Cornucopia?

Aktuellt

Färsk studie upprepar - elbilar släpper ut mycket mindre CO2 än fossilbilar, även med Tysklands bruna elmix

En ny studie från Eindhovens tekniska högskola upprepar de tidigare slutsatserna från bland annat forskningsrapporter från Nederländerna, dv...

2010-10-06 14:52

Alternativ förklaringsmodell till bostadsbubblor

Nu är det dags att öppna sitt sinne och tänka lite annorlunda. Blunda. Tag ett djupt andetag. Andas ut. Så. Redo.

Det jag kommer skriva nu är mina egna tankar löst baserade på andras idéer, men jag har tyvärr tappat bort referenserna.

De som menar att vi inte har någon bostadsbubbla brukar tala om att det råder bostadsbrist och det byggs för lite, och alltså kan det inte vara en bostadsbubbla. Men lustigt nog så blir det trots detta bostadsbubblor med hopplöst överdrivna priser även i länder där man bygger rejält.

Samtidigt har t ex Tyskland fått se måttliga uppgångar i sina bostadspriser, trots en av de starkaste ekonomierna i Europa och trots ett klent byggande av bostäder. Vore det så att bostadsbrist driver upp priserna borde bostadspriserna stigit kraftigt i Tyskland, men det har tydligen inte skett.

Istället för att mena att hönan bostadsbubbla kommer före ägget ökat bostadsbyggande, så kan man faktiskt resonera att det är ägget ökat bostadsbyggande som leder till en bostadsbubbla. Nu säger jag inte att det är så här i Sverige, men försök följ med i resonemanget här.

Vilka var det som redan ägde sin bostad när priserna var låga? Jo, till större andel äldre som redan köpt en bostad och redan bildat familj och fått barn. Rent av barn som flyttat hemifrån. Men eftersom bostadsmarknaden var sval fanns det inte många objekt till salu, och 60 plus-åringarna hade alltså ingenstans att flytta utan bodde kvar två personer i sin sjurumsvilla. Det fanns inte heller speciellt många objekt till salu för unga som ville bilda familj.

Men så ökar bostadsbyggandet pga det eviga tjatet om bostadsbrist. Och då byggs det tvårummare, trerummare, fyrrummare. Trevliga underhållsfria lägenheter, som attraherade 60-åringarna. Som var köpstarka och direkt satte upp sig på en lägenhet, och lade ut sin sjurumsvilla till salu. Och så sätter flyttkarusellen igång. In i villan flyttar en ung familj, som lämnar sin hyreslägenhet. Ytterligare en äldre som tröttnat på att klippa villans gräs flyttar till lägenheten, och ännu en villa kommer ut på marknaden. Fler och fler nya bostäder byggs, och fler och fler börjar flytta runt.

Vid ett lågt utbud kanske man inte hittar något som uppfyller ens önskemål, men när utbudet är stort så finns det något som passar alla, och alla som vill flytta gör det. Antalet köpare ökar.

Den ökade tillgängligheten på bostäder gör helt enkelt att fler vill flytta, vilket driver upp priserna. Vi får en positiv feedback-loop, där stigande bostadspriser gör det ännu mer lönsamt att bygga ännu mer bostäder. Och så byggs bostadsbubblan upp.

Genom att man bygger mer nya bostäder.

Ombildandet av hyresrätter till bostadsrätter gör det också ännu enklare för ännu fler att flytta eftersom de inte måste byta lägenheter enbart inom hyresmarknaden och vara beroende av hyresvärdens välvilja, och feedback-loopen förstärks ännu mer. Och genom alla skrik på bostadsbrist ser politikerna till att ordna mark för ännu fler bostadsbyggen.

Men förr eller senare tar det hela förstås stopp. Förr eller senare har alla pensionärer flyttat till ett mindre och underhållsfritt boende. Förr eller senare har alla villor tagits över av barnfamiljer. Eller så gör räntorna, en recession eller en lågkonjunktur att bubblan spricker.

Eller så säger någon politiker stopp. Nej, vi göder bara bubblan genom att bygga mer bostäder. Så drar man i bromsen och inga mer bostäder byggs. Tvärt emot vad de som skriker om bostadsbrist väntar sig så spricker då bostadsbubblan när flyttkarusellen fryser ihop.

Nu säger jag inte att det är så här, men frågan är om ni har så öppna sinnen att ni alls kan tänka i de här banorna? De som själva är inne och spelar i bostadsbubblan har förstås skygglapparna på. Här ute på landet stiger iaf bostadspriserna, trots ett överutbud på tomter, så det kan inte vara bostadsbrist som driver upp priserna. Kanske är det istället flyttkarusellen som blir när äldre flyttar till enklare lokalt boende? För när det byggs lägenheter på landet är det de gamla som säljer gården och flyttar dit.

Sedan är förstås Stockholm unikt i Sverige, världen och universum, och den här gången är det minsann annorlunda och bostadspriserna kommer för alltid gå upp, upp, UPP! (justerat för inflationen)
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

50 kommentarer:

  1. Som alltid föda för de små grå.
    off-topic vill jag ta chansen att flagga för robert prechter som i mitt tycke är en av de mest insiktsfulla tänkarna. Mitt tips är att gå in på elliot wave international och läsa intervjuerna straight talk with bob prechter, del 1 till 5 finns nu där. Tycker det gav en hel del kött på benen.
    Blev väldigt off topic, men ville bara tipsa om det.

    SvaraRadera
  2. Mycket intressant idé. Jag tror hellre på den än det motsatta där högre priser leder till ökat byggande.

    Jag tror dessutom på att det finns en mycket stor korrelation mellan tillgång till billig kredit samt bostadspriser. Vore kul att se en graf på det. Typ: 3 mån ränta mot kvadratmeterpris.

    Hur tror du att Sveriges bb kommer att spricka? Långsamt och utdraget, eller med en smäll? Vad kommer vara den utlösande faktorn som får korthuset på fall?

    SvaraRadera
  3. JT, högre priser leder till ökat byggande, vilket jag också skriver, men det blir alltså självförstärkande. Ännu högre priser leder till ännu mer byggande som leder till ännu högre priser som ...

    Man kan dock inte stoppa en bostadsbubbla genom att bygga mer för att bygga bort bostadsbristen.

    SvaraRadera
  4. En förklaringsfaktor tror jag är att avkastningskravet idag är lågt. Väldigt många som nu bränts 2 eller kanske 3 gånger föredrar också att lägga pengarna på hus eller lägenheter istället för aktier, som de hittills bara förlorat massvis på..

    SvaraRadera
  5. Läs "Riksbanken mörkar mål" på

    https://se.etrade.com/secure/qr_news_dps.asp?nav=3477

    Kanske så att man börjar dra åt sig öronen vad gäller lånefesten?

    SvaraRadera
  6. Tyskland är enligt min mening ett dåligt referensobjet - de har en fantastiskt välfungerande hyresmarknad i alla städer!

    Generellt sett i Tyskland finns inget behov av att köpa en bostad - det finns alltid att hyra!

    //Jhn

    SvaraRadera
  7. Vi har dock en åldrande befolkning... mer utbud av större objekt på gång m.a.o. skulle då cykeln du beskriver dämpa sig själv?

    SvaraRadera
  8. Nej, med större utbud skulle det hela förstärkas. Rika pensionärer kan betala för att flytta till lägenhet, och många attraktiva villor som pensionärerna suttit på (ju äldre, desto bättre läge ofta, idag bygger man inte sällan på norrsluttningar och andra skitställen), vilket driver upp priserna osv.

    Kanske kan man se en åldrande befolknings behov att flytta som själva orsaken till bostadsbubblan?

    SvaraRadera
  9. Är det inte så att Sveriges bostadsmarknad justerades på
    90-talet till skillnad från andra länder?
    Hur ligger vi till när det gäller bostadspris i förhållande till lön
    jämfört med andra länder?
    Kommentera gärna dessa frågor..

    SvaraRadera
  10. Har också lite svårt att förstå var bostadsbristen beror på. Enl scb.se har antalet bostäder i riket ökat 11.9% mellan 1990 och 2009 medan befolkningen bara ökade 8,7%.

    Men det är klart att om alla vill bo i stockholms innerstad blir det ju brist på lägenheter där.

    SvaraRadera
  11. Det är något konstigt med "bostadsbristen" också. Nu framåt hösten kan man ta sig en promenad i valfritt bostadsområde, och se att det är mörkt i rätt många fönster. Speciellt i dyrare områden med flerfamiljshus. Jag tror att det finns relativt många människor som sitter med 2-3 lägenheter förutom villan och fjällstugan. Med tanke på "bostadsbristen" tycker många att det är skönt med en extra lägenhet eller två, så länge de har råd. Om den här "mörka materian" i form av bostäder skulle komma ut på marknaden är det möjligt att "bostadsbristen" helt försvann. Det kan alltså vara så att det är "bostadsbristen" som är ett självförstärkande förlopp.

    I vilket fall tycker jag att vi är en miserabel skara som försatt oss i detta tragikomiska läge med våra bostäder.

    SvaraRadera
  12. Så det är till stor del pensionärernas flyttbehov som styr när bostadsbubblor inträffar? Nädu, det tror jag inte riktigt på.

    Jag tror som en föregående talare varit inne på att det i princip till 100% styrs av tillgången på pengar och skuldsättningspotential. Denna är i sin tur beroende av staten, bankerna, konjunkturen och räntenivåerna. Sverige klarade sig från att bostadsbubblan sprack iom finanskrisen men jag tror att det var på håret eftersom vi hade möjligheten att elda på ekonomin med sänkt reporänta. Vid en kommande dubbeldipp (6-18mån) blir det däremot svårare och flera stater/banker kommer att få lida för deras syndande genom oförståndig utlåning.

    SvaraRadera
  13. 16:03, en sak är iaf säker. Omsättningtakten på bostäder är mycket högre nu än under dippen på 90-talet. Med lågt flyttande 1992-1998 så blev det ett uppdämt behov att flytta till annat boende, vilket eldade på karusellen när väl bostadsbyggandet tog fart igen och mer bostäder blev valbara.

    Iaf verkar stigande bostadspriser öka folks vilja att flytta, så något finns det i resonemanget anser jag.

    SvaraRadera
  14. Skulle ni säga att det är ett bra alternativ att nu "kliva av" bostadsmarknaden med förtjänst och börja hyra (om möjligheten finns)? Inte helt lätt att investera just nu och caset med kraftig inflation är ju rätt ok om man har stora lån.

    SvaraRadera
  15. Intressant och rimlig aspekt av bostadsbubblan.
    Ett annat färskt inlägg som gäller vilka konsekvenserna kan komma att bli om/när bostadsbubblan i Kanada spricker finns att läsa på zerohedge:

    http://www.zerohedge.com/article/guest-post-primer-6-great-connection%E2%80%A6

    Gäller som sagt bostadsbubblan i Kanada. Har inte motsvarande data och grafer för Sverige men det vore intressant att se. Någon som nappar?

    SvaraRadera
  16. Inte vettigt alls. Det råder ingen brist på bostäder, det finns fler bostäder och mer boyta i Sverige nu än någonsin tidigare. Till exempel så har nästan alla barn eget rum nuförtiden, till skillnad mot för 100 år sedan när alla syskon vanligen fick dela på ett och samma rum. "Bostadsbubblan" är helt och hållet ett fenomen skapat av de bankirer som tog över makten i landet när folket slutgiltigt fråntogs rätten att lösa in sina sedlar mot guldmynt. Sedan dess har vi haft en mycket tydlig trend mot att folk äger allt mindre av sina hus själva, och att bankerna äger mer och mer, och det är de ökade skulderna som driver upp priserna. Om någon kan sälja sitt hus med vinst så är det bara för att någon annan skuldsätter sig i motsvarande omfattning.

    Trodde du visste det.

    Guldnisse

    SvaraRadera
  17. Tror din teori känns delvis rätt. Även köphysteri är nog en del i det hela och att man vill ha det lika bra som föräldrarna. Nu när man är förälder.

    Länge har det talats om att bostadsrätten är en säker investering(!) och att man betalar till sig själv. Men ingen amorterar.

    Bland mina jämnåriga, sjuttiotalister, har det ett tag varit på gång att köpa hus. (De säljer ganska ofta sina insatslägenheter till tjejer.)

    Lägenhetsvinsten räcker för övrigt inte till huset, speciellt inte efter skatt. Några fräscha mille i lån får både lägenhets- och husköpare acceptera!

    Vad kommer att hända på "landet" om några år, där finns många äldre som bor i fantastiska hus. Men inga arbeten. Vem skall köpa de husen, Norrmän?

    Vad kommer att hända med alla föräldrarnas sommarstugor? Sjuttiotalisterna och yngre har nog inte råd med dem. Inte tid heller.

    Och vad kommer att hända med gårdarna, känner inte så många unga bönder. Det hindrar markprisbubblan.

    /Sjuttiotalister, första generationen fattigare än föräldrarna? (Sextiotalisterna var väl de som slutade producera barn?)

    SvaraRadera
  18. Tyskland behöver inte bygga fler bostäder då befolkningsmängden har minskat sedan 2005 och är nu på samma nivå som år 2000. Deras befolkningspyramid antyder till forsatt nedgång under många år framöver.

    SvaraRadera
  19. tror att de börjar med fritidshusen sen kan de gå väldigt fort o allt annat dras bara med i farten.
    gotlandica

    SvaraRadera
  20. Jag(två personer) bor i en villa på 240 kvadrat som jag köpte 1990 i en mindre mellansvensk stad.
    Läget är fantastiskt med milsvid utsikt. Vi bor där för några tusenlappar i månaden. I detta område bor massor av 60+ men INGEN vill sälja eftersom en 4:a kostar 4 ggr så mycket som vi batalar nu.
    Vid ev försäljning blir det miljoner i vinst. Men vi och alla andra i området har ingen lust att ge staten idiotiska belopp vid försäljning.
    Därför kommer knappast någon i detta områda att sälja under sin livstid.
    Ett energislöseri av stora mått, men det finns inga alternativ med dagens skattesystem och idiotpriser för en trist lägenhet.

    SvaraRadera
  21. Ser endast en anledning till bostadsbubblan, bankerna och tillgången på krediter tillsammans med en grym ”marknadsföring”, läs priserna går bara upp.

    Vi skulle kunna sätta rekord i bostadspriser om:

    1. Bankerna släppte alla spärrar på kreditgivningen.

    2. Media körde en kontinuerlig kampanj.

    Det krävs dock ytterliggare några saker. Dels en vilja för folk att flytta, d.v.s. få igång en omsättning så att pengarna kan komma ut i ekonomin. Dels någon som suger upp pengarna så att inflation inte skapas. Bostadsbubblan är i grunden en enorm förmögenhetstransferering från arbetande skuldfria eller mindre lyckligt lottade till människor med belåningsutrymme som alltid kan räkna med en inkomst. Mittemellan givetvis människor som råkar mycket illa ut om priserna sjunker eller vid arbetslöshet.

    Vad skapar omsättning? Vad suger upp pengarna, d.v.s. ökar kapitalbasen. Vad har socialistisk blandekonomi som Sverige inte gemensamt med de länder där bubblan spruckit.

    Jag är inte helt insatt i hur systemet fungerar (argumentera gärna) men en tanke som jag bär på är att invandringen kan spela denna rollen. En stor del av omsättningen baseras iaf på fult kallad white flight. Det är också anledningen till det massiva stöd därför, både bland sossar och normalt konservativa moderater. En minskning av invandringen skulle sänka sverige, och påbörja förmögenhetstransfereringen tillbaka till dess rättmätiga ägare. De arbetande svenskarna i privat sektor.

    Detta är inget rasist inlägg utan ett ekonomiskt inlägg

    SvaraRadera
  22. Huvudanledningen till att folk flyttar i större omfattning idag, och eventuellt eldar på bubblan handlar väl främst om att det är så billigt och enkelt att låna. 2-3% i ränta är peanuts, jämför med 8-10% som vi hade för ca 30-40 år sedan. Svårare att bygga en bubbla med de förutsättningarna.

    SvaraRadera
  23. Vill göra en jämförelse med slutet av 1980-talet - början av 1990-talet och med ett landsortsperspektiv. I min lilla stad med omnejd satte man då igång att bygga massor av bostadsrätter enligt konstens alla regler, d v s minst tvåor och med hög standard. Det fanns ju inga bostäder till alla ungdomar. Dessutom hade kreditmarknaden liberaliserats och fastighetsinvesteringar, framför allt kommersiella, men även bostadsinvesteringar sågs som givna placeringar som bara kunde stiga i värde (känns det igen!)

    Det var bara det att för ungdomar var bostäderna för dyra och den generationens gamla (inte 40-talister) var alldeles för sparsamma för att flytta från sina billigare, färdigamorterade villor. Massor av bostadsrättsföreningar gick i konkurs.

    Samma argument om ungdomars behov av bostäder hörs idag, trots en ungdomsarbetslöshet på 20-25 %. Detta argument är därför lika felaktigt nu som då. Det räcker inte att det behövs bostäder, man måste ha råd och lust att betala för dem också. Ju högre bostadspriser, ju färre kommer att få råd och lust. Det finns därför ett tak. Det enda skälet till att det inte nåtts än är att räntorna är så låga. Med boräntor på det dubbla- tre gånger så höga - hur många kommer då att ha råd.

    Därmed kommer man in på nästa punkt som jag tror är absolut avgörande, nämligen räntenivån. Jag är helt övertygad om att det är de låga räntorna som gör att priserna stuckit iväg, i kombination med att det trots allt inte funnits ett överutbud av bostäder på de orter där folk velat bo. Utan de låga räntorna, dopade börsuppgångar, låg arbetslöshet m m (en positiv kredit- och världshandelsdriven cirkel som nu omvänts till en negativ i stora delar av västvärlden), så skulle folk aldrig känt att de kunnat bjuda på det sätt de gjort. Det handlar om ren matematik.
    /Herman

    SvaraRadera
  24. Ibland tror jag du är ett troll vad gäller dessa frågor. Alla skall in och kommentera. ;-)

    Men glöm inte de tre viktigaste parametrarna när du köper bostad: Location, location och location!

    Att bostadspriser stiger ute i landet är för mig ett stort mysterium. Där håller jag med dig.

    Inne i städerna kan du promenera till ett antal busshållplatser, T-bana, pendeltåg. Cykelavstånd till fler olika affärer än vad som finns på 10-mils avstånd ute på landet.

    Sen finns det en massa skattesubventionerad kultur och sån skit med för dem som gillar det.

    Fiberbredband med 100/100 direkt in i villan, alla dina grannar är högutbildade och bland de bästa i sitt skrå.

    Det kan vara värt någon mille mer. Men alla väljer själv. Jag har bott på landet - gör det inte längre.

    / Lowrisk

    SvaraRadera
  25. Tror ni inte att ökade krav från oss alla på allt finare, större, mer utrustade hus driver upp priserna på nybyggnation? Ett nytt hus kan utan problem kosta 2.5 miljoner utöver alla andra kostnader som mark, anslutningar, infrastruktur osv. Nybyggda lägenheter kostar utan problem 37 000 m2.

    Vi har skapat oss en bild att vi måste bo stort, kakel i badrummet, finaste köket och därmed accepterar vi heller inget mindre. Då blir äldre hus och lägenheter jämförda med dessa nybyggda bostäder och det driver upp priset även på dem.

    Sedan menar jag att bostadsmarknaden är ut utpräglad marginalmarknad där de få sista köparna sätter priset på marknaden. Sedan är det lätt för både säljare och nya köpare att acceptera den nya nivån och den blir "det nya rätta priset". Fast med samma resonemang kan bristen på köpare få priset att falla i stället och nya "rätta prisnivåer" kan skapas.

    SvaraRadera
  26. Främst är det en avreglerings och lågränte bubbla. Svenska bostadskrediter är extrema i ett europiskt perspektiv. Amortingsfritt lån är som bekant inget annat än en bostads CFD.

    Men avreglering och lågränteregim är en "one trick pony". De går inte att upprepa igen.

    Vidare, eftersom amortering är slopad så utgör räntan nästan hela relativa andelen av "bostadsutgiften". Tillsammans med skenande priser ger det att hushållens räntekänslighet har ökat dramatiskt.

    Paradoxalt nog så blir det alltså högkonjuktur och tillhörande normalränta som kommer sänka bopriserna, eftersom hushållen går in i nästa cykel med en aldrig tidigare skådad räntekänslighet och gigantiska nominella lån.

    /Realisten

    SvaraRadera
  27. Det finns tillräckliga "klassiska" skäl till att huspriserna går upp. Det två viktigaste är låga räntor, som gör det billigt att bo i egna hus trots höga priser, samt lokala bostadsbrister, som i innerstan i Stockholm. Ett "bubbelskäl", om du vill, är att köparna hoppas att hus är en säker investering, inför en eventuell kommande hyperinflation.

    Din teori är goddag yxskaft. Varför känner du detta behov av någon flumteori, fast det finns rationella förklaringar?

    SvaraRadera
  28. Som jag sade i slutet av augusti ser jag det som en kreditbubbla som råkar yttra sig i bostadsprisbubbla.
    http://flutetankar.blogspot.com/2010/08/vad-ska-spracka-den-svenska.html
    Det måste finnas ökande tillgång på billig kredit för att driva bubblan.
    Men det är intressant med de kringfaktorer och återkopplingar du tar upp här, som gör att krediterna söker sig till bostadsmarknaden.

    SvaraRadera
  29. och jobbskatteavdragen har väl inneburit att man kan ha nån miljon extra i lån utan att det påverkar hur mkt som blir kvar i plånkan. jämfört med innan.

    SvaraRadera
  30. Denna gång tror jag att du är ute och cyklar. Bostadspriserna drivs av tillgång till billiga krediter och låga insatser vilket gör att en vanlig inkomsttagare kan betala fantasibelopp för en liten lägenhet. Uppgången driver sig själv genom att prisökningen i bankens och köparnas ögon sänker risken på bostäder vilket möjliggör en högre belåningsgrad och lägre avkastningskrav (genom att den förväntade risken sänkts) och därigenom högre bostadspriser. Till detta kommer som du påpekat att förväntningen på bostadens kvalitet ökar i takt med att vilken typ av bostad en medelinkomsttagare kan köpa stiger. Taket sätts av vad en ny bostad kostar att bygga och när en medelinkomsttagare nu förväntar sig en högre kvalité så stiger byggkostnaden och återanskaffningskostnaden.

    I fallet med bostäder på landet så är återanskaffningskostnaden ofta högre än en vad en gammal bostad kostnad och när ingen bygger nya bostäder drivs priset på bostäder därmed endast av en kreditexpansion och låga räntor. Priset stiger därför att de som deltar i budgivningen inte behöver spara ihop till insatsen och det kostar väldigt lite per månad att priset ökar.

    SvaraRadera
  31. Världen är aldrig så enkel att man förklara något med en enkel modell och en enkel faktor som ökat utbud och medföljande flyttkarusell. Det har jag inte heller påstått. Jag har inte ens påstått att ovanstående är korrekt, bara att det är en annorlunda förklaring.

    Naturligtvis är det en lång rad samverkande faktorer som spelar in, t ex låga räntor, kreditexpansion, amorteringsfrihet etc.

    SvaraRadera
  32. Min teori är att karteller och höga skatter gör det dyrt med nyproduktion. White Flight driver upp priserna utanför storstäderna, invandringen ger bostadsbrist i storstäderna, ingen med självbevarelsedrift vill bygga nya hyresrätter, dom fylls direkt med nyanlända plus illegala med enormt slitage som följd. (Om dusch och ventilation är dimensionerad till 2 personer så funkar det inte med 10 i lägenheten, mögel och kackerlackor.) Vi äger ett extrahus på landet, vågade inte annonsera efter ny hyresgäst. Om zg-familj eller musl-familj vill hyra och vi säger nej så kommer DO. Hittade sen svensk familj med betalningsanmärkning, dom kanske blir efter med hyran men vi sover i alla fall på nätterna. Äldsta dottern studerar i Gbg. Vi blev tvungna att låna 1.3(!) för att köpa insatsetta för vi ville inte att hon som 18-årig blond tjej från landet skulle bo i Hjällbo, Hammarkullen, Lövgärdet, Gårdsten, Angered C, Rannebergen, Backa, Biskopsgården, Länsmansgården, V:a Frölunda, Tynnered, Bergsjön, Kortedala eller för den delen vid någon spårvagnslinje ut till de områdena. Inte mycket kvar av Gbg och då kostar det. Paranoida? Ja, kanske det. Men våra barn har klarat sig hittills.
    /Disehall

    SvaraRadera
  33. Så kallad "White flight" förekommer väl även här antar jag.
    http://en.wikipedia.org/wiki/White_flight
    Barnen ska ju ändå få växa upp i ett tryggt område....

    Lennart

    SvaraRadera
  34. 21:39 jag hoppas verkligen du trollar annars är ditt inlägg nog det värsta jag läst nånsin. /bor i gbg

    SvaraRadera
  35. Om någon tror att behovet av bostäder styr bostadspriserna så får jag dementera detta. Det som styr bostadspriserna är förmågan att betala!
    En analogi: Behovet av Porschar är stort i Sverige. Ser vi fullt av Porschar på gatorna? Nej, därför att betalningsförmågan inte finns. Vi har en stor bostadsbubbla skapad av the FED och Riksbanken och som kommer att krascha även i Sverige. Vi ligger runt 4- 5 år efter USA.

    SvaraRadera
  36. Kul att du tycker det och nej jag är helt ärlig, jag har varit med och drivit upp bostadspriserna i Gbg, bubblan som Cornucopia kallar det.
    /Disehall

    SvaraRadera
  37. Dina tankar är intressanta, men vad vi alla kan vara överens om är att vad som "skjuter upp" måste komma ner.
    Jag gissar att det är sk kreditpengar (vilket är i stort sett alla pengar vi har) som skjuter upp i stratosfären och slutligen kallas ner av gravitationen (VERKLIGA förhållanden som vinkar och visslar tillbaka).
    Alla "lån" i ett sånt här kreditpengasystem cirkulerar slutligen tillbaka in emot centrum, där de emanerade ifrån, förr eller senare. På global/regional/nationell nivå tar sig den här oundvikliga (i detta pengasystem) spiralprocessen olika uttryck över tid, och sk sverige kommer inte förskonas ifrån kreditkollaps, för kapital förflyttas globalt obehindrt idag (oavsett vad som skrivs). Inget fel i denna (relativt fria) kapitalrörelse, men den optimism som råder i en ända (ex ang bostadspriser) uppvägs alltid och vägs emot, globalt ansedd, negavititet i andra/annat placeringsalternativ.
    summa summarum är att ingen marknad idag står fri och oberoende av omvärldskapitalrörelser. Öv erhuvudtaget.

    SvaraRadera
  38. Corny, ibland tycker jag att du resonerar som ett barn. Otroligt infantilt.

    Låt oss studera fakta.

    Sverige har under en lång tid reglerat till döds byggandet. Traditionen är mycket lång. Längre än avskaffandet av guldmyntfoten. Den är så gammal att den till och med drabbade Krueger självt. Han var tvungen att förhandla med byggnadsstyrelsen att godkänna bruket av armeringsjärn i byggnationen. Den där nya tekniken som tog världen med storm på tiotalet eller tjugotalet. Annars hade han inte fått bygga i Sverige.

    Sedan har vi domänverket. De svalt landet på mark under hela 1900-talet tills dess att de pensionerades. Folk kunde på 1910-talet inte få mark till varken hus eller jordbruk. Det kan man läsa om i Riksdagens debatter.

    Sedan har vi då konfiskation av mark och miljonprogrammet. Vi har Göteborgs stadsplanerare som vägrar tillåta mer byggande av villor, för det finns ingen efterfrågan.

    I ett helt fritt byggande hade vi byggt rätt saker inte som nu levt i Sverige a la Sim City.

    Ett helt fritt byggande hade krävt fri ränta och fast penningvärde, men det avskaffade vi 1904 och 1931.

    Annars får du cirkusen de har i USA och det är heller ej välkommet.

    SvaraRadera
  39. Stockholmare2010-10-07 00:38

    En stor förklaring ligger också i bruksvärdesystemet. Det är dels på tok för billigt för folk att exempelvis låta en lägenhet stå tom för att deras barn ska ta över den. Jag vet mängder av sådana exempel på tomma lägenheter i Stockholm. I Tyskland har man marknadshyror så det är ett dåligt exempel.

    Att det är ökat byggande som är orsaken låter långsökt.

    SvaraRadera
  40. Oj, oj, oj, vilken brokig debatt. Suveränt. Själv sitter jag med en hyfsat högt belånad bostad i en närförort till STHLM men inser att snart kan banken komma och knacka på dörren och fråga om täckning. Nu har vi ju byggt till, utan lån, så det kommer nog att gå bra men jag förstår att många får panik. Det här är en fråga som väcker känslor, och känslor styr en stor del av vår ekonomi... För att återkomma till mitt förra inlägg ovan, fundera över vad som kommer att hända om/när bostadsprisbubblan spricker. I vilken position vill man befinna sig då? Inte överbelånad iallafall...

    SvaraRadera
  41. Sv Anonym: 2010-10-06 23:20
    Som uppvuxen i Göteborg måste jag tyvärr bekräfta Disehalls version. Områdena på listan blir fler och fler för varje år.

    Själv har jag flytt till kranskommun. Den vita flykten behöver ni inte spekulera om längre!

    S har verkligen förstört detta landet. Den lilla opositionen som funnits har alltid vetat vart det burit men har varit för kass för att göra sig hörd. källskatt, ATP, Rättsröta, Enhetsskola, bidragsberoende, miljonprogram, författning utan maktdelning,...

    Angående ulandshjälp, min mor undervisade neger, med stipendium, i Västerås på 60-talet för att de skulle kunna återvända till sina länder och hjälpa till bygga upp dem.
    Det var ulandshjälp utan självstjälp det!

    SvaraRadera
  42. Cornucopias inlägg om bostadsbubblan blir allt konstigare. Det här var otroligt märkligt.

    Nog för att bostadsmarknaden är helt förstörd i Sverige, men även den drivs av utbud och efterfrågan.

    Den disponibla inkomsten har ökat rekordmycket i Sverige på fyra år pga skattelättnaderna för vanligt folk. Räntorna har kommit ner till ungefär en tredjedel.

    Det innebär för de flesta att det kostar slarvigt räknat ungefär en tredjedel så mycket att bo.

    Konstigare än så är det väl inte.

    Sen är det kul att höra er sitta på vischan och spekulera om att folk i Stockholm minsann har tre och fyra bostäder och hyr ut dem. Det är väl en av definitionerna på en bubbla - att människor som inte har varit inne på marknaden förut flockas där.

    Men är det sant?

    Jag känner ganska mycket folk i vår lilla stad, men känner bara till en "tom" bostad. Det är en kompis som sparar en hyresetta till sin son, som är 12 år idag. Den är uthyrd i andra hand, så den står inte tom.

    Och jag känner ingen som hyr ut en extrabostad. Ingen. Att folk skulle äga flera bostäder och hyra ut är nog en skröna.

    Skattesystemet har en kvoterad gräns för ränteavdrag över 100.000 kr. Så hur skulle det rent praktiskt gå till att äga en massa bostäder och hyra ut? Ägde jag tre lägenheter privat i Stockholm så blev det sådär 4,5 miljon i lån. Det innebär att vid räntor över cirka 2,2 % så är räntorna inte längre fullt avdragsgilla. Och hela resonemanget bygger på att jag själv har noll kronor i lån, t ex bor i hyresrätt, för annars har jag ju egna lån att betala också.

    SvaraRadera
  43. Jag tror definitivt du har en poäng Cornu.
    Men du missar en sak:
    Tillgång och efterfrågan gäller även bostadsmarknaden, och priserna kan inte rusa om tillgången är mkt mkt störe än efterfrågan...i längden iaf.

    Det som kan hända är att vi bygger bort bostadsbristen, men sedan vi ngt läge så övergår eftrefrågan från att vara behovsbaserad och övergår till spekulation - och då har vi den klassiska bubblan !!

    För vissa, politiker tex, ser det fortfarande ut som det är en brist - folk köper nya hus och priserna fortsätter uppåt. MEN nu står helt plötsligt många hus/bostäder tomma -och en vacker dag komemr utlösaren, och man inser att tillgången i själv verket är mkt mkt större än man trott, samtidigt som eftrefrågan, troligen pga "den utlösande faktorn" sjunker katastrofalt = Bubblan spricker.

    Så den stora frågan är nu: Har vi för mkt bostäder, lokalt, regionalt eller nationellt ?

    Samt vad kan nästa utlösare bli och när ? Samt hur mkt kommer det påverka ? (saker som är mkt svåra att sia om förstås)

    Hitills har iaf inte i Stockholmstrakten, alltför mkt spekulation förekommit, men det senaste året har jag börjat förnimma att en del köper bor ett år och sedan säljer för att göra vinst och efter 2008 finns det en del nybyggen som står tomma och på en del ställen har bolagen antingen sänkt priset (fast det villl dom inte) men oftast lockat med ett års fri avgift, eller liknande för tat få folk att flytta in - så det kan vara ngt på gång. Om takten avtar nu så är det nog inte ngn fara på taket- men om byggtakten tom ökar OCH priserna fortsätter upp fom nu så finns det nog risk för att vi kommer in i ett klassiskt bubbelläge ganska snabbt - och utlösaren kan nog komma iom nästa lågkonjuktur kring ca 2014-2015 (om detta inte blir en dubbeldipp med en kortare konjukturnedgång redan om 1-2 år)

    /K

    SvaraRadera
  44. K, vill man förenkla min tes att det inte går att få en bostadsbubbla utan att det finns bostäder till salu, så kan man grovt förenkla världen.

    Det existerar två familjer. Det finns endast ett hus. Bostadsbrist.

    A. En småbarnsfamilj. De bor i ett tält.
    B. Ett par 60-åringar. De bor i huset.

    Enda alternativet för B är att flytta till tält, men det har de ingen lust med. Så deras hus är inte till salu. Spelar ingen roll vad A är beredda att betala, B säljer helt enkelt inte för det finns inga attraktiva alternativ att flytta till.

    Men nu bygger B ett nytt hus som de skall flytta till. De lägger därför ut sitt gamla hus till salu. Eftersom A inte har lust att bo i tält är de beredda att betala vad som helst för att flytta och priset blir därefter.

    Utan nybygget hade priserna inte stigit, A hade bott kvar i tält och B hade bott kvar i sin villa.

    Här orsakade nybygget stigande priser på hus.

    Löjligt exempel förstås.

    SvaraRadera
  45. Dr Spek:

    Ta kvällspromenader! Gärna på Östermalm. Mååånga svarta fönster mååånga veckor i rad. I bekantskapskretsen känner jag till tre fall av "övernattningslägenheter" i storleken 2-4 rok som står tomma i princip jämt.

    SvaraRadera
  46. @Anonym 00.24

    Något man lär sig av att spela Sim City är att man måste låta staden växa långsamt för att den ska bli rik och välmående, dvs bygga bara lite nytt varje år. Nu finns det ju inte lågkonjunkturer och sånt i Sim City och priserna för nybyggnation är stabila genom hela spelet, så det går inte riktigt att applicera på verkligheten. Dock stämmer det utomordentligt väl med verkligheten att det inte är någon god idé att bygga typ miljonprogramshus.

    SvaraRadera
  47. Äh, det är ju bara att sätta timer på lamporna i fönstren, så ser det ut som det bor folk där. Släckt i fönstren är inte mycket att gå på.

    SvaraRadera
  48. Släckta lampor mot gatan kan ju också ebtyda att man är lite energimedveten och inte har tänt överallt hela tiden ?
    Eller inte är hemma just då ?
    Jag skulle tippa att i princip 50% av boende i ett hus inte är hemma om man går förbi vid säg 18-19-20-21 en slumpmässig kväll...

    Men som sagt det finns ett antal småfaktorer som ändå verkar tyda på att det går mer från boende mot investering - och DET är som sagt en tung bubbleindikator...

    /K

    SvaraRadera
  49. Förklaringen till bubblan är igentligen 2saker efter vad jag kan utläsa.
    1. Billiga krediter (givetvis)
    2. Sjunkande priser på övriga varor. Tittar man på kostnader för övriga produkter och hus samt har en inflationslinje som går kan man se att priserna på det mesta annat har gått ner mot inflationen men att priserna på bostäder gått upp lika mycket, orkar du gräva fram uppgifterna så tror jag förhållandet är nästan 100% dom sista 10-12åren.

    Folk har helt enkelt mer i plånboken och lägger rubb som stubb på att köpa sina bostäder dyrare än föregående generationer.

    Kort och gott, folk får mer pengar i plånboken men får inget för dom ;P

    Sedan är ju en del av problemet att "bostäder inte kan sjunka i värde" orkar inte enns ta diskutionerna med folk längre.

    SvaraRadera