Cornucopia?

2017-03-12 11:12

"Går räntan upp 2-3% ligger alla fastighetsbolag under vatten"

Twitter-följaren Kristian Larsson från MacroBond skriver att enligt analyser klarar inte de svenska fastighetsbolag 2-3% högre ränta. Detta kommer också drabba förmodat "säkra" räntefonder hårt, då dessa är exponerade mot den svenska fastighetsmarknaden i sin jakt efter ränta.
Citatet i rubriken är omformulerat för att vara en bättre rubrik. Nedanstående är vad som ordagrannt skrevs.

Kristian Larsson, som anger Macrobond som arbetsgivare (men förstås twittrar som privatperson) skriver på Twitter:
"Jag har sett resultatet av en stresstest av Sv fastighetsbolag. Om räntan går upp 2-3% ligger alla bolag under vatten. Inget skriftligt tyvärr, det var under en muntlig genomgång. Om det händer kommer räntefonder som äger papperna drabbas mkt hårt. Genomgången visade att Sv räntemarknad är försåtminerad med bostadsobligationer & att SEK räntefonder är riskablare än folk tror."
Inget överraskande i sig och inget "vi" inte redan visste om kring svenska räntefonder, som ingalunda handlar om enbart statspapper längre. Jakten på acceptabla räntor, tillsammans med negativa räntor på de förhållandevis små statliga skulderna, innebär att det numera mest är kommersiella företags obligationer i räntefonderna. De privata skulderna är som bekant mångfaldigt större än de statliga, och dessutom med bättre räntor.

Innan kraschen kommer kan likviditetsfonder i utländska valutor vara lämpligt. Svenska kronan lär inte gå stärkt ur den kommande krisen även om vår flytande växelkurs kommer agera dämpande då exportbolagen får viss skjuts vid ett kronfall. Effekten kan dock förväntas vara allt sämre i takt med att svensk basindustri läggs ner.

Var man med på 90-talskraschen så vet man hur det gick med fastighetsbranschen den gången. Pyramidspelet ser annorlunda ut den här gången, men som alltid när man investerar med hävstång (=belåning) så går det fort när det går åt fel håll.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

48 kommentarer:

  1. Fastighetsmarknaden i Stockholm är glödhet, det går snart inte att få tag på prefabricerade stommar med rimlig leveranstid längre. Hyresgästanpassningarna som sker nu är inte kostnadseffektiva produktionsmässigt. Påslagen för risk/vinst hos entreprenadföretagen är dom högsta jag upplevt på 20år. Löneglidingen är enorm när platschefer, entreprenadingenjörer får 10-20kkr/mån mer i lön när dom byter jobb.
    Och hyror för komersiella lokaler rusar.
    Den är ett recept för katastrof, men nu är det "chickenrace" som gäller och alla räknar med att hinna ur när bubblan brister.

    Men den stora frågan är om vi sen skall hyperinflatera oss ur obalansen eller krympa balansräkningarna. Jag trodde hela tiden på det förstnämnda, men nu när Trump vann valet och börjar prata om att krympa deras statsskuld kanske det blir ett annat läge.

    .

    SvaraRadera
  2. Vilka anledningar kommer leda till räntehöjningarna som spås utlöda kraschen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Misstroende mot Svenska obligationer räcker nog väldigt långt, tänk 2008 och USA.Eller när räntorna börja stiga i USA vilket dom är rätt nära att göra . Svenska bostads obligationer är ett enormt risk papper- Min gissning är att man lånar ut långt på korta löptider, vilket brukar vara ett garanterat sätt att förr eller senare går det åt helvete

      Radera
  3. Vore intressant att se exempel på det stresstestet.

    Castellum har en trevligt transparent rapportering. I senaste rapporten, sidan 16, kan man se att direktavkastningen ("värderingen") gått från 6,5-8% 2007 till 5-7% 2016. Samtidigt har långa räntan sjunkit från 4% till 0%.

    Om långa räntan stiger till 3% igen så bör också yielden stiga motsvarande, och då rasar värdet på fastigheterna. Fast frågan är om fastighetsbolagen inte har mer kapital nu än vid krisen 1990-1992 och kan hantera denna typ av händelse...

    SvaraRadera
  4. När krisen inträffar så kommer media och politiker som vanligt skylla på kapitalismen, trots att denna bubbla har skapats av planekonomer på centralbanken som bestämt sig för att ha negativ ränta. På en marknad, där räntan satts efter utbud och efterfrågan, dvs spar- och lånevilja i ekonomin, så hade detta aldrig skett. Planekonomerna vill den här gången ratta räntan efter KPI (vilket inte är detsamma som inflation). I början av 90-talet ville Riksbanken försvara en felaktig kurs på vår valuta. När man väl lät marknaden sätta priset så återhämtades ekonomin snabbt.

    Måste skriva detta så jag kan länka tillbaka till den här kommentaren när jag i framtiden tar diskussionen med vänsterfolk, precis som jag gjorde under finanskrisen då man sen ville skylla allt på nyliberalismen.

    SvaraRadera
  5. Förstår inte riktigt hur det kunnat bli så om det stämmer. Alla måste ju vara medvetna om att räntorna kan förändras...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Låga räntor allt för länge och riksabnken som ständigt säger "räntorna ses var alåga lång tid framöver" + en uppgångsfas som hållit i sig så länge att ingen längre minns någon som gjort en "dålig fastighetsaffär". Vet låglönade personer som IDAG har bråttom att låna miljoner för de ej vill "vara utanför bostadsmarknaden". Dvs extrem konunnighet och girighet som råder. Alla ser uppvärderingarna som varit och vill vara med.

      Radera
    2. Alla måste ju vara medvetna om att räntorna kan förändras..

      På kort sikt kan folk avhålla sig från att köpa, för de tror räntorna ska stiga, men hålls de nere en längre tid så kommer låga räntor upplevas som normalt. Det går även nu att binda 5-10 år för 2-3%.

      Lägg sen till att hushållens skulder nu är så stora att höjda räntor skulle minska hushållens konsumtionskraft rejält och pressa KPI neråt, varpå Riksbanken kommer sänka räntan på nytt.

      Radera
    3. Jag förstår inte heller hur det går till, men jag har bekanta som säger att det "aldrig kan bli som på 90-talet, för det skulle bli sån kris i Sverige då, man kommer aldrig att höja räntan". Jag brukar med halvöppen mun säga "nä.. nä det är nog så... " eftersom det inte är någon idé att ställa motfrågor när man är religiöst övertygad. Har andra som säger åt mig (ensamstående) att låna 2 miljoner och köpa "vad som helst" så att "du kommer in på bomarknaden, annars är du rööööökt". Jag hyr ännu.

      Radera
    4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    5. Problemet med höjda räntor är inte att de med befintliga lån inte kommer kunna betala.

      Problemet uppstår för de som ska ta ett nytt lån, bankerna kommer vara mycket mer restriktiva. Mindre utlåning leder sen till fallande priser vilket vänder psykologin. Idag är det alltid en vinst att köpa nytt (eller större) då priserna stiger. I en fallande marknad blir det tvärtom. Varför köpa nu när jag kan få det 300 000 billgare om 6 månader? Det är denna effekt folk inte har räknat med.

      De kommer kunna betala räntorna, men sen måste de flytta pga skiljsmässa, fler barn, för att få jobb på annan ort mm. och då kommer de ha miljonförluster som kan ta decennier att betala tillbaka.

      Radera
    6. @skatt är stöld: Om FED nu höjer räntebanan samtidigt som ECB la ut en teaser i fredags om att de kan komma att till slut höja räntan om ej allt för lång tid så skulle bostadsbubblans Sverige få problem att kunna sänka räntan när väl bubblan spricker. Kronan kommer troligtvis redan börja försvagas mer av att ligg i ofas med USA/EU. Slår man på ett scenario när Riksbanken sänker räntan ännu mer så lär det slå ännu hårdare mot kronan och inflationen riskerar att spår ur. Om det händer så kommer nog marknaden kräva högre räntor oavsett vad Riksbanken vill.

      Radera
    7. Jag minns min första lägenhet som jag köpte vid medborgarplatsen på Södermalm, 25 kvm, 180.000 SEK, räntan på bottenlånet var >10%
      Det var tider det :)

      Radera
    8. När The shiit hits The fan finns det nog inget att än att springa och gömma sig. Det sker när USA räntorna börjar stiga varför investera i skräp valuta och ett skräpland. När man kan köpa guldkantade papper det US fedral reserve på. Då finns det bara en räddnings planka Världs banken

      Radera
    9. Japp även jag har anmält mig till flera bostadsprojekt nu. Ingen idé att oroa sig. Det kan lika gärna ta till 2045 innan vi har plusränta och i så fall har man levt i en äcklig hyresrätt i alla år och gått miste om värdeutveckling.

      Radera
    10. #Skatt är stöld: Bankerna är redan restriktiva. Swedbank ger mig lånelöfte med maximalt 500% belåningsgrad. SEB har lagt sig på 400%. Priserna stiger ändå men det gör ju inte kreditrisken för banken högre. Det enda som händer är att man som själv i en svensk storstad måste gå in på marknaden med 50% kontantinsats och då är kreditrisken nästan obefintlig för bankerna d.v.s. Så länge det finns människor som sparar och köper sig in på marknaden kommer det finns att intresse att upprätthålla prisnivån. När dom som redan är inne på marknaden har amorterat ner till 50% belåningsgrad och vi får en prisnivå som gör att nya inte längre kan ta sig in så är det dags med räntehöjning och krasch -50% och det resulterar inte till någon minskad konsumption eller kreditrisk för bankerna för då återställer man priserna och får in nya på marknaden. Surt för dom som betalat av 50% men sånt är livet.

      Radera
    11. Som det ser ut idag är det rätt många unga par i Gbg och Sthlm som tjänar 70kSEK tillsammans vilket gör att dom kan köpa sig ett boende för 4,5-5 miljoner. Det rör sig om unga tjänstemän som sparat och har föräldrar som hjälper till med kontantinsats. Det är inga problem att köpa en 2a för 4 miljoner och i den klassen finns det gott om lägenheter så en priskrasch är högst osannolikt. Under 3 miljoner SEK för en bostadsrätt i en stad där det finns jobb för tjänstemän är för billigt i dagsläget.

      Radera
  6. Skissade just en ekonomisk analys. Vet inte om den säger något som andra inte redan sagt, men som jag ser det kommer hela ekonomin implodera när det inte längre går att blåsa upp skuldbubblorna mer, vilket kan vara mycket snart. Tidernas värsta depression kan vara alldeles runt hörnet. Räntorna kommer nog inte stiga nämnvärt men systemet måste ändå kollapsa och det blir inte roligare för bostadslånarna än för någon annan. Snarare tvärtom förstås.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Möjligen kan man rädda situationen med helikopterpengar. I förlängningen måste de omvandlas till en kontinuerligt utbetald medborgarinkomst, eftersom helikopterpengarna inte förändrar den generella situationen.

      Radera
    2. Därför jag väljer att ligga i fysiskt guld & silver tillsammans med gruvaktier. De kan blåsa bort kronan med inflation och/eller devalvering medans jag förhoppningsvis sitter relativt isolerad från spektaklet.

      Radera
  7. Räntorna kommer inte att stiga, de kommer att sjunka.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror dessvärre du har rätt. Bort med kontanter som folk kan sätta i madrassen, sen finns det ingen botten för räntorna förrän det kollapsar totalt.

      Radera
    2. @korrekt uppfattat. Gäller den tesen även om kronan tappar mot USD och Euro när väl FED och slutligen ECB höjer räntorna? Lycka till att hålla räntorna nere om kronan börjar slaktas och vi får en inflationschock. Själv tror jag på devalvering förr eller senare.

      Radera
    3. @Kent Blir det den graden av "stöld" så vill man verkligen ha införskaffat ädelmetaller och annat andra obelånade reala tillgångar innan paniken sprider sig.

      Radera
    4. Vad händer i tider då med finansiell oro och valutor tappar sitt värde samtidigt som guldets attraktionskraft ökar? Vad gör staten när de håller på att förlora makten över pappersvalutan eller behöver mer pengar till statskassan? Detta inträffade år 1933 i USA och kallas för Executive Order 6102 – statens förbud för innehav av guld.

      Radera
    5. Hyperinflation kommer inte inträffa, det är en del av historien. Hyperdeflation är det som kommer ske.

      Kronan kommer inte försvagas utan snarare stärkas. Euron är på väg mot sin död.

      Radera
    6. @Kent De gick inte dörr till dörr och hamstrade guld. Mycket lite guld fick de in från allmänheten.

      Radera
    7. Japp. Det är extremt många som har pengar sparat och väntar på en krasch men det har även Riksbanken bra koll på. Därför håller man räntan nere för att radera värdet på ens sparande. När det till slut inte finns någonstans att söka avkastning står man inför valet: Köpa sig en jättedyr bostad och få något för pengarna eller inte få något för pengarna.

      Radera
    8. @Erik, det är nog sant men möjligheten att sälja guld blev nog ändå obefintlig med tanke på problemet att annonsera ut någon man inte får äga.

      Visst, det säljs knark på plattan osv men vanligt folk vågar sig inte i närheten av den marknadsplatsen.

      Radera
  8. Vilka likviditetsfonder och valutor? Är euron i bättre lägen än kronan, de måste väl trycka mer nu när grekerna gjort slut på lånen... Dollarn har tryckts mest i världen efter Zimbabwe. Vad finns kvar?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra fråga Hamid. Personligen ser jag inga bra alternativ så jag håller mig till reala tillgångar.

      Radera
    2. Norska kronor, schweiziska franc. Varför inte kinesiska yuan?

      Radera
  9. Kronan är ju redan på en krisvärdering på grund av riksbankens aningen ordordoxa räntepolitik. Stigande räntor, stigande krona och fallande fastighetspriser är nog ett rimligt scenario.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stigande räntor och stärkt krona ser jag inte som något som kommer ske samtidigt.

      Radera
    2. Nä, för de två brukar ju inte hänga ihop...

      Radera
  10. Rent skitsnack av Kristian. Vi hade räntor på nästan 5 % så sent som 2012 och då klarade sig fastighetsbolagen riktigt bra. Wallenstam gjorde en vinst på 323 miljoner det året tex.

    Intressant också att man gör ett 'stresstest' och redovisar det inte skriftligen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan tänka mig att belånings graden var lägre än i dag,det kan vara en del av förklaringen.

      Radera
    2. Nej, det är precis tvärtom i Wallenstams fall.

      Wallenstams belåningsgrad 2012: 52%
      Wallenstams belåningsgrad 2016: 43%

      Det luktar alltså inte gott kring detta så kallade "stresstest". Vore kul att se exakt hur man resonerat.

      Radera
    3. Räntan är ingen isolerad variabel. Går räntan upp kommer värdena på fastigheterna gå ner och belåningsgraden alltså stiga.

      Radera
    4. Ja, självklart är det så, och det är en given del i stresstestet. Ändå har yielden inte sjunkit i samma takt som räntan, så det finns viss "marginal" för fastighetsbolagen.

      Vi tar Wallenstam som exempel igen. Yielden har sjunkit med ungefär en procentenhet för Wallenstams fastigheter sedan 2012, medan räntan har sjunkit två procent.

      Om vi låtsas att räntan snabbt stiger 2% och den genomsnittliga yielden stiger från 4% till 6% (dvs fastigheter tappar värde långt under 2012s siffror), så kommer Wallenstams fastigheter att tappa 33% av sitt värde.

      Ny belåningsgrad i detta scenario: 65%. Högre än de 60% som brukar vara maximal belåningsgrad för goda bankvillkor. Detta kan man klara utan problem via amortering med eget kassaflöde och eventuell emission av preferensaktier dock. Det är knappast så att företaget går under.

      Radera
    5. ... ovanstående betyder inte att fastighetsbolag skulle vara någon särskilt bra placering, men att tajma en blankning eller inköp av säljoptioner brukar vara... svårt.

      Hushållen är fortsatt brutalt optimistiska.

      "SEB:s boprisindikator, som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser, steg till 68 i mars jämfört med 59 i februari.

      Efter några månader av ökad tveksamhet verkar hushållen nu övertygade om kommande prisuppgångar. Troligen påverkar mediarapporteringen om fortsatt stigande bostadspriser och en bild av att ränteuppgångarna fortfarande ligger i framtiden, säger SEB:s privatekonom Jens Magnusson.

      Av de tillfrågade tror 76 procent på stigande priser under det kommande året, jämfört med 70 procent förra månaden, medan 8 procent tror på fallande priser, jämfört med 11 procent föregående månad."

      Radera
    6. Så faktum kvarstår alltså: varför gick inte Wallenstam under 2012 om 'stresstestet' är korrekt?

      Radera
    7. Cornucopia; räntan går inte upp utan inflation och vid inflation sjunker väl normalt belåningsgraden iom att fastigheterna går upp i värde samtidigt som lånebeloppen ligger fast?

      Radera
    8. Naturligtvis är detta fake news.
      Att folk ens orkar komma med dylika påståenden och sen låtsas som att det är någon sorts sanning.
      Ni som inte tror mig rekommenderar jag en läsning av Hufvudstadens BR.

      Radera
  11. Ja Kristian;

    "History never repeats but rhymes" (MT)


    Vår största akilleshäl är den swapade bolånefinansieringen i euro. Det gäller räntemässigt men valutakursmässigt ser det bra ut när euron fortsätter backa under ECB etc. Men vad står på spel om euron närmar sig sammanbrott? Vilka nationella eurobanker ligger bakom den svenska bolånefinansieringen. Tyska, franska sannolikt. Vad sker om t.ex Tyskland lämnar euron? Snacka om en ny swap-marknad för risk. Kaos.......där bolånekunderna betalar för riskpremierna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Några läsvärda trådar från Alphaville;

      https://ftalphaville.ft.com/2017/02/24/2184984/decomposing-the-euro-areas-current-account-surplus/

      https://ftalphaville.ft.com/2017/03/07/2185632/borio-to-central-bankers-the-secular-stagnation-is-coming-from-inside-the-house/

      https://ftalphaville.ft.com/2017/03/06/2185614/guest-post-cds-markets-signal-rising-fear-of-euro-breakup/

      Radera
  12. Helt klart felaktigt, gäller kanske som vanligt vissa specifika bolag som satsat hårt, men vi som sitter på gammalt bestånd klarar oss bra med högre räntor.

    SvaraRadera
  13. Det är många inlägg som handlar om var man inte ska placera sina pengar. Bostäder, börsen generellt, räntefonder osv. Vore det inte intressant med en bloggpost som diskuterar rimliga investeringar i situationer som denna? Är det utländsk valuta och guld som gäller? Hur är det med indexfonder för andra regioner än Sverige? Är asiatiska börsen också övervärderad?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...