Cornucopia?

Aktuellt

Anmäl dig till Finanskursen med hedgefondförvaltaren Karl-Mikael Syding - fem procent rabatt med Cornucopia

Detta inlägg är publicerat i samarbete med Finanskursen . Om du mailar [email protected] och uppger CORNU eller anger CORNU i kontak...

2009-01-13 08:15

Att låna till inkomster eller utgifter?

Man brukar säga att den rike köper sig inkomster medan den fattige köper sig utgifter. Det är lite en fråga om hönan eller ägget. Köper man sig utgifter så blir man över tiden fattig, medan den som köper sig inkomster blir rik över tiden.

Speciellt gäller detta när man lånar pengar. Man kan låna pengar till att köpa sig inkomster, t ex köpa ett hyreshus, vindkraftverk eller ett företag etc. Det ger förhoppningsvis inkomster som överstiger kapitalkostnaden. Men det senaste decenniet har det blivit allt mer populärt att låna för att konsumera, att låna för att köpa sig utgifter. Exempelvis en platt-TV, för att dra fram en gammal käpphäst. En platt-TV är en utgift. Du behöver betala TV-licens, eventuella extra kanaler, och den drar ström. Och framför allt så drar den tid. Den kostar alltså bara pengar.

Men man ser aldrig någon göra en lönsamhetskalkyl för en TV eller en soffa. Skall det däremot köpas ett nytt värmesystem till huset, då skall man minsann helt plötsligt titta på lönsamheten.

Nu kör jag boendetema denna veckan så det är just huset och bostaden vi skall titta på nu.

En bostad är en utgift, men alla behöver någonstans att bo, så det får vi väl leva med.

Kostnaderna för boendet kan delas upp i tre delar, kapitalkostnader, driftskostnader och underhållskostnader. När man går till banken för att finansiera bostadsköpet tittar man på kapitalkostnaden och driftskostnaden.

Men underhållskostnaderna nämns aldrig.

Kanske skulle det inte framstå som så billigt med en bostadsrätt kontra en hyresrätt om man lade in underhållskostnaderna. Hyr man en lägenhet så står hyresvärden för underhållet, men som innehavare av klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening får du själv så för underhållet av lägenheten.

I dagens slit- och slängsamhälle är väl tanken att man skall sälja bostaden innan man behöver göra något underhåll, och låta någon annan ta problemet.

En mer korrekt variant är att man bygger upp en reparationsfond där man fonderar medel för underhållet. Alternativt så amorterar man detta belopp extra, utöver de ordinarie amorteringarna som jag fick skäll för igår. Då får man ta mössan i hand och gå till banken och ta upp nya lån när det behövs underhåll. Risken är förstås att detta sker i en lågkonjunktur och banken är ovillig att låna ut pengar. Har man istället fonderat pengarna så är man alltid fri att göra nödvändigt underhåll. Dessutom har man då pengar att ta av när det är lågkonjunktur och hantverkare är billigare pga mindre byggande. Lite surt att se ROT-avdraget återinföras men inte kunna få lån från banken just nu.

Kanske är en bra variant en kombination. Amortera hälften av reparationsfonden, och fondera andra halvan.

En väldigt enkel kalkyl över underhållsbehovet följer nedan. Många siffror är väldigt grovt skattade och innehåller inte arbetskostnad för enklare saker. Och det handlar inte om några tvättmaskiner från Miele eller vitvaror från Gaggenau här, utan oftast de enklaste modellerna. Köket är ett vitt standardkök med släta luckor. Dessutom har jag inte räknat på omtapetseringar, slitage på golv mm. Under livslängden för en tvättmaskin skall den oftast repareras 2-3 ggr innan man ger upp, och sådana löpande reparationer har jag inte heller tagit med här.

År avser livslängd. Lämna gärna bättre prisuppgifter i kommentarerna, ex vad det kostade att lägga om taket på ditt hus eller vad det kostade att byta gamla rör.

För både villan och bostadsrätten
Tvättmaskin 6000:- 15 år 400:- per år
Torktumlare 6000:- 15 år 400:- per år
Köksinredning 100 000:- 25 år 4000:- per år
Kylskåp 6000:- 15 år 400:- per år
Frys 6000:- 15 år 400:- per år
Diskmaskin 4500:- 15 år 300:- per år
Spis 6000:- 15 år 400:- per år
Kakel badrum 60 000:- 30 år 2000:- per år
Badkar/duschkabin 3000:- 20 år 150:- per år
WC 2000:- 20 år 100:- per år
Tvättställ 2000:- 20 år 100:- per år

Summa: 8250:- per år, 687:- per månad

För villan
Värmesystem/panna/varmvattenberedare/värmepump 50 000:- 20 år 2500:- per år
Omläggning tak 100 000:- 40 år 2500:- per år
Hängrännor och stuprör 15 000:- 30 år 500:- per år
Målning fasad 50 000:- 10 år 5000:- per år
Fönster 15st 45 000:- 30 år 1500:- per år
Rörledningar 50 000:- 20-70 år 1000:- per år
Omdränering 50 000:- 25 år 2000:- per år
Ytterligare ett WC-rum 200:- per år

Summa: 15200 per år, 1266:- per månad

För den fullutrustade bostadsrätten behöver alltså en reparationsfond ligga på åtminstone 700:- SEK i månaden. För villan behövs åtminstone 2000:- SEK per månad. Jag har sett siffror på allt från 1500:- till 5000:- i månaden för en villa, och min uträkning här är i underkant. Många värmepumpar håller t ex bara 7-10 år, inte 20 år som i mitt exempel, och kan dessutom kosta lite mer än 50 000:-. Här kan det för övrigt finnas en fördel med lågenergihus eller passivhus, som eventuellt kan ha lägre kostnader för underhåll av värmesystemet. Men det är inte säkert. För att uppfylla normer och krav kring ventilation så har de oftast någon form av värmeväxlare eller frånluftsvärmepump, och är det något som går sönder så är det sådana.

Det skiljer sig förstås lite mellan olika villor. Bor man på landet har man t ex vattenpump som går sönder, eget avlopp med infiltration som måste grävas om vart tionde år.

Hur många villaägare lägger undan 2000:- SEK varje månad? Och hur många av de som innehar lyxiga nybyggda bostäder lägger betydligt mer för att kunna ersätta lyxinredningen i kök, tvättstuga och badrum?

För en klubbmedlem i bostadsrättsförening slutar det inte där. Det externa underhållet ligger hos föreningen, och betalas via månadsavgiften. Men många föreningar amorterar inte ens sina lån. När fasaden behöver göras om och balkongerna bytas så kan det bli en mindre angenäm överraskning för klubbmedlemmen i form av höjda avgifter.

Traditionellt har man amorterat ordentligt på sin bostad, och då har inte reparationskostnader varit ett problem. Kanske är det därför få bryr sig om att ta med detta i boendekalkylen? Eller så är det kortsiktig tillfredsställelse och statusjakt som råder istället för långsiktigt tänkande.

När du tycker att det är billigt att låna några miljoner utan amortering till en bostadsrätt istället för att hyra, glöm inte det framtida reparationsbehovet.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna. För att din kommentar inte automatiskt ska raderas måste du sedan 28:e juni 2019 finnas på en VITLISTA. Skriv med kvalitet och följ kommentarsreglerna, så kan du komma in på listan. Ytterligare anonyma signaturer som unknown etc kommer inte att godkännas. Att vara vitlistad betyder inte att kommentaren stöds av bloggen, bara att kommentatorn når över en viss lägsta kvalitet och inte bryter mot reglerna. Genom att kommentera samtycker du till att din kommentar, tidsstämpel, profillänk och pseudonym sparas av Googles Blogger-system så länge det är relevant, dvs så länge blogginlägget är publicerat.

28 kommentarer:

  1. Klokt. Bara att instämma

    Personligen bor jag och min fru i ett litet hus i en mindre stad.

    vi fonderar 1500kr per månad på ett "huskonto" och amorterar det dubbla varje månad (30 år rak).

    Den låga fonderade summan kan väl möjligtvis motiveras av att vi inte har någon panna eller liknade utan huset värms upp med fjärrvärme som kommer via "två rör i väggen". Kanske något dyrare än egen panna (2900kr per år+53öre/kWh) men troligtvis billigare om man tar hänsyn till avskrivningar av egen utrustning.

    SvaraRadera
  2. Snyggast kakel i badrummet och torktumlare kan man ju också fråga sig om man verkligen behöver..

    SvaraRadera
  3. 30 år rak amortering och 1500 i månaden till huskonto låter väldigt vettigt, Cristoffer.

    SvaraRadera
  4. Cornucopia,

    Jag tror livslängden på hushållsmaskinerna är för optimistisk. Min erfarenhet är att maskiner byggda i mitten av 90-talet har en livslängd på högst 10 år, snarare 7-8 år.

    Men några tillverkare väljer betydligt bättre komponenter och material än övriga så därför kan det vara vettigt att räkna på dyrare maskiner (tex Miele).

    Sedan har du inte med kostnader för gräsmattan, uppfarten osv...

    //GeneClark

    SvaraRadera
  5. GeneClarck, som sagt så tog jag i i underkant. Visst stämmer det där med kvalitet. Min erfarenhet är snarare att efter 7-8 år börjar reparationsbehovet, och visst, har bränt en torktumlare från Electrolux på nio år.

    Gräsmattan kanske inte måste grävas om, men har man asfalterad eller stenlagd uppfart så behöver den ju kanske göras om tids nog.

    Att klippa gräset ingår väl mer i driftskostnaderna...

    SvaraRadera
  6. Kan tillägga att även Miele kan behöva reparationer. Termostat på torktumlare iaf.

    SvaraRadera
  7. Cornucopia,

    Jag tänkte på gräsklippare, elektrisk häcksax och all övrig utrustning som går sönder förbluffande fort :)

    //GeneClark

    SvaraRadera
  8. Vad bra att någon äntligen kommer med beräkningar på reparation- och underhållskostnaderna. Dessa tas tyvärr oftast inte med när folk tittar på sina boendekostnader.

    Jag kan säga att dina livslängder för maskiner nog på det hela verkar vettiga. Exempel från min egen lägenhet på hur länge maskinerna har hållit:
    Kylskåp - dog efter 18 år
    Frys - är nu inne på sitt 23e år
    Diskmaskin - också på sitt 23e år, men har behövt utbyte av bestickkorg och hjul, cirka 1500 kr.
    Spis - dog efter 17 år

    Ska dock tillägga att i de flesta bostadsrätter behöver man inte tvättmaskin och torktumlare, eftersom det oftast finns tvättstuga.

    SvaraRadera
  9. Flute> likväl behöver man betala för tvättstugan. Men man gör dina via klubbmedelemskapsavgiften

    SvaraRadera
  10. Inget håller för evigt och en del saker håller inte alls så länge som man förväntat sig. Igår brakade vår diskmaskin efter bara 2 års användning. Jag var skeptisk till Whirlpool då jag köpte den men den var billig. Snålheten bedrog visheten, nu är den iallafall reklamerad och vi får se om de lagar den, annars köper jag en Cylinda. Aldrig mer släpper jag in en Whirlpool maskin i mitt hem. Varför IKEA valt att dela säng med detta skitmärke är för mig en gåta. Kamprad måste fått ett tillfälligt hjärnsläpp då han började sälja Whirlpool.

    För övrigt kan jag bara instämma. Mycket av underhåll är ju lite varierande beträffande hustyp, läge, ålder mm men generellt så har alla hus underhållsbehov på flera tusenlappar i månaden. Något som tyvärr alltför många blundar för.

    När man påpekar för vänner och bekanta att de bör amortera (30 år minst) på huset blir de förnärmade och skulle jag också dra upp avsättning för underhåll som lök på laxen så säger de nog upp bekantskapen :)

    Kanske du ska göra lite räkneexempel på vad man faktiskt betalar till banken i form av ränta på 30 år eller hur länge man nu kan tänkas bo i sin villa/bostadsrätt. Sedan jämföra det med om man amorterar i lite olika takt. Man blir faktiskt lite rädd då man ser det svart på vitt framför sig.

    SvaraRadera
  11. Med en ny villa kanske underhållskostnaderna inte är så stora de första åren, plus att man i olika omfattning omfattas av garanti. Men tids nog kommer allt istället på en gång.

    Då gäller det att ha utnyttjat de första tio åren till att amortera rejält och lägga upp en ordentig reparationsbuffert.

    SvaraRadera
  12. Till saken hör ju också att sk reparationsfond till hyresrätter knappt existerat längre. T.ex. tapetserar vissa fastighetsägare var 15:e år. Jag tror att de flesta vill byta färg på väggarna oftare än så. Detsamma gäller vitvaror, där saker byts när det går sönder. En hel del av oss vill faktiskt ha en ny spis när det börjar bli sliten, inte när det är helt trasig.

    I många fall får man i hyresrätt dels betala underhåll inkluderat i hyran, dels lägga en massa pengar själv om man vill bo någorlunda fräscht.

    "Klubbmedlemskap" låter nedvärderande, uppfattar jag dig fel? Du äger ju faktiskt en andel av en oftast ganska dyr fastighet. T.ex. äger jag 1,55% av en fastighet värderad till över 160 miljoner.

    SvaraRadera
  13. Det kan uppfattas nedvärderande, men min avsikt är att få folk att tänka efter, därav det kanske lite provocerande anslaget.

    Nej, du äger faktiskt inte 1.55% av en fastighet. Du äger ett medlemskap i en förening, samt en brukningsrätt av din lägenhet. Föreningen äger fastigheten.

    Du har också andel i föreningens skulder, så tillvida att det är dig de kräver på pengar för att betala sagda skulder, och betalar du inte förlorar du ditt medlemskap och med det brukningsrätten av din lägenhet.

    Något man äger kan inte tas ifrån en.

    SvaraRadera
  14. För den som kan tänka sig bo lite enklare i bostadsrätten utan en massa flash i en god skött förening:
    Den har gott om andra pengar att roa sig med..

    Om man inte är alltför bekväm..

    Tvättmaskin - Tvättstuga, går på det gemensamma kostnaderna.

    Torktummlare -- Tvättstuga, lika som ovan. Kostnader täcks av hyran med andra ord.

    Köksinredning, välj själv om det behövs eller bo spartanskt med originalinredning.

    Kylskåp - Köp ett begagnat (A-klass, spar dina elkostnader). Köpte själv en kombinerad kyl/frys för 300:- på blocket.. 3-4 år gammal av någon som renoverade sitt kök och ville ha enhetligt. Fick dessutom ner elkostnader.

    Frys liten rackare, men ingick i ovanstående köp.

    Badrum, tvättställ mm som sitter fast (duschdraperi ej medräknat, men dessa är inte dyra)..Om du kan leva med normal (tråkig) standard byts badrummet när det börjar bli slitet i min föreningen. Gemensam investering i föreningen. Risk för hyreshöjning dock, ca 10 procent. I samma veva renoverades även annat.
    Har bott i över 15 år och hyran har höjts totalt ca 10 procent på denna tid (kan tillägga att den var låg innan också). Föreningen har god ekonomi..

    Diskmaskin - Diskar för hand.

    Spis köp beg av någon som renoverar sitt kök, max 1000:- för ett fint exemplar.

    Kan tillägga att reparationsfonden som byggs upp med hjälp av hyrespengar har inte utnyttjas för mer än omtapetsering, den är välfylld med andra ord.

    Bo tillsammans (få ner kostnader) och sköt föreningen bra.. Svårslaget?

    SvaraRadera
  15. Cornucopia...

    Det är inte riktigt så enkelt. Ett medlemskap i en idrottsförening lär ju aldrig beskattas. Men i en BRF har du ett förmögenhetsvärde som var en del av den nu mer avskaffade förmögenhetsskatten. Jag förstår din poäng men jag tycker den är alldeles för enkelspårig.

    SvaraRadera
  16. Ska man anlägga ett lite mer långsiktigt perspektiv på att köpa boende är det väl så att den som inte "har råd" att amortera knappast kommer att ha råd att bo kvar när det är dags för pensionering. I kombination med att villkoren, i den mån det finns några kvar, vid pensionering knappast kommer att vara särskilt gynnsamma om 20-30 år innebär detta att valet blir att flytta eller jobba tills det är dags att dra på sig träfracken. Kanske inte den "guldkant på tillvaron" dagens s k bostadskarriärister tänkt sig. Även om boendet i sig mot förmodan skulle ha visat sig stiga väldigt mycket måste man ju fortfarande betala räntor och drift men med åtminstone halverade inkomster.
    En säkert i mångas ögon stockkonservativ och kanske t o m mossig betraktelse från
    //Pg Dn

    SvaraRadera
  17. No problemo PG!

    Bara att gå till banken och låna upp mer pengar med bostaden som säkerhet.
    Vips så kan du både bo kvar och sätta en hel del guldkant på tillvaron.

    Vill de inte låna ut till dig då så återstår det att suga på tavelramarna :)
    Kanske är det godare än man tror?

    SvaraRadera
  18. Håller med dig i stort, men tycker du är nästan snål i dina underhållskostnader. Du har inga kostnader för tomten (stensättning, gräs, buskar, redskap mm). Jag tycker även du underskattar statusdelen (jag vet att det ej är lätt att räkna på men ändå..) dvs att det motsatta könet (i mitt fall en kvinna) gärna vill göra om för att förnya, ej för att det krävs. Jag ska dock tillägga att det blir naturligtvis bättre och "snyggare", men det kostar ändå pengar. När jag pratar med mina vänner som har föräldrar som sålt hus med ett antal hundra tusen, eller tom miljoner i vinst efter 30-40 års boende, brukar jag hävda att det skulle vara intressant att se hur mycket alla underhållspengar hade varit värt idag med ränta. Förmodligen kommer man inte så långt ifrån summan av den realiserade vinsten. Detta uttalande mottas oftast med mycket skeptiska miner. Huspriserna går väl alltid upp eller hur! (det gör för övrigt mjölkpriserna också)

    Därmed menar jag inte att man inte ska bo i hus, men det ska vara av rätt anledning. Ej ekonomiska skäl utan av livskvalité-skäl. Jag blir lite beklämd av de som bor i hus pga "då betalar man till sig själv", samtidigt som de kör amorteringsfritt.

    Kör på!

    SvaraRadera
  19. Det blir nog för komplext att ta med kostnaderna för det motsatta könet (i mitt fall en kvinna).

    En inredningsgalen tjej får juh för sig att det måste göras om stup i kvarten. Varje gång prenumerationen eller något byggprogram går på tv kommer ideerna att något måste göras. Ikeashopping är söndagsnöjet.. Köp och släng, köp och släng, moment 22, koppla mig till tv2..

    Att sen en trofe iform av en ung läcker puma kostar, de vet vi.. Kul ett tag men man tröttnar på "tomheten" (ytligheten) däruppe i knoppen efter ett tag..

    Eller vad säger du, du som var i Australien nyss med tjejen i badkaret?? Kul ett tag, men inte i längden? :)

    \Tha man

    SvaraRadera
  20. Hej Cornucopia - kom på två viktiga saker du glömt i din sammanställning av kostnader.
    1. Omtapetsering/ommålning.
    2. Nytt golv eller omslipning av gammalt golv.

    SvaraRadera
  21. Flute,

    "Dessutom har jag inte räknat på omtapetseringar, slitage på golv mm."

    SvaraRadera
  22. Glöm inte att värdet på fastigheten stiger på 30 år.

    SvaraRadera
  23. Nej, på 30 år stiger inte bostaden speciellt i värde realt, däremot nominellt, alltså bara i siffror. Du kanske tror att börsen gjorde ATH år 2007 också? Men det var bara nominellt, justerat för inflationen var ATH år 2000.

    Ibland stiger bostäder snabbare än inflationen, då kompenseras det med perioder av stagnerande eller fallande priser.

    Över tider följer bostäder inflationen, varken mer eller mindre. Frågan är bara om din lön också gör det.

    Kraften i att amortera är att du hela tiden reducerar din boendekostnad, och tids nog kan sälja den där bostaden för 45 miljoner år 2038, utan att ha någon skuld kvar. Visserligen är 45 miljoner bara tio årslöner vid det laget, men ändå.

    SvaraRadera
  24. Förlåt, Cornucopia, jag läste visst slarvigt.

    SvaraRadera
  25. ja Cornucopia,
    den som amerterat behaller allt. Och stackarn som inte amorterade saljer for 45 miljoner, betalar av det oamerterade lanet pa 4.5 miljoner och fick bara 9 arsloner kvar...

    Haller dock med om att man absolut bor amortera lanen, atminstone om de ar storre an 50% av vardet av lagenheten / huset. Annars ar risken for stor att man hamnar i problem vid eventuellt prisfall. Ar sjalv helt skuldfri. Tror inte det ar ekonomiskt optimalt att vara helt skuldfri men det bjussar jag pa for javlar vad gott det kanns!

    SvaraRadera
  26. Anonym, jo, tack.

    Finns en anledning till att amortera, återkommer till den.

    SvaraRadera
  27. Att ammortera bör väl vara bättre än att lägga undan pengar, även om det som du nämnt förstås finns en liten risk att förhållandena att öka på sitt lån vid behov kan förändras till det sämre.

    Om du ger 50000 för att måla om fasaden antar jag att du lejer bort jobbet, annars är det lite väl i överkant. Många villaägare utför väl så mycket arbete de kan själva snarare, och färgen kan man få för kanske 3-15000 kr (beroende på storlek osv..)

    SvaraRadera
  28. Bra Dag
    Behöver ett akut lån? du kommer att nekas banklån eller några andra företag? Tillämpas omedelbart en snabb och bekväm lån idag SARAH BENSON Loan Company PLC (SBC). Vi är 24 timmar på nätet och tillförlitlig för dig. E-post: [email protected]

    LÅNTAGARE INFORMATION KRÄVS

    Fullständigt Namn:
    Kontakt Adress:
    Land:
    Obligatoriska belopp som lån:
    Varaktighet lån:
    Lån Syfte:
    Yrke:
    Kön:
    Ålder:
    Telefonnummer:
    Talar du Inglés?

    E-post: [email protected]

    Med vänliga hälsningar,
    M

    SvaraRadera