Cornucopia?

2017-10-25 11:57

Hur ser det ut med Oscar Properties garantier för bostadsrättsföreningarna? (uppdaterad)

Oscar Properties (OMX:OP) är ett tungt skuldsatt bolag med en rätt skral kassa. Utöver de redovisade skulderna som förmodas motsvaras av tillgångar i form av fastigheter, så är frågan hur stora är garantierna man lämnat kontra nya bostadsrättsföreningar? Ofta ska exploatören stå för månadsavgiften för osålda lägenheter. Frågan är vad som händer med dem om Oscar Properties går omkull? Därtill har vi de rent tekniska byggarantierna i händelse av konkurs. Tillägg: Oscar Properties har borgensåtaganden utöver balansräkningen på 3 246 MSEK.
Ett av Oscar Properties torn i Hagastaden. Läsarfoto.
Vid halvårsskiftet hade Oscar Properties en kassa på 185 MSEK, men skulder på 2 820 MSEK, fördelat på 1 158 MSEK i sk säkerställda skulder (företräde till fastigheterna), obligationslån på 1 160 MSEK och övriga skulder på 501 MSEK. Hälften av dessa är de aktuella prefrensaktierna. Tillägg: Oscar Properties har också borgensåtaganaden kontra bostadsrättsföreningarna på 3 246 MSEK. Dessa ligger utöver balansräkningen och total potentiell skuld är alltså över 6 miljarder SEK.

Säkerheten för skulderna ligger i bolagets byggprojekt och fastigheter. Om dessa snabbt tappar i värde, eller rent av blir osäljbara så kommer inte en kassa på 185 MSEK att räcka speciellt långt, utan att ytterligare finansiering måste till.

Min förenklade uträkning igår talade för 18% i årsmarknadsränta på preferensaktierna. Det kan ställas i relation till att genomsnittliga räntan på innevarande skulder anges till 4.6% exklusive preferensaktierna som har 7% i ränta.

Det kan alltså föreligga en reell konkursrisk för Oscar Properties, om man inte kan finansiera sig ytterligare. Då det mesta talar för att bolaget inte längre kommer gå med vinst på grund av osäljbara lägenheter kommer den skrala kassan att snabbt arbetas ner i pågående projekt.

Ovanstående är främst ett problem för investerarna. Men det finns också problem som slår mot privatpersoner som köpt lägenheter hos Oscar Properties.

Till en början är det normalt att exploatören (Oscar Properties) garanterar att betala månadsavgifterna för osålda lägenheter, så att inte nya föreningar riskerar att gå i konkurs (dvs de som köpt lägenheter blir av med sina lägenheter, men sitter kvar med sina skulder som förvandlas till blancolån att amortera på 10 år och med avsevärt högre ränta - de kan dock få bo kvar som hyresgäster till konkursboet eller dess köpare med avsevärt högre hyra). Går Oscar Properties omkull kan det som följd bli föreningar som antingen måste chockhöja sina månadsavgifter för att betala för osålda lägenheter, eller gå i konkurs. Dålig stämning oavsett.

En andra fråga är huruvida Oscar Properties agerar mellanhand mellan föreningarna och föreningarnas långivare initialt, rent av garanterar dessas lån. Går garanten i konkurs kommer det påverka räntorna för föreningarna. Dålig stämning. Tillägg: Borgensåtagandena är 3 246 MSEK, och dessa ligger utöver balansräkningen. Hittas under not 8 i delårsrapporten sidan 21 - ställda säkerheter och eventualförpliktelser. Siffran är upp från 1 215 MSEK vid samma tidpunkt förra året, eller ökat med över 2 miljarder på ett år.

Det tredje är byggarantierna. Dagens bostadsrätter byggs av undermålig kvalitet och med kortsiktiga lösningar för att maximera profit och minimera byggkostnader. Rena tekniska misstag sker under denna processen, och ska normalt täckas av byggaren (Oscar Properties) under upp till tio (?) år.

Går Oscar Properties omkull blir föreningarna sittande utan tekniska garantier och få finansiera åtgärder för att rätta till misstag och medvetet byggfusk ur egen kassa. Dvs via medlemmarnas medlemsavgifter. Dålig stämning.

Motsvarande problematik gäller egentligen alla nybyggda bostadsrätter, även om risken för att JM, NCC (NCC har med utmärkt timing knoppat av verksamheten till noterade Bonava), Skanska mfl riktigt stora och diversifierade aktörer ska gå omkull är lägre. Om allmänheten blir medveten om problematiken så kan dock rena bostadsrättsutvecklare som Oscar Properties lägenheter snabbt falla ytterligare i attraktivitet.

Ovanpå alla dessa skulder, åtaganden och garantier har vi sedan slutkundens skulder till banken. Vad kan omöjligen gå fel om korthuset rasar?

Första halvåret 2016 sålde Oscar Properties 269 lägenheter och hade 1 047 lägenheter i pågående produktion. Första halvåret 2017 sålde Oscar Properties 142 sålda lägenheter men hade ökat antalet i pågående produktion till 1 116. Diskutera i små grupper.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

41 kommentarer:

  1. Garanti på arbeten och material kan ligga på 2, 5 eller 10 år i en entreprenad beroende på en massa olika saker.

    I händelse av konkurs täcks detta, vill jag minnas, av en ansvarsförsäkring som entreprenören har. Sen är det frågan om det är OP som egentligen är entreprenör i det här fallet? Eller är de byggherre?

    När det gäller konkurs under pågående arbete skall varje entreprenör ha en s k bankgaranti som gäller 10% av den totala entreprenadsumman. Tanken är då att man betalar a conto eller vad fan det heter, dvs för utfört arbete. Dvs diffen och extrakostnaderna för att starta om en entreprenad är inte mer än 10% för man har bara betalat för utfört arbete.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Därmed skulle jag tro att skrivningen:

      Går Oscar Properties omkull blir föreningarna sittande utan tekniska garantier och få finansiera åtgärder för att rätta till misstag och medvetet byggfusk ur egen kassa.

      Är felaktig antingen för att det finns en ansvarsförsäkring (om nu OP är entreprenör) eller så är dom inte ens en entreprenör i juridisk bemärkelse och då kan man inte söka dem för eventuella fel oavsett, utan det faller tillbaka till den som utfört arbetet.

      Radera
    2. Garantin gäller väl tills den åberopas? Sådana åtagande har så mycket friskrivningar att det inte ska gå att använda den.

      Radera
    3. OP är en byggherre och inte en entreprenör.

      Radera
    4. Det där har ju många småhusköpare drabbats av, den där 10% försäkringen.
      När bygget avbryts halvfärdigt och kanske undermåligt utfört, räcker inte de 10% på långa vägar för att starta upp det. Försäkringen är rätt kass i förhållande till behovet.
      Istället skulle det behövas en riktig byggförsäkring som finns i andra jämförbara länder, som bekostar konstruktionen till det som står i den tekniska specen.

      Radera
    5. RH-garanti på Bennys Polska bolag. Så det spelar ingen roll hur det åberopas.

      Radera
    6. Byggarantierna däremot är olika, oftast är stomme och liknande 10 år, elektriska installationer, värme och vatten kan vara 10 år med vissa komponenter kortare, och mer ytliga delar 2 år. ytliga delar kan vara kök, sanitet och diverse blingbling.

      Radera
    7. OP köprekades igår förresten. En klockren rekommendation (att rama in, inte att agera efter).
      Annars firar vi succérapportsäsongen, vi som äger lite mer långsiktiga och mindre riskabla företag. Vi värdeinvesterare, Stefan, vi ingenjörer och värdeinvesterare. Fy fan vad vi är bra.

      Radera
    8. Då var det dags för en "fläskfilé Oscár!.." ;-)
      Gärna med en 6:a "OP" till ! ;-)

      Radera
    9. Ja, eller i ditt fall en 6:a av vad fan man nu hittar i grannens olåsta förråd.

      Radera
    10. Fall framåt för Op idag, bara minus 1 procent tänkte jag skriva, så dök den 5% bara sådär. Som sagt, köp ram till köpreken igår, den är lika historisk som Svt:s "intervju" av en Trumpsupporter under prsidentinstallationen.

      Radera
    11. Njae... Nu delar jag ju inte förråd med någon annan än mig själv, min "generator" och förråd av "10 * 72h bra att ha grejor vid kris".. ;-)

      https://www.systembolaget.se/dryck/sprit/op-anderson-aquavit-4202

      http://www.spisa.nu/3.11047/recept/flaskfile-oscar/

      Radera
    12. Angående garanti:

      Kan vara 10 år på ex stomme, taktäckning, fönster. Sen kan det vara 2 eller 5 år beroende på om det är material eller arbetsprestation, samt om det är AB eller ABT som gäller. Bland annat.

      @KingEdward:
      Med 10% förutsätts naturligtvis att man faktiskt inte betalar ut mer än vad som utförs. För det första ska man ha rätt betalningsplan, sen ska man också följa upp den på plats och se att saker och ting faktiskt är monterat och klart etc innan man betalar. Annars kan man ju bestrida fakturan. Slarvar man med det så är 10% säkert snålt. Utöver det kan man ju kolla över entreprenörens årsredovisning innan man anlitar vederbörande.

      Radera
    13. Har man tur kan man räkna ihop allt som ligger back och allt som är felaktigt utfört och få det till att överstiga månadsfakturan. Sånt har hänt på en del skambyggen. Och då är det bara för entreprenören att jobba ikapp i en månad eller två innan han öht skickar nästa faktura.

      Radera
    14. Här kan man läsa några sanningens ord om det där med garantier:

      http://byggindustrin.se/artikel/debatt/5-ars-garantier-inte-bara-sma-byggare-kommer-i-klam-17564#
      Av någon anledning så tror många att längre garantitider, inom ramen för den sedan länge gällande 10-åriga ansvarstiden, löser en mängd problem. Så är givetvis inte fallet!
      [...]
      Vad som i stället behövs är bättre konsulthandlingar, bättre kvalitetskontroll och framförallt att alla i byggprocessen och på alla nivåer känner ett ansvar för vad man gör.

      Radera
    15. Absolut, men man ska inte behöva förlora allt man äger därför att man inte har kunnat följa bygget. En del bygger hus på annan ort än de bor till exempel, och resningen av själva huset kan vara gjord på någon dag, om man kör den svenska specialiteten huskit. Försäkringen skulle behöva vara betydligt bättre.

      Radera
    16. Hur tänker du nu? Smäller man upp huset på en dag ska man ju ha extrem otur ifall byggaren går i kånken just den dagen.

      När det gäller småhusbyggen är jag övertygad om (lite killgissning här) att mycket av kvalitetsproblemen beror på att man lejer bort jobben till lokala snickare. Myresjöhus och andra har ingen egen personal på plats i regel, utan hyr in en lokal firma som kanske aldrig monterat deras hus förut. Det är en jävligt dålig modell att arbeta efter, men då slipper man ju kicka 100 snickare när konjunkturen viker.

      Radera
    17. Ja, det är ju trist, men det finns dem som fått huset förstört till exempel när det lämnats öppet eller när det har byggts på en dålig grund. Då kommer man ingenstans med 10% från försäkringen.

      Radera
  2. Lägenheterna lär få hyresgäster på ett eller annat sätt. Kanske kan kommunen eller Jokarjo köpa billigt till alla som väntar på att få en egen bostad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sugen på att äntligen flytta ut ur mammas källare förstår jag?

      Radera
    2. Och slippa möta dig i dörren varje mörk natt på väg in?

      Radera
    3. Jag brukar föräras ingång genom huvudentrén och inte nåt källarhål när jag besöker folks mammor.

      Radera
  3. Äger OP osåöda lgh i breffarna?
    Isåfall lär ju dessa säljas av i den kommande konkursen.

    Ev byggfelskrav får ju riktas mot byggherren, och sedan ner mot entreprenörern.
    I praktiken skall det vara stora och avsiktliga fel från entreprenörernas sida för de skall ha något ansvar gentemot föreningen. Trust me, been there and will not do it again.

    Byggbolagen har stora muskler.

    Mem

    SvaraRadera
  4. Penates uppdaterades idag. BFR Södermalm ned 10tkr/m2 sedan toppen i aug, dvs ca -11% på två månader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är "Penates"? Länk?

      Radera
    2. www.penates.se - klicka dig fram till önskat område.

      Radera
    3. Mer intressant att skriva i kr, minus 550.000 kr på två månader för en liten lya för 5 miljoner. Hela kontantinsatsen för många som köpt nyligen. Tar några år på existensminimum att få ihop det igen.

      Radera
  5. Det har kommit ett nytt radio misesavsnitt, där diskuterar dom den aktuella bostadsbubblan ur den österikiska-ekonomiska skolan. Mycket hörvärd. https://www.mises.se/2017/10/24/99-bostadsbubbla/

    SvaraRadera
  6. VAr det någon som följde bloggens rekommendation (nåväl, rekommendation är väl att ta i) att blanka OP?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tyckte op var värd att blanka, tyvärr inte med som blankningsbar hos avanza. Det var inte Fingerprint heller... Eller någon av de kanske halvdussin blankningskandidater jag haft.

      Radera
  7. Det är inte bara så att OP måste betala årsavgiften til brf för osålda lgh, dom måste även förvärva dom, och det kommer äta extrema mängder eget kapital.
    Osålda lägenheter värderas av banken som hyresrätt, och sen kan man som stabil utvecklare kanske låna 70% av det värdet.

    Om vi räknar (väldigt) högt är en OP-lägenhet värd ~85000 kr/kvm (2600 i driftnetto/3% yield).
    Sen får dom låna 70% av det dvs 60 000 kr. Dvs knappt hälften av kvm-priset för osålda lägenheter, resten ska tas från det egna kapitalet.

    SvaraRadera
  8. Pratade i helgen med en bekant som kör byggavfall åt Suez, Oscar Properties kom upp och han sa att han hämtade mängder med "osorterat byggavfall" vid deras byggen, och han sa även att han tyckte det var väldigt anmärkningsvärt med tanke på deras storlek.

    Osorterat byggavfall är nämligen otroligt dyrt att göra sig av med, och han uppskattade själv att de 5-6 ton enbart han hämtade i snitt vid deras byggen varje dag gav OP en merkostnad på i runda slänga 250.000 per månad, jämfört med sorterade fraktioner (trä/brännbart, fyllnadsmassor, metall etc)

    SvaraRadera
  9. Jag och sambon kände oss lite "wild & crazy" när vi vaknade i morse, så i förmiddags slog vi till på en trea hos OP, med inflyttning i Q1-2018!

    Här sitter det inte fast ska ni veta, utan hemma hos oss kör vi ofta med YOLO!!
    .
    .
    .
    .
    Närå, jag bara skojade:-)
    Jag har alldeles för låg IQ för att bo i sådana finfina lägenheter som OP gör.
    Det gäller att veta sina begränsningar.

    SvaraRadera
  10. Om det är en krasch vi talar om. Hur och när omallokerade ni som är bearish era resurser för att komma ut som relativa vinnare? Dvs, sitter folk på rejäla krigskassor nu?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sålde allt innehav Oscar pref och ALM pref för några veckor sedan.
      Köpte Bear JM X5 i samma veva.
      Har dock kvar en del andra preffar (Corem, sagax, akelius) som nu också börjar ta stryk så jag har förlorat en del.
      Har inte gjort några större aktieförsäljningar dock.

      Har också börjat gå ur kronan i större utsträckning (köper mestadeles REITs i USA och även Canada för tillfället). Min teori är att om detta blir en större sättning (vilket naturligtvis inte är säkert) så kommer det förr eller senare leda till en kollaps i kronan när utländska investerare säljer svenska värdepapper (inte minst bostadsobligationer). Samtidigt kan det innebära att Riskbanken blir än mer aggressiv eller åtminstone inte höjer i den utsträckning som är inprisat i marknaden. Detta är dock inte helt säkert eftersom en kronkollaps samtidigt kommer att dra upp inflationen vilket talar för en räntehöjning.

      Radera
    2. Samma här, har också avvecklat i princip allt det svenska och köpt amerikanskt och tyskt istället. Tänker att om det blir någon krasch så borde rimligtvis kronan ta en del stryk (vilket väl å andra sidan gynnar de större svenska exportbolagen ändå). Har ingen vidare krigskassa att tala om utan är i princip fullinvesterad i det som tillåts att investeras.

      Radera
  11. https://www.di.se/nyheter/makroradet-svarare-att-strama-at/

    SvaraRadera
    Svar
    1. "[...]Men det finns också skillnader. Exempelvis var det i Danmark vanligt att köpa på spekulation utan avsikt att själv bo i bostaden."

      Är inte den myten krossad vid det här laget? Verkar ha varit lika vanligt här som där.

      Radera
  12. Merparten av spekulationsköpen i Danmark var nog föräldraköp. Och då är det inte avsikten att själv bo i lägenheten, det är helt korrekt. Men jag skulle inte kalla det för spekulationsköp.

    SvaraRadera
  13. Idag kan vi på GP läsa om "..Bostadsmarknaden på tillnyktring.." och där Bjurfprs - en av de mer "exklusiva mäklarbyråerna - säger att

    "..- Vi kommer att ha en avvaktande marknad några månader framåt och kommer säkert att se prisnedgångar på tio procent i de områden där det tidigare varit enorma uppgångar, framför allt på bostadsrätter. När vi firat jul och nyår kommer marknaden i gång igen, kanske på en mer normal nivå. .."

    Jo men tjenare säger övertecknad ! ;-)

    Flera andra mäklarfirmors VD:ar uttalar sig också i artikeln...

    http://www.gp.se/nyheter/ekonomi/bostadsmarknaden-p%C3%A5-tillnyktring-1.4768899

    SvaraRadera