Cornucopia?

2017-05-16 13:56

Goldman Sachs: 35% risk för svensk bostadskrasch inom 2 år - näst värst i G-10

Bloomberg rapporterar att Sverige och Nya Zeeland har den största risken för en krasch i bostadspriserna bland länderna i G-10 (de tio mest handlade valutorna). Enligt bankens modeller är det en 35 - 40% risk vardera att de två länderna får en krasch i bostadspriserna inom två år.
G-10 är de länder som omfattas av de tio mest handlade valutorna i världen, t ex USD, EUR och uppenbarligen även SEK.

Enligt banken Goldman Sachs modeller har Sverige och Nya Zeeland störst risker för en krasch i bostadspriserna inom två år. Krasch låter dramatiskt, men det avser minst fem procents prisras justerat för inflationen. Om vi t ex har 2% inflation blir alltså raset (förenklad beräkning) minst 3%.

"Using an average of these measures, house prices in New Zealand appear the most over-valued, followed by Canada, Sweden, Australia and Norway [...] According to the model, the probability of a housing bust over the next five to eight quarters is the highest in Sweden and New Zealand at 35 to 40 percent."
Bostadspriserna i Kanada är alltså mer övervärderade, men risken för en krasch i Kanada är med sina 30% lägre än för Sverige. Våra grannar i Norge får en risk på 20-25% för en krasch.

Naturligtvis är Goldman Sachs analys en sk killgissning, eller det som i dagligt tal kallas ekonomisk modell och har som sådan väldigt lite med verklighetens sannolikheter att göra. Däremot är det en intressant indikativ uppgift om stiuationen i den svenska bostadsbubblan och som utomstående utan de partsinlagor som gäller när högbelånade svenska ekonomer själva ska uttala sig om bostadsbubblan de deltar i.

Bloombergs artikel hittas här.

Vad är din killgissning på risken för en inflationsjusterat 5%-ig eller större nedgång i bostadspriserna inom två år? Svara nedan.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

54 kommentarer:

  1. Vem tror på Goldman Sachs? De satsade ju på Hillary. FAKE NEWS! :P

    SvaraRadera
  2. GS använder 3 mått vilket naturligtvis är alldeles för lite för en analys.
    Det är så de jobbar, enkla lösningar på svåranalyserat material.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ser fram emot din procentsats. Självklart kan man inte ta någon på allvar som anger hela 10-tals eller 5-tals procentenheter.

      Radera
    2. Jag tycker Sthlm ser ganska maxat ut så det kommer sannolikt en nedgång inom 2 år.
      Menar du från dagens nivå i frågan? Eller menar du en nedgång efter en ev kommande uppgång?

      Radera
    3. Instämmer med Stefan, läste lite kort om deras analys. Jag slutade bry mig när de började prata om pris i relation hyror. De har för få mått och för trubbiga verktyg.

      Därmed inte sagt att resultatet är fel i verkligheten men analysen är alldeles för bred. Om man tror att man kan jämföra en global marknad ner till enskilda hushåll och säga att risken är större eller mindre i land A än i land B med någon slags träffsäkerhet så lever man i en fantasi. De kan ju få rätt men analysen återspeglar verkligheten på ett dåligt sätt.

      Om vara a kostar 2 kr men har en produktionskostnad om 4 kr och säljs för 4,4kr Så löper inte varan stor risk att priset rasar bara för att befintliga gamla varor kostar 2 kr men inte går att köpa. GSI verkar jämföra något slags snitt av BR-pris och snitt-hyra vilket enkelt uttryckt ger dem ett pris om 3,2 kr och utifrån det anser de att det finns en fallhöjd mer till typ 3,53 kr från nuvarande pris om 5 kr. Rett rejäl fallhöjd men en helt felaktig analys enligt min mening.

      Bruksvärdeshyran är ett skämt och sabbar alla former av jämförelser av den här arten eftersom man utgår ifrån att de hyror som finns i det gamla systemet faktiskt är allmänt tillgängliga för folk.

      Så nu kan ni gnälla på mitt resonemang och ifrågasätta varför man ska lita på mig istället för GSI och flytta diskussionen till mitt exempel istället för att prata om GSIs usla analys.

      Radera
    4. Stockholm börjar se maxat ut, det håller jag med om. Mina egna uppskattningar gör väl gällande att när snittbostaden börjar hamna på ca 6-7 Mkr i de riktigt attraktiva områden där ändå rätt många får plats (dvs inte Danderyd) då börjar man närma sig taket. Man kan ju såklart artificiellt skapa mer attraktiva bostäder, men det finns en ändra för ”trickle-down”-trappan – som jag dessutom ofta kritiserar, men den kanske fungerar i en starkt uppåtgående marknad (som Stockholms innerstad och förorter borde väl kunna betecknas som).



      Däremot funderar jag på om det inte kan bli så att en krasch/sättning sker i två steg. Först sker kanske en liten snabb sättning som inte är så stor, men sen tilltar paniken och det kommer antingen något ihållande eller snabbt och jobbigt.

      Radera
    5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    6. Lars. Mitt simpla svar är 49.5% (50% avrundat).
      Anledningen till det är enkel.
      En nedgång på minst 1% i nominella tal 2 år är väldigt nära ett 50/50 case. (antar 4% kpi-kpif-inflation under perioden).

      Radera
    7. Jävla Sverige.

      Ni lever i ett planekonomiskt experiment, men ni gnäller inte på att ni de facto saknar kontroll över era egna jävla liv - ni gnäller istället på att GS inte lyckas modellera det unika fanskapet.

      Det är en cirkus. _Ni_ är en cirkus.

      Radera
    8. 100 % risk för att det någon gång de närmsta åren kommer en nedgång på 3%. Att det skulle vara en krasch är det nog inte många som håller med om dock.

      Radera
    9. På tal om chans/risk föll Goldman Sachs 5.3% igår.

      Radera
    10. Jepp, nu blir det äntligen lite action kanske.

      Radera
    11. Bra genomgång av Rikard Forssmed och oljepriset.
      https://www.efn.se/bors-finans/efn-ravaror-17-maj-2017/

      Radera
  3. Pfft.... Tvivlar på att Goldman Sachs tagit med massinvandringen i sin kalkyl. Svenskarnas ovilja att fastna i multikulturen gör att de är beredda att betala vad som helst för att komma undan. Det håller priserna uppe.

    Självfallet kommer marknaden på sikt att krascha, tillsammans med landet som helhet. När vanskötseln slagit igenom ordentligt, industrin börjar försvinna på riktigt, den flumskolade generationen tagit över och emigarationståget fått up farten... Då kraschar det. Fast dit är det ju ännu några år och när det väl händer så kommer det inte ens att märkas eftersom svenskarna kommer att ha betydligt svårare problem att brottas med. Den som just brutit armen bryr sig inte om att det är en reva i skjortärmen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den svenska bostadsmarknaden kraschar när white flight börjar söka sig utomlands istället för till multikultursfria områden i Sverige. När detta tåg börjar rulla så kan det gå snabbt ... ingen vill sitta kvar i Sverige med svartepetter.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. Det är möjligt och syns här och var iom sk klustring att en hel del folk i gemen i Sverige (svenskar eller inte) är beredda på att ösa både sina och inte sina (lånade) pengar för att inte behöva bo med vem det än som det är de inte vill bo med, men detta kan inte fortsätta i all oändlighet för att pengarna räcker inte så länge. Även om det kan komma att hålla priserna uppe – men likväl finns det oftast som alltid områden som är dyrare eller billigare på ett eller annat sätt. Du har trender (psykologi) och sen har du tex läge och kommunikationsmöjligheter (geografi).



      Sen det där scenariot du målar upp – visst kan det hända. Jag oroar mig dock mer av kombinationen ”flumskolade generationen” i kombination med allt annat. Immigrationen ses av många som en fara, men den är också beroende på vad man gör den till (att göra pengar på flyktingar är ju inte flyktingars fel tex utan det är förvaltningsidioti och dålig hantering av resurser). Sen har man nog tagit sig vatten över huvudet eftersom det verkar ha skett utan någon eftertanke eller plan.



      Men det du missar är att en rejäl riktig ekonomisk krasch i Sverige kommer nog också leda till utvandring. Både av de som kan och här kompetens som behövs utomlands, liksom dem som kan och inte har något som håller dem är för att Sverige kommer inte vara ekonomiskt vettigt att stanna i. Dvs både svenskar, och icke-svenskar av allehanda slag kan komma att utvandra.

      Radera
    4. "Men det du missar är att en ekonomisk krasch kommer leda till utvandring".

      Öh.. Nej, det har jag inte missat. Jag skrev ju att emigrationståget kommer att få upp farten. Inte nog med att kraschen kommer leda till utvandring, utvandringen kommer också leda till kraschen, ty de som först lämnar skutan kommer vara skattebetalande samhällsbärare utan vilka Sverige inte klarar sig. Dessa två faktorer förstärker alltså varandra, i en ond cirkel.

      Radera
    5. @Gastrolit jaha. Trodde du menade immigrationen hit och kallade den för emigrationen. Tyvärr hört sammanblandningen ofta så därav mitt antagande. Ursäkta.

      Radera
    6. Jag tror inte någon krasch kommer leda till en utvandring. I så fall hade man utvandrat redan nu om det hade handlat om ekonomiska skäl. Vi jobbar längst i EU och kan förvänta oss en av EUs sämsta pensioner i förhållande till lönen och vår valuta och politik bygger på att behålla pensionärerna i landet för att upprätthålla konsumptionen och bostadsbristen.

      Radera
    7. Den huvudsakliga anledningen till en ny emigrationsvåg kommer inte hvara den kraschade ekonomin utan folk kommer packa sina väskor eftersom hela samhället kraschat. Malmö ligger demografiskt 20 år före resten av Sverige... Det är bara att luta sig tillbaka och vänta på den oundvikliga genomklappningen.

      Radera
    8. Och det är i Malmö där prisökningstakten är som högst :)

      Radera
    9. Ja, det är helt logiskt. Trycket att komma undan multikulturen är ju högre där än i resten av riket. Men det är sorgligt att folk tror att de kan hålla sig undan massinvandringen genom att köpa bostadsrätter. De verkar inte fatta att verkligheten alltid hinner i fatt dem. Ett svindyrt boende kan bara köpa dem några års respit.

      Det är när det sjunker in i folks hjärnor att det inte går att köpa sig fri från framtiden som proppen kommer gå ur marknaden.

      Radera
    10. Folk gör ju bara det bästa utav situationen för tillfället och det är ju att köpa sig bort. Sen finns det väldigt många som köper bostadsrätter som en direkt sparform för att kunna göra "bostadskarriär" eftersom dom tänker att dom någon gång i framtiden vill bo i hus och då är det svårt att ta hoppet från hyresrätt till hus direkt utan några vinstpengar i bagaget (bostadsrätterna har i alla fall hittils stigit mer och snabbare än husen på samma marknad).

      Radera
  4. Kom ihåg att likt vinsten realiseras inte förlusten förrän du har sålt bostaden. Det viktiga i sammanhanget är hur räntan utvecklas och hur stora lån man åtagit sig för att köpa sin bostad så länge som man planerar att bo kvar under en överskådlig framtid.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förvisso sant, men skulle väl kanske inte kännas helt optimalt att inte ha råd att flytta. Själv nöjd i hyresrätt.

      Radera
    2. Skall man vara obstinat så kan man säga att vinsten inte realiserats förrän den konsumerats upp. Du kanske sitter på en rejäl vinst efter din bostadsförsäljning och så blir det hyperinflation och så för du bara ett tuggummi för din fina bostadskarriär ...

      Radera
    3. Fast man får ju utgå från "här och nu".

      Sitter man på en obelånad kåk värd 4 miljoner så kan man tex låna upp 2 miljoner och konsumera detta här och nu. Hyperinflationen spelar i så fall ingen roll, du har kvar ditt hus och ditt lån är nu förintat, men du fick förhoppningsvis ut nåt av din konsumtion.

      Radera
  5. Goldman Sachs är extrem duktiga på vd de gör: tjäna pengar. Två veckor innan finanskrisen ombildades Goldman Sachs och kunde då hamna under Feds skydd genom att ansöka om att konverteras till affärsbanker. Pratar Goldman Sachs om svenska marknader så kan ni ger er attan på att de kommer att spekulera, och tjäna än mer på alla andras bekostnad. Det är ju riskfritt. Mamma staten står tryckt bakom.

    SvaraRadera
  6. Igen som vill problematisera bankgarantin här? Det spelar ingen roll hur mycket pengar du har (som vanlig människa) så länge du har skulder. Går banken och bostadsmarknaden i kvad samt du förlorar jobbet, kvittar bankerna skulderna mot dina tillgångar. Bankgarantin är därför politisk fernissa för massorna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, banken får inte säga upp lånet bara för att bostadsmarknaden går ner.

      "Försämrad säkerhet
      När säkerheten för lånet består av pant i fastighet eller bostadsrätt har kreditgivaren rätt till betalning i förtid på grund av försämrad säkerhet bara om säkerheten har försämrats avsevärt till följd av någon annan orsak än en allmän prisnedgång. Exempel på sådana orsaker kan vara brand eller att bostaden vanvårdats."

      Radera
    2. Säg det till alla som har rörlig 3 månaders ränta. Helt plötsligt skall man amotera ner3-4% om året, ovanpå räntan. Då får man suga på ramen till platt TVn..

      Radera
    3. Nej, det behöver man inte.

      Finansinspektionens regler:

      "Värderingen av bostaden ska utgå från marknadsvärdet. En kontinuerlig marknadsvärdering kan dock innebära att regleringen riskerar att ha procykliska effekter, det vill säga att den förstärker konjunktur- och marknadssvängningar genom att amorteringarna minskar vid bostadsprisuppgångar och ökar i bostadsprisnedgångar. För att minska denna risk ska en omvärdering av en bostad inte få göras oftare än vart femte år. Därutöver ska en omvärdering endast få göras vid avsevärda värdeförändringar som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostadsmarknaden, till exempel en värdestegring som sker på grund av omfattande renoveringar eller ombyggnad och tillbyggnad av bostaden."

      Radera
    4. Men bankerna får ta dina pengar och pension vid eventuell bankkris; och har du inte bara sparade utan även lån i samma bank. Vad händer då om banken går i konkurs tror du?

      Radera
    5. Men får bankerna verkligen ta av tjänstepensionspengarna eller gammalt individuellt pensionssparande vid en bankkris? Det låter väldigt skumt.

      Får läsa på lite om resolutionsmöjligheterna.

      Radera
    6. Nej, bankerna får inte ta alla pengarna vid en bankkris.

      " Regelverket innehåller därför bestämmelser om att vissa skuldslag alltid ska undantas från nedskrivning och konvertering, t.ex. insättningar som skyddas av insättningsgarantin."

      Fondandelar osv äger du ju direkt så det kan man inte ta från banken/fondbolaget.

      Radera
  7. Det finns en 35%ig risk att bostadspriserna faller med 5% men en 65% risk att dom ökar med 25%. :)

    SvaraRadera
  8. Det innebär dock att det är 65% chans att det inte händer. Om det händer så sker det inom ramen för en konjunkturnedgång - problemet är att en sådan säkert skulle slå hårt mot Sverige med tanke på migrationskostnader i 100-miljardersklassen. Hade vi inte haft dessa så hade läget varit radikalt annorlunda.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Migration är ingen kostnad. Det kommer rädda den svenska ekonomin på sikt. Det säger ju alla politiker. Vi har bara överskott och allt går bra för Sverige.

      Radera
  9. Så definitionen för crash är en nedgång på 5%? Framgår förvisso inte vad GS menar, men jag tror de flesta skulle förvänta sig något mer drastiskt när man nämner "crash".

    Fast det är ju klart att det ger olyckskorparna större chans att få springa runt och vifta på armarna...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är inte min definition på krasch i alla fall. 5% är en piss i mississippi även om det rör sig om 5 miljoner.

      Radera
    2. Håller med marknaden är klart överhettad om en krasch definieras som en nedgång på 5%. Snart är väl en krasch att det bara stiger ensiffrigt per år?

      Radera
    3. Ja håll i hatten!
      Det är alltså 35% chans/risk att bostadsmarknaden går ner 1% i nominella tal de kommande 2 åren enligt GS (jag antar 4% total kpi-kpif-inflation på 2 år).
      Det betyder att det är 65% chans-risk att priserna som mest sjunker med 1% i nominella tal enligt investmentbanken.
      Detta är en chans/risk som jag tror de flesta är beredd att ta.

      Radera
    4. Det bör ju tilläggas att chans/risk för höjda hyror på bostadsmarknaden är 100% till de höjda hyrornas favör. En viktig aspekt att lägga in i kalkylen om men funderar på att köpa eller hyra.

      Radera
    5. Det är inte så många som blir chockade när ett nybygge stiger med 50% i pris på 2 år. Det "brukar ju vara så". Däremot definierar man precis som Stefan säger risken för 1% nergång i nominella tal som "bostadskrasch" :)

      Radera
  10. Off topic fråga till er här inne som verkar vara väldigt kunniga inom bostadsköp.
    Jag har bokat en lägenhet, nyproduktion, och betalat bokningsavgift. Enligt bokningsavtalet som jag undertecknade är jag skyldig att betala ca 12000 om jag ångrar mig.
    NU är det så att jag har ångrat mig men jag har hört från en bekant till mig som jobbar som jurist, och en annan person som fick rätt mot jm, att företaget egentligen inte har rätt att debitera mig någon administrativ avgift och bör återbetala hela summan. Stämmer detta.
    Tacksam för svar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan du inte sälja vidare istället? Med vinst så klart.

      Radera
  11. Bankerna får ta dina pengar och pension vid eventuell bankkris; och ofta har människor inte bara sparanden, utan även lån i samma bank. Vad händer då om banken går i konkurs?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man kvittar den enes tillgångar med den andras skulder och sen är alla glada och nöjda.

      Radera
    2. "Bankerna får ta dina pengar och pension vid eventuell bankkris"
      Kan du utveckla det där? Cypern försökte ju men det gick inte att komma undan bankgarantin.

      Radera
  12. BAU - or not.

    Du skulle kunna överväga att skriva ett inlägg med den rubriken, Cornu. På lång sikt är BAU extremt osannolikt, men tio år till kanske.

    SvaraRadera
  13. En "krasch" på 5%..uhhh wtf am i reading

    SvaraRadera
    Svar
    1. Japp och det efter att lönerna ökat med 4% och bostadsrätterna med 10-20% kanske. Då kanske det smäller och priserna kraschar med hela 5%. Hur ska vi fixa detta?

      Radera
  14. Jag undrar ju hur de räknat fram de siffrorna? Om man gör det enkelt och bara håller sig till att studera volatiliteten så blir nog risken större än 35%.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...