Cornucopia?

2017-07-19 10:48

Amortera bort uppskjuten skatt istället för bostadslånet

Den bästa amorteringen du kan göra är att amortera bort din uppskjutna skatt och bli av med det sk uppskovsbeloppet. Räntan du betalar  på din skatteskuld motsvarar 3.25%, vilket sannolikt är högre än räntan på ditt bostadslån.
Uppskovsbeloppet är den vinst du gjort på tidigare bostadsförsäljning(ar), men ännu inte skattat för. Detta belopp är ålagd en schablonintäkt om 1.67%. Denna schablonintäkt beskattas som kapitalinkomst, dvs med 30%. Du betalar alltså 0.501% i skatt på uppskovsbeloppet.

Däremot är din skatteskuld bara 22% av det uppskjutna beloppet. Denna skatteskuld dras alltså med 0.501/0.22=2.277% i ränta. 

Denna ränta är dock inte avdragsgill med 30% mot inkomst av tjänst, likt räntan på ditt bostadslån. Räntan på skatteskulden motsvarar alltså 2.277/0.7=3.253%.

Det är alltså bättre att återföra uppskovsbeloppet och betala av skatteskulden än att amortera på ditt bostadslån om du har lägre än 3.25% i ränta på bostadslånet.

Då de flesta av de av oss som äger en bostad har en bostadskarriär i en starkt trendande positiv marknad bakom oss, så sitter vi sannolikt med vinster och uppskovsbelopp. Det gör att man bör prioritera att betala av denna skatteskuld på 22% av uppskovsbeloppet framför att amortera på bostadslånet.

Även om räntan på bostadslånet kommer stiga framöver, så kommer det antagligen ta några år innan den når 3.25%

Det kan rent av vara lönsamt att ta ett utökat bostadslån just för att betala av skatteskulden, och sedan amortera detta bostadslån i sedvanlig ordning.

Konsekvensen är att man generellt i rådande ränteläge hellre bör ta högre bostadslån än att skjuta upp reavinsten på bostaden vid flytt.

Räkneexempel: Om du har 500 000 i uppskjuten reavinstskatt, uppskovsbelopp, så betalar du 0.501*500000=2 505:- SEK om året i skatt på detta. Din skuld är dock bara 110 000:- SEK, så din ränta på skulder är 2505/110000=2.277%. Denna ränta är inte avdragsgill och motsvarar som ovan alltså 3.25% på dessa 110 000:- SEK. Om du funderar på att amortera 110 000:- SEK på ditt bostadslån bör du istället välja att betala av skatteskulden. Räntan på 110 000:- SEK vid 1.5% i ränta på bostadslånet är bara 1 155:- SEK efter avdrag.

Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

38 kommentarer:

  1. Man kan också spela högt och skjuta upp skatten i väntan på att det blir förändringar med reavinstbeskattningen och exempelvis ränteavdraget mm under de närmaste åren. Det är dock en hög risk, även om avkastningen potentialt kan bli hög. Som så brukligt är.

    SvaraRadera
  2. reavinstskatten lär inte förändras för innestående skulder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. När (om?) krisen kommer börjar politikerna likt 90-talet förhandla och efter en underbar natt avskaffas ränteavdraget utan undantag för bostad. Fast blir krisen mindre tas det stegvis. Ingen kommer få ränteavdrag under längre tid.

      Ja det är en gissning baserad på hur politiker kommer överens vid kriser i Sverige.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    2. Preics. När krisen kommer vet ingen hur det går.
      Ord som lär, bör, kanske är osäkra. Det var ett exempel på hur man kan göra om man vill spela lite.

      Radera
    3. öhhh? Jag sa reavinstskatt inte ränteavdrag. Mitt svar var till Rickar som berkar leva i tron att hans skatteskuld ska försvinna vid ett politiskt beslut.

      Att tro att en skuld man har ska bli nollad är att leva uppe bland molnen. Ett eventuellt beslut kommer enbart gälla kommande och inte de skatter som delgivits.

      Radera
    4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    5. Jo Aleksander det är precis vad den gör. Man för tillbaka beloppet för beskattning till aktuell skattesats. Glöm inte att man kan ändra deklarationer upp till 5år bakåt så så ändras reglerna så att man gynnas är det bara att göra nya deklarationer, dock om man blir skyldig skatt så får man betala ränta på beloppet för det antal år man inte betalt.

      Radera
    6. Mnils: du har nogle förvisso rätt om uppskov beloppet som alltså inte rör sig dejure om en skatteskuld utan en inkomst som inte tagits upp till beskattning (än).

      När det gäller redan taxerade inkomster så funkar det dock inte. Nya skatteregler införs ju från och med ett visst taxeringsvärdet, nästan alltid rör det sig om ett icke påbörjat. Det går då inte att lämna ny deklaration för tidigare år i tron att man skall kunna dra nytta av nya regler. Nya deklarationen skallaä alltjämt taxeras enligt de regler som gällde för respektive taxeringsvärdet.

      Radera
    7. Min bättre hälft sa samma sak som mnlis, och i det ekonomiska regelverket litar jag på hen.

      Radera
    8. Du kan alltid lämna ny deklaration om du vill ändra något i en gammal.

      Ex: Om man sänker reavinstskatten och du har sålt för max 5 år sedan och skattat av vinsten. Då kan du ändra till att inte skatta av reavinst och ha den som uppskov istället, du åker då på räntan/avgiften på uppskovet + ränta på beloppet du inte betalt in. Bara att räkna på om det blir tillräcklig vinst för att uppväga besväret.

      Radera
    9. Mnils: Jo så kan man dock göra. Jag trodde du menade att man skall få nyttja nya regler retroaktivt.

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  4. Fast den skatteskulden kommer ju försvinna av sig själv när bostadspriserna kraschar ner till KPI-trenden, som jag läst på den här bloggen att de med 100% sannolikhet kommer att göra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bara om du säljer. Annars är skatteskulden kvar.

      Radera
    2. Man kan väl sälja inom familjen och realisera förlusten på samma sätt som för aktier. Funkar fint på brf där det är en fast överlåtelseavgift men lär inte bli lönsamt för villor med tanke på stämpelskatterna.

      Radera
    3. Mnils: eftersom man ändå skall överlåta den förr eller senare kan man ju roa sig med att bilda ett fastighetsbolag. När man. Sen flyttar säljer man bara aktierna utan stämpelskatt och annat "trams".

      Radera
    4. Funkar väl sådär på villor, tror inte så många Svenne Banan vill köpa ett sådant husbolag, blir nog lite klurigt att låna pengarna i bank. Sen är jag osäker på om den låga fastighetsavgiften verkligen gäller villor som ägs av bolag, tror inte det. Inte kul att betala full fastighetsskatt!

      På näringsfastigheter så är det just så man gör. Däremot så åker man på stämpelskatt när man säljer in fastigheten i bolaget men det blir ju en engångsutgift.

      Radera
  5. Se ränta på skatten som ett lån med oändlig bindningstid som du kan amortera när du vill.

    Visst är 3,25 en del över dagens nivå men sett över tid är det lågt.

    SvaraRadera
  6. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  7. http://blogg.kameo.se/bostadsbubbla-eller-inte-det-ar-fragan/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Orkar snart inte tjata mer om detta men drar det en gång till. Att folk i Sverige och internationellt tjatar om en bostadsbubbla pga höga kvadratmeterpriser är en kraftig förenkling. Vi har låga skatter på eget ägt boende i Sverige i ett internationellt perspektiv. Därmed blir bostadspriserna i Sverige relativt höga.

      Radera
    2. Och nej vi bor inte dyrt i Sverige om nu någon tror det i förhållande till disponibel inkomst. Tvärtom faktiskt.

      Radera
    3. Vi lägger ungefär genomsnittligt på bostaden inom EU. Se tabell nedan:

      Share of housing costs in disposable household income, by type of household and income group

      EU-27: 22,5% av disponibel inkomst
      Sverige: 22,6% av disponibel inkomst

      Vi lägger mindre av vår inkomst på boendet än greker, danskar, tyskar och holländare, men mer än till exempel finländare, norrmän och spanjorer.

      Radera
    4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    6. Vilka är vi då? Dom flesta i Sverige har ägt en bostad i mer än 10 år och lägger därmed inte så mycket av månadsinkomsten på sin bostad utslaget som snitt på hela befolkningen nej. Däremot lägger dagens unga säkert över 30% av inkomsten på en bostad och i synnerhet om man är singel som ändå ganska många chockerande nog är i det här landet. Jämfört med Grekland har dessutom bostadspriserna gått upp 400% i Sverige på 10 år medan i dom flesta andra länder har bostadspriserna följt prisutvecklingen i landet så jag ger inte mycket för den statistiken. Den är extremt missvisande.

      Radera
    7. Det är förstås samma situation i andra länder. Eller tänker du dig att ungdomar i Spanien, Italien och Grekland har det enklare än i Sverige? Varför skulle statistiken vara missvisande?

      Tvärtom är det ju så att tex svenska ungdomar flyttar hemifrån väldigt mycket tidigare än dessa länder.

      Tycker du inte det är intressant att man verkar lägga ungefär lika stor andel av sin disponibla inkomst i boende runt om i Europa?

      Radera
    8. Fakta om när vi flyttar hemifrån hittar du här:

      Estimated average age of young people leaving the parental household by sex

      Sverige är det land där ungdomar flyttar hemifrån tidigast (genomsnittsålder: 20,7 år), tätt följt av Danmark (21 år) och Finland (21,9 år). Italienarna verkar istället stanna hemma tills de är 30 år...

      Radera
    9. Joakim.
      Men nu tycker ju en massa förståsigpåare att Sverige har Europas största bostadsbubbla. Kan nästan svära på att deras enda parametrar är pris/kvm samt skuldsättning i nominella belopp.

      Radera
    10. Jag kan garantera dig Joakim att i Kroatien har inte bostäderna följt samma utveckling som i Sverige. Det har blivit en kult i Sverige att ta ett lån och bo sig rik. Jag vet inte i hur många andra europeiska länder det fungerar. Därför är det missvisande om du inte menar på att ingen ägde sin bostad i Sverige för 10 år sedan.

      Radera
    11. Stefan: Jag har ändrat åsikt här en smula. Just nu tycker jag inte mycket åtminstone i närområdet tyder på en bubbla. Folk har råd att köpa ett stort fint hus med rimliga löner utan att det är en särskilt stor belastning.

      Givetvis kan detta ändra sig om arbetslösheten stiger / konjunkturen viker / räntan stiger, men en spekulationsmarknad skulle ju utmärkas av att hushållen lånar mer än de sparar (det gör de inte) och att man köper dyrare än man har råd med för att "man tjänar igen det på värdeökningen" (så resonerar man inte).

      Toni: Ja, det är förstås för att man tjänar sämre i Kroatien. Som du ser i tabellen ovan så lägger man inte så mycket mindre per person i boende jämfört med Sverige. En typisk anledning är nog att de finansiella marknaderna är mer utvecklade i Sverige -- det är enklare att skaffa sig lån, till exempel. Så har det inte alltid varit, till exempel var lånen "ransonerade" i Sverige förr i tiden, och då var priserna också mycket lägre.

      Radera
    12. Joakim: Var bor du någonstans? Dom flesta jag känner som bor i hyresrätt idag sneglar åt att byta till bostadsrätt enbart utav den anledningen att man tjänar pengar på att bo i bostadsrätt. Man får betalt i form av värdeökning mer än vad månadskostnaden för bostadsrätten är varje år. Det är därför folk som sitter säkert i sin hyresrätt idag köper sig en bostadsrätt. I mitt huvud låter det som spekulation och en självklarhet att så kommer det att fortsätta vara. Lyssnade på Swedbanks vd idag på DI som nämnde att räntorna stiger kanske någon gång i framtiden. Det lät ju inte särskilt oroväckande. Låter snarare som att dom flesta tror att räntorna aldrig mer kommer att gå upp men att det finns någon slags minimal risk ändå så det är inte konstigt att folk väljer att spekulera. Mina ekonomkompisar säger ju att svenska bostäder är världens säkraste avkastning. Börsen är livsfarligt. Bostäder är det enda som alltid kommer att öka i pris. Tyder det på spekulation eller är det ren fakta?
      Ja i Kroatien tjänar man sämre men det jag försökte få fram är att löneutvecklingen i Kroatien ändå var 2-4% per år och då har bostadspriserna följt detta någorlunda med viss avvikelse. I Sverige har reallönerna ökat ungefär det samma men bostadspriserna har ökat 10-30% per år och nej det kan inte förklaras av sänkta räntor endast. Det har ju tillkommit regleringar som gjort att kredittillväxten snarare bör avta än det motsatta vilket innebär att i Sverige är det ändå rätt många som köper p.g.a. tron att dom ändå måste in på marknaden a.s.a.p. eftersom varje dag missar dom avkastning d.v.s. kommer det alltid finnas folk nästa år som kommer betala 10-20% mer även om räntan hade legat på 30%.

      Radera
    13. Toni: Jag bor "någonstans i Skåne".

      Priserna på bostadsrätter var ganska lugna mellan 2007-2015, men har stigit kraftigt sedan dess. Idag kostar en motsvarande BR omkring 500-1000 kronor mer i månaden än en hyresrätt till dagens räntor (lokalt exempel, samma typ av hus, samma arkitekt, planlösning osv), och då är det inte särskilt intressant att byta -- men för bara två-tre år sedan var det annorlunda. Det som hänt sen dess är att räntorna fortsatt varit mycket låga förstås.

      Man ska definitivt inte ha som mål att "tjäna pengar" på sin bostad -- det är en trevlig bonus och normalt behåller man sin köpkraft via sin bostad, men oftast (historiskt sett) är det inte någon större avkastning på bostäder utöver inflationen.

      Att bostäder stiger snabbare än börsen är också historiskt sett mycket ovanligt. Jag drog fram en liten bild på olika tioårsperioder, kolla gärna:

      SIXRX vs småhus sedan 1975

      Dina ekonomkompisar har med andra ord ganska kort minne och minns bara bostadsmarknaden de senaste tio åren plus att vi hade en finanskris 2008.

      Radera
    14. Kredittillväxten styr priserna i Sverige. Studera gärna vad som hände med huspriserna 1990-1993, när räntan steg, avdragsrätten försämrades och krediterna stramades åt. Det är klart att priserna kan gå ner om kreditvillkoren försämras!

      Nu har det varit precis tvärtom. Det har varit enkelt att låna pengar i Sverige och räntan har varit låg. Därav högre priser.

      Radera
  8. Detta har ni kanske redan konstaterat, men här är det svart på vitt från prop. 2007/08:27 när skatten senast höjdes på bostadsvinster och uppskov: Att ett tidigare uppskov med beskattning av en kapitalvinst kan träffas
    av den höjda skatten på kapitalvinster utgör inte en retroaktiv beskattning
    i grundlagens mening. Argumentet om retroaktiv beskattning förutsätter
    felaktigt att den som har ett uppskovsbelopp har uppskov med betalning
    av en fastställd skatt på en tidigare kapitalvinst. Uppskovsinnehavaren
    har i själva verket bara uppskov med att ta upp kapitalvinsten till
    beskattning. Under den tid som uppskovet består kan kapitalvinstbeskattningen
    vara oförändrad eller ändras. Vid den tidpunkt då uppskovet väl
    tas upp till beskattning kan beskattningen ha höjts eller sänkts jämfört
    med vad som gällde när uppskovet ursprungligen uppkom. När uppskovet
    beskattas tillämpas de regler som gäller vid den tidpunkten.

    SvaraRadera
  9. För de med gamla CSN lån som amorteras med 4% av bruttoinkomsten kommer återföring av uppskovsbelopp att trigga en "tvångsamortering" av studieskulden. Återförs en skuld om 500kkr (dvs du sätter in 110kkr till skattmasen) behöver du amortera 20kkr extra på CSN-lånet nästkommande år.

    SvaraRadera
  10. Tips i sammanhanget: man får "göra om" deklaration 5 år bakåt i tiden, så man kan betala av restskatten 5 år tillbaka i tiden och få tillbaka den räntan man betalt.

    Skatteverket är helt uppsjungen på det, så bara säga till dem att man vill betala av allt 5 år bakåt i tiden så löser de resten... Tjänar man 5 års ränteskillnad i en handvändning.

    SvaraRadera
  11. Nu när marknaden är på väg ned med fallande bostadspriser kanske det är bra att ha kvar uppskovet som reserv i framtiden ifall man riskerar att sälja med förlust eller varför inte bara för att ha flexibilitet att ta mer lån på huset vid större renoveringar ? Något som annars kanske inte hade varit möjligt. Särskilt inte med de tuffa amorteringsreglerna som nu råder och fler som diskuteras. En annan aspekt att väga in tycker jag.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...