Bostadsutvecklaren Tobin Properties försäljning av lägenheter föll med 98% under första kvartalet jämfört med första kvartalet 2017. Bolaget vill nu göra en nyemission på 225 MSEK, för att som det heter “öka den finansiella beredskapen”.
 |
| Veckochart Tobin Properties. |
Utvecklingen fortsätter alltså stabilt enligt trenden för Tobin Properties. Man sålde hela tre lägenheter till ett värde om 13 MSEK under första kvartalet. Det är ner 98% från 643 MSEK och 146 lägenheter första kvartalet 2017. Bolaget startade exakt noll bostadsbyggen under kvartalet. Man vinstvarnar också och justerar ner prognosen om vinst från 250 MSEK 2018 till 150 – 200 MSEK.
Enligt Fastighetssverige säger VD:n Erik Karlin bland annat följande lösryckta ord: “avvaktande marknad”, “situationen på andrahandsmarknaden förbättras månad för månad med ökad aktivitet och tendenser till stigande priser”, “makroläget i vår region är fortsatt positivt”, “vi är väl positionerade när marknaden återhämtar sig”, “vi fortsätter driva marknaden enligt fastlagd plan”, “vi ser allt fler positiva signaler”.
Då vet vi det.
Bolaget vill nu ha 225 MSEK i en nyemission. Man tog under kvartalet in 202 MSEK i en nyemission och brände av 175 MSEK. Nu har man även 200 MSEK som ska hostas upp för en fastighet i Nacka. Det går bra nu.
34 kommentarer
"A fool and his money will soon be parted."
Det är helt sjukt.
Ingen vettig människa köper längre nyproduktion och ändå försöker bostadsutvecklarna köra vidare som om ingenting har hänt.
Klart man köper nyproduktion; när man får 35% på priset så blir det en rätt trevlig deal.
Blir det?
Räcker inte med 35% rabatt med nuvarande priser och ökenomiska planer för man skall ta risken. Det har inte blivit billigare att bygga husen så 35% rabatt torde vara förlust så det stänker om det.
Men de nybildade föreningarna sitter inte med trumf direkt…
År 2026 spås Sveriges folkmängd vara 11 miljoner enligt SCB d.v.s. en miljon fler än idag på 8 års horisont. Alla dagens 12-20 åringar kommer vara i spannet 20-28 år och letar boende.
Byggbranschen och alla detaljister som Ikea, Elgiganten mfl bör ha lysande framtidsutsikter.
Det går att producera billigt.
1'810 kvadratmeter BOA för strax under 24 miljoner blir ca 13'300 per kvm. Huset är, i mitt tycke, snyggt nog för att inte avvika för mcket från normal nyproduktion. Bottenplatta och tomt tillkommer så lägg på 30% på priset. Det ger 100kvm för 1,7 miljoner.
Om man erbjuder vissa lägenheter oinredda så blir riskexponeringen för fastighetstillverkaren ännu lägre och de som vill ha lyxboende kan få det. Det här exemplet är förövrigt mycket likt Tobins projekt "Ösby park"
https://www.sabo.se/nyproduktion/sabo-kombohus/sabos-kombohus-city/
Så i skuldfri förening skulle en 100kvm lägenhet gå för under 1.7 miljoner i närförort till 08, och runt 2 milj nära tullarna.
Stockholms stad vill ha upp till 45000:- per m2 BOA för sina tomter i citynära lägen. T ex Hagastaden och Slakthusområdet. Lägg alltså på 81 mille så har du underlag för din kalkyl. Det är kommunerna som driver upp priserna på bostäder i attraktiva lägen.
För tomter? Fastighetsbolagen borde offentliggöra detta på ett bra sätt så att folk som betalar överpris för sitt boende förstår vem det är som blåser dem på pengar egentligen.
Det motsvarar ju isf ca 66% extra "skatt" till kommunen vid bostadsköp för Tobins projekt eller 73% i fallet Sabo. Om det är ungefär så som du beskriver så förklarar det även varför kommuner inte bygger billigt själva heller.
"vi är väl positionerade när marknaden återhämtar sig"
HAHA.
Det sjukaste är nog ändå att de prognostiserar en rörelsevinst på 150-200 mkr.
Stefan Östergren, Kassaflöde och resultat är två helt olika djur på gården.
Bara att skriva upp värdet på en fastighet på lämpligt sätt. Man har ju även 493 bostäder i produktion, som förstås ska säljas hade man tänkt.
Förvisso, men att rörelseresultatet ska nå 150-200 mkr ser jag som orimligt oavsett.
Sen är det så klart kassaflödet som är det intressanta och inte tricksandet med resultatet och kassaflödet talar sitt tydliga språk. Stålarna är slut.
Nu får ni väl ändå lugna ner er. De kan ju för fan inte skriva upp värdet på de där fastigheterna om de nu inte har en väldigt korrupt revisor.
Finns många "nya" läkare, advokater , ingenjörer och revisorer idag som kanske inte är lika "stelbenta stofilerade, icke kreativa och gammalmodiga" som förr i världen…
😉
Tobin utmärker sig i ligan av bostadsutvecklare som producerar extremt fantasifulla ekonomiska planer för sina nybyggda BRF, så det är väl klart att de kan tricksa med bolagets ekonomi också
De har inte lärt sig att det är bostäder och varor/tjänster/produkter för verklighetens folk som gäller och som man i det längre perspektivet kan tjäna pengar på!
IKEA (Bo-Klok), Ge-Kås m.fl. har dock förstått detta!
Gissar bara här, men det är väl byggandet av projekten som ger intäkter i deras bokföring.. alltså ej orimligt med posirivt rörelseresultat 2018
Rimligtvis är det så. Bygger man för 500 MSEK, och avser sälja för 700 MSEK, så bokar man en vinst på 200 MSEK när bygget är klart, även om man inte sålt en enda lägenhet.
Deras rörelseresultat var 2.5 MKR Q1. På helåret 2017 var rörelseres 53.7 MKR. Att då yra om 150-200 MKR på årsbasis 2018 ser jag som utsiktslöst med tanke på marknadsläget oavsett finansiella trollerikonster.
Inte expert på bokföring, men dom verkar väl ha glömt hur mycket pengar man måste omsätta för att få ut sin vinst?
Det är väl typ enbart om man jobbar på Malmskillnadsgatan som man inte har overheads, underleverantörer att betala osv. Tänkte skriva rumänska tiggare, men de verkar ju ha en del overheads. Plus inköpskostnader på dragspel ibland.
Ett litet påhittat exempel som kan va helt fel…
Projekt med beräknad intäkt 100 miljoner och beräknade kostnader 70 miljoner
Beräknat att gå 30 miljoner +
Under 2018 har bolaget gjort jobb och tagit kostnader för 50 miljoner.. om ingen revidering av projektbudgeten gjorts så har alltså 71% av projektet färdigställts och i resultatet bokförs då intäkter på 0.71*100=71 MSEK.. 71-50 =21 MSEK
Så TROR jag att det fungerar på ett ungefär (scahblon för OH kan säkert va med nånstans, inräknat eller som egen post)
För de på malmskillnadsgatan är väl giveheadkostnaden snarare än overheadkostnaden som är det viktiga.
Cornu: något säger mig att det inte funkar så. Jag skulle tro att man får bokföra byggnaden för 500mille på sin höjd. Varför skulle det inte vara inköpspriset som gäller som för andra verksamheter?
Jag tänkte tidigare på de här bolagen som redovisade nollresultat eller svagt plus tidigare trots rejält minskad försäljning.
Då ska man inte glömma att bokföringsmässigt kan dom ju ligga på plusresultat trots noll i försäljning ifall dom skriver upp värdet på varulagret av bostäder.
Men under 2018 bör nog revisorerna kanske börja kräva att "varulagret" skriv ner med tanke att dom snarare faller än stiger i värde och i så fall blir det verkligen svart på marknaden.
I princip all nyproduktion bör skrivas ned med 10% eller mer så fort bygget är klart.
Bör, ja. Men det kommer nog inte ske förrän de ligger på ättestupan.
Eller på sätt och vis ligger dom ju redan där och i samma sekund som dom skriver ner värdet så har dom ju kastat sig själva utför ättestupan.
Det är bara att sälja ut varulagret av bostäder till dagens pris, finns inget annat alternativ än prissänkningar och cash in.
Men de har väl blivit inspirerade av HM och deras ständigt växande varulager.
"vi ser allt fler positiva signaler" – man kan ju undra om han tittar genom en kikare?
Han pratar om sitt HIV-test.
Är det höga odds på att företagsledningen slipar CVn och går på lunch med rekryterare?
"vi är väl positionerade när marknaden återhämtar sig"
Det kan ta många år innan det sker. Om jag vore Tobin properties skulle jag sänka priset på störten om de inte vill bli sittande med Svarte Petter när 2019 går in i lågkonjunktur
Ser att de delvis vinstavräknar projekt redan när "detaljplan vunnit laga kraft", vilket kan kännas lite märkligt kan man tycka. Fast kanske är standard inom branschen.