Cornucopia?

2017-05-26 09:30

Väntat haveri för regeringens modulhus och Kaplanslum

Regeringens "idé" (egentligen att Miljöpartiets bostadsminister fick lite feeling från sin konstanta vistelse i islamistiska Turkiet) att det skulle byggas billig slum med tillfälliga bygglov, sk Kaplanslum, har som väntat floppat. Det är i själva verket, precis som experterna påtalade från början, svindyrt att bygga modulbostäder med tillfälliga bygglov.
Modulhus under uppförande utanför Jönköping.
Redan tidigt 2015, före den sk asylfesten, så föreslog den begåvningsutamanade bostadsminister Mehmet Kaplan (mp) efter månadslånga studier av bostadsbyggandet i Turkiet att man skulle bygga så kallad Kaplanslum i Sverige. Billiga tillfälliga modulbostäder.

Omedelbart fick förslaget kritik av personer som faktisk kunde något, t ex att månadshyran för en Kaplanslumtrea skulle landa på 20 000:- kronor. Modulhus är inte speciellt billiga till att börja med, även om de kan massproduceras. De allra flesta villor som byggs idag är t ex modulbyggda i fabrik och lyfts och fogas samma på plats. Som bekant är en ny villa knappast billig för det. 

Problemet med Kaplanslummen är att den ska rivas efter 15 år, och hela kostnaden måste alltså skrivas av på 15 år. Eller på vanlig svenska - betalas tillbaka på femton år.

Nu har det mycket riktigt visat sig att Kaplanslummen floppat och att hyrorna blev ... 20 000 kronor för en trea.
"På relativt laddad mark – havsnära Askimsviken är lika segregerat som Nockeby – bygger Göteborgs stad ett enda modulkvarter.
Men när tjänstemännen räknar på 15 års tillfälligt bygglov blir hyreskostnaden i Askimsviken nära 21 000 kronor i månaden för en trea om 70 kvadratmeter, något som tills vidare sätter stopp för fler liknande projekt i bland annat Örgryte."
Så verkligheten mötte Miljöpartiets politik och det blev som vanligt ett misslyckande. Begåvningsutmaningar går som en röd tråd genom partiets politik inom alla områden och nu sitter vi här två år senare och utan några lösningar på bostadsfrågan för asylfestens baksmälla. Ingen är förvånad och lokalt överklagar miljöpartister alla bygglov de kan även för normala bostäder.

SvD:s artikel är tydlig. Det byggs minimalt med Kaplanslum. Som sig bör. Sverige bör ha högre ambitioner än att sänka sig till turkisk nivå.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

43 kommentarer:

  1. Ja, vill man att saker och ting ska vara billiga får man i allmänhet sänka den tekniska standarden istället. Bygg med torrdass och minimal isolering, så blir det billigare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Isolering är inte dyrt.

      Radera
    2. Isolering är inte dyrt, men summan av all teknisk installation i ett hus är rätt hög; det blir bara fler och fler kablar och fler och fler vatten- och avloppsrör.
      Modulhus skulle teoretiskt kunna bli lite billigare, men inte i liten skala. Det går åt så mycket folk och utrustning att få dem på plats att några få moduler aldrig kommer att försvarbara ekonomiskt. Jämfört med ett stort flerbostadshus, där markpris och markarbeten kan bli en realivt liten del, blir ekvationen knepig.
      Med detta sagt vill jag ju förstås inte ge några tips, eftersom modulhusen var en av de allra sämsta (mp)-ideerna. Det utvecklades till att man skulle kunna placera lite olika utvalda delar av den kapitalsvaga delen av befolkningen i denna ghettotyp vid behov. Det borde vara tillräckligt vansinnigt för att diskvalificera upphovsmannen från varje politiskt uppdrag, utom i (Fi!), för all framtid. Så skedde ju iofs till slut, men inte pga inkompetens inom bostadspolitiken

      Radera
    3. De får väl bo i svågerkapitalisten Bert Karlssons villavagnar istället.

      Radera
    4. Ja, Berts trailer park-experiment ska bli intressant att studera. Det kanske faktiskt är en fungerande lösning?

      "Vagnarna kommer i olika storlekar. 25, 35 och 48 kvadratmeter. De ska kosta omkring 10 000 kronor per kvadratmeter exklusive moms och hemmen levereras med kylskåp, frys, tvättmaskin och spis. "

      Radera
    5. Billigt hus som håller 15 år:

      - Takpapp med lutning

      - Grundläggning med plintar, utan sockel för luftgenomströmning.

      - Isolering: Mycket för att spara på elen, samt små fönster (dock ska de vara möjliga att nyttja som utrymningsväg).

      - Kaklat badrum: Nej, däremot toalett och dusch i plastat badrum.

      - Kök: Trinette

      - Värme: Direktverkande el.

      ANSLUTNINGAR

      - Avlopp? Vet inte vad som är billigast, kommunalt eller kopplat till nedgrävd tank. Man bör ta hänsyn till driftkostnaden.

      - Vatten: Kommunalt antar jag är billigast, men om det är långt från annan bebyggelse, eventuellt egen brunn. Även här är driftskostnaden av betydelse.

      - El: Kopplat till lokalt elnät.

      - Telefoninstallation: Nej

      - Internetinstallation: Nej


      Restvärde efter 15 år. 50 % i dagens penningvärde, med tanke på att investeringar i anslutningar går att återanvända även om huset behöver bytas ut. Och att huset säkert kan nyttjas ytterligare några år i många fall. Men detta är förstås beroende på att bygglovet förlängs, vilket det ju kanske inte gör.

      Bedömningen av restvärdet är i stort sett en gissning från min sida. Och kritiken är ju just att man inte har bygglov mer än 15 år och därmed inte får något restvärde alls. Men det kan man ju faktiskt ändra på utan att för den delen skrota hela idén.

      Sen kan man verkligen ifrågasätta om detta är en bra samhällsutveckling. Det bör man, men det är inte självklart vad man kommer fram till.

      Om huset kostar 500 000 blir avskrivningen 2800 per månad i femton år. Sen tillkommer förstås avkastningskrav och driftskostnader. Räknar med att man i stort sett inte behöver underhålla på denna korta tidsperiod, annat än för ren förstörelse, som borde gå att debitera hyresgästen separat.

      Radera
    6. Det är lite svårt att tolka artikeln men jag får det till att kostnaden landar på 5 250 000. För mig låter det väldigt märkligt. Drar man av 20 000 per år för uppvärmning. är man nere på knappt 5 000 000. Sen är det ju fastighetsskötsel och anslutningarna också, men det ser ändå ut som väldigt mycket pengar för en barack.

      Nästan som att någon inte vill detta. Eller finns det el, vatten och avloppsmonopol som ställer till det kanske? Jag har jag kanske fattat kostnadsberäkningen fel?

      Radera
    7. Fast kringkostnaderna blir rätt rejäla. El + VA blir lätt 150 000. Sen bygglov, besiktningar, markundersökningar och annat blir säkert 100 000 till. Och så pantbrev, tomt och lagfart.

      Men omkring en miljon kanske man kan komma undan om man har en riktigt billig tomt och kör med lägsta standard enl ovan? 5 600 kr avskrivning + 3 000 kr drift + 2 000 kr kapitalkostnad + 1 000 kr vinst?

      Radera
    8. Själva tomten borde inte räknas som en kostnad mer än som kapitalkostnad, då den säljs alternativt fortsätter nyttjas efter 15-årsperioden. Plus eventuella transaktionskostnader förstås.

      Radera
    9. Det har du förstås rätt i, ingen avskrivning för tomten.

      Det ser ju då ut som om man kan komma under en hyra på 10 000/mån för en sådan här bostad.

      Radera
    10. Minska ner parkeringsnormen för mindre lgh, sluta från kommunens sida att ta betalt för hur mycket bostadsyta som byggs, möjligtvis tilllåta per tomtyta, så byggs det nog mer tätt och billigt. Kanske överväga marknadshyror och social housing.

      Radera
  2. Den som inte kan betala sin egen hyra skall heller inte förvänta sig att bo enligt svensk standard. Om en somalisk familj kan bo i en jordhydda i Somalia samt ägna sig åt att prata med grannarna och ha sex bör det ju rimligen också i Sverige gå att bo i en jordhydda samtidigt som man pratar med grannarna och har sex.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sverige bör erbjuda enkel näringsriktig mat och enkelt tak över huvudet samt gratis wifi (så att man kan via webben lära sig svenska och andra efterfrågade färdigheter, alternativt beställa biljett hem). Inga pengar. Kalla mig cynisk, men jag tror att 90% skulle välja hemfärd, så mycket var det med den "flykten".

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  3. "Tänkte inte på det".

    Jepp, knäcken är de femton årens avskrivning. Sedan tar det lång tid eftersom alla grannar alltid överklagar. Se Skanör till exempel.

    SvaraRadera
  4. Ett gäng byggbaracker ute i granskogen duger väl bra. Så länge det finns en busshållplats vid landsvägen så dom kan ta sig till affärer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, dom dyker upp snabbt och lätt vid olika byggprojekt, ofta 2 våningar och 10-20 moduler, kostar det också 15 mille ?? Skita och hämta vatten kan man väl göra i omgivningen ??

      Radera
    2. En byggmodul kostar strax under 200.000

      Radera
  5. Tittar man på vad exvis Sabo skulle ta så blir det ännu märkligare att man väljer tillfälliga hus.

    Exempel: 4 våningar á 1 st 2 rums lgh + 1 st 3 rums lgh per våning (tot 8 lgh) a 60,5 resp 72 kvm kostar 13 350 000 SEK + markarbete och tomt. Givet 3,65 milj för kostnad utanför själva huset så får vi följande:

    17 milj / 8 bostäder = 2,1 milj per lgh resp 2,5 milj per trea ger med aktuell ränta (2%) en avskrivningskostnad på ca 16'000 per månad för en trerummare. Och huset står kvar efter 15 år.

    Om meningen är att personerna ska bo i Sverige eller att befolkningen ska växa så ser det ut som ett billigare alternativ.

    Så även räknat på 15 år så är "riktiga" hus billigare.

    Anledningen till att Sabo är mitt exempel är för att deras priser är publika.
    http://www.sabo.se/kunskapsomraden/sabos_kombohus/kombohus_bas/Documents/SABOs%20Kombohus%20Bas.pdf

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man vill förstås ha vinst på satsat kapital också, så hyran blir högre. Och drift etc.

      Radera
    2. Självklart. Men i detta fall så är det kommuner själva som betalar hyran och köper byggnaderna så vinstbiten tror jag att vi kan hoppa över.

      Kostnaden för ägandet är baserat på nedanstående (kommentarerna trillade ur tråden) 8500 per trerummare plus drift och underhåll. Enligt marknadsföringsmaterialet så brukar hyrorna ligga på 1500 per år och kvadratmeter för kommersiella aktörer vilket blir 9000/mån för en 72 kvm trerummare (vilket antagligen är baserat på en längre avskrivningsperiod än 15 år).

      Rätt mycket billigare än nuvarande pris.

      Radera
  6. Sabo anger markarbetet plus genomsnittstomt till 4'030'000 SEK för tvåvåningshuset. Kostnaden i exemplet torde därmed vara närmare 17000 per månad om man bygger 4 våningar.

    SvaraRadera
  7. Tillägg, blev fel på våningarna. Det är dubbelt så många lägenheter per våning så hyran bör bli ca hälften vid dagens räntenivå.

    SvaraRadera
  8. Och så finns det de som ifrågasätter uppgången i BRF vilket är en total felanalys med tanke på hur hyresmarknaden ser ut.
    Inte ens Kaplanslum blir "billigt". Inget boende kommer någonsin bli "billigt" och har aldrig någonsin varit "billigt".

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stämmer, nybyggnation i Sverige verkar aldrig kunna bli billigt (sen är förstås standarden hög också).

      I befintligt bestånd finns det gott om billiga bostäder, tvärtom bor vi väldigt billigt just nu (se hushållens räntekvot). Själv strax under 1000 kr/kvm/år i hyra.

      Radera
    2. Jag har skrivit inlägg om att det aldrig mer kommer byggas billiga bostäder, så det är inget nytt.

      Radera
    3. Definitivt inget nytt utan ett faktum sedan andra världskriget typ.
      Folk har alltid tyckt det varit dyrt att bygga, ligger djupt rotat i den svenska själen.

      Radera
    4. Det är synd att kommunerna snålar med marken (och gör tomtpriserna höga), för när jag tänker efter är det inte särskilt dyrt att bygga nytt på många ställen jämfört med att köpa begagnat. Det verkar till och med så att man "tjänar" på att bygga nytt i 30% av Sveriges kommuner (dvs Tobins Q > 1).

      En kollega är i full färd med att bygga hus, och det ser onekligen ut att sluta som en lönsam affär jämfört med begagnade hus i området.

      Radera
    5. Det kan ju knappast anses "billigt" att bygga nytt med tanke på kvaliteten på dagens material.

      Radera
    6. Det beror förstås på. Driftskostnaden blir lägre eftersom nya hus är tämligen energieffektiva.

      Men visst, allt som är byggt efter 1960 ungefär ska man besiktiga noggrannt om man nu är intresserad av hållbarhet. När det gäller moderna villor så verkar det ändå se OK ut (vi undantar förstås enstegstätade fasader).

      Radera
    7. Det går att bygga billigt om man har tid.
      Eget sågverk och hyvel kommer man långt med.
      Har man dessutom egen skog, gärna med lite lövträd så kan man få rätt fina plankgolv och dylikt.
      Lite händig och ett miljöpartistiskt friår är vad som behövs.

      Radera
  9. Tror många kommuner gör bort sig i samma fråga.

    Det pusslas och trixas med modul-hus för att lösa barnomsorgen/utbildning.

    Den faktiska månadskostnaden för dessa moduler är nog mycket högre än att bygga en riktig lokal men då hela summan ska fram direkt vid ett sådant bygge (via lån t ex) så upplevs modulerna ändå billigare.

    SvaraRadera
  10. Svårigheten ligger väl också i att pressa marginalerna hos tillverkarna. Bygger man enklare men tar lika mycket betalt så ökar vinsten hos producenten.

    SvaraRadera
  11. Miljonprogrammets betongområden hade "billig" hyra eftersom de kommunala bostadsbolagen byggde , inte efter marknadsmässigt behov, utan efter en planekonomisk modell!
    En modell subventionerad av statliga pengar..

    Idag byggs det efter vad marknaden efterfrågar!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, när områdena var nya var de ganska dyra, förhållandevis. Det fanns gott om billigare lägenheter inne i Stockholm centrum exempelvis, med betydligt lägre standard givetvis. Man ska inte glömma att några av de tråkigaste miljonprogrammen var typiska medelklassområden, och att det var ganska modernt att flytta ut i förorten då. Dessutom har inte ens tidens tand lyckats dölja att många av områdena, nu pratar jag om Stockholmsregionen, byggdes i extremt trevlig miljö, det är verkligen några av de bästa lägena som utnyttjades. Hade man använt sig av kunskapen hur man bygger en stad, väl utvecklad sedan antiken, istället för att ge taktpinnen till några arkitekter med galopperande storhetsvansinne och enbart modernistiska monument i huvudet, hade det även långsiktigt blivit en braksucce.

      Radera
  12. Modulhusen kommer inte rivas, det tillfälliga kommer permanentas, och det av flera skäl. Inte minst ekonomiskt och pga att bostäderna kommer behövas även framöver.
    Enda sättet att garantera att nåt verkligen blir tillfälligt är att bygga med just standard och låg teknisk kvalite ("billigt"), samtidigt kommer detta aldrig ske.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De Sovjetiska "kommunalkorna" som ju byggdes med gemensamma kök och badrum för att lindra den enorma bostadsbristen i Sovjetunionen var ju tänkta att bara behöva stå i 25-30 år. Efter detta skulle den "proletära skördetiden" komma, de slarvigt snabbt och billigt byggda "kommunalkorna" skulle rivas och ersättas av betydligt bättre bostäder för "arbetets hjältar"! ;-)

      Men, hur blev det.. ;-)

      Radera
    2. Exakt, det som byggs blir "permanent" och står tills det faller.

      Jag har sett ett antal exempel där tillfälliga byggnader som byggts använts tills det blir lika dyrt att renovera dem som att bygga nytt, just i detta fallet ca 40 år.

      Och då berodde det inte på någon akut brist, de fungerade till avsett ändamål, så varför skulle man bygga något nytt när man lika gärna kunde vänta?

      Just idag så har kommunen hyrt in ett antal baracker för stora summor årligen
      Först fungerade de som rena flyktingförläggningar för att sen bli bostäder åt de som fått PUT, fortfarande hyrda då. En lösning att föredra jämfört med att man köper BRF åt dem, tycker jag.

      Radera
  13. Begagnade husvagnar för kanske 100k styck, där en familj kan bo ? Statliga campingplatser, och man kan stapla dom ovanpå varandra som i "Ready Player One" för att spara mark ?
    Först bör alla svenska hemlösa få tillgång till detta, därefter studenter och ungdomar som vill flytta hemifrån, sen flyktingar från kriget i Syrien.

    Verkar ganska nice, man kanske skulle casha in sin bostadsrätt och flytta till en camping ?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vill du verkligen dela camping med fd hemlösa och hitresta välfärdsturister?

      Radera
    2. Njae, tänke mer på en camping med en massa coola hippies, avdankade förmögna direktörer och drop-outs, hembrännare & livsnjutare, någonstans i sydeuropa nära alperna och skidåkning och vandring....

      Radera
  14. aj då, det är därför min aktiepost i Zenzip går som en gråsten då..... :(

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det beror på att bolaget blöder.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...