2017-03-06 11:11

Läsarfråga: Binda räntan på radhuset 5 eller 10 år?

Nedan följer en läsarfråga från en läsare som nu fått möjligheten att hoppa på bostadskarriären när hyresrätten blir bostadsrätt. Läsaren funderar över bunden ränta på fem eller tio år.



Frågan lyder som följer. Jag har anonymiserat innehållet genom att ta bort beloppssiffror och ortsnamn.
"Efter att jag och min sambo fått möjligheten att köpa vår hyresrätt i Sthlms innerstad kan vi få loss ett "övervärde" i storleksordningen mellan en och två miljoner. Vi ser nu en chans kunna köpa ett radhus i Stor-Stockholm där vår lille son kan växa upp och använda övervärdet som insats om ca 33% och buffert mot prisfall. Ett inträde på den skitläskiga bostadsmarknaden.
Vi har en bra nettoinkomst i dagsläget, utan utsikter till större lyft men med väldigt trygga anställningar med låg stressnivå och vettiga arbetstider. Vi uppskattar att vår ekonomi klarar ett lån på två tredjdedelar av ett radhus.
Jag tror räntan kommer vandra uppåt inom kort och vill därför binda räntan. Om inte annat för att få en mer förutsägbar ekonomi. Min fråga är följande: tror du det är vettigare att binda räntan i 5 år till en ränta om ca 2% eller 10 år med ränta om 3%? Ett val av den lägre räntenivån kompenseras av högre amortering i motsvarande grad."
Jag gratulerar förstås bloggläsaren och hoppas att familjen kommer trivas fantastiskt i radhuset.

Men frågan är om man ska binda på fem eller tio år? Jag lutar mot fem år på grund av möjligheten att amortera mer. En procentenhets skillnad på fem år leder till 3.5% ytterligare amortering på skulden. Att det blir 3.5% och inte 5% beror på ränteavdraget, då räntesatserna ovan är 1.4% respektive 2.1% efter ränteavdrag.

Men nu är det inte mitt insnöande på amortering och på sikt skuldfrihet som är frågan. Frågan är hur du skulle resonera?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

70 kommentarer:

  1. Räntan måste gå upp rätt ordentligt år 5-10 för att inte bunden 5 år skall vara bättre än bunden 10 år.

    Orkar någon räkna lite i excel?

    Använd hypotetisk räntemodell och när blir det likvärt mellan alternativen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag fick det till att räntan måste gå upp till lite drygt fyra procent före avdrag för att binda på fem år inte är bättre, from år 6 då alltså och fortsättningsvis.

      Man amoterar dessutom knappt en procent av lånet per år mellan år 1-5 genom ränteskillnaden.


      Radera
    2. Ser man det på 25 år får inte ränta gå upp till 3,5% efter år fem för att det inte skall vara bättre att binda på tio år.

      Radera
  2. Detta beror så klart på personens stressnivå.
    Av det jag kan tyda av inlägget förordar jag tre lån med lika stor summa i varje.
    Bindningstid 3, 5, 10 år.
    Amortering 2-3% efter tycke och smak.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eftersom det gäller Sthlm antar jag att prislappen är relativt hög.
      Därmed är det vettigt att sprida riskerna (lånen) med flera löptider.

      Radera
    2. Personligen kör jag 5 bostadslån med olika löptider.
      Tar ju lite mer energi att hålla koll på.

      Radera
    3. Jag tänkte skriva något liknande som Stefan här. Varför inte dela upp det på olika löptider. Vill man inte "gambla" så är det väl skönt med långa löptider. Och i förhållande till buffert.

      Radera
    4. Bankens drömkund, många lån bundna på olika tider!

      Radera
    5. Jo jag blir så klart lurad av de illasinnade bankirerna med Soros och Bilderberggruppen som högsta chef. Allt är en konspiration och de tvingade mig till detta!

      Radera
    6. Men hey, han betalar ju skulderna med papperspengar och kontosaldon så skämtet är ju bankens bekostnad, de får ju inte riktiga pengar!

      Radera
    7. Papperspengar?
      Nej allt är skapat med ett knapptryck ur tomma intet från Soros virtuella trollerihatt.

      Radera
    8. Ja, det är sådana fördelar man får av att hänga på samma djävulsdyrkande barnamördarkokainsnortar-ritualmordsorgier som Soros och Clinton.

      Radera
    9. Helt rätt. Som med allt annat. Sprid riskerna, bindbind 3.5.10 år om det är långtid som önskas.

      Radera
    10. Binda på olika löptider är katastrof då förhandlingsläget är 0 tills den längsta löptiden går ut. Din personliga försäljare kan bara skratta åt dig när du vill förhandla räntan på ditt nya 3årslån när du har 7år kvar på ditt 10årsbundna. Om du dessutom låter lånen rulla tar det 30år innan omteckning sammanfaller och du kan byta bank utan ränteskillnadsersättning. Att vara lättfotad ger de absolut bästa affärerna med banken. Att ha flera banker för olika saker är även ett bra alternativ.

      Radera
  3. Jag skulle satsa på 5 år med 2% ränta av just de skäl du anger: möjlighet att amortera mer, samt att jag helt enkelt inte tror att räntan kommer att gå upp speciellt mycket, inte ens på 5-10 års sikt.

    Jag har alltid haft filosofin att betala av mina lån så fort det går. Det kanske inte alltid är ekonomiskt bästa strategi - det kan uppenbarligen vara mer fördelaktigt att låna istället för att spara till olika saker - men för den egna sinnesfriden känns det så mycket bättre att betala av på sina lån. Den som är satt i skuld är inte fri.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Den som är satt i skuld är inte fri"
      Det där är nog det dummaste ordspråket jag vet.
      Måste ju varit en sossepamp som myntat det för att skrämma folket till dess rätta fålla. Skuldfri och hyresrätt i HSB.

      Radera
    2. Det är faktiskt ursprungligen ett citat från Bibeln. Men det stämmer att socialdemokratiska politiker har använt sig av det, exempelvis Göran Persson.

      För mig är det ett mycket bra ledord, och något som jag alltid levt efter trots att jag inte är sosse. :)

      Radera
    3. Nej det står inte så ordagrant i bibeln.

      Radera
    4. Var det inte Göran P som skrev bibeln?

      Radera
    5. Göran P är Gud i reinkarnerad form.

      Radera
    6. Kanske inte ordagrant, men innebörden är densamma. Göran Persson var en sån politiker som man saknade först när han var borta. För Fredrik Reinfeldt var det tvärtom.

      Radera
    7. Romarbrevet? Stå inte i skuld till andra, utom i er kärlek till varandra.

      Samma bok i bibeln som tar tydligast ställning mot bögande, för övrigt.

      Radera
    8. Ty jag är Herren, din Gud, en svartsjuk Gud, som låter straffet för fädernas skuld drabba barnen intill tredje och fjärde led när man försmår mig

      Radera
    9. Var det inte Gud som var kärleken?
      Blev aldrig satt i buren i lumpen även om jag nog önskade det.
      Därför(!) aldrig läst Bibeln.

      Radera
  4. Jag har då bundit 75% av lånet på 5 år, och efter renovering och omvärdering bilda resterande på 5år eller längre..

    Jag resonerar kring att fasta belopp ger lägre stressnivå, men vid höga lånebelopp kan son föregående läsare skriver, vara bra att blanda fast och rörlig..

    SvaraRadera
  5. Hur gammal är sonen? Jag menar, jag gissar att ni ska bo på samma ställe åtminstone tills han slutat skolan och försäljning med eventuella betalningar av ränteskillnader är kanske inte så troliga?

    Med tio år sover ni gott och skulle räntan(inflationen) dra iväg under perioden så kommer löneökningar hinna ikapp räntan bättre tills perioden är över.

    Räntan kan stiga snabbt men det tar tid innan lönen hinner ikapp även under inflationstider.

    Jag tittar alltså främst på en trygg tillvaro nu så att ni kan sova gott om natten. Spekulera ska man göra med pengar man kan undvara. Tvångsförsäljning av bostaden där sonen går skola är nog inget man gärna vill riskera.

    SvaraRadera
  6. När finansiella bubblor spricker finns det aldrig fördel att ha skött sig bättre än medelsvensson, tvärtom. Det bästa sättet att hedga sig är inte att ha låg belåningsgrad och betala försäkringspremie genom att binda räntorna. Maxa lånet och göm pengarna för myndigheterna. När det smäller kommer du då likt de värsta mupparna och lånetorskarna erbjudas skuldnedskrivning och nollräntor.

    Ingen säger någonsin tack till dem som sköter sig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror du har rätt... Sett til hur skuld-situationen ser ut idag, om (=när) bubblan spricker så kommer det bli revolution om man räddar bankerna men inte medelklassen.

      Radera
  7. Varför inte lägga en av millarna på peer-to-peer-finansiering med 9.5 % årsränta för att få en intäkt, finns ett bra inlägg om detta på bloggen. Husköp innebär också underhåll så det kan vara bra att ha med i planen, antingen lägger man undan en 1-2 tkr i månaden eller så tar man smällen med nya lån när behov uppstår.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så du menar på fullaste allvar att hen ska låna pengar på sin egen bostad för att investera i en annan bostad?

      Radera
  8. En annan stressfri variant är att ha "rörligt" men lägga in motsvarande 3 eller kanske 5% ränta på kontot. Blir det ingen ränteuppgång har man pengar kvar. D.v.s. betala försäkringen till sig själv. Blir det en ränteuppgång högre än så har man kapital att betala det med ett tag, om man kört så några år utan att räntan gått upp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är liksom där amorteringen kommer in i bilden...

      Radera
    2. Men inte amotera för hela sparandet. Den dagen smällen kommer sitter man där med en lågvärderad bostad, njugga banker som inte vill låna ut och troligen arbetslöshet one way or the other.

      Surt att sälja med förlust för man har inget kapital sparat som tar en genom skitstormen som drar över så småningom.

      Amotera lagom, och se till att ha en buffert. En rejäl sådan, så du klarar dig ett år på den. Det är inte så mycket i förhållande till dagens bostadspriser faktiskt.

      Radera
    3. Du kan amortera som vanligt, men fortfarande lägga undan en viss del som "säkerhet". Dvs. rörligt med en ränta på säg 1 % (efter ränteavdrag), amortering 2 % och sparande 2 % (gärna placerat på t ex räntefonder). Om räntan stiger så minskas sparandet proportionellt, så vid en rörlig ränta på 4.5 % blir det alltså 3% ränta (efter ränteavdrag) och 2% amortering.

      Radera
    4. Det är ju toppen att sitta med förhållandevis låg skuld när den eviga smällen kommer.
      "Surt att sälja med förlust" Är det? Är ju sjukt om folk är så rädd för att ta en förlust. I själva verket går personen i fråga "hem" med likvider på fickan trots förlusten i deklarationen just pga amorteringen.

      Radera
    5. Räntefonder på en stigande obligationsränta?
      Sällan eller aldrig en bra strategi.

      Radera
    6. Utveckla gärna.
      Du kan väl låsa dem på något bankkonto om du vill istället då.

      Radera
    7. Stiger obligationsräntan sjunker långa räntefonder i värde.

      Radera
    8. Högsta sparräntan(?) exklusive skatt är 1% bundet på 5 år vad jag kan se.
      Det finns så klart högre sparränta än så men då är den inte säkrad och du kan förlora hela beloppet så då får du överväga risk/reward.

      Radera
    9. Stefan, du behöver inte ta det till ytterligheter.

      Självklart skall man amotera så mycket att man vid försäljning inte riskerar att sitta med en för stor restskuld. Lite kan man väl ta. Att ha skuld behöver inte vara ett problem. Det GP menade med sin utsgo var att handlingsfriheten begränsades av skuldsättningen.

      Du är ju en bra tillgång som gäldenär då det är finanskris. Mao vill alla åt dig!

      Så det är en balansgång. Jag förespråkar inte extremer åt endera hållet.

      Har man sedan så god balans att man kan amotera av hele skiten så fine och ändå ha pengar över så är det bra.

      Radera
    10. Var nog lite otydlig, kanske jag som tar till ytterligheter?

      Jag menade bara att man får balansera amotering och sparande. Tyckte du menade att man skulle amotera allt för att vara skuldfri när smällen kommer. Jag menar att man skall vara lagom skuldfri, och man kan faktiskt väga in både magkänsla och kalkyl i det.

      Radera
  9. Över tid är rörligt att föredra. Skulle ryssen komma så hjälper inte bundet heller, då tar banken sig ur ändå via krigsklausuler.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu ska jag dra en anekdot från stenåldern när bostadsräntan var tvåsiffrig.
      Då var bundna lån med "bra" ränta på 12% hårdvaluta och ett försäljningsargument vid ett ränteläge på exempelvis 15%.

      Radera
    2. Slutsatsen kan du säkert dra själv.
      Annars är den som följer. Det finns inga självklara sanningar om vad som är bäst "över tid".

      Radera
  10. Räntan kommer troligen få en uppåtgående trend ngt år men kommer snart falla ner igen då konjunkturen viker. Av det skälet tror jag inte ens 5 års bindningstid är värt det. Rörligt således. Lägger i övrigt inga aspekter på personers sinnestämningar eller stressnivåer.

    SvaraRadera
  11. Skit i räntan och lagra radhusbiff istället.

    SvaraRadera
  12. Jag pratade med en bankman om detta för ganska längesedan och han sa något oerhört klokt tycker jag.

    "Om du tänker tillbaks 10 år, vad har hänt i ditt liv då? Ganska mycket va? Det innebär att det på tio år säkert kommer hända ganska mycket som man idag inte kan förutse. Det kan därför kanske vara dumt att binda ett lån på så lång tid som 10 år." (Ränteskillnadsersättning och sån skit, men det har väl kanske ändrats regler kring detta har jag hört)

    Jag håller helt med bankmannen om detta. Om det ska bindas skulle jag säga max 5 år. Själv skulle jag dock köra rörligt om det inte kommer ett nytt erbjudande från SBAB med en tvååring på 1,12 procent eller liknande.

    SvaraRadera
  13. Håller med batti ovan, bind på 3 eller 5 år, då mycket händer på tio år. Följ även Claes Hembergsråd "du ska inte betala mer för att binda räntan". Köpte själv ett radhus i år och band räntan på 3 år på rörlig räntenivå (dvs efter ränterabatt). Vill du ha lite mer säkerhet ta även på 5 år.....

    4 mille lån med 1% högre ränta (10 år) innebär 40.000 kr/år i extra avgift. No!

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1% räntesäkring 10 år 4 mkr ger en nettoextrakostnad på 2333 sek/mån.
      Är väl en struntsumma i sammanhanget om man har 4 miljoner i lån.
      Men visst. 3 eller 5 år (med 1% extra amortering istället för 10 år) är förstahandsvalet som ni är inne på.

      Radera
  14. Viktigast är att tänka på vad det kostar att lösa lånen efter 5 år om man skulle vilja det.

    Inga roliga summor banken kräver som kompensation för att man betalat en överränta i fem år och nu helt fräckt förvägrar banken den extra inkomsten de kommande fem åren.

    SvaraRadera
  15. Min gamla BRF satt med en 10 åring bunden till 5.4% ränta som löpte ut 2013/14. Det var 35% av lånestocken.
    Gissa om det var gött att lägga om den till rörlig...
    (på sikt gav det låga ränteläget en enorm effekt på räntekostnaderna vilket såklart kunde utnyttjas till amotering/fondering/avgiftsänkning) men det var efter min tid.

    SvaraRadera
  16. Är ingen expert, men sett till den höga skuldsättningen så torde en måttlig räntehöjning ha en påtaglig effekt på medelklassens köpkraft och därmed på inflationstrycket. Av detta skäl tror jag inte på några dramatiska räntehöjningar - ekonomin tål inte det. Trenden för (styr-) räntorna har varit sjunkande i 30 års tid. Varför? Det är visat i forskning att räntan följer tillväxten och inte tvärtom. Tillväxt är i sig löne- och inflationsdrivande. Tillväxt-takten har varit sjunkande i 30 års tid, och räntan har följt denna trend. Utsikten för att den globala tillväxten skall bryta sin nedåtgående trend sedan 30 år tillbaka är medioker. Mot bakgrund av peak-oil problematiken (och annat) så är utsikten snarast den motsatta. Vi börjar närma oss tillväxtens gränser. Även av denna anledning, så tror jag att den starka tillväxtens och de höga räntornas dagar är räknade. I stora delar av världen (däribland Sverige) är den lilla tillväxt som finns, driven av skulder som ökar i ohållbar takt. Tar man bort den stimulans av BNP som de ohållbart ökande skulderna bidrar till, så kan man ifrågasätta om vi har någon verklig tillväxt överhuvudtaget. I (gamla?) skolböcker i ekonomi så "hjälper" kreditgivningen produktiva investeringar, vilket leder till bättre produktivitet, välstånd och tillväxt. Idag har kreditgivningen tagit över ledningen och man (centralbanker) försöker "trycka på ett snöre" och skapa tillväxt genom att låta konsumtionskrediter elda på efterfrågan och man tycks hoppas att detta i efterhand ska leda till produktiva investeringar... Vi ska "bli rikare genom att skuldsätta oss"... Hopplöst projekt som inte kan sluta på något bra sätt...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Insiktsfullt, tack för det!

      Radera
    2. Ja fast nu var det ju en helgardering och inget fel med det.
      Å ena sidan tron på evigt låga räntor ända till slutstycket "Hopplöst projekt som inte kan sluta på något bra sätt". Underförstått kraftigt höjda räntor.

      Radera
    3. Stefan: varför höjda räntor?

      Delar man Mats världsbild så kan framtiden i stället erbjuda fortsatt stigande tillgångspriser i förhållande till gemene mans (allt lägre) köpkraft. Detta vore knappast muntert för medelklassen.

      Radera
    4. Det där tror jag inte man kan vara alltför säker på. Det är extremt svårt att sia om framtiden. Att kolla historiskt kan vara en hjälp.
      Om jag förstår rätt så var riksbankens ränta runt 5% från 1880 till 1930 talet. Efter detta kom en lägre ränte-period fram till 1965.

      Från 1975 steg sen räntan i 20 år för att vara på ca 15% 1995. Resten vet vi. Riksbankens ränta är ju naturligtvis inte lika med bankernas ränta men borde vara en någorlunda indikator. Att bara te en siffra på 30 år som stämmer med sin egna tro är kanske inte tillförlitlig? Vem vet?

      http://flutetankar.blogspot.se/2009/08/rantor-i-ett-historiskt-perspektiv.html

      Radera
  17. Man tjänar mer på att ha rörligt för då kan du omförhandla när du vill.
    Ta det ni sparar på att ha rörligt och amortera mer med och samtidigt lägga åtsido till buffert.
    När bufferten blir för stor så amorterar ni en klumpsumma (något som inte går med bundet).

    Bundet är bankens sätt att skrämma dig till att låsa in sig i bankens produkter.

    SvaraRadera
  18. Normalt sett är det bättre med rörligt om man har buffert i sin ekonomi. Eftersom det nu föreligger en obligationsbubbla kan upp till 5år löna sig. 3år lönar sig definitivt. 10år lönar sig troligen inte.

    Personligen har jag mitt lån amorteringsfritt och sparar istället rikligt i Avanza zero som jag kryddar med Cornus konjunkurcykeltankar så nu ligger allt i likvida medel med 0 ränta.

    SvaraRadera
  19. Bind allt på 1 år, det ger bäst förhandlingsutrymme och minst inlåsningseffekt. Att binda 3 mån är för kort, ingen orkar förhandla om avtal var 3:de mån (med bankbyte som det oftast innebär), medans 5 och 10 år är galet långt och du riskerar straffavgift för omläggning.

    Du kommer med hög sannolikhet inte gissa mer rätt på räntkurvan jämfört med bankens analysavdelning, så binda är en dålig idé även rent spekulationsmässigt.

    Sen skulle jag råda er amortera minimalt då er totala investering kommer röra sig om en mer eller mindre belånad svensk fastighet till 100% vilket tillsammans med er förmodade svenska anställningar och pension är alla ägg i en korg. Använd istället möjligheten till hedge genom att köpa världsindex eller något bredare tillgångsslag för amorteringspengen.

    SvaraRadera
  20. Köp och sälj direkt. Växla in allt till bullion förutom en liten del som går till en husvagn.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I vår galna värld är detta en rimlig lösning

      Radera
    2. KABE-vagnen har gått hyfsat under 2000-talet.
      Från milleniets 6 kr till dagens 206 kr exklusive utdelningar.
      Så där har vi haft den verkliga haussen. Bara losers som suttit på fastigheter.

      Radera
    3. Men brukar man inte kalla som bor i husvagn trailer-trash?

      Radera
    4. Verkar i detta fall snarast Trailer Cash...

      Radera
  21. Men vänta, ni måste väl bo kvar i lägenheten ett år annars blir vinstskatten hög, så var det för några år sedan iaf. D.v.s. börja med 1 år max bindningstid på lägenheten.

    SvaraRadera
  22. Hur hög var räntan i Ukraina före kriget? 5-6%? Och nu? 30%? Hur stor är risken för krig i t ex Östersjö-området? Kan det påverka vår ekonomi, t ex A2/AD, med brist på insatsvaror och transport av färdiga produkter? Jag har satsat på en rejäl ekonomisk buffert samt viktiga reparationer på huset, typ läckande tak och förstärkning av golvet. Har inga barn och alla syskonbarn är ansvarslösa, arbetsskygga slynglar, varför spara mer till dem?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du vet aldrig när du när du kan behöva dessa slynglar ändå. Du dömer ut dem totalt idag. Men dels är de kanske unga idag och det ligger i omogna människors natur att ha de egenskaperna du beskriver. Dels lever vi i en rätt skyddad och kravlös värld idag. Många behöver lite press och flås i nacken för att prestera. En och annan av de här slynglarna kan säkert formas till en diamant under andra omständigheter. Att investera tid och pengar i sina närmaste och käraste är kanske den bästa investeringen?

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...