Cornucopia?

2017-10-27 13:24

Massivt överbyggande på gång i Uppsala och Malmö - delvis i Göteborg

Toppen i färdigställandet av lägenheter i Uppsala och Malmö ser ut att leda till ett ännu mer massivt överutbud än i Stockholm. De kommande åren kommer bägge städerna översvämmas av färdigställda lägenheter. I Göteborgs kommun ser det mindre illa ut, kanske för att folk med pengar nog för nya lägenheter föredrar en mindre vanstyrd kranskommun istället för Muteborg. Däremot är det illa i Stor-Göteborg.
Påbörjade och färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Uppsala kommun 1991 - 2017. Fyra kvartals medelvärde. Data: SCB. Jämför gärna med överbyggnationen under 90-talskrisen.

Optimalt sett bör byggandet ligga konstant på en hållbar nivå. I princip ska det hela tiden byggas lika mycket bostäder som det färdigställs, och byggandet ska ske på en nivå som motsvarar faktisk efterfrågan, inte gnäll på att det inte finns hyresreglerade billiga försthandskontrakt i centrala lägen, vilket inte är faktisk efterfrågan. Nya hyresreglerade billiga försthandskontrakt i centrala lägen kommer nämligen aldrig byggas och frånvaron av dessa är inte bostadsbrist.

Optimalt och rimligt är dock inte något som gäller i Sverige, där orimlighet är normen, reaktivitet ersätter proaktivtet och analyser av helt förutsägbart beteende och utveckling helt lyser med sin frånvaro i ett istället allt mer polariserat och infantiliserat debattläge.
Påbörjade och färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Malmö kommun 1991 - 2017. Fyra kvartals medelvärde. Data: SCB
Proppen har ännu inte gått ur på allvar med färdigställda lägenheter i Malmö och Uppsala, som synes ovan. I dessa kommuner släpar färdigställandet efter betydligt mer än i Stor-Stockholm, men om inte byggherrarna pausar eller fördröjer sina byggen kommer marknaden i Sveriges tredje och fjärde folkrikaste städer att översvämmas av nya lägenheter de kommande åren.

Påbörjade och färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Göteborgs kommun 1991 - 2017. Fyra kvartals medelvärde. Data: SCB
Även om det finns en topp av ännu ej färdigställda lägenheter även i Göteborgs kommun, så är skillnaden i kommande utbud inte lika stor mot rådande takt. Det kommer dock bli fler lägenheter färdigställda. Bättre balans ser ut att råda i Göteborg

Man kan konstatera att det byggs mer i Uppsala respektive Malmö än i Göteborg. Anledningarna kan vara flera. Rimligtvis vill ingen kapitalstark nog för lägenheterna bosätta sig i det korrumperade socialistiskt vanstyrda Muteborg, utan föredrar de rimligare kranskommunerna. Ett alternativ kan vara att Göteborgs kommun inte släppt till mark för nybyggnation i samma utsträckning som sina småsyskon - om det är tur eller skicklighet låter jag vara osagt.

Jag vet dock från fastighetsbolag att Göteborgs kommun ställer orimliga krav på nybyggnadsprojekt som gör att de inte går att räkna hem som hyresbostäder, utan endast som billigare att producera bostadsrätter, som också kan säljas dyrare än vad hyresrätter går att hyra ut.

Sedan - vem vill bosätta sig i en stad som under 10-15 år kommer ha totalt förstörd trafiksituation på grund av fiaskot Västlänken?

Oavsett orsak är dock byggandet i Göteborg rimligare än i Uppsala och Malmö. Därmed är inte sagt att det inte blir eller är ett överutbud redan.

Att det är kranskommunerna runt Muteborg som gäller bekräftas när man tittar på siffrorna för Stor-Göteborg. Här är man inte i närheten av toppen för färdigställda lägenheter än.
Stor-Göteborg.
Antalet nyproducerade färdigställda lägenheter i Stor-Göteborg ser alltså ut att dubblas framöver.

Någon som fortfarande är intresserad av att köpa nyproducerade bostadsrätter på spekulation? Vänligen räck upp en hand.

Lägger även in Stockholms kommun separat nedan. Tidigare länkade siffror avser Stor-Stockholm.
Påbörjade och färdigställda lägenheter i flerbostadshus i Stockholms kommun 1991 - 2017. Fyra kvartals medelvärde. Data: SCB

Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

39 kommentarer:

  1. Jag hade ett ärende till Uppsala för några veckor sedan, den stad jag studerade och jobbade i under ca tio års tid under 90 talet.

    När jag körde in samma väg som jag brukar från E4 till centrum trodde jag att jag kört vilse. Överallt var det hel-och halvfärdiga skokartongsbostadsrätter packade tätt intill varann. En klaustrofobisk känsla övermannade mig och det skar mig i hjärtat att se vad som hade hänt denna vackra trevliga stad.

    Fortsatte ut till det lantliga Knivsta där jag också bodde en tid och där hade centrum förvandlats till en Oscar Properties-annons på syra.

    The horror, the horror...

    SvaraRadera
  2. Det hade varit intressant att se en jämförelse mellan byggstarter/färdigställda byggen och antal invånare i ex Malmö vs Sthlm. Min känsla är att det byggs mer per kapital här i Malmö än i Sthlm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, Stockholm kommun är nog ca 3 gånger så stor. Och bara 1/3 del fler byggstarter. Men jag tror att man bör se till en bostads region i stället. Tänker mig att det för bostads marknaden inte är avgörande om det byggs i Stockholm eller Solna tex

      Radera
    2. Det byggs rätt ordentligt i Malmö, Helsingborg och Lund. Ta en titt på projekten som är planerade i Lund, till exempel.

      Projektlista Lund 2018-2020

      Uppväxling på gång från ~800 bostäder per år till 1000-2000 (beroende på vilka projekt som blir av). Även Helsingborg och Malmö bygger mycket.

      Radera
  3. Jag funderar över varför MP, och VPK. Som alltid pratar om FN:s flyktingkonvention, när det gäller att öppna gränserna. Alldrig pratar om assimilering? Det står ju tydligt i flyktingkonventionen, att länder som tar i mot många (ekonomiska) flyktingar. Är skyldiga att så snabbt som möjligt, assimilera dom i samhället.
    Nu när i princip all nyproduktion, är pga befolkningsökning, pga invandring. Så borde assimilering vara något det borde pratas om hela tiden.

    Sossarna som ändå har kopierat SD's invandringspolitik, från 2014. Borde åtminstånde dom. Se till att vi lever upp, till även den delen av FN's flyktingkonvention.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kanske för att flyktingkonventionens definition av det engelska begreppet "assimilation" på 50-talet är mer likt det begrepp vi på svenska 2017 använder som "integration". Den amerikanska smältdegeln ansågs som ett exempel på "assimilation" på 50-talet. När engelskspråkiga nyhetssidor skriver om svensk integration så använder de begreppet "assimilation".

      Radera
    2. Men dagens integrations politik, handlar inte om assimilering. Utan mer om hur vi Svenskar, ska anpassa oss efter migranterna.

      Radera
    3. Dvs vi har skyldigheter. Dom har rättigheter.

      Har jag fel? Rätta gärna. Gäller mitt inlägg ovan också.

      Radera
    4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    5. Dagens integrationspolitik handlar om integration, inte assimilering. Eller menar du att SFI handlar om att lära svenskfödda dari eller arabiska?

      Radera
    6. Dagens integrationspolitik handlar om integration, inte assimilering. Eller menar du att SFI handlar om att lära svenskfödda dari eller arabiska?

      Radera
    7. Integrationspolitiken i dag. Handlar mer om, att få folk i jobb. Och bort från utanförskap. Än att assimilera in dom i vårat samhälle, och våra sekulära värderingar. Enligt nuvarande politik ska vi dessutom, i princip både acceptera. Och nästan uppmuntra deras patriarkala värderingar, och strukturer.
      Inte i ord, från våra politiker. Men i handling, i form av bidrag. Till patriarkala föreningar mm

      Radera
    8. Läste du ens mitt första svar på din kommentar?

      Radera
    9. Läste du ens mitt första svar på din kommentar?

      Radera
    10. Ja, det gjorde jag! Men att ordet assimilation, skrevs in i FN´s flyktingkonvention. Var på grund av dom enorma problem, som följde flyktingvågen under, och efter WW2. Då man insåg behovet av just assimilering, och att det var nödvändigt att den processen var snabb.

      Nu var det värre då, än vad det är i Sverige i dag. Men det blir värre, och värre i Sverige också. Vad det gäller just den biten. Mycket fina ord, från politiker. Som sen gör tvärtom, och ger pengar till just patriarkala strukturer.

      Därtill, har vi partier. Som Tex MP, som numera. När nästan alla Svenskar har övergett partiet vid det här laget. Är helt beroende av röster från islamister, för att överhuvudtaget stanna kvar i riksdagen.

      Radera
    11. Fast du ha ju helt missförstått hur begreppet "assimilation" ska förstås på engelska. Ungefär som hela den pinsamma affären med puckon som gick runt och påstod att uttrycket "allas lika värde" istället borde vara "allas lika värdighet" för ett halvår sedan. Sama grundläggande missförstånd kring hur begrepp översätts från ett språk till ett annat. Det kommer antagligen samma infantila källa. Och det är samma lättlurade får som bara upprepar det deras husgudar påstår, utan något spår av kritiskt eller självständigt tänkande.

      Radera
    12. Nu borde jag ju ha förstått att det inte gick, att ha en vuxen diskussion med dig. Då du blev ett litet barn redan i ditt förra inlägg. Jag gjorde ett försök alla fall, att hålla det på en vuxen nivå.

      Nu lämnar jag fältet öppet för monologer från dig. Jag lämnar för vuxna diskussioner på annat håll. Jag kommer inte ens att gå in här, för att läsa fler omogna inlägg från dig. Tyvärr!

      Radera
    13. Ok, jag rekapitulerar vår diskussion

      Du: Det är märkligt att man inte pratar om assimilation då detta står inskrivet i flyktingkonventionen

      Jag: Begreppet assimilation har en annan innebörd på engelska (språket som flyktingkonventionen är skriven på där begreppet assimilation nämns). Det bör snarare översättas med vad vi idag kallar för integration

      Du: Dagens integrationspolitik handlar inte om assimilering

      Jag: Nej, precis. Den handlar om integration

      Du: Men dagens integrationspolitik handlar om integration, inte assimilering.

      Jag: Läste du mitt inlägg?

      Du: Ja. I flyktingkonventionen står det att flyktingarna ska assimileras. Det gör inte dagens politik.

      Jag: Du har missförstått hur det engelska begreppet "assimilation" ska förstås på svenska

      Du: Nu blev den här diskussionen barnslig.

      ...

      Radera
  4. Ser ut att bli som efter 1980-talet. Nybyggda Brf blir istället hyresrätt o social housing för nyanlända. Därmed osäljbara som Brf under överskådlig tid. Kreditförluster kommer uppstå och sannolikt en fastighetskrasch. Till den bidrar även överinvesteringar i kommersiella lokaler främst handelns

    SvaraRadera
    Svar
    1. De bostadsrätter som blir för dyra för att säljas kommer troligtvis att kunna säljas till hyresföretag eller liknande för där finns det en marknad även för höga hyror. Den marknaden kommer även öka med varje procents ränteökning.

      Detta kommer dock ytterligare ge effekter på bopriserna eftersom fler kommer välja hyresrätter om kostnaden för BR blir för hög. I slutändan så kommer det bli en kedjereaktion där man till slut kommer kunna matcha bostäder i "rätt" område för de som inte kan betala sin egen hyra eller har kapital för att köpa.

      Radera
  5. Helsingborg 2016k2 var ju dock ganska absurt för en så liten period! Över 800 påbörjade! Det byggs friskt i Helsingborg nu må jag säga!

    SvaraRadera
  6. Höga bostadspriser är en signal till marknaden att bygga mer så då ska man väl inte gnälla om att det byggs för mycket? Sänker de bara priserna så finns det köpare. Tror det finns mycket marginaler att ta av i hela byggkedjan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja helt klart. Orimliga nivåer nu. Markpris torde gå mot noll och köpeskilling motsvara byggkostnad + ett rimligt riskpåslag/vinst om säg 10-15%. Dvs kring 1,2-1,5 mkr för en tvåa inklusive lån i föreningen

      Radera
    2. Haha :) 1,2-1,5 för en 2a på 50 kvm är mkt billigt. I Polska, Tjeckiska och Slovakiska städer i samma storlek som Göteborg ligger priserna på runt 0,8 mkr för en 2a men då är nettoinkomsterna 3-4 ggr lägre.

      Radera
    3. Vi talar om olika saker Toni. Skriv gärna ngt färre inlägg framöver.

      Radera
    4. Ok experten. Du med. Intresset för dina inlägg är obefintligt.

      Radera
  7. Glöm inte demografin som grädde på moset. Antalet ungdomar i 20års-åldern som ska flytta hemifrån är väldigt få den närmaste tiden även om vi inkluderar importerade ungdomar.
    Samtidigt som 40-talisterna närmar sig sin medellivslängd och "flyttar ut" från sina bostäder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. https://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Invandring-avgorande-for-framtidens-befolkning/

      Radera
    2. @Kent: Det du pratar om pratar även analytikern i det här youtube klippet om:

      https://www.youtube.com/watch?v=8mnuw9W9P2M

      Radera
    3. Fast i Stockholm så tvingar man ju även de äldre som vill eller behöver flytta in på hemmet att stanna i sina lägenheter och säljer de med vinst när de ändå till slut måste så får de betala mer för sitt kommunala boende. (bättre att skänka bort innan) Det är ett av bekymret att väldigt stor del av bostadsbeståndet tillhör äldre personer som inte kan/får eller har råd att flytta till ett boende som är mer passande för deras livssituation.

      Radera
  8. Sett till befolkningsmängd och antal bostäder så är byggtakten rimlig. Dessvärre har den största delen av den ökande befolkningen inte råd att efterfråga bostäder, i vart fall inte med egna intjänade pengar.

    Det finns många lägenheter i valfritt utanförskapsområde där det bor 10-15 vuxna och där många inte ens har ansökt om asyl eller uppehållstillstånd. Dvs det finns en betydande mängd personer som inte är inräknade. Hyresvärdarna borde försöka kontrollera lite mer noggrant vilka som verkligen bor i husen och även stämma av med t.ex. förbrukning av vatten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sett till populationen visade jag strax ovanför dig att byggtakten är orimlig.

      Radera
    2. @Kent +1, absolut orimlig förutom demofrafi så kan vi slänga in köpkraften för vara övertydliga om att det byggs för mycket dyra lägenheter. För att sedan förpackas i BRF-form med högst bristfälliga tekniska lösningar.

      60-talet undrar ifall takvatten-avledning, kan göras med tak som lutar "inåt mitten", med avledning rakt genom huset.

      Radera
    3. För länge sedan var jag på en visning på ett hus ifrån 60-talet. Jag frågade mäklaren hur det stod till avsaknaden av stuprör och rännor. Sammanfattning jag fick, detta är nog inget hus för dig. Bästa mäklaren jag träffat, men så var hen också en äldre hus-mäklare. En annan jag frågade vid en BRF visning, så undrade jag ifall man kunde slå ut en viss vägg. Jovisst inga problem sa hen, när jag bonkade lite på väggen fick jag ont i handen. Den visade sig förstås vara bärande.

      Radera
  9. Dödskors för svenska fastighetsmarknaden.

    SvaraRadera
  10. Klart man vill bo i göteborg och inte någon kranskommun pga västlänken. Den kommer ju att totalt förstöra möjligheterna att pendla in med bil utifrån i 10-15 år. Cykla och buss lär ju däremot gå hyfsat även under byggtiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Västlänken kommer ALDRIG att byggas!
      (M) har redan spruckit pga den saken och när väl valet kommer närmare så kommer denna fråga om VL att äta sig in som en igel i valrörelsen

      Betänk att Mark & Miljödomstolen ännu inte har sagt sitt - kommer att säga sitt i Januari - och sedan så skall Mar och Miljö-ÖVER-domstolen och ha sin tid att säga sitt om saken...

      VALET kommer att avgöra !!

      Radera
  11. Jag undrar hur mycket som byggs i förhållande till den reala befolkningsökningen (inklusive invandring).

    Är det en byggboom även med avseende på att vi har blivit en halv miljon fler människor i Sverige sista åren?

    SvaraRadera
  12. En halv miljon fler människor som inte kan försörja sig själva och alltså är i total avsaknad av möjligheter att ta del av det som byggs?

    SvaraRadera