Cornucopia?

2017-08-14 20:00

Vad har varit bäst de senaste fem åren - börsen eller bostaden?

Detta inlägg är publicerat i samarbete med Nordnet.

En evig fråga är vad man tjänar bäst på - en egen bostad eller i att investera på börsen. Följdfrågan är också om det har varit bättre att lägga pengarna på en handpenning till en bostad eller att låta dem sitta kvar på börsen? Och hur ser det ut med amortering eller börsen?
Det enkla svaret är vid en första anblick att börsen och bostaden har gått ganska precis lika bra de senaste fem åren. Åtminstone om man jämför Stockholmsbörsens storbolagsindex OMXS30 med Valueguards kvalitetsjusterade Sverigebostadsindex HOWSWE.
Börsen eller bosatden? OMXS30 vs HOXSWE 201206 - 201706.
Men svar är sällan så enkla. Bolagen OMXS30 ger också utdelningar, vilket gör att börsen gått bättre än bostaden de senaste fem åren, särskilt om man återinvesterar utdelningarna i börsindex. Och fram till 2014 gick börsindex på egen hand bättre än bostadsindex.

Generellt kan man säga att när börsen väl går positivt, så går den starkare än bostaden, även oräknat utdelningar. Problemet är när börsen viker som under 2014 - 2016. 

Procentuellt - som andel av en bostad - har man sedan 2012 inte förlorat köpkraft genom att låta pengarna vara kvar på börsen. Men eftersom de allra flesta inte köper en bostad kontant, utan lånar till boendet, så blir situationen en annan. Köpte man redan 2012 blev skulden lägre. 20% handpenning på en bostad 2012 gav kanske en skuld på två miljoner kronor. Idag har du fortfarande råd att lägga 20% handpenning om du lade pengarna på börsen, men skulden vid ett bostadsköp idag blir är istället cirka 60% högre, eller 3.2 miljoner kronor.

Amorteringar är en annan sak däremot. Detta är mindre belopp man betalar varje månad. Här har det varit lönsammare att månadsspara på börsen än att amortera. Strategin att månadsspara under den positiva konjunkturcykeln, för att sedan amortera när konjunkturen vänder ger bättre vinster. Detta är dock oräknat den personliga riskexponeringen. 

Mindre månadsbelopp kan man också ta högre risker med. Det är summor som relativt snabbt går att spara ihop igen om något går fel, vilket är svårare för stora summor, som t ex till ett husköp.

Även om man tjänat bättre på den belånade bostaden än att ligga inne på börsen, så tar folk stora risker just med bostaden. Skulle du låna två miljoner kronor för att satsa på börsen om du hade chansen? Om inte, varför tycker du det är okej att göra det för bostaden? Bostaden är trots allt bara en kostnad, som kräver drift och underhåll, medan börsen består av värdeskapande företag. Vad tror du kommer generera störst vinster långsiktigt?

Nordnet erbjuder förutom aktie- och fondhandel, samt handel med andra värdepapper, även bolån. Nordnets bolåneränta är från 0.79% och uppåt*. Banken har även gjort ett klipp om börsen vs bostaden, som ni kan se på här.

Detta inlägg är publicerat i samarbete med Nordnet.

* Avser effektiv ränta efter högsta möjliga ränterabatt (2016-04-18). För högsta rabatt krävs en belåningsgrad på max 50% och minst 5 mkr i tillgångar hos Nordnet. Effektiv ränta utan rabatt för ett bolån på 1 mkr med en bindningstid på 3 mån och en löptid på 30 år är 1,79%. Bolånet kräver en kostnadsfri aktie- och fonddepå hos Nordnet.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

55 kommentarer:

  1. Jag har alltid tyckt att en diversifierad portfölj (helst i fonder) är bättre och minst lika säkert som ett bostadsköp i miljonbelopp.

    Viker börsen så viker oftast bostadspriserna, dock ibland med en fördröjning på upp till ca 1 år...

    Kort sagt anser jag och säkert många andra (även så kallade experter) att riskerna är likvärdiga.

    Månadsparande är bäst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tillägg: jag har ju även tillgång till mina pengar i en bra portfölj. En bostad måste ju säljas för att jag ska ha mina pengar...

      Radera
    2. Inte nödvändigvis. Du kan belåna huset ytterligare.

      Radera
    3. Jo, så kan man såklart också göra. Men jag är en sån som i allra högsta grad undviker lån vid "vanlig Konsumtion".

      Radera
    4. Så är det, fast om man har en bostad man tänker bo kvar till "för evigt", och som gått upp från säg 1 till 4 miljoner, så kan man gott ta ut en miljon att leva för som komplement till lön eller pension om man nu vill konsumera lite.

      Radera
    5. Joakim: Om man nu får låna mer pengar till vettig ränta (seniorlånen hade ju inte durekt görmånöig ränta) med den usla pension man i slutändan får efter ett arbetsliv.

      Radera
    6. Jonsson: Ja, det är ett problem, seniorlånen som produkt verkar inte finnas kvar eller är ganska ovanliga.

      Detta drag är nog bättre att göra som yrkesaktiv. Låt oss ta drömscenariot, en kåk man köpt för en miljon och som nu saknar lån marknadsvärderas till 8 miljoner. Då anser jag själv, att om man saknar andra besparingar men har en löneinkomst, _bör_ belåna sig till säg 2 miljoner till dagens räntor för att kunna ha ett kapital att leva på, _givet att_ man inte är intresserad av att lämna hela huset i arv utan bara säg 50-75% av det. 2 miljoner under 30 år ger ändå 5 000 spänn extra i månaden att leva på (visst, inflationen äter upp en del, men om priser och löner stiger så blir huset också värt en smula mer under tiden). 4 miljoner ger 10 000 extra.

      Banken är nöjd så länge du betalar ränta och så länge vi inte har en bostadskrasch där bostadspriset rasar med över 50%. Det kan vara värt den risken mot att få en ökad "inkomst" på tusentals kronor netto.

      Radera
  2. Det är väl framförallt två saker som gör att "folk" är beredda att ta större risker med fastigheter, banker lånar ut till lägre ränta med fastighet som säkerhet än aktier och man kan motivera en del av risken med att man ändå behöver lösa boende på något sätt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och bostadsmarknaden är mindre volatil i allmänhet, och risken att tvingas att sälja av investeringen pga plötsligt prisfall är mindre med bostaden. Då kan man vänta ut konjunktursvängningen istället för att tvingas realisera förlusten.

      Radera
  3. En skillnad är att bostaden även har ett bruks- och rekreationsvärde samt att många i första hand köper för att bo och inte som en finansiell placering (dvs hävstången är ett nödvändigt ont) . En annan aspekt är att fast egendom finns kvar och har ett värde (kan användas) medan ex aktier kan bli värdelösa. Kanske inte så dumt att satsa på både och istället för antingen eller ur risksynpunkt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fast många amorterar ju inget eller så lite som möjligt, för att ha stor hävstång då får man förmoda. Är ju inte heller ovanligt att ha lån på hus och köpa aktier i stället för att amortera. Och värde beständighet på aktier resp fastigheter tror jag inte skiljer så mycket, förra kraschen gick ju föreningar i tex Göteborg i konkurs.

      Radera
    2. "Fast många amorterar ju inget eller så lite som möjligt..."

      Av de som bor i hus? Källa på det, tack.

      Radera
    3. Det är ju amorteringskrav numera, men äldre lån som inte lagts om är förstås amorteringsfria fortfarande. De kunderna är för evigt inlåsta hos samma bank, för om de vill byta eller omförhandla så blir det ett nytt lån och amorteringar.

      Radera
    4. Det stämmer inte. Äldre lån går att byta mellan bankerna och förblir med de gamla reglerna.

      Radera
    5. "39 procent av låntagarna i Stockholm amorterar inte på sitt bolån. I hela Sverige amorterar 22 procent inte alls och 12 procent betalar mindre än 500 kronor i månaden." från DI: http://www.di.se/artiklar/2015/12/18/sa-mycket-amorterar-svenskarna/

      Är ju uppgifter från innan amorteringskrav, så amorteringar har ju säkert ökat men då på grund av krav och inte för att man själv vill minska sin risk/hävståmng

      Radera
  4. Har tagit en liten titt på bostadsindex vs totalavkastning på Stockholmsbörsen. Nästan alla fem/tio-årsperioder slår börsen bostaden, oftast rejält.

    Med belåning blir det förstås annorlunda, men folk blir tokiga om man säger att man köper aktier för lånade pengar (även så lite som 5-10%), samtidigt som de inte har något emot att låna tex 70-85% av bostadens värde.

    SvaraRadera
  5. "Skulle du låna två miljoner kronor för att satsa på börsen om du hade chansen? Om inte, varför tycker du det är okej att göra det för bostaden? "
    Ingen vill nog låna men det är ett nödvändigt ont och det sker inte på spekulations/investeringsbasis.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, men lägenheter går ju alltid upp.


      Skoja bara, jag tror inte det men jag har hört det dumma argumentet så mycket att jag vill spy och slå dom på käften.

      Radera
    2. Hade folk inte lånat så förbannat mkt så hade ju priserna inte varit så höga. Det handlar mkt om disciplin om fler bestämde sig för att inte låna allt utan spara lite innan skulle priserna inte skjuta iväg. Så "nödvändigt ont" är inte hela sanningen. // "Sugen men väntar lite till"

      Radera
  6. Bostaden ger ju också utdelning i form av boende. Ska du få en rättvis jämförelse så får du lägga till värdet av det i kalkylen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostaden har även en månadsavgift som bör tas med för att det ska bli en rättvis kalkyl.

      Radera
    2. Avgift, förslitning och en massa andra kostnader om det är en villa. Man måste räkna med allt såklart.

      Radera
    3. Exakt, här faller hela resonemanget.

      Radera
  7. Är ju rätt olika skatter för KF och bostad också. Btw cornucopia, borde du inte skriva om din favoritbubbla Bitcoin snart? Har ju bubblat rätt duktigt senaste dagar! Handlas idag för över $4200, en bit över vad du sålde dina för?!

    SvaraRadera
    Svar
    1. När ska du ge bort din bostad? Bostadsmarknaden är väl i det närmaste också ett pyramidspel?

      Radera
    2. Ok jag erkänner jag hade fel, du gav bort dem. Kan du också erkänna att du hade katastrofalt fel om att knarkmyntfoten sprack, att bitcoin var en dålig investering osv? Eller fortsätter din hybris bubbla några år till?

      Radera
    3. Man får gratulera signaturen Daniel till en mycket bra affär.
      Inte alla förunnat att investera 400 sek som ökat i värde till 80000 sek.

      Radera
  8. Man måste ta med lite kostnader för bostaden också, hyra, reparationer och slitage.

    Det slipper man med en aktieportfölj..!

    SvaraRadera
  9. Jag har i princip bott gratis de senaste 8-9 åren... ;-)

    Istället för att göda en sniken hyresvärd som tror att denne är GUD medan jag "spekulerat" bort pengar på börsen har jag bott både BRA och tryggt , varit herre i mitt eget hus etc. vilket inte kan värderas i pengar...

    SvaraRadera
  10. Den stora skillnaden är väl att man kan bo i bostaden under tiden. Den "Utdelning" det ger i form av livskvalité tror jag är den största anledningen till att folk köper bostad. Sen kanske man rent teoretiskt kan hyra en bostad men i praktiken är det väldigt svårt att hitta en bra familjebostad att hyra som inte kostar 15 000 per månad eller mer och då ska väl det också räknas av i kalkylen då alla behöver någonstans att sova..

    SvaraRadera
  11. 5 år är alldeles för kort tid för att ge ett vettigt svar på frågan.

    Jag skulle vilja sen en 100-årig graf.


    Sett med facit i hand så var väl det bästa att köpa bostad med maximal belåning(=hävstång) och sedan månadsspara i aktier istället för att amortera.

    Men imorgon kanske det är annorlunda...

    SvaraRadera
  12. Intressant val av startdatum för grafen. Det var en dipp 2012 på bostadsmarknaden men om man kollar än längre tillbaka finns det ännu större prisfall på bostadsmarknaden.

    SvaraRadera
  13. Bostäder är svårslagna som investering, om man själv inte bor i fastigheten och istället hyr ut den. Om man gör en vettig investering bör man enkelt kunna generera 6-8% hyresintäkt per år.
    Ex om man investerar i en bostadsrätt som kostar 2mkr. Bör man kunna generera hyresintäkt på 140tkr per år.
    Fördelarna med denna investeringsform är att man har en relativt säker inkomstström, betydligt säkrare jämfört med direktavkastning från aktier, tillgången är mindre volatil och man har något fysiskt som man själv kan nyttja. Man har dessutom möjligheten att justera exponeringen men hjälp av lån.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja om du är en gniden jävel så får du nog in 140tkr.

      Radera
    2. Och det där med att du inte lägger en endaste krona på underhåll och reparationer är ju inte ditt utan hyresgästens problem.

      Radera
    3. 6-8%, ja, fast sedan får du ju betala inre underhåll och framför allt bostadsrättens avgift. De flesta hyresfastigheter avkastar typ 4% eller nåt i den stilen idag efter att du dragit ifrån kostnaderna, och det är ju en bra bit över din låneränta, men inte extremt långt över. Kolla tex Wallenstams årsredovisning för mer detaljer.

      Radera
  14. Räkna med förslitning på bostaden motsvar ungefär direktavkastningen på aktier får du ungefär samma värdeutveckling. Den stora skillnaden är att det är ytterst få som köper bostaden kontant. Är ju minst en hävstång på 8 gånger belåningen för de flesta köpare. Är ytterst få som har liknande hävstång när man spekulerar i aktier.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Hm, hur resonerar du där? Förslitningen på din fastighet är en kostnad medan aktiers utdelning är en del av din kapitalinkomst.

      Det är sant att det är belåningen som gör att de flesta människors förmögenhet sitter i bostaden, fast belåningen faller ju snabbt till säg 2-3 ggr eget kapital, så länge som man inte lånar upp nya pengar och köper fler fastigheter. Ingen kan väl dessutom idag belåna sig mer än 6,67 ggr (dvs 1 / 0,15) dessutom eftersom du ska ha minst 15% kontantinsats.

      Jag håller med om att det är dumt att ligga med till exempel 2x hävstång för aktieinvesteringar, men till exempel 1,1-1,2x kan funka över längre perioder. Detta är dock en betydande risk jämfört med fastigheter, då aktier är betydligt mer volatila.

      Nominellt har svenska bostadsfastigheter stigit med ungefär 3,5% årligen sedan 1875. Aktier har under samma period stigit med ungefär 9,2% årligen. Men med tillräcklig hävstång kan ändå bostadsinvesteringar (om man undvikit krascher!) gett större förmögenhet.

      Radera
    3. Är ju rätt många som tagit topplån på bostaden, numera kallas det lån utan säkerhet. Kostar villan 2 miljoner skulle jag nog hävda det är vanligt med drygt 10% egna pengar och resten lån. Dvs en hävstång 1 på 9. Även om bostaden är amorterad till en belåning på 50% är det fortfarande en hävstång på 2.

      Det jag menar är att om fastigheten ökar med 6% utan underhåll är det i verkligheten en ökning på 8%. Har läst mig till att 2% av värdet är ungefär är det värdet du över tid bör investera för att bibehålla ursprungligt skick. En aktie avkastar en direktavkastning mellan 2-4% så något mer än än detta men inte speciellt mycket.

      Att bostäder avkastar i paritet eller högre än aktiemarknaden bör vara en varningsklocka. Aktier är oftast de bästa företagen i en ekonomi. Bostäder har byggts i 1000 tals år och bör precis som alla andra prylar i ett samhälle bli bättre och billigare.

      Radera
    4. Hur kan en ökning med 6% utan underhåll bli en ökning på 8% med underhåll? Är jag trött eller missförstår jag något? Du ska väl dra från underhållet från värdeökningen för att få rimlighet i siffran dvs "riktig ökning 4%"?

      En hävstång på 2x är mer "normalt". De flesta hushåll är inte maxbelånade, utan tvärtom minskar den genomsnittliga belåningsgraden något, och ligger på omkring 60% för nya bolån.

      Ja, börsnoterade företag avkastar oftast bättre än bostäder, se siffror ovan. Orsaken är väldigt naturligt -- en bostad är en bostad och ger ingen riktig avkastning, medan ett företag växer, går med vinst och delar ut pengar, och sett över många år är det värt mer än en bostad som slits och måste underhållas.

      Radera
    5. Min tes är att en bostad egentligen bör sjunka med 2 procent per år om den inte underhålls. Ökar den istället med 6 procent blir den verkliga ökningen 8 procent. Möjligen snurrigt resonemang men det är så jag tänker.

      Är drygt hälften de nya låntagarna som tar lån över 70 procent och drygt 15 procent som tar maxlån.

      Radera
    6. Varför skulle mark minska i värde när det finns en begränsad mängd mark att tillgå? Så självklart ökar en fastighet i värde på sikt i de allra flesta fall och då orkar jag inte ens drar historien om tillgångsinflation ännu en gång.

      Radera
    7. Helt rätt. Mycket få tioårsperioder har inneburit förluster för fastighetsägare.

      Riksbanken har samlat ihop lite statistik för den som gillar sånt. Nästan en fördubbling (nominellt sett) var tionde år (statistik sedan 1957). Före 1957 var dock utvecklingen betydligt klenare, till och med negativ på tio års sikt under delar av 30-, 40- och 50-talet samt slutet av 1800-talet, och i snitt ökade bara priserna med 25% på tio år före 1957.

      Av alla möjliga tioårsperioder sedan 1875 (dvs 1875-1885, 1876-1886, osv) verkar det som om det bara är 14 stycken som inneburit en nominell förlust. Det är bra odds.

      Radera
    8. Sverige är glest bebyggt med låga byggnader. Visst är mark till viss grad en knapp resurs. Dock är markpriset en rätt liten del av totalkostnaden.

      Radera
    9. För övrigt finns det gott om tillgångar som över tid faller i värde, om inte annat realt. I princip samtliga råvaror är idag ungefär lika dyra i nominella termer som toppen på 80 talet. För att inte tala om all typ av teknik. Boende är ju snarare lite av undantaget som bekräftar regeln.

      Radera
    10. Om man kollar breda tillgångsklassers totala avkastning över väldigt lång tidsperiod (hundra år) så kan man konstatera följande rangordning, ungefär:

      Aktier > obligationer > guld > fastigheter

      Aktier har 800-faldigats i reala termer sedan början av 1900-talet inklusive återinvesterade utdelningar.

      Långa statsobligationer har 14-faldigats i reala termer sedan början av 1900-talet inklusive återinvesterad ränta.

      Fastigheter har dubblats i reala termer sedan början av 1900-talet (dvs fastigheters prisutveckling understeg KPI under lång tid).

      Guld, slutligen, har ökat från 2480 kr/kg till 331 000 kr/kg, vilket i fasta priser är en ökning med 2,8 gånger.

      Sedan är det otroligt stor skillnad mellan olika tidsperioder. Guld var kung på 70-talet, men en usel investering (relativt sett) på 80- och 90-talen.

      Anledningen till att guld och fastigheter ligger så långt efter är att de inte producerar någon avkastning. Det blir förstås en annan sak om man köper en fastighet för att hyra ut den.

      Radera
  15. En bild som visar börsens årliga avkastning under 10-årsperiod vs bostäders årliga värdeökning, sedan slutet av 1800-talet. Alla tio-årsperioder finns, dvs 1980-1989, 1981-1990 och så vidare. Alla siffror reala.

    Man ser att tex 1999-2009 var det (kanske inte så förvånande) en bättre affär att äga bostadsfastigheter än att ha samma mängd kapital på börsen, men de flesta andra tioårsperioder är aktier en bättre investering (om man nu vill se sin bostad som ett investeringsobjekt).

    SvaraRadera
    Svar
    1. ... fel graf, det där är nominella tioårsavkastningar. Nåja, poängen blir precis densamma. Man kan också notera hur ovanligt det är att man förlorar pengar på tio års sikt, både bostäder och aktier, vilket man kan se som ett sorts "grundråd" om vilken placeringshorisont som man kan tänka sig.

      Radera
  16. Med tanke på hävstången vanligt folk får med hjälp av gigantiska bolån borde bostaden vara den i särklass bästa affären de senaste åren. Främst pga att man inte behöver vara ett investeringsgeni på något sätt, bara låna så mycket pengar som möjligt och köp en bostad tex i ett attraktivt område i en storstad så har du gjort en bra affär automatiskt (sett med facit i hand)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Exact.
      Bostad = 1MSEK kontant. 4MSEK lån. 5MSEK*10% = 500TSEK.
      Aktier= 1MSEK *10% = 100TSEK

      Radera
    2. Så vad är kostnaden för lånet....
      Aktier kan du handla inom ISK med schablonskatt 0,375 % för 2017, reavinst på fastighet 22 %

      Radera
    3. Säg att kostnaden för lånet är 2% och reavinst 22%:

      500KSEK-(0.02*4MSEK)-(0.22*500KSEK)= 310KSEK > 100KSEK

      Radera
  17. Nu var ju jämförelsen vad som hade gått bäst men som stor vän av ordning så är jämförelsen orättvis eftersom man jämför en likvid och mer volatil tillgång med något som är raka motsatsen.

    En annan synpunkt är att både aktier och bostäder korrelerar negativt med räntan, även om korrelation inte alltid är så samstämmig om de senaste 5 åren.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...