Cornucopia?

2017-10-08 19:20

Nordea: Svenska bostadspriser föll i 70 år under 1900-talet

Nordeas chefsanalytiker Andreas Wallström har postat en 142-års graf över de svenska reala bostadspriserna. Där framgår det att bostadspriserna i själva verket inflationsjusterat föll under ca 70 år - mellan åren 1910 och 1980. Så mycket för att bostadspriserna alltid stiger.



Grafen ser ni ovan och punkterar effektivt påståendet att bostadspriserna alltid stiger.

Ja, rent nominellt så ökade förstås priserna även mellan 1910 och 1980, men justerat för inflationen föll de.

Så ni som tror att man alltid kommer tjäna på att äga sin bostad - historiskt har ni inget belägg för det.  Tvärt om kan vi nå en långsiktig trendvändning efter den aktuella superbubblan och sedan kanske få se realt fallande bostadspriser resten av 2000-talet.

Samtidigt ska förstås staten ändå ha sina skålpund i skatt på den nominella prisökningen, dvs göra anspråk på en del av din bostad trots att den egentligen fallit i faktiskt värde.

Exakt vad som avses med Edvinsson (2014) som referens är oklart. Hos Riksbanken finns bostadsprisindex 1875 - 2011 av Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson från kapitlet "A price index for residential property in Stockholm 1875 - 2011" i Riksbankens "Historical Monetary and Financial Statistics for Sweden, Volume II". Får återkomma med en egen graf.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

49 kommentarer:

  1. Ja man bygger väl en bostad för en teknisk livslängd på Max 100 år så det sunda förnuftet säger att åtminstone byggnaden bör falla i värde varje år . Särskilt om man inte under tiden utför sedvanligt underhål och förbättringar. Men även om byggnaden faller ihop så har ju alltid fastigheten (tomtmarken) i sig ett värde, så det torde vara markvärdet som har gått upp seda 80-talet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inför Avskrivning för privatperson...

      Radera
    2. Finns ju föreningar som hyr tomten och där husen är 70 år gamla med stort renoveringsbehov och ändå många miljoner kvar i lån och dom säljs ändå rätt lätt i Göteborg :)

      Radera
    3. Dessa fastigheter är upplåtna med s.k "tomträtt"..
      En kvarleva från en period då det ansågs att äga mark/jord var en icke solidarisk "styggelse"!

      Radera
    4. Japp men vad köper man då? En andel av en belånad gammal fastighet som är byggd på en tomt som upplåts med tomträtt. LOL :)

      Radera
    5. Det är kåken som står där man köper isf. När det gäller BRFer så säljer de rätt sällan fast egendom - det är normalt inte förenligt med deras syfte.

      Radera
    6. Om du syftar på när man köper en BR så är det inte ens fast egendom...

      Radera
  2. Precis. "Historical Monetary and Financial Statistics for Sweden" är en grym källa till roliga tidsserier.

    Min favorit är det att bostadspriser från 1875 till 1997 ungefär följt prisutvecklingen, för att därefter sticka iväg ordentligt. Fan vet om det håller...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som en sidokommentar kan man väl dock säga att när man snackar LÅN så är det nominella siffror som gäller.

      Den som köper sin bostad "låser ju fast" sin nominella kostnad (så länge vi har inflation), medan den som hyr får högre kostnader år efter år.

      Radera
  3. Man kan också se det som att från trettiotalet fram till åttiotalet skedde en effektivering i byggbranschen kombinerat med ökad rörlighet (tillgång till bil & kollektivtrafik) som pressade priserna på hela bostadsbeståndet. Den trenden tycks ha vänt åt andra hållet under senare årtionden.

    SvaraRadera
  4. Jag tycker att grafen visar ett tydligt förhållande mellan ränta och belåning. Realräntorna har fallit i väldigt många år, framförallt 2000 och framåt.

    Nu har vi nåt botten för korta räntor (nästan 0 - 1% ränta för lån) och realräntorna är så låga de kan bli. Alltså kan man typ konstatera att kurvan inte kan fortsätta uppåt mer, om man inte börjar med helikopterpengar och andra bananrepublikregleringar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vore intressant om vi tog täten i modern penningpolitik. :)

      Radera
    2. "Nu har vi nåt botten för korta räntor (nästan 0 - 1% ränta för lån) och realräntorna är så låga de kan bli"

      Räntan kan alltid halveras och så kan man låna dubbelt så mycket. Ja, kanske kommer man i en framtid även kunna ta lån för att betala räntorna.

      Radera
    3. Det vore intressant ifall man multiplicerade med bolåneräntan. En tes (om att det inte är en bubbla) motiverar ju att de höga priserna förklaras av låga bolåneräntor.

      Radera
    4. Så är fallet. Se "hushållens ränteutgifter" på den sidan.

      Rekordlågt.

      Radera
  5. Marknaden var EXTREMT reglerad fram till 69/70 ca. och en motsvarande fastighet kostade ungefär lika mycket i Danderyd som i Degerfors..

    Ja, det var t.o.m så att vissa områden byggdes för att vissa kategorier i samhället skulle bo där och andra kategorier där.. Tjänstemän där, arbetare där, läkare och lärare där och "fint folk" där... ;-)

    Jan Jörnmark har skrivit mycket om saken...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Marknaden är reglerad även nu. Reglerade räntor, bidrag till räntor, bidrag till bostadsägare som vill lyxrenovera.

      Radera
    2. Reglerade hyror har dessutom skapat kö till bostäder.

      Radera
    3. För nybyggda hyresrätter har "i princip" det gamla bruksvärdessystemet" åsidosatts...

      Något vi flera gånger kunnat läsa om inte bara på denna blogg...

      Radera
    4. Och hur många procent av totalbeståndet bostäder utgör dessa?

      Radera
  6. Det intressanta vore väl att jämföra hyresrätt kontra bostadsrätt och kontantköp respektive lånefinansierat (med justering för ränteavdrag).

    SvaraRadera
  7. Sett ur den där synvinkeln så blir fallhöjden på bostadspriserna enorm. Normalnivån(=150) verkar ligga kring en tredjedel av dagens nivå vilket iofs knappast kommer infinna sig med dagens negativa räntor.

    Och bottennivån på drygt 50 kräver ett fall på nästan 90%.

    SvaraRadera
  8. Blir intressant att se vad politikerna gör när priserna vänder nedåt. Kommer ju bli ett sjuhelvetes gnäll i media och överallt, snyftreportage, kaos, skandaler, allt möjligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man inför jobbskatteavdrag och avvecklar välfärdsapparatur för att täcka kostnaden så att månadskostnaden för boende som andel av den disponibla inkomsten inte ökar.

      Radera
    2. Ja det är nog enda möjligheten. Men tänk vilka avdrag för reaförlust man får göra om man tvingas sälja sin bostad för 20% av inköpspris. Men för att utnyttja det ordentligt krävs ju att man gör en vinst någonannstans typ aktier vilket kan bli rätt svårt eftersom ett fall på bostadsmarknaden lär dra med sig hela ekonomin.

      Radera
    3. Skulle räntorna dra iväg, så är väl det enklaste att SBAB tar över bolånen och låter folk bo kvar med låga räntor. Sker det under en sosseregering så blir det nog med förbehåll att bara de med låga inkomster kan få de låga räntorna.

      Radera
    4. Dr A Nilsson: Att fastigheter skulle sjunka till 20% av inköpspris tror inte ens jag kan inträffa någonsin. Det skulle innebära att vi helt plötsligt fick billigast kvm pris i hela Europa. Don´t think so. Det som kan inträffa är att boendet inte går att sälja överhuvudtaget vid en djup kris.

      Radera
    5. Fast om det inte går att sälja alls, har det väl fallit till mindre än 20% rätt nära 0 skulle jag säga.

      Radera
    6. Pris betyder avslut på affär. Om du inte sålt har du inte förlorat något. Så det kommer inte säljas öht när priserna går ner. De som av rent personliga skäl måste flytta kommer hitta andra lösningar. Dödsbon kan acceptera tuffa förluster, då skulder avskrivs i samband med döden. En del arvingar däremot kanske känner att den där fina breffen på söder som var värderad till 6,7 miljoner inte borde renderat dödsboskulder på 2 miljoner...

      Det som kommer hända är att

      Vi kommer se en ökande andrahandsuthyrning av dyra breffar där ägaren behöver pengar för att finansiera både avgift och lån. De kommer inte göra vinst och tom kanske begränsade förluster medans man hoppas på att marknaden vänder.

      Vem kommer hyra, långt billigare än vad alternativen LSS eller konstiga lösningar? Jo, kommunerna som tar över ansvaret för alla nyanlända.

      Så det slutar ändå med social housing :)

      Radera
    7. Rickard: mig veterligen behöver man inte likvidera dödsbon. Tycker arvingarna att man kan få ut mer värde genom att behålla den kan de ju låta dödsboet vara kvar och ha nytta an den.

      Radera
  9. Bara i en ekonomi där staten håller konstlat låga räntor. Tyvärr vägrar folk inse det. Lite som när staten drev upp räntan till 500% och de flesta tyckte det var en bra idé. Då var det inte KPI utan kronans koppling till ECUn planekonomerna skulle styra efter.

    SvaraRadera
  10. Men men Tony har ju sagt att priserna inte kan falla framöver 😂😂. "Köp och var glad, man måste ju bo någonstans"!

    SvaraRadera
  11. Kul graf. Intressant att skarpa uppgångar konsekvent följts av skarpa nedgångar och vice versa.

    Går i linje med frågan jag brukar ställa till dem som är övertygade om att det helt kallt ska "plana ut på en högre nivå": har ni sett en (beprövad) marknad bete sig så någonsin?

    Jag brukar lägga till att de får välja precis vilken marknad de vill, men har inte fått något svar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det är en bra tankeövning Linus. Svårt att se att tillgång och efterfrågan skulle vara så statiskt på någon marknad. Höga priser triggar ju reaktioner på en välfungerande marknad.

      Råvaror och elpriser är jättecykliska. Fastigheter har tydliga boom/bust-cykler tillsammans med konjunkturen. Industrivaror svänger också med konjunktur. Elektronik sjunker kroniskt i pris. Jag kommer inte på något bra exempel på en vara eller tjänst som ökat kraftigt i pris och legat kvar på en ny hög (realt utplanad) nivå.

      Skulle vara någon lite mer offentligt betald reglerad tjänst i så fall som ligger högt kontinuerligt (inom domstolsväsendet?). Men då är å andra sidan tillgång och efterfrågan mindre relevant.

      Radera
  12. Exakt vad ligger intresset i inflationsjusterat?
    Man köper i nominella priser, man säljer i nominella priser.
    Anledningen till att köpa fastigheter är inflationen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men som ni vet är bostaden en riskfylld tillgång.
      Det insåg man redan december 2008.

      http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2008/bostaden-en-riskfylld-tillgang.pdf

      Radera
    2. "Slutsatser (december 2008)
      De senaste årens höga bostadspriser förklaras av låga realräntor
      och av de goda ekonomiska konjunkturerna under de
      senaste åren. Bostadspriserna är högre än vad som är långsiktigt
      fundamentalt motiverat och kommer därför att falla
      under de kommande åren. Vår bedömning är att felprissättningen,
      som en följd av de senaste åren överoptimism, är
      ca 20 procent. Skulle dagens, med historiska mått mätt, låga
      reala räntenivå stiga, kommer bostadspriserna att falla än
      mer. Hur stor och hur utdragen prisnedgången blir kommer
      att vara beroende på konjunkturutvecklingen och räntorna.
      Att döma av tidigare svenska och internationella bostadskriser
      kan dock prisfallet förväntas fortgå under flera år fram-
      över."

      Radera
  13. Hur ser priserna ut om man sätter dem i relation till BNP/capita?

    SvaraRadera
  14. Intressant med en jämförelse med andra placering under samma period. Sparkonto, guld, aktier mm. Hur har det gått för alternativa placeringar? Utveckligen på bomarknaden kanske ändå varit införhållandevis bra! ;)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Står fint i källdokumentet.

      1875 till 2012 steg börsen ungefär 14 ggr om man räknar enbart det reala priset, och 2784 gånger (!!!) med återinvesterade utdelningar.

      Sen 2012 har börsen ungefär avkastat 100% till utöver ovanstående...

      Radera
  15. Som sagt...när husbubblan kraschar kommer resten av ekonomin att följa med. Tyvärr. Vi står inför en perfekt storm;
    1) Ingen som kan leda landet och som vågar ta obekväma beslut.
    2) Världens mest skuldsatta hushåll.
    3) Effekten av 1 och 2 är att landet Sverige inte kommer att stå att känna igen om 15-30 år. Kvävt av ickebeslut och en utopi om evigt stigande bopriser som lösningen på allt...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fast vi är inte världens mest skuldsatta. Det här är intressant att fundera på...

      OECD säger följande:

      #1: Danmark (293% av disponibel inkomst)
      #2: Nederländerna (276% av disponibel inkomst)
      #3: Norge (221% av disponibel inkomst)
      #4: Australien (212% av disponibel inkomst)
      #5: Schweiz (211% av disponibel inkomst)
      #6: Irland (178% av disponibel inkomst)
      #7: Sverige (178% av disponibel inkomst)

      Kanada och Sydkorea kommer strax därefter. Det man kan säga är ju att det generellt sett är i de rikare länderna som hushållen utnyttjat skuldmarknaderna.

      Ungern ligger till exempel "sist" i OECDs liga, följt av Lettland.

      Radera
    2. Sorry,

      det var dessa siffror jag tänkte på:

      Länderna med högst skuldsättning (Ur DI, 2015)
      Land Total skuldsättning 2014 (procent av BNP)
      Japan 393%
      Sverige 295%
      Spanien 293%
      Frankrike 288%
      Italien 272%
      Storbritannien 271%
      Kanada 267%
      Schweiz 245%
      USA 239%
      Kina 235%
      Källa: Bank of International Settlements

      Radera
    3. Som sagt. Vi har så mkt sparande så att dom med tillgångar i form av sparande i värdepapper/SEK/annan valuta kan betala för eventuella kreditförluster för dom med endast skulder för det är väl inte så att endast dom med bostadslån är sparare. Isåfall är jag superOsvensk.

      Radera
    4. Men Toni förstår du inte att tillgångssidan i balansräkningen är osäker. Huspriser och aktiemarknad kan falla. Skuldsidan däremot...

      Radera
    5. Allt kan falla i värde även kontanter.

      Radera
    6. Lol, varför skulle vi göra det. Lycka till att ta mina pengar.

      Radera
    7. Unknown: Ja. Fast eftersom vi har stor banksektor i förhållande till BNP så dras siffrorna upp av detta.

      Vilket förstås gör det hela ännu mer bekymmersamt om nu bostadspriserna skulle börja falla.

      Radera
  16. Canada och Oslo som tillsamman med Sverige var de 3 länder som hade/har den mest uppblåsta bostadsbubblan har nu redan börjat krascha, har inte siffrorna i huvudet men både Oslo och Toronto har gått ner rejält sista månaden/månaderna så varför skall det vara skillnad i Sverige, om det inte är nu vändningen sker nedåt så kommer den ändå snart.

    SvaraRadera