Cornucopia?

Aktuellt

Är med i SVT Babel ikväll

Lena och jag är med i SVT:s litteraturprogram Babel ikväll. I och för sig inte första gången, men alltid kan det intressera någon. Intervjun...

2010-07-27 09:37

Ingen avbelåning i sikte för hushållen

SCB släppte lite finansmarknadsstatistik idag, där det bland annat framkommer att de svenska hushållen fortsätter att öka sina skulder. I juni ökade utlåningen med 8.9% mot föregående år för hushållen, fördelat på en ökning på 10.5% på bostadslån och 5% på konsumtionslån. Samtidigt ökar räntorna.

Med tanke på att vare sig löner eller BNP ökade i närheten av detta så ökar alltså svenskarna sina skulder betydligt snabbare än både ekonomin växer och betydligt snabbare än de ökar sina löner, dessutom samtidigt som räntorna stiger. Kort sagt så blir det svenska folket mer och mer skuldsatt. Men naturligtvis resonerar alla att den här gången är det minsann annorlunda, eller så skall den obefintliga inflationen äta upp skulderna tror man.

För företagen är det tvärt om. Dessa minskar sin upplåning. Graf från SCB:s pressmeddelande som visar den procentuella ökningen av utlåningen.

Nu vill säkert någon påtala att ökningen av utlåningen minskar, men det är inte relevant. Svenska folket fortsätter att öka sina skulder rätt rejält, och lånar, köper hus och konsumerar för lånade pengar som om det inte existerar någon morgondag.

Slösa har tagit ut Spara bakom ladugården och gjort processen kort med henne, och sågs senast komma tillbaka över krönet med en spade över axeln, glatt sjungande på "Sorger har vi inga, våra glada visor klinga, när vi gå över daggstänkta berg, fallera".
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

43 kommentarer:

  1. Skrämmande!

    Den eminente Ambrose Evans-Pritchard har en intressant artikel/kommentar från igår som berör just detta fast under 20- och 30-talet, se länk nedan.

    http://www.telegraph.co.uk/finance/comment/ambroseevans_pritchard/7909432/The-Death-of-Paper-Money.html

    SvaraRadera
  2. Inte en chans i Noppikoski att folket tänker "nu ska jag låna för att inflationen äter upp lånet". Folk kan knapt stava till inflatsion.

    Däremot har folk en starkt begränsad egenskap att tänka två dagar längre fram i tiden vilket gör att de tänker "jag vill ha det nu och räntan är låg". Mer avancerade är inte tankegångarna för homosapiens.

    Ett fåtal tänker att inflationen äter upp skulderna, och det har de naturligtvis alldeles rätt i.

    SvaraRadera
  3. Inflationen äter faktiskt inte upp skulderna, se länk nedan:

    http://cornucopia.cornubot.se/2010/04/inflationen-ater-upp-skulderna.html

    Problemet är nämligen att det svenska folket hela tiden ökar sina skulder betydligt mer än inflationen. Men visst, vid högre inflation ser det bättre ut, men så är inte fallet än så länge.

    SvaraRadera
  4. Lysande blogginlägg, inte minst slutknorren. Måse också ge stort+ till kommentarena ovan. Humor och insikt och Ambrose Evans-Pritchard är läsvärd så här i semestertider när man hinner med.

    Sen undrar jag lite hur många som sitter och gör arbitrage vinster på ränta från billiga bolåneräntor och t.ex höga sparräntor med insättningsgaranti som Hoist (f.n 2,6% ränta).

    Några gör det garanterat och då är det ju lite som att Spara försörjer Slösa även om Slösa inte vet om det för hon lånar ju inte av Spara utan hon skickar ju bara ngt sms eller går till Lendo.

    Många som kan göra sig skuldfria ligger ju kvar med skulder bara för att de - anser de - tjänar på det genom ränteavdrag och alternativa placeringar.

    Och visst, låna för 1,7% på banken och låna ut för 2,60% hoist så nog går man plus även när effektiv ränta beräknas.

    Själv kör jag inte på denna variant men säkert finns de dem som gör det. Rimligen bör det innebära att när boräntorna stiger så kommer arbitraget försvinna och pengar rinna ut från Hoist och liknande och in till SBAB, Statshypotek.
    Då tvingas Lendo och andra höja låneräntorna än brantare och det blir en slags hävstång mellan de som har en solid ekonomi och dem som har stora skulder.

    /Magnus

    SvaraRadera
  5. Fråga: Vitsen med att jämföra med de Icke-finansiella företagens tendens att minska sin upplåning?

    1. Det påverkar BNP och ekonomins ökningstakt (negativt), därmed Svenssons överbelåningsgrad i reella termer.

    Är det jag kommer fram till, men jag har ingen utbildning i ekonomi så om jag missförstått eller helt missat poängen med det så får du gärna förklara.

    SvaraRadera
  6. Nu är det kanske inte frivilligt som bolagen minskat sin upplåning, det är ju välkänt att företag fått svårt att finansiera sig via lån under finanskrisens värsta år 2008-2009, och antagligen fortfarande.

    Annars kunde man hoppats att det handlade om kompetens hos företagsledare, men det får nog anses vara tveksamt. Iaf bör man (likt Peab????) använda högkonjunktur till att minska sin belåning, så man står bättre rustad inför dåliga tider.

    Svenska folket har bara kört på i full fart, företagen har gjort tvärt om, nämligen minskat skulderna i dåliga tider istället för under goda tider.

    SvaraRadera
  7. Ang arbitrage.

    Jag är ytterst tveksam till att det skulle förekomma räntearbitrage i någon större grad i dagens samhälle. I alla fall bland privatpersoner.

    Först och främst tycker jag inte man kan kalla det arbitrage. Det är inte riskfritt, speciellt inte i dagens klimat.

    Slutligen måste du upp i ett par miljoner för att det ska vara värt arbetet. 500 tkr ger mig i "arbitrage"-vinst på ett år 3850 kr efter skatt (1,5% utlåning & 2,6% in). Då väljer jag hellre att jobba några 10 timmar övertid på jobbet...

    Motbevisa mig gärna.

    SvaraRadera
  8. ... och med bankgarantin på högst 500kkr så blir det inte mycket mer än så om man vill vara "säker". Enbart 1% inflation på 500tkr är 5000, så det känns inte värt riskexponeringen.

    SvaraRadera
  9. En del i det hela lär ju dock vara utförsäljning av hyresrätter i Stockholm exempelvis. Tidigare hyresgäster som nu blir bostadsrättsägare fast inte nödvändigtvis med sämre kassaflöde.

    SvaraRadera
  10. Samma kassaflöde, men enormt mycket större risk.

    Skulle jag ta en risk (=låna pengar för att köpa loss lägenhet) så skulle jag vilja ha förbättrat kassaflöde i utbyte. Annars ökar man bara risken utan att få något för det.

    Det är bättre med 10 000 i hyra och noll i lån, än 3000 i hyra och 5000 i räntor, samt tre miljoner i lån.

    SvaraRadera
  11. I exemplet ovan får du ett förbättrat kassaflöde om 2000:- i månaden, 24000 om året, till en riskexponering om 3 000 000:- i lån. För att riskera 3 MSEK får du alltså bara 0.8% i kompensation genom bättre kassaflöde.

    Stiger bostadspriserna är det förstås en vinst, men om priserna faller riskerar du att sitta med skulder du aldrig kommer kunna betala tillbaka.

    SvaraRadera
  12. Jo Cornucopia, du kan länka till dina tidigare inlägg hela dagen lång om du vill men skulderna äts upp av inflationen. Thats it.

    Jag har kommenterat det fler gången på din blogg och jag kommer fortsätta hävda detta.

    Att det svenska folket tar upp fler nya skulder har inget att göra med dom gamla skulderna de redan sitter på.

    SvaraRadera
  13. De flesta svensson resonerar nog inte öht i de termer ni talar om. "någonstans måste vi bo och något måste vi köra till jobbet i ", sen kostar det vad det kosta vill att ta lånen.

    Dyrt eller billigt "vi måste ju ha huset och bilen annars kan vi lika gärna lägga oss ner och dö."

    När de redan är belånade "för att vi måste" så slinker det nog lätt med en båt och ett lantställe.

    SvaraRadera
  14. Re: Ang arbitrage.

    Det var därför jag lade in passusen 'anser de'.

    Det finns få saker som skänker en svensk sådant välbehag som när han (för det är oftast män det rörs sig om) kommit på något 'smart' och 'lurat systemet'.

    Jag menar inte att de tjänar på det, men jag tror det förekommer i viss utsträckning. Åtminstone har jag överhört personer som pratat om detta som en 'no brainer', alltså en säker investering och inget att ens fundera över.

    Då låg räntorna för all del lite högre. Hoist gav 3.65% i sparränta juni 2009 medan det då gick att ta bolån till 1,5(?)%

    Så - jag är inte sämre än att jag kan ändra uppfattning - borde ju denna mer eller mindre utraderade arbitrageränta snarare leda till att den högre kurvan redan skett.

    Kanske därför många klagar på att banken höjt räntan med nästan en procentenhet trots att riksbanken bara höjt med 0,25 ditå. Bankerna lånar ju som bekant inte rakt av från RB.

    Nåväl, debatten om pengars egentliga värde är desto mer intressant än denna lilla sidoanalys.

    Bostäders prisökning ställt i samband med guldpriset säger visst att guldet ökat mer i pris än bostäderna.

    Vill man vara helt på det säkra ska man alltså mura sitt hus med guldtackor. Då kan man tala om inflationssäkrat boende.

    /Magnus

    SvaraRadera
  15. re: Anonym

    Visst är det så. Jag har en bekant som vunnit lite pengar och var så nöjd att hon skulle kunna betala av sina smålån. Det kreditköp av glasögon, dator och liknande.

    Argumentet för att dessa köpts på kredit var att 'man måste ju ha glasögon och dator' Han var student då så visst. Det måste man ju ha. Svårt att argumentera mot det.

    Men de andra sakerna som inköpts då? Platt-tv'n, den nya soffan? Jo, de var köpta för sparade pengar - inte på kredit. Men de var köpta under samma period.

    Det är nog ett ganska typiskt resonemang. Och som sagt, det ordnar sig ju!^^ :D

    SvaraRadera
  16. Om/när inflationen drar iväg (jag gissar 2013 och framåt) så finns det INGEN som lånar ut pengar till en ränta som är lägre än inflationen.

    Så det kan bli en obehaglig upplevelse för dem som tror att lånen ska ätas upp, när räntan på dessa lån väl ska betalas.

    Har man lånat 4 miljoner och räntan drar iväg till 5% eller 7% eller 9% så blir det tungt att dra runt dessa lån, och som lök på laxen så kommer fastighetspriserna att falla med ev efterföjande finanskris på köpet.

    Låga räntor leder sällan till något gott, utan tvärtom leder det till felinvesteringar som sen går omkull när räntan normaliseras.

    Ett lågräntesamhälle där ingen amorterar utan bara tittar på månadskostnaden och hoppas att inflation eller värdeökning ska äta upp lånen är dömt att genomgå en bostads- och efterföljande finanskris. Detta väntar med stor sannolikhet Svedala.

    /Fredrik

    SvaraRadera
  17. Det svenska folket är inkompetent när det gäller matematik, ekonomi och penningväsendet. De har överlåtit denna vetenskap till sina yrkespolitiker för länge sedan och de är än mer insnöade än de de ska representera.

    Utvecklingen visar typiskt hur the austrian school of economics är korrekt i sina grunder.

    En artificiellt för lågt satt ränta (under politisk kontrol via Riksbanken) leder till felaktiga investeringar. I det här fallet, ren konsumtion som inte kan betalas tillbaka.

    I motsvarande grad så väljer företagen att inte göra samma investeringar då de ser att det inte finns konkurrenskraft här då den politiska majoriteten i landet är socialistisk och kommer att fortsätta urholka sparandet i landet tills dess en riktig storkris utbryter.

    SvaraRadera
  18. Hushållens skuldsättning är faktiskt inget stort problem. Tror att hushållens totala upplåning ligger på ca 1600 miljarder kronor. Utslaget på genomsnittshushållet så är det en försvinnande liten summa jämfört tillgångarna på över 6000 miljarder kr.

    Hushållens räntekostnader, trots skuldökningen, har aldrig varit lägre. I snitt läges 3.5 % av nettolönen på räntekostnader.

    Hushållen skulle kunna dubbla skuldsättningen OCH dubbla räntan och ändå bara lägga 14 % av nettolönen på räntekostnader.

    Räkneexempel typisk svensk familj: Man 22 år samt kvinna 21 år. Mannen anställd på Volvo som mekaniker, kvinnan inom vården. Båda med bruttolön 22.000 kr. De får tillsammans ut 34.000 kronor netto i månaden. Efter matkostnad, bil, nöje, kläder samt hyra återstår 18.000 kronor för sparande varje månad. Om 10.000 kronor av dem lägges på räntor bundna på 5 år till ränta 3.7 % så ger det utrymme att belåna 4.5 miljoner kronor (fast ränta i 5 år med ränteavdrag).

    Hur många unga par med 22k i månaden lånar 4.5 mkr till en villa? Inga. Hur många skulle ha råd? Nästan samtliga.

    Skuldsättningen hos hushållen är inget problem.

    Alliansens skattesänkningar under mandatperioden för en genomsnittsfamilj motsvarar räntorna på ett lån om 1.5 miljoner kronor ...

    SvaraRadera
  19. Om man tror att allt är i sin ordning så har man en mycket skev bild av verkligheten...

    SvaraRadera
  20. Även om genomsnittsfamiljen behåller sitt hus så är på grund av genomsnittets inneboende egenskaper så att det ändå finns en massa folk som måste sälja.

    Btw, hela tillförlitligheten faller på räntekostnaderna som baseras på lägsta räntan.

    SvaraRadera
  21. Jag är en spara och har sparat ihop pengar till att betala av alla mina lån. I dagsläget har jag mer än dubbelt så mycket som jag har i lån på banken, dessutom till en ränta som överstiger låneräntan. Min avsikt är att betala av mina lån så fort låneräntan är lika med inlåningsräntan, dvs när jag är på väg att gå minus - då checkar jag ut från lånehelvetet.

    Någon annan som har ett bättre förslag (risk är inte intressant)?

    SvaraRadera
  22. Anonym 18:33

    Kan du vara något troll från banken ?

    SvaraRadera
  23. Anonym 18:33

    Hushållens skulder är närmare 3 000 MDR och inte 1 500.

    Hur många unga har råd att lägga över 600 tkr i handpenning (15%)?

    Hur intressant är räntekvoten när räntan är på rekordlåg nivå?

    Förhåller sig skulder jämt över hela befolkningen eller tror du att vissa grupper i vissa regioner är mer utsatta och har således en större impact på priserna?

    Ang ditt räkneexempel, hur många vill lägga 15 000 - 20 000 tkr på sitt boende (mer än 50% av hushållets inkomst) på sitt boende? (om vi räknar på ~4-5% ränta och att boendet kostar ca 5 000 (lgh) eller 10 000 (villa)). Exklusive amortering då.

    SvaraRadera
  24. Hushållens lån uppgick i utgången av juni till 2.428 miljarder, dubbelt så mycket som det offentligas bruttoskuld, eller 79 procent av 2009 års BNP. December 2009 var hushållens lån 2.551 miljarder eller 83 procent av BNP.

    Bostadslåneskulden fortsatt att stiga, lån i bostadsinstituten var 1.476 miljarder dec. 2009 men hade ökat till 1.625 miljarder tom juni 2010, en ökning med 10 procent.

    Minskningen av företagens skulder har pågått sen första kvartalet 2009 men verkar nu avta.

    Men både Borg och Sahlin/Östros har lovat att man snarast möjligt ska ha överskott i sina affärer med medborgarna och öka på det offentliga sk nettosparande som stått still sen 2007 pga av krisen, totala offentlig sektors underskott 2009 var iofs inte mer än 0,8 % (det var mer än 2% under lågkonjunkturen 2002/2003). När man återigen återhämtar det offentliga nettosparandet blir det förstås svårare för hushållen att minska sin skuldbörda. Det är ju från hushållens inkomster som det offentliga får sitt sk nettosparande. Inflödet av exportöverskott verkar inte direkt gynna hela den privata sektorn utan främst exportföretagen som producerar allt mer med färre anställda.

    SvaraRadera
  25. Hushållens tillgångar i förhållande till skulder är inte relevant på grund av 1.) tillgångar är inte jämt fördelade, t ex unga är mer skuldsatta än äldre. 2.) Mer parten av hushållens tillgångarna är i aktier och fastigheter som lätt kan falla mer än 50% i en riktig finans kris.

    Sverige ekonomi kan måhända se bra ut men kan snabbt rasa ihopa då ekonomin är byggd på 1.) export till EU, USA och Kina, vars ekonomier inte är sunda i dags läget. 2.)Hushållens överkonsumption, när lånefesten tar slut och människor tvingas minska sin konsumtion, ökar också arbetslösheten och det hela blir en negativ spiral för Sverige som land.

    Det är igen ljus framtid vi går till mötes direkt! Smarta personer som förbereder sig klarar sig dock alltid, värre blir det föresten!

    SvaraRadera
  26. Till alla som tror hushållen är överbelånade:

    Ett ungt låginkomstagarepar där båda tjänar 22.000 kronor i månaden skulle ha råd att köpa en bostadsrätt för 4.5 miljoner kronor och ändå kunna spara undan 8000 kronor på banken varje månad!

    Räkneexempel:

    Bruttolön 44.000
    Nettolön 34.000

    Mat -5000
    Hyra -5000
    Bil -2000
    Kläder -2000
    Nöje -2000

    Kvar: 18.000

    Räntor på ett lån om 4.5 miljoner kronor bundet till 100% i 5 år: 10.000 kronor per månad

    Kvar för sparande på banken/övriga utgifter: 8000 kr!

    Om två låginkomsttagare har råd att köpa bostadsrätt för 4.5 miljoner kronor, vad tror ni inte att den stora medelklassen har? Varje år utbildar vi 40.000 akademiker i det här landet som vid sin första anställning får en snittlön mellan 25-33.000 kronor.

    Priserna i storstäderna kommer inte att sjunka.

    Vi har en starkt växande medelklass i den svenska ungdomen som kommer ut högutbildad från universiteten.

    I princip har faktiskt 2 nyutexaminerade läkare/civilingenjörer/civilekonomer råd att köpa en bostadsrätt för 10 miljoner kronor vid första arbetsdagen.

    Räkneexempel:

    Kvinna + Man i 25-års åldern, båda nyblivna AT-läkare (eller civilekonom/civilingenjör):

    Gemensam bruttolön: 66.000
    Nettolön: 48782

    Hyra -5000
    Mat -5000
    Kläder -2000
    Nöje -2000
    Bil -2000

    Kvar: 32782 kronor

    Lån om 10 miljoner kronor bundet till ränta i 5 år kostar per månad: 22.200 kronor

    Kvar per månad för sparande/övriga utgifter: 10.582

    Efter 18 månader i yrket får de båda nyblivna AT-läkarna varsin löneökning om 10.000 kronor ... dvs deras gemensamma bruttolön ökar med 20.000 kronor. Och sedan kan de under de därefter kommande 5 åren räkna med en löneökning kring 4-5% per år.

    Liknande exempel gäller i princip även för civilingenjörer och ekonomer.

    Om unga individer i teorin inte har några problem att lägga 4-10 miljoner kronor på en bostadsrätt, vad har då inte äldre väletablerade par?

    Om man tror på prisfall när genomsnittsvillan kostar 2 miljoner kronor i Sverige så är man väldigt fel ute.

    SvaraRadera
  27. Joakim Persson2010-07-28 23:17

    Det är sant att hushållen i dagsläget går plus rejält på grund av dagens kombination av räntor och bostadspriser.

    En anledning är dock att man inte amorterar ("det gör så liten skillnad på lånet" är ett argument jag har hört, vilket givetvis borde få varningsklockorna att ringa!). Men nog kan hushåll skuldsätta sig till 4-5 ggr bruttoårsinkomsten utan att det egentligen är någon kris på gång.

    Det som är ohållbart är trenden med stigande bostadspriser om 5-10%/år, samtidigt som inkomsterna stiger med kanske 3%/år. Om denna trend skulle vara evig, skulle hushållen alltså "värdera" sitt boende högre och högre relativt annan konsumtion, och det verkar inte logiskt. Därav risken att vi nu har en bostadsbubbla.

    Snittbelåningen över befolkningen är inte så intressant egentligen, de som sitter i fällan är de som köpte eller precis köpt bostad med hög belåningsgrad. Vid större krav på kontantinsats (och, om jag får drömma, amorteringskrav + slopande av ränteavdrag) så kan priserna falla -> mindre förmögenhet -> risk för dålig solvens för bankerna -> högre ränta -> [etc etc].

    En avlägsen risk just nu, men inte försumbar.

    Nåväl. Om Pelle Montör och Lisa Undersköterska, med sin nettolön på 34000, köper en bostadsrätt för 4 miljoner -- så kommer de att ha en räntekostnad på 7-14000/månad säger vi. Då har de fortfarande ett överskott precis som du visar.

    Men hurdan blir kalkylen vid ett prisfall och krav på amorteringar? Låt oss säga att banken vill ha amorteringar om 2% av priset per år. Det är nästan 7000 till som ska ut varje månad. Det blir inte mycket marginal kvar på det!

    I och med att inflationen är så pass låg, så har bostadspriserna (och därmed bördan för hushållen) stigit realt, inte bara nominellt som förr i tiden. Det är det som inte kan fortsätta.

    SvaraRadera
  28. Håller sig räntorna låga och det i vart fall finns arbete till de som är målgruppen i bostadskarusellen går det nog bra. Att vi skulle få någon regim som börjar föra bostadspolitik så det blir mer bostäder även till kreti och pleti och utbudet ökar och priserna pressas är nog ingen större risk.

    Man kan dock notera att hushållens skuldsättning rel. BNP är på samma nivå som i Spanien, Portugal och Irland. Medan länder med större offentlig skuld som Grekland och Italien där är hushållens skuldsättning betydligt lägre.

    Detta hänger ihop, summan av den offentliga balansen, den privata och affärerna med utlandet slutar alltid på noll. förutsättningen för att det offentliga ska ha överskott utan att den privata (medborgarna) ska ha minus är att det finns ett överskott i utrikesaffärerna som kompenserar.

    SvaraRadera
  29. Det man måste inse att dagens trend är ohållbar, en bolåneökning på 10% per år innebär en dubbling av lånen per skalle på bara 7år! Medan med dagens löneökningstakter tar runt 28år för lönen att dubblas för medelpersonen på de 28 åren ökar lönen 16x i nuvarande takt.


    Någon gång kommer lånevolymen sluta växa på grund av att lönen helt enkelt inte kan tillåter ökade räntor och då kan man ju fråga sig vad som händer när inte nya unga kommer in med allt större lån i basen av bostadspyramidspelet?

    Och om utvecklingen fortsätter varför skulle jag om 28år vilja betala 32mille som medelhuset kommer kosta om nuvarande utveckling fortsätter när det finns pricis hur mycket land som helst och jag kan bygga ett nytt hus på tomten brevid för 5mille?


    Nej det finns inget som stöder att den nuvarande utvecklingen skulle fortsätta, redan nu byggs det rekordmycket mitt i krisen i medelstora städer just på grund av nyproduktionspriset är väldigt nära vad du får köpa en gammal sketen 70-talsvilla med BETYDLIGT högre driftskostnader.

    SvaraRadera
  30. Man kan förstås extrapolera allting, om den värmeökningstrend som varit de senaste halvåret fortsätter tar det inte lång tid innan det kokta fläsket är stekt.

    SvaraRadera
  31. Nu handlade det ju inte om de senaste halvåret utan bolåneökningarna har de senaste 10 åren fullkomligt rusat från löneökningarna och någon gång kommer trenden oundvikligen vända.

    Min poäng är bara att långsiktigt så är en bolåneökning som vida överstiger löneökningarna fullständigt ohållbar... Efter ett tag har en allt för stor del av befolkningen över 100% av nettolönen i räntekostnader och det säger sig själv att det inte fungerar.

    Och dravlet om att Svensken har ordentligt med tillgångar fungerar inte då de är ojämnt fördelade, majoriteten av de yngre(morgondagens befolkning) sparar inte en enda krona och en förbluffande stor del kan inte ens klara en oväntad utgift på 10 000kr, hur ska dessa ha råd att pumpa in luft i bubblan?

    SvaraRadera
  32. De har redan inte råd att pumpa in luft i bubblan, därför betalar banken bostaden och "de" betalar bara räntan.

    Men när räntan på USD-relaterade värdepapper får upp (oavsett vad Ben B vill) så får vi feta räntor här hemma också som ett brev på posten.

    Ta aldrig lån som du aldrig kan betala av.

    SvaraRadera
  33. Självklart kan aldrig räntekostnaderna komma upp i 100% av nettolönen. Läget kan förstås bli mycket allvarligt för många om räntorna skjuter i höjden utan att inkomsterna följt samma utveckling. Som i vår 90-tals kris när realräntorna chockhöjdes, arbetslösheten exploderade och de övervärderade fastigheterna sjönk med ca 30% i värde. Om man varit med på bo-marknaden alla de tio åren och inte använt det ökade låneutrymmet till konsumtion är det ingen större fara, de bor ju vanligen också billigare nu än om de hyrt. De som går in nu gör det ju efter de förutsättningar som är nu, de har inte mycket annat val, klart att räntehöjningar och arbetslöshet är en stor fara för dessa.

    SvaraRadera
  34. Joakim Persson2010-07-29 20:26

    Jag satt och malde lite siffror idag på bostadsrätt vs hyresrätt i mitt område. Av en slump finns en i princip identisk lägenhet ute (storlek, planlösning, yta) som den jag bor i nu.

    I regionen här råder det på ett ungefär jämvikt vad gäller månadskostnaden för hyresrätt vs bostadsrätt. I det här fallet kostar bostadsrätten 1 250 000 kr (ganska precis 20000/kvm). Avgiften är 3000 kronor lägre än hyran för hyresrätten.

    Men just 1 250 000 kostar med rimliga ränteantaganden (5%) just 3000 kronor netto (vill man vara snäll och räkna 3-5% så blir det 2-3000 kronor netto). Det vill säga, resultatet blir plus/minus noll -- men man har tagit på sig en stor skuld, alternativt offrat avkastning på andra värdepapper/kontanter som använts som insats.

    Det skriker inte direkt "KÖP!" om en sådan affär. Nettot blir identiskt, men man har plötsligt tagit en mycket större risk. Ska man dessutom amortera så blir ens kassaflöde lägre än om man stannar i hyresrätten -- man blir iofs rikare, men det är pengar som inte enkelt går att realisera.

    Sedan kan man, om man sitter i en sådan lägenhet, utan problem överleva både högre räntor och amorteringskrav. Jag räknade själv, och inte ens vid 10% ränta och 20 års amortering minskar min kassa under någon längre tid (minuset vänds till plus när amorteringen börjat verka efter ett par år, och förmögenheten ökar pga amorteringen -- om priserna står stilla!).

    Fundamenta säger att man nog kan köpa, men det finns ingen större vits. Lägenheten i mitt exempel kan ju stiga i pris, visst -- men om den skulle kosta säg 1 750 000 kr istället, skulle det bli en uppenbar förlustaffär jämfört med hyresrätten, om man inte antar att den kommer att stiga i pris ännu mer, vilket är helt ologiskt.

    Villor kan vara en annan femma, då man ju då får en annan typ av boende med egna kvaliteter. Men bostadsrätter? Jag är skeptisk...

    SvaraRadera
  35. Som det ser ut nu och gjort länge så kommer hyrorna att stiga med de ökade nybyggnationskostnaderna och gamla fastigheterna ökar i värde och hyrorna stiger med det. Även hyresfastigheter har räntekostnader, stiger räntorna stiger hyrorna. Köpte du en lägenhet för 20 år sen borde de flesta kunna ha en i stort sett betald lägenhet i dag, är det en förening som har små eller inga lån bor den personen idag i princip för driftskostnaden i fastigheten.

    Den som bott i hyreslägenhet de senaste 20 åren bor till dagens hyresförhandlade "marknadsvärde" som på de flesta håll i landet innebär samma kostnad som för någon går in på marknaden för att äga sitt boende.

    Sen beror det förstås på var i landet det är, när arbetslösheten slår till på småorter och folk flyttar där ifrån blir ju lägenheter och hus närmast osäljbara.

    Det finns egentligen ingen rimlig anledning till att inte de som bor i ett hus inte äger detta, det finns inget egentligt behov av någon rentier som hyvlar av vinster på detta och dessutom stoppar värdestegringarna i sin ficka. En hög med sten och brälappar är inte "rocket science" det behövs inte någon specialist som sköter detta. Klart att det finns ett behov av hyresrätter på marknaden men för de flesta är det vettigare att de som bor i huset äger detta.

    Det var ren idioti att plocka bort fastighetskatten, Kd (sic!), de flesta ekonomer är överens om att om man ska ha skatt är just fastighetsskatt utmärkt. om fastighetsskatten inriktar sig på att beskatta markvärdet som genereras av naturen eller av samhället som bygger infrastruktur av olika slag är det en "gratis" skatt, valet är tyå ska pengarna stoppas i bankernas/finansiärernas fickor eller generera skatteintäkter. redan de klassiska ekonomerna som Smith m.fl. hade som ide att fria luncher som värdestegringar på land etc skulle beskattas /straffas medan skatt på produktivt arbete skulle hållas nere. Med nyliberal idéerna, som trumpetar Smith som förebild (sic!), har vi fått skattesystem som fungerar tvärt om med mycket skatt på arbete och konsumtion och lite eller inga på de fria luncherna.

    SvaraRadera
  36. Joakim Persson2010-07-29 22:29

    Nu börjar det bli intressant. Jag håller delvis med dig i princip, men problemet är att de reala priserna stigit de senaste 20 åren, så till den grad att bördan att amortera en bostad på 20 år är för stor för många. (Jag skrev fel i mitt exempel, med 10% ränta + 20 års amortering går jag fortfarande plus med ett ganska litet överskott, men om jag amorterar på 10 år så blir det jobbigt...)

    Problemet är att priserna fortsatt stiga fast inflationen växlat ner. En mycket bra graf som visar detta: http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____74160.aspx

    Kalkylen för bostadsrätter såg annorlunda ut förr. Då var det självklart att månadskostnaden skulle vara lägre just på grund av egen kapitalinsats. När inflationen och räntorna växlade ner, i kombination med att det blev enklare att ta lån, fick vi en effekt av stigande reala priser på bostäder. Men, vid någon punkt (kanske inte idag, men snart?) är det en orimlig utveckling. Hur nödvändigt det än är att bo, så kommer det en punkt då boendet tar allt för stor del av hushållens inkomst. 25% tycker jag själv verkar OK, 50% vore förfärligt.

    Jag ser förresten inte kopplingen mellan nyliberalism och fastighetsskatt. Jag skulle själv kalla mig "nyliberal" (även om uttrycket mest används som skällsord av folk som inte är liberaler), och just fastighetsskatten är en av de mer optimala skatterna då den inte snedvrider produktion, arbete eller sparande.

    Gamle Smith var förresten knappast någon nyliberal, han var en klassisk ekonom som hade en del bra idéer -- och vissa tokiga (framför allt hans teorier om vad som bestämmer "värdet" på saker och ting). Debatten om fastighetsskatten är snarare ett realpolitiskt slagfält som används för att maximera medelklassens röster... Det har inget med liberalism att göra.

    Egentligen bör man börja i andra änden och bestämma vad den offentliga sektorn ska syssla med, och sedan bygga finansiering därefter på ett sätt som skadar den privata sektorn så lite som möjligt. Men det är en annan diskussion...

    SvaraRadera
  37. Det hade förstås också varit intressant med byggkostnad, speciellt då rensat från storstäder typ Stockholm där värdestegring nog drar med sig, på olika sätt, byggkostnaden. Inte sällan är det ju byggbolag som är inblandade i hela processen.

    Byggkostnaderna har förmodligen stigit mer än KPI men det är naturligt när det varit mycket billig import från typ Kina som drar ner detta en del. Dessutom har förmodligen byggandet ändrat karaktär när det blivit mer inriktat på Brf till köpstarkare kunder. Under IT och BRF boomen i Stockholm lär de ha byggt för 20 -25 tusen kvadraten och kunnat sälja för 30-40tusen. Strax efter det beslutar HSB i Malmö att bygga en skyskrapa till kostnaden av 39 tusen kvadraten, som de sen förväntade sig att kunna sälja som Brf. Beräknad kostnad ca 700 miljoner, slutnot närmare två miljarder. I det nya Brf området i Dockan i Malmö låg totala försäljningspriset på ca 40 tusen kvadraten i ett hus jag såg för ett tag sen.

    I och med 90-tals krisen och dels skattereformen och avskaffande av bostadspolitik under Bildt regimen påverkades bostadsmarknaden drastiskt. Det blev både konsumtionsskatt och kapitalskatt på bostäder. Byggbranschen kom i veritabelt fritt fall. Före 90-tals krisen fanns det ca 16 byggbolag som kunde projektera stora projekt, i början av 2000-talet var det några stycken. Exakt hur det är idag vet jag inte. i början av 2000-talet var vi i det unika läget i EU/europa som ett av de få länder som faktiskt drog in slantar till det offentliga på medborgarnas boende, de flesta andra hade kanske en eller två procent rel. BNP i offentligt subvention av medborgarnas boende.

    Diagrammet är intressant då prisstegringen för hyreshus är klart högre från mitten av 80-talet och framåt om än kurvorna stegrar sig ganska likvärdigt. Man kan kanske förmoda att småhus och Brf är ganska likvärdigt totalt sett, de är ju komplexare att mäta med tanke på att lån och avgifter i föreningen spelar in. Vi ser här den klart högsta värdestegringen i den pseudooffentligt reglerade hyresmarknaden. Dvs rörelse/sosse-organet Hyresgästföreningen har i praktiken tillåtit denna värdestegring som betalas av hyresgästerna. När fastigheten säljs måste ju intäkterna stå i paritet med priset. Den magra tillväxten och dito låga räntor har ju gjort sitt till, men en förhandlare som har monopol borde ju ha höstat in det till sina intressenter.

    Kommunister, socialister och (ny)liberaler får tåla att man generaliserar ingen utomstående kan rimligen hålla reda på vad som egentligen är den "rätta" läran. :-) Smith har använts som slagträ av nyliberaler, typ osynliga handen.

    Det må var vilka liberaler de vill men utvecklingen har varit att den stora skattebelastningen har flyttats över på arbete/produktion och konsumtion medan kapital och värdestegringar har fått allt lättare skatteuttag.

    SvaraRadera
  38. Joakim Persson2010-07-30 00:07

    Byggkostnader förtjänar en egen tråd senare, det borde finnas potential här men en hårt reglerad hyresmarknad stänger vissa dörrar och har skapat dagens bostadsbrist (som möjliggör prisstegringar på äganderätt och bostadsrätt...).

    Det är sant att strukturen på byggandet ändrats, även om just Turning Torso inte gick att sälja som BR utan istället lever vidare som HR. Vad gäller hyreshus är det framför allt "tillgång" och "skifte till lågränteregim" som kan tänkas vara förklaringen. Avkastningskraven på bostäder har ju minskat, mest i storstäderna (även om jag tycker det är svårt att skilja på orsak/verkan mellan pris/avkastningskrav i detta fall).

    Helt riktigt kom skattereformen mycket olägligt med tanke på att vi samtidigt hade penningpolitiska bekymmer med fast (övervärderad) växelkurs, med samtidig avreglerad finansmarknad. Även detta är dock lite utanför ämnet... Vi kan väl dock konstatera att den makroekonomiska regimen sedan 90-talskrisen möjliggjort stabila offentliga finanser, låga räntor och stigande realinkomster, men dock ingen levande byggmarknad -> "utrymmet" som stigande inkomster ger spiller över i bostadspriserna. Men det loppet känns redan kört...

    Ang Smith och skatt: Ja, man får höra "osynliga handen" ofta, men frågan är hur många som orkat läsa mer av Smith. Jag tror de flesta "liberaler" som drar upp Smith som någon sorts husgud inte riktigt har läst tillräckligt mycket än...

    Snarare är det konsumtion och _in_direkta skatter snarare än direkta skatter på arbete som gäller idag. Det är sunt att minska beskattningen på investeringar och produktion (och samtidigt försöka höja avkastningen på arbete/utbildning), medan skatt på konsumtion och fastigheter inte skadar företagandet lika mycket.

    Det här går ju igen i de flesta länder. Just inkomstskatten har ju verkligen minskat, åtminstone de högsta skattesatserna. I Sverige har vi reformen 1982 (var det väl?) och 1990, i USA hade vi Reagan och i Storbritannien hade vi Thatcher -- båda sänkte marginalskatterna rejält. Minns vad som fällde Thatcher -- Poll tax! (Som levde vidare i annan skepnad som council tax, dvs en sorts fastighetsskatt...)

    Jag märker att jag inte skriver så sammanhängande just nu, men diskuterar gärna vidare senare.

    SvaraRadera
  39. fick med början i förra inlägget:
    "Om man kombinerar SCB diagrammet med hur mycket som byggts faller nog en del av förklaringen på plats. Byggandet föll som en sten efter 90-tals krisen, det var en viss återhämtning på 2000-talet men svag"

    Prisutveckling på fastigheter är en sak men det säger inte så mycket om man inte kan jämföra mot omsättningen av bostäder. Att landets fastighetsbestånd får ett visst teoretiskt värde av de försäljningar som sker är inte det samma som att det kan realiseras.
    Enligt BKN (statens bostadskreditnämnd) i deras februarirapport:
    "Sedan 2000 har hushållen lånat drygt 130 mdkr på sina bostäder i genom¬snitt per år varav endast ca 45 mdkr använts till bostadsinvesteringar medan drygt 80 mdkr använts till annat"

    Så av bostadsbelåningen sen år 2000 har endast 38% i princip varit för köp av bostad.

    På tal om byggkostnad så lär snittpriset i Sverige ligga mellan 15-20 tusen kvadraten för byggnaden. Det indikerar att det är här som på andra ställen att det är markvärdena som ökar. Som man alltid sagt om huspriser, det finns tre saker som avgör priset, läget, läget och läget. De som gynnas av denna värdestegring glider fram på en fri lunch, antingen bistår naturen med fördelen eller så är det i princip samhället som bistår med den infrastruktur som ger ett bra läge.


    Skatt på konsumtion har väl en direkt inverkan på företagande (priset på varorna och tjänsterna), dessutom är det regressiv beskattning. För den som inte tjänar mer än att hela eller det mesta av inkomsten används till konsumtionen är det en ren teknikalitet om den totala köpkraften minskas med löne eller konsumtionsskatter. Nu är det väl inte heller så att minskade skatter på "investeringar" uteslutande handlar om investeringar i produktion om ens primärt.

    Vet inte hur det är exakt i dag men tidigare utgjorde kommunalskatt, arbetsgivaravgifter och konsumtionsskatter, primärt moms, uppemot 95% av de offentliga intäkterna. I princip hela skattebördan ligger på arbete och produktion. Den dominerande delen är kommunalskatter och arbetsgivaravgifter.

    Regimen sen 90-tals krisen har inneburit konstant hög arbetslöshet, om än en viss lättnad kom i slutet av 90-talet med inte lika hård åtstramning, och med charader som kunskapslyft och fler i komvux lyckades Persson få ner den öppna arbetslösheten till 4% 2001 och 2002, den dolda och det sk utanförskapet var fortsatt på höga nivåer. Sen 90-tals krisen har vi haft en mycket mager tillväxt i den inhemska ekonomin, det som har växt är exporten. Och med hög moms och överbeskattning av medborgarna som hållit igen hemmaekonomin och importen har exportöverskottet varit rekordartat hela tiden. Med ökad ständigt ökad produktivitet i exportindustrin som producerar allt mer med allt färre är det tveksamt hur välhörande det är för den inhemska ekonomin. Teoretiskt skulle kronkursen ha stigit och konsumtion och import ökat så det kommit i balans men så har inte skett. Det kan ha att göra med att modern industri som inte är så arbetskraftsintensiv inte sprider det ut i samhället. Och nu står vi inför ett läge när en hel värld verkar ha föresatt sig att lyfta sig ur krisen med exportledd tillväxt med liknande metod, vilket förstås är logiskt omöjligt.

    SvaraRadera
  40. Det borde vara grattis att bo. för ungdommar så bör staten ge oss egna lägenheter när vi flytt 16 år och då även i de städer folk vill bo dvs även inne staden i balla städer som lund, stockholm m.m. men de som vill på landen ska också kunna få egen lada och mark sedan de blir 16 år. tycker fel kapitaleti gör man måste jobba ihjäl sig och slita för kapitalet för att kunna har råd att köpa egen lya eller tvingas jobba på donken. ska inte behöva. staten ska ge oss all en egen lägenhet när vi flytt 16 år.

    kramizar

    liza

    SvaraRadera
  41. Nej, nej, nej. Ni ska inte skrämma folk att skaffa eget boende på detta sätt. Det är ingen risk att skaffa eget boende. Det är större risk ha pengarna på banken då den kan gå i konkurs. att hyra måste man köa eller så kan man bli utkastad över natten eller så måste man flytta runt varje år eller måste betala svart bostadhajar. Och aktier bara kolla hur det gått på senaste åren bara neråt och neråt. hus, villor och bostadsrättlägenheter är det bästa sättet att få ökning av sitt kapital. därför ska alla med så tidigt som möjligt så de kan hänga med upp i uppgången som alltid kommer ske. så det är större risk att stå utanför.

    speciellet storstäderna som stockholm, göteborg, malmö och lund kommer priserna att fortsätta upp med inflationen och med lönerna. så det ingen risk att låna mer eller så. bättre att låna då man får mer pengar över än att hyra samt inte roligt flytta varje år. det är fortfarande extrem brist på lägenheter och hus i sverige så man har efterfrågan som kommer driva upp priserna på lägenheter och hus ett bra tag till.

    SvaraRadera
  42. "Ingen avbelåning i sikte" var väl lite att ta i. Den röda kurvan har ju en nedgående trend.

    SvaraRadera