2017-02-20 10:53

Skatteverket: Reavinst om du ändrar i din bostadsrätt - även felräkningar

Skatteverket har enligt SvD antagit nya regler som kan komma att gälla fem år retroaktivt. Om du har utökat din bostadsrätt, t ex med p-plats/garage, ytan, balkong etc, så ska det räknas som försäljning med utlösning av reavinstbeskattning till aktuellt marknadsvärde på hela bostadsrätten.
Dålig stämning. Nåja, Skatteskrapan är ju inte Skatteverkets längre.
Om man gjort juridiska förändringar i sin bostadsrätt som "väsentligt ökar bostadsrättens marknadsvärde" ska detta enligt Skatteverkets nya rättsliga vägledning beskattas som full försäljning av bostadsrätten, med full reavinstskatt på aktuellt marknadsvärde.

Som vanligt gäller Skatteverkets riktlinjer även retroaktivt, så alla som utökat (eller minskat) ytan på sin bostadsrätt, förmodligen inklusive formella korrigeringar av felräknad bostadsyta, garageplatser, balkonger, uteplatser mm, ska reavinstbeskattas för försäljning.

SvD skriver:
"I klartext räknas bostadsrätten som ett helt nytt skatteobjekt när villkoren i den ursprungliga upplåtelsen kraftigt förändras. Det kan vara storleken av lägenhetsytan, men även sådant som parkeringsplats, uteplats och liknande. Skattekonsekvensen blir lika dramatisk som att sälja lägenheten och köpa den på nytt. Man får dra av anskaffningskostnaderna, men måste betala skatt på värdehöjningen, trots att man tänker bo kvar i lägenheten."
Det räcker uttryckligen med ett tilläggsavtal på en parkeringsplats eller garageplats för att utlösa reavinsten.

Vad som inte nämns är att ofta är ytan på en bostadsrätt felräknad på äldre bostadsrätter. I en del fall kan detta korrigerats, vilket förstås förändrar marknadsvärdet när man får 2-3 ytterligare kvadratmeter på pappret. Även i de fallen ska man åka på reavinstskatt motsvarande full försäljning av bostadsrätten. Tre kvadratmeter kan innebära 300 000:- SEK i ökat marknadsvärde i centrala Stockholm, vilket nog är att betrakta som väsentligt ökar bostadsrättens marknadsvärde.

Saken är den att bostadsrätter inte är fast egendom, utan som bekant bara är klubbmedlemskap i en förening och motsvarar med aktieinnehav. Därav har detta förtydligande kommit från Skatteverket.

Kom ihåg att värderingsstegringen på din bostad inte ökar bostadens värde (=ett hem), utan bara ökar din latenta skatteskuld till svenska staten utan att du egentligen fått det bättre. Och nu har Skatteverket hittat ännu ett sätt att hämta in den där latenta skatteskulden. Retroaktivt de senaste fem åren...

Om det är någon tröst så är räntan rekordlåg och "försäljningen" av bostadsrätten blir förstås ett nytt anskaffningsvärde, så man slipper betala lika mycket i skatt framöver.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

45 kommentarer:

  1. Vänta nu.
    1. Alltså vilken ändring som helst som inte är en försäljning utan räknas som eller resulterae i väsentlig värdeökning skall beskattas? Men beskattas alltså hela objektet eller mellanskillnaden?
    2. Att man ser på BRF innehav som eller likt aktieinnehav är väldigt märkligt, för man bor inte i aktier vis-a-vis och bostäder ger inte årlig utdelning. Märkligt sätt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hela värdet ska beskattas ser det ut som. Räknas som försäljning.

      BRF kan visst ge utdelning i form av lägre avgift om man t ex har andra intäkter i föreningen än avgifterna, t ex hyr ut en lokal.

      Radera
    2. Läste artikeln. Tack för svaret. Klargjorde en del.
      Jadu.
      Förvisso, lägre avgift är ju en form av utdelning. Men det blir ändå tämligen märkligt. Just eftersom det är ändå et hem.
      Jag måste trots allt ställa mig på BLTs sida i det här och säga att det känns bakochframvänt att se på bostad som en värdepappersinvestering trots likheterna.
      Det är liksom rätt bisarra summor jämfört med inkomsterna och bostadens grundfunktion och syfte. Och brfs grundtanke från början - även om det var länge sedan det infördes ("att ge folk möjlighet till att kooperativt för egna besparingar bygga ett hus tillsammans, se wikipedia) och är nog inte så aktuellt längre.
      Gör inte detta att det blir än viktigare för BR-föreningar att samarbeta medlemmar imellan, men kanske även att se till att det intresset av att det går bra ekonomiskt minskar utan det måste gå lagom bra, eller rentav att man börjar mygla med räkenskaperna?

      Radera
    3. Rättelse! Tack för ditt svar också! :)

      Radera
    4. En förändrad avgift till föreningen påverkar ju också bostadens värde. Hepp....

      I övrigt följer dessa regler precis det mönster jag tyckt mig se länga från våra styrande. Småfolket ska sättas åt maximalt så att dom håller sig på mattan och därmed kan kramas ur maximalt utan att de knorrar. Adeln samt kriminella daltas det med.

      Radera
  2. I ena sidan av spektrat finns någon ensamstående tvåbarnsmor som råkat göra en mätning av sin boendeyta, fått 3 kvm extra på pappret och nu åker på en skattesmäll.

    I andra änden av spektrat finns tex https://www.svd.se/boratter-kan-delas-orattvist :)

    SvaraRadera
  3. Länk till ställningstagandet: http://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/360683.html?date=2017-02-16

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kom nu inte med fakta.
      Det var ju så mycket mer spännande med spekulationerna.

      Radera
    2. Tack! Får kolla på det.

      Radera
    3. Nyckeln här är att det krävs "väsentlig förändring" för att lösa ut beskattningen. Det vanligaste exemplet verkar tydligen vara parkeringsplatser eller garageplatser.

      Det hela faller nog på att föreningarna "glömmer" rapportera in dessa förändringar.

      Radera
    4. Mmm - exemplen som tas upp av skatteverket ger ju inte direkt de domedagsdödsknarkarskatte-chocken som bloggaren gör gällande.

      Radera
    5. Borde ju rimligtvis gå att komma runt det fenomenet genom att INTE lägga in parkeringsplatsen i den ursprungliga andelen.

      Radera
    6. Varför ens sälja/slå ihop parkering till en bostad - varför inte hyra ut parkeringsplatserna istället?

      Många har ju inte bil (t ex i centrala Stockholm som det pratas om) - för en sådan person är ju en parkeringsplats inte intressant.

      Radera
    7. Ja, efter denna vägledning är det självklart så att man kommer undvika den här typen av villkorsförändringar.

      Nåja, man lärde sig något nytt i alla fall, tydligen dealas det med parkeringsplatser i Stockholm enl SvD: "Det är omfattande handel med p-platser, ofta i garage, i syfte att höja bostadsrätternas värden, som lett till att Skatteverket i torsdags gick ut med ett ställningstagande [...]". Det var nytt för mig...

      Radera
  4. Pengarna är slut(alla vet varför) och nu dammsugs alla möjligheter att plocka av de som har inkomst eller äger något av värde mer pengar. Socialism.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Helt fel slutsats.
      Det är ju självklart att detta faller under beskattning.

      Radera
    2. Beskattning ok
      Men är det verkligen ok med rättroaktiva lagar?
      Ja, jag vet ni talar om Sverige...
      Men om detta överklagas till Eu domstolar?
      Någon med koll?

      Radera
    3. Är pengarna slut? Jag tyckte jag hörde nån från Misesinstitutet senast förra veckan som klagade på att det fanns alldeles för mycket pengar. Märkligt.

      Radera
    4. Gudrun Schyman och Mises-sekten har haft en gigantisk pengabål i helgen så nu är allt som det ska och varenda sekin är säkrat i 24 karat guld.

      Radera
    5. Tjuveri - en handling att utan tillåtelse ta.

      Beskattning - en handling att utan tillåtelse ta.

      Skatt är utan tvekan stöld och slaveri.

      Radera
    6. Intressant och klargörande inlägg.
      Dock glömde du lägga till våld och tvång.

      Radera
    7. "Regler gälla retroaktivt" torde avse skatt?

      Radera
    8. Står det verkligen det i Skatteverkets text?

      Radera
    9. Har ej läst det än!
      Diar gärna din kunskap...

      Radera
  5. Det hela låter så klart en smula vrickat man sammtidigt kan man lite cyniskt tycka att "det drabbar ingen fattig"! För att åka på en miljon i skatt ska BRen gått upp fyra miljoner i värde och har därmed rejält med låneutrymme och det är ju pengar som ändå ska in i skatt den dag BRen säljs. En smula surt dock om värdet har sjunkit igen den dag man verkligen ska sälja med tanke på att avdragsrätten vid förlust är lägre än vinstskatten vid vinst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det mest befängda är ju att man ska tvingas låna för att betala skatten.

      Det är en sak med en flyttskatt som ska betalas när bostaden faktiskt sålts och man står där med pengar i handen. En helt annan att beskatta någon på pengar man inte sett röken av.

      Och vem ska bedöma det nya marknadsvärdet utan en faktisk försäljning? Om det nya marknadsvärdet av någon anledning tvingar ägaren att sälja för att betala skatten, och försäljningspriset avviker från det påstådda marknadsvärdet, vem tar i så fall ansvaret?

      Hursomhelst ser jag detta som en bekymmersam utveckling, och risken är stor att vi i framtiden får se fler "imaginära" inkomster beskattas.

      Radera
  6. Då borde alla upptäckta värdeminskande saker (som upptäckt vattenskada, eftersatt reparationsbehov etc) gå in som realiserad förlust vilket bör ge folk ganska duktiga avdragsmöjligheter och mkt goda chanser att bluffa till sig mer pengar genom att strategiskt missköta sin bostad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis som man i vissa länder kan se mängder av halvfärdiga bostäder, eftersom man slipper fastighetsskatten så länge huset inte är klart...

      Nu ska vi introducera samma beteende här i sverige...

      Radera
    2. Nja, förändringar leder till att vinsten ska realiseras till aktuellt värde. Vattenskada höjer marknadsvärdet, eftersom försäkringsbolaget ger dig en renovering av skadat utrymme, som alltså blir nytt istället för gammalt och slitet.

      Radera
    3. Cornu: det förutsätter ju att man har försäkring. Har man inte det så är det ju en värdeminskande händelse som ägaren får ta. Försäkring är ju för att slippa ta smällen vid sådana eventualiteter och med det resonemanget borde isf försäkringspremien vara avdragsgill i den mån den avser värdeminskning är på bostaden.

      Radera
    4. @Cornu. Både ja och nej. Vattenskadan behöver inte ha påverkat priset om den varit liten/ickeexisterande vid köpet. Om dagens marknadspris - reparationskostnad är lägre än det man köpte huset för så har man realiserat en förlust. Men det gäller även för normalt slitage där man i samråd med hantverkaren betalar en väl saltad räkning.

      Radera
    5. Försäkring är du skyldig att ha enligt låneavtalet med banken. Har du inte det kan banken tvångsförsälja objektet åt dig.

      Radera
  7. Bostadsministern Peter Eriksson har ju sagt att man tittar på möjligheten att sänka flyttskatten för att öka rörligheten så att bostadsbeståndet ska utnyttjas bättre. Magdalena Andersson grimaserar förstås och vill plocka ut så mycket som möjlligt till dagens högre skattesats.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan ju bero på att Peter Eriksson inte är så skarp gällande ekonomi och Magdalena Andersson är motsatsen.

      Radera
    2. MA borde rimligen par profession ha en djupare insikt i ekonomi. Men jag ger PE rätt i att det är en ounyttjad resurs, när en änka blir kvar i sin 5-rummare huvudsakligen pga skattemässiga inlåsningseffekter.

      MA går miste om de löne- och bolagsskatter mm i långa kedjor, som en bättre fungerande ekonomi skulle ge.

      Radera
    3. Tror inte änkan huvudsakligen blir kvar i 5-rummaren av skatteskäl.
      Det är asjobbigt att flytta, speciellt när man blir äldre, alla minnen osv. Så detta med inlåsningseffekter är mest en myt som vi tar till när vi inte orkar ta tag i vår egen situation.

      Radera
  8. Retroaktiv lagstiftning är inget som ett normalt funtat land håller på med. Ska dom inte passa på att retroaktivt införa fastighetsskatt också, säg 10 år tillbaka; det borde ge ett ordentligt tillskott i statskassan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller helt med. Att det inte passar alltså.

      Radera
  9. Eller varför inte avskaffa ROT-avdraget retroaktivt, så får alla som utnyttjat det betala in resterande skatt.

    SvaraRadera
  10. Låter som ett aprilskämt.

    Om man har köpt en lägenhet för 20 år sedan och har 5 mille i reavinst, så kan man vara tvungen att betala över 1 mille till staten nu (alt. skjuta upp) bara för man bestämde sig att bygga till en balkong.

    Vi lever i ett sjukt land.

    Måste lämna Sverige innan staten kommer på något annat, typ att man ska betala reavinstskatt på värdet av den utbildning man skaffade sig, retroaktivt med ränta sen man tog examen.

    SvaraRadera
  11. Hej, så bara för förtydligande:
    Har jag byggt till balkong (som inte påverkar ägartalet i föreningen) till min bostadsrätt 2014 (då även bostaden blev värderad) så måste jag betala reavinstskatt på min bostad idag? Nyvärderad 2017!?
    Då lägger man till alla ändringar man gjort i lägenheten för att göra avdrag om man ändå måste göra en "falsk försäljning"?

    Ha det gott

    SvaraRadera
  12. Detta är egentligen inget helt nytt, men Skatteverket har gjort olika bedömningar i olika fall tidigare, nu försöker de få till ett förtydligande av regelverket så att alla behandlas lika.

    Pudelns kärna är vad som är upplåtet med bostadsrätt. Om du från början har 50 m2 upplåtet, och sedan efter en förändring istället har 60 m2 upplåtet (kan vara en P-plats som tillkommit, eller en byggnation in på tex råvind), då vill skatteverket att man skall låtsas som att den ursprungliga upplåtelsen sålts, och sedan upplåts den nya totala ytan på nytt.

    Detta har gått att komma runt, och det går säkert fortfarande. Genom att INTE slå ihop upplåtelserna med en gång så är detta löst:

    Upplåtelse 1: Bostadsrätt 50 m2, andelstal 2,0 (2 % av föreningen)
    Upplåtelse 2: Bostadsrätt 10 m2, andelstal 100 (100 % av tillbyggnaden)

    Två rader på avgiftsavin (en för varje bostadsrätt) och så får det vara så i fem år.

    År sex slår man sedan ihop bostadsrätterna och räknar fram nya andelstal i föreningen. Klubbas på en stämma. Klart.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...