2016-12-14 11:52

SCB: Hyresrätt billigaste boendet

SCB har publicerat statistik över svenska hushålls boendekostnad. Det visar sig att hyresrätt är det billigaste boendet. Kort sagt bör bostadsrättspriserna ner för att motivera risktagandet att behöva finansiera och äga sitt boende själv.
Att hyra sin bostad bör vara det dyraste boendet, eftersom man slipper ekonomisk risk, ansvar och eget arbete. Enda risken är uppsägningstidens boendekostnad, eller i median 5386*3=16158 kronor.

Dagsfärska siffror från SCB visar dock att det är i princip lika dyrt att äga en bostadsrätt som att hyra en lägenhet, oräknat amorteringar på bostadsrätten men medräknat kostnader för reparationer och underhåll för den som äger bostaden.

I median kostar det alltså 5 386:- SEK i månaden att bo i en hyresrätt. För bostadsrätten är boendekostanden 5 295:- SEK i månaden, men då tar man oftast en miljonrisk med lånad hävstång genom att skuldsätta sig för lägenheten och måste ta ansvar för en lång rad åtgärder hyresgästen slipper. Dessutom är inte underhållskostnaderna korrekta för bostadsrätten.

Dyrast är det dock att bo i villa, där medianhushållets mediankostnad är 6 250:- SEK idag. Återigen är detta utan amorteringar.

Siffrorna är uträknade utifrån boendeutgiften, som procentsats av disponibel inkomst. Den disponibla inkomsten har räknats ut ifrån SCB:s konsumtionsutrymme, som är disponibel inkomst minus boendeutgift.

Att villan i median kostar 6 250:- SEK i månaden gör att jag ställer mig mycket tveksam till SCB:s skattning av reparations- och underhållskostnader, "utgift för underhåll och reparation". Då siffrorna baserar sig på en enkätstudie så drar jag slutsatsen att de flesta helt enkelt angivit noll kronor för underhåll och reparation, undantaget de bostadsrättsföreningars medlemmar som har en av föreningen hanterad reparationsfond.

Lägger man in den faktiska reparations- och underhållskostnaden för en bostadsrätts inre underhåll bör den ligga på runt 500-1000:- SEK i månaden och för en villa i intervallet 1000 - 5000:- SEK i månaden. De flesta bostadsägare stoppar dock huvudet i sanden och tänker inte på att allt i bostaden slits och har antagligen svarat noll kronor om de inte råkar reparerat något strax innan enkäten.

Därtill är bostadsrättsföreningarnas, speciellt nya föreningars, avgifter en tickande bomb som inte avsätter för yttre reparationer och underhåll.

I hyresrätten ingår underhåll och reparationer. I själva verket är det i så fall idag billigare att bo i hyresrätt än i bostadsrätt, trots obefintliga räntor på lånen. Detta är en tydlig indikator på att vi har en bostadsbubbla. Bostadsrätt ska alltid vara billigare än hyresrätt, även inkluderat reparation och underhåll.

SCB presenterar det hela som att hyresrätt är dyrast, men det är i förhållande till inkomsten. Man presenterar främst boendeutgiften, som är procentsatsen av hushållens inkomst som går till boende. Då personer som bor i hyresrätt generellt har lägre inkomster innebär det att en högre andel av deras inkomster går till boende, men som man ser ovan är kostnaden med felberäknade underhållskostnader i princip den samma. Siffrorna gäller endast boende med förstahandskontrakt i en lägenhet. Villor inkluderar inte de som bor på jordbruksfastigheter eller andra egenägda kommersiella fastigheter, utan bara de som finns i villaregistret.

101 kommentarer:

  1. Men om de som råkat reparera något strax innan enkäten anger hela summan blir väl medlet rätt så bra ändå?

    SvaraRadera
  2. Detta är ett intressant perspektiv och ett ämne som jag aldrig har hört någon tala om. Många tror ju att själva boende-arbitraget ligger åt andra hållet.

    Min bror hyr en 1:a i Midsommarkransen just nu, han har en extremt fördelaktg hyra. Skulle han köpa något motsvarande i samma område så skulle han både öka sin månadskostnad och riskexponering. Det är rätt korkat för honom att köpa någonting alltså.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har en liknande situation. 110kr/kvm hyra i Fruängen är rätt svårslaget även om inte bygget är dagsfärskt direkt. Likvärdiga bostadsrätter i området kostar 60-70kr/kvm enbart i avgift och så ska man skuldsätta sig med ett par miljoner också... Situationen stinker obalans och systemfel.

      Radera
  3. Detta stämmer ganska så bra faktiskt. I mitt närområde kostar HR och BR samma per månad vid en ränta på ungefär 1,5%, och med lågt antagna inre underhållskostnader. Problemet är förstås att de billiga hyresrätterna är så attraktiva att det tar 5+ års kötid att få ett kontrakt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Samma som min observation. 5+ år är ju dock en glädjekalkyl.

      Som tidigare skrivits å anmäler jag mig till i princip alla 3 rum och kök + innanför tull i Stockholm och har så gjort i över ett års tid.

      Så här ser det ut.

      Anmäld: 2016-11-29 Södermalm Tengdahlsgatan 17 Kötid:
      Anmäld: 2016-11-02 Södermalm Barnängsgatan 2 Kötid: 1987-06-01
      Anmäld: 2016-10-27 Östermalm Artillerigatan 45 Kötid:
      Anmäld: 2016-10-25 Södermalm Barnängsgatan 4 Kötid: 1989-08-01
      Anmäld: 2016-08-20 Södermalm Tantogatan 9 Kötid: 1997-05-05
      Anmäld: 2016-02-22 Södermalm Klevgränd 16A Kötid: 1984-01-20
      Anmäld: 2016-02-22 Södermalm Tideliusgatan 46 Kötid:
      Anmäld: 2016-02-22 Södermalm Katarina Bangata 28 Kötid: 1991-01-04
      Anmäld: 2016-01-27 Södermalm Tengdahlsgatan 30 Kötid: 1993-03-11
      Anmäld: 2016-01-25 Vasastaden Karlbergsvägen 70A Kötid: 1996-09-16
      Anmäld: 2016-01-18 Södermalm Tengdahlsgatan 30 Kötid: 1991-03-13
      Anmäld: 2016-01-13 Södermalm Tegelviksgatan 44 Kötid: 1987-09-15
      Anmäld: 2015-12-28 Södermalm Östgötagatan 93 Kötid: 1994-12-08
      Anmäld: 2015-11-11 Vasastaden Västmannagatan 59 Kötid: 1989-01-18
      Anmäld: 2015-10-06 Vasastaden Karlbergsvägen 70A Kötid: 1997-06-02
      Anmäld: 2015-10-06 Södermalm Hornsgatan 96 Kötid: 1994-09-12

      Nu kan man ju tro att jag inte anmält migt ill alla eftersom det inte finns en enda lägenhet till exempel på Kungsholmen men det är för att det inte förmedlats en enda sådan lägenhet. Jag kan ha missat någon så klart, avstår att anmäla mig till nyproduktion då jag kan råka bli kallad på visning.

      Men så här ser det alltså ut i Stockholms bostadskö.

      Radera
    2. Mina herrar.
      Det ni beskriver stämmer in på Sthlm.
      Inte där jag bor.
      Men som vanligt är Stockholmsfixeringen total.

      Radera
    3. Det vore intressant att se en sammanställning över följande:
      1. Fördelning mellan HR och BR på Stockholms olika områden/öar osv.
      2. Fördelningen mellan 1:or, 2:or, osv per område och deras HR/BR tillhörighet.
      3. Senaste hyresnivå/köpepris.

      Vidare:
      4. Om de som bor där är 1,2,3 pers och om det även bor barn.
      5. Anonymiserad inkomstnivå.

      Radera
    4. All den statistiken finns hos SCB.

      Radera
    5. Inte Stockholm, Skåne. En bra HR där jag bor tar 3-10 år eller nåt sånt att få tag på.

      Radera
    6. Nej, det är inte en fixering. Det råkar bara vara så att jag bor i Stockholm. Det hade då varit märkligt om jag började svamla om Växjö. Vilket många andra som inte har en susning om Stockholm gärna gör.

      Radera
    7. @Cornu. Får väl ta en titt. Tack!

      Att det lätt blir Stockholmsfixerat beror nog även på att priserna här också är bland de högsta.

      Radera
  4. Jag får intrycket av att man inte tar hänsyn till respektive boendetyps storlek? Kostnaden borde uttryckas per m2.

    Vidare är det ett rent antagande bostadsbolagens hyror verkligen speglar det framtida underhållsbehovet. Hög andel allmännytta och hyresreglering talar emot det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Min lokala erfarenhet är den motsatta. Allmännyttan gör ett ordentligt stambyte (då kan man om man passar på att göra andra renoveringar samtidigt pressa upp hyran lite grand), BRF antingen relinar eller skjuter på åtgärden tills vattenskadorna dyker upp. Detta gäller identiska fastigheter byggda samma år av samma arkitekt osv, så det är intressant att jämföra.

      Radera
    2. Det kan du tycka (och min erfarenhet är samma lika). Men det har ingenting att göra med vad jag skrev...

      Radera
    3. Min erfarenhet är precis den motsatta.
      Brf har omfattande underhållsplaner som fullföljs.
      Hyresrätter fixas när taket börjar läcka in.

      Radera
  5. För en meningsfull jämförelse så skall det vara marknadshyror.

    I en riktig marknadsekonomi så skall självklart hyresrätt vara dyrare än bostadsrätt eftersom den boende inte tar någon kapitalrisk, inte binder något kapital, inte står för underhåll och snabbt kan byta bostad med låg transaktionskostnad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, den första slutsatsen i artikeln är lite konstig. Givetvis är det hyrorna som är för låga, inte bostadsrättspriserna som ska ner. För övrigt blir diskussionen lite av "ni kan väl äta bakelser om det inte finns bröd" när man säger att billiga hyresrätter med minst fem års kötid är bästa boendet.

      Radera
    2. Jag kan bara hålla med, hyrorna är för låga och borde marknadsanpassas, vilket kötiden i storstäderna visar. Detta verkar vara en omöjlighet att förstå i svensk politik.

      Man kan också tänka sig att det kan bli en kombination av högre hyror och lägre priser på bostadsrätter framöver, om nu byggandet sätter igång följt av en oväntad räntehöjning.

      Radera
    3. Ja, vi har bara bytt valutan SEK mot valutan tid för att det är lättare att svälja för socialister att man betalar med tid snarare än SEK. Alla kan samla tid men inte alla kan samla pengar verkar vara den idé man jobbar efter.

      Radera
    4. Helt rätt. Detta missgynnar dock tex rörlighet och att snabbt kunna byta jobb och flytta till en annan region.

      Och även om alla kan samla tid kan slarvpellar glömma förnya sin köplats eller på annat sätt halka ur systemet, eller glömma att anmäla sig i tid.

      Radera
    5. Det är väl inte konstigt att det blir kö om man bjuder ut lägenheterna under marknadspris. Hade man inte konstlat med hyrorna så hade kanske hyresrätt varit dyrare och därmed inte lika eftertraktat med minskade kötider som följd.

      Radera
  6. Påståendet att det ska vara dyrare i HR än i BRF (småhus), för att risken är lägre, är något av ett moralargument.

    Jag vill nog påstå att det i ett hyresoreglerat samhälle är gamla goa tillgång och efterfrågan som sätter priset. I ett växande samhälle med en viss minsta grad framtidsoptimism, så blir då HR dyrare. Men samhällen kan även krympa och präglas av pessimism och då gäller andra mekanismer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Allt annat lika så bör risk innebära att priset blir lägre. Det har inte så mycket med moral att göra utan att det är rationellt att undvika risker och därmed bli mindre benägen att betala lika mycket när det tillkommer risk. Jag tycker nog inte detta är ett moralargument. Dock skall man vara medveten om att det normalt finns annat som skiljer än bara risken.

      Optimismen på en ort lär ju också slå mot övriga upplåtelseformer. Jag skulle inte bli förvånad om det slår hårdare mot BR och isht ÄR - ifrågasätter man ifall man alls kan sälja i framtiden är nog betalvilligheten därefter (och en säljare som har samma tvivel kanske inte är så svår att pruta på).

      Radera
  7. I fall man jämför de nybyggda områdena så är hyreslägenheter väsentligt dyrare än motsvarande bostadsrätter. En jämförelse från norra djurgårdsstaden på en trea med motsvarande standard så kostar BR runt 12 000 och motsvarande HR 24 000 kr.

    SvaraRadera
  8. Men detta beror på bruksvärdeshyra och hyreregleringarna så jämförelsen haltar eftersom bostadsrätter handlar till marknadsvärdet. Jämför istället med presumtionshyran d.v.s. den hyra som gäller för nyproducerade hyresrätter.

    SvaraRadera
  9. Slutsatsen man kan dra av detta är att hyrorna för gamla hyresrätter är för lågt prisade och har helt enkelt inte hängt med marknaden (detta trotts att dom sannolikt är i halv skabbigt skick). Precis som föregående inlägg, titta vad hyran för en nyproducerad hyresrätt ligger på.. Då är det andra bullar som gäller..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Priserna på nybyggda lägenheter går inte att jämföra med gamla kontrakt eftersom de gamla kontrakten inte har samma standard. Det är tydligen en mänsklig rättighet att ha kaklat badrum och parkett i sovrummet nu för tiden. Tänk om någon faktiskt försökte bygga med t.ex. våtrumsmattor och plastmattor?

      Radera
    2. Frågan är om det har korrigerats för standard och storlek öht. Det är ju normalt så att en villa är större än en hyreslägenhet, att villan då blir dyrare är inte så konstigt egentligen.

      Radera
    3. Poängen är ju att det i de allra flesta fall är betydligt billigare att äga än att hyra, värderar man dessutom hög standard som en trevlig ingrediens är det till och med mycket billigare att äga än att hyra..

      Radera
  10. Visst ta bort bruksvärdessystemet. Men ta då samtidigt bort alla bostadstillägg, socialbidrag etc som driver hyresnivåer. Sedan kan vi se hur aktierna i Victoria Park och liknande bolag går.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har en känsla av att Viktoria Park's kunder vare sig går på socialbidrag eller har bostadsbidrag. Jag hade en känsla av att man sökte sig till sådana områden för att slippa det klientelet.

      Radera
  11. Jag tror medianHR har lägre standard än medianBR. Dessutom förstår väl de flesta att de artificiellt låga hyrorna som hyresregleringen orsakar inte är något som kommer hålla så i detta avseende tror jag snarare på stigande hyror än sjunkande BR-priser. Dock tror jag bostadspriserna kommer sjunka av andra skäl.

    SvaraRadera
  12. Kan bara utgå från det område jag själv bor i. I området finns både HR och BR. För egen del pröjsar jag ca 9000 SEK/mån totalt (avg + lån (räntor + amort)), nyrenoverat (inkl stambyte), medans motsv HR ligger på ca 9500/mån orenoverat, ej stambytt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så i och med att amorteringen är ett sparande är alltså brf klart billigare.

      Vore ju konstigt annars, var ska hyresvärdens vinst annars komma ifrån?

      Radera
  13. Hyresrätt kommer alltid generellt vara dyrare än köpt boende pga inflation.
    Svårare än så är det inte. INFLATION!
    Så även om hyresrätten idag är billigare i vissa områden kommer det motsatta gälla om 10 år om du köper och behåller.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det där får du gärna utveckla lite. Till exempel vad du menar med inflation.

      Radera
    2. Fastighetspriser dubblas ungefär vart 10-e år. Inflation.
      Hyreshöjningarna snittar på ca 2% per år. Inflation.
      Om 10 år kommer då den ägda brf-en vara avsevärt billigare än hyresrätten.

      Radera
    3. Jag tror dock inte fastighetspriserna kan fortsätta stiga med tre eller fyra gånger inflationen på mycket lång sikt, utan största delen av fastighetsprisuppgången vi sett har förstås berott på sänkta räntor, inte inflation.

      Radera
    4. Dubbla priserna vart 10-e år har stämt bra historiskt.
      Blir det världskrig blir det så klart andra bullar.

      Radera
    5. ... men då var inflationen högre om du tolkar historiskt som "70-talet och 80-talet".

      Med låg inflation har jag svårt att se en hållbar prisökning större än inflationen + någon enstaka procentenhet på fastigheter. Tyvärr har tex SCB inte statistik längre bak än 1975 men detta finns det nog intressanta källor på.

      Det är annars utan tvekan så att bostadsfastigheter varit en löjligt bra investering om vi kollar de senaste 40 åren. Att vi får en tiodubbling till under kommande 30 år eller så är inte riktigt lika sannolikt utan inflation...

      Radera
    6. På vilket sätt blir det billigare om det blir dyrare Stefan?

      Radera
    7. Det är min egen tes att inflationen i princip är konstant oavsett den officiella statistiken, den bubblar upp här och där vilket inte alltid är mätbart. Tesen kan naturligtvis vara felaktig men har hittills stämt bra på fastighetsmarknaden.

      Farsan och morsan byggde sin kåk på 60-talet, den har i princip dubblats i värde vart 10-e år, detta trots att den officiella inflationsstatistiken har talat ett helt annat språk.

      Radera
    8. Sandow

      Hyreshöjningarna slår hårdare i hyresrätt kontra månadsavgift.
      Köpesumman du gav för 10 år sen har dessutom i princip blivit hälften pga inflation.

      Radera
    9. Suck. Nej, köpesumman har minskat på grund av dina löneökningar. Inflationen betar inte av några skulder, det är din löneökning som gör det.

      Om du t ex halverat din inkomst pga att du pensionerat dig så hjälper det knappast att inflationen ökat alla utgifter med 20% samtidigt som du har kvar samma lån att betala ränta på, nu med halverad inkomst.

      Radera
    10. Så vad är då bäst?
      Köpa huset nu för 2.4 miljoner?
      Köpa huset om 10 år för 4.8 miljoner?
      Ju tidigare man köper desto bättre om nu inte kalkylen är käpprätt åt helvete vilket den är i vissa Stockholms och Göteborgsområden.
      Annars är det bara att köpa om man nu inte tror att inflationen ska försvinna som genom ett trollslag från Ingves.

      Radera
    11. Eller köpa när huset kostar 1.5 miljoner om 5 år?

      Annars beror det på vad du tror att din inkomstutveckling är. Vet du t ex att du kommer halvera din lön pga pension så är det vad du behöver titta på. Och klarar du minskad lön pga långtidssjukskrivning? Klarar du bostaden på halverad hushållsinkomst pga separation eller dödsfall?

      Är man 30 och har en karriär man avser att aldrig upphöra med så är det en sak. Är man 50 och börjat tröttna på sitt jobb och funderar på att starta eget eller 62 och snart ska gå i pension så ser det annorlunda ut.

      Radera
    12. Naturligtvis bäst att köpa om 5 år för 1.5 miljoner men vad är sannolikheten för det?

      Radera
    13. 49.7%

      Du är trader. Vad är sannolikheten att vi inom en given tioårsperiod får en kraftig nedgång på börsen?

      Eller menar du att bostadspriser bara kan gå uppåt? Som dina aktier antar jag?

      Radera
    14. Vi kan nog anta att det blir minst 2 sättningar på börsen och fastighetsmarknaden de kommande 10 åren.
      Eller så är det annorlunda nu, vilket det sällan blir.
      Historien upprepar sig.

      Radera
    15. Säkerligen.

      Bostadsmarknaden brukar också sätta sig en gång på 10-15 år. Nuvarande uppgång är exceptionell, inte bara i storlek (både nominellt och realt) utan också i kronologisk längd. Åtminstone utifrån de data jag har tbx t 70-talet. Och då pratar jag inte en sättning i stil med 2008, utan runt en halvering av priserna.

      Radera
    16. Som du kanske förstått menar jag att sättningen 2008 var mycket värre än den officiella. Dock inte en halvering. Hade dock kunnat blivit om inte riksbanken "räddade" situationen.

      Radera
    17. Tänk på att börsen halverades 2008 och att allt gick oerhört snabbt.
      Den privata bostadsmarknaden hann knappt reagera förutom att den dog.
      Sen blev det ånyo obligationsrally (riksbanken) med fastighetspriser som repade sig.

      Radera
    18. Precis. Så vad du menar är att egentligen bröts uppgången 2008 och det var en mer normal nedgång. Dock skedde denna likväl 18 år efter förra, vilket är längre än normalt.

      Saken är den att tidigare nedgångar har hållit på några år, så frågan är om det verkligen ska räknas som nedgång?

      Radera
    19. Man kan väl säga att nedgången 2008 var nedgången som inte skedde.

      Jag är så oerhört gammal att jag minns när priserna gick över 10 tusen/kvm i Sthlms innerstad och alla tyckte det var helt vansinnigt. Inklusive mig själv. Så det är inte lätt att gissa rätt.

      Radera
    20. Lite off topic, men jag passar på.

      Jag hänger upp mig lite på det här med inflationen.

      Stefan: Menar du att prisökningarna på fastigheter (och för den delen aktier) idag är ett sorts utslag av inflation, fast bara på tillgångspriser? Eller menar du att konsumentpriserna stiger i samma takt, fast det är "osynligt" och SCB kan inte mäta detta?

      (Vi kan skippa diskussionen om inflation == penningmängdsökning i just denna tråd)

      Det jag är ute efter: Om konsumentprisinflation är 7% och har varit så konstant sedan, säg, år 1992, har vi då precis levt i en 24-årig recession?

      Radera
    21. KPI är som du vet i princip din plånbok, shopping typ.
      Fastigheter verkar däremot leva sitt eget liv och styrs av KPI plus penningmängd i nån sorts märklig formel som hittills gett en dubbling vart tionde år. Detta är naturligtvis väldigt förenklat och om framtiden vet vi inget så klart. Dock värt att ha i bakhuvudet.
      En annan tillgång, vatten, har även den dubblats i pris på ca 10 år.
      En tredje tillgång, elnät, har även det haft en liknande utveckling.
      Detta är naturligtvis ingen absolut sanning, bara ett märkligt fenomen.
      Som svar på det du är ute efter är svaret nej. Vi har inte levt i 24 års recession. Tillgångsinflationen har varit mycket högre än den mätbara "shopping"inflationen på gott och ont.

      Radera
    22. Bra! Då tillhör du inte den märkliga skaran på nätet som brukar läsa "Shadowstats" och hävda att inflationen EGENTLIGEN är 5%/10%/(något annat bisarrt). Om man slår ihop prisutvecklingen på alla varor och tjänster och viktar dessa efter vår faktiska privatkonsumtion så tror jag nog KPI är relativt pricksäker (fast man ska förstås förstå vad KPI mäter för något, en sorts genomsnittskorg med varor och tjänster som ingen handlar, men som är "mest representativ" om man kan säga så).

      Du har rätt att man ska ha det i bakhuvudet att bopriser och aktiekurser säkert kan fortsätta stiga. Jag tror dock ägda bostäder har nått en lite väl hög nivå relativt hyrda bostäder på sina håll, medan börsföretagen inte är alltför galet värderade (fortfarande betydligt högre direktavkastning än på 90-talet trots lågt ränteläge osv). Att leda detta i bevis kommer inte att gå utan vi kommer ha hundratals fler blogginlägg innan nästa nedgång på bostadsmarknaden där vi kommer att diskutera samma sak.

      Radera
    23. Joakim, har du några som helst belägg för att KPI är "relativt pricksäker"? Från officiellt håll finns inga bra belägg för detta, så om du har det är det intressant att ta del av. Och om du inte har det är det ett jättemärkligt påstående.

      Radera
    24. Angående BR/ÄR-prisernas varande eller icke-varande i KPI bör man ha ett par saker i beaktande:

      För det första om man inkluderar räntor i boendekostnaderna så kan man samtidigt inte inkludera köpeskillingen, iaf inte fullt ut (det skulle innebära att man tar med samma sak två gånger).

      För det andra så är det tveksamt ifall man skall inkludera begagnatköp i KPI då det ju utgör en intäkt för säljaren lika stor som utgiften för köparen. Lite av ett nollsummespel. Det skulle alltså endast vara i den mån det är nyproduktion som skulle komma i fråga.

      Radera
    25. Linus: Det jag menar med "relativt pricksäker" är att jag upplever att mina största utgiftsposter utvecklar sig ganska likt de KPI-delar som mäter samma sak. Typexempel här är tex mat, hyra, el och bensin. 2011-2015 var också mina totala utgifter ganska konstanta, vilket stämmer med påståendet "det har varit ganska låg inflation 2011-2015". Detta är då inte allmängiltig fakta, men tillräckligt för att jag ska tro på att den faktiska konsumentprisinflationen har varit närmare 0-2% istället för 5-7%.

      Radera
  14. Jag förstår inte.

    Rubriken och ingressen - "SCB påstår att hyresrätt är det billigaste boendet!"

    I artikeln - "Hyresrätt är billigast att bo i även om SCB säger att Bostadsrätt är det billigaste boendet!".





    SvaraRadera
    Svar
    1. SCB:s siffror visar en sak, men SCB skriver en annan i sin artikel. Och som sagt underhållskostnaden...

      Radera
    2. Så du menar att underhållskostnaden är lägre i hyresrätt?
      Min erfarenhet är att det är precis tvärtom.

      Radera
    3. Underhållskostnaden ingår i hyran, medan bostadsrättsinnehavare normalt glömmer den.

      Radera
    4. Sanningen är väl ändå så att ägt boende är billigare för att man gör en del av arbetet själv. Sen hur man värderar sin egen arbetstid i boendet är en annan fråga.

      Radera
    5. Anekdotiskt: Av de bostadsrättsägare jag känner och talat med så verkar flertalet mest prata om månadskostnaden, ränta och lite amortering. Har inte hört någon, kanske en enstaka prata om periodiska avsättningar till renovering etc.

      Radera
    6. Ja, det blir lite fel men så dyrt är inte underhållet i en bostadsrätt.

      De mesta "underhållet" som görs är faktiskt onödigt. Kyl/Frys/Spis/Badrum är sånt som man kan räkna på men det är inte det som mestadels av pengarna läggs på. De mesta pengarna går på lyxrenoveringar (snarare lyxuppgraderingar) som direkt höjer värdet på bostaden.

      Man kan ju inte kalla det underhåll på bilen när man köper nya 20" fälgar och däck för 40.000 kr och slänger gamla fälgar och däck som gick att köra länge på.

      Ta ett standard vardagsrum/sovrum i en BRF - hur ofta behöver man underhålla dessa rum? Jag har sett sådana rum som varit orörda i 30-40 år och fortfarande funkar helt ok och kommer göra det i många år till.

      Om man inte vill byta "stil" var 5:e år så kan man klara sig med väldigt små kostnader för underhåll på en brf.

      Radera
    7. Målning, tapetsering, golvslipning behöver göras i vardags- och sovrum med jämna intervall. Sedan kommer man förstås att behöva byta vitvaror, och det är ju en kostnad man måste räkna med. Inte mycket pengar, men ändå sånt man bör ha med i sin underhållskalkyl. En femhundring i månaden låter ganska lagom.

      Radera
    8. Det du nämner kostar väl ca 40 000kr(om man inte gör något själv), behöver kanske göras var 20:e år och då har du avsatt 120 000kr.

      Radera
    9. Jo, och sen lite kök och badrumsrenoveringar på det där.

      Men du har rätt, man kan komma undan billigt och det är nog värt att fundera på vad en realistisk underhållsbudget för en lägenhet egentligen är. Tror vi har haft diskussionen i ett gammalt blogginlägg någonstans.

      Radera
    10. Sen tycker jag mig ha hört att hyresvärdar efter att de renoverat lägenheter höjt hyran rätt rejält, om det är underhåll som ingår i hyran tror jag det är absolut minsta möjliga som görs.

      Radera
    11. Genom att höja standarden kan de höja hyran. T ex sätta in tvättmaskin, kakla det gamla plastmattebadrummet, träluckor i köket etc. Betalar sig mkt snabbt för hyresvärden.

      Radera
    12. ja det är ju det folk i allmänhet gör när de "renoverar". bara de att det inte är någon annan som tjänar på det utan de själva.

      Radera
    13. Angående underhållsbehov på en BR-lägenhet så borde den väl vara samma som på en HR? Och då är det det underhåll som hyresvärden kräver tillgång till lägenheten för. Jag har en känsla av att hyresvärden inte springer stup i kvarten och underhåller lägenheten...

      Sen tycker jag ordet "renovering" används lite felaktigt ibland. Att tapetserar om är renovering medan ny teppanyakihäll är att pumpa lägenheten (ersätta befintlig är renovering). Det är så jag tolkar det. Renovering i den betydelsen bör inte betyda att man kan höja hyran (utan snarare behålla den) - det är ju inte så att man ökar värdet med renovering utan bara bibehåller värdet.

      Radera
  15. VAR hittar man en hyresrätt för 5350:-/mån?
    En 2-3:a på någon ort i det svenska "rostbältet" i miljonprogrammet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det inte ett snitt? Dvs 1:or är med i beräkningen.

      Radera
  16. Något många verkar missat de senaste åren är hur många hyresrätter i Stockholm (även innerstad) som står mer eller mindre tomma, eftersom den som hyr inte bor där längre men då och då hälsar på eller lånar eller hyr ut den kortare perioder.

    Det är en av alla saker som försvunnit i den fasansfulla kognitiva dissonans som slagit till för dem som belånat sitt liv i ett klubbmedlemskap och nu sitter och hoppas att det var en smart grej att göra. De har helt enkelt inte den kognitiva förmågan att ta in verkligheten längre, och det är ett så vanligt fenomen att det bildat rena vedertagna felaktigheter angående saker som bostadsbrist, frimarknads-konvergens vs statligt styrd marknad, etc.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Försök nu att ta in att just du kanske inte sitter på den definitiva sanningen. Finns massor av anledningar till att människor väljer hyresrätt, brf, småhus.

      Radera
    2. ... De "inflyttade" ska jag nog lägga till.

      Bland annat detta fenomen är ju något gamla goda stockholmare känner till, det är ju dem som flyttat ut men behållt kontraktet.

      Folk som flyttar in har dock gått på mängder av myter vad gäller bostadsmarknaden. Vissa av myterna kräver just kognitiv dissonans för att överhuvudtaget fastna; det finns folk som uppriktigt tror att vanliga stockholmare betalar 15-20 i månaden för att hyra andrahand. Vissa köpare tror att de kommer kunna hyra ut enstaka privatpersoner för sådana summor. De kan alltså inte ens ställa upp ekvationen, den mentala spärren sätter in på en gång.

      Radera
    3. Stefan, det kan mycket väl vara så att en av oss har bäst koll på Stockholms bostadsmarknad.

      Jag föreslår att det är den som dels bor där, dels har ett enormt kontaktnät där. Har du ett bättre förslag?

      Radera
    4. Linus

      Är det inte jobbigt att vara så mycket smartare än alla andra?
      Ständigt gå och reta upp sig på alla felbeslut människor tar.
      Återigen. Inse nu att kanske inte just du sitter på andra människors verklighet/sanning.

      Radera
    5. Oavsett om någon av er har eller inte har rätt, så finns det ju annonser på tex Blocket om andrahandsuthyrning för mellan 8-11 tusen/mån.
      Med tanke på att annonserna finns får man väl gissa att det finns de som betalar så mycket. Liksom att det finns annonser för hus etc för 10-15-20 kkr/mån. Blir de uthyrda?

      Radera
    6. Kollega till mig hyrde en 2:a på Torsgatan i andra hand för 14000/mån. Köpte sen en 1:a på 30kvm på Kungsholmen för 3 MSEK. Vet ej om det blev billigare. Tydligen finns det. En kompis hyr ut sin sommarstuga, 80kvm, på Ingarö för 10000 per månad. Kallhyra. Vaje gång någon flyttar och han annonserar blir han nedringd.

      Radera
    7. Jag har rätt. Det beror dock inte på smarthet; en härledning Stefan helt själv står för i någon slags jantelagsbetingad förvirring. Det har att göra med att jag kort sagt sitter på informationen. Det är alltså inte någon magisk formel jag har tagit fram med stålmannen-IQ. Det är då alltid intressant att mötas av, i det här fallet två personer, som inte hymlar med att ni absolut inte sitter på information i frågan, men ändå är fast beslutna om att analysera det underlaget(?) och strida för några slags åsikter.

      Lägenheter på 10-15 tusen har en hyfsad andrahandsmarknad - om de är byggda för två personer. Två personer med relativt ordnad ekonomi (=tryggt jobb) delar på den hyran. Det handlar då inte om att knöla in någon i ett badrum; dessa lägenheter är naturliga för två personer. Lägenheter för 15-20 tusen - byggda för tre eller fyra personer - har också en helt okej marknad. Men då snackar vi tre sovrum eller motsvarigt.

      För att cementera att situationen är direkt intuitiv, och bara motarbetas av kognitiv dissonans: Cornucopia har själv observerat - och flera gånger rapporterat - att fina förstahandskontrakt är på vippen att stå tomma när de närmar sig 10 000-klassen för enmans-boenden. Det är nämligen precis så marknaden ser ut i Stockholms innerstad.

      Sedan går det att hitta väldigt exklusiva undantag till detta. Men det är liksom inte intressant. Det är samma sak som att det finns folk som köper hus för 100 miljoner också; det är en helt annan marknad. För andrahandsmarknaden i Stockholm är det redan vid 9000 något problematiskt för enmans-boenden. Situationen är nämligen sådan att det visserligen hela tiden finns en marknad för det, men den är rätt omständlig. Sådana som jag har råd med det, men är rätt sällan intresserade av det. Tittar vi över mitt segment av inkomst är folk ännu mindre intresserade av den här typen av boende. Det som blir över till den marknaden är då folk som letar en kortsiktig, temporär lösning. Konsekvensen är att den som äger boendet måste jobba stenhårt för att hitta nya lämpliga personer att hyra ut till hela tiden, om ägaren önskar hålla sin BR uthyrd. Och då snackar vi som sagt priser på 9-10 000.

      Radera
    8. Glömde klargöra: det finns även en, något mindre, marknad för tex fina tvåor för 15-20. Det är en del av precis samma konvergens; träffar ett objekt tillräckligt bra kan man få två personer att betala uppemot 9-10 vardera.

      Radera
    9. Vet inte vad i det där långa inlägget som Stefan sagt emot? Han skrev ju bara att folk väljer olika boendeformer av en rad olika anledningar.

      Radera
    10. Inlägget blev inte speciellt uppdelat till person. Merparten av inlägget var snarare ett svar till Teheimars fråga angående om de dyra blocket-lägenheterna hyrs ut eller inte.

      Radera
  17. Ännu ett anekdotiskt exempel: en fyra vi tittat på, en central hr med anständig hyra, helt ok skick, lugnt läge precis vid stadsbiblan har lagt ut på annons för fjärde eller femte gången på ett år. De får den inte uthyrd helt enkelt. Samtidigt slåss folket om att få göra klipp på de nybyggda bostadsrätterna 400 meter bort, granne med en genomfartsled.
    För det är ju sån bostadsbrist. Man måste ju köpa för att ha nånstans att bo.

    "Jag köpte nytt. Man tjänar alltid pengar på en ny lägenhet"/ kollega, 26 år.

    "Jaha, ska ni sluta tjäna pengar nu på er insats. Man tjänar ju alltid på en insats"/flyttkarl när jag flyttade till HR.

    SvaraRadera
  18. Att äga ett hus blir på sikt billigast. Bor i ett radhus och räknar med att i det närmaste amorterar av det till pensionen. Och då har jag ju kapital att frigöra vid försäljning. Att bo i hyreslägenhet hela sitt liv innebär att man betalat miljoner utan att äga något. Sedan att hyra är billigast i börja ja men inte på lång sikt

    SvaraRadera
  19. Att äga ett hus blir på sikt billigast. Bor i ett radhus och räknar med att i det närmaste amorterar av det till pensionen. Och då har jag ju kapital att frigöra vid försäljning. Att bo i hyreslägenhet hela sitt liv innebär att man betalat miljoner utan att äga något. Sedan att hyra är billigast i börja ja men inte på lång sikt

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta beror förstås helt på vad huset kostar jämfört med alternativen. Man kan ju investera sitt överskott på börsen istället för att amortera, vilket historiskt brukar ge en större avkastning.

      Att äga ett hus blir normalt på sikt billigast, ja. Men lek med tanken att huset kostar 20 miljoner...

      Radera
    2. Tittar vi på naturlig karaktäristik så beror det i princip på egen förmåga att anpassa sig. Bildligt: om du oavsett omständigheter har bestämt dig för att sätta arslet på samma stol de närmaste 20 åren så är det billigast att köpa stolen. Du kommer nämligen ändå inte flytta på dig om fåtöljen bredvid blir ledig, om du växer ur stolen eller om Ryssland annekterar rummet.

      Det vill säga om ditt liv inte är lämpat för anpassning utnyttjar du inte vad du betalar för i en HR; flexibilitet. Du kastar då dessa pengar rätt i sjön om du hyr istället för att köpa.

      Radera
    3. Fullständigt relevant kommentar av Linus. Ska du sitta still i 20 år på en plats så ska du köpa. HR är för flexibilitet - när du väl är inne i HR-systemet kan du byta mot annan lgh.

      Radera
    4. Exempelvis ska du hyra studentlägenheten, men köpa villan (eller var du nu tänker bo under barnens uppväxt).

      Radera
    5. Köpa Bostadsstudentlägenhet i en stad som har extremt upphaussade priser ? Yep.

      Radera
  20. Du jämför två helt olika marknader. Förutom att hyresrätten liksom bostadsrätten har ett pengakrav så har den också ett tidskrav som de flesta inte klarar av att möta.
    Vidare så har många hyresrätter artificiellt låg hyra(=ej marknadsmässig).

    Betalningsviljan/efterfrågan finns uppenbarligen för bostadsrätter på dessa prisnivåer. Varför då priset skulle ner för att matcha artificiellt billiga hyresrätter som är ouppnåeliga för en stor del av marknaden är en gåta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tidskrävande är pga hyresregleringen vilket gör att HR inte ger den flexibilitet som hyra syftet till.

      Jämför t.ex. med fordon. Behöver du använda en bil någon enstaka gång så är det bättre att hyra (kanske till och med med förare - taxi). Detta sker till marknadspris och ofta slipper man ställa sig i lång kö (tillfälliga flaskhalsar förekommer dock).

      En sån flexibilitet måste man betala för. Betalar man inte får man inte den flexibiliteten helt enkelt.

      Radera
    2. Alltså att att HR skall vara dyrare än BR är bara en relativ tes. Den säger inget om att BR borde vara billigare eller att HR borde vara dyrare.

      Troligen borde iaf hyresrätter (i vissa fall iaf) vara dyrare. Det utesluter dock inte att BR borde vara billigare.

      Radera
  21. Egen härd är guld värd.. ;-)

    Efter att ha tröttnat på att bo i en sunkig 1:a i en skum halvkriminell förort där det skjuts till höger och vänster numera så köpte jag en BR exekutivt en bit utanför "innersta'n" och långt ifrån krogen "Storstad" på Odengatan men nära en smalspårig förortsbana i "Tokholmsområdet" på 90-talet..
    Sålde med REJÄL reavinst 2005... Hade jag väntat ytterligare några år hade jag och staten tjänat ännu mer.. ;-)

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...