Cornucopia?

2017-08-02 11:16

Pantbrev som hälsomätare på bostadsmarknaden

För villor finns det pantbrev, som behövs för att ta lån på villan. Detta är en intressant hälsomätare på bostadsmarknaden. Några anekdotiska exempel följer nedan.
Pantbrev visar hur högt en villa varit belånad som mest, men pga amorteringar kan aktuell skuld vara lägre. Pantbreven säger egentligen inte vad villan köpts för tidigare, utan är också ett utfall av den sk bostadsbankomaten, där man använder billiga bostadslån för att finansiera önskvärd livsstil med fina bilar och lyxiga utlandssemestrar för hela familjen. Eller för den delen renoverar huset, köper en båt eller finansierar sitt företag.

Likväl blir pantbreven en slags hälsomätare på bostadsmarknaden när dessa ställs i relation till utropspriser på hus till salu. De flesta villamäklare verkar nämligen redovisa pantbrevens storlek

Efter att ha gjort ett stickprov om sju villor på gräddhyllan Kungsbacka, Göteborgsområdets svar på Danderyd, så kan jag konstatera att de som säljer just nu inte direkt verkar vara i ekonomiska trångomål. Detta gäller gräddhyllan.

Alla siffror avrundade till många nollor för att inte hänga ut enskilda villor.

En villa från 60-talet har pantbrev om 400 000:- SEK och är till salu för 5 000 000:- SEK. Man kan gissa att de som säljer bott där rätt länge. Ändå är villan i toppskick och ganska nyrenoverad, uppenbarligen utan att behöva låna pengar.

En lyxvilla med sjötomt till salu i 20-miljonersklassen har pantbrev för 9 MSEK.

Lite högre belåning har en villa i ett prestigeområde, till salu för 7.5 MSEK, och med pantbrev på 5 MSEK, alltså 67% belåning.

En lyxvilla i 40-miljonersklassen har 20 MSEK i pantbrev. Sådana här objekt kan dock vara lite svårsålda, då antalet potentiella köpare är begränsat och utropspriset säger inte nödvändigtvis mer än att det kan ta tid att få detta sålt.

Villa till salu för 12 MSEK har pantbrev på 6 MSEK.

En villa för 4.5 MSEK har pantbrev på 900 000:- SEK och en villa för 4 MSEK har pantbrev på 700 000:- SEK. 

Sammantaget så ser villaägarna i Kungsbacka, baserat på detta ovetenskapliga stickprov, inte ut att direkt svettas över sin belåningsgrad kontra aktuella utropspriser. 

Slutsatsen blir att för säljarna är bostadsmarknaden hälsosam. Gäller bara att köparna har motsvarande "bostadskarriär" i ryggen, annars kan det behövas betydligt större pantbrev framöver.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

43 kommentarer:

  1. Här är också en stor del av förklaringen till de snabbt ökande bostadslånen. Lågt belånade säljare och köpare som behöver finansiera en betydligt större del med lån. Pengarna flyter från högbelånade 30-åringar till pensionärer som får ett antal miljoner på banken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och om något decennium ärver de högbelånade 30-åringarna de lågtbelånade pensionärerna och blir lågtbelånade 40-50-åringar.
      What goes around, comes around.

      Radera
    2. Eller så lever säljarna upp pengarna, alternativt skattar bort reavinsten och lägger resten på bostadsrätten de flyttar till och om några år när framför allt bostadsrättsmarknaden gått i putten
      Pga skräphusen kostar för mycket att reparera , räntorna sabbar glädjekallkylen osv och kvar står alla med lån.

      Banken skall ha sitt!

      Radera
    3. Re. Lotta
      Ja, de får hoppas på sparsamma föräldrar ...

      Radera
    4. Tror inte du behöver oroa dig för att bostadsvinsterna kommer konsumeras i någon större utsträckning. Det är så mycket pengar i nuläget att det skulle skapa ohållbar inflation. Om man börjar se tendenser till att vinsterna konsumeras kommer man ändra reglerna så att pengarna låses in. Detta har redan gjorts ganska effektivt med dom nya amorteringsreglerna.

      Bostadsvinsterna är i stor del luftpengar som man har skapat för att medelsvensson ska vara glad.

      Radera
  2. Går det att göra samma undersökning fast med fastigheter som bytt ägare nyligen, t.ex. senaste året?

    SvaraRadera
  3. Skulle kunna vara en intressant enkät att fråga bloggens läsare om pantbrev i förhållande till uppskattat marknadsvärde eller taxeringsvärde.
    Nu har väl iof sig inte bloggens läsare tagit ett enda pantbrev men det kan ju finnas pantbrev sen tidigare ägare...

    SvaraRadera
  4. Riksbanken har gjort ännu utförligare mätningar än så, där man jämför själva värdet på bostaden med faktiskt upptagna lån.

    Generellt sett är hushåll i rika kommuner där priserna stigit betydligt lägre belånade än tex hushåll i avfolkningsbygd.

    Du borde titta lite i Riksbankens data. Blir betydligt mer exakt än att gissa utifrån pantbrevens storlek.

    För Kungsbacka säger datat följande, om vi håller oss till småhusen:

    Median skuldkvot småhus Kungsbacka:
    2010: 366%
    2011: 369%
    2012: 379%
    2013: 386%
    2014: 395%
    2015: 398%
    2016: 402%

    Medianskulden stiger alltså. Men hur ser det ut med lån i förhållande till fastighetens värde då? Jo:

    Median, belåningsgrad, Kungsbacka:
    2010: 44%
    2011: 47%
    2012: 55%
    2013: 50%
    2014: 50%
    2015: 51%
    2016: 45%

    ... inte särskilt dramatiskt med andra ord. En lite intressant sak är som sagt att välbärgade hushåll förvisso har höga skulder, men de har också säkerheter värda mer pengar (och sannolikt högre disponibla inkomster). I Skara, som exempel, är belåningsgraden mindre än hälften av Kungsbackas (194%), men ändå är belåningsgraden lite, lite högre (50%).

    SvaraRadera
  5. Jo det är faktiskt ganska dramatiskt att skuldkvoten Kungsbacka är dryga 400%
    Visar på att uppsidan är klart begränsad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, utan tvekan begränsad uppsida.

      Här handlar det alltså om disponibel inkomst dividerat med småhusens marknadsvärde.

      Rätt intressant om man kollar översta kvartilen för Kungsbacka (och samma mönster finns för många höginkomstkommuner):
      2010: 574%
      2016: 576%

      ... det förefaller redan vara "maxat". Danderyd är också uppe på 666% för översta kvartilen, liksom Lidingö på 676%, och medianen har på samma sätt stigit en del i dessa kommuner.

      Betydligt mindre uppsida idag än 2010 kan konstateras, med tanke på vad vi vet om kommande begränsningar i praktisk maximal lånegrad i förhållande till inkomst.

      Radera
    2. Rättning ovan, jag menar givetvis bolån dividerat med disponibel inkomst och inget annat.

      Generellt mönster: Medianbelåningsgraden stiger snabbare än översta kvartilens belåningsgrad. Det tyder på att fler hushåll borde bli "credit constrained" framöver och inte kunna efterfråga dyrare bostäder. Så är det vid en skumning över alla kommuner jag kollat (Stockholm, Göteborg, Malmö, Kungsbacka, Danderyd, Lidingö).

      Radera
    3. Då var det iaf bättre än vad jag antog, trodde det var brutto och inte disponibel inkomst vad gäller skuldkvot.

      Radera
    4. Jo, men det är lånet i förhållande till inkomst också som är intressant.

      Även om lånet på en miljon är fem ggr pantbreven på villan i Övre Bakvattnet i Västra Norrlands utland gör det inget om ägarna tjänar 2*0,75 *årsmedellönen(eller median om det känns bättre)

      Radera
    5. Rickard: Det är väl det vi pratar om i denna "subtråd".

      Skuldkvoten (lån / disp inkomst) är mycket högre i gräddhyllekommunerna (cirka 4-5 ggr inkomsten) än i tex Dorotea (83% av inkomsten). Ändå är belåningsgraden lite lägre på gräddhyllan.

      Radera
    6. Där har vi egentligen sammanfattningen av hela diskussionen angående "bostadsbubblan". Det finns ingen bostadsbubbla i stora delar av landet, ändå matas vi dagligen i pressen om "bostadsbubblan" och så snackar de om Sthlm-Gbg-s "finare" områden och gör det till en allenarådande sanning.

      Radera
    7. Kanske för att de projicerar?

      Joakim, ville bara belysa med ett exempel.jag håller med, man kan säga att bubblan är olika mycket uppblåst beroende på var du är.

      Radera
    8. En sak är iaf säkert, det är väsentligt dyrare att hyra bostad i Sydney kontra Sthlm.
      https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-08-01/housing-crisis-lands-homeless-sydneysiders-on-the-rba-s-doorstep?cmpid

      Radera
    9. Jepp, cirka 2 000 dollar per månad för en enrumslägenhet är lite saftigt. Problemet med Stockholmshyrorna är att det är lite svårt att hitta en billig lägenhet. Ändå, nybyggda ettor verkar kosta hälften så mycket som i Sydney i alla fall.

      I Tyskland eller Danmark får man i alla fall mer för pengarna.

      Radera
    10. .....men vem vill bo i Tyskland eller Sydney heller för den delen när man kan bo i Stockholm :)

      Radera
    11. Själv betalar jag 14 000 i månadshyra för en tvårummare i centrala Stockholm. Tror vi kanske gör bäst i att vara lite försiktiga med att jämföra Stockholm med städer som Sydney (som jag f.ö. också bott i). Svenskarna har en fantastisk förmåga att överskatta Stockholms roll som finansiellt/IT-centrum/global hub. Att konstatera att Sydneys sanslösa fastighetsmarknad har högre hyror än Stockholm inger mig inget som helst lugn ...

      Radera
    12. Sverige är inte ens ett speciellt känt land, av god anledning. Städer i Sverige har det alltså lite tufft i den här internationella jämförelsen.

      I princip är det inte ett dugg konstigt att hyrorna är 70-80% högre i Sydney än Stockholm, eftersom Sydney till skillnad från Stockholm är en stad ganska många vill flytta till.

      Givet att man förstår detta används det alltså bara som ett argument för att vi har en stabil värdering på Stockholms bostadsmarknad. Manhattan brukar då komma upp också, tillsammans med ett fåtal områden i den klassen.

      Men även om vi bortser ifrån att det är märkligt att jämföra Stockholm med städer folk har hört talas om, och vidare till och med vill flytta till, så ger analyser av bostadsmarknader globalt det konsekventa resultatet att det ser illa ut i Stockholm OCH Sydney, samt ett par städer i Kanada. Och sedan några få städer till. På den i sammanhanget ganska stora planeten.

      Oavsett om de där analysera har rätt eller fel är det alltså rätt mycket "huvudet i sanden" att plocka bland de fåtal punkter på kartan som generellt anses ha samma problem som Stockholm.

      Man ska vidare komma ihåg att det är de senaste åren analyser landar i de resultaten. Det finns en annan klassisk "huvudet i sanden", och det är att många av er låtsas som att alla har tjatat om bostadsbubbla i alla tider. För att ni hörde något enstaka fyllo babbla om det 2004, eller något. På det mer generella planet har vi visserligen tidigare haft en lite tystare debatt om huruvida vi började skapa något ohållbart efter finanskrisen, men det här lite bredare konsensus om att vi hamnat just där är rätt ny.

      Vad man än tror är den förändringen anmärkningsvärd nog att observera och rimligen ompröva lite åsikter.

      Radera
    13. Huvudet i sanden är väl att tro att Sverige skulle vara speciellt gällande bostadsmarknaden när rådande förhållanden råder worldwide.
      Återigen, det finns ingen större uppsida i Sthlm pga Sthlm-arnas relativt modesta inkomster.

      Radera
    14. Stefan, pratar du då om någon slags global konspirationer där andra nationer har enats om att plötsligt påstå att just Sverige har en bostadsbubbla, för att...?

      Poängen är ju just att Svergies situation inte gäller world wide. Det gäller dock ett fåtal platser till, bland annat Sydney.

      Radera
    15. Det är ju oerhört enkelt att peka ut Sverige som en bostadsbubbla endast med pris per kvadratmeter som mått.
      Ungefär så ser "analysen" ut.

      Radera
    16. Okej, men om vi går vidare och försöker förstå oss på huruvida detta breda ramaskri är något att bry sig om eller inte så har jag själv ett enda nedslag: historiskt (empiriskt) är den här typen av ramaskri ett _mycket_ starkt tecken på att vi faktiskt håller på att slå huvudet i taket och snart rasar.

      Det är lite det jag är inne på, snarare än försöker påstå att jag vet att detta går åt helvete: vi har idag så pass starka indikationer på att Sverige har en problematisk bostadsbubbla att bevisbördan snarare ligger på andra sidan, åtminstone om andra sidan vill mena på att det är lugnt och inget att bry sig om.

      Radera
    17. Linus.
      Bubblan är worldwide pga obligationsmarknaden.
      Så att peka ut Sverige som speciellt utsatt är att vara mer än lovligt enögd. Betänk att Sverige har relativt låga skatter på boende vilket väger upp de relativt höga kvadratmeterpriserna. Men visst, ändras skatterna (mindre troligt) ser det illa ut.

      Radera
    18. Linus
      Ja vi håller på att snart slå i taket pga att Sthlm-arnas inkomst i förhållande marknadsvärde på bostad (skuldkvot) snart slår i taket.
      Det behöver dock inte betyda att vi snart står inför ett ras.

      Radera
  6. Här var en villa till salu för drygt 17 miljoner och hade pantbrev på 25,7 miljoner. Man tar väl inte ut pantbrev för att det är kul?

    Objektet ligger i villabebyggelse med stor tomt, pool och gästhus men vanliga hus i området ligger på 3-4 miljoner. Det har inte blivit sålt.. men ligger inte kvar på hemnet

    SvaraRadera
  7. Problemet ligger väl knappast i gräddhyllorna där majoriteten av husen kostar mer än vad 2 personer med bra inkomster men små kontantinsatser har råd att bjuda. Problemområdena tror jag blir de områden som stigit mycket i pris till följd av att personer enl ovan köpt hus där då de inte har råd med gräddhyllan.

    Där jag bor är pantbreven tämligen modesta på gräddhyllans hus för 5-10mkr. I områdena som är lite mindre fina med hus 3-5mkr är det oftast utmaxade pantbrev om det inte är dödsbo eller orenoverat sedan 1967.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I en nedåtgående marknad brukar de dyra objekten tappa mest. Både i procent och i kronor.

      Det är väl inte så konstigt att marknadsvärde/pantbrev ser ut så här. Det räcker ju bara att man varit ägare av hus i några år. Prisutvecklingen har ju varit enorm de sista +årtiondet. Men man vet ju aldrig. I en kraschad marknad kommer det inte se lika bra ut.

      Radera
  8. Intressant Cornu.
    Man kan se skillnaden mellan pantbrev och 85% av priset som den upparbetade värdeökning som kreditökningen ska betala. En latent skuld även vid utplanad prisökning.

    Jag skulle gärna vilja se siffror på tidigare pantbrev, belåningsgrad och skuldkvot för senaste året i hela riket.

    SvaraRadera
  9. Även i "paradiset" finns det skillnader och HELA Kungsbacka (kommun) är INTE "gräddhylla"!

    Dock, den s.k "Fjordsidan" på Onsala är betydligt dyrare än den del som ligger väster om "Onsalavägen".

    Likaså är "Draget" - lite utanför Gottskär - (betydligt) dyrare än det mer nordligt liggande "Västra Hagen" eller "Lerkil".
    Går vi ytterligare lite norrut hittar vi Särö med kunglig glans och Kullavik med sin "seglaratmosfär". Båda är några av de dyraste områdena i Sverige efter "gräddhyllorna" inom "nollåtta". Har fastigheten havsutsikt i dessa områden närmar vi oss "Djursholm" i prisklass.

    Likaså är gedigna och betalda fastigheter nära pendeln attraktiva även om de bara är radhus.
    Inåt landet mot Frillesås, Gällinge, Idala, Stuv är priserna betydligt lägre!

    Kommunalskatten som tidigare på 70- och 80-talen var behagligt låg är numera i mer normal klass

    SvaraRadera
  10. OM vi nu skall jämföra "gräddhyllor" med varandra torde en jämförelse mellan Djursholm i Stockholm och Grünwald i München i Tyskland.

    En jämförelse mellan det tokbelånade Sverige och det konservativa södra Tyskland där lån är en "styggelse"

    SvaraRadera
  11. Mer realistisk förklaring: folk med bra inkomst, högt värderad fastighet och låg belåning får låna mycket och har svårt att tacka nej till ökade lån för 500kr/månad och miljon just nu vid 0.8-1% ränta och efter ränteavdrag.

    Sen hur många som investerar respektive konsumerar är svårt att utreda.

    SvaraRadera
  12. Jag har aldrig förstått vem det egentligen är som lånar pengar till en 40-miljonersvilla. Antingen har man väl råd eller också inte? Kan det vara bankdirektörer som har så mycket rabatt på ränta och courtage/fondavgifter att det borde vara skattepliktig löneförmån?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som exempel så kan man låna med bostaden som säkerhet till 0,79% (före ränteavdrag!) hos tex Nordnet.

      Det är långt under vad man kan förvänta sig i avkastning från till exempel svenska eller amerikanska aktiebolag på ett antal års sikt.

      Radera
    2. Dvs man lånar för att köpa aktier. Cirka placering 3 på listan över högriskbeteenden i privatekonomin.

      Radera
    3. Så är det. Med risk följer fin avkastning. Det har varit en bra affär att låna pengar för att köpa tex fastigheter eller aktier de senaste åren, ovanligt bra faktiskt.

      Eller menar du att all form av belåning är av ondo, även tex 1, 5 eller 10% av totalt kapital?

      Radera
    4. Grundregeln är i affärsverksamhet är att alltid satsa andras pengar. Förmodligen är dessa ägda via bolag som tar risken och så hyrs bostaden till ägaren.

      Radera
  13. Inom 45 min pendlingsväg från Göteborg kan du få en tomt för 400 000:-
    Lägg sedan på ett nytt hus för 2 000 000:- och du slipper buda på "trendiga" BR i waterfronts med öppen planlösning, fräscha i vitt och nära till lattekafeerna och de trendiga inneställena !

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...