Cornucopia?

Aktuellt

Två tredjedelar av läsarna har fått det bättre sedan 2014, var femte sämre

Sedan 2014 och regeringsskiftet har 67% av svarande läsare fått det bättre, 14% upplever sitt liv oförändrat och 19% uppger att de fått det ...

2009-07-04 09:26

Felkällor inom bostadsprisstatistiken

I en kort sk "expertkommentar" till en artikel om fukt- och mögelskadade nyköpta hus nämner fastighetsbyråns pressansvarige att det är större prisskillnad än förut mellan objekt i fint skick och de sämre.

Här försäger han sig alltså, och värdefallet på bostäder är alltså större än vad som redovisats i mäklarnas statistik. Attraktiva objekt går alltid att sälja, vilket innebär korta säljtider och högre omsättning relativt de sämre objekten. Om det säljs fem stycken toppobjekt per uselt "charmigt" renoveringsobjekt, där toppobjekten inte fallit i pris, men renoveringsobjektet halverats i pris, så innebär det att statistiken baserad på avslutade affärer visar fel värden på bostadsbeståndet i stort.

För hälften av alla bostäder är renoveringsobjekt. Att värdet på dessa fallit avspeglas inte i statistiken, om det till största delen är toppobjekt som säljs pga kortare säljtider. Detta medför i sin tur för höga taxeringsvärden och många andra felaktigheter. Och obehagliga överraskningar för de som behöver sälja sitt renoveringsobjekt pga arbetslöshet eller ändrade förhållanden.

Slutsatsen är alltså att det kan vara så att prisstatistiken är felaktig, eftersom sämre objekt är mer svårsålda idag.

Sedan flosklas det förstås vidare om att man skall binda räntan på sitt lån. Visst är det så att den korta räntan nu inte kan gå ner mycket mer, när Riksbankens styrränta är 0.25%. Visst, den kan fortfarande sänkas till 0%, men inte mer än så. Men de långa räntorna är en annan sak. Man låser inte till den korta räntan, man låser till lång ränta. T ex så skiljer 10-årsräntan hos Swedbank sig minimalt mot innan den akuta fasen av finanskrisen. 10-årsräntan hos Swedbank är nu 5.58% mot 6.28% för ett år sedan. Jämför med att rörlig var 5.63% för ett år sedan, och 3-månaders är nu 1.8%.

Oavsett så är det oväsentligt. Man bör alltid ha rörlig ränta, och istället sätta upp vad för gräns man har råd att bo kvar vid, ex 8% ränta. Då amorterar man hela tiden skillnaden mellan räntan och 8%. Idag ger Swedbank 1.8% i 3-månadersränta. Amorteringen blir alltså 6.2%, eller en amorteringstakt på 16 år. Nu kanske inte banken accepterar den takten, men då får man sätta mellanskillnaden på bankkonto eller motsvarande så länge för att en dag lösa lånet rakt av.

När räntan stiger så sänker man sin amorteringstakt, men månadskostnaden förblir stabil. Goda bolånetider betalar sig därmed i form av snabbare skuldfrihet.

Och det är just så här man bygger grunden för en ny högkonjunktur, genom att minska belåningen och skulderna i ekonomin. Först när vi avbelånat oss tillräckligt via amorteringar, sparande och konkurser så finns det en grund att bygga en sund ny uppgång i ekonomin på.

Det går inte att bota en ekonomisk och finansiell kris orsakad av låga räntor och överkonsumtion med lånade pengar med ännu lägre räntor och ännu mer lånebaserad konsumtion. Oavsett vad de som driver den linjen säger. Man släcker inte en brasa med bensin.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

4 kommentarer:

  1. Synd bara att allt för få följer ditt upplägg, jag gissar att mycket av de slantar som nu frigörs pga de låga räntorna går till annat. Amortera på lån är so 1970ies.

    SvaraRadera
  2. Säg det till Riksbanken, tack.

    SvaraRadera
  3. http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2009/07/sweden-cuts-deposit-rate-to-negative-25.html?ref=patrick.net

    Negativ ränta nu?

    SvaraRadera
  4. Det var ett ganska smart sätt att se det på.
    Själv lägger jag undan mellanskillnaden mellan dagens ränta och den som jag hade haft om jag hade bundit på 5 år (vilket det dellån jag släppte lös nu var innan) - detta ger mig förhoppningsvis en bättre buffert för olika scenraier framöver, alltifrån amortering till om ngt oväntat inträffar eller om jag skulle, av ngn anledning, få svårt att klara höga räntetoppar framöver.

    I princip dock så är debatten om lånande ibland lite för enkelspårig. Man skall inte låna hej vilt till allt och tro sig slippa betala tillbaka för evigt. Men det är inte heller optimalt att aldrig låna och bara spara ihop till allt. Om inte annat så finns det många exempel på folk som sparar och gnetar till ett bättre liv och sen en vacker dag blir dom sjuka, eller så förändras verkligheten så drömmen inte längre går att uppfylla osv
    Lev lite för dagen, men tänk långsiktigt - så tycker jag.

    Och låna till investeringar för företag och saker som potentiellt kan ge avkastning är ofta bra för samhällsekonomin, om det görs med förnuft, eftersom man med en tidig sådan investering kan få bättre reel avkastning än att behöva vänta 20-50 år eller mer på detta.
    Tänk om en skogsägare tex måste vänta 10 rå extra på att gallra för att man inte har råd med en skotare - med följd att skogen växer igen/växer sämre. Om man istället lånar till maskiner, gallrar skogen och kan avverka och sedan plantera nytt, kanske tom inom denna 10rås period, så har man ju fått fler skördar/tid, och torde tjäna på det även om man har en del räntekostander på maskinerna!?

    /K

    SvaraRadera