Cornucopia?

2017-10-10 09:45

Stockholms huspriser från 1875 till 2017

Nedan hittar ni utvecklingen för Stockholms huspriser sedan 1875. Man kan konstatera att reala priser - alltså justerat för inflationen - har priserna varit ganska stabila i Stockholm i 125 år och pendlat runt ett medelvärde eller möjligen försvagats något över tiden. Men efter år 2000 tog det fart med bostadsbubblan.
Stockholms reala huspriser (index, 1957=100) åren 1875 - 2017p. Data från Riksbanken, SCB och Valueguard
De reala huspriserna, baserat på Riksbankens data i A price index for residential property in Stockholm, 1875–2012 av Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson, följt av Valueguards data justerat för KPI-inflationen från SCB för åren 2012 - 2016 och senaste siffrorna för 2017 hittar ni alltså ovan. Att jag skriver huspriser och inte villapriser beror på att datat före 1957 är både hyreshus och villor, medan de från 1957 enbart är villor. Sammantaget följer dessa varandra dock väl historiskt, men det fanns inte separerade data tidigare. Hela rapporten kan läsas här (PDF).

Justerat för inflationen har alltså alltid huspriserna inte varit något bra affär historiskt. Vinsten har legat i att det med inflation över tiden med högre löner blivit enklare att amortera på sina lån.

Ironiskt nog gäller tvärt om sedan bostadsbubblan tog fart runt millenieskiftet, dvs att nu ökar inte inflationen speciellt mycket och det är i själva verket svårt att via löneökningar amortera av skulderna vid dagens prisnivåer. Ändå upprepar dagens villaägare detta mantra, eftersom det gällde deras föräldrar på 60-, 70- och 80-talen. Men som man ser ovan fungerade villamarknaden helt annorlunda på den tiden.

Den reala prisutvecklingen motsägs inte av andra långa husprisindex, t ex Herengracht-index i Amsterdam, där de inflationsjusterade priserna också föll under 1900-talet.

Någon som ser ovanstående graf och fortfarande hävdar att vi inte har en bostadsbubbla? Annorlunda nu?

Nominella huspriser är en annan fråga. Det är siffrorna på pappret och de som staten ska ha 22% i skatt på när de stiger.
Stockholms nominella huspriser (index 1957=100) åren 1875 till 2017p. Data från Riksbanken, SCB och Valueguard
Allt denna prisuppgång innebär är förstås att staten ska ha en stor bit av kakan via reavinstsskatten och att om man byter bostad till en annan motsvarande ägd bostad så får man en skatteskuld men ingen vinst. Bara de som hoppar av bostadsbubblan i Stockholm är vinnare. Och staten förstås.

Kom ihåg att ovanstående är index och avser Stockholms kommun. Inte Stor-Stockholm.

Anekdotiskt kan jag dock jämföra med ett fall där en villa köptes för 1.4 miljoner i Huddinge kommun 1998. Nominellt index var då 1573. Villan såldes 2007 för 2.8 miljoner om jag minns rätt. Nominellt index var då   3842. Antar att priserna stigit snabbare i Stockholm än i Huddinge. Om läsare kan matcha egna villapriser i Stockholm mot index så kanske vi kan få se hur bra detta matchar?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

82 kommentarer:

  1. Undrar hur den reala prisutvecklingen hade sett ut om man inte definierat om inflationsmåttet...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tänkte samma sak. Justerat mot penningmängden ser det nog inte lika extremt ut. Så går det när man manipulerar vad som redovisas.

      Radera
    2. Eller om man hade ett mått för reala inflationen..

      Radera
    3. Man skulle kunna lägga till inkomstkurva och befolkning/bostad och kanske andra faktorer. Oklart hur det går påverkat.

      Radera
  2. Ja dessa svenskar. Dom suger ut oss och manipulerar sin bostadsmarknad. Skapar fiktiva förmögenheter som dom sedan använder för att konkurrera ut oss hallänningar från våra egna hem. Befria Halland!

    Hallands Befrielsefront

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är bara att kopiera Katalonien. Har du tur så vill kanske danske få tillbaka Halland. Glöm inte att även fråga Skåne och Bleking om ni tänker arrangera en lokal omrösning för självständighet. Personligen tror jag Danmark skulle gilla tanken om det inte vore för Malmö.

      Radera
  3. Nu är ju inte inflationssiffrorna korrekta, men en halvering av priserna på 15 år är väl en rimlig utgångspubkt.

    SvaraRadera
  4. Intressant, skulle vara ännu mer intressant att koppla lite fler faktorer på statistiken. Hur ser t.ex befolkningstillväxten ut? Reallönerutveklingen? Är det rimligt att bara inflationsjustera?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja, finns det tillräckligt långa tidsserier så. BNP, befolkning borde gå att ordna fram. Löner kanske finns hos Riksbankens historiska data.

      Radera
  5. Glöm inte att räkna in kostnaden för att äga en bostad. Värdet förutsätter att bostaden är underhållen. Över en 25-års horisont så är det minst 2 fasadmålningar, en takomläggning, tätning av grund, ytskikt osv. Säkert runt en 0.5-1 miljon kr i dagens priser.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja.

      I dagens bubbelmarknad bryr sig få om detta. Men när priserna går åt andra hållet kommer brist på underhåll slå stenhårt mot priset.

      Radera
    2. Alltså, ett tak håller ofta 60-100 år. Ofta byter folk tak helt i onödan.

      Radera
    3. Kostnader för underhåll har exploderat pga byggbubblan. Vänder priserna neråt kommer det sätta pris på både timlön och materialkostnad. I de flesta fall är ju kostnaden satt utifrån vad marknaden tål.
      Med eller utan ROT.

      Alternativet är ju att hantverkarna går arbetslösa. Med eller utan rot.

      Självklart gäller det att su har jobbet kvar själv när skiten faller i fläkten och priserna faller.

      Radera
    4. Sjunkbomben

      Nu räknar man i.o.f.s med en livslängd på 60 år för betongpannor om man sköter om dom.

      Radera
  6. Precis. Brukar säga att priserna stod ungefär stilla realt sett 1875-1997.

    En helt annan historia får man om man antar att man köper en fastighet för lånade pengar och sedan hyr ut den. Då kan även realt stillastående priser leda till stor vinst över tid så länge man har marginal från uthyrningen som täcker driftskostnader och lånekostnader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu pratar du om fastigheter som investering vs boende. Boende är och förblir aldrig en investering som merparten av den svenska befolkningen tror. Boende är enbart konsumtion.

      Radera
    2. Ja, det gör jag.

      Huset som man köper har ju dock ett värde i och med att man "slipper hyra". Då sparar man i normalfallet lite pengar som man kan se om en inkomst (om man vill).

      Radera
    3. Då borde du betala SKATT på dessa pengar som du ser som en intäkt! ;-)

      Precis på samma sätt som en viss V(pk)-politker i Göteborg som vill lägga en skatt på de som "gratis" parkerar sina fordon på den egna tomten och inte, som "alla andra" , tvingas att göda både kommunala och privata P-bolag...

      Radera
    4. "Boende är enbart konsumtion"
      Svar nej.
      Det är även en investering som kan ge positiv eller negativ avkastning.

      Radera
    5. Bengt: Ungefär så fungerande den gamla vinstskatten på fastigheter. Jag orkar inte kolla upp detaljerna nu men så var det.

      Den som hyr ett hus betalar oftast mer per månad än den som köper det (givetvis inklusive drift, underhåll, reparationer), är allt jag menar. Detta är en sorts besparing som man inte får glömma när man äger sitt boende.

      Radera
    6. Ja, man slipper ju "göda" någon som skall ha vinst på det insatta kapitalet.. ;-)

      En mellanhand mindre helt enkelt vilket gjort en viss sparsam smålänning till multi-MILJARDÄR flera gånger om.. ;-)

      Radera
    7. Man kan bygga ett attefallshus för ett par/tre hundratusen kr och hyra ut för X antal tusen i månaden. Vips så har man både räntorna, sophämtning, V/A mm betalt för båda husen. Är hyran mindre än 5000 kr / månad är det skattefritt dessutom.

      Radera
    8. Eller köp och bosätt dig i ett eget mindre hyreshus. Funkar bäst på mindre ort givet priserna idag. Vi köpte för ca 5000 kr/kvm 2005. Bott gratis sedan dess, men lagt mycket på renovering vilket tillsammans med allmän prisuppgång tredubblat värdet. Skulle luften gå ur marknaden så att vi förlorar hyresgästerna, kan vi slå ut lite väggar och koda om till villa. Skulle värdet sjunka är det skit samma, vi ska ju bo någonstans.

      Radera
  7. Det är fascinerande med alla som är så tvärsäkra på bubbla eller inte bubbla. INGEN VET. Vi hade problem med hög inflation i 100 år och nu det motsatta pga massor av faktorer. Globalisering och internet är två av de. Det har givit låga räntor länge. Bostadspriserna speglar ränteläget, och då finns det två scenarier som i alla fall jag har nära till hands att tänka. 1. Inflationen kommer igång globalt och alla höjer räntorna = Bostadspriserna kommer ner. 2. Det är så svårt att höja sitt lands räntor först eller med för mycket för då stärker man sin valuta för mycket och får problem den vägen. Räntorna fortsätter vara stabilt låga och bostadspriserna fortsätter att spegla det mer eller mindre. MEN JAG ÄR INTE SÄKER. Det är tröttsamt med alla confirmation biased Svensson som bara VET.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant skulle vara att se hur fastighetspriserna mm utvecklat sig i ett land med en mer stabil valuta, Schweiz exv. eller för delen ett land med en mer "konservativ" politik på alla plan som exv. Österrike. Länder som ju annars inte är så speciellt "annorlunda" än Sverige

      Radera
    2. Jo, visst speglar priserna det låga ränteläget, men vi har haft räntor på de här låga nivåerna i många år nu, och ändå stiger priserna. Man tycker ju att priserna borde stabiliserat sig om det var ett direkt samband med räntenivån. Omotiverad uppgång ger bubbelvibbar.

      Radera
    3. Killersimon
      Det är en global "bubbla" även fast "Svensson" tycks tro att Sverige är unikt med "höga" kostnader för sitt boende.
      Bengt
      Det kostar drygt 30% mer att hyra i Zürich kontra Sthlm. Å andra sidan tjänar de dubbelt upp mot Sthlm-aren efter skatt.

      Radera
    4. Egentligen är det ingen större skillnad på "bostadsbubblan" och "guldbubblan".Båda tog rejäl fart efter it-kraschen värkt ut. På 15 år har guldpriset mer än 4-dubblats. Inte helt olikt fastighetspriserna och fullständigt naturligt då priset på pengar betalat den festen.

      Radera
    5. Om vi tar "aktiebubblan" så har den gett mer än 7 ggr pengarna i nominella värden de sista 15 åren. Även detta beror naturligtvis på cheap money. Överavkastningen i aktier kontra guld och fastigheter kan tillskrivas digitaliseringen och allt vad det innebär.

      Radera
    6. Överavkastningen (på lång sikt) handlar snarare om att vinstdrivande företag avkastar mer än döda ting (tänker framför allt på guld).

      Ta gärna en titt på guld vs börsen, notera den logaritmiska skalan...

      Kort sikt? Allt är räntedopat...

      Radera
    7. Beror det inte på det mänskliga att försöka hitta mönster och samband i det som hänt för att förutsäga framtiden när orsakssambanden i verkligen är väldigt svaga då förutsättningarna och omvärlden ändras konstant.
      Varje dag är en ny dag helt enkelt.

      Radera
    8. Enl "globalpropertyguide.com":

      Österrike, Wien: "House prices soar outside the Austrian capital, but Vienna slows" ... "Luxury properties in the prime district could cost from EUR 6,000 (US$ 6,390) to EUR 16,000 (US$ 17,040) per sq. m., according to Knight Frank Austria's Head Alex Koch de Gooreynd. Property prices could even reach up to EUR 30,000 (US$ 31,950) in exceptional cases. These prices are not exclusive to the first district, but are also seen in the surrounding areas such as the 2nd up to the 9th districts. Real estate prices of condos or villas in the 19th, 18th, and 13th districts range from EUR 10,000 (US$ 10,650) to EUR 15,000 (US$ 15,975) per sq. m."

      Schweiz, Genève och Zürich: "Luxury apartments in Geneva command average square metre (sq. m.) prices between EUR 11,400 to EUR 13,500.

      In our sample, a 120 sq. m. apartment in Geneva costs on average EUR 11,460 per sq. m.. A 120 sq. m. apartment can be rented for around EUR 3,827 per month. That means a yield of around 3.33%

      In Zurich, the average price per sq. m. for a 120 sq. m. apartment is around EUR 12,050. A 120 sq. m. apartment can be rented for around EUR 3,950 per month. That means a rental yield of around 3.27%."

      Liknande priser och direktavkastning i Schweiz. Låga räntor. Högre nettolöner.

      Radera
    9. Joakim. Exakt.
      Lika "dyrt" överallt i världen med hänsyn till disponibel inkomst, kvadratmeterpris, ränteavdrag, drift (fastighetsskatt, el, vatten, sophantering) i relation till befolkningsmängden i staden. Väldigt grovt räknat, men du fattar.

      Radera
    10. Varför ritar du inte upp hur din underliggande modell ser ut så att vi kan diskutera den istället för att diskutera din tolkning av modellen. Det är i regel där problemen ligger. Människor har en felaktig modell som de sedan gör egenpåklistrade tolkningar av för att få ihop det till att bli något sånär trovärdig helhet.

      Radera
    11. Stefan, ja. Det förefaller som om vi har nån sorts jämvikt, faktiskt, på marknaden för köpta bostäder givet just dessa parametrar.

      En annan intressant sak är "hushållens bostadsutgifter", som då borde vara ganska lika i olika länder i Europa. Och se vad Eurostat säger angående "Housing cost overburden", det vill säga andelen hushåll som lägger mer än 40% av sin disponibla inkomst på boende (2015):

      EU-28: 11,3%
      Sverige: 7,5%
      Tyskland: 15,6%
      Danmark: 15,1%
      Norge: 9,4%
      Schweiz: 11,7%
      Österrike: 6,4%

      ... det vill säga, det är inte så att bostäder generellt sett är "för dyra" i förhållande till vilka bostäder folk faktiskt bor i. Sverige ligger till och med bra till här (på grund av höga nettolöner och ändå rätt billiga bostäder (utanför storstäderna), plus förstås reglerade hyror).

      Radera
    12. Systemet kräver ständigt ökande skuldsättning, det är enda sättet att finansiera nuvarnade lån; pengarna för att betala räntorna finns helt enkelt inte utan måste skapas genom ytterligare skuldsättning. Går priserna ner och låneutrymmet på bostäderna upphör kommer det rent matematiskt att gå åt helvete. Sverige verkar ha insett detta då vi har tagit in mängder med nya potentiella skuldslavar.

      Radera
    13. 40% är galet med nuvarande räntor. Räknas bostadsbidrag mm in i disponibel inkomst här? De enda jag känner som närmar sig 40% är gamla där ena parten dött och de bor kvar i fyrarummaren.

      Radera
    14. Skolfrågan: Ja, det skulle jag anta. 40% är Eurostats "stressgräns" där man konsumerar "för mycket" bostad, vilket jag tycker verkar rimligt. Medianvärdena i Sverige ser ut så här:

      Hyresrätt: 28% av disponibel inkomst går till boende
      Bostadsrätt: 21% av disponibel inkomst går till boende
      Småhus: 15% av disponibel inkomst går till boende

      Som siffrorna ovan visar är läget alltså inte särskilt ansträngt om vi har 40% som "stark varning" för alltför dyrt boende. Detta kan givetvis ändra sig med stigande räntor, det är nog alla överens om (stiger räntorna snabbt kommer alla tillgångar att falla i pris).

      Radera
    15. 40% eller mer är inte ett dugg konstigt, beror helt på i vilken fas man är i livet.

      Radera
    16. 40% av disponibel inkomst måste väl ändå enligt alla kriterier räknas som en hög och riskabel bostadsutgift? Jag tror inte jag känner någon som rimligen ligger så högt. Som sagt, endast 7,5% lägger mer än så på boendet i Sverige, sannolikt tex ensamstående föräldrar eller sjuka/förtidspensionerade osv.

      Radera
    17. Det kanske beror på att du rör dig i relativt homogena kretsar?
      Medelålders medelklassakademiker?

      Radera
    18. Visst är det så, men oavsett vänner och kollegor så lägger 92,5% av folket mindre än 40% av sina inkomster på boendet.

      Ser man det ur privatekonomisk synvinkel är det en stor risk att ha bundit upp så stor del av sin inkomst i en utgiftspost. Då bor man för stort eller för dyrt. Sen kanske man förstås inte har något val, men återigen -- 40% är en "stressad situation", detta egentligen oavsett om du hyr eller äger, eftersom svängningar på en enskild marknad (bostadsmarknaden) har så stor betydelse för ens ekonomi.

      Radera
    19. Finns ju alla möjliga människor i 40%-plus-kategorin.
      Unga, gamla, låginkomsttagare, höginkomsttagare etc.
      Att tjäna 50 efter skatt per månad och betala 25 för boendet är ett alternativ.
      Att tjäna 10 efter skatt per månad och betala 5 tusen för boendet är ett annat alternativ. Både fungerar trots 50%-ig boendekostnad.

      Radera
    20. Fungerar och fungerar.

      Jag tycker 5k i boende på en inkomst på 10k är för lite. En budget på 5 000 kr exklusive boendet kan vara svårt att klara sig på, särskilt om något oförutsett händer.

      25k på 50 är förstås OK, men om det handlar om lånade pengar är man rätt känslig. Det jag egentligen är ute efter är risken i att man har för mycket av sina inkomster bundna till en fast, ej förhandlingsbar utgift.

      När jag studerar gamla papper ser jag att min "all-time-high" var en bostadsutgift på 33% av inkomsten för ganska länge sen, vilket jag tyckte var mycket då.

      Radera
    21. Jo men nu handlar det inte om dig eller mig utan om andra.
      Min poäng är att betala 40% eller mer i vissa skeden i i livet är fullständigt naturligt och inget man bör avskräckas från. Om man inte vill ta risk får man bo kvar hos Ben Dovers mamma.

      Radera
    22. Poängen här är kanske "... vissa skeden i livet".

      Vi kanske kan vara överens om att hela tiden lägga 40-50% av sin inkomst på sitt boende inte är en särskilt bra situation och inte särskilt normalt (återigen, notera att jag inte räknar in amortering i dessa siffror utan det handlar om hyra/avgift/ränta/drift/snittunderhåll i förhållande till inkomst).

      Ser man stigande inkomster och sjunkande kostnader framöver så är det såklart en annan sak.

      Radera
    23. @Joakim

      Känner bara gamla i det läget idag. Med räntor runt 5% på fyramiljonslånet och ena parten barnledig är det en annan femma. It was the best and worst of times eller nåt sånt

      Radera
    24. Ja, men räntorna är ju inte 5% på fyramiljonerslånet, utan snarare 2% på sin höjd, det vill säga 1,4% netto = typ femtusen i månaden. Plus 5 000 i annan husdrift så är man ändå "bara" uppe i 10 000. Det är inga 40-50% av en familjelön ju.

      Vi får väl se när räntorna när 5% igen. Då kanske vi når en 40-50% för medelklassfamiljen och då ska vi nog fan se att det gnälls.

      Radera
    25. Exakt. Skulle skrivit "blir"

      Om vi sen slipper ränteavdrag så.

      Radera
  8. Har man tagit "höjd" för ett fall på mellan 25-30% kan man sova lugnt!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tar man en snabb titt på grafen så ser det ut som att priserna ska falla med 70%. Jag skulle inte sova lugnt.

      Radera
    2. Mums. Vid prisfall kan jag levla upp.

      Radera
  9. De flesta drabbas i någon form om fallhöjden är så hög som 30% . Det riskerar stora spinoff effekter på ekonomin i övrigt.

    Jag skulle säga att du måste fixa minst 5 år med arbetslöshet utöver att hantera boskulden vid en rejäl sättning på marknaden för att sova lugnt.
    12 månader med a-kassa, sedan blir det socialen och då får du sälja huset. Om a kassan finns kvar och inte tillgångsprövas.... Statens kassa ärinte oändlig...

    Vi har fortfarande efterdyningar av finanskrisen 2008 som är värst i modern tid. 1991 års kris varade i stort sett hela 90-talet. Dot com varade 00-talet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det du säger är att vi varit i kris sedan 1991? Om nu alla kriser varat fram till nästa kris...

      Radera
    2. Nej. Inte hela tiden. Kanske skulle skrivit att det var inte hela 00-talet.

      Men om man skall sova lugnt får man utgå från 7 magra år efter de 7 goda, eller ialla fall 4-5 år när det är tufft. Klarar man sig utan inkomster eller samhällsstöd under så lång tid reder man ut allting som inte kräver prepping.
      Inte ekonomiskt oberoende, men med marginaler.

      I verkligheten hittar de flesta något jobb som betalar hyran.

      Radera
    3. Så länge du inte behöver sälja är det få som skulle påverkas av prisnedgångar.

      Radera
  10. Skulle vara intressant att höra Lars analys om troligt senarium av skog och lantbrukasfastigheter. Runt Jönköpning har prisutvecklingen varit lika hög som huspriser och under dom senaste 15åren har skogsfastigheterna ökat med ca 10% om året. Gårdar under 60ha ligger mellan 150 000- 220 000:- ha nu. Men skogsgårdar är ju inte som villor. Där finns det värden som växer och går att sälja, ytan i form av själva marken är ju också något som inte det blir mer av i världen. Många förmögna människor investerar sina pengar i skogsmark för att säkra sig. Så vad händer med skogs och lantbrukasfastigheter när priset på villamarknaden sjunker Lars?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men skogsfastigheter är dock omgärdade av ett "staket" av olika begränsningar. Det går liksom bara inte att kalavverka och sedan "dra".. Det är dessutom med tanke på föryngringen ett betydligt mer långsiktigt invsteringsobjekt än nåogonsin guld eller aktier

      Radera
  11. Skulle vara toppen ifall man kunde plotta in befolkningstillväxten, medel och medianlön samt "trångbodheten" i samma graf. Så känns det som att argumenten torde vara slut och man får erkänna att det är kreditpolitiken som står för det här.

    SvaraRadera
  12. Har för mig att värdet på guld ser ut på ungefär samma sätt om man justerar för inflationen.

    Plus minus noll från 1900 tills nu med två rejäla toppar (1980 och 2011).

    SvaraRadera
  13. Billigt boende borde vara något att eftersträva för ert samhälle som har ambitionen att ligga i framkant ekonomiskt. Tak över huvudet, mat och medicin är ju grunden för att medborgare, företag skall producera och inovera. Tex aldrig förstått RUT och ROT, rörmockeri, kakel och städ är knappast något som kommer ta Sverige till nästa nivå på den globala scenen. Det blir i slutändan ett nollsummespel som framtida generationer får betala.

    SvaraRadera
  14. Irland och Spanien drabbades av bostads(kredit-)bubblor som sprack för 9 år sedan. Priserna sjönk beroende på objekt osv med mellan 30 - 70%. Det tog några år att komma dit men idag har priserna generellt sett ökat igen och är NOMINELLT tillbaka där de var för 10 år sedan. Dock gäller inte detta alla objekt - många med fel lägen går fortfarande inte att sälja utan förlust.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den stora skillnaden var det enorma överutbud på bostäder i såväl spanien och irland. Vi är inte där ännu, även om ökat byggande skulle kunna ta oss dit. Om priserna sjunker nu är det dock ingen större rosk för ett sådan scenario i närtid.

      Radera
    2. se denna länk: http://intelligencewatch.org/wp-content/uploads/2017/10/IW_Bostadsmarknad_okt17_low.pdf

      Jo tyvärr Sverige står inför ett överutbud i relation till köpkraft
      Det var samma problem på Irland/Spanien - behovet av bostad fanns men köpkraften sviktade

      Radera
  15. Hur stor del av detta är drivet av white flight? Väldigt stor del, skulle jag tro.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är flykten från landet för alla födda sextionio och framåt. Med landet menas allt utom några få skattefinansierade centra (städer) eller om det finns någon stor exportör kvar. Detta sedan nittiotalets kris, Sverige i allmänhet har inte hämtar sig från den. Tillverkning läggs i "Kina". För att vi skall bli konkurrenskraftiga igen behöver totala skattetrycket ner till ca nitton procent, som för hundra år sedan.

      Det du nämner är nog mer en flykt ut från ovannämnda städer till kranskommuner. Men den uppvägs av den första flykten. Allt baserat på anekdoter ur mitt umgänge.

      Radera
  16. 1) Varför skulle huspriserna vara oändrade i reala termer över tid? Sedan 1875 har det ju ändå skett en del med reallönerna. Senaste 20 årens uppgång känns mer som en rimlig catch-up än något annat. Visserligen lite räntedopat men...

    2) Är grafen justerat med KPI eller Cornucopia-inflation? Det har ju flera gånger "bevisats" på den här bloggen att inflationen är gravt underskattad. Om skribenten är konsekvent och tror på sin egen analys använder han sitt eget inflationsmått. Men av någon anledning tvivlar jag på att så är fallet...

    SvaraRadera
  17. Hur ser priserna för nybyggnation av villor ut? Då räknat med Tomt, El, VA, och övriga kostnader. Är det billigare att bygga nytt eller köpa begagnat? och var i landet är det då bubbla att köpa nytt alt bubbla att bygga nytt. Borde vara rätt intressant att se. Av dom jag känner ligger nybyggnad i Luleå idag på totalt 4-5 miljoner. Då är det 130 kvm samt garage minimum som gäller. Inga 90 kvm Älsbyhus.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det går att skära i nybyggen. Lägre tomtkostnader, lägre löner och så har vi idag de högsta byggkostnaderna i Europa. Man får kanske nöja sig med 115 kvm i stället för 130 kvm.

      Radera
  18. Din graf skiljer sig i viss mån från Andreas Wallströms graf som du delade häromdagen. Jag tänker på dippen från ca 1935 till 1980. Kan du förklara?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sverige vs Stockholm.

      Radera
    2. Men det står Stockholm i båda era grafer? Stockolms reala huspriser / Real house prices in Stockholm?!?
      Skillnaderna uppträder egentligen 1950 till 1980 tycker jag det ser ut. Har ni kanske använt olika inflationsindex för den perioden?

      Radera
    3. Var två olika serier före 1957, beroende på snittpris eller pris på samma fastighet vid upprepade försäljningar. Kan påverka hur 57-80 ser ut relativt före 1957?

      Radera
  19. Ett hus minskar per "deninition" värde i takt med att saker slits. Har priset stått still har huset värde i själva verket ökat med förädlingsvärdet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förädlingsvärdet = förslitningsvärdet

      Radera
  20. Oj så alla räknar hit och dit...det viktiga att förstå är att när bubblan slutar växa, pyser ut eller spricker hårt så får det effekt på hela den svenska ekonomin. Åt det negativa hållet...
    Lägg på det de integrationskostnader, kriminalitetskostnader etc etc som landet står inför så inser man väldigt snabbt att bara en sak gäller:
    "Grab the money and RUN...!!!"

    SvaraRadera
    Svar
    1. Samma här...såklart.

      Radera
    2. Ja, när kreditexpansionen upphör accelererar dräneringen av realekonomin. Att som politiker i ett sådant läge höja skatterna och på andra sätt minska mängden pengar i omlopp (amorteringskrav, slopade ränteavdrag mm) kommer att förstöra ekonomin ännu snabbare.

      Radera
  21. Hösten puttrar vidare, väldigt mycket bostadsrelaterade nyheter i medierna nu, så i år eller nästa år kanske något händer på riktigt (åtminstone i Storstockholm).

    Ledande indikator: "BORÄTTSBOLAG BACKAT. Aktier i bolag som bygger borätter, som till exempel JM, Besqab, SSM och Oscar Properties, har haft en dålig kursutveckling det senaste halvåret på grund av oro för priser, utbud och efterfrågan. (SvD)"

    Utbud: "BOSTADSUTBUD. Utbudet av bostadsrätter på Hemnet slog nytt rekord i september, så många lägenheter har inte kommit ut till försäljning under september sedan 2008. (DN)"

    Kass rörlighet: "Under andra kvartalet rasade antalet affärer med 17 procent jämfört med året före. Den kraftiga nedgången förklaras av att många villaköp gjordes upp innan amorteringskravet slog till sommaren 2016. Men nedgången fortsätter, under tredje kvartalet minskade antalet småhusköp med sju procent på årsbasis, enligt Lantmäteriets statistik.

    – Fast jag tror inte det är svårsålt, det som kommer ut säljs ju, säger Johan Bäckström, fastighetsanalytiker på Lantmäteriet.
    Det handlar snarare om att många äldre har svårt att hitta en ny mindre bostad till ett ekonomiskt rimligt pris. Många tjänar på att bo kvar i det större huset eftersom en flytt till något mindre kan bli dyrare till följd av flyttskatten."

    SvaraRadera
  22. Jag läser i morgontidningen att priserna ute i landsorten dubblerats de senaste 5 åren. Den högsta prisökningen har skett ute i svenska landsbygden, i områden som Västerbotten, Norrbotten, Blekinge och Dalarna...
    Det måste bero på den enorma inflyttning i de regionerna.. Eller hur...;))??
    Där rök det sista tjatargumentet från alla som hävdat som ett mantra att prisökningen i Stockholm beror på inflyttningen. Än en gång: DET ÄR GRATIS PENGAR ATT LÅNA SOM LIGGER BAKOM BOBUBBLAN!!
    Tänk att det ska vara så svårt att förstå...eller så vill man inte förstå, kanske?

    SvaraRadera