Cornucopia?

2017-06-14 09:31

Forskare: Många nya bostadsrätter är skräphus

Inget nytt för bloggens läsare, men en forskare på KTH varnar nu för att många nya bostadsrätter är rena skräphus. Som tidigare uppmärksammat byggs de för kortsiktigt vinst för exploatören, och inte för långsiktig drift.
Forksaren Jonas Anund Vogel säger till Fastighetstidningen:
"Det är två helt olika ekonomiska system inblandade. Det byggs i aktiebolagsform med kortsiktiga vinstintressen och förvaltas sen av föreningar som enligt lagen inte får ha något som helst vinstintresse. Den skarpa gränsen mellan dessa skapar inga som helst incitament för de som uppför fastigheten att tänka långsiktigt. Då blir det ingen ny teknik, ingen driftsoptimering."
Till exemplen hör enstegstätade fasader och energiförbrukning. Annat känt sedan tidigare är t ex hur vatten och avlopp dras, ventilation, tak- och fasadlösningar mm.

Aktiebolaget bygger billig skit med vacker yta, som sedan säljs dyrt till okunniga bostadsrättsköpare och så får den nybildade föreningens riktiga medlemsstyrelser ta hand om skiten. Den första fejkstyrelsen tillsätts av aktiebolaget och har bara aktiebolagets representanter

Smällen för dessa bostadsrättsföreningar kommer inom något decennium, men då planerar förstås alla som idag köper att redan ha flyttat.

Vogel har fyra förslag för hur man skulle kunna åtgärda problemet, t ex att aktiebolagen inte får tillsätta den första fejkstyrelsen, utan det ska finnas en styrelse med de som faktiskt ska bo i huset redan från projekteringsstart.

Dock kommer i dagens läge även en sådan styrelse enbart vara intresserade av billigaste lösning, så de snabbt kan sälja med vinst. Dessutom saknas det som bekant kompetens för fastighetsförvaltning och då hjälper det inte att boende sitter i styrelsen - de kommer ha ett kompetens- och erfarenhetsmässigt underläge mot byggaren.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

72 kommentarer:

  1. Man skulle kunna inkludera drift- och serviceavtal. BRF:en betalar byggaren för service, och för att maximera vinsten på driftavtalet, väljer byggaren teknik med lägre drift- och servicekostnader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulle kunna benämnas hyresrätt...

      Radera
  2. Eller så får man som vuxen nänniska stå för sina beslut, bra som dåliga. Köperr man något alls för x miljoner utan att efterforska så förtjänar man inte mer än en livslång skuldsättning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet är att efterforskningen inte kan göras förrän vid inflyttning. Det är så dags då...
      Det som utlovas i prospekten är inte vatten värt. Om byggbolaget under byggfasen hittar ett sätt att göra något billigare så kommer den av byggbolaget tillsatta interimistiska styrelsen att godkänna det nya, billigare utförandet. Det finns prejudikat som ger för handen att denna styrelses beslut är giltiga. Ett fall var en förening som inte fick det utlovade varmgaraget under huset, utan i stället en markparkering en bit bort, en annan fick den inredningsbara vinden bortbantad. Tänk dig då alla mindre iögonfallande delar som bantas. Det är således en betydande risk man tar när man tecknar sig för en nybyggd borätt.

      Radera
  3. Är inte det här ett problem med byggande generellt? Att byggaren har incitament att bygga så billigt som möjligt och sedan lämpa över risken på köparen.

    Varför är det här ett bostadsrättsproblem? Är det för att villaköparna är mera kompetenta, och inser att ansvaret ligger direkt hos dem och inte hos någon förening?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, villaägaren är dels mer långsiktig, och förstår dels att ansvaret helt är dennes.

      Sedan är ärligt talat en villa mkt mindre komplicerad än ett flerfamiljshus med ibland hundratalet lägenheter.

      Radera
    2. köper man ett begagnat hus så plockar man in någon till göra en oberoende inspektion, vet inte om sånt görs när man köper BR.
      bygger man nytt har man dialog med de som utför arbetet.
      Köper man nytt hus bör man också ta in någon till göra en inspektion

      Radera
    3. Är inte det här i själva verket ett problem med nästan alla fysiska produkter, symaskiner, bilar, dialysapparater och flygplan? Man håller den kvalitet som köparen och lagen medger, och tar ut det pris man kan för det.

      Radera
    4. Tittade på TV-programmet "toppmäklarna", en köpare ville anlita en besiktningsman, mäklaren blev lite sur och menade på att det var väldigt ovanligt. I det programmet handlar det om bostäder i Stockholm för många miljoner.

      Radera
    5. Det handlar om att du har en rationell producent som säljer till en irrationell konsument, konsumenten i det här fallet en privatperson som går på känsla eftersom kunkspaen som ligger till grund för förnuftet inte finns. Då du har att göra med en kommunal eller privat hyresvärd så agerar de som en rationell konsument. De har kunskapen och köper något baserat på värdet för hela livscykeln. Privata konsumenter saknar helt enkelt kompetensen att agera rationellt.

      Radera
    6. Självklart skall köparen ha rätt att anlita en oberoende besiktningsman utan att mäklaren har synpunkter - tvärtom i mitt fall - där ville mäklaren att vi skulle besiktiga huset innan försäljning, vilket också gjordes. "Toppmäklarna" är ju ett TV-program och där vill man ju ha lite "effekter" för att göra "bra" TV.

      Radera
  4. Klart intressant. Men vem bygger enstegstätat idag? Helt klart finns det dock en diskrepans mellan byggarnas vinstintresse (JM, Skanska mfl har haft kraftigt stigande marginaler sedan 2012) och föreningens intresse av billig långsiktig boendekostnad.

    Energiprestandan är väl också inte helt off väl? Om jag tittar på 10 år gamla föreningar så har de hyfsat låga värmekostnader per kvm (dock verkar ventilationen krångla en del i vissa fall...). Finns det mer tekniska detaljer?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra fråga Joakim. Vem bygger enstegstätat idag?
      Sen detta energifokus är ju helt galet.
      Man kan i princip bygga hur energisnålt som helst men då blir det andra negativa följder.

      Radera
    2. Dagens byggnormer gör att även ett "normalt" flerbostadshus läcker betydligt mycket mindre än miljonprogrammets eller tidigare hus.

      Så, mer konkret, vilka energiproblem har dagens "fuskbyggen"?

      Hur många år till ska vi peka på enstegstätade fasader som "bevis" för att dagens nybyggen är fusk?

      Radera
    3. Jag talade med en äldre snickare om det moderna sättet att renovera fönster. Sätta in nytt fönster i befintlig karm. Förutom att jag tycker det är väldigt fult med mycket karm och lite fönster. Han menade att karmen är mycket dåligt isolerande där det "läcker" in mycket kyla. Kanske inte sparar in något alls och därmed helt bortkastat.

      Radera
    4. Du kan ju låna eller köpa en värmekamera, den visar ju hur mycket fönstren läcker. Dessutom lär du ju få kondens på karmen om vintern, om det nu är en rejäl köldbrygga i den.

      Eller så kan du ju fortsätta spekulera.

      Men jag håller med om att energifokuset är lite crazy, nu kör man ju kolfilterfläktar i lägenhetskök, förutom att det är sjukt fattigt så måste nån stackare ju in i lägenheterna och byta alla filter med jämna mellanrum.

      Radera
    5. Eller ja, i en brf kanske man ska ansvara för sina egna filterbyten.

      Radera
    6. Spekulera är väl vad vi mestadels gör här på bloggen? Aktier, politik, fastighetsmarknad, samhälle. Eller ska vi bara hyvla vetenskaplig orubbad sanning?
      Angående fönster så är det åtminstone fult.

      Radera
    7. Ben: Men om man bor i ett flerbostadshus med självdrag finns väl inget annat bra alternativ än just kolfilterfläkt?

      Radera
    8. Jag avsåg dagens nybyggnader.

      Radera
    9. Aha. Ja, då låter det snålt.

      Radera
    10. Det är inte snålt, det är en direkt konsekvens av energikraven.

      Radera
    11. @Joakim

      Självdrag är ur vissa aspekter jättetrevligt, framförallt är det tyst... Nackdelen är att den kräver att utetempen är åtminstone 2-3 grader under innetemperaturen, därefter stannar den av.

      Men är självdraget bra placerat i köket behövs ingen fläkt. En bra utformad spiskupa ger en skorstenseffekt och effektiv ventilation vid matlagning året om.

      Radera
    12. Verkligen? Vilken osuppfångning menar du man kan få med en självdragskåpa? Referenser, tack.

      Radera
    13. Greenious, jag har självdrag (och kolfilterfläkt) i min nuvarande lägenhet och tycker det är riktigt trevligt.

      Intressant och lärorikt detta i alla fall. Jag är fortfarande intresserad av vad det är som går sönder i nybyggen...

      Radera
    14. @Ben

      http://www.casamja.se/ har lösningar som fungerar bra.

      Radera
    15. Ja, de rekommenderar tydligen ett undertryck på 50-100 Pa i kanalen.

      Med -20 grader ute kan du kanske få till en tryckdiff på 1 Pa per höjdmeter i en skorsten, så då behöver du bara 50-100 m självdragsskorsten för att komma upp i tillverkarens rekommenderade undertryck. Det verkar rationellt och bra.

      Radera
    16. Jag tror du underskattar värmens inverkan på luftflödet. Jag får duktig fart på min köksventilation tom en dag som denna faktiskt när jag slår på gashällen.

      Radera
    17. Ja, du kan ju fortsätta tro det.

      Radera
    18. Ben!
      Hur många m/s behövs i en 2 dm2 S-kanal för att få säg 30 l/s? Och hur många Pa tryckfall blir det?!
      Jag får det till 1,5 m/s resp 1,2xKsi vilket uppnås redan vid 0-5 C vid stiltje. Och hur ofta är det blick stilla ute?!
      S-luft funkar faktiskt!

      Radera
  5. Absolut ett bostadsrättproblem.
    Blivande villaägare vet att deras boende kommer kräva ett visst engagemang och underhåll. Merparten har någon känsla för teknik, planering och ekonomi.
    De BRF ägare jag möter (är bl.a. ordförande i en BRF förening) refererar fortfarande till månadsavgiften som "hyran" och har endast undantagsvis förståelse för att vi gemensamt ansvarar för vår byggnads skötsel och underhåll.
    Jag tror det beror på att det inte syns någon skillnad på en hyreslägenhet och en bostadsrätt. Man ser dem som likvärdiga boendeformer.

    SvaraRadera
  6. Vad är det som borde byggas annorlunda? Det enda riktigt exemplet som jag ser är ju enstegstätade fasader, men det är ju ett erkänt misstag vid det här laget. Men i övrigt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är också mycket intresserad av att veta detta.

      Det jag vet som har nämnts tidigare är att man gjuter in stammar i golven, vilket gör det jobbigare att renovera i framtiden. Men jag vill se en riktig lista på konkreta byggtekniker idag som då ska vara sämre än tex miljonprogrammens.

      Radera
    2. Bra genomgång av enstegstätat i länken.
      http://www.combimix.com/se/fokus/fasad/176-fuktdebatten

      Radera
    3. Tack för länken, Stefan. Det var en gedigen genomgång av läget som borde läsas av alla som är intresserade av bostäder och byggnadsteknik.

      Radera
    4. Enstegstätade fasader är som jag förstått det enbart ett problem tillsammans med trä. Hur många flerbostadshus har trä i sina fasader och hur många har betong? Jag skulle misstänka att det vanligaste är att man använder betong, antingen som sandvich-paneler med isolering mellan två lager av betong eller monterar isolering på utsidan av betongen och lägger puts direkt på isoleringen.

      Ingjutna PVC-rör har förmodligen en livslängd på över 100 år innan de behöver bytas.

      Radera
    5. @Joakim:

      Var tycker du t ex avloppsröret ska ligga, om inte i bjälklaget? Ska du ha en fräsig duschkabin 20 cm ovan golv, och så ett utanpåliggande avloppsrör snett över badrumsgolvet och in i schaktet som du dessutom snubblar på varje morgon när du ska pissa?

      Eller har du tänkt bygga ett hus med gamla fina träbjälklag och lägga rören under golvet? Lycka till med akustiken där.

      Radera
    6. Trä används oftast fortfarande när man bygger fasadsystem med utfackningsväggar. Problemet med fasaderna beror på placering, takfotsutformning mm. desto mer väderutsatt fasaden är desto större blir risken för fuktproblem. JM har precis slutat att bygga med utfackningsväggar eftersom kostnaderna för att åtgärda fel med fuktskador i fasad blivit för stora.

      Radera
    7. Ben: Jag vill minnas att gamla hus ofta har rör i olika schakt (som äter upp "värdefulla kvadratmeter" i ett stort hus eller som just ligger under golvet och inte ingjutet), medan man i moderna hus gjuter in rören på olika ställen.

      Detta med ingjutna stammar togs hur som helst upp nyligen som ett exempel på en ur underhållssynpunkt dålig lösning. Typ "– Miljonprogrammet har hållit i 40–50 år innan det nu behöver renoveras. Bostäder av i dag håller i bästa fall 15–20 år innan det är renoveringsdags, säger Erik Stenberg till DN."

      Men jag undrar förstsås fortfarande vad det är mer konkret som går sönder efter 20 år som tidigare (låt oss säga under miljonprogrammets dagar) höll i 50. Att det är jobbigare att byta ingjutna stammar är ju en sak, själva livslängden är ju inte kortare...

      Radera
    8. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    9. "i bästa fall 15–20 år innan det är renoveringsdags" är ju ett helt sjukt citat. Han menar alltså att i BÄSTA fall ska byggnaden renoveras om 20 år? I sämsta fall så pratar man om vad? 5-10 år? Det är såna citat som gör att man inte kan ta honom seriöst.

      Radera
    10. Går att bila upp bjälklag.
      Och om de vertikala stammarna råkar vara ingjutna i hjärtväggar går de också attt bila ut, och byta.

      Eller så drar man vertikalstammarna på utsidan, klimatförändringarna gör att det inte behöver isoleras.

      Det är mest ett damm och kostnadsproblem.

      Radera
    11. @Joakim Persson:

      Även moderna hus brukar byggas med en del schakt. Har nog aldrig sett ett schaktfritt flerbostadshus, och då har jag sett många.

      Radera
    12. Jag håller faktiskt med dig där, Johan.

      Har tittat på en del bostäder byggda 2004-2007 ungefär. Jag har sett strulande värmesystem och felaktig ventilation, men i övrigt ser dessa hus ganska bra ut. Men det skulle alltså senast 2024 vara dags för en stor renovering i de äldsta huset. Det låter osannolikt.

      Enstegstätade fasader rör sig tydligen om 10 miljoner kvadratmeter mot en kostnad av 1 500-2 500kr/kvm = 15-25 miljarder kronor i renoveringskostnad. Det är mycket, men allt behöver inte bytas och det kan spridas ut över X antal år (förutom att flera fasader redan bytts).

      Ingjutna rör på fel plats blir ett jobbigt problem, men inte på kanske 40-50 år (dvs jag gissar man måste riva upp fler golv än bara våtrum och ev kök).

      Radera
    13. Det finns ju ett visst intresse från vissa håll att överdriva problemen givetvis, samtidigt som man från annat håll strävar efter att spela ned dem...

      Men att just enstegstätade fasader lett till väldigt dyra renoveringar för vissa går inte att komma ifrån. Övriga bekymmer kan också i viss mån kompenseras av teknikutvecklingen, bättre system som faktiskt klarar vad de gamla systemen inte gjorde. Bytet kan visserligen bli ganska dyrt.

      Radera
  7. Kanske dags att överge systemet med bostadsrättsföreningar och istället ha bostadsaktiebolag. Ägarna har en aktie per lägenhet/bostad och den motsvararar värdet på lägenheten. Ägaren har fullt ägaransvaroch sköter själv finansieringen av sin aktie. Man betalar en bolagshyra för gemensamma utgifter för underhåll osv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. På vilket sätt löser det problemet med kortsiktigt vs långsiktigt fokus mellan parterna?

      Radera
    2. I ett bostadsaktiebolag har du stöörre ägaransvar med mera rättigheter och skyldigheter än som medlem i en förening där föreningen har ägaransvaret. Därmed borde det bli mera långsiktigt men samma problem finns väl fast i mindre skala. Känner dock ej till alla detaljer och framförallt inte på bostadsrättssidan.

      Radera
  8. Det är orimligt att begära att en köpare ska omfattande kunskaper i byggnadskonstruktion och dess risker osv. Ett bättre sätt är att ha byggnormer och certifiering mot dessa av ett statligt institut. Både konstruktion ska godkännas och sedan själva utförandet. Allt detta finns redan i princip för småhus, gäller inte detta för alla typer av byggnader?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns redan idag, AMA och BBR bland annat.

      Radera
    2. Jo, precis så är det för flerbostadshus också.

      Radera
  9. För lägenhetsköpare så saknas det alternativ till byggjättarnas massproducerade lägenheter. Byggemenskaper skulle kunna vara en lösning där personer går ihop och tillsammans tar fram ett hus för deras behov och där hållbarhet över tid går före kortsiktiga vinster. Detta kräver dock att kommuner erbjuder byggklar mark till försäljning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ehm, varför ska marken vara "byggklar" för att man ska kunna gå ihop ett gäng och bygga sitt eget flerbostadshus menar du? Är det bara möjligt för "byggjättarna" att schakta?

      Radera
    2. Oftast köper byggjättarna mark som sedan kräver ett planerings och detaljplanearbete i 5-10 år innan det eventuellt kan bli byggstart. Detta kräver ekonomiska muskler som ett gäng privatpersoner inte förmår utan kommunen behöver vara behjälplig med detaljplanearbete före markköpet. Detta kräver ju dock att kommunen är markägaren.

      Radera
    3. Vem ska stå för de kostnaderna då? Kommunen ska utreda precis allting åt ett fåtal privatpersoner som vill bygga bostad? Det skulle jag inte vilka att mina skattepengar gick till i nån större utsträckning, faktiskt.

      Radera
  10. Hörde om en projektledare som bytt från JM till kommunal hyresrättsaktör om stammarnas placering. I JM-hus placeras dessa i princip alltid någonstans mitt i lägenheten eftersom de då räknas som boyta. En placering i kanten riskerar att stammar hamnar utanför beräkningsbar yta. Hyresrättsbyggaren placerade stammarna där de var långsiktigt bäst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och var är det långsiktigt bäst att ha sina stammar? Ser fram emot en grundlig utredning här.

      Radera
    2. Och vilka stammar är det du avser egentligen? Avlopp, KV/VV, ventilation?

      Radera
    3. Långsiktigt bäst placering borde vara där stammarna är lättast att komma åt vid renovering för att göra utbytet/renoveringen så billig som möjlig.

      Radera
    4. Var är det då? Det verkar ju finnas en enda entydig placering som är bäst om man läser inlägget ovan.

      Radera
    5. Idag kan man ibland få se nybyggda BR där köparen får placera både kök och badrum, dvs de behöver exempelvis inte ligga vertikalt ovanför varandra som i äldre flerbostadshus och varje lägenhet har då en "individuell" lösning med stammarna dragna längre sträckor i golvet.

      Med stammarna placerade i schakt inne i lägenheten så blir det också närmast omöjligt att bara påverka en mindre del, dvs en fullständig flytt kan vara nödvändig istället för en tillfällig "evakuering" av de boende.

      osv osv.

      Radera
    6. Fast om det är en stickledning till ett enskilt kök så vill jag hävda att det per definition inte är en "stam". Stammen är en samlingsledning för fler än en lägenhet.

      Att gjuta in enskilda stickledningar har vi gjort så länge vi har byggt i betong.

      Radera
  11. Principen var att JM optimerade stammarnas placering så att den ingick i den beräkningsbara ytan, inte var det långsiktigt var enklast att underhålla.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är ens "beräkningsbar yta"?

      Radera
    2. https://sv.wikipedia.org/wiki/Boyta

      Boytan är i princip all yta mellan ytterväggarna idag. Dvs, allt som kan placeras innanför adderas till boytan. T.o.m. tjocka stolpar eller schakt räknas helt eller delvis med. Det är också därför man numera ofta ser lägenhetsförrådet placerat i lägenheten och inte som förr i källaren eller vinden...

      Radera
    3. Inte för att man glömt att skyddsrum kan behövas?

      Radera
  12. hej
    här är länken för problemen
    https://www.kth.se/blogs/reaktion/2017/03/nya-bostader-brister-i-kvalitet/

    Lösningar som försvårar tekniskt underhåll. Här återfinns till exempel ingjutna stammar/rör och avancerade ventilationslösningar.
    Fuktskador i hus som byggs för snabbt, och enstegstätade fasader är ett exempel.
    Hälsoeffekter av för täta/mörka hus som byggs på grund av miljöskäl, så kallade passivhus.
    Planlösningar som inte är funktionella eller flexibla/anpassningsbara till ett globaliserat och snabbföränderligt samhälle.
    Skador, sprickor och glipor som uppstår redan vid bygge/montering som driver på en ombyggnad innan materiallivslängden är slut.
    System som inte leder till utlovad energiprestanda.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Avancerade ventilationslösningar"? Okej, då tycker jag varenda datorsupport ska föreslå kulram och räknesticka istället när folk ringer och vill ha hjälp med nåt problem.

      Radera
    2. Lösningar som försvårar tekniskt underhåll. Här återfinns till exempel ingjutna stammar/rör och avancerade ventilationslösningar.

      Vet inte vad det är för installationer han menar gjuts in, men delvis ingjutna installationer har vi haft i hela den moderna tiden sen man började bygga i betong.

      Fuktskador i hus som byggs för snabbt, och enstegstätade fasader är ett exempel.

      Här bör man skilja på dåligt utförande pga stress, och lösningar som är tekniskt dåliga. Men visst, båda förekommer.

      Hälsoeffekter av för täta/mörka hus som byggs på grund av miljöskäl, så kallade passivhus.

      Det finns redan dagsljuskrav i dagens byggnormer men visst, de skulle kunna ökas. Vilket skulle fördyra byggandet antingen genom ökad energiförbrukning eller fler isolerglas dvs högre byggkostnad.

      Planlösningar som inte är funktionella eller flexibla/anpassningsbara till ett globaliserat och snabbföränderligt samhälle.

      Arkitektsvammel.
      Skador, sprickor och glipor som uppstår redan vid bygge/montering som driver på en ombyggnad innan materiallivslängden är slut.

      Visst, som sagt, skador i produktionen förekommer både pga kasst handhavande och även på grund av väder mm.

      System som inte leder till utlovad energiprestanda.

      Visst. Ingenjörer bör ju kunna räkna rätt.

      Radera
  13. Jag tittade på ett nybygge av kedjehus i bostadsrättsform i Halmstad. 20 bostadsrätter a´112 kvm ingen biyta. Pris mellan 3000-3250 MSEK beroende av läge i längan av dessa 20 kedjehus. Utöver detta tar du över en skuld per kedjehus om 1700 MSEK så entrepenören EREIM kränger radhusen för ca 4900 MSEK stycket. Månatlig avgigt om 4800 SEK. Amortering ingick på bostadsrättsföreningens skuld som är 0,5 % de första fem åren. Därefter 1 % amortering. Bomben är totalt dryg 30 MSEK i form av skuld. Tvi helvete sa jag till min fru när jag räknat ut denna härdsmälta.

    SvaraRadera
  14. Något måste väl ändå vara fel, när vissa får mer i ränteavdrag jämfört andras årslön.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, då får man allt låna på ordentligt! Svenska hushåll har nästan aldrig betalat så lite som nu i ränta.

      För att få ränteavdrag motsvarande en (låg) årslön så behöver man tiotals miljoner i lån.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...