Cornucopia?

2017-09-11 16:23

Insiktsfull krönika om bostadsrättsföreningars skulder och risk

Hos bloggen Kortsikt finns en insiktsfull och analytisk gästkrönika kring bostadsrättsföreningars skuldsättning, och hur denna risk inte är med vare sig vid köp av klubbmedlemskapen eller i bankernas stresstester. Komplett med omfattande grafer utifrån en databas på 70 nybyggda bostadsrättsföreningars ekonomiska planer bör den intressera alla läsare.
När bankerna räknar på högre räntor tittar man bara på låntagande hushålls önskade lån, och inte på de effekter som högre räntor även får på högt skuldsatta, ofta nybyggda, bostadsrättsföreningars ekonomi och därmed månadsavgifter.

I själva verket är risken vid högre räntor betydligt större än vad bankerna tar med i sina riskbedömningar vid beviljande av lån. En del föreningar kan ha upp till 95% av marknadspriset i lån, och en köpare kan alltså i praktiken ha mer än dubbla ränterisken mot den banken tittar på, även om skuldsättning runt 30% är vanligare.

Detta ovanpå att avgifterna är för låga då framtida underhåll inte betalas av de som står för slitaget, utan av de boende när väl underhållssmällen kommer.

Även om man klarar av att betala räntor och avgifter kommer oavsett den disponibla inkomsten efter boende påverkas, och med det ekonomin i allmänhet - både på det personliga planet och för riket i stort.

Riskerna i bostadsrättsägande är alltså systematiskt underskattade ur ett systemperspektiv och kan nog beskrivas som en tickande bomb vid högre ränteläge. Skulle bankerna ta hänsyn till föreningarnas belåning skulle de tvingas låna ut betydligt mindre och därmed tjäna mindre och ingen bank vill börja, eftersom man då snabbt kommer tappa marknadsandelar till de som skiter i föreningarnas belåning.

Ni kan läsa detta och mycket mer i den omfattande gästkrönikan hos Kortsikt, inklusive en lång rad grafer utifrån datat i databasen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

26 kommentarer:

  1. Mm, det finns skuldsatta föreningar som använder det låga ränteläget att amotera och fondera också utan att för den sakens skull sänka avgifterna. Min erfarenhet var att när genomsnittsräntan föll från ca 3,5 till sub-1% kunde föreningen, även med rak avskrivning gå med vinst om än låg. Detta trots en skuldsättning om ca 10 kkr/m2 eller ca 30% av bokfört värde på byggnader och mark.

    Föreningens ålder lite drygt 10 år.
    Medlemmarna skuldsättning starkt varierande.

    SvaraRadera
  2. BRF-lån brukar ha god spridning i löptid och när dessa lån ska refinanseras. En plötslig räntehöjning kan ta 10 år innan den slår igenom i föreningens ekonomi.

    SvaraRadera
  3. Helt rätt, särskilt i nybyggda föreningar. Jag är förvånad, jag trodde ändå att vid en riktig kreditbedömning tog man hänsyn till "föreningens ränterisk", men tydligen inte!

    Så länge vi inte får någon _snabb_ ränteuppgång är läget lugnt, men annars kan det bli spännande värre.

    SvaraRadera
    Svar
    1. JP: Nope. Banken skiter i detta. :O Men det gör ju även dagens köpare haha. På en visning jag var på visste inte ens dom som skulle köpa lägenhet i föreningen om att bostadsrättsföreningar tenderar att ha lån, särskilt dom nybyggda. Många nyköpare förväxlar bostadsrätt med äganderätt.

      Radera
    2. Verkar vara delade bud, se Rickards svar nedan, plus att jag hört från en annan källa att "klart banken kollar föreningens lån vid nybyggen och justerar KALP-kalkylen därefter".

      Den som är driftig kan säkert skicka ut frågan till några banker och få ännu bättre svar. Jag tror det varierar från fall till fall (från bank till bank), men att man ändå tar hänsyn till tex nybyggens högre lånegrad. Något annat innebär att man sover på jobbet när man genomför en kreditprövning.

      Radera
    3. Kan ju självklart bara tala för mig själv och mina egna erfarenheter med Swedbank.

      Radera
  4. Och som vanligt "missar" Cornu att det inte är frågan om ett "marknadspris". Det är inte köpare och säljare som sätter priset - det är banken som bestämmer priset och trissar upp priset genom att ligga som en mellanhand vid budgivningen och hetsa de potentiella skuldslavarna mot varandra genom att erbjuda "lån" som banken hittar på och "lånar ut" vid det likaså påhittade "lånetillfället". Det är fråga om en omvänd skuldslavsauktion där den som är villig att sätta sig i högst påhittad skuld till banken får bli skuldslav åt banken - det är minst av allt fråga om någon "marknad".

    Cornu tror troligen på sagan om att bankerna är neutrala intermediärer som tar emot insättningar som de sedan lånar ut (mao Cornu tror på bankernas egna sagor)

    Faktum är ju att bankpersonalen ljuger den presumtive skuldslaven rakt upp i ansiktet när hen säger:

    -”Den miljon kronor som du lånat har nu överförts till ditt konto”

    För ovan innehåller minst tre direkta lögner:

    1)Ditt konto kan inte innehålla kronor överhuvudtaget

    2) Ingenting överfördes – banken hittade på sina egna skulder vid det likaså påhittade ”lånetillfället” och kluddade dit 1 miljon på ditt konto

    3) Kanske en upprepning av ovan – banken har inget lånat ut överhuvudtaget

    Bankpersonalen ljuger troligen helt omedvetet då är lika okunniga som Cornu om hur penningsystemet fungerar och är riggat då bankernas skulder (kunders kontoinnehav) räknas in i penningmängden och dolk inte kan skilja dem från kronor.

    Så för att sammanfatta finns ingen "bostadsmarknad" och bankerna lånar inget ut. Däremot finns en skuldslavsmarknad där bankerna parasiterar fritt genom att anskaffa skuldslavar som Cornu antingen medvetet döljer (då är han gravt oärlig) eller är omedveten om (då är han gravt okunnig).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Seriöst, vad svamlar du om? Och vad har du för belägg, källor eller för all del personliga meriter som gör att man ens skall fundera på att ta dig på allvar?

      Radera
    2. Tror han svamlar lite förvirrat om fiat money. Så i sag har personen sannolikt rätt i sina lite komplicerade antydningar om att pengarna skapas vid lånetillfället. Och i sak atämmer resonemanget att köparen är ägd av banken så länge skulden finns och banken har säkerhet i köpet. Om man hårdrar resonemanget innebär eviga lån en säker ränteintäkt för banken så bankerna har säkert kalkylerat ränterisken men snarare utifrån perspektivet hur länge de kan behålla kunden som räntetorsk...

      Radera
    3. Mats: vilken värld lever du i?

      Radera
    4. Var här inte en not innan från cornu om att parasitstopp är avstängd från kommentarfältet (igen)?

      Tycker det iofs är ett gott initiativ eftersom han mest låter som en dålig gammal LP-skiva på evig repeat (de som uppskattar sånt kan få sitt tillgodosett på hans blogg där han även modererat kommentarsfältet så det också följer samma tema). Men det vore stilfullt att behålla kommentaren så att folk ser vad som gjorts...

      Radera
    5. Det var under ett annat inlägg där det alltjämt står att han har blockat parasitstopp (igen). Det är väl det att hans smörja ser likadan ut oavsett var han postar det som förvillade mig...

      Radera
  5. Detta är ett viktigt ämne och det är bra att det uppmärksammas!

    Ett tillägg dock: bankerna har det senaste året börjat titta mera på föreningarnas skuldsättning när bostadsrätter upplåts eller överlåts. Lite förenklat kan man säga att det idag går att få ett högre bostadslån om man köper i en lägre belånad förening. Det betyder också att den som säljer i en välskött förening har möjlighet att få bättre betalt. Detta är rätt utveckling och vi har bara sett början på den. De närmsta åren kommer vi se större differentiering av priserna just på grund av föreningarnas belåning!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man tittar bara på månadsavgiften som aggregat för detta. Man räknar inte med att månadsavgiften också kommer öka när räntan stiger.

      Radera
    2. Fast det är precis vad man börjat med nu ( äntligen!) om än försiktigt och lite olika hur det ser ut hos olika banker. Har källa i Swedbank, de fick dessa nya "regler" strax före sommaren. Andra lägger till en extra "risksumma" vid all nyproduktion (eftersom banken vet att månadsavgifterna inte är hållbara).

      Oavsett så är det alldeles för lite och alldeles för sent eftersom bankernas vinstintresse väger tyngre. En liten räntehöjning skulle dock ge intressanta effekter även på detta område. Just nu ser det väl ut som att perioden efter valet 2018 kommer bli mycket spännande!

      Radera
    3. Det vore verkligen fascinerande om detta stämmer -- jag har hört samma sak (och läst Kortsikt-artikeln), men jag kan inte tro att bankerna på riktigt inte inser detta, särskilt i nybildade föreningar med höga lån. Klart att "kvar-att-leva-på"-kalkylen måste stresstestas även vad gäller föreningens lån?

      Tokigt.

      Radera
    4. Vad baserar du det uttalandet på?
      Jag vet att potentiella köpare till bostadsrätt i tidigare nämnd förening fått fråga av banken hur föreningens ekonomi såg ut, redovisat med nyckeltal bla. Antagligen då dessa skulle finansiera merparten av köpet med lån och därför ha en större länslighet i händelse av räntehöjningar, avgiftspåverkan osv.
      Det kan vara ett undantag dock (Lund, och lantisar är som bekant smartare än Stockholmare)

      Radera
    5. Notera- frågan är ställd till Cornu

      Radera
    6. De (SEB) kollade detta redan 2011 när jag köpte min lägenhet så har pågått en längre tid (åtminstone ute i "buschen")

      Radera
    7. @foppafred:

      Ute i "Buschen" ser det generellt bättre ut på många sätt vad gäller BRF, främst eftersom styrelserna i BRF: er på mindre orter inte har samma tryck på sig att konstlat hålla nere avgiftsnivåerna för att göda medlemmarnas bostadskarriärer. Detta avspeglar sig givetvis även i bankernas kreditgivning. Här är även efterfrågan lägre vilket påverkar bankens riskbedömning åt det försiktigare (seriösare?) hållet.

      Radera
    8. Oavsett är fallhöjden enorm i Stockholm, något lägre i Göteborg och överlevnadsbar i de flesta andra städer. Men 20% förlust på en försäljning i Tokholm.. brr...

      Radera
    9. Bankerna (i alla fall SEB) tar definitivt med föreningens lån i beräkningen nuförtiden.

      När jag fick mitt lån, så "stresstestade" banken även min förening. Vilket innebar att de kollade:
      - Vad blir min månadskostnad för banklånet vid XX% ränta
      - Vad blir den nya avgiften till föreningen vid XX% ränta
      För min relativt välskötta förening, så skulle den högre räntan innebära en ökning av avgiften på ca. 40%. Detta räknades då in när de undersökte vilken påverkan det fick på min möjlighet att betala mina lån.

      Radera
  6. Vad sägs om denna rosengårdsförening,152 miljoner är kanske något vissa i styrelsen fått ta del av.
    https://nyheteridag.se/bostadsrattsforening-i-rosengard-hotas-av-konkurs/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mm, senazte är att föreningen tecknat stora kontrakt med företag som misstänks inblandade i ekonomisk brottslighet ...

      Radera
  7. Media borde väl tycka att detta med Ida är ett scoop,eller vill man mörka detta med.
    Att man mörkar våldtäktsepidemin förstår man ju,men detta?

    http://www.mohv.se/dokument/obj12441_1581315340/brf-ida-ekonomi-pdf.pdf

    SvaraRadera
  8. Porttelefoner för 10 miljoner..
    😂

    SvaraRadera