en övning åt läsaren.

Iaf bör radhusområden med i princip identiska hus vara en utmärkt indikator på faktisk prisutveckling och avslutspriser. Vanliga villor kan vara alldeles för individuella för att använda som underlag, annat än om man samlar in väldigt stora datavolymer, ex för ett helt län.

Men naturligtvis är det annorlunda nu, och priserna kommer aldrig mer kunna falla. Tillbaka till TV:n nu.

Nej, vad exemplet visar är att bostadspriserna mycket väl är känsliga för omvärldseffekter som stigande räntor och bankernas (o)vilja att låna ut pengar. Och räntorna kommer gå upp igen. Vad som saknas är det som gör bankerna ovilliga att låna ut pengar, t ex en ny finanskris, stigande arbetslöshet eller skärpt regelverk. Vem vet vad Riksbanken eller andra myndigheter kan hitta på?

Men det enda man kan vara säker på är förändring. Och efter goda tider kommer dåliga.

8 kommentarer:

  1. Som bekant är jag ingen "Haussare" vad gäller bopriser. Men de senaste månaderna är något av det värsta jag upplevt. Och då inkluderar jag hysterin som rådde kring toppen 2007.

    Jag följer varje vecka budgivningar på hemnet i attraktiva delar på södermalm i stockholm. Ettor på 30-32 kvm i bra lägen går för minst 2 miljoner. 70'000 kr/kvm är den nya "benchmarken" för små kvalitets-ettor. Det värsta jag sett är en etta på 21 kvm på tegnergatan som gick för 1'780'000 kr(84 762 kr/kvm). För några år sedan var "100'000/kvm till nyår" ett stående skämt bland oss skeptiker. Nu är vi inte långt därifrån.

    Svenne banans näsborre ligger just nu tight på kreditlinan och han är fast besluten att dra i sig så mycket han bara kan. Det intressanta är kravet på amortering nu börjar sippra ut i gammelmedia, från bloggosfären. Mikael Wolff(swedbank) diskuterade frågan i tv4s morgonsoffa idag.

    SvaraRadera
  2. Förmodligen har det spruckit sen 2-3 månader tillbaka. Ingves var nämligen ute och varnade för orimliga bostadspriser igår, och han ligger alltid minst tre månader efter verkligheten.

    SvaraRadera
  3. Mycket snygg statistik! Synd att man inte kan ändra antal dagar. 112 dgr är ju lite kort att se ngn trend och graferna för Sverige eller Malmö pekar svagt uppåt. Ingen bubbelbristning i sikte. Min personliga gissning är att bubblan håller tills räntan slår 4.25% och nästa kris börjar om 2-3 år. Den gången kommer ingen nollränta räcka för att stoppa en nedgång. Sen får vi se om den blir måttlig om 20% eller omåttlig.

    SvaraRadera
  4. Hoppas du, för egen skull, äntligen får rätt, för detta scenario har du ju sedan bra många år tillbaks proklamerat och satsat din heder inför.

    Vad har du för beredskap om det än en gång slår slint? För det kommer det att göra iaf i storstadsområdena.

    SvaraRadera
  5. Beredskap? Vi äger skuldfritt en gård inköpt för X miljoner kronor. Faller priserna 90% äger vi fortfarande skuldfritt samma gård.

    SvaraRadera
  6. Anonym 18:36
    Det är dyrt att gardera sig mot olika, men kosta vad det vill.

    SvaraRadera
  7. Ett hyfsat tips kan vara att kolla villor i Enebyberg (norra Danderyd). Dyrt, men jag tror det kan vara en bra indikator just pga priset (bör väl svänga mer när det är dyra objekt?).

    Även Skarpäng (Täby) är på liknande nivå.

    Kan nämna många områden i norra stockholm, men jag tror dessa är mest renodlade ur "normal" synvinkel.

    SvaraRadera
  8. Nu har även Alex Schulman förstått att han inte kommer att bli dekamiljonar på sin femmiljonerslägenhet på Östermalm. "Generation Lost", ett ganska passande uttryck. http://www.aftonbladet.se/nyheter/kolumnister/alexschulman/article8117911.ab

    SvaraRadera