Cornucopia?

Aktuellt

Safaris integritetsskydd hindrar kommentarer på bloggen - bugg när du försöker stänga av

Det är nu utrett varför det inte går att kommentera på bloggen för en del användare av Apples Safari-webläsare. Apples (förvisso Open Source...

2010-01-21 16:17

Myten om evigt stigande bostadspriser

Författaren Börje Lindström är en klassiker. Man kan se hans något svårnavigerade webplats som någon form av blogg, fast den sitter kvar i samma uppfriskande design och teknik som nu för tio år sedan.

Det är snart exakt tio år sedan jag första gången besökte hans webplats, och då läste jag en artikel om IT- och börsbubblan. Artikeln hade publicerats i december, jag läste den i slutet av februari och avvecklade tack vare artikeln samtliga mina börsinnehav den 3:e mars år 2000, undantaget Riddarhyttan, med nästan perfekt timing.

Inte för att det hjälpte mig att nästan exakt prickat in den globala börstoppen, eftersom jag som den dumma f-n jag är gick in på börsen igen någon månad senare och följde med ner ändå, även om det inte var i IT-aktier längre. Så allt vad timingen gav mig var en fet kvarskatt att betala med en därefter kraschad börsportfölj.

Men Börje Lindström är ändå läsvärd. Relevanta finans-, börs-, ekonomi- och guldrelaterade artiklar av honom hittar man längst ner på denna sidan, vilket nu är en artikel om bostadsbubblan och myten om evigt stigande bostadspriser.

Det är svårt att jämföra bostadspriser över tiden, eftersom bostadsområden nyanläggs, hus rivs, byggs etc, men det finns en plats där man kan göra detta, nämligen Amsterdam. Det attraktiva området Herengracht, som varit en statusaddress sedan 1600-talet, ger oss en prishistorik sedan år 1637, för exakt samma hus. Detta kallas Herengrachtindex (sökresultat på Google).

Här är en utmärkt bild som visar de inflationsjusterade priserna på huset sedan 1637.

Bara för att bostadspriserna stigit sedan 1950-talet så innebär de inte att de stiger för evigt, utan krascher kommer alltid, och det finns perioder om åtminstone 100 år då det kommer vara en förlustaffär att äga en bostad. Dessutom skall man ju lägga ut pengar för renoveringar och underhåll, vilket ökar förlusten än mer. Värt att notera är att de 20- och 30-talister som köpte sig en bostad på 1950-talet gjorde det när bostäder var som billigast de senaste 360 åren. Nuvarande förstagångsköpare kan inte förvänta sig att få göra om den resa som deras föräldrars föräldrar gjorde, för de köper när priset istället är det högsta på 360 år!

Nu skall jag inte upprepa allt Lindström skriver, utan resten kan ni läsa i hans artikel.

Sedan är inte Lindström direkt ödmjuk, vilket framgår i en annan artikel. Han refererar här till Talebs bok The Black Swan, men borde refererat till Fooled by Randomness. Gör man ett tjugotal inte helt orimliga framtidsförutsägelser så kommer antagligen ett antal falla in rent slumpmässigt. Det säger alltså ingenting om hans förmåga att förutspå framtiden.

Men budskapet kvarstår, bostadsbubblan är en bostadsbubbla, och att de flesta förnekar detta ändrar ingenting. Lindström är lite försiktig och tror bara att bostadspriserna kommer falla i 10-20 år, men skall man se till Herengrachtindex så kan priserna lika väl inflationsjusterat falla i kanske 100 år. Notera alltså att om vi får hyperinflation framöver så kommer kanske priserna fortsätta att stiga nominellt, men falla realt. Och det ä det reala som räknas, utom när man skall betala skatt.

Som jag skrivit förr, allt stigande bostadspriser innebär är en latent nominell skatteskuld för bostadsägarna och det finns alltså ingenting positivt med stigande bostadspriser så länge man inte tänker sälja och bosätta sig i en pappkartong istället. Det vore faktiskt bättre om priserna faller. En bostad kan alltid bytas mot en likvärdig oavsett priset, men med fallande priser slipper man en latent skatteskuld i form av reavinster. Reavinster som även tas ut på inflationen...

Sitter man fett överbelånad så kanske det däremot är lite surt att få se priset på bostaden falla...

Den sanning som gällt de senaste decennierna är bevisligen inte en evig sanning. Bostadspriser har stigit brutalt förr, t ex under 1700-talet enligt Herengrachtindex, med det högsta tidigare priset år 1736. Priset som nåddes då överträffades inflationsjusterat igen först år 2007. Det tog 271 år att inflationsjusterat få tillbaka den investeringen, och det oräknat att man behöver betala skatt på nominella prisuppgångar vid försäljning nu i modern tid.

Men vi lever förstås i en unik tid, nu skall allt stiga för evigt, amen. Trots att vi står inför en lång rad konvergerande kriser, inklusive allt mer akuta peak oil. Evig tillväxt och konsumism för lycka i en ändlig värld är vad som gäller. Ingen risk för bostadsbubbla om man får tro experterna.

Ett citat från Börje Lindström:

'Det bedrägliga med alla spekulationer, så även bospekulationer, är att de föregås av en lång tids uppgång vilket föder den allmänna sanningen "priserna går alltid upp". Allmänheten börjar därför spekulera i än större uppgångar, med följd att marknaden stiger mot nya höjder efter varje nedgång.'

Läs nu hans artikel Megabubblan Röda Stugan om ni inte redan gjort det. Därmed är inte sagt att inte priserna kan stiga ännu mer innan de kraschar, men kraschar kommer de göra.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

15 kommentarer:

  1. Jag läser vad Cornucopia och även kommentarerna till artiklarna med stort intresse.

    Så länge man bor i en bostad anser jag inte att man kan se den som en investering. Därmed är det inte rimligt att betala skatt på reavinsten innan man lämnar bostadsmarknaden. Skatt på reavinst skall bara betalas om man flyttar till hyresrätt, till en billigare bostad eller om man dör.

    Vid en flytt utlöses en reavinst och vid ett nytt köp är man tvungen att öka sina lån med motsvarande skatten för att ens ha råd att köpa en likvärdig lägenhet.

    Dagens system leder till ökad skulsättning och därmed större risk för personliga katastrofer. Dessutom leder den till en inlåsning på arbetsmarknaden då folk kan tveka att flytta för ett nytt jobb då det leder till en ökad skuldsättning.

    SvaraRadera
  2. Min bostad är ingen investering.

    Det är konsumtion, liksom allt annat jag köper. Huset kommer dock att stå kvar om 30 år vilket kanske är det enda förutom Hästens säng om man tror deras reklam :)

    Dock är det en livsnödvändighet, iallafall på våra breddgrader och som sådan kommer den alltid besitta ett värde. I den värsta av kriser får jag nog svårare att sälja mina guldmynt än hyra ut några rum i mitt hus.
    Jag har dessutom tillgång till en plätt mark där jag kan odla en del mat.
    Så nog tycker jag att egen härd är guld värd!

    SvaraRadera
  3. Om man har ett skuldfritt boende eller ett boende där man amorterar i samma takt eller snabbare än priset faller (inklusive slitage och latent renoveringsbehov), så spelar som bekant inte priset någon roll.

    Problemet är de som är fullt belånade och inte amorterar eller har snittamorteringstiden på drygt 90 år. De kan inte hantera en prisnedgång, för förr eller senare måste de genomföra stora renoveringar. Om de då inte har sparat ihop eller amorterat ner så de kan öka belåningen så kan de inte lägga om det läckande taket.

    En bostad är som du påtalar konsumtion. Varje dag som går blir bostaden mindre värd, eftersom renoveringsbehovet hela tiden ökar.

    Men så här uppe i bubblan glömmer folk bort detta och tror att värdet på huset kommer stiga för evigt och att de därför alltid kan ta mer lån för att lägga om taket när det börjar läcka...

    SvaraRadera
  4. Jag förstår inte riktigt vad Herr Lindtröm vill ha sagt med den här artikeln: http://www.borjelindstrom.se/ladan/debatt/nyliberalismens-slut.html

    Han tycks mena att staten är bättre än marknaden, samtidigt som under den "nyliberalism" vi har haft nu de senaste årtionden har inneburit att just staten har reglerat väldigt mycket, och drivit ekonomin fel. Med bla sänkta räntor, höjda skatter osv.

    Tycker Lindsröm är ute och halkar när han kallar vår ekonomi för nyliberal, och pekar ut den som syndabock för IT-Kraschen.

    Men nu var de ju bostadspriser det handlade om, så jag ber om uräskt för offtopic.

    SvaraRadera
  5. Rosenlind> Snarare precis tvärt om! Att bostadskarriärister sluppit att betala skatt på reavinster och har kunnat stoppa in en skatteskuld som "eget" kapital bidrar givetvis till högre priser då det finns mer pengar hos privatpersoner. På detta kommer sedan att reavinstskatten är lägre än andra tillgångar. Hade man fått skatta av vinster hade prisuppgången lindrats då fler hade haft mindre pengar. De gynnsamma reglerna för bostadsspekulanter i relation till andra tillgångar gör givetvis att mer pengar dras in i bostäder.

    På detta sedan avdragsrätt på räntor, ett statligt bolåneinstitut med de lägsta kreditkraven, och en börs som kracha vart 5:e år så där vill ju ingen spara i.....

    och "vi" har då lärt oss att strunta i att spara, strunta i att amortera och satsa alla våra slantar i bostäder.

    Med resultatet att vi på 40 år gått från 3,3årslöner (på en inkomsttagare) till 3,3årslöner på två inkomsttagare på en genomsnittlig villa dvs betydligt högre privataekonomiska risker idag.

    SvaraRadera
  6. Och inte hjälpte det mig att handla i säljisar i december 99...Blev en kännbar förlust. Timing är allt...

    SvaraRadera
  7. -> Christoffer. Tycker du att det är rimligt att man måste låna mer pengar när man vill köpa en likvärdig lägenhet som kostar lika mycket som den man sålde vid en flytt? Det om något både låser fast människor i befintliga jobbsituationer samt ökar den totala skuldsättningen.

    Mitt resonemang har inget att göra med prisökning eller inte.

    Att vi haft en prisökning anser jag inte har sitt ursprung i att vi tidigare inte betalt reavinst. Den hittar vi snarare i ökad pengamäng, låga räntor, ökad tillväxt samt brist på mark i attraktiva områden.

    SvaraRadera
  8. Boende är konsumtion-men kan inte beskattas som sådan.
    Boende är en investering-men kan inte reabeskattas som sådan eftersom en flytt bör kunna ske.
    Kanske är det därför man kan bo sig rik!
    Byggkostnaderna håller jämna steg med bopriserna!
    Så länge vi har råd och blir fler så kommer boende att vara en god placering om det finns efterfrågan.
    Efterfrågan finns det i bra lägen i bra regioner./Oppti

    SvaraRadera
  9. Personligen har jag j-t svårt att se sitt köpta boende som en "bra" investering. Därför föredrar jag att inte äga en sådan basal livsnödvändighet av några anledningar :

    * "Investeringen" går inte att realisera utan att behöva tvingas nedgradera sitt nästa boende för att ha råd - på samma marknad(Doh)

    Om man däremot ser på betydligt längre perspektiv = sina egna efterkommande generationer, så är det naturligtvis utom all rimlig tvivel att barnen får ärva sitt föräldrarhem och slippa gå om föräldrarnas golgatavandring mot någorlunda ekonomisk stabilitet. Med ett ärvt föräldrahem får nästa generation en välbehövlig skjuts förbi alla dessa distraherande hinder och kan utvecklas till bättre och mer ansvarsfulla människor.

    SvaraRadera
  10. Fast så blir det förstås inte. Har du två barn så måste de likväl sälja huset för att dela upp pengarna, och får då skatta bort ditt livs reavinst om nu inte priset fallit.

    Har du bara ett barn så ordnar det sig dock. Fast du måste ju tajma ditt frånfälle med dina barns behov av bostad.

    SvaraRadera
  11. @anonym: Som investering kanske inte det egna boendet är menat.
    Även om man, även med den mer långtgående kurvan som cornucopia klistrade in, för det mesta kan räkna med att få tillbaka en hel del pengar om man håller huset i skick...

    MEN ett eget boende kan man och bör man hålla i skick och kan välja själv hur man vill inreda, göra om etc inom vissa gränser förstås. Och om man betraktar priset för boendet så brukar de flesta kalkyler visa på att det är billigare att äga det i längden...

    F.ö. köper jag visst att bopriserna måste gå ned någon gång -men lite som Börje Lindström skriver: det kan ske på olika sätt - kanske över en tidsperiod på 10-20 år, det behöver inte tokrasa på ett år eller två, även om risken därtill förstås också finns...

    Sen måste jag också få inflika en fundering: Om nu det holländska huset som används som exempel är ett relativt dyrt hus i en fin del av Amsterdam - tå torde också prissvängningarna vara lite speciella !??
    Det ser man ju inte minst på finare addresser i Stockgholm: Det klientel som köper sådana bostäder är inte direkt vanliga svenssons, och även om priserna kan indikera konjuktursvängnignar osv så brukar svängningarna bli mer extrema - och inte tima helt korrekt med övriga bostäder - just eftersom klientelet är olika. Men jag förmodar att utslaget på 5-10 år så stämmer det kanske rätt bra ?
    /K

    SvaraRadera
  12. Alltså,

    Som jag skrev förut i den här tråden, och som var menat att reflektera en liten fundering angående filosofin bakom ett boende :

    Jag anser att man har nått botten i vad som kan anses som en nykter återspegling - I vad det hela egentligen handlar om. En bostad som spekulationsobjekt är i förlängningen inte ett skit värt förutom en visst givet marknadsvärde. Enter girighet - och där skiljer jag personligen av mig med de flesta av mina kompisar som "äger" sitt lilla hus eller lägenhet.
    Personligen är jag jätteglad att slippa dödsnacket om räntor , köpepris och grannens säljpris. Något jag själv har koll på fram och baklänges. Personligen skulle jag aldrig kunna leva sådär... vilket jävla ökensnack, och som verkar vara så hyperviktigt ? Går det i kras , så går det i kras. Shutup and enjoy yourselfs you fucking boring bastards :-)

    Det är DÄRFÖR jag hyr min lägenhet. :-)

    SvaraRadera
  13. Men i mitten på 1800-talet hände något. Det finns markerat i Herengracht-kurvan: den industriella revolutionen. Den innebar, som bekant reflekterat, att man jmf med tidigare kunde/började producera mer värde per areal. Innan dess var produktionen begränsad av tillgänglig yta ("icke industriellt" jordbruk) vilket begränsade utvecklingen. Den industriella revolutionen skulle således rimligen kunna berättiga ett antagande om trendbrott uppåt i kurvan, och att 2007 års topp ligger rimligt enligt den nya trenden, inom vilken perioderna kring de två världs-krigen naturligt utgör bottnar.

    SvaraRadera
  14. Tja, du förutsätter här att vi får evig ekonomisk tillväxt och fortsatt stigande produktion, vilket vi inte kan få i en ändlig värld. Den industriella produktionen skall rent av toppa under rådande decennium, åtminstone om Tillväxtens gränser fortsätter vara korrekt.

    http://cornubot.blogspot.com/2009/04/tillvaxtens-granser-fortfarane-korrekt.html

    Dessutom förutsätter du alltså att det aldrig blir världskrig igen, om man köper ditt resonemang att det var världskrigen som orsakade prisbottnarna. Vilket jag inte gör. Priserna började falla flera år innan respektive krig.

    Därmed faller hela ditt resonemang, priserna kan falla rejält utan krig och trots den industriella revolutionen.

    SvaraRadera
  15. Krig föregås av oroligheter vilket till del kan förklara att priserna går ned innan själva-krigs-utbrotten. Krigen kör ner kurvan under alla former av trendlinjer. Jag ser inte att nedgångarna innan krigs-utbrotten tar ner kurvan under tänkta trendlinjer. Krigen kan sägas utgöra extraordinära händelser som leder till dessa perioder av lägre priser. De som hänvisar till kurvan verkar ofta göra det för att stödja hypoteser om att vi nu nått toppen och att det bara kan gå nedåt. Men bara en tidigare topp-nivå ensam kan inte stödja detta om det inte kopplas till något fundamentalt bestående förhållande, såsom ex den industriella revolutionen, som kan stödja ett antagande om att det är en ny trend som i längden kommer att ta priserna förbi tidigare max.

    SvaraRadera