Cornucopia?

2017-11-11 12:01

Alm Equity: 40% spekulationsköp av nya bostadsrätter

"Spekulanter har drivit marknaden." - Joakim Alm, VD Alm Equities
Börsnoterade bostadsutvecklaren Alm Equitys VD Joakim Alm konstaterade på ett lunchseminarie hos Erik Penser Fondkommission att 40% av köpen av nya bostadsrätter hos dem handlar om spekulationsköp.
Den renodlade bostadsutvecklaren Alm Equitys VD bekräftar alltså hur omfattande spekulationsköpen inom nyproducerade bostadsrätter faktiskt är. 
"Vi blev [förvånade] när säljcyklerna gick ner till tre månader. [...] Vad som har visat sig i efterhand är att det har varit spekulanter. [...] 2015 var det var 40% [...] Spekulanter har drivit marknaden." - ca 16:30 i filmen ovan 
Panik bland spekulanterna driver ner priserna, och VD:n ger exempel i bland annat projektet Duvboet i Sumpan. Det konstateras att det i Barkabystaden kommer ta 256 år att sälja de 27 000 bostäder som byggs där nu, sett till hur få som köper just nu.

Så var det med den saken, eller menar ni att bolagets VD inte vet vad han säger? Tidigare har en anonym visselblåsare hos JM sagt att upp till 66% av köpen av nya bostadsrätter hos JM är spekulationsköp.
Dagskurs Alm Equity.
VD:n menar att bolagets skuldsättning endast är kopplade till startade projekt där man sålt lägenheterna till privatpersoner (som dock i 40% av fallen visar sig inte vilja ha lägenheterna, utan köpt på spekulation). Övriga projekt är finansierade med eget kapital. Slutsatsen är alltså att det inte ska finnas någon konkursrisk i bolaget. Man har inte heller köpt några byggrätter de senaste åren, på grund av prisexplosionen på byggrätter de senaste 2-3 åren. Däremot förvärvade man kollegan Småa, som hade byggrätter inköpta till tidigare lägre priser.

Samtidigt kan jag konstatera att snacket och känslan känns som första året efter IT-bubblan hade spruckit. Det fanns inga problem, det var bara aktiekurserna som gått ner...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

51 kommentarer:

  1. Spekulanter? Har vi ingen bostad efterfrågan? Har vi ingen bostadsbrist? Det är låg ränte och hög efterfrågan drivas upp priset. Inte spekulater.

    SvaraRadera
    Svar
    1. VD:n konstatarar att det byggs mer än inflyttningen till Stockholm, och att hela överskottet handlar om spekulation.

      Men du vet säkert bättre än en VD för en stor bostadsrättsutvecklare i Stockholm

      Radera
    2. Plötsligt är alltså VD:ar i branschen trovärdiga! Det gäller då förstås även bankerna?

      Radera
    3. När han dissar hela sin bransch och talar mot den egna affärsidén så kanske man bör lyssna?

      Radera
    4. Ja, i sak håller jag med dig och det är intressant att ett företag i branschen berättar hur läget är. Det finns alltså en del som tyder på att det har varit många spekulanter i Stockholmsmarknaden.

      Ser det likadant ut i Göteborg tro?

      Radera
    5. Jocke: Du tar upp frågan hurvida detta är isolerat till Stockholms-regionen eller inte. Jag skulle säga att även utan spekulation på andra orter så blir det viss spridning utanför Stockholm. Som du vet har priserna stuckit uppåt i Malmö. Det beror såklart på flera faktorer. Men som en anekdot så tänkte jag buda på en lägenhet i Malmö för drygt ett år sedan, och tänkte erbjuda utropspris även om jag tyckte det var lite i överkant för lägenheten. När jag pratade med mäklaren i telefon sa hon direkt att det kommit in ett bud på drygt 30% över utropspris. Budgivaren var en stockholmare som skulle köpa en lägenhet till dottern som skulle börja plugga i Malmö/Lund.

      Om man är van vid stockholmspriser och konstant prisökning är det kanske inte konstigt att direkt buda 30% över utropspris. Men jag tror att detta är ett exempel på spridningseffekt från Stockholm.

      Radera
    6. Unknown: Hm, du har rätt. Rika föräldrar som finansierar ungdomarnas flytt/bostad drabbas på marginalen om deras bostäder blir mindre värda.

      Borde ju då synas i Linköping/Lund/Uppsala om ett tag.

      Radera
    7. Uppsala har väl redan börjat gå ned? Att Linköping håller emot så pass är förvånande. Lund borde påverkas av en nedgång i Stockholm, vad gäller stundentlägenheter. Dock ska man veta att i Lund finns gott om pengar, var väl miljonärtätast i landet för inte så länge sedan. Högst andel mensamedlemmar i landet dessutom ;). Samt många stora arbetsgivare jämfört med t ex Malmö där ISS är största privata arbetsgivaren.

      Radera
    8. Gjorde en hemnet sökning på GBG kommun -STHLM kommun och jämförde utbudet nybyggnation/gamla beståndet.

      Göteborg 118 nya ute till salu / 757 ej nybyggda
      Stockholm 536 nya ute till salu / 2706 ej nybyggda

      Gbg storstadsområde 1 009 203 invånare
      Sthlm storstadsområde 2 299 503 invånare

      Utbudet av nybyggnation/per invånare och potentiell köpare är ca. dubbelt så stort och när man jämför ej nybyggda lägenheter ca. 56% större i Sthlm.

      Kanske därför det fortfarande går någorlunda bra att spekulera i bostäder i GBG.

      Radera
    9. Ingen koll på städerna ovan, men Eskilstuna Västerås är dämpat mot i våras. Fast åtminstone i E-tuna är det många som inte har inkomster till dyrare hus med nya amorteringsregler och bankernas nya skuldkvotstak. Löpande med nuvarande räntor är det låga månadskostnader.

      Dessa hus har legat ute sedan augusti. I maj hade de försvunnit på ett par veckor.

      https://www.hemnet.se/bostader?location_ids%5B%5D=17899&new_construction=include&preferred_sorting=true&by=creation&order=asc

      Och nedan där budgivningen börjat 15% under utgångspris

      https://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-angsholmen-eskilstuna-kommun-tjadervagen-17d-12501058

      Radera
    10. Kollar man på Malmö storstadsområde (716 767 invånare) och utbudet i kommunen hittar man 127 nybyggda ute till salu och 795 ej nybyggda.

      Gör man samma jämförelse Malmö-Stockholm är utbudet av nybyggnation ca. 32% större i Sthlm och utbudet av ej nybyggda 6% större i Stockholm.

      Göteborg ligger därmed ganska bra till utbud vs. efterfrågan för att bibehålla en hög prisnivå.

      Radera
    11. Det är väldigt lurigt att gå efter de siffrorna i Stockholm. Dels verka en del nybyggnadsprojekt tagits bort, dels finns det en stor del nybyggda lägenheter som säljs utan taggen nybyggnadsprojekt på Hemnet.
      >250 lgh nu enbart på Östermalm, det är massivt som någon mäklare sa.

      Radera
    12. Har ni hört föräldrar i medelåldern berätta om sina köp av bostäder till telningarna på studentorterna?

      Välutbildade människor, läkare, ingenjörer, ekonomer med vana att läsa på och kritiskt granska litteratur berättar om hur sina investeringar.

      "Du vet dom här lägenheterna kommer ju bara gå upp i pris."

      Radera
    13. @Kent, välutbildad innebär inte alltid att man är kompetent eller begåvad. Skulle vilja säga att nästan vem som helst kan ta en civilingenjörsexamen om bara viljan finns, så länge man är normalbegåvad.

      Radera
    14. VP, Det sa jag väl aldrig heller.

      Radera
    15. Cornu, Men du vet säkert bättre än en VD. Det är inget argument, man måste uppmuntra dom som försöker tänka själv eller försöka förklara.

      Radera
    16. En stor skuld till hela bubblan är curlingföräldrar som belånar sina hem för att "hjälpa" sina små telningar. Många hade inte ens varit i närheten av att kunna köpa bostad för dom pengar det handlar om. Ett ytterligare problem blir då att dom föräldrarna sitter tungt skuldsatta vid en krasch.

      Radera
  2. Det är en enorm efterfrågan, men inte på dyra bostadsrätter.

    Som jag skrivit tidigare kommer alla dessa köpare tvingas hyra ut eller förlora enorma belopp. Det vet regeringen och därför lägger man förslag som skall reglera andrahandsmarknaden för uthyrning.

    White flight fungerar bara när du äger ditt boende.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Alla dessa köpare redan fick jätte bra vinst i 2012-2016. De som inte köpte något bostad förlorar faktiskt enorma belopp liksom mer än tio års lön? Om du inte vill ha vinsten, det kan väl bo i hyresrätt hela livet:)

      Radera
    2. På en fungerande marknad så möts efterfrågan dvs de får sänka priset offra lite vinstmarginal. Annars kan man försöka manipulera politiker att betala vinsten via bostadsbidraget och så får skattebetalarna ta smällen.

      Radera
    3. zte test, du kan inte ha varit kursetta på SFI, va.....? Kanske Google translate, däremot...

      Radera
  3. Mycket intressant att en VD går ut och anger en siffra, själv hade jag killgissat på 10-20%, men nu behöver vi inte killgissa längre. 40% är en extrem siffra och motsäger ledande ekonomer som Flam som killgissar om motsatsen.

    SvaraRadera
  4. Hoppsan, helt plötsligt infann sig risken i att spekulera i bostadsköp. Det är inte vilken risk som helst. Spridningseffekterna är tämligen stora i en låneekonomi där allt balanserar på en liten marginal. Erfarenhetsmässigt går det alltid exponentiellt snabbare när det bär utför i rutschkanan. Grattis alla spekulanter, nu finns det också en tidsfaktor att riskhantera.

    SvaraRadera
  5. Prognosen är att Stockholm växer med ca 34000 invånare per år. 90-talisterna är nu i barnafödande ålder och invandring bidrar, inflyttning från övriga Sverige är liten. Med detta så kommer det uppstå efterfrågan på större bostäder i familjevänliga lägen, mindre lägenheter frigörs till nästkommande unga. Äldrer bor kvar pga flyttskatten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inga problem för de äldre, det är helt skattebefriad att flytta.

      Radera
    2. Problemet uppstår att bostäder är så dyra att försäljning-skatt inte räcker till och de vill och får inte lån. Enklast och billigast att bo kvar för individen men inte bra på systemnivå.

      Radera
    3. Äh, de har ju betalat av villalånet helt vid det laget, och de ska ju inte köpa större utan mindre. Det ska inte vara några problem.

      Radera
    4. Det är påtagligt många som vill bo kvar, och gärna lägger en bra slant på det.

      Upplevd standard är högre, än i gamla hyresrätter, kostnaden är ofta lägre än i nya hyresrätter. Man är inbodd och lägger gärna pengar på RUT-tjänster för att ha det fint omkring sig.
      Med stigande ålder och mindre aktivt liv har man paradoxalt mer pengar att bo för. Om man har en hyfsad pension och en betald villa vill säga.

      Jobbar delvis mot sådana kunder. Enkla men roliga jobb, mycket fika. Bra kontaktnät.

      Allting är inte på systemnivå. Det är en av sidorna med ett demokratiskt samhäle.
      Med

      Radera
    5. Sverige har ju ingen brist på bostäder per se. Det vi har brist på är ghetton. Den etniskt svenska populationen har varit stagnerande sedan senare hälften av 1900-talet. Det finns ingen ökad efterfrågan på dyra bostäder i Sverige.

      Radera
  6. Intressant även om han inte ger ett så sammanhållet intryck. Enligt vad han säger har ju hans eget bolag sitt på det torra genom att varje projekt ligger i separat bolag och att de inte har fel ingångspriser. Samtidigt pumpar man ut preferensaktier för att öka soliditeten så sent som förra månaden... bara jag som inte förstår antar jag.
    Intressant poäng som bekräftar det som tidigare sagts: de flesta kommer inte att kunna göra om sina BR till HR.
    I Stockholm har de betalt tomt, byggrätt och byggkostnader på kanske 70-80000/kvm i värsta fall, det blir med hans 5% kalkyl 3500-4000/kvm i hyra, 30-35000/månad för 100 kvm vilket inte är möjligt idag. Det betyder att de måste köra på och försöka sälja även om priserna blir lite sämre.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan vara intressant att grotta ner sig i sifforna på vilka utvecklare som köpt vilka rätter till vilka priser, där borde man ganska snabbt märka vem som sitter med skiten i knät.

      Radera
  7. Med tanke på att han får in en del svordomar från och till så kan man nog utgå från att han talar från "hjärtat", alltså inget bullshit...

    Han vet vad han snackar om till skillnad från många "bostadsexperter" som hela tiden påtalar att priserna inte kan falla...

    SvaraRadera
  8. I vilka fastighetsföretag kan man köpa BEAR eller motsvarande?

    JM är ett exempel som jag känner till, finns det flera?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är inte alla aktier blankningsbara? Bara att ringa in till mäkleriet på ex Avanza å höra sig för.

      Radera
    2. BEAR JM, BEAR Skanska, BEAR Peab vet jag. Någon mer kanske finns?

      Radera
  9. Sitter och läser i ett "glassigt" reklammagasin med glättat papper och "tjockt" färgtryck kallat "Högsb-SisjöNytt" nr 3 2017

    Förutom de vanlliga annonserna och till dessa tillhörande "redaktionell" text, de sedvanliga bilderna från någon "företagsgolftävling" så finns en "annons" om "Södra Änggården"...

    Änggården är en gammal exklusiv stadsdel i Göteborg där det tidigare bodde många läkare och så numera även Skåne läns landshövding, f.d kommunalrådet Annelie Hulten (S) i Göteborg.

    "Södra Änggården" är ett namn jag aldrig hört förut men skall sprida glans över norra delen av Högsbo Industriområde med bostäder, restauranger, cafeer mm.

    I "Södra Änggården" skall den "Urbana storstadsmänniskan" bo med cykelavstånd till både city och salta bad...

    Planen är att 2000 bostäder skall byggas ..

    F-N tro't sa' rellingen !

    SvaraRadera
  10. Tycker det är kul med alla förståsigpåare som kommenterade härinne häromdagen om att någon spekulation i bostäder fanns absolut inte alls. Samtidigt som jag hörde talas om det när jag bytte bank för 2-3 år sedan. Bankkvinnan var stressad av alla bostadsköp i nytt område i Sickla i Nacka och med lån som skulle ordnas. "De flesta köper för att sälja vidare när det är byggt" som hon sa till oss. Nej, nej, det kunde inte vara sant.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kanske inte alla här som tar en enskild åsikt som den absoluta sanningen. Din bankkvinna sa de flesta, anonym inom JM sa 66% nu är vi nere på 40%.

      Radera
    2. Nu är det ju inte särskilt stor skillnad på "de flesta", 66% och 40%... Eller är siffrorna bara trovärdiga om alla projekt har exakt samma andel spekulationsköp?

      Radera
    3. Nä det är ju verkligen ett statistiskt underlag av rang.

      Radera
  11. Jag läste ett citat om att det fortfarande är väldigt många som vill låna pengar till bostäder men bankerna har blivit försiktigare med lån.

    Följaktligen så är fallet inte orsakats av att köpare och säljare ändrat uppfattning om marknaden. Utan det är tillgången till krediter som orsakat fallet så här långt.

    Det skulle kunna förklara varför det fallit så snabbt på bostadsmarknaden och om/när bostadsköparna också blir rädda för att köpa så skjuter det av nästa raketsteg neråt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, samt den psykologiska biten. Alla som ändå kan låna, varför köpa nu när det troligen är billigare sen.

      Radera
    2. Deflation, men bara bostadspriserna. Vi har en spännande vecka till mötes, förslag skärpt amorteringskrav samt div indikatorer.

      Radera
  12. Nya tugget på jobbet är att allt kommer lugna sig tids nog spekulanterna lämnar marknaden. Har ett par st som haft sina lägenheter ute för försäljning, 0 bud jmf med då de köpte för 1-2 år sedan med minst 5 budgivare på samma objekt (och då har de ändå renoverat en hel del).

    Kommer nog bli som tidigare sagts här på bloggen att snart sjunker den befintliga stocken för att nervösa säljare tar tillbaka sina objekt då man inte vill sälja med förlust. Man väntar att lägga ut igen till våren och hoppas då på bättre tider.

    Aldrig varit med om något liknande, psykologin har slagit igenom starkt och väldigt brett.

    SvaraRadera
  13. Spännande att se om den kreditdrivna konjunkturen äntligen spricker när krediterna sinar. Då blir det ingen stabilisering. I så fall tänds fler "raketsteg" neråt där botten i hela ekonomin kan vara väldigt långt ner. Svenskar i allmänhet har mycket att lära sig.

    SvaraRadera
  14. Bor i ett nytt område i Stockholm - här är det extremt tydligt att en väldigt stor andel lägenheter köps på spekulation, då det varje gång ett nytt hus börjar bli klart dyker upp en mängd "säljes på ritning". Vi var intresserade av en specifik lägenhetstyp i ett hus skanska byggde, men de "tog slut" innan vi hann fatta köpbeslut. Av 6 likadana lägenheter kom 5 sedan ut "på ritning" månaderna innan huset var färdigt, med en miljon påslag på priset... Det var innan dippen, så samtliga spekulanter tjänade nog sin miljon.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan ju tilläggas att i två projekt som säljstartats tidigt under hösten i år har 1 av 16 respektive 4 av 30 lägenheter sålts... Båda projekten innehåller mest stora lägenheter (ena är Oscar Properties), men ingen av de sålda är en sådan. Känns som marknaden för lägenheter i 10+ miljoners-klassen är rätt mättad...

      Radera
    2. @Tolvtretton: Känner igen det där. Samma visa i 031.

      Radera
  15. Vad har hänt med husmask? Ingen uppdatering sedan 20171109. Blev den förbjuden av propagandaministeriet eller stängde Booli sitt API?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulle inte vara förvånande i landet upp och ner.

      Radera
    2. Kollade Hemmet och i Solna finns det 344 lägenheter till försäljning. Det är budgivning på 20 st, alltså på knappt 6 % av lägenheterna.

      Radera