2016-12-28 13:01

Jan Jörnmark: Planera för 30% ras på bostadsmarknaden - men oroa dig inte om du ej måste flytta

Docent Jan Jörnmark vid Handelshögskolan i Göteborg var i förmiddags inne och kommenterade blogginlägget om hans debattartikel i DI. Bland annat påtalade han att en prisvärd bostadsrätt i en välförvaltad förening kan vara ditt livs bästa affär och en utmärkt boendeform. Man bör dock planera för ett ras på 30% i priserna, men om man inte måste flytta och kan betala lånen så är det inget problem.
Bostadsrätter är teoreteiskt en utmärkt boendeform, där du som delägare i föreningen både är delaktig i förvaltning och beslut, samt har en möjlighet till en god inflationsjusterad kapitalutveckling. Samtidigt är det stor skillnad på olika föreningar, och speciellt nya föreningar kan stå inför enorma problem, vilket ingen läsare av bloggen kunnat missa. Men det finns också risker, speciellt om man vi "de vanliga orsakerna" tvingas flytta.

Docent Jan Jörnmark vid Handelshögskolan i Göteborg var i förmiddags inne och kommenterade artikeln om hans debattinlägg hos DI. Nedan lyfter jag några av hans kommentarer:

Det var rubriksättaren på DI som formulerade det som att Jörnmark inte tror på någon bostadsbubbla. På frågan om han sagt ingen bostadsbubbla säger han nej.
"Nej. Man sätter i princip aldrig rubriker själv. [...] Har varit med om mycket värre. Ibland tror man inte rubriksättare läst det man skrivit."
Jörnmark utesluter inte en krasch för bostadsbubblan:
"Det man aldrig ska glömma är att de borgerliga reformerna 1992-93 flyttade finansieringen från staten till de enskilda medborgarna. Det gör att den ökade utlåningen är självklar och positiv - intill en viss gräns. Någonstans efter vägen skapas alltid bubblor. Frågan är när och hur det händer.

Men om inflationen ökar de närmsta åren och med den den nominella räntan, samtidigt som skatteskruven dras åt... ja då jäklar kan vi få se det som alla talat om länge."
Det finns alltså en risk för en krasch och grunden är räntorna. Samtidigt har finansminister Magdalena Andersson (s) sagt att det är slut på skattesänkningar, och vi vet att det måste till massiva kommunala skattehöjningar de närmaste åren för att betala för invandringen.

Alla bostadsrättsföreningar och med det de tillhörande bostadsrätterna är dock inte de samma. Jörnmark om huruvida man ska köpa en BR i Stockholm:
"[J]ag har alltid sagt till dom som frågat (vilket varit många) att dom ska leta i områden som inte prissätts fullt ut av ett eller annat skäl. Ska du köpa [i Stockholm] bör du kolla på t ex Henriksdalsberget. Där får du lägenheter för halva priset mot Sjöstaden som du bor granne med. Dessutom [h]ar de tre föreningarna i grunden mycket starka balansräkningar (det är det viktigaste man ska titta på) på grund av de stora mängder hyresrätter de sitter på."
BR-ägare måste också inse att de inte hyr av banken, utan faktiskt är fastighetsägare. Jörnmark igen:
"Den som köper en br måste inse att han/hon ger sig in i aktiv fastighetsförvaltning. Man måste vara beredd att arbeta i styrelsen och ta ansvar. Gör man det blir det sannolikt det bästa köp man nånsin gjort."
Här gäller det att ha en kompetent styrelse, vilket inte är det enklaste. Antalet kompetenta fastighetsförvaltare blir inte fler bara för att bostadsrättsföreningarna blir det.

Sedan kommer en varning. Som köpare måste man räkna med att priset kan falla.
"Dessutom måste man vara beredd på kanske 30 procentiga nedgångar nån gång. Så länge inget realiserats är det bara att ta det lugnt (och eventuellt köpa ett billigare rödvin samt dra ned på Netflix, som en stor tänkare skulle ha sagt)."
Problemet är alltså om man tvingas sälja under en prisnedgång och då riskerar bli sittande med en rejäl restskuld som omvandlas till dyra blancolån med höga räntor och endast 10 års amorteringstid. Den vanligaste orsaken till det är spruckna förhållanden.

Samtidigt är alltså bostadsrätten olämplig som kortsiktigt boende, dvs för ungdomar, studenter mm. Men ska man bilda familj och köper för att bo i 20-30 år, eller om man sålt villan och köper för att bo när barnen flyttat ut tills man dör (30-40 år) så är en BR ett utmärkt alternativ.

Kan upprepa min egen anekdot från 90-talet. Köpte en fräsch ganska nybyggd (4 år) bostadsrätt 1992 för 325 000:- SEK en km från Götaplatsen i Göteborg. Då hade priset redan halverats från 650 000:- SEK några år tidigare.

När jag sedan sålde denna de facto studentlägenhet 1997 fick jag ut 180 000:- SEK före mäklararvode, efter tre månader och totalt tre individer som alls tittade på lägenheten. Det visar hur man för kortsiktigt boende kan uppleva väldigt dålig timing. Hade lägenheten varit lämplig för att bo och bilda familj i kunde man bott kvar och aldrig fått någon förlust.

Den gången var förlusten 45%. Idag är bostadspriserna 10x så höga och förlusterna riskerar bli 10x så stora.

Det är inte så konstigt att det finns sk stockholmsäktenskap, där man i ett förhållande har kvar sina gamla singellägenheter och turas om att dela säng i dessa. Det är omfattande transaktionskostnader inblandade i att köpa en ny gemensam lägenhet - inte bara flyttkostnader och mäklararvode, utan också uppskjuten eller realiserad reavinstsskatt. Bättre då att sälja när priserna kraschat och man kanske åtminstone slipper reavinsten och utan den transaktionskostnaden kan konvertera två tvåår till en fyra.

Så är du singel och avser att så förbli och bo kanske 20 år där du bor nu, behöver du inte oroa dig för bostadspriserna. Så länge du kan betala räntan så banken inte uppmärksammar dig. Men räkna inte med att ha ett bra förhandlingsläge eller kunna byta bank om priserna faller. Du måste alltid vara redo att sitta i orubbat bo om du handlar.

Och för studenter och ungdomar är hyresrätten lämpligast, om det så är i andra hand. Vilket också är en bostad, oavsett vad de som hävdar bostadsbrist påstår.

42 kommentarer:

  1. Hade varit intressant att lyssna på en ~1h lång konversation mellan er två angående detta. Känns som att många intressanta diskussioner hade kunnat uppstå. Om inte annat något trevligt att lyssna på medan man jobbar. Ring varandra på Skype, eller nåt.

    SvaraRadera
  2. Planera för börsras, men oroa dig inte ifall du inte behöver pengarna.

    SvaraRadera
  3. "Kan upprepa min egen anekdot från 90-talet. Köpte en fräsch ganska nybyggd (4 år) bostadsrätt 1992 för 325 000:- SEK en km från Götaplatsen i Göteborg. Då hade priset redan halverats från 650 000:- SEK.

    När jag sedan sålde denna de facto studentlägenhet 1997 fick jag ut 180 000:- SEK före mäklararvode, efter tre månader och totalt tre individer som alls tittade på lägenheten."

    Men det här är väl toppen?

    En dubbelt så stor lägenhet kostade alltså när du köpte 650 000 kr och hade fallit från 1,3 milj. När du sålde din lägenhet med förlust kunde du köpa en dubbelt så stor lägenhet för 360 000 kr. Även fast du åkte på en förlust på 150 000 kr så hade du bara haft lån på 510 000 kr för en dubbelt så stor bostad so mdu sålde i jämförelse med lån på 1,3 milj om du hade köpt den större bostaden mycket tidigare.

    Jag tycker det är viktigt att ha kapital som är relativt likvid så att man snabbt och smidigt kan parera den här typen av svängningar. Det finns inget som är dyrare än att göra vinster på bostadsmarknaden. Man kan få betala över 500 000 kr i Stockholm för att byta mellan två identiska/likvärdiga bostäder, hur fort sparar en normal svensson ihop den summan?

    Nej, fallande priser känns oerhört lockande ur ett rationellt egoistiskt perspektiv. Även om den omedelbara känslomässiga reaktionen på ett prisfall är negativ. Sen får prisfall givetvis andra konsekvenser för samhället och ekonomin i det större perspektivet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, fallande priser är mycket bättre än stigande priser. Fattar inte varför folk vill ha stigande priser. Vill de att maten ska bli dyrare också?

      Köpte 140 m2 villa för 695 000:- istället för lägenheten.

      Radera
    2. Fick ju dessutom som bonus utbetalt 60 000:- kronor (eller något sådant) från pappa staten i tbx på skatten för att jag gjorde en förlust istället för en vinst.

      Radera
    3. Exakt och om priserna är något så när linjära (jag får anta det för resonemanget och enkelhetens skull) så hade villan kostat 1,5 milj eller så om du hade köpt den istället för att studera (ie varit på en annan plats i livet vid den tidpunkten). Så trots att du gjorde förlust på studentlyan så hade du mindre lån på huset än vad du hade haft om du inte hade gjort just den förlusten.

      Mat är ju lite skillnad, det är inte direkt så att folk köper och säljer mat. Men ja analogin stämmer i stort, varför vill man att priser går upp? jag kan bara se en anledning och det är för att skapa en buffert för kontantinsatser och dylikt, när man väl har en sådan är det bäst med en redig lokal bostadskrasch. Utan hänsyn taget till övriga effekter.

      Dock orkar man inte ha dessa diskussioner med folk sin närhet, folk blir sura och provocerade när man påtalar dessa enkla fakta. De vill ju tro att de gjort sitt livs bästa affär när de tjänar 2 miljoner på sin trea i närförort och hostar upp 10 miljoner för en villa i Sollentuna som bara några år tidigare kostade 6 milj.

      Jag blir baske mig gråtfärdig allt som oftast. Men man får se om sitt eget hus och det gör jag så jag klarar mig galant i stort sett vad som än händer. Det är skönt att ligga i den 90:e percentilen i det mesta för man "vet" att man kommer drabbas sist och det kommer komma åtgärder innan man själv drabbas.

      Radera
    4. Inte gråta. Tröstkramar?

      Radera
    5. Gråtfärdig. Nyckelordet var gråtfärdig. ;)

      Radera
    6. Du kan få en kram ändå. Det här är det nya, mysiga, kommentarsfältet.

      *kramizar*

      Radera
    7. Så oerhört fina ord av er.
      Som av en händelse är även jag en av de lyckligt lottade som gjort förlust på fastighet vilket jag är oerhört tacksam över.
      Gruppkram!

      Radera
    8. Gud så underbart. *mys*

      Radera
  4. Äktenskapsförord kanske inte är så dumt heller?

    SvaraRadera
  5. Världsekonomin hålls i hög grad igång genom att folk som har arbete genom bostadslån mm intecknar framtiden i en förhoppning om att de även långt in i framtiden skall ha ett minst lika välbetalt arbete. Bankerna hyser samma förhoppningar. Det är dock hur farligt som helst när arbetena och lönenivåerna hotas av naturkatastrofer, sinande naturresurser, arbetsplatsmigration och en automatisering som minskar ner de ekologiska nischerna för mänsklig arbetskraft.

    SvaraRadera
  6. Ibland känns det som att man glömmer bort att boende inte är vilken vara som helst på marknaden. Det är trots allt fortfarande en rättighet med tak över huvudet och kanske den viktigaste parametern rent samhällsekonomiskt. Bankernas tillgång på billiga krediter är nog den enda anledningen till att vi diskuterar det här över huvud taget. De generationer som byggt upp systemet under decennier tillsammans med inkompetenta politiker och en galen finansvärld kommer lämna över notan för kalaset till barn och barnbarn. När korthuset väl faller med stigande räntor, sjunkande priser, politiskt käbbel och arbetslöshet tror jag på att det blir vanligare att ungdomars flyttlass inte kommer gå inom landet utan ut. De unga vuxna som bara upplevt stigande priser på både hus och börs kommer bli en otroligt destruktiv kraft när det inte längre går att leva över sina tillgångar, pensionen krymper och ekonomin går i sidled. Det är först då folk kommer fatta att det inte fanns några vinnare i det här spelet. Hade önskat att jag kunde se ett positivt framtidsscenario men kommer sikta på att vara först ut ur landet när skuldbubblan poppar.

    SvaraRadera
  7. Jag får ju kommentera igen, förstås.
    Jo, jag tycker det är viktigt att tänka in att det kan bli pappersförluster, som i värsta fall behöver realiseras. Då gäller det å andra sidan att man även kan köpa billigare - vilket gör att det viktigaste blir att inte lämna marknaden. Då blir det att betala livstidspremier till Wallenstam eller det lokala kommunbolaget istället.

    Jag minns bubblan som LW skriver om. Jag var en av dom som hade turen att snubbla in på marknaden då och blev fascinerad av varför det var så BILLIGT med bostadsrätter. Jag köpte t ex 140 kvadrat i centrala Göteborg (sekelskift, balkong, fjärde våningen) för 250 kkr. Det var inte klokt - för den som bor där idag är den kvarten värd minst 8 miljoner.

    I vilket fall glömmer jag aldrig den första föreningsstämman jag var på det året, 1994. Hela rummet var fullt av folk som hade fått reda på vad jag betalade och dom grälade som fan om varför dom hade köpt loss kåken 1987: "Det skulle ju bli en så jävla bra affär. Och nu sitter vi här. Fan också..."

    Men satt kvar gjorde dom och vi i föreningen lät dom hyra ut i andra hand. Och när dom sedan sålde från och med 1997 hade allihop "tjänat" miljoner.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det jhag försöker säga är att om det kommer en nedgång behöver man ta det lugnt och analysera det som hänt. Det vi hade i början av 1990-talet var massivt: först hade kapitalmarknaden avreglerats 1985 med bibehållna byggsubventioner (snacka om att hälla fotogen på ett en brasa) och sedan hade skatteavdragen begränsats, varefter räntesubventionerna försvann, samtidigt som vi nästan över en natt gick över till en kontraktiv ekonomisk politik med låg inflation, fortfarande höga räntor och hög arbetslöshet. Vi snackar om ett tillstånd in extremis. Något liknande kan jag inte se inom något som liknar en överskådlig framtid.

      Radera
    2. Något liknande är det ingen som ser. Vi har annat läge nu, ett annat extremtillstånd. Hade någon på 90-talet sagt att det var möjligt att ha 0,3% ränta på ett bolån eller att kommuner tjänar tiotals miljoner på sina lån, i och med att riksbanken har negativ reporänta, skulle denne betraktats som sinnessjuk.

      Situationen nu är extrem, kanske den mest extrema sitsen för världsekonomin någonsin.

      "Då gäller det å andra sidan att man även kan köpa billigare - vilket gör att det viktigaste blir att inte lämna marknaden." - Får man då fråga VAD man ska betala med? Tänk ett varv på den.

      Radera
    3. Förhoppningsvis så blir det pyspunka på det här spektaklet så att många kan få möjligheten till att göra sin livs investering i en liknande situation som du upplevt. Men jag inbillar mig att för Sveriges del så kommer musiken inte att tystna förens skuldbubblan poppar i samklang med en global/internationell kris. I det scenariot kommer det nog ta en tid innan det är möjligt att få en liknande situation då många kan kliva in på en fräsch marknad. Jag tror att skuldbubblan måste bli mycket mycket större än vad den är och sedan explodera. Det är helt enkelt orealistiskt att stoppa sedelpressarna eller peta i befintliga system utan att orsaka kaos.

      Radera
    4. Det gäller att hålla sig kvar, till varje pris. Jag har en god vän som i stort sett var uträknad i krisen -92 men som inte sattes i konkurs av banken för att dom hade alldeles för mycket att hantera. Min kompis lyckades hålla flödet från fastigheterna, och drog dessutom ihop pengar så fort han kunde för att köpa fler. När han till slut sålde 2012 blev han så rik att det knappt fanns ord.

      Radera
    5. Ja, det var många som grundade förmögenheter där. Aktier, fastigheter, obligationer. Allt var billigt, ingen ville köpa.

      Radera
    6. Det vi hade 92 var i hög grad en lokal kris. Nästa blir global, det är jag den första att hålla med om. Men det är bättre att hantera den som att den går att övervinna, snarare än att slänga hela lasten över bord omedelbart. Det har trots allt skapats oerhört mycket positivt sedan 1990-talet, inte minst i våra nya stadsekonomier.

      Man måste inse att kapitalismen är cyklisk. Den rör sig i vågor. När hela skiten föll ihop -01 förlorade t ex jag så mycket luftpengar på mina aktier att det räckte hela vägen till noll. Under -02 var jag t o m så dum att jag amorterade på mitt bolån, för att jag hade blivit rädd för att världen skulle gå under (man kan fråga sig vad det skulle ha hjälpt att amortera på bolånet i det läget, men rädslan gör ju att man blir både blind och dum). Lyckligtvis kom jag ur det tillståndet 03/04. Sedan dess har jag bestämt mig för att inte leva i tron att världen ska gå under - och gör den det spelar det blir jag ändå inte skonad om jag har noll aktier och betalar hyra till Wallenstam.

      Radera
    7. Vem vet hur lång tid det tar att städa upp när skiten träffar fläkten nästa gång. Situationen i Sverige och i världen är unik idag och det är svårt att känna någon ro av anekdoter ifrån någon som varit med förr. För att det skall finnas vinnare så måste det finnas förlorare och om det här inte städas upp väldigt försiktigt så tror jag att det kommer det finnas väldigt många förlorare. Då är det ganska troligt att Sverige kan börja spela i samma liga som andra skuldsatta förlorare i EU, det oroar mig. Jag antar att vi får en försmak redan nästa val, för ekonomiskt pressade och skuldsatta människor röstar vanligtvis inte på snällpartier som centern och sossarna. Med stor respekt för dig och dina texter på DI så hoppas jag på att del tre kan ge lite ljus i decembermörkret.

      Radera
    8. Hur man än vrider och vänder på detta kommer småhus/brf endast öka i popularitet, finns absolut inget som tyder på motsatsen.
      Sen behöver det inte innebära att att vi har en ökning i pris i närtid, tvärtom hävdar jag att vi redan har en mild sättning, framförallt i kommersiellt (Balder ner 23% på 3 månader).

      Radera
    9. Kan tillägga att under samma 3-månadersperiod har den svenska 10-åringen stigit med 300% från 0.14% till dagens 0.56%.
      Fortfarande löjliga nivåer i ett historiskt perspektiv.

      Radera
    10. Stefan, boende tenderar att öka i popularitet överlag när befolkningen växer sig större. Problemet i Sverige som är intressant att diskutera är skillnaden på att hyra boendet av banken mot att hyra av staten. Ett hus är trots allt bara lite betong och brädor och man kan fråga sig varför det inte skulle vara rimligt med ett större gemensamt åtagande (staten) att fixa tak över huvudet på folk. Om det grundläggande behovet uppfylls så kan man ju i större utsträckning skapa riktiga värden att bygga ekonomin på, till skillnad på nu då mina skattepengar går via staten direkt till banken och indirekt finansierar skuldsättningen. Kommer bli än mer aktuellt när räntorna stiger.

      Radera
    11. EF

      Jag tror inte för en sekund på att staten kommer att fixa boende framöver. Sist man hörde liknande tankegångar var väl Kaplan?

      Radera
    12. Det är rätt enkelt att diskutera upp och nedgångar på marknaderna, bostäder o aktier nu när allt bara är upp upp.

      Lika enkelt och cool i sinnet är man inte vid rejäla sättningar. När bubblans anatomi är i rädsla, kapitulation och förtvivlan stadiet.

      Jag har varit med -90, 2000 och 2008.
      Det gäller att hålla huvudet kallt när det brakar loss. Inte alltid så lätt!
      För många kommer nog det bli en ny livserfarenhet?

      Radera
    13. Jag menar inte fixa boende som i att bygga. Förr eller senare kommer notan för kalaset att dimpa ner, vi är trots allt de högst skuldsatta privat i världen. Då kommer staten att oavsett vi vill det eller inte att få stå för hela kalaset du och jag och grannen kommer att få stå för finansieringen av tex att rädda en krisande bank. Att staten tar ett större ansvar kan i det här läget tex vara att med rekordlåg ränta i toppen på en högkonjunktur fasa ut räntebidraget. Bostad kommer bara bli än mer en politisk fråga framöver.

      Radera
    14. Det är lugnt Nils. Så länge den hantverksmässiga alen är källarsval, surdegen på hotell och mössan sitter på finns inga hot överhuvudtaget.


      Radera
    15. Jo. Vi får hoppas att "kepan, mössan inte glider på sne" när det blåser.

      Radera
  8. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  9. "Det man aldrig ska glömma är att de borgerliga reformerna 1992-93 flyttade finansieringen från staten till de enskilda medborgarna."
    Vilka reformer var detta?

    SvaraRadera
  10. Bör man inte räkna med att alla kommer vilja flytta, utom de ytterst få som har råd att köpa ett rymligt drömboende redan när de är unga?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostadspriserna har gett en hög flyttskatt, bara det att skatten i hög grad betalas till mäklaren. Gång på gång, i takt med att livets behov förändras.

      Radera
  11. Är inte det stora problemet (den sk elefanten i rummet) att Riksbanken envisas med att inte räkna in bostadspriserna i KPI? Ingves o gänget påstår ju att vi inte har någon inflation, men om de hade bemödat sig om att snegla på hur mkt bostäderna har gått upp i pris bara I ÅR så hade kanske en liten bjällra börjat plinga. Ingen inflation, jomen tjena!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Boendekostnad är bara en kostnad och p.g.a av de låga räntorna så kan också argumentera för att det ha blivit billigare att bo. Som Jörnmark är inne på så ska man inte stirra sig blind på sista sålda lägenheten i Stockholms innerstad. Har man ägt sin bostad i minst 10 år så har det blivit billigare med den ursprungliga belåningen.

      Radera
    2. Boendekostnad (försäkringar, vatten, el, värme etc) räknas in i KPI, jag pratar kostnad för att faktiskt köpa sitt boende; bostadspriset! Precis det som gör att nya pengar (och skulder) skapas på löpande band, och i slutändan det som enskilt skapar mest inflation i samhället idag. Elefanten.

      Radera
    3. Räntekostnader och boendekostnader räknas in. Priset är ju inte samma sak som en utgift. Nästan alla tillgångar stiger i pris när sedelpressarna går varma. De bör de ju göra, med samma värde men mer valuta i omlopp. Självklart galenskap att tro att ekonomin blir bättre för att det finns mer valuta... En gigantisk omfördelning av resurser om inte annat.

      Radera
    4. Priset är inte en kostnad. Riksbanken mäter kostnad per nyttjande, inte pris. Det är också konsekvent med rollen de blivit tilldelade.

      Ingves är i grund och botten någon slags man av folket, som trots att det inte ingår i uppdraget försökt mana till någon moraliskt rimlig marknadsbaderad politik. Klassikerna staten och kapitalet blev då röda av ilska, eftersom de konkurrerar med våld snarare än värde och alltså inte tål en friare marknad. Ingves gav upp och gör numer bara det jobb han delegerats.

      Feg? Nja. Jag tror de allra flesta hade gjort samma sak.

      Radera
    5. "när sedelpressarna går varma"

      Låter som något Cervenka skulle kunna fabulera ihop.

      Radera
  12. flipping is back across the pond.

    "This is a great time to be in the house-flipping business"

    http://acrossthecurve.com/?p=28126

    SvaraRadera
  13. En kanske lite perifer fråga i sammanhanget...
    "Vurmen" för staden orsakar att fastighetspriserna på "landsorten" sjunker i botten och att oerhörda kapitalvärden bara förstörs.. Dessa har sin motsvarighet i att fastighetsvärdena i "storstaden" skjuter i höjden som raketer...

    Men, vill "alla" bo i innerstaden med water-front-wiew i en vit "fräsch" och minimalistisk bostadsrätt med "öppen planlösning - billigare att bygga - och sitta på "papegojpinnar" och äta frukosten vid en låtsas-bar hemma eller på närmaste latte-cafe eller juice-bar...

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...