Cornucopia?

2017-08-22 09:03

Byggs för mycket - avgift på nya bostadsrätter slopas

Det byggs uppenbarligen för mycket i Sverige. Nu bjuder byggbolagen på flera års slopade avgifter för att kunna locka köpare rapporterar SvD. Sveriges Byggindustrier säger att det handlar om för stort utbud och är typiskt för slutet av högkonjunkturer.
Det börjar alltså bli allt svårare att bli av med nyproducerade bostadsrätter och på flera håll i landet slipper man nu föreningsavgifterna i flera år om man köper en lägenhet. Senast detta sågs var tydligen 2008 enligt VD:n för branschorganisationen Bostadsrätterna.

Sveriges Byggindustrier ser det hela som överhettningen i slutet av en högkonjunktur. SvD skriver:
"Att nyproduktionen nu rabatterar bostadsrätter genom avgiftsfrihet är en nyhet också för Björn Wellhagen, näringspolitisk chef vid Sveriges Byggindustrier. Han ser rabatterna som ”ett tecken på stort utbud i förhållande till efterfrågan”, som återkommer i slutet av högkonjunkturer då för många aktörer har varit aktiva på marknaden."
Exempel på orter där avgiftsfrihet erbjuds är t ex Uppsala, Sundsvall, Åkeresberga och Örebro.

Extra intressant är att det i minst ett fall är föreningen som står för kostnaden. Betalar föreningen så finansierar alltså bostadsrättsinnehavarna sin egen avgiftsfrihet - lånar pengar av sig själva och får betala senare.

Relaterat fortsätter vilseledningen med fejkat låga bostadsrättsavgifter initialt, för att kunna pressa upp nyförsäljningspriserna. I en förening på Kungsholmen och Honrsbergs Strand höjs avgifterna med 40% efter fyra år. Detta då den nya föreningen inte amorterar de första fyra åren. Just det länkade exemplet är en lyxlägenhet för 20 MSEK, men de framtida avgiftshöjningarna gäller förstås samtliga lägenheter i föreningen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

48 kommentarer:

  1. Låter kanon, då kan man ju spekulera i en BR helt utan risk. Inte ens avgift, fast det är klart nu kan man ju inte få amorteringsfria lån längre... Kanske jämnar ut sig ;-)

    SvaraRadera
  2. Ja, Uppsala bör väl ligga i skottgluggen, det har byggts som tusan där.

    Byggkonjunkturen borde toppa någonstans här, kan man tycka. Det påbörjades 37 600 lägheter under första halvåret 2017.

    Det som stör mig lite är att man påstår sig redan ha nått kapacitetstaket. Man bygger ungefär lika mycket nu som i början av 90-talet (före den stora fastighets- och bankkrisen). På 27 år har alltså byggsektorn i Sverige inte utvecklats på något sätt i varken effektivitet eller total kapacitet, trots hög efterfrågan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sett till förutsättningar är vi antagligen världssämst inom bygg. Vi har inte blivit bättre, snarare sämre. Marknaden drivs av saker som att utnyttja möjligheter/luckor i planekonomin och att pressa konsumenter snarare än effektivitetsförbättringar och att anpassa sig till efterfrågan.

      Radera
    2. Fast att vi först nu nått samma kapacitet som på 90-talet är ganska självklart då vi inte haft efterfrågan sedan dess. Kapaciteten avvecklades efter förra kraschen; att behålla alla anställda och underhålla/ersätta sin maskinpark hade varit omöjligt. Byggbranschen är väl en av de mer dynamiska branscherna i det att nya maskiner kan köpas in snabbt och det går snabbt att locka nyanställningar om man bara betalar bra nog.

      Radera
    3. Vi har haft ganska rejäl efterfrågan i 10-15 år, det vore mer än nog i en fri marknad. Bostäder är för Sverige vad bröd är för Venezuela, och vi delar en del av anledningarna.

      Radera
    4. Linus: Det är dock inte unikt för Sverige.

      Senaste numret av The Economist visar att byggmarknaden i USA stått helt stilla sedan 1947 (i förädlingsvärde per arbetad timme), medan den till exempel stigit 16 ggr i jordbrukssektorn och 8 ggr i tillverkningsindustrin. Samma dåliga utveckling finns i Frankrike, Italien och Tyskland. Jag har över huvud taget ingen bra förklaring till detta fenomen.

      Förmodligen är byggregleringar en viktig bit i det hela, men kanske också att vi har så många småföretag, och att marginalerna i branschen faktiskt alltid är jävligt låga. Sen är det som du säger -- byggandet triggas av politisk ransonering (av mark, bygglov, byggregler) och inte av en fri marknad.

      En intressant jämförelse är faktiskt med Japan, som inte lider av bostadsbrist och där det byggs på ett mycket mer "dynamiskt" sätt även i centrala delar av städerna. De har också låg produktivitet men där sätts det igång och rivs och byggs och fylls igen ödetomter snabbt när läget bjuds. Inte som i Sverige där det tar 5-10 år från idé till inflyttningsbar bostad.

      Radera
    5. Nej, jag borde egentligen inte kritisera själva utvecklingen (delta), för den vet jag faktiskt inte så mycket om.

      Det min egen kompetens kan ge är däremot att vi är extremt dåliga, oavsett delta. Inte minst om man jämför våra processer med processer i USA; de har i princip sedan begynnelsen haft en marknad som belönar effektivitet. Logistiskt skulle de kunna flytta hela landet till Kanada och tillbaka innan vi fått på oss arbetskläderna.

      Radera
    6. Ovanstående är inte på något vis ett argument mot det du beskriver, insåg att det kan tolkas så; har kört om tid så blev klumpigt uttryckt.

      Radera
    7. Kan nog bara hålla med. Det hade varit ganska intressant om någon hade haft en bra liten artikel som visar skillnaden i byggprocesser mellan olika länder. Känns som om det blir mycket navelskådande och att man jämför Sverige idag med Sverige tidigare och konstaterar samma saker om och om igen.

      Radera
  3. Som det står i Svd artikeln så är det ingen jätterabatt om det nu ges av byggbolaget.
    "ett försäljningspris på till exempel 4 miljoner kronor och en månadsavgift på 5 000 kronor som erbjuds avgiftsfritt i ett år innebär en prissänkning på 60 000 kronor, alltså bara 1,5 procent av försäljningspriset."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan du låna till 1% så motsvarar det räntan på ett 6 miljoners lån. Även om du betalar 1,5% så är det en 4 miljoneslån. Det handlar inte om den nominella summan utan vad du klarar av att betala i månaden.

      Radera
  4. Som det tidigare konstaterats flera gånger, problemet är matchningen på marknaden. Det finns ett stort behov men dessa kan inte betala för sig.

    Den 5 september så kommer det en påfyllning av bostadssökande, så löser man bostadsbristen i Finland.
    http://www.aftonbladet.se/senastenytt/ttnyheter/inrikes/article25727789.ab

    SvaraRadera
    Svar
    1. Politiken borde därför inrikta sig på att de med behov av bostäder kan skaffa sig så stora inkomster att de kan efterfråga dem. Oerhört märkligt att inte borgarna klarar av att formulera en politik för att lösa det problemet.

      Radera
    2. > Det finns ett stort behov men dessa kan inte betala för sig.

      Är det kanske dags att införa bostadsrättsbidrag?

      Radera
  5. Det har talats länge om att bubblan ska spricka, t.ex den här texten från 2010.
    "Megabubblan Röda stugan
    Stockholm 10 januari 2010

    Vår tids bobubbla är den största finansiella bubblan någonsin i Sverige. Långt större än IT-bubblan år 2000. När nu bospekulationen nått sitt slutskede kan priserna på bostäder komma att falla fram till år 2020-2030.
    ...
    I dag är optimismen om borättspriser i Stockholms innerstad lika stor som den var år 2000 kring Ericssons fortsatta uppgångar. Den allmänna åsikten är att borätterna i innerstaden inte kan sjunka i pris. Vi har fått en "ny bostadsmarknad".
    http://www.borjelindstrom.se/ladan/varldsspekulationen/megabubblan.html

    Nu är det snart 2020, det blev inget fall och priserna är de dubbla.

    Jag ser fram emot ett prisfall, men är tveksam om det kommer nu. Gissar att räntorna eller arbetslösheten måste upp. Ett rejält börsfall kan också hjälpa till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, det har ju också hävdats att börsen skulle krascha 2014, 2015, 2016 och 2017, och upprepar man samma sak tillräckligt länge så får man kanske rätt under åtminstone en begränsad period. Kanske ska vi ner till läget oktober 2014, till exempel.

      På bostadsmarknaden är det också tydligt att även om vi har en bubbla, så har den utan tvekan fortsatt "blåsas upp", och man kan ifrågasätta om vi verkligen har en bubbla med tanke på hushållens köpkraft och det låga ränteläget. Jag tycker själv det är för dyrt i Storstockholm och Storgöteborg, men det är ett helt rimligt pris i Stormalmö och övriga Sverige, inga som helst problem att finansiera om man är två personer.

      Samma sak att guld skulle fortsätta stiga mot himlen, vilket det skrevs en hel del om 2011 och 2012, men sedan blev det märkligt tyst.

      Radera
    2. Exakt! Lyssna inte på domedagsprofeterna! Det är en sak att gå och hoppas på något, medan utfallet oftast blir något annat bl a just p g a de faktorer du nämner. Jag tar Cornucopias bubbelartiklar kring bostäder med ro.

      Radera
    3. Runt 2011 skrevs också Bitcoinbubblan och försäljningen av 2.29 Bitcoins för några hundralappar.

      Hade de inte sålts hade de varit värda över 50 000:- idag.

      Radera
    4. Varför ljuger du? Jag gav bort mina Bitcoins.

      Radera
    5. Joakim, i svenska mått må det ses som billigt. 1.5% ränta och 140 år i amorteringstakt.

      Föreställ dig istället 4% ränta och 30 års amortering. Lägg därtill att även föreningsavgiften ökar pga det nya ränteläget. Är det fortfarande billigt med 3.5 miljoner kronor för en lägenhet för två i t ex Uppsala?

      Radera
    6. "Varför ljuger du? Jag gav bort mina Bitcoins."

      Ok, ännu värre.

      Radera
    7. Om man nu talar om Bitcoin. Hur kan den vara så intressant? En valuta som ändrar värde från "några hundralappar till över 50 000 kr på några år. jag trodde att en stabil valuta är eftersträvansvärt.

      Radera
    8. Jag har heller aldrig förstått Bitcoins USP. Vad är det som skiljer den från de tjogtals andra kryptovalutor som finns? Det går ju att skapa oändligt mycket av dessa med olika namn. Är det bara konsensus som ger bitcoin värde?

      Radera
    9. @Lars: Strongt att låta det ligga, nu när Bitcoin inte längre bara är hypad potential och kriminell aktivitet, utan har även drivit fram vad som håller på att bli mänsklighetens standard för finansiering.

      @Nils: ska vi nitpicka nackdelarna med fiat också?


      Radera
    10. Linus, det kommer tårar. Standard för finansiering? Vilken värld lever du i?

      Bitcoin går inte att använda till något som en normal människa behöver - betala räkningar, köpa mat, betala skatt etc.

      Radera
    11. Fungerar ju inte ens för att bevara värde - verkar kunna variera 50% hit eller dit på kort tid. Fyller alltså inte någon som helst funktion som pengar ska ha, utan är ett rent spekulationsinstrument i ett pyramidspel.

      Radera
    12. @Sandow, självklart är det konsensus, som alla andra värdebärare (till och med Guld ligger väl 90-95% över industriell tillämpning). Det som varierar är hur konsensus uppnås. Vad gäller SEK och USD handlar det om att konsensus påtvingas militärt. Att få en kula i huvudet ger ganska goda incitament för att acceptera USD om militärmakten ber dig acceptera USD, men det är fortfarande bara ett sätt att nå konsensus för något utan naturligt värde (att vår normerande värdebärare saknar annat värde är i grund och botten en bra egenskap).

      Till skillnad från många historiska moderna utvecklingar håller vi nu på att skapa ett system där ingenjören plötsligt har extremt mycket lättare att förstå vad som händer med samhället än den klassika affärsmannen har. Världens Butarins springer ärevarv runt världens cylinderhattar i det här sammanhanget.

      Det är viktigt att förstå för den intresserade, för det beror självfallet inte på någon slags medfödd intelligens. Det handlar om vilka typer av problem man är van att lösa. Ingenjören är van att studera system av organisk natur. Affärssmanen är van att studera konstruerade mänskliga system, av i någon mån godtycklig natur. Bitcoin med vänner är med nödvändighet organiska system, och de förstås naturligt via ämnen som statistik och spelteori, inte genom kunskap om vårat nuvarande finansiella system. Så plötsligt ser ingenjören det praktiska värdet av utvecklingen, men inte affärsmannen.

      Jag kommer skriva ett gäng artiklar i ämnet (inte tekniska och inte såhär luddiga, utan om det perspektiv många av den "gamla" affärsvärldens vinnare missar) om någon är intresserad kan jag ju länka här.

      Radera
    13. @Cornucopia, ja, standard för finansiering. Hoppas det inte kommer fler tårar när utvecklingen når vilken gammelmedia du nu läser.

      För skojs skull: det ligger 6 år mellan ditt inlägg om Bitoins värde och dagens facit. Vi kan slå vad (med pengar om du vill) om att du om 6 år förstår vad jag menar med standard för finansiering.

      Radera
    14. Och för att faktiskt besvara ditt inlägg, vilket jag märkte att jag inte gjorde: jo, du kan köpa mat för bitcoin, men det är inte speciellt bra för den tillämpningen.

      De andra bristerna är mer intressanta, eftersom du har fått för dig att det med nödvändighet är fel på de saker ett samhälles infrastruktur inte klarar av att hantera. Om du låter den tanken rulla några varv bör du inse hur befängd den inställningen är.

      Radera
    15. Oavsett brf, bitcoin, guld etc så är det dagens värde som gäller.
      Om det är någon som inte fattar varför behövs det en rejäl reality check.

      Radera
    16. Bra Stefan. Man kan alltid säga "om räntan stiger X% så faller nog hus/aktier/obligationer Y%", men det är svårt att kritisera dagens priser om man utgår från gällande ränta och ränteprognos. Det är överraskningar uppåt i ränta och inflation som kan trigga en större nedgång.

      BC/ETH är en annan femma, jag tycker nätet svämmar över av artiklar om hur man ska tjäna 10/100/1000x insatsen genom "investeringar" i kryptovalutor nu, men jag tittar säkert i fel forum.

      Radera
  6. Såg en bekants nya lägenhet... 15 000 kr /kvm i skuld i förening blir det när den drar igång 2018! Räntan beräknas i prospektet(?) till 2,49 % med löptider på 1-5 år. Detta summeras till att drygt hälften av den planerade månadsavgiften består av bara räntor. Utöver det tillkommer en amortering med en takt på ca 100 år, dvs under 0,5 % per år skall amorteras.

    Slutsatsen blir att om 5-10 år så har man amorterat 2,5-5 %, dvs nästan hela skulden är kvar. Då har alla 1-5 årslån löpt ut och har förnyats. Räntan kommer med stor sannolikhet vara omkring 2,5 % högre, dvs månadsavgiften kommer öka över 50 %. Föreningen är extremt räntekänslig!

    Denna information finns till och med i informationen, 1 % räntehöjning = 22,5 % högre månadsavgift!

    Hur många nya föreningar har så här hög skuldsättning!?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Alla nya föreningar har minst 10 000 kr/kvm i belåning men oftast högre. I takt med att räntan gått ned har byggherrarna kunnat höja belåningen utan att behöva höja månadsavgiften. Nu är det inte alls ovanligt att skulden ligger runt 15kkr/kvm.

      Radera
    2. http://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/wl3Jo/siffran-att-se-upp-med-vid-bostadskopet

      "En genomsnittlig bostadsrättsförening har lån på knappt 5 000 kronor per kvadratmeter. Om du köpt en lägenhet på 75 kvadratmeter för 4,5 miljoner kronor, skulle månadsavgiften stiga med knappt tusen kronor om räntan går upp från två till fem procent, enligt Swedbank och Sparbankernas uträkning.
      Men är lägenheten du köper nyproducerad är sannolikt föreningens lån ännu högre, inte sällan 15 000 kronor per kvadratmeter eller mer."

      Att lånen är höga på nybyggda bostäder är väl inget konstigt men då de ligger i föreningen så gäller följande:

      1. Vissa personer vet inte om/bryr sig inte om skuldsättning och hur den kan påverka avgiften vilken kan bli ett problem vid räntehöjning.

      2. Föreningen får inte dra av räntan den betalar som en privatperson kan göra.

      Vad kostade lägenheten per kvadratmeter din kompis köpte?

      Kostade den 30.000 kr/kvm (1,5 miljoner för en 50m2 tvåa)?
      Kostade den 100.000 kr/kvm (5 miljoner för en 50m2 tvåa)?

      Om vi tar det lägre priset (allt ligger ju inte i Stockholm) så hade priset istället hamnat på 2,25 miljoner istället för 1,5 miljoner och avgiften skulle kunna halveras.

      Lägre avgift brukar ju resultera i högre priser så det kanske inte vore omöjligt.

      Om det nu inte rör sig om områden där folk verkligen inte är beredda på att betala mer än 1,5 miljoner för en lägenhet och gärna betalar 5000 kr i avgift per månad men vägrar att betala 2,25 miljoner för en lägenhet med 2500 kr i avgift.

      Radera
    3. Jag tror priset låg på drygt 30 000 kr/kvm, i en medelstor stad.

      Radera
    4. Ok. Vad låg avgifterna på och hur stor var lägenheten?

      Hade det gått att sälja lägenheterna för 45 000 kr/kvm? Många räknar ju bara på månadskostnaden när de tar ett bolån så det borde inte vara svårt att öka den personliga månadsavgiften om avgiften sjunker i ungefär samma takt (ränta på bolån + amortering + avgift till föreningen borde bli ungefär samma).

      Värdet på bostäderna "borde" bli högre då det är lägre risk för föreningen vid sämre tider/högre ränta.

      Men visst - psykologiskt kanske det är svårt att ta in för majoriteten att liknande lägenheter skiljer så mycket i pris när förklaringen döljer sig i något tråkigt dokument som man måste läsa - men den lägre avgiften borde folk kunna se iaf.

      Det blir ju större skillnad om 2,5% högre ränta slagit igenom fullt ut på föreningen lån. Då är det inte 2500kr vs 5000kr längre - då är det 2500 kr vs 10000 kr helt plötsligt.


      Radera
    5. Månadsavgiften är nästan dubbla räntekostnaden, som ju är 2,5 % av lånen. Lånen är 15 000 kr/kvm, bara räkna på valfri storlek.

      Radera
  7. Så länge bostadsrätterna säljs till högre pris, om än med kreativa metoder, vill jag nog påstå att det är lugnt...

    Men när vi kommer till den punkt då planerade brf blir hyresrätter...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Gör det? Tror inte jag sett något om det, sen turning torso som man väl fortfarande inte sålt som brf

      Radera
    2. Och vem ska hyra dem då? Sveriges gigantiska medellösa underklass?

      Radera
    3. Re. Lotta

      Med bistånd från kommunen så blir det nog så. Eller så blir det någon stackare från ursprungsbefolkningen som får hyra och leva på brödsmulor eftersom kommunen gett de billiga lägenheterna till nyanlända medlemmar i den medellösa underklassen.

      Radera
    4. Höga hyror brukar inte vara något problem när det är socialen som betalar...

      Radera
    5. Och hur blir socialens budget då? För att inte tala om den som bor i en dyr lägenhet på soc's bekostnad kommer att ha typ 200% marginaleffekter vid arbete.
      Nej, det enda som funkar är att bygga backstugor, statarlängor etc.

      Radera
    6. Räcker inte pengarna så är det ju bara att höja skatten, de rika kan alltid betala lite mer.

      Marginaleffekter vad är det? Det funkar inte så i det kommunala, i Lund t ex. så köper kommunen nybyggda Brf då man inte vill påverka marknaden genom att driva upp priserna på begagnade.

      Ingen tänker sig att de som går hos soc skall få jobb, det finns helt enkelt inte på kartan!

      Radera
    7. Mnils: Lunds köp av nybyggda BR ökar ju trycket på begagnatmarknaden genom att utbudet på nybyggt minskar. Hade man inte köpt så hade det funnits fler lägenheter att välja på -> lägre pris på sikt, antingen genom sjunkande priser på nybyggen (eller lägre ökningstakt) eller genom färre som budar på begagnat. Att nybyggda BR i Lund/Malmö inte skulle säljas är skrattretande, rubbet säljs långt innan inflytt.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...