Cornucopia?

2017-03-30 15:52

Löneökningar - inte inflation - betalar dina skulder

Som ett felaktigt mantra cirkulerar självbedrägeriet om att inflationen kommer betala av hushållens skuldberg. Men det enda som betalar av skulderna är löneökningar och inte inflationen i sig. Tydligen måste man upprepa detta med några års mellanrum.
Under 70- och 80-talet minskade 60- och 70-talisternas föräldrars skulder snabbt i förhållande till deras löner. Tillsammans med amorteringar har detta gjort att ansvarsfullare föräldrar kunnat bli skuldfria till pensionens kraftiga tapp i inkomst och stopp för större inkomstökningar.

Samtidigt var det under perioden hög KPI-inflation i Sverige. Med en låst växelkurs mot omvärldsvalutor genomfördes om och om igen kraftiga devalveringar för att rädda svensk exportindustri och minska kronans värde. Samtidigt höjdes lönerna förvisso mer än så, men resultatet blev att kraftiga lönehöjningar gjorde att skulderna snabbt blev mindre relativt lönen och det blev enkelt att amortera bort skulderna.

Vi pratar alltså här om lönehöjningar på 10-20% om året. Inte 1.5% eller 2.5%. Får du t ex 10% höjd lön varje år dubblar du lönen på sju år, vilket dubblar din förmåga att amortera. Men med 2.0% i lönehöjning per år under sju år får du bara 15% högre lön, samtidigt som pensionen ryckt 10 år närmare.

Skulderna var också relativt små och en villa kostade någon årslön - säg två årslöner - då räntorna var uppe på eller över 10%. Med tioprocentiga lönehöjningar så har skulden sjunkit till en årslön på sju år. 

Idag kostar istället en villa kanske tio årslöner. Och med 2% om året i löneökning ökar din förmåga att amortera väldigt lite.

Dessutom fick inte dina föräldrar dra av 30% av räntan. De fick dra av 85% av räntan.

Dina föräldrar hade kraftiga tvåsiffriga nominella löneökningar, hög ofta tvåsiffrig inflation, 85%-iga avdrag på räntan, amorteringskrav på 20-30 år, och låga bostadspriser. Tack vare detta kunde de bli skuldfria och "betala sina skulder".

När väl pensionen inträffar är det slut på möjligheten att byta arbetsgivare för att få högre lön, slut på karriärsutveckling för högre lön. Istället får man en kraftig inkomstsänkning och därefter en uppräkning av pensionsutbetalningarna som i bästa fall kompenserar för inflationen, men snarare kommer pensionen fortsätta falla i takt med att privat pension och tjänstepensionerna är tömda.

Inkomstutvecklingen som pensionär går alltså åt andra hållet. Du kan som pensionär vara säker på att inkomsterna kommer falla och om du inte redan blivit skuldfri så lär du svårligen bli det som pensionär utan att gå från hus och hem.

Som kollektiv ökar det svenska skuldberget och hushållens skuldbubbla relativt alla parametrar. Skulderna ökar snabbare än samhällets totala inkomst, BNP. Skulderna ökar snabbare än de svenska hushållens inkomster.

För individen kan dock skulderna minska om man amorterar ansvarsfullt. Dessutom ska varje inkomstökning delvis användas för att öka amorteringarna. Du måste amortera väldigt hårt för att bli av med skulderna på den där villan som kostade tio årslöner. Speciellt som du bara får några procents lönehöjningar.

Sverige har idag en flytande växelkurs mot omvärlden och tillber den sk jämviktsarbetslösheten, dvs att man genom att hålla uppe arbetslösheten med alla medel håller tillbaka löneökningar och därmed den delen av inflationen som är driven av dessa. Att ha jämviktsarbetslöshet kallas också full sysselsättning.

Tillsammans gör detta att vi knappast får se dina föräldrars skyhöga inflation.

Och vet du vad - skulle vi få föräldrarnas tioprocentiga KPI-inflation igen med tillhörande löneökningar så skulle du få betala 15% ränta på de där tio årslöner dyra huset. Tänk på det nästa gång du säger att "äh, inflationen betalar mina skulder".

Löneökningarna ser nu ut att landa på runt 2% och det ofta bundet på flera år. Om du inte har en gynnsam karriärsutveckling så kan du nog fortsätta upprepa mantrat inflationen betalar mina skulder. Det finns de som tror på låtsaskompisar också, då det ger dem tröst.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

92 kommentarer:

  1. Cornu: En del av mina vänner har på 7-8 år gjort en fin bostadskarriär. Köpt en bostadsrätt som ökat 1 miljon i pris. Sålt och köpt en ny som ökat ungefär lika mkt. Sålt och köpt en ny. Sålt och köpt en ny. Insett att det är en lysande affär att spekulera i nybyggen och köpt utan att ha för avsikt att bo när man redan tjänat 3 miljoner och nu köpt ett hus för 4-5 miljoner nästan kontant.
    Är alternativet att vänta på att räntorna kommer öka och bo i en rutten hyresrätt och gå i pension med 40% av inkomsten, vara beroende av medicin och bostadstillägg resten av livet eller spela det spel som samhället vill att man ska göra och bli belönad därefter?
    Vänd på det istället. Vad är alternativet? Nej räntorna kommer inte öka nämnvärt dom kommande åren. Det är en större risk att tro på det än att tro det motsatta. Nej Ryssland kommer inte annektera Stockholm (det är ungefär som att låta en kackerlacka flytta in frivilligt) och ja byter man jobb var 3e år vilket en hel del akademiker gör så ökar lönen med 2% per år under 2 år och med 5-10% i och med att du byter arbetsplats vilket innebär 9-14% vart tredje år och det gör man åtminstone 6 gånger i sitt liv vilket innebär 84% i löneökning på 18 år eller drygt 5% per år. Tar man ansvar för sin privatekonomiska situation så är man mer än skuldfri innan man går i pension och allt detta beräknat på 1 inkomst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du klagar mycket på att dina vänner blir rika på sitt bostadsflippande. Varför gör du dem inte sällskap?

      För akademiker är förstås löneutvecklingen betydligt högre i början, det ser man i all statistik. Det man aldrig får glömma är att den framförhandlade löneökningen (som nog blir omkring 2,4% per år i ett treårsavtal) gäller för hela gruppen, men för "identiska individer" blir löneökningen lite större.

      Radera
    2. Visst kan man bli rik på spekulation, men bara i korta skeenden av en varas historia. Inga träd kan växa upp till himlen. Alla träd måste sluta växa förr eller senare. Då ger de inte längre utrymme för spekulationsvinster.

      Man bör förstås vara extra vaksam när spekulationsvinsterna beror på ett lånerace. Sådant slutar nästan oundvikligen illa för det stora flertalet.

      Det är inte så att livets fulländning består i en högbelånad lägenhet i betongdjungeln. Än mindre när arbetena försvinner pga automatisering och låglönelandskonkurrens. Medelklassen som blivit låneklass kan inte finansiera sin livsstil genom att utföra tjänster åt andra feodalslavar.

      Radera
    3. Så då är alternativet alltså att spara sig fattig med 100% garanti. Strävsam omgivning här på bloggen.

      Radera
    4. Joakim: Jag klagar inte. Jag lyfter fram fakta. Jag har trott på det som skrivits i denna bloggen och därmed har jag gått miste om flera miljoner. Det har antagligen du också gjort eftersom du hänger här men nu jagar jag nybyggda lägenheter i områden som håller på att byggas ut också i spekulativt syfte då jag insett att det inte går att spara ikapp prisökningar på bostäder. I Göteborg kan du byta arbetsgivare varje år eller varför inte som en vän som bytte 5 arbetsgivare på 1,5 år och gick från 32 000 i lön till 47 000 i lön.

      Radera
    5. Fast vad alla säger är "det finns ingen bostadsbubbla för det finns ingen spekulation i bostäder". Verkligheten är att det sker just en massiv spekulation i bostäder.

      Radera
    6. Toni: Det är lugnt för min del, jag har investerat på börsen istället och bott i både BR och HR. Skulle jag (av någon anledning) flytta någonstans där jag behöver köpa en bostad så skulle det inte vara några problem.

      Varför skulle det inte gå att spara till kontantinsatsen i Göteborg? Du säger ju själv att man kan gå från 32 000 till 47 000 i lön enkelt. Om du sparar hela mellanskillnaden så hinner du snabbt spara ihop en tillräcklig kontantinsats.

      Radera
    7. Visst är det synd att man inte oavbrutet kan köpa och sälja vid rätt tillfällen, men det kan definitionsmässigt bara ett fåtal göra.

      Radera
    8. Av nyfikenhet tog jag en liten titt på Göteborg. Jag gissar att du vill bo i tex Majorna, Masthugget eller Linnéstaden. En hemnet-sökning visar att du i så fall får lägga omkring 45000-65000 kr/kvm. 50 kvadrat kostar med andra ord 2,5-3,5 miljoner säger vi om vi avrundar uppåt (lägenheterna jag klickade på kostade 2,2 till 4 miljoner ungefär). 15% av detta är uppemot en halv miljon eller som mest 600 000 kronor.

      Det kan du som ingenjör (som jag gissar att du är) spara undan relativt snabbt om du verkligen vill, om du inte redan har gjort det, särskilt om det nu är så enkelt att höja lönen till 47 000 kr/mån.

      Radera
    9. Evig tillväxt är inte trovärdig, som Cornu påpekat många gånger på den här bloggen. Evig lönetillväxt är än mindre trolig. Allt färre av oss kommer kunna hävda oss gentemot datorer och robotar och självfallet får det effekt inte bara på mängden arbeten utan också på lönenivåerna.

      https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-03-28/robots-are-slashing-u-s-wages-and-worsening-pay-inequality

      Radera
    10. Det är billigt i GBG (brf), inget snack om den saken.
      Sen tycker jag att snacket om lön kontra inflation är ganska akademisk på en ingenjörsnivå.
      Sanningen är den att man kan se lön som just inflation med lite fantasi.
      Antar vi den fantasin är de facto löneökningarna högre än räntan i dagsläget.
      Därmed är det i princip gratis att låna ur den aspekten.
      Det finns ingen som helst anledning att försöka tajma "inflationen".
      Den kommer alltid att vara närvarande i en eller annan form så köp så fort det bara går och amortera nu när ränteläget är lågt.

      Radera
    11. Ja Joakim men varför spara när man kan ta ett lån på en bostad som ökar i pris med minst 300 000 kr om året? Kan du spara ikapp det menar du? Börsen ger bra avkastning (runt 10% per år i genomsnitt) men med risk att du förlorar väldigt mycket och oftast utan hävstångseffekt. Jag tror inte du gör 1 miljon i vinst var 3e år på börsen oavsett vad du hävdar. Skulle bostadspriset sjunka så kommer Sveriges institutioner rädda vederbörande för det är det som händer i ett socialistiskt samhälle. Detta är inte USA där individen har ett ansvar för sina egna val. Vi har alla ett kollektivt ansvar. Behövs det så får man transferera personliga kreditförluster till det gemensamma statslånet.

      Radera
    12. Sen finns det så klart undantag med prisvärda hyresrätter som Joakim tidigare beskrivit, så inget är skrivet i sten.

      Radera
    13. Toni: Det är historiskt mycket ovanligt att bostäder stiger snabbare än företag på börsen. De lägenheter i Göteborg som idag kostar 4 miljoner, som för fem år sedan kostade 2 miljoner, kommer med ganska stor sannolikhet inte att kosta 8 miljoner om ytterligare fem år, även om du beklagar dig över att så kommer vara fallet. Då säger jag, fine, in och köp en lägenhet då om det nu är en så säker investering.

      Hävstångseffekten gör förstås risken hög om man spekulerar i bostäder. Det vet alla fastighetsbolag som var med i början av 90-talet. Många som bara varit med de senaste tjugo åren har inte förstått detta.

      Inget hindrar för övrigt att man belånar sin aktieportfölj, jag gör det själv från och till. Just de senaste fem åren har den svenska börsen gått upp mer än 100%.

      Jag gjorde en bild till ett gammalt inlägg där jag jämförde AFGX vs småhus i modern tid:

      AFGX vs småhus

      ... då är AFGX ändå ett index som inte innehåller återinvesterade utdelningar, och därför lågt räknat.. Som synes så slår börsen bostadsmarknaden under de flesta tioårsperioderna sedan 70-talet, vilket är logiskt eftersom det handlar om att investera i företag (vars vinster och omsättning växer) jämfört med bostäder (som inte växer).

      Radera
    14. Man bör rimligen se minusräntorna som tecken på att systemet håller på och kraschar. Jag har svårt att hitta en mer positiv tolkning.

      Radera
    15. Joakim: Ja men bara p.g.a. att vi haft 2 världskrig så är det inte hugget i sten att vi kommer att få erfara ett 3e. Priserna på bostäder som kostar 2 miljoner idag kan visst kosta 8 miljoner men kanske inte om 5 år utan om 15 år. Samtliga valutor i världen är designade att minska i värde medan tillgångsvärdena ökar med betalningsförmågan. Priserna kommer både öka och boendet kommer också bli dyrare i framtiden. Någon gång i framtiden kommer väl prisutvecklingen att avta men för tillfället är Göteborg extremt billigt jämfört med andra europeiska städer i samma storlek och med betydligt lägre inkomstförhållanden.
      Det är betydligt lägre risk att spekulera i svenska bostäder än svenska börsen. Börsen kan falla 10% men det ska extremt mycket till (kanske ett 3e världskrig) för att svenska bostadspriser ska gå ner 10%.

      Radera
    16. Allt går i trender.
      Under/efter Securum bildats var fastighetsmarknaden stendöd.
      Man kunde utan problem köpa fastighetsbolag som Norrporten, Castellum och Pandox på börsen till 2/3 av deras lågt värderade substans.
      Inte en jävel brydde sig utom jag och ett fåtal till.
      Istället var det IT-sektorn och det illa skötta företaget Ericsson som var på allas läppar.
      Är det någon mer än jag som minns hypen Allgon?
      Jo, de finns fortfarande och jag kan lova att ingen numera bryr sig om deras verksamhet.

      Radera
    17. "Man bör rimligen se minusräntorna som tecken på att systemet håller på och kraschar. Jag har svårt att hitta en mer positiv tolkning."

      Det är att göra det oerhört lätt för sig. Systemet är mycket mer komplicerat än så.

      Radera
    18. Vill du odla en mer optimistisk framtidsbild bör du nog göra det någon annanstans. Cornu har inte börjat hojta om "aboundance" och kommer sannolikt inte göra det, åtminstone inte förrän vi löst våra energiproblem.

      Radera
    19. Vilka energiproblem?
      Det är ju bara att dra igång kärnkraft/solkraft om man känner för det.

      Radera
    20. Tycker dagens fastighetsmarknad mest liknar ett pyramidspel. Likt bubblor på börsen med uppgång och fall. Har man varit med på börsen sen 80-talet så har man sett det förut men alltid svårt veta när det brister.
      Det klassiska är ofta att när de som stått utanför och sett på. När grannen köper ny bil och husvagn varje år med realiserade vinster. Efter några år orkar man inte längre stå kvar. Investerar alla sina surt förvärvade besparingar. Lagom då marknaden kraschar och med helt fel timing. Bränd av stora förluster säljer man av för att rädda något när desperationen är som värst. Sen vänder det om och 5-10 år senare upprepas allt igen. Girighet och desperation.

      Radera
    21. Exakt vad består pyramidspelet i?
      Hade ju förstått tanken om folk bott dyrt men nu är det precis tvärtom.
      Visst, det är ränteläget som skapat detta, men vad vet vi, vi kanske får leva i en lågräntemiljö i resten av vår livstid. Det är ju inte direkt så att västvärlden skriker tillväxt utan tvärtom är vi feta belåtna katter som inte gör många knop.

      Radera
    22. Angående energiproblemen: Tja, varför gör man då inte det? Trump gör meningslösa satsningar på kol i desperata försök att skapa mer arbeten. Det är inte förtroendeingivande.

      Jag ser ekonomin som en luftpastej som hålls igång av människors och bankers förhoppningar om ökande fastighetspriser och inte av så mycket mer.

      Radera
    23. Alltså seriöst. Svensken är ju helt besatt av fastigheter och "bostadsbubblan". Fattar inte hur folk orkar. Finns ju massor av intressantare grejer där ute att investera i, men nej, fastigheter verkar f-n i mig vare det enda som är värt att diskutera.

      Radera
    24. Fel av mig.
      Det finns en sak till som intresserar svensken. Invandringen.
      End of story.

      Radera
    25. @Stefan

      Bostadsmarknaden. Toni:s inlägg om kompisarna som gjort bostadskarriär och köper BR enbart för spekulation. Kommer knappast att hålla hur länge som helst. Sen beror det på vilka som sitter kvar med SvartePetter.
      SvaraRadera

      Radera
    26. Ska man flippa bostäder ska man göra det vid sidan om sin vanliga bostad som en investering, annars är man en idiot. Man belånar sig lika högt som man gör med sina övriga högriskinvesteringar.

      Radera
    27. Finns ju de som spekulerar i SEK, USD, EUR, bitocoin, obligationer, guld, olja, aktiemarknaden, fastigheter etc.
      Knappast något att hetsa upp sig över.
      Ser ingen skillnad på spekulation eller investering.
      Vad är liksom meningen med att påpeka att det de gör är fel?
      Bevisligen var det ju helt rätt drag de utförde.
      Sen hur detta slutar har vi inte en aning om.

      Radera
    28. För de som spekulerar i den bostaden de bor i är oftast inte likvida nog att investera 3MSEK med 10xhävstång. Därför ska man hetsa upp sig över det.

      Radera
    29. Det är sant. Men när man har stått vid sidan och sett på när vänner eller andra tjänat pengar på rätt riskfylld spekulation. Att man bara därav och kanske rätt sent i konjunkturcykeln tänker göra likadant. Utan att kanske förstå riskerna? Kanske måste tvångssälja om investeringen faller i värde.

      En av mina filosofier är att investera när rubrikerna är som mest mörka. Aktier eller annat. Däremot försiktighet vid eufori och löpsedelshysteri.
      Exempelvis gick jag in rätt tungt i börsen feb 2009 efter gått ur 2007.

      Radera
    30. Tim
      Det är helt upp till vederbörande och banken.

      Radera
    31. Det är lätt att glöma.

      Oktober 2008

      Efter kraschen i Lehman Brothers rasade världens börser och likviditeten försvann helt för många värdepapper. "Det här blir värre än 30-talet" var en vanlig kommentar. Svenska Dagbladets förstasida var helt svart med rubriken: ”Nu har krisen kommit till dig”. Hela Dagens Industris fram- och baksida var täckt med rubriken: ”Historisk kollaps Värsta börsveckan sedan 30-talet (-21 %)". En familjeekonom på en av storbankerna sa till TT att ”Rädda det som räddas kan. Sälj hälften av dina aktier nu”.

      Radera
    32. Ja och naturligtvis hade de fel som vanligt.

      Radera
    33. Toni Visnjic du verkar vara ganska säker på din sak. "Investera" i din bostad, ingen hindrar dig. Du kan säkert tjäna en del på det...

      Men var dock medveten om att globala börsen (index) stigit med ca 15 - 20% varje år sedan 2009 (bortsett från 2015).

      Sedan 2009 fram till idag steg Apple INC. med 1000%.

      På 15 år, mellan 1997- 2012, steg guldet från ca 10 000 dollar per kg till 50 000 dollar. D.v.s. dryga 400%.

      Allt stiger i värde och allt har sina trender som någon nämnde.

      Bostäderna i sverige har stigit på grund av väldigt mycket subventionering av bl.a. lån och bostäder som helhet. Ja vi har haft en gynnsam tid de senaste 5 åren men det är i stort set bara kopplat till din minusränta som du gillar.

      Vad är då skillnaden i dessa investeringsslag? JO, det är enkelt. Investerar du i fonder, aktier, guld så kommer dina pengar stiga i värde men du kan också när du vill sälja av allt och ta ut dina pengar. Du kan tjäna lika mycket på en diversifierad portfölj i fonder mm. som du skulle kunna gjort på din bostad de senaste 5 åren (om inte mer på vissa platser).

      Med en bostad styrs du väldigt mycket av räntorna, statens stimulanser och amorteringskraven (framförallt för oss i sverige jämfört med länder som tyskland). Utöver det kommer nästa hus du köper troligen vara dyrare för du vill väl inte sälja och bo i en äcklig hyresrätt?

      Återigen Toni räntor kommer inte vara -0.5 för alltid och då kommer heller inte bostäder att öka i värde på samma sätt. Om 5 år kanske allt ser annorlunda ut, så gör det du tror att du kommer ha råd med.

      Jag lägger hellre min "insats" i en balanserad portfölj, för så som det ser ut idag är jag rätt säker på att mina pengar där kommer stiga minst lika mycket som om jag hade köpt en bostad, om inte mer med tanke på hur räntepolitiken börjar förändras nu.

      Sen får vi aldrig glömma. Du kan lik förbannat förlora allt, och då spelar det ingen roll var du placerar det. Jag gillar dock friheten att inte ha alla mina pengar låsta i en bostad.

      Radera
    34. Glöm inte att börsen också är räntekänslig.

      Radera
    35. Dave

      Så är det, om man binder mycket kapital i en bostad så måste bostadens "avkastning" jämföras med andra tillgångars avkastning. Nackdelen med en bostad är att den är extremt illikvid (man kan inte sälja av 10 m2 vid behov) och oftast köps med en extrem hävstång, upp till 800-900%. Fördelen är att en bra bostad ger livskvalitet.

      Vad gäller Cornus inlägg så håller jag helt med.

      Radera
    36. Dave, Med den enkla skillnaden att landet Sverige skiter i om dina börspengar ryker eftersom det inte dina investeringar i asiatiska indexfonder som driver svensk BNP tillväxt utan kredittillväxten på bostadsmarknaden i Sverige och därav kommer man göra allt för att det ska fortgå medan den svenska regeringen inte har för någon avsikt överhuvudtaget att rädda ett börsfall i Afrika om det nu är där du placerar dina pengar eller någon annanstans.
      Jag har läst artiklar från 2011 och det är rätt komiskt när man går tillbaka och det står att 2014 har vi räntor på 7% (experterna är eniga). Istället har vi minusränta. Det kan mycket väl vara så att vi har ännu lägre ränta om 10 år och att staten utökar subventionen på lån istället för det motsatta. Det vet ju inte du. Det vet inte ja heller.
      Angående din tes om att villan också blir dyrare. Det är inte sant. 1or och 2or i storstaden har inte samma låga prisutveckling som villor. Bostadsrättspriser kan stiga med 100% på 1 år. Det finns det ingen villa i hela världen som har gjort.
      Min lillebror har gjort 1,2 miljoner SEK i vinst på 1,5 år på en 1 rummare. Vilken villa har stigit med 1,2 miljoner? Man kan inte sälja en villa och köpa en ny villa för då tjänar man inget. Det går däremot att sälja 5 ettrummare och casha en villa och då slipper du bo i en "äcklig hyresrätt". Lika säker som du är på din sak är jag säker på att du inte med säkerhet vet någonting om framtiden.
      Förlorar du pengar på börsen så förlorar du pengar och har inget kvar. På bostadsmarknaden förlorar du inte bostaden i ett socialistiskt samhälle. Som jag nämnt tidigare är inte Sverige USA. Här lönar det sig inte att jobba men du behöver heller inte ta ansvar för dina egna beslut så det finns för och nackdelar med det.
      Dessutom kan man köpa flera bostäder och sälja vidare med vinst och bli "likvid" om man nu har den avsikten och ja nästan utan någon risk överhuvudtaget. Precis som Stefan säger så är svenska bostäder löjligt billiga. En städerska kan köpa sig en sekelskiftsvåning.

      Radera
    37. Du lider av ett grovt feltänk, inte ett ovanligt sådant efter 20 års rally men ett likväl en otrolig hjärnvurpa.

      Konceptet du beskriver att dina kompisar blivit rika på kräver nämligen att hela tiden öka köpeskilling och bevara samma hävstång i takt med att den naturligt krymper. Det innebär konsekvent maximal riskexponering, vilket innebär att konceptet tvärt emot vad du tror vore en garanti för att det ska gå åt helvete på lång sikt.

      Det är inte helt olikt att slänga in allt på rött, och fortsätta dubbla i takt med vinsterna. Det är bättre odds per runda än de där 49%, men samma matematiska garanti för att på lång sikt hamna under ytan.

      Radera
    38. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    39. Linus
      Som du mycket väl vet(?) har vi inflation.
      Lägg in det i kalkylen så stämmer Tonis tes relativt bra.
      Eller tror du att bostadspriserna är lägre (nominellt) om 10 år?

      Radera
    40. Toni, du har säkert rätt. Jag ska nog köpa en etta och sälja den om ett år 100% dyrare...

      Hoppas bara inte det blir en crash som på 90-talet då vissa köpte precis innan dippen kom och kunde inte sälja sin bostad för samma pris utan fick sälja den billigare. Detta eftersom man inte hade råd då man blev varslad eller för att sambon blev varslad, eller gjorde slut med e.

      Samma personer förblev skuldsatta fram till idag, 20 år senare. Banken hjälpte inte dom, staten hjälpte inte dom och de var tvungna att betala av allt. Och då va Sverige ändå mer socialistiskt än idag.

      Men det där kan ju aldrig hända. Priset kan bara stiga, och med minst 15% varje år, vilken bostadsrätt man än köper i en "storstad".
      Sen kommer staten gå in och rädda alla som köpt en bostad de senaste 3 åren... för de måste?

      Radera
    41. Dave: Allt kan hända. Sverige kan bli träffad av en meteor också men hur troligt är det? Risktagande belönas oftast och ibland smäller det men tror du verkligen vi har 500% ränta igen? Vad skulle trigga det? I så fall borde du ta på dig en flytväst när du är ute och promenerar för att vi skulle ju kunna råka ut för en översvämning utan dess like för det hände ju för 700 år sedan så det kan ju hända igen. Jag säger inte åt dig vad du ska göra. Jag lyfter bara fram fakta. Det går att göra en stor vinst på ettor och tvåor i städer där det finns mycket jobb inom teknikexportmarknaden och många unga med höga löner som ska flytta ihop i kombination med låga räntor och ett lågt bostadsbyggande och nästan inga hyresrätter lediga. Man kanske inte ska köpa en 1a i ett färdigbyggt område där 10 etapper redan har byggts men om du kan köpa en 2a för 2 miljoner någonstans i Göteborgs närhet i ett nybyggt område så kan vilket par som helst köpa det från dig för 3 miljoner.

      Radera
  2. Mina skulder minskar varje år i relation till min lön även då jag inte amorterar. Detta kommer att minska min skuld relativt lönen till ca 60 % av skuldens nuvarande storlek, om jag får 2% löneökningar och pensionerar mig om 25 år. För att få motsvarande effekt med amorteringar behöver jag amortera 50 000 kr om året.

    Procentsatserna är dock inte det som är relevant här, utan om man anser att restskulden vid pensionering är lagom stor för att hantera med pensionsutbetalningarna. Och för att kunna veta det måste man ha en uppfattning om vilken ränta som gäller då. Knepigt.

    SvaraRadera
  3. Gissar på 2,4-2,5% löneökning per år kommande tre åren i industrin. Lite löneglidning i offentlig sektor och bygg på grund av bristen. 1,5-2,0% inflation. Svagt stigande räntor.

    De flesta har råd till dagens priser. Det som krävs är en ordentlig efterfrågechock för att rubba situationen. Högst risk att smälla har nog bankernas utlandsfinansiering (på grund av generell politisk utlandsrisk), annars har jag just nu svårt att se något annat. Konjunkturen förefaller fortsatt stark...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varje finanskris är internationellt grundad. Är dessutom beroendet av utländska pengar stort så ökar riskerna än mer. Våra bostadsinstitut lånar mest i euro. Frågan är om det är tyska, franska eller italienska(etc) euro som lånas, dvs vilken nationell identitet dessa euro har(euron har som bekant flera statsskulder, inte en). Om en tysk bank placerar egna och tyska kundernas pengar i svenska bostadsobligationer så händer det något med deras penningvärde om t.ex Tyskland skulle anamma D-marken igen(EMU-fallerar och Tysklands valuta får sitt rättmätiga värde). Tyska euro(i den tyska banken) blir D-mark som stiger dramatiskt i värde. Vi vet vad det innebär att vara skuldsatt i en valuta som stiger.....

      Radera
    2. Men bankernas bostadsobligationer som är denominerade i euro slutar väl inte vara denominerade i euro bara för att Tyskland skulle lämna valutasamarbetet?

      Jag skulle säga att risken att euron kollapsar inom fem år är rätt låg. Inte noll, men rätt låg. Skulle risken öka så kommer nya säkerställda bolåneobligationer att ställas ut i andra valutor.

      Just nu verkar bankerna ha ställt ut säkerställda obligationer till ett värde av ~222 miljarder euro. Av dessa är 168 miljarder utställda i SEK, 38 miljarder i EUR och 16 miljarder i andra valutor. Hm, det är nog inte via eurokollaps som krisen uppstår i sig, utan i så fall via den allmänna ränteuppgången i "svaga valutor" som skulle följa.

      Radera
    3. Ja du har rätt i att så länge euron finns kvar så kvarstår även skuldens ursprungliga valuta-nominering. Däremot de euro inkl tyska statobl som finns i form av tyska bankreserver omvandlas omedelbart till D-mark om Tyskland lämnar(om inte parallellvaluta under viss tid). Men vad händer med då med euro-kursen visavi t.ex dollar och D-mark etc? Till att börja med inser tyska investerare att svenska bostadsobligationer kraftigt fallit i värde mätt i deras lokala valuta D-mark mot Euro. Alltså säljer de för att minska förlusterna efter revalveringen(kommer de inte sälja allt i Euro då de inser att D-markens förstärkning är bara i början?). Om tillräckligt stor andel av den svenska bo-finansieringen skett med tyska pengar torde räntan stiga under nämnda realiserings-fas. Vi får inte glömma att kris-lägen handlar om ovisshet som skapar panik i en feedback-loop av överreaktioner(en olycka kommer sällan ensam). Så 16 Mdr EUR kan ställa till det. Inte minst för att de utländska valutorna tillkommit sent i kredit-fasen(de högsta bopriserna). Givetvis kan Rb fortsätta köpa(QE). Inte minst i en krissituation likt ovan. En stigande ränta påverkar dock hela stocken. Och fortsatt kredittillväxt(boprisnivån hålls uppe)är hänvisad till en marknad där bopriserna inte börjar svaja. Hur som helst riskeras en betydligt högre risk-premie, dvs högra ränta på bomarknaden i ett sådant läge. Särskilt utsatt är då enligt min mening swap-marknaden för bolån.

      Vad händer om hela EMU-spricker på kort tid? Kommer inte respektive länders investeringskapital i euro att förfalla i takt med löptiden på de olika värdepapper som nominerats i euro? Valutamarknaden lär diskontera detta tämligen omedelbart! Genomsnittlig löptid på svenska BOBL ligger väl runt 4 år idag(som sedan swapats ner för den svenska marknadsefterfrågan)?

      Dagens negativa-ränteläge torde mot bakgrund av den absoluta kreditnivån samt problemen inom EMU leda till allt mer börsplaceringar(i dollar) som i sin tur ökar trycket på EMU-spänningarna(sämre och sämre intern kreditmarknad).

      Radera
    4. Euron infördes 1999.
      Sedan dess har det inte gått ett år utan det eviga mantrat "euron kraschar". Och är det inte euron så är det "dollarn kraschar". Aningen tjatigt kan jag tycka.

      Radera
    5. Stefan: Inse realiteter. Konjunkturer kommer och går men dåliga system kan inte bestå. Euron(liksom alla andra felaktiga valutaområden) kommer på matematisk grund att försvinna om inte t.ex Tyskland går med på att omfördela kapital till deras svagare KUNDER. Det är CB som upprätthåller ekonomierna i Europa.

      Bara fakta som tjatas. Men jag förstår att folk uppfattar det som tjat när de inte besannas. Varför tror du alla guld-standarder kollapsat?
      Pga av att ledare inte följt reglerna(en guldstandard=hårda regler som lämnar till marknaden att korrigera). Nu har cb gått emellan trots att EMU-reglerna förbjuder.

      Radera
    6. "Inse realiteter"
      Vilka realiteter? Dina realiteter?
      Alla vet om det du beskriver, ändå fortsätter bara cirkusen, sedan 1999!

      Radera
    7. Marknaden till skillnad från de som senare drabbas(eller fråga greken som nu lever i den Stora Depressionen sedan 2011(24% arbetslöshet). USA hade 25% 6 mån 1931, 15% i ytterligare 6 mån varefter New Deal fixade ner det till drygt 10%) lever förstås med vetskapen och låter sig självklart betjänas av inkomst-möjligheterna.

      Yes man, the games keep on playing.

      Radera
  4. Dessutom: glöm inte att det fanns inga skatter på 1970 talet.
    Bara Astrid L som fick 102%
    Rätt åt henne!
    Hon röstade ju S hela livet...

    SvaraRadera
    Svar
    1. +1 men glöm inte avdrag som sagt. Över 85% var det. Och via skuldhävstång så lönade det sig även för höginkomsttagare som betalade hög skatt. Skillnaden var bara att mer vill ha ännu mera. Men visst var det ett djävligt system som baserades på skuldsättning. Det höll inte heller i längden. Men det gör inte heller dagens kreditekonomin. Det kan jag lova.

      Radera
    2. Det där med 85% avdrag är väl bara en myt?

      Kanske en högavlönad direktör som kom i 75-80%. "Vanliga" arbetare hade 35-45%.

      Radera
    3. Faktiskt:87%!
      Kollade just för säkerhetsskull på nätet.

      Radera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  6. Bra skrivet Cornu! Så länge bostadspriserna fortsätter upp så är det inga problem. Men den dagen uppgången avstannar eller det vänder nedåt...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Prisppgången avstannar när pengars värde slutar att sjunka d.v.s. aldrig.

      Radera
  7. Jag tror inte folk i gemen fattar hur mycket centralbankerna i Europa håller hela det sjuka EMU-systemet under armarna. Euron är vår moderna guldmyntfot dömd att haverera och eliten inser det förstås genom att sparka burken framför sig och hoppas på "mirakel". Inget har ändrats sedan 2008-11. BARA att centralbankerna tagit över kreditmarknadsfunktionen. Klart att Ingves har både rätt och fel.

    "Guldstandarden" förutsätter att kredittillväxten(nya pengar) används produktivt och utan felallokeringar och inflations-slack. Inse att t.ex Grekland kunde belåna sig som en första klassens låntagare utan säkerhet. Jmf att långivare till Californien i USA sett denna stat som jmfbar riskfri låntagare med den federala staten. Det är just så EMU fungerar. Därför tvingas centralbankerna hålla kreditsystemet under armarna. Tyskland vägrar ta konsekvenserna av sina framgångar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Naturligtvis fattar "folk i gemen" inte detta.
      Däremot fattar marknaden detta till "euron kraschar-fanatikernas" stora förtret. Euron ÄR stabil oavsett.

      Radera
    2. Stabil tack vare att Cb tar över marknadsfunktionen för kapitalbildning. Priset på pengar. Trodde du var marknadsliberal? Ja euron är stabil tills den inte längre är stabil.

      Varför kan vi inte samtidigt då börja överbalansera vår egen budget så att jobb skapas för de som står utanför? Skapa riktigt nya pengar(ej kreditpengar) och renovera infrastruktur, höja lönerna i vård och skola etc? Allt är möjligt så länge man har koll på inflationstrycket. Nä det går inte. Men Rb får skapa hur mycket pengar de vill för den låga räntans skull.

      Radera
    3. Marknadsliberal? Varför skulle jag vara det?
      Nu är det så att CB kör sitt spel och det är bara att anpassa sig efter förutsättningarna.

      Radera
    4. +1
      Money never sleeps or have a conviction, right!

      (hamnade fel)

      Radera
  8. Bra att upplysa om detta men det låter nästan lite socialistiskt att bara prata om folks "löner". Är man någons löneslav så får man den lön man gör sig förtjänt av, varken mer eller mindre. Starta bolag istället och sätt din egen lön.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Upplys dig själv om saker istället. Lön är en förhandling. Arbetstagaren sätter alltså sin egen lön. Skillnaden mellan arbetstagarlön och egenföretagarlön är bara regelverken kring det.

      Det förvånar mig att det är förvirrande, men det verkar krävas en karriär eller dylikt för att förstå detta.

      Radera
  9. +1
    Money never sleeps or have a conviction, right!

    SvaraRadera
  10. Mjaeejo, Men grejen var att för nån 40 -50 år sedan så hade barnfamilj en garanterat boendekostnad, där nått Statligt topplån amorterade sig själv genom att Statsbidrag slantade amorteringen. minns inte om garantin gick så långt att t.o.m. räntan kunde betalas av Staten, hade du tre barn var det nästan gratis, det var klart billigare att köpa villa, DÅ hade alla barnfamiljerna en Volvo, ni vett 'volvo-vovve-villa', eller nått.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och som sagt under 10% i löneökning var dåligt, ansågs som skambud.
      Minns inte vilket men byggarbetslösheten i Sth var 0,2 eller 2%
      19-spänn i överskott på vissa bra byggen runt mitten på 60.
      Folk hade pengar i överflöd, när folk som stått i kö i typ 100-år fick tjing på en nybyggd 3:a 4:a 5:a med uthyrningsrum, så köptes nya möbler på IKEA i Kungens Kurva, det var tider det, fanns husnasare i varje kvarter, byggsatser i småblock, storblock o baracker som lyftes med mobil och sköts i hop till lämplig huslängd o antal rum, med färdig VA, kök, färdigtapetserade väggar, man drog ihop kopplingar spotta på tummen o strök ihop uppviket på tapeten, kom på morron, inflyttning på kvällen, under dagen kom bilhandlarn med bilen.
      Devatiderdet

      Radera
  11. Apropå löner. Jag arbetar som utbildad, legitimerad lärare och har på åtta år ökat min lön med 63%. Anledningarna till detta är två. 1) Arbetsgivarna behöver locka till sig nyexaminerade, vilket driver upp ingångslönen, vilket i sin tur driver upp kollektivets löner. 2) Det råder brist på lärare, vilket gör att man kan få upp lönen rejält genom att byta arbetsgivare.

    Jag tror att läget borde vara liknande för sjuksköterskor och socionomer.

    Med vänlig hälsning, A.N.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En liten fråga, doktorn1
      Kan man bli legitimerad läkare utan att vara "utbildad"?

      Apropå läkare såg jag att man intervjuade M Bygdeman i Expressen. Numer är han prof em
      F-n vad tiden går...

      Radera
    2. Ibland måste man vara övertydlig. Anställd som lärare kan den vara som är outbildad, examinerad/utbildad, legitimerad. Legitimerad blir du om du har din examen, har jobbat nåt år och begär ut en legitimation från Skolverket. Jag medger att den legitimationen mest är trams, det gör jag. Men so what, det är väl kul att ha ännu ett diplom ovanför skrivbordet.

      Vad som gäller för läkare? Ja, hur är det med AT- och ST-tjänstgöring? Är man legitimerad redan under de anställningarna? Tjänar gott med pengar gör de iallafall...

      Radera
    3. Om man före 1990 erhöll en behörighetsförklaring från Skolöverstyrelsen så kan man faktiskt bli legitimerad lärare utan någon som helst form av lärarexamen. Skolans värld är en snårskog och det finns undantag för allt!

      Radera
  12. Problemet med bostadskarriär är att man sitter nästan lika mycket i skiten ändå ifall man inte kliver av någon gång till hyresrätt eller flyttar till ett billigare område.

    Man ökar egentligen bara sin totala skuldsättning i kronor, även ifall man får en större och större kontantinsats.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns marknader i marknaden. Marknaden för 1or och 2or är het. Marknaden för 3or är inte lika het vilket gör att du kan komma ner väldigt lågt i belåning genom att göra bostadskarriär. Allt stiger inte lika mycket. En 2a kan stiga 1 miljon kr på 1 år medan en villa i samma område stiger 300 000 eller står still. Att då köpa 2an innan du köper villan gör att du betalat av 15-20% av villan på 1 år jämfört med om du köpt villan på en gång.

      Radera
    2. Ibland är det lätt att tjäna pengar! Bara välja 300 000 eller 1 miljon!

      Hexagon har gått från 25 kr till 360 kr på 8 år. En procentuell ökning på 1440% 1 miljon blev 14 miljoner + utdelning. All in!

      Radera
    3. Att marknaden för 1-or och 2-or varit/är het beror på två saker.
      Årskullarna (vilket kommer att ändras, dvs 3-or blir populärare framöver).
      Nummer två, vilket delvis talar emot att 3-or blir populärare framöver är prisbilden. De flesta har råd/får klartecken från banken för 1-or och 2-or. Värre med 3-or som binder ett större kapital och har en högre månadsavgift.

      Radera
  13. Bostadsmarknaden är en hävstångsinvestering. Det är något som skiljer bostadsmarknadens från aktier. Köpa en bostad är som att köpa ett index certifikat med 10 ggr hävstång. Du stoppar in 100.000 kr i realt kapital och får bostad värt 1 miljon kr. Detta som gjort folk så "rika" med efter en lång "bostadskarriär".

    För dom flesta är pengarna icke realiserad vinst, och bara ett ytterst fåtal kan "casha in" och realisera sin vinst. När det vänder kommer det gå lika fort neråt som det gick uppåt då hävstången är detsamma. Då går den innestående vinsten snabbt upp i rök.

    Anser att vi sett botten för räntorna och det bara gå uppåt härifrån. Övertygad om att vi kommer få se 3 månaders boräntor på 5% inom kommande 5-7 år. FED i USA har börjat höja och kommer troligen höja 3 ggr till i år och 4 ggr nästa år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I kombination med att du kommer få minst 2-3% i löneökning per år. Du hoppas förgäves på ett boprisfall. Det kommer sluta byggas vilket kommer att tvinga politikerna att på något sätt göra det billigare att köpa bostäder genom utökad räntesubvention eller sänkt inkomstskatt för dom som inte är inne på bostadsmarknaden. Står du utanför är risken att du hela livet kommer stå utanför medan dom som köpt kommer få bra pension och köra fina bilar på kredit.

      Radera
    2. Skies
      Ja det kommer att gå upp och det kommer att gå ner och det kommer att gå upp och det kommer att gå ner. Repeat!
      Visa mig nu statistik där det visar sig att bostäder sjunkit i värde på 10 års sikt i Sverige.

      Radera
    3. En fundering här är ju om Sverige är helt unikt med att nominella bostadspriser inte kan sjunka. Vad skiljer oss från tex Danmark, Tyskland och Holland, där man historiskt faktiskt haft perioder på tio år med stillastående el sjunkande priser?

      Radera
    4. Prova att hyra en lgh i Amsterdam så kommer Sthlm att framstå som billigt.
      Tittar vi på köpesidan är Sthlm klart dyrare (per kvm) än Amsterdam. Det är dock en chimär. I själva verket är det dyrare i Amsterdam pga ränteläget, skatter, etc.

      Radera
    5. @Stefan, Ehm nej. Det är ungefär likvärdigt att hyra i Amsterdam och Stockholm. Med ett bättre anpassat utbud i Amsterdam, kvalitetsjusterat alltså billigare.

      Radera
    6. Svar nej.
      Det är inte ungefär likvärdigt.

      Radera
    7. Toni, lönehöjningen kommer inte kompensera för kostnadsökningen av högre räntor, vad hjälper en tusenlapp mer i månaden om räntan ökar med fyra tusen i månaden.

      Stefan, tror också att marknaden kommer gå upp på längre sikt. Däremot kan den gå ner 30-50% däremellan. Det kan ta 10-15 år tills kvadratmeterpriserna är tillbaks på toppnoteringarna igen. Är du 65+ så kanske du aldrig kommer få uppleva den dagen i ditt liv. Priserna under vatten får effekter på, som t.ex. inlåsning om ägaren ligger med negativt kapital och måste betala in mellanskillnad till banken om/när du säljer.

      Radera
    8. Risken med negativt eget kapital ser jag som mycket låg så länge vederbörande amorterar.
      Vad gäller lön-räntor så har det i princip alltid varit mer eller mindre gratis att låna i Sverige med hänsyn till inflation och avdragsrätt.

      Radera
    9. Tycker de flesta missar Tonis poäng(?) och vägrar inse följande:
      Systemet är riggat.
      I princip de enda som råkat illa ut på den svenska bostadsmarknaden (hyresrätter oräknat) är de som köpte nybygge ca 1988-1990 innan kraschen 1991. Men även de människorna är på fötter nu och gjorde en ok affär även fast det såg jävligt mörkt ut ett tag.

      Radera
    10. Skies: Det är precis det den kommer att göra. Idag har bankerna krav på att du får låna maximalt 5 gånger din årsinkomst + att du måste amortera efter det. Om du tjänar 30 000 får du alltså låna 1,8 miljoner SEK och köpa en bostad för strax över 2 miljoner. Vi kan räkna baklänges...D.v.s. om räntekostnaden ökar 4000 i månaden så måste räntan upp ca. 2,7% efter räntekostnadsavdraget och 2,7 x 1.3 = 3,51% innan räntekostnadsavdraget.....från dagens nivå på ca. 1,6%.....D.v.s. bör vi enligt din prognos ha 5,11% i 3 mån ränta......Detta hade vi senast 2008 och då låg inflationen på 3,4%. Tror du att vi når tillbaka dit?
      Samtidigt ökar lönerna med minst 2% per år redan nu då inflationen ligger på 1,7%....
      Ponera att vi når 3,4% i inflationstakt och Riksbanken som så alltid dröjer med räntehöjningar så kanske det tar 4-5 år innan vi når boräntor på 5,11% så har du alltså hunnit få cirka 3,5% (men förmodligen mer) i löneökning per år i 5 år i alla fall och detta utan att ens ha bytt arbetsgivare vilket med en lön på 30 000 bör ge dig 5630 kr mer i månadslön vilket innebär ca. 3400-3500 kr mer netto i månaden. Förmodligen har du lyckats amortera ner lite på lånet dessutom som sänker räntekostnaden ytterligare samt så lyckas dom flesta att förhandla ner bankens räntemarginaler en halv procent iallafall.

      Radera
    11. Stefan: Japp. Systemet är riggat. Det är som Mr Trump säger: "Crazy but it´s true"

      Radera
  14. Många med mig i Stockholms mer eller mindre glamorösa villaförorter är födda med guldsked i mungipan. Vi kan leva gott på våra föräldrars sparnit parat med prisutvecklingen. Visst har vi ett lån på 4 MSEK på vår villa värd 12. Liksom min bror. Men vi har föräldrar och svärföräldrar i obelånade villor i samma område.

    Frugan är syskonlös så i vår storfamilj torde vi inkl tre sommarstugor prata om fastigheter till ett marknadsvärde á ~60 MSEK med en belåning på 8 MSEK. Inte en helt ovanlig situation!

    När arvet skiftas realiserar vi rimligen föräldrarnas villor (eller lägenhet som det förmodligen bytts till, någonstans på vägen). Blir med normal timing för exit från jordelivet ungefär i den ålder som vi börjar fundera på pension.

    Amorteringsbehov på våra 4 MSEK? Nja... Risken känns nog hanterbar!

    SvaraRadera
  15. Jämför med den som har föräldrar i Kramfors. En villa som kostar 12 miljoner i STHLM kostar 400 000 i Kramfors. Då är slutsatsen (i Sthlm) att det är orättvist att de som bor i Kramfors kan köpa ett billig hus.

    Har även hört LO-facken klaga på att en förskolelärare har 1000 kr mer i månadslön än en barnskötare. Detta kallas då för ett klasssamhälle.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...