Cornucopia?

2017-09-01 11:33

Bostadsmarknaden: Intressant analys av Macrobonds chefsekonom

Macrobonds chefsekonom Roger Josefsson har presenterat en analys av den svenska bostadsmarknaden, som säkert kan intressera läsarna.
Josefsson inleder analysen med en liten brasklapp:
"Before moving on to how the above developments can be interpreted, it is probably good for you to know that for a longer time I have taken a negative (and erroneous, which my better half never fails to remind me) position on the Swedish housing market. That said, my views have never incorporated a set date for an inevitable house price collapse, but rather about if current prices are long run sustainable. Here, I take my cue from Keynes who put it rather eloquently: “Markets can remain irrational a lot longer than you and I can remain solvent.”"
Att vi har en bostadsbubbla är väl inte så mycket att diskutera. Josefsson presenterar ungefär samma saker som jag brukar göra här på bloggen. Han presenterar några argument mot en bostadsbubbla och mot sina egna resonemang.

Ett är att utbudet inte ännu är ikapp efterfrågan. Dock ser det ut på hans graf att utbud och efterfrågan snart är i balans.

Ett annat är hushållens sparande - att man har råd med bostadsbubblans priser då man har råd att spara.

Ett tredje är hushållens förmögenheter. Detta är dock en punkt jag angripit om och om igen här på bloggen. Hushållens förmögenheter är till största delen låsta i pensionssystemen och är i själva verket framtida inkomster och en förutsättning för att kunna betala räntorna varje månad när man blivit pensionär samt till stor del själva värdet på bostadsbubblans bostäder. Det handlar inte om faktiska likvida tillgångar som kan realiseras, och till stor del om själva bostadsbubblan. Därtill är förmögenheterna inte jämt fördelade på befolkningen, utan följer Paretofördelningen där 20% äger 80%. Förmögenheterna kan bara hänvisas till om man är socialist och avser att beslagta förmögenheterna för att lösa skulderna hos de som inte är förmögna.

Oavsett hittar ni analysen komplett med grafer här. Väl värt några minuters läsning.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

26 kommentarer:

  1. Vad blir de beslagtagna förmögenheterna värda när det skakar till?

    Alla inser ju att utan tillväxt bevöver en enorm skuldnerskrivning ske framledes för att ta bort skuldbubblan. Svarte petter blir för de som duktigt amoterat istället för att oansvarigt lånat och spenderat även om det svider i en Lutheransk svensk. De skuldsatta kommer inte undan dock, men det kommer inte röra sig om hundratusentals som är skuldsatta med flera miljoner var. Det blir en skuldamnesti. Ev social fördelning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Rickard, jag undrar hur folk kan går runt och tro på det där? På något sätt ska ju pengar betalas tillbaka.

      Skrivs skulderna av så kan du räkna med att politiker hittar på något annat sätt att få in pengarna på. Troligen drabbar det alla med lite högre skatter men det drabbar definitivt den enskilde. Räkna med att bli av med det du äger. Och troligen får du betala skuld tills allt är återbetalt.

      Skulden skrivs säkert av hos företaget du lånat från, men någon annan tar hand om indrivningen.

      Jag är lite trött på att folk går runt och tror att andra ska betala folks skulder. Det känns som väldigt mycket fantasi i en väldigt "global" värld. Framförallt är det väldigt egoistiskt att tänka så. Alla är ansvariga för samhällets utveckling.

      Radera
    2. jag tror inte och räknar inte med det men vad fan, svarta svanar och allmänhetens tryck på svaga politiker och "di rige" i detta land kan mycket väl skapa sådana scenarios.

      Radera
    3. Finns det något modernt exempel på något land där ett liknande scenario inträffat?

      Irland?

      Radera
    4. Nej! Det finns inget land där det har blivit en jävla massa skuldavskrivningar och folk sluppit betala. Möjligtvis har banker fått viss hjälp men även de har ju fått betala tillbaka det staten lånade ut till dem.

      Att det socialistiska Sverige ska hitta på något eget kan folk glömma. vi lever i EU och ska rätta oss efter de regelverk EU har. Där skrivs inte lån av hejvilt. Där är man skyldig att betala sina lån.

      Radera
    5. "Finns det något modernt exempel på något land där ett liknande scenario inträffat? "
      Men motsatsen inträffade i USA i samband med fastighetskrisen eftersom lånen skrevs av genom att tillgången lämnades till banken. Det gick som bekant så där bra (subprimelånen).

      Radera
    6. Ja. exakt sjunkbomben. Det blir alltså alltid en konsekvens för den enskilde om man inte betalar sina lån.

      I många fall tas egendom om hand av de man lånat av. Sen om banken själv går i bakrutt, ja det är en annan sak. Då blir det exemplen vi såg där stater fick gå in och rädda bankerna, men bankerna fick även konsekvenser, de fick betala tillbaka lån till staten.

      Radera
    7. Att tro att man är helt fri efter en skuldsanering är ren naivitet. Det finns inte på kartan.

      Radera
    8. @Dave S:

      "..Nej! Det finns inget land där det har blivit en jävla massa skuldavskrivningar och folk sluppit betala. .."

      Har du glömt Weimarrepubliken på 20-talet? En rent grotesk inflation där människor fick sin lön i skottkärror fulla med sedlar med många nollor på?

      De som hade lånat pengar skrattade högt och väl aldrig har så stora förmögenheter bytt ägare...

      Radera
    9. Ok, Bengt, det glömde jag faktiskt. Tänkte inte så långt tillbaka.

      Vi har förhoppningsvis lärt oss något sedan dess. Vi har som tur är heller inte haft ett krig på 200 år i Sverige. Inte heller skulle Sverige kunna bli nya nazi-tyskland.

      Alltså kan vi nästan utesluta scenariot att vi springer runt med skottkärror fulla med sedlar.

      Radera
    10. Politikers och ekonomers reflex vid finansiell kris är ju att trycka mängder med pengar och ösa ut på marknaden. På det sättet inflateras skulden bort snabbt, för den som är smart nog att stå med korgen när pengarna kastas ut. Ungefär så kanske det kommer gå till när det smäller?

      Radera
    11. Har jobbat med riskhantering på bank och kan säga att även under 90-tals kriser var bankernas förluster försumbara. Förr eller senare får svensken alltid jobb och ett kassaflöde. Det är mycket ovanligt att banker gör kreditförluster pga av bostadslån även i ett längre perspektiv och genom olika finansiella kriser.

      Radera
  2. Håller med om tidigare slutsatsen om hushållens förmögenhet, svårt att realisera en del av egna boendet för att finansiera amortering på samma tillgång. Undra hur det skulle se ut om man dels differentierar ut storstadsregionerna från resten av landet, räknar bort premie- och tjänstepensionerna samt använder nettoförmögenhet (utan pensionstillgångar). Trots allt har 25 % av befolkningen mindre än 50 tkr sparande och medianen på de som har aktier ligger på ca 30 tkr som det också konstaterades tidigare på bloggen.

    Men den intressanta frågan som borde ställas, hur länge klarar man sig på sitt sparkapital om man förlorar alla sina inkomster?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Din första mening är ytterst väsentlig, man använder riskobjektet i sig som ingående i bedömningen av risken för objektet. Obegripligt. Tror man verkligen att om värdet halveras så kan man realisera tillgången för det ursprungliga priset för att täcka förlusten på tillgången.

      Radera
  3. "Men den intressanta frågan som borde ställas, hur länge klarar man sig på sitt sparkapital om man förlorar alla sina inkomster?"

    Jag håller med. Om inte en krona flöt in så skulle jag, som det ser ut just nu, klara mig max ett år…

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror det är rätt lång startsträcka på a-kassor och dylikt samt att t.ex. försörjningsstöd knappast beviljas med motiveringen att du äger en villa värd 5 miljoner och har en tjänstepension värd 3 miljoner.

      Radera
    2. Tjänstepensionsfrågan verkar vara oprövad, så det kan vara fullt möjligt för kommunen att be dig i första hand ta ut Tjänstepension (om du fyllt 55 år och söker försöjningsstöd).

      Är man yngre än 55 år disponerar man inte pengarna och då går det inte att "räkna in" dessa tillgångar.

      Radera
  4. Förmögenhetsfrågan är klassisk. Det är förstås snedfördelat, "20% äger 80%" stämmer säkert, men de som läser denna blogg tillhör sannolikt de 20 procenten.

    Även exklusive tjänstepensioner så sparas det pengar. Glöm inte att husinköp saknas i sparbarometern.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har för mig att gränsen för att tillhöra de rikaste 10 percentilen landar kring 37kkr/månaden (om vi bara tittar på inkomst). Så de flesta bloggläsare tillhör nog en ännu snävare grupp.

      Nu antar jag kallt att inkomst korrelerar fullt ut med förmögenhet vilket såklart inte stämmer.

      Radera
    2. Ungefär.

      Om jag kollar SCB, så har 14% av de i åldern 20+ högre inkomst av tjänst än 500 000 kr = 41 666 kr/mån (och 7% tjänar mer än 50 000 kr/mån). Så gränsen bör ju ligga nånstans kring 45k/mån för topp tio procent. Den som gräver mer på SCB hittar säkert en bättre tabell att slå i.

      Detta resultat förvånar kanske många, men man får inte glömma arbetslösa, bidragstagare och deltidsarbetande som drar ner siffrorna.

      Radera
    3. Vissa bland (S) och (VPK) och vänsterut i SYNNERHET skulle säkert "med glädje" se en rent konfiskatorisk förmögenhets- och arvsskatt så att varje ny generation började från noll i enbart det de gick och var klädda i... Varje ny generation en ny klass av PROLETÄRER...

      Att tänka på den gamla ordet om att "överlämna gården i bättre skick till kommande generationer" har helt uppenbarligen gått dessa förbi...

      Men VEM skulle vilja satsa och investera för framtiden om denne visste att allt var förgäves och till intet eftersom allt kommer att konfiskeras...

      Radera
    4. Ja det är ju VPK???:s o S fel att svenne o lotta banan lånar som om det inte fanns en morgondag. Det brukar vara ett gnetande och sparsamt folk som lyckas lämna över gården i ett fint skick. Inte en sönderbelånad pöbel som sätter allt hopp till politikernas valfläsk.

      Radera
  5. Joakim Persson du glömmer de arbetslösa eller "sysselsatta".

    SvaraRadera
  6. En fråga, vad är problemet med att pensionen räknas in i förmögenheten? Kan inte den användas för att betala tillbaka lånet, även om det nu råkar ske i framtiden. Jag tycker absolut att pensionskapital borde räknas som sparande i sådana här sammanhang.

    SvaraRadera
  7. Det är inte bostäder, mark och guld som går upp i pris. Det är världens valuta som går ned i pris. Det är vanvett att alltid förutsätta att baslinjen i de grafer som ritas skall vara en fiat valuta. Faktum är att i de flesta grafer som ritas så är just fiat valutan det jämförelse-värde som uppenbart mest saknar beständigt värde och ändå används den som baslinje. Man vet inte om man skall skratta eller gråta åt den sättet att lura sig självt att missa vad det är som egentligen händer.

    SvaraRadera
  8. Vem vill köpa lägenhet i dessa fula, ocharmiga skokartonger som byggbolagen monterat upp?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...