Cornucopia?

2017-05-07 14:08

Allt fler smålägenheter byggs - men inte i närheten av 90-talet

Antalet färdigställda bostäder påbörjade under alliansens bostadspolitik slog rekord 2016, även om färdigställandet föll mot slutet av året när sittande regerings icke-politik börjar göra sig kännbar. Allt fler smålägenheter byggs, men det är fortfarande inte i närheten av under 90-talet då andelen ettor helt dominerade.
Storleken på färdigställda lägenheter 1991 - 2016. Källa: SCB
Alliansens bostadspolitik börjar få effekt och de projekt som projekterades och påbörjades under den tidigare regeringen börjar nu slutföras. Det tar som bekant upp till tio år från tanke till färdigt projekt, i bästa fall 2-3 år. Mot slutet av 2016 faller mycket riktigt bostadsbyggandet och färdigställandet är lägre än motsvarande kvartal 2015, när regeringens icke-politik och förlorade år inom bostadspolitiken (där förre bostadsministern främst ägnade sig åt pro-islamism i Turkiet istället för bostäder i Sverige) börjar få konsekvenser.

31 030 lägenheter i flerbostadshus färdigställdes under 2016 varav 26% var enrummare. Det är dock inte i närheten i andel, där exempelvis 50% av de färdigställda lägenheterna 1995 var ettor.

Typer av nybyggda lägenheter i flerbostadshus 1991 - 2016. Data: SCB
Var visst inte så
intressant. Noll
sökande sista dagen.
Dock beslutade politikerna under 90-talet att man skulle gömma svensk arbetslöshet genom att alla skulle skaffa sig en meningslös högskoleutbildning för enkla jobb det räcker med gymnasiet för att klara av, och på 90-talet byggdes det alltså stora mängder studentbostäder.

Även i antal byggdes det mer ettor i början av 90-talet än idag - 7 153 färdigställdes 1994 mot 5 870 idag. Nu faller dock ungdomskullarnas storlek snabbt och behovet av förstalägenheter minskar alltså.
De senaste tio åren har vi sett ett stort byggande av större lägenheter, även om smålägenhetsbyggandet ökar något de senaste åren. En annan intressant trend är att det återigen färdigställs mer hyresrätter än bostadsrätter. Kanske därför som nybyggda hyresrätter helt saknade intressenter i Uppsala, se skärmdump ute till höger.

Som bekant kommer det aldrig mer byggas billiga hyresrätter i attraktiva lägen. Det betyder inte att det är bostadsbrist, bara ett överskott på bortskämda gnälliga förväntningar.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

32 kommentarer:

  1. Uppsalaexemplet är faktiskt mycket talande för att vi inte har någon _allvarlig_ bostadsbrist i Sverige.

    Alla som vill ha en HR sitter nämligen och köar och hoppas på en central och billig lägenhet, hellre än ett icke-centralt och dyrt nybygge. När jag tittar så hittar jag tex en central trea för 8 671 kr/mån med 238 sökande.

    Hade det varit en riktigt brist, så hade även de nybyggda dyra lägenheterna snabbt gått åt. En av de stora fördelarna med en hyresrätt är ju att det är lätt och smidigt att flytta! Det innebär att köerna består av folk som framför allt vill ha en billig bostad istället för desperata människor som inte har någonstans att bo alls.

    Visst, 14 000/mån är inte direkt "billigt", men är man två personer är det fullt överkomligt. Enligt hyresvärden själv räcker det med en bruttolön på ungefär 42 000 kr/mån (som kan delas av två personer), och det är ju låga siffror. En nyexad sjuksköterska i Uppsala har tex 25 000 kr/månaden enligt Vårdförbundet.

    Alltså: Ingen allvarlig bostadsbrist i Uppsala.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis. Det är bostadsbrist på billiga sekelskiftslägenheter i innerstaden där en 2a kostar 5000 att hyra men att köpa motsvarande på samma gata kostar 5 miljoner.
      När det gäller nybyggnation lite utanför stan köper ju dom flesta hellre än att hyra då man ser det som en investering som kommer öka i värde med åren.

      Radera
    2. Stämmer nog vad gäller medelklasshushållen. De flesta vill inte betala 14000 i hyra även om de kan, därför att det, rationellt eller inte, känns som förlorade pengar. De föredrar i så fall BR med kanske liknande månadskostnad, men där det åtminstone känns som om en del av månadskostnaden är ett sparande.
      Frågan blir hur man definierar bostadsbrist. Lediga hyresrätter i bra läge med låg hyra i storstäder kan knappast vara en indikator, då är det konstant brist. Men någonstans måste man också mäta tllgången på bostäder för de som inte har två heltidslöner i hushållet. Om det är köer till oattraktiva lägenheter i sämre ytterområden är det kanske ett tecken på bostadsbrist?

      Radera
    3. Hm, kanske. Uppsalaexemplet visar att det inte på något sätt är bostadsbrist för par/familjer. Kanske är det värre för ungdomar (för lägenheter som inte är studentlägenheter).

      Problemet är att kostnaden för små lägenheter är väldigt hög i Sverige, de har ju samma tekniska krav som en större, och dessutom regleringar vad gäller tillgänglighet mm som gör det ganska dyrt att bygga en liten lägenhet. I Uppsalafallet hittar jag bara studentlägenheter bland ettorna, och tvåorna kostar över 9000 spänn. Då börjar det bli lite jobbigt (krävs en lön på över 28 000 enl hyresvärden, dvs man bör vara relativt nybakad ekonom/ingenjör/jurist/läkare för att detta ska hålla).

      Radera
    4. "Alla som vill ha en HR sitter nämligen och köar och hoppas på en central och billig lägenhet".

      Hur vanligt är det att hyresvärden agerar som MKB (Malmö Kommunala Bostads AB)? Hyresregleringen skyddar hyresgästerna så länge de bor kvar, men om det flyttar in någon annan istället så blir det typ marknadshyra? (Habe ich für mich.)

      Radera
    5. Nä, det blir inte marknadshyra för nyinflyttade hos MKB. På senare år börjar man ta mer hänsyn till "läget" men hyran påverkas inte av omflyttningar. Det finns en "rabatt" för de som bott i lägenheten som kan försvinna när nya flyttar in, men det handlar inte om några större summor och det är absolut inte några marknadshyror det handlar om.

      Radera

    6. Joakim, det var den här artikeln från 2004 som jag hade i bakhuvudet:

      "Nya hyresgäster hos det kommunala fastighetsbolaget MKB kommer i åtskilliga fall att få väsentligt högre hyror än de som i dag bor i husen."

      http://www.sydsvenskan.se/2004-01-10/nya-hyresgaster-far-hogre-hyra

      "Väsentligt" är ju ett gummibandsord, men det når knappast upp till nivån för marknadshyra. Tack för att du tog mig ur den villfarelsen!

      Radera
  2. Folk anmäler sig inte till sådana lägenheter som i Uppsala för att det är för dyrt i det kollektiva medvetandet.

    Den hyran motsvarar en avgift på 6 000 kr i månaden och ett pris om 6 400 000 kr (80 000 kr / kvm) brutto. Det är man inte beredd att betala för motsvarande bostadsrätt så då gör man inte det för en hyresrätt heller. Risk eller inte.

    En snabb sökning på hemnet ger att snittpriserna i Uppala för bostadsrätter (4 rok) kostar maximalt 40 000 kr / kvm i centralt läge. Varför då betala 80 000 kr / kvm brutto för ett nybygge?

    SvaraRadera
  3. Hyresmarknaden är sig lik.
    Relativt likartade hyror oavsett vart i landet man befinner sig i.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så generellt.
      Ju större och attraktivare stad (prisbild på BRF) desto vettigare blir hyresrätt.

      Radera
    2. Jag tror det stämmer hyfsat (om man nu har tillräckligt med kötid att få tag på de billigare bostäderna, dvs de som är byggda före 80-talet).

      Hyrorna i befintligt bestånd är pga hyresregleringen låga. Se SCBs statistik.

      Medianhyra trerummare:
      ...
      Stockholm: 6 972 kr/mån
      Göteborg: 6 381 kr/mån
      Malmö: 6 984 kr/mån
      Uppsala: 6 698 kr/mån
      Linköping: 6 401 kr/mån
      Lund: 6 686 kr/mån

      Nybyggen är betydligt dyrare, så alla hoppas få dessa billigare lägenheter.

      En snabb höftning säger att det är tveksamt läge att köpa BR i Stockholm och Göteborg, men kanske OK bland övriga större städer inklusive Malmö.

      Radera
    3. Jo, i Stockholm är det ju centrala hyresrätter helt bisarra guldklimpar. De kan stå tomma år ut och år in för att den som hyr egentligen har flyttat men det är så billigt att behålla, och det är ju trevligt att ha en liten pärla på Östermalm när man vill hälsa på.

      Om de gör sig av mig kontraktet säljs det för några hundra tusen. För en olaglig transaktion av ett hyreskontrakt, alltså. Det låter inte helt svenskt, vilket säger allt om hur sjukt undervärderad hyran är.

      Så ja, hyra i Stockholm slår köpesalternativet de flesta dagar i veckan. Kruxet är ju dock att det krävs lotteri och tillfälligheter snarare än något annat för att ha rätt plats i kommunist-kön. D.v.s. det är inget folk behöver fundera på, antingen har de den möjligheten eller så har de inte det. Så kallad Putin-rättvisa.

      Radera
    4. Stefan: Det är dock enormt större tryck vid en br försäljning i Göteborg jämfört med Helsingborg. I Göteborg är det nästan otänkbart att gå med på en prissänkning. Det sker dock rätt ofta i Helsingborg. Har många kollegor där nere. Därför hade man ju också kunnat argumentera för att det är vettigare med en BR i en storstad.

      Radera
    5. Linus: Du använder dig av "anekdotisk evidens", tror jag bestämt.

      Först: Snitt hyran för 75 kvm i Sthlms innerstad är cirka 9000. Mindre lägenheter är, per kvm, något dyrare. Ytterst få har råd att betala såna belopp för något som man sällan använder. Dessutom måste man ju vara skriven på lägenheten för att alls få bo kvar.

      Vidare: En hyresgäst kan inte "sälja" sitt kontrakt; no way. Antingen frånträder man lägenheten, eller så byter man. I det senare fallet lägger seriösa hyresvärdar ner stora ansträngningar för att eliminera "svarta pengar emellan".

      Slutsats: Det är dyrt, det är fullt, och förekommer det svarta affärer så är det med fastighetsägarens aktiva medverkan.

      Radera
    6. På tal om svarta kontrakt kan jag dra ett par anekdoter.
      I Gävle betalade en "profil" x ggr 10 tusen på 80-talet för ett "attraktivt" hyreskontrakt.
      I Sthlm betalade en av Sveriges kändaste artister x antal 100 tusen för ett hyreskontrakt för några år sen.
      Att det öht kunde hända i Gävle av alla ställen på 80-talet säger en hel del om tidsandan innan kraschen.

      Radera
    7. Bequerel?
      Ni fick ju en kraftig dos 1986 om jag ej minnes helt galet.
      "Om ni får oväntat besök" som reklamen för Gevalia kaffet löd...

      Radera
    8. K.E. varför hittar du på skit på måfå? Det är ju helt sjukt beteende. Det är standard att köpa och sälja kontrakt i Stockholm.

      Radera
    9. Men att köpa kontrakt för några hundratusen som någon nämnde låter ju vansinnigt. Det är bättre att köpa en lägenheten i så fall. Det kostar inte heller mer än några hunkor.

      Radera
    10. Intressant med mediansiffrorna.
      Det jag letat och hittat (som jag bor i) kostar en bra bit mer än så.Men jag känner inte igen mig i sifforna som SCB anger för Stockholm.

      Det vi nog har är en sorts ny nivå på hyrorna plus att de som kanske är tänkt målgrupp både i vissa fall inte vill betala de summorna för det känns inte värt det OCH i vissa fall inte har råd.
      Vilket leder till frågan:
      Om vi här i kommentarsfältet är kanske äverens att det i en del områden är mer värt att hyra än köpa - finns det då många som inte bör köpa som gör det ändå?

      Radera
    11. SCB har på sista tiden också brutit ner det på stadsdelar i Stockholm, vilket kanske kan vara intressant.

      "Medianhyra i hyreslägenhet efter stadsdelsområde, hyresuppgift", 2016

      Kungsholmen: 1 558 kr/kvm/år
      Norrmalm: 1 311 kr/kvm/år
      Östermalm: 1 314 kr/kvm/år
      Södermalm: 1 458 kr/kvm/år
      Enskede-Årsta: 1 185 kr/kvm/år
      Farsta: 1 117 kr/kvm/år
      Hägersten-Liljeholmen: 1 423 kr/kvm/år
      Skarpnäck: 1 140 kr/kvm/år
      Skärholmen: 971 kr/kvm/år
      Bromma: 1 376 kr/kvm/år
      Hässelby-Vällingby: 1 106 kr/kvm/år
      Rinkeby-Kista: 987 kr/kvm/år
      Spånga-Tensta: 947 kr/kvm/år
      Total Stockholm: 1 233 kr/kvm/år

      En schysst hyrestrea på 75 kvm kostar alltså 5 919 till 9 738 kr/mån i Stockholm, ungefär. Sjukt billigt för att vara landets huvudstad.

      Radera
    12. Ah. Tom så. Jag kollade på SCBs sida men såg inte det där. Så tack för svaret. Det gör det hela intressant. Det är sjukt billigt på många sätt. Därmed inte konstigt att många står i kö kanske (mig inkluderad, men jag är å andra sidan från Enskede och skulle vilja bo där).
      Själv betalar jag 1400 kr/kvm/år. Bor precis utanför Stockholms kommun.

      Radera
    13. @Toni, du tycker att 85% belåning på ett antal miljoner inte kostar något, men det är inte riktigt en åsikt - du har snarare fel.

      Sen kanske hyreskontraktet kostar 200k och insatsen för en halvrimlig lägenhet är snarare 500k. Man kan säga såhär: om man är i sitsen att man tycker 200k är mycket pengar, så är steget upp till 500k jättestort.

      Radera
  4. "Som bekant kommer det aldrig mer byggas billiga hyresrätter i attraktiva lägen. Det betyder inte att det är bostadsbrist, bara ett överskott på bortskämda gnälliga förväntningar."

    Hur stor del av byggkostnaden motsvarar tomtpriset? Tomter kan ju alltid sjunka i pris vid kriser så då kanske byggkostnaderna går ner utan att man behöver rucka på byggarbetarnas löner men hur det påverkar priset mot konsumenterna styrs ju förvisso enbart av bankerna och deras kreditvilja.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Marken har blivit sjukt mycket dyrare. Se bild från byggindustrin.

      "Markkostnadens andel av den totala produktionskostnaden ökade från 11 till 20 procent under perioden 1998-2014. Markkostnaden steg då med 345 procent till 7 582 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, medan byggkostnaden ökade med 127 procent."

      Radera
    2. Eller ta en titt på själva sidan.

      Marginalerna stiger nu för svenska byggföretag också, så vi kan hoppas att byggboomen fortsätter. Alla nybyggen nu är bra affärer för bostadsutvecklarna, de säljs ut direkt / hyrs ut direkt.

      Radera
    3. Jag sitter på lite Skanska-aktier, och noterar nöjt att marginalen på den svenska bostadsutvecklingssidan stiger fint. Man hade en rörelsemarginal på hela 16,2% under Q1 2017. Detta är mer än dubbelt så mycket som 2013 (7,0%).

      Detta bör också göra att fler små spelare hoppar in och försöker ta åt sig en del av kakan. Det ser vi också med tex relativt nya företag som "Oscar Properties". Om vi bara kan elda på den här trenden några år till så...

      Radera
    4. Bostäder har blivit dom nya ädelmetallerna. Inflationssäkra :D

      Radera
    5. Knappast chockerande att markpriserna har ökat. För ett småhus utanför en storstad kostar tomten ofta lika mycket som huset, och även de flesta flerfamiljshus torde bygga i närheten av större städer.
      +127% i byggkostnad är mer förvånande skulle jag säga, tyder inte på samma produktivitetsökning som annan industri uppvisar under motsvarande period.

      Radera
  5. Det finns ett riktigt bra sätt att bygga billiga bostäder, och det är trailer parks. Lägesfrågan kan man lösa med fungerade kollektivtrafik.

    Kolla in filmen här. Det ser ganska trevligt ut.

    https://www.svt.se/nyheter/inrikes/bostader-pa-hjul-bert-karlssons-losning-pa-bostadskrisen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför kan ingen ta fram ett modulsystem som byggs färdiga i t.ex. Kina som sedan kan monteras ihop till lämplig bostadsstorlek?

      Radera
    2. Finns ju prime living och Zenergy som gör just detta.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...