Cornucopia?

2017-06-30 10:39

Riksbanken: Högst skuldkvot i storstäderna

Riksbanken har levererat för skattepengarna och gjort en enorm infodump kring bostadslånen i landets alla kommuner 2010 - 2016. En av slutsatserna är föga överraskande att skuldkvoten är som högst i storstäderna. Allra högst är den i gräddhyllan Danderyd, trots att lönerna där är bland de högsta i landet.
Riksbankens rapport och deras gigantiska datainfodump kommer ta en bra stund att gräva i, men inkluderar detaljer kring hur bostadsskuldsättningen ser ut i varje svensk kommun, inklusive fördelning i kvartiler.

Skuldkvoten är alltså skulden dividerat med disponibel inkomst.

I Danderyd, som ser ut att vara högst skuldsatt i landet, har den gått från i medel 474% år 2010 till 515% år 2016, trots inkomstökningarna. Då ska man också komma ihåg att en del kanske inte ökat sina lån under tiden, utan amorterat. Fjärde kvartilen, dvs de 25% som har högst skuldkvot i kommunen har gått från 609% år 2010 till 660% år 2016.

Var fjärde skuldsatt Danderydshushåll har alltså en skuldkvot på 660% eller högre.

Riksbanken skriver i sin rapport:
"Skuldsättningen är som högst i storstadsregionerna, oavsett om den mäts genom skuldkvot, skuldbelopp eller andel skuldsatt befolkning. Höga bostadspriser tyder på att storstadshushållens genomsnittliga belåningsgrad skulle vara lägre. Samtidigt tenderar hushåll med hög skuldkvot att även ha hög belåningsgrad och detta samband gäller för landet som helhet."
Riksbankens slutsatser landar i att riskerna med bostadsbubblan och skuldbubblan är avsevärt störst i just storstäderna. Det ser inte alls lika illa ut i hela landet, vilket inte är något nytt.
"Detta kan innebära att hushåll i storstadsregionerna är känsligare för förändringar i de makroekonomiska förhållandena (såsom räntor och tillgångspriser). [...] Eftersom de flesta bolån har rörlig ränta blir hushållen känsliga för både ränte- och inkomstförändringar. I denna ekonomiska kommentar har vi även visat att hushållens skuldsättning genererar större makroekonomiska risker kring städerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Med tanke på dessa regioners betydelse för de makroekonomiska utfallen är det fortsatt viktigt att kartlägga utvecklingen av bostads- och bolånemarknaden."
Kort sagt så är det just i storstäderna smällen kommer vara som störst. Man är på alla plan känsligare, och påståenden om att storstäderna kommer klara sig väl vid bostadskraschen saknar grund i datat.

Jag kommer återkomma kring Riksbankens infodump, men den är så omfattande att det krävs lite tankeverksamhet kring vad man ska visa.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

96 kommentarer:

  1. Behöver ju inte vara så farligt.

    Jag antar att det finns mycket kapital i Danderyd också - betydligt mer än på andra ställen. Finns ju ingen direkt anledning att ta ut FÖR mycket i lön från företaget.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis mycket K10, direktpension och annat

      Radera
    2. Tänk ett steg längre.
      Det spelar liksom ingen roll att alla Sthlm-are tjänar bättre än medelSthlm-aren och har oändliga tillgångar.
      Skuldkvotstaket kommer att göra att uppsidan i skuldsättning i området är begränsad pga svaga inkomster i förhållande till bostadspriserna.

      Radera
  2. Ja, nu är det julafton på statistikfronten...

    SvaraRadera
  3. Inte förvånande att skuldkvoten är högst i Danderyd. Livsstil idag handlar om att maxa lånen och se till att man har cashflow som täcker detta. I Danderyd har man det. Tillägg - jag skulle vilja hävda att den svenska bobubblan har fler ingredienser än den uppenbara prisstegringen på fastigheter. Vår bubbla består till väldigt stor del av "renoveringssjukan", utlandsresor och ny bilar. Men det är klart, när våra banker trycker upp 1 Miljard SEK om dagen för utlåning till bostadsköp är det kanske inte konstigt att prisuppgången fortsätter. Vår tids "tulpanbubbla". Inget tvivel om saken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej. Helt riktigt. Tulpaner it is.

      Radera
    2. Förutom bankerna så deltar ju politiker och mäklare i att elda på detta prisrally genom att premiera omvärderingar uppåt med lägre räntor.

      Radera
    3. Danderyd är ett typiskt område där de som är rika på riktigt bor sedan finns det en stor svans med wannnabes som vill helt enkelt vill flyta med strömmen då trots allt ska vara lika så har de bättre skolor, service och annat där samt white flight. Dessa är nog beredda att gå all-in för att bo just där.
      Trots allt har de lyckats att tysta ner alla nyheter om ghetton, gängskjutningar och terroristdåd som sker i Danderyd.

      Radera
    4. Det är väl inte helt fel att maxa lånen när det är gratis att låna (i reala termer). Svenska staten och Riksbanken gör ju sitt till för att gynna lånande och bestraffa s.k. säkert sparande, d.v.s. banksparande. Situationen påminner en del om Gunnar Strängs dagar, även om nivåerna är annorlunda (ränta, inflation, avdragsrätt). Då var det också gratis att låna.

      Radera
  4. Det är fantastiskt vad detta innebär för ränteavdraget. Och då pratar jag om skattemedel som måste skjutas till när det fortsätter såhär. Prislappen på ränteavdraget ligger redan högre än 1.5 polismyndighet.

    Fantastiskt hur bra subventioner fungerar...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du vill alltså höja skatterna?

      Vi har ju redan världens högsta skatter sett till BNP.

      Radera
    2. Ränteavdrag subventioneras av de som inte har lån bl annat hyresgäster i hyreslägenheter, alltså människor med lägre(?) inkomster.
      Ränteavdraget bör fasas ut för att erhålla ekonomisk balans mellan grupperna. Varför skall låginkomsttagare betala höginkomsttagarnas konsumtion?

      Radera
    3. Tänker du likadant runt bostadsbidrag? Varför ska det ges bidrag för boende som man inte har råd med....

      Radera
    4. Ränteavdrag på lån - skuldräntor - motsvaras av sin spegelbild dvs skatt på intäktsräntor!

      Vi skall väl vara konsekventa eller ?

      Radera
    5. Fel Bengt Hansves, det finns ju ingen spegelbild där. Dvs den stora massan har inte lika höga intäktsräntor som utgiftsräntor.

      Radera
    6. Exakt. Och just därför ska ränteavdraget vara kvar för att det gynnar den stora massan ur fördelningssynpunkt.

      Radera
    7. Nej till subventioner såsom ränteavdrag och bostadsbidrag. Nej till höjds skatter!

      Men tyvärr kommer bara en sak hända i det här landet. Högra skatter! För det är den enda lösningen...

      Radera
    8. Visst kan väl ränteavdraget slopas om det matchas av ett höjt grundavdrag. Var ju helt idiotiskt när de sänkte ränteavdraget från 50% till 30% i ett svep.

      Radera
    9. Trött på denna jävla högerpropaganda. Sverige har inte världens högsta skatter! Skattetrycket var 44% 2016, plats sex i oecd och på samma nivå som italien. Sluta ljug Wofser.

      Radera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  6. Finns inget som heter fjärde kvartilen. Du menar övre kvartilen eller tredje kvartilen.

    SvaraRadera
  7. How can you afford your rockn roll lifestyle?

    Go to the bank...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är ju knappast rocknroll att gå till banken.
      Snarast ett gäng töntar i Lacoste och golfbag i suven som utnyttjar den optionen.

      Radera
  8. Det är en stor skillnad med 600% skuldkvot på en egen fastighet gentemot en bostadsrätt. Om det räntan stiger när man bor i en bostadsrätt så kommer man snabbt till insikt att även föreningen har lån.

    Generellt är det helt bakvänt att bara se till skulder och inte vad man faktiskt köpt för lånen. Bara för att marknaden idag värderar en etta till ibland en bra bit över 100tkr/kvm så borde det utgångsläget vara sämre än motsvarande lån på en villa av standardstorlek i ett svenssonområde.

    SvaraRadera
  9. Med dagens förutsättningar (dvs med 30 % ränteavdrag och ca 1.5% ränta) innebär en skuldkvot på 5.0 att man lägger ca 5% (0.015*5*0.7) av sin disponibla inkomst på räntor. T ex med en disponibel inkomst på 60.000 i ett hushåll så skulle man ha räntekostnad på 3.000 kr. Det är sannerligen inte mycket och det borde finnas mycket utrymme för kommande räntehöjningar. Tom en skuldkvot på 10 med dubblad ränta skulle inte kännas särskilt blodigt. (12.000 med en disp inkomst på 60.000)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu är det skuldkvoten som gäller. Snart officiellt från FI.

      Radera
    2. Ett lån på drygt 3 MSEK. Räcker det någonstans i Stockholm?

      Radera
    3. Det borde göra det. Men det beror på om du menar Stockholms kommun/stad eller Storstockholm.

      Radera
    4. Jag bara tog ett exempel för att visa att en skuldkvot på 5 inte är särskilt mycket. Om vi utgår från ett lån på 6 MSEK istället då så ska man ha en disponibel inkomst på 1.2MSEK eller 100.000 i månaden för att hålla en skuldkvot på 5. Och då blir räntkostnaden 5000/månad med dagens nivåer. Dvs extremt lite för någon med 100k/mån att disponera.

      Radera
    5. Det är bruttoinkomsten som ska räknas in i skuldkvoten, inte disponibel inkomst.

      6 miljoner i lån kräver då bruttolön på 100 000/månad, eller 2 ggr 50 000/månad. Det är mycket, men inte omöjligt för två akademiker mitt i livet. Har man en miljon sparat så landar istället lånet på 5 miljoner, och då räcker det med en månadslön på 41 600 kr/mån. Inte ovanligt.

      Sen stirrar alla sig blinda på innerstadsobjekten, och struntar i att man tex i Norrtälje kan köpa ett helt hus för 2 till 5 miljoner, vilket är mycket mer överkomligt.

      Radera
    6. Enligt blogginlägget så är det disponibel inkomst som avses i detta fall. Har inte kollat rapporten men utgår från att Cornu har koll.

      "Skuldkvoten är alltså skulden dividerat med disponibel inkomst"

      Radera
    7. Förslaget kommer sannolikt att ligga på bruttolön.
      Dock håller jag med om att disponibel inkomst är bättre pga skatteeffekter.

      Radera
    8. Det är lite lurigt, för Riksbankens rapport redovisar skuldkvot som skuld dividerat med disponibel inkomst, men det som jag och Stefan pekar på är FIs förslag till skuldkvotstak, som baseras på bruttoinkomst.

      Se FIs nya förslag:

      Skärpt amorteringskrav för hushåll med stora skulder

      "Förslaget innebär att alla nya bolånetagare som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst, det vill säga inkomst före skatt, ska amortera 1 procentenhet mer av bolånet per år än vad de skulle behövt göra i dag. Detta gäller utöver redan befintliga amorteringsregler. Således innebär de skärpta amorteringskraven att de mest sårbara hushållen, det vill säga de som har stora skulder både i förhållande till sina inkomster och till bostadens värde, kommer att amortera minst 3 procent av bolånet per år."

      Så skuldkvoterna i RB-rapporten motsvarar en högre skuldkvot när man räknar på FI-sätt.

      Radera
    9. Ju lägre desto bättre, 4.5 ggr brutto bättre än 5.
      Hade önskat 5 ggr på disponibelt så att inte höginkomsttagarna kan låna ihjäl sig. Blir ju inte så mycket över när skatten är betald som brutto ger sken av.

      Radera
    10. Joakim.
      Du har väl observerat the return of SEK?
      Inte så roligt att sitta med utländska tillgångar i dagsläget.

      Radera
    11. Jag håller med att man borde fokuserat på disponibel inkomst, men det är lite mer administrativt krångel (ett par extra steg för bolånegivaren att göra förutom en simpel kreditupplysning).

      Ja, jag blev förvånad när jag såg EUR/SEK idag! Intressanta tider. Och femåringen ligger nu nästan på 0%, första steget mot normalisering... Kan vi få en "överraskning uppåt" snart i inflation/ränta i Sverige måntro?

      Radera
    12. Ja men hur FI än kommer definiera kravet så trodde jag vi diskuterade hur "galet" högt det är med 515% i Danderyd? Å då måste vi ju ta utgångspunkt i den metoden som avses i rapporten. Å min poäng var att 515% inte är nån vidare hög belåning map vad det kostar.

      Radera
    13. Högt jämfört med disponibel inkomst, absolut.

      Dock är lånen inte höga jämfört med bostädernas värde, vilket tyder på att Danderydsborna gått in med annat kapital också.

      Och som du nämner i tidigare inlägg, 5 ggr disp inkomst är inte galet högt egentligen. 5 ggr bruttolön (eller 4,5 om man nu tar FI-förslaget) som "praktisk gräns" är lite mer rimligt. Om vi ska titta på en "normalfamilj", så kostar en typisk villa nånstans slumpmässigt i Sverige cirka 3 miljoner.

      In med 15% kontant, låna 85%. Då behövs ett lån på 2 550 000 kronor.

      Hushållets bruttolön med FI-taket på 4,5 ggr, får då vara minst 567 000 kronor, eller 47 250 kronor per månad. Det klarar många svenska familjer av!

      Radera
    14. Det kostar ju ingenting att låna i dagsläget så den diskussionen kan vi lämna därhän. Det är skuldkvotstaket som är det väsentliga och vad det kommer att göra med prisbilden.

      Radera
    15. SEK har stärkts med dryga 7% mot USD i år. Inte bra för vår exportsektor då värderingarna generellt ligger högt.
      Det verkar som att världens börser har svårt att tackla ränteuppgången som nu sker. Både Yellens tidigare tal och Draghis tal i veckan sågs som hökaktiga.
      Nu tycker jag personligen inte att de var speciellt hökaktiga men mycket vill ha mer.

      Radera
    16. Så är det. Gärna 20% ner inför nästa köprunda, vi får se. Har ingen som helst aning om börsindex kommer gå upp eller ner framöver.

      Radera
    17. Hade du vetat det angående index så hade det varit din egen hybris/okunnighet som talat så bra insikt/erfarenhet där.

      Radera
    18. Innebär FIs nya förslag att man fortfarande får låna 5 ggr årsinkomsten eller mer men att man triggar kravet på mer amortering i så fall bara?

      Radera
    19. Toni: Exakt, du får låna så mycket som banken tycker är lämpligt, men det blir tyngre amortering över ett visst lånebelopp.

      Radera
    20. Okej. Det kommer ju inte påverka prisutvecklingen i så fall. Hade vart bättre om dom hade infört en spärr på att man får låna maximalt 4,5 ggr sin disponibla inkomst (netto). Sen kan priserna tuffa vidare så mkt dom vill men det gör ju att om man har råd att lägga enorma kontantinsatser så har man råd att köpa och om man inte har det så ska man nog inte köpa en bostad utan får helt enkelt acceptera att man inte har råd fram till att man sparat ihop pengarna.

      Radera
    21. Så är det. Som du själv berättat så verkar bankerna dock inte vilja låna ut mer än 5 ggr bruttolönen (ungefär) ändå.

      I allmänhet har dock folk inte sparat så mycket pengar att de kan lägga särskilt mycket mer kontant, det ser man bland annat på att lånen ökar i takt med priserna. Ett tak på i praktiken fem gånger bruttoinkomsten kommer då sätta ett "mjukt tak" på priserna och dämpa framtida prisutveckling.

      Radera
    22. JP: Tycker dock 5 ggr bruttoinkomsten är ganska generöst ändå. För par är det inga problem att köpa 2or för upp till 3,5-4 miljoner i Göteborg i alla fall. Begränsningen i utlåningen slår hårdast mot dom som inte är högutbildade och är singlar och vill in på bostadsmarknaden då man precis nått pristaket för 1or kanske. Jag tror på bäst prisutveckling av 2 rummare dom kommande 5 åren. Sen får man inte glömma bort att FIs nya regler knappt påverkar människor som bor utanför Sthlm/Gbg/Malmö.....utanför är prisnivån så pass låg även i en internationell jämförelse så att det ska mkt till innan man slår i kredittaket.

      Radera
    23. Exakt, denna reglering slår mest mot storstäderna, som det är tänkt. En typisk konsekvens blir ju att man tränger ihop sig (och att treor och fyror blir ganska prisvärda relativt sett), precis som du säger blir ettor och tvåor relativt dyrare eftersom man inte har råd med större.

      Detta blir också intressant vid nybyggen. Man kommer kunna sälja ettor och tvåor dyrare än förr eftersom folks lånegräns bara tillåter att man köper mindre lägenheter. Det blir lönsamt för husbyggare som då kan fortsätta bygga, och kanske kan vi till och med nå någon sorts balans långt in i framtiden på detta sätt. Vi verkar bygga maximalt mycket just nu, men marginalerna är så pass höga hos husbyggarna att det självklart är attraktivt att fortsätta.

      Ex Skanskas marginaler för bostadsbyggen är väldigt höga just nu, samma sak för JM. Skanskas bostadsutvecklingsrörelsemarginal har gått från 6% 2013 till 12% 2016 (alla länder). Även JMs rörelsemarginaler är höga (tex 18% i Stockholm, 13% övriga landet, 6% utomlands). Så länge byggarna kan tjäna så bra pengar kommer det fortsätta pumpas ut nya lägenheter ett tag till. Får se hur länge byggkonjunkturen håller bara...

      Radera
    24. Japp. Har också märkt att föreningslånen i nybyggnadsprojekt har klättrat sig uppåt. Samtidigt som man maxar priserna för att köpa lägenheten så passar man även på att höja skuldbördan på föreningen. För några år sedan var det vanligt med nybyggnadsprojekt på flerbostadshus med föreningslån på ca. 12000 kr/m2. Nu är det minst 15000 kr/m2 som gäller. Jag har till och med sett nybyggen där man säljer 2or till 3 miljoner och med ett inbakat föreningslån på 21000 kr/m2 vilket innebär att du i själva verket betalar 4 miljoner för 2an och på så sätt går runt bankens begränsning till max. 5 ggr inkomsten i lån.
      Det intressanta är att frågan om föreningsskuld kommer ALDRIG upp som en fråga när man går på visningar av nybyggnadsprojekt. Jag har vart på flera och det är bara jag som ställt frågan och dom blir lika ställda varje gång man ställer frågan och senast undrade dom till och med varför jag undrar det. :)

      Radera
    25. Precis så är det, har lagt märke till samma sak i nybyggda radhus med mycket höga lån i föreningen. Vi får se hur långt man kan dra den trenden.

      Radera
    26. Kontrollerar bankerna föreningens lån/kvm? Finns det någon gräns för vad banken tillåter där? Det måste det nästan göra men det pratas inte om detta fenomen i alla fall.

      Radera
    27. Nej, det tror jag inte. Men det avspeglas ju i den avgift du betalar, och därmed bankens "kvar-att-leva-på"-kalkyl.

      Radera
    28. Den avgiften kan ju förändras väldigt snabbt om räntan stigen och föreningslånet är högt. Då blir det problem att hitta köpare som kan köpa den av en.

      Radera
    29. Det är helt riktigt. Än så länge funkar det...

      Radera
  10. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  11. En skuldkvot på 500% ger mig rysningar för egen del. Är folk verkligen så dumma?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dum och dum. Det är ju gratis att låna.

      Radera
    2. Behöver man egentligen förstå mer än vad man gör när man pratar med ungdomar idag? Att köpa en bostad "eftersom de alltid stiger i värde" är deras mantra. När även min dotter pratade i dessa tungor svängde jag snabbt in på närmaste parkering och höll en uppläxning om bubblor i ekonomin, hur dessa skapas och varför det bara är en tidsfråga innan en ekonomi skjuts i sank om det är gratis att låna pengar...

      Radera
    3. Uppläxning? Det är ju vuxna som skapat detta systemet så det är snarare dom som är blåsta.
      Sen har ju din dotter rätt. En bostad stiger i värde pga inflation.

      Radera
    4. Fastighetspriser stiger historiskt i takt med reallöneutvecklingen. Inte med 10-15% per år i 15 år.. Det säger dig ingenting att ungdomar tror att bostäder för evigt ska stiga i värde?

      Radera
    5. Stefan: hur menar du att värdet ökar för att värderingen i kronor ökar? En lägenhets värde är ju dess användbarhet som bostad. Hur förändras det i och med att priset stiger?

      Radera
    6. Nej fastigheter stiger inte historiskt med reallöneutvecklingen.

      Radera
    7. Nej, exakt. Inte längre...egentligen inte sedan dollarn släppte koppling till guldmyntfoten. Därefter har prisutvecklingen accelererat exponentiellt.

      Radera
    8. Hur kan du förresten uttrycka dig som att "det är ju gratis att låna"?? Det är ju precis det som är dilemmat, att så många oförstående människor tror att det för alltid kommer att vara gratis att låna...

      Radera
    9. Gratis och närapå gratis är ju ändå två olika saker.
      Jag skulle inte säga att det är gratis att låna men det är långtifrån så dyrt som det borde vara.

      @Unknown...bra jobbat med att förklara bubblor etc.

      Radera
    10. Sandow: Med ditt resonemang...vad är värdet på 10 kg guld? Du kan ju inte använda guldet till något. Och vad är värdet av en 100-kronorssedel? Ingenting förutom att du möjligen kan använda den som toalettpapper. Värdet på bostaden är ju det du kan sälja den för och i förlängningen utbyta mot andra varor och tjänster med motsvarande värde. För att kvantifiera värdet talar man i termer av kronor och ören. Alla förstår vad Stefan menar när han säger att bostaden stiger i värde.

      Radera
    11. Klart det är "gratis". Hur tror du annars det varit möjligt med den utveckling i fastighetspriser vi haft?
      Bolåneräntan minus inflation ger till och med en liten positiv avkastning så man kan faktiskt säga att man tjänar på att låna.

      Radera
    12. Unknown.
      Ska vi hålla oss till verkligheten eller låtsas att vi har guldmyntfot?

      Radera
    13. Du talar sannerligen i cirklar...Jag är den förste att förstå sambandet mellan gratis lån och den galna tulpanuppgången på bostäder. Men det var inte det som var saken, saken var att "Magnus Ström" undrade hur korkade människor är som belånar sig till en skuldkvot om 500%, varpå du svarade: - varför inte, det är ju gratis att låna...

      Radera
    14. Exakt. Det de gör är rationellt och en förklaring till beteendet och uppgången i fastighetspriser.
      I själva verket är dessa människor "vinnare" i dagsläget.
      Hur framtidsutsikterna ser ut har vi inte en aning om.

      Radera
    15. Jämförelsen med tulpaner i Nederländerna är idiotisk.
      Tulpaner förökar sig själv, det gör inte fastigheter.

      Radera
    16. ...det var ingen jämförelse, det var naturligtvis en målande bild av ännu en bubbla. Historien är full av exempel på ekonomiska bubblor. Likheten består i att folk nu, liksom då, trodde att prisstegringen var evig...
      Ursäkta, men jag tycker att du uttrycker dig i plattityder. Vore avsevärt mer intressant om du, efter 25 års erfarenhet av finansmarknaden, hade lite erfarenhet och tankar att dela med dig av...

      Radera
    17. Ställ en fråga om du känner för det.

      Radera
    18. Annars är ju "the more I learn, the less I know" alltid relevant.

      Radera
    19. Tja, bubbla eller inte, så länge räntan är låg är det billigt i historiskt perspektiv idag eftersom folk ser till sitt kassaflöde (ränta + amortering jmf med inkomst) snarare än själva priset i förhållande till inkomsten. Som nämnts många gånger så är räntekvoten rekordlåg just nu.

      Sen vet vi ju att räntorna kommer stiga och det blir dyrare igen, och då kommer priserna kanske att stå stilla eller falla, beroende på inflation med mera. Eller så dröjer ränteuppgången och löner "kommer ikapp" bostadspriserna så småningom. Vi får se.

      Min egen trigger som jag sagt innan är att hyresnivån nu är lägre än ekvivalent bostadsrätt i mitt område (till dagens ränta!), och då finns ingen rationell anledning att köpa.

      Radera
    20. JP: "sen vet vi ju att räntorna kommer stiga...."...Vet vi? Vem har sagt det?

      Radera
    21. Toni: Det verkar sannolikt om man ser till prognoserna från till exempel Fed, ECB, Riksbanken, Konjunkturinstitutet och Ekonomistyrningsverket, eller på vad de långa marknadsräntorna ligger på. Till exempel har ju som bekant Fed påbörjat sin räntehöjarcykel, och ECB kommer nog förr eller senare att följa efter.

      Jag tror både korta och långa räntor är lite högre inom tre år, men det kanske inte handlar om särskilt stor uppgång. Dagens priser på bostäder och aktier är låga om man tror att räntorna är evigt låga. Men nej, man kan inte säkert veta, särskilt inte om man spanar fem år framåt. Kanske får vi ny lågkonjunktur och evigt låga räntor.

      Radera
    22. JP: Vill inte tro att räntorna förblir låga för evigt men samtidigt vet man inte vad det nya normala är. 1860 till 1930 hade vi ju ett ränteläge kring 5%, 1930 till 1960 kring 3%, 1960 till 1995 ökade det upp till 15% men då gick ju ekonomin på högvarv och sen ner igen. Vi kan alltså också förvänta oss en period av räntor kring 0-1% i 30 år fram till 2045...Det är inte helt omöjligt.

      Radera
    23. Bedömningen av den "långsiktiga normala räntan" har sjunkit en smula på sistone, men ligger över 0-1%.

      "Riksbankens samlade bedömning är nu att reporäntan på lång sikt kan väntas ligga mellan 2,5 och 4,0 procent.

      Det är lägre än Riksbankens tidigare publicerade intervall på 3,50-4,50 procent för den långsiktigt normala reporäntan. Det framgår av en fördjupning i den penningpolitiska rapporten."

      Det är mycket onormalt med negativ realränta. Sverige är också så pass omvärldsberoende att detta inte är något vi kan råda över själva.

      Radera
    24. Det är återigen bara en bedömning. När har dom haft rätt då? Det kan mycket väl bli att det normala är 1,5-2% i en 30-40 årsperiod och i så fall kommer ju tillgångspriser fortsätta utvecklas bra.

      Radera
    25. Ingen kan veta med exakthet, men negativa realräntor är historiskt mycket ovanliga. Det är mer rimligt med 1-2% inflation och därmed 2-4% reporänta på sikt. Dagens priser på aktier och fastigheter antar att räntan kommer att gå upp några procentenheter. Skulle räntan vara låg under en utdragen period så är det rimligt att aktier och fastigheter fortsätter stiga i pris snabbare än vinster och inkomster.

      Radera
    26. JP: Vi har ju redan en inflation på mellan 1-2% men en fortsatt negativ styrränta. Även om inflationen skulle öka till över 2% tror jag inte RB hade höjt över 0 strecket med anledning av ECB eller något annat påhitt som kan användas som argument för att slippa höja.

      Radera
    27. Man kan inte höja räntan alltför snabbt, men om några år lär räntan vara högre om inflationen fortsätter vara kring 2-3%.

      Radera
    28. Det känns dock som att man från RBs håll säger att man vill ha en stabil inflationstakt på kring 2%. Vad är definitionen på stabil? 5 år innan man höjer? Om inflationen viker efter att ha legat på 2,5% i 2 år och går ner till 1,9% så väntar man med att höja. Ökar den till 2,1% väntar man ytterligare 2 år för att se om den är stabil. Det kan ju fortgå ganska länge. Priset får ju spararna betala.

      Radera
    29. Så kan det mycket väl bli. RB är nöjd så länge inflationen ligger omkring 2%.

      Radera
  12. Martin Hansson: om du tycker dina tio kilo guld är värdelöst, får du gärna skicka tackan till mig. Jag betalar portot!!

    SvaraRadera
  13. En intressant sak med statistiken för Danderyd, för övrigt, är ju att trots ökande skuldkvot så är ju belåningsgraden (som borde vara viktigare ur "bo-kvar" eller "banken-är-i-fara"-synpunkt) väldigt låg -- medianen ligger på 31%, samma siffra som 2010. Även ett prisras på 50% är alltså fullt överkomligt. Betydligt lägre belåning för Danderydsborna alltså än, för att ta ett exempel, Marks kommun (median: 49%).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så är det. Påstår inte för fem öre att Danderydsborna ligger risigt till ekonomiskt. Däremot påstår jag att de snart får problem med att öka sin skuldsättning pga skuldkvotstaket. Därmed borde priserna toppa snart i de högst värderade områdena i Sthlm.

      Radera
    2. Där är vi fullständigt överens.

      Radera
    3. Kanske blir så att bostadsrallyt letar sig längre ut från stadskärnorna till alla har maxat 5 ggr inkomsten. Med tanke på att många väljer att inte skaffa barn idag då dom inte anser sig ha råd med det och samtidigt har dom 70-80 tusen brutto ihop och nöjer sig med att bo i en renoverad 2a så innebär det att 2orna kan stiga till 5-6 miljoner i pris lite överallt i utkanten av Gbg o Sthlm.
      Boenden på väldigt attraktiva addresser kan dock fortsätta stiga då dom ändå inte köps av folk med förvärvsinkomst utan mer av folk med kapitalinkomst.

      Radera
    4. Jepp, ungefär det händer redan idag. Prisökningarna sprider sig som ringar kring storstadsregionerna.

      Många hus med pendlingsavstånd till bra arbetsplatser kan du få för omkring 3 miljoner, vilket inte alls är svårt att finansiera. Dessa hus kan säkert stiga till 4 eller 5 miljoner på lite sikt. En så hög nivå på begagnade hus kommer dock göra att nybyggen blir mer och mer populära i kranskommunerna -- redan idag har jag kollegor som bygger nytt och stort till samma pris som begagnat renoveringsobjekt i samma kommun kostar!

      Radera
    5. Japp jag känner igen det. Sekelskiftstvåorna i Gbg innerstad har dom senaste åren ökat med ca. 5-10% om året medan lägenheter i Kviberg och Kvillebäcken ökat med ca. 30% per år.

      Radera
  14. Den stora frågan - när spricker bostadsbubblan?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om det visar sig vara en bostadsbubbla spricker den ungefär samtidigt tillsammans med preferensaktierna.

      Radera
  15. SEB's official press release on "boränteråd" uses the terms "bruttoinkomst" and "årslönen före skatt" when discussing the term "skuldkvot"... Is there something I'm not getting?
    https://sebgroup.com/siteassets/press_sv/bilagor/boranterad/boranterad_1707.pdf

    SvaraRadera