Cornucopia?

2017-04-29 14:31

Sveriges villapriser år 1952 - 2016

Nedan följer en uppdaterad graf över svenska villapriser från år 1952 till år 2016. Dels nominella snittpriser i landet, och dels reala snittpriser i landet i 2016 års penningvärde, dvs justerat för inflationen. Som man ser skulle ett historiskt inflationsjusterat normalt villapris i dag ligga på 1 000 - 1 500 kSEK, eller ungefär hälften av dagens faktiska priser.
Nominella och reala medelvillapriser i Sverige 1952 - 2016.
Källa Bengt Hansson, Boverket (1952 - 2013) och SCB (2014 - 2016)


Justerat för KPI-inflationen har Sveriges villapriser 1952 - 2003 pendlat mellan cirka en miljon kronor och 1.5 miljoner kronor. Undantagen har varit på nedsidan 1985 - 1985, då villan kostade inflationsjusterat under en miljon, samt efter kraschen på 90-talet, då villorna 1993 - 1996 låg under en miljon kronor inflationsjusterat (750 - 787 kSEK realt - jag köpte villa utanför Göteborg 1997 för 695 kSEK).

Vill man definiera när vi gick in i en bostadsbubbla för villorna så blir det i så fall 2004, när priserna slog den tidigare inflationsjusterade toppen från 1979. Priserna lugnade ner sig något 2009 - 2012, men gick sedan in i den maniska fasen av bubblan med Riksbankens paniksäkningar ner till negativa styrräntor.

Prisdatat fram till 2013 kommer från Boverkets Bengt Hansson 2014. Datat därefter har jag tagit fram ifrån SCB:s medelpriser för villor (småhus för permanentboende) och KPI. Historiska nominella (=faktiska) priser är alltså uträknade baklänges utifrån Bengt Hanssons tidsserie och KPI, vilket gör att en villa i snitt kostade 75 124 kronor år 1952, vilket idag motsvaras av 1 065 330 kronor.

Faktiskt pris på villor vid årsskiftet var 2 896 000 SEK.

För att komma ner till det historiskt normala intervallet mellan 1 000 kSEK och 1 500 kSEK ska villapriserna alltså utifrån aktuellt läge ner minst 48% i nominellt pris. 

Beroende på inflationsutvecklingen och framtida prisutveckling kan denna siffra komma att ändras vid det faktiska prisraset. När kraschen är över kanske aktuellt inflationsjusterat korrekt intervall är 1 200 kSEK till 1 700 kSEK, som ett hypotetiskt exempel. Avgörande är förstås när kraschen kommer, hur många år den håller på, och vad KPI-inflationen är fram tills dess. 

Man kan t ex rent av likt under den kraftiga KPI-justerade reala kraschen 1979 - 1985 uppelva stillastående nominella priser om man har mycket hög inflation. Det har vi dock ej just nu.

Siffrorna gäller alltså landet i snitt och säger ingenting om lokal utveckling. Vi kan dock konstatera att priserna i femtio år låg inom ett inflationsjusterat intervall och inte längre gör det.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

40 kommentarer:

  1. Behöver det egentligen röra sig om en bubbla om villabygget flyttat till de större städerna där marken blir allt dyrare när trycket är högt och marken begränsad (i de centralare delarna)

    Jag säger inte att det inte finns en bubbla men det känns som detta skulle kunna förklara en del av kostnadsökningen utan en bubbelmodell.

    SvaraRadera
  2. Hade varit intressant att jämföra priserna med vad det faktiskt kostar att bygga en villa. Om kostnaden ligger konstant eller stigit, om tomtpriser stigit och med hur mycket.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du kan fortfarande bygga en villa idag för ca 1.5 MSEK. Resten är tomtpriser och det faktum att med låga räntor så bygger folk lyxstandard i sina villor.

      Radera
    2. Kort sagt - går tomtpriserna mot "noll" så kan man fortfarande bygga villor och ligga i det historiska inflationsjusterade intervallet.

      Radera
    3. https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=832409670240786&id=467074720107618

      Tycker jag duger som boende

      Radera
    4. Vad kostar det att beställa ett nyckelfärdigt (ca. 120 kvm) hus idag inkl. grund o.s.v. och vanlig standard d.v.s. kakel i badrummen och okej kök? Tycker det är svårt att lista ut det när man kollar dom företagens hemsida som erbjuder detta.
      Blir det ett högre pris om du inte köper tomten av dom?

      Radera
    5. Kolla in Älvsbyhus. Anger priser på hemsidan. 129 m2 kostar 1.55 MSEK inklusive grund.

      Tomt, el, VA-anslutning och markarbeten tillkommer förstås.

      Radera
    6. Eller om man så vill 12000:- SEK per m2.

      Radera
    7. Hej! Tack för tipset. Låter ju faktiskt jättebilligt. Vet du hur kvalitén står sig hos dom? Kan man lita på att man får ett hus som håller för en som inte är så insatt i byggteknik?
      En kollega till mig tyckte att det bästa man kunde göra var att köpa en lite större tomt 1500-2000 kvm i Härryda kommun där ett fritidshus ingår som man kan bo i och sen bygga ett nyckelfärdigt hus intill och sedan hyra ut fritidshuset. Han påstår att det går att få för runt 2 miljoner max.

      Radera
    8. Ja, det är full kvalitet. Inget fusk, bara prisvärt. Sedan är det som en BMW, du kan göra hur mycket tillval som helst...

      Radera
    9. Varför köper folk nybyggda kartonghus i Kungsbacka utan tomt för 5 miljoner undrar man då......

      Radera
    10. Enligt den här kalkylen kan man räkna med cirka 800 000 kr extra utöver tomtpris och Älsbyhus nyckelfärdigt hus för att kunna flytta in. I så fall landar man nog ändå på minst 3 miljoner för ett nybyggd standardhus:

      http://byggahuslindbacken.se/husbudget/

      Radera
    11. Älvsbyhus är dock relativt lågbudget med enkla gipväggar osv. Kostar nog ca 3mkr att bygga nytt 150 m2 allt som allt när jag räknat. Massor som tillkommer, och då räknar jag inte med trädgård, sten på uppfarten mm

      Radera
  3. Jag köpte faktiskt en gammalt förfallet hus på 180m2 i norra Uppland igår. Det fanns en borrad brunn och framdragen el. Tomten är på nästan 6.000m2 och ligger bredvid en väg. Det tar ca 1.5tim från Stockholm. Pris 350.000kr.
    Huset bytte ägare 1983 och då såldes den för 270.000kr.
    Samtidigt såldes ett renoveringsobjekt i Stuvsta Huddinge för 8Mkr prick. Det är verkligen läge, läge, läge som gäller numera.....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Totalt ointressant hur långt från Sthlm det är.

      Radera
    2. Totalt ointressant hur långt från Sthlm det är.

      Radera
    3. Jag konstaterar att mitt nuvarande boende ökade 700 tkr på 12 år och mitt föregående 1000 tkr på 4 år (1,7 MKr på 12 år) Jag vill tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket.

      Radera
  4. ...och Huddinge är ju inte riktigt centralt i Stockholm heller, det finns värre historier, men jag tyckte 8Mkr för i princip en tomt i Huddinge var något utöver det vanliga och signalerar bubbla lång väg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Huddinge, eller för den delen Glömsta och Stuvsta har ju gått och blivit så hett dels pga att Förbifarten byggs med en snabb och smidig väg till Kista som hägrar och som det cashas in på för den ena och för att det (tror jag) skett eller sker en generationsväxling i Stuvstaområdet, samt att det är väl också säkert så att en del av dem som växte upp närmare stan införskaffar villor där för det är dyrare närmare centrum.
      Men visst...det är rätt överdrivna priser på tomterna.

      Radera
    2. Det tar 13 min med pendeltåg från Stuvsta till Centralen, det är därför, i min mening, ett av de mest centralt belägna villaområdena i Stockholm. Priser därefter, pendeltåg är bättre än tuben alla dagar.

      Radera
  5. Hur ser kurvan ut om man istället räknar fram den årliga räntekostnaden för en bolånekund?

    2002 låg bunden bostadsränta runt 7%, dvs räntekostnaden för dessa 1.5 Mkr blir ca 100 kkr/år. Idag är bunden boränta drygt 2% och genomsnittsvillan kostar 2.8 Mkr, alltså 60-70 kkr/år i ränta.

    Alltså är det inte en bostadsbubbla utan en räntebubbla/obligationsbubbla som gett sjuka följdeffekter på hela ekonomin, där bostäder sticker ut mest.

    Vi ska alltså inte fråga oss när bostadsbubblan spricker utan när räntebubblan spricker? Eller hur länge politikerna planekonomiskt klarar av att hålla räntan nere på dessa nivåer innan vi slår näsan i kaklet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. +1

      Det folk (bloggaren inkluderad) inte verkar förstå är att räntorna aldrig kommer normaliseras. Hela världen är monsterskuldsatt. Räntevapnet är oändligt mycket vassare nu. Centralbankerna har målat in sig i ett hörn och räntorna kommer förbli relativt låga.

      Hur blev det såhär tokigt? Jo, det beror förstås på att KPI inte inkluderar bostadspriser. Här har bloggaren rätt - KPI är ett absurt mått att sätta räntorna efter.

      Radera
    2. Det kommer förstås inte vara i all evighet. Tillslut så synar folket bluffen och förstår hur mycket pengar det inte finns. Då faller ju korthuset fort.

      Radera
    3. Käkade frukost till Travel Channel.
      Par som skulle invandra till Gèneve.
      Hyra för 3 rum och kök 6500 USD/mån.
      Det folk som tjatar om den svenska bostadsbubblan inte verkar förstå är dels det som Kent och Blue pratar om samt att bostadskostnaden idag år 2017 är relativt låg i Sverige trots de höga nominella priserna.
      Köp och bo och amortera. Svårare än så är det inte. Sen finns det så klart undantag från den regeln.

      Radera
    4. Månadsavgiften för småhus 22000 kWh/år blir 3500 kr/månad. Då ingår full fastighetsavgift, elnät, el, kommunalt VA, sophantering, försäkring.
      Är det någon som tycker det är dyrt?

      Radera
  6. Minsta räntehöjning går kronan i taket ända tills räntekostnaderna knäcker den reella ökenomin, vilket får statens kostnader för ALLT att bli en övning i ballistik och då kollapsar kronan.

    I samma veva kommer socialförsäkringssystemet stängas ner, vilket verkligen krashar ökenomin.

    Exit Sweden. Vi kommer bli ett lågelöneland för billig produktion, om inte MP hinner slå ut industrin först.

    SvaraRadera
  7. Nästa lågkonjunktur blir något i hästväg.

    SvaraRadera
  8. Jag är också tämligen övertygad om att vi har en boprisbubbla (om man med bubbla även innefattar då bolånetagarna "vänjer sig" vid nollränta). Dock är jag inte övertygad av diagrammet ovan. Bubblan bör finnas främst i storstadsområden och inte gälla generellt över hela riket. Ett problem med resonemanget 1.2-1.7 är att den inte tar hänsyn till reallöneutveckling samt mer påkostade fastigheter.

    SvaraRadera
  9. KPI-inflationen är ju ett skämt och följer dåligt prisutvecklingen; det har du själv skrivit om flera gånger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det kanske vore något att ta fram på test en annan sorts KPI definition?

      Radera
    2. Det är mycket snack om att KPI är trams och inte följer prisutvecklingen. Men i verkligheten stämmer det inte. Bland annat så har just "bostadskostnaden" utan tvekan sjunkit för de flesta i Sverige. Mellan 2012-2015 hände väldigt, väldigt lite vad gäller prisutvecklingen.

      Radera
  10. Som stefan säger - timing är allt.

    Finns tre typer
    - de som ser risken men inte förstår sig på tajmingen, dom kan avhålla sig att köpa 10år innan bubblan spricker då risken skrämmer dom.

    - de som förstår risken + tajmingen, gissningsvis lite äldre som sett detta förut.

    - de som inte förstår att hävstång och galen belåning till nollränta och uppblåsta priser ens är en risk, dom blåser glatt på med extra allt.

    Jag förlorade 95% av satsat kapital när IT kraschen exploderade :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns inga belägg för att någon förstår sig på tajmningen. Finns faktiskt inga ordentliga belägg för att det ens går att förstå sig på tajmningen.

      Radera
    2. Linus
      Det är som med dans, antingen har du det eller inte.

      Radera
  11. Borde man jämföra med inflationsjusterat index eller ett disponibelinkomstindex? Fram till 80-talet rådde enorma skattehöjningar, sannolikt motverkade de husprisökningar. Sedan 1995 har det varit en mycket kraftig uppgång i reala inkomster, som tar vägen i husprisökningar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja på så vis är diagrammet inte tillräckligt. Jag tror dock att prisutvecklingen (särskilt när det gäller BR) i storstadsregioner ej kan förklaras av reallön.

      Radera
    2. Nej, det har dragit iväg för långt, håller med fullständigt. Men en inflationsjusterad 50-talssiffra blir för låg, någonting mittemellan är förmodligen riktigt.

      Radera
  12. Skulle säga att vi har en kreditbubbla där pengar är gratis. Har flyttat hem från Stockholm och köpt en villa i Umeå för 5 milj vilket många tycker är mycket, men månadsutgiften(inkl amortering) är fortfarande under 10 000 kr/mån för ett centralt boende på ca 200 m2. Med två ok löner där du har ut netto säg 50´- 60´tillsammans som par kan boendekostnadens del av inkomsten lätt bli det dubbla eller tredubbla innan folk börjar få problem. Sen kan man oroa sig för att det kommer en korrigering vilket det säkert gör förr eller senare men ungarna är bara små en gång och att vänta har sällan varit kul, de som är bittrast idag är väl de som aldrig vågat hoppa på tåget och ser livet passera...

    SvaraRadera
    Svar
    1. ...och de som är bittra imorgon är de som hoppade på tåget idag...

      Radera
  13. På tal om Bengt Hansson.
    Finns det överhuvudtaget någon svensk som varit så fel ute vad gäller bomarknaden?
    Helt otroligt att börja tjata om bostadsbubbla år 2008 när marknaden redan hade kollapsat på den kommersiella sidan. 100% fel. Grattis Bengt!
    http://www.aftonbladet.se/minekonomi/article15907422.ab

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...