Cornucopia?

2017-03-08 14:34

Danmark tio år efter bostadsbubblan - fortfarande inte återhämtade priser

År 2006 ska den danska bostadsbubblan toppat. Tio år efter har nu priserna återhämtat sig för ägarlägenheter, men ligger fortfarande efter för villor, radhus och speciellt fritidshus, trots nollräntor. Det kan vara en bra indikation på hur det kan komma att se ut i Sverige.
Danmarks bostadsbubbla - bostadspriser hela Danmark 1992K1 - 2016K3
De danska bostadspriserna har delvis återhämtat sig sedan toppen 2006. De danska ägarlägenheterna är nu tillbaka på rekordnivåer efter tio år, men fritidshus ligger snarare på botten och har fallit cirka 25% i pris. Villor och radhus är fortfarande ner 8%, men nedgången började där lite senare.

Samtidigt är beskedet enligt danska uppgifter att återhämtningen bara skett i områden med en fungerande arbetsmarknad. Resten av Danmark visar inte upp återhämtade priser och frågan är om priserna någonsin når forna nivåer.
Förändring priser ägarlägenheter i regioner och kommuner i Danmark 2006 - 2016.
Som man ser är utfallet sedan tredje kvartalet 2006 rejält olika för olika delar av landet. I framför allt Nordjylland är priserna upp 29%, medan man t ex för Väst- och Sydsjälland fortfarande ligger -26%. Detta gäller ägarlägenheter.

Även om det då alltså är behagligt ljummet med +1.7% på priserna för ägarlägenheter i Danmark som helhet sedan 2006, så är den verkliga bilden rejält splittrad. Stora delar av landet är inte i närheten av en återhämtning och jag kan bara instämma med de danska uppgifterna - frågan är om priserna någonsin återhämtar sig där?

Kom ihåg att det krävts nollränta, rent av negativa bolåneräntor i Danmark för att alls få denna återhämtning. I Sverige är vi redan där.

Detta är värt att tänka på när priserna stigit med i hela Sverige. Räkna med tio år för att få tillbaka värderingarna och på oattraktiva orter kanske du aldrig får tillbaka dem.

Nu är dock den svenska bostadsbubblan enormt mycket mer uppblåst än den var i Danmark 2006, och konsekvenserna kan bli avsevärt mycket värre här.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

37 kommentarer:

  1. Om man köpt för att bo då?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om du inte har råd att betala dina lån sa tar Banken och säljer din bostad på exekutiv auction. Den del av lånet som inte betalas av köpepenningen får du med dig som en personlig skuld utan säkerhet. Banken kommer då att räkna upp räntan så mycket som de tycker är rimligt.

      Du kommer inte att få låna till en ny bostad eftersom du har personliga lån utan säkerhet och en betalningsanmärkning. Du kommer inte heller att få hyra en lägenhet av ett fastighetsföretag t ex Allmännyttan.

      Hur ska du då bo? Om du har barn kan socialen ordna en lägenhet annars är det ditt eget ansvar.

      Detta är inte USA där man lämnar tillbaka nycklarna och går därifrån skuldfri.

      Radera
    2. Tango S
      Ge mig nu kalla fakta på hur många i Sverige som är drabbade av fastighetskrascherna genom åren kontra USA (per capita).
      I själva verket är det precis tvärtom av vad du antyder.
      Betydligt fler är drabbade i USA än Sverige de sista 50 åren.

      Radera
  2. Eller, så är det en beartrap. Och bubblan spricker inte än på några år...

    SvaraRadera
  3. Kolla på hur mycket det byggdes i Danmark och i Sverige. Jag har inte helt koll men misstänker att vi i Sverige inte har byggt i närheten av vad man byggde i Danmark under 00-talet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Byggandet av lägenheter i Sverige överträffar nu miljonprogrammets dagar. Däremot inte villabyggandet, där större delen av miljonprogrammet landade.

      Radera
    2. Så då borde bostadsrätter dyka mycket kraftigare än villor vid en eventuell krasch? Vill minnas att bostadsrätter tog den största smällen sist med?

      Radera
    3. Ja, vi bygger så mycket det går, men dansken byggde mer under såväl 90- som 00-talet. Vi är nog inte "ikapp" än på ett antal år.

      Radera
    4. Breffer kan dyka mer för att många köper dessa pga villor är för dyra.
      Det finns också en otydligare kostnadsökning pga flera lånesätt och redovisningar än för villor. Där äger du både hus och mark och skuld samt hela ansvaret.

      Miljonprogrammets lägenheter byggdes oavsett om det skulle flytta in ngn eller ej. Miljonvillamattorna tog över en hel del av de.

      Det som bromsar är att än så länge byggs det bara i den takten det säljs breffar. När det inte säljs i nya projekt kommer de bromsas direkt, detta blir första indikatorn på att marknaden börjar vika.

      Därför tror jag vi kommer se en ryckvis upp och nergång, med en i bästa fall horisontell kräftgång på trendpriserna.

      Radera
  4. Fast den dåliga prisutvecklingen kan väl också bero på att man i princip haft ekonomisk nolltillväxt i Danmark de senaste 15 åren. Sedan 2006 har väl BNP per capita till och med sjunkit 5%-enheter.

    Är det verkligen jämförbart med Sverige där BNP per capita utvecklingen tuffar på.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur tror du svensk BNP skulle må av en 30%-ig krasch i bostadspriserna?

      Diskutera i små grupper.

      Radera
    2. C
      Är nog snarare tvärtom.
      Bostadskraschen kommer troligtvis med svagare efterfrågan i svensk ekonomi a la 2008 (sjunkande BNP).
      Lite hönan och ägget-varning på detta.

      Radera
    3. Även 2011 sjönk BNP periodvis liksom bostadspriserna.

      Radera
    4. ...och svagare efterfrågan i svensk ekonomi kommer aldrig när bostadspriserna ökar med 30% per år :) Då kan varje svensk bolånetagare göra som Zlatan. Köpa bil för att parkera. Bara för att man kan.

      Radera
    5. Den moderna empiri vi har är tvärt om att krascher av bostadsmarknader drar ned ekonomin. Det vill säga kraschade bostadsmarknader är det utlösande faktorn till scenario X.

      Ja, jag vet att många, många människor får för sig att leta efter vilken nål som ska punktera bostadsbubblan, eller uppriktigt tror att bostadsmarknader kraschar som en konsekvens av något annat. Och de får de väl tro. Problemet för oss som ska lyssna är att deras tro är känslomässiga påhitt helt utan underlag. De har drömt ihop detta. Den data vi kan bilda oss någon form av uppfattning utifrån säger ju motsatsen.

      Att ni läser högt ur bibeln i grupp gör inte att ni på något vis befäster Guds ställning i vetenskapens värld.

      Radera
    6. Visa nu denna moderna empiri.
      Fritt ur minnet är det alltid en yttre faktor som dragit ner fastighetsmarknaden.
      Men som sagt, naturligtvis hänger allt samman.

      Radera
  5. Höna och ägg. Både flera år före och flera år efter kraschen på den danska bostadsmarknaden hade danskarna en katastrofal BNP-tillväxt.

    Så att den katastrofala danska BNP-tillväxten skulle bero på kraschen på bostadsmarknaden stämmer inte med händelsernas kronologi. (Däremot stämmer kronologin bättre med att kraschen orsakades/förvärrades av en dålig ekonomisk utveckling).

    Dessutom är nog den dåliga ekonomiska utvecklingen en avgörande orsak till att priserna inte återhämtar sig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är väl all smörrebröd och Carlsberg de stoppar i sig som stoppar tillväxten. Sen har de ju varit relativt restriktiva med invandringen kontra Sverige och Tyskland som uppvisar mycket bättre BNP-tillväxt.

      Radera
    2. "men BNP/capita då?!?!?!"

      Radera
    3. Stämmer. Hade inte mina föräldrar invandrat till Sverige så hade ni haft minus 4 bidragsgivare i det här landet.

      Radera
    4. Beror ju på vem man frågar. Jag pratar flytande Göteborgska men får alltid frågan var jag kommer ifrån p.g.a. namnet vilket tyder på att den som ställer frågan inte ser mig som svensk. :)

      Radera
    5. Hur tror du det är i DK då?
      " För fan Franke dej fukker maj"

      En orsak till att Sverige gått bättre är vår bananvaluta.2009 var det kul att som svensk jobba i DK. 2012var det inte lika kul. Nu börjar det bli kul igen. Förutom skatter etc för gränsgångarna men det har vi gått genom tidigare.

      Radera
    6. God vän, men en äldre herre skolad i Norrland, satt och kollade på melodifestivalen. Några låtar in kommer en fråga från köket: "Hur går det? Har det varit någon bra artist?". "Jodå de har varit okej, men inte en enda svensk ännu".

      Radera
    7. Det som krockar är som vanligt den där mytbilden - vi har ju en del indoktrinerade missuppfattningar i landet.

      Sverige är helt extremt homogent. Utmärkande homogent. En-kulturellt så in åt helvete. Vi är mer eller mindre så långt ifrån mångkulturella att det är svårt att hitta länder var kultur är lika endimensionell och homogen. Och vit.

      Det är därmed inget konstigt alls att Sverige har jättestora problem att anpassa samhället till mångkultur, inte minst sociala problem. Det som blir konstigt är den där mytbilden, att folk - inklusive politiker - står och säger att Sverige är ett mångkulturellt land. Sverige är homogent och socialt efterblivet.

      Man kan tänka sig att det är bra att vara lite mer ödmjuka såhär i bebis-stadiet om man i framtiden faktiskt vill kunna kalla sig mångkulturella.

      Radera
    8. Om inte TV:s föräldrar invandrat hade sannolikt inte vederbörande själv bott här heller. Således är niandet i sammanhanget klart bättre än viandet.

      Radera
    9. Toni
      Du måste tänka på att Göteborg är Sverige högborg för konservativa socialdemokrater med allt vad det innebär.

      Radera
    10. Weiron i ottan var liksom ingen nidbild utan en typisk GBG-are.

      Radera
    11. "Beror ju på vem man frågar. Jag pratar flytande Göteborgska men får alltid frågan var jag kommer ifrån p.g.a. namnet vilket tyder på att den som ställer frågan inte ser mig som svensk. :)"

      Hur känner du själv då Tony?

      Radera
    12. Stefan, du antyder att du ogillar att sätta BNP i förhållande till capita?

      Radera
    13. Svar nej.
      Dock är det så att BNP/capita är ett felaktigt argument hos vissa individer (att talet är fallande).
      Sant är att BNP/capita har fallit i perioder (kort sikt).
      På lång sikt stiger dock BNP/capita i Sverige.

      Radera
  6. Nu är väl vår BNP ökning medt bokföringsfiffel de senaste åren?

    Aldrig någon som ställer sig frågan om stockholmspriserna är rimliga i ett internationellt perspektiv, är skola, klimat, sjukvård, livsglädje och vad fan mer man mäter i paritet med priserna.

    Eller fick vi bara hybris och kände oss rikare och stat, bank pch byggbolag har utnyttjat det hänsynslöst och vi är alla (olagliga) skuldslavar ��

    SvaraRadera
  7. Prisutvecklingen på bostäder i Danmark följer i stort mönstret för Sydeuropeiska bostadsmarknaden samt även Irland dvs PIIGS
    Sverige och Norge (samt Tyskland) avviker från denna trend. Undrar om det beror på valutan, lågt bostadsbyggande och/eller helt enkelt tur?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sverige är immunt mot det som händer i omvärlden.

      Radera
    2. En kappsäck full med pengar är också bra att ha.

      Jämförelserna haltar lite. Tyskland har inte riktigt varit med om samma typ av rally, därmed inte lika intressant. Norge blev extremt rikt. Före oljekrisen åkte man dit som nyexad och fick 45-50k nok i månaden för dussinpositioner. Det är så stark fundamenta att det inte är helt lätt att likställa det med utvecklingen i Sverige.

      Så till Sverige då. Det handlar inte om "tur" eller något annat. Än så länge handlar det om att vi inte vet vad som kommer hända. Sverige manövrerade finanskrisen genom extrem stimulering av ekonomin. Även om vi bortser ifrån att förfarandet är experimentellt, så säger samma böcker åt oss att vi inte gör detta för att på något vis trolla bort alla problem utan för att minska volatiliteten i ekonomin. D.v.s. vi stimulerar på botten och stramar åt på toppen.

      Det vill säga till och med de djupast troende gör bort sig om de sätter sig ner och analyserar utgången idag. Vi har knappt sett halva utfallet. Vi kan inte ens sluta stimulera ännu - vi är väldigt långt ifrån en situation där vi kan strama åt ekonomin. Med andra ord kan vi inte säga ett smack om något före vi sitter i en sits där vi kan strama åt ekonomin i överkant, då vi innan dess inte ens passerat den del av cykeln som innefattas av själva teorin vi förlitar oss på.

      Att analysera resultat redan idag skulle flytta oss från experimentella, ala "flum-ekonom", till fullständigt inkompetenta dårar.

      Radera
    3. Fortuneteller
      I korta drag beror det på en hårt beskattad sektor i produktionsstadiet (relativt dyr produktion) samt en relativt lågt beskattad sektor ur ägandesynpunkt som privatperson. Detta ger höga priser som privatpersoner har råd med. Aldrig har vi lagt så lite pengar på boende som nu i förhållande till disponibel inkomst (undantag hyresgäster).

      Radera
  8. Jag undrar vad som skiljer svensk och dansk bostadsmarknad åt? Vad gjorde att det sprack i Danmark? Vad hämmar återhämtningen i Danmark, kanske vetskapen om att det sjunkit rejält och man inte vågar köra på igen?
    Smart tänkt isåfall motsatt till svenskar och svensk marknad: fredsskadad, välfärdsskadad, ränteskadad, dennagångenärdetannorlundaskadad?

    SvaraRadera