Cornucopia?

2016-12-27 10:30

Jan Jörnmark om den svenska bostadsmarknadens historiska obalanser

Docent Jan Jörnmark har skrivit en läsvärd artikel om den svenska bostadsmarknadens historiska obalanser, som beror på långvariga subventioner och vars effekter vi lever av än idag. Vad som ofta glöms i debatten är de enorma subventionerna av villamattorna under 70- och 80-talet och att de reglerade hyrorna inte var det enda som reglerades förr. Tillägg: En kommentar från Jan Jörnmark hittar ni i ett senare inlägg.

När hyresregleringen infördes 1942 så införde man också reglering av villapriser och bostadsrättspriser, vilket oftast glöms bort. Det ledde förstås till att ingen flyttade alls och att man fick bygga nya årsringar av bostäder för varje generation. 

Regleringarna av bostadsrätter och villapriser togs dock sedermera bort, men nybyggda villor blev istället skattemässigt subventionerade och i princip gratis att bygga och bo i under 70- och 80-talet, vilket också lämnade miljonprogrammens lägenheter tomma.
"När dessa kombinerades med den tidens höga marginalskatter och inflation innebar det att den genomsnittlige villaägaren under 1970-talet egentligen inte betalade någon ränta alls. Allra bäst villkor hade den som nybyggde sin villa, för då fick man statliga lån med en ränta som låg långt under inflationen."
Detta är viktigt att komma ihåg när dagens överbelånade hushåll säger att man ska äga sin bostad, bara för att dina föräldrar tjänade stora pengar på det. Dina föräldrar hade helt andra avdragsmöjligheter på lånen, där man kunde dra av 85% av räntan. Därtill hade vi hög inflation och viktigast av allt en inflationsdriven lönespiral tillsammans med en fast växelkurs och upprepade devalveringar som urholkade kronans värde.

Inget av detta föreligger idag, när vi istället "endast" har 30% avdragsrätt, i princip noll KPI-inflation, flytande växelkurs och låga räntor. Och framför allt inga lönespiraler. Det var inte inflationen som betalade dina föräldrars hus, det var löneökningarna.

Vad är då Jörnmarks slutsats. Den är något otydlig och behöver tolkas.
"Allt talar för att de närmaste årens resultat av den ekvationen kommer att påminna starkt om det som hände i början av 1970-talet."
Hur ska detta tolkas? Antagligen som att unga familjer flyr den dyra storstadens skyhöga bostadsrättspriser och istället flyttar till ett mycket billigare boende på pendlingsavstånd och att marknaden för redan byggda dyra lägenheter i storstäderna fryser ihop.

Detta ligger faktiskt i linje med det jag skrivit om att vi faktiskt inte har någon urbaniseringsvåg i Sverige utan att storstädernas befolkningsökning av vuxna människor helt handlar om invandring. Det krävs nu väldigt lite för att putta över siffrorna till negativ inhemsk inflyttning till storstäderna, dvs att flyttlassen med svenskfödda åt andra hållet dominerar. Om det inte redan skett? För i den obefintliga nettoinflyttningen till storstäderna inom landet ingår invandrare som flyttar från sin första boendeort i Sverige och till storstaden, och knappast har ekonomi att köpa en bostadsrätt.

Och då landar vi i en annan repris på 70-talet. Nämligen 10 000-tals tomma lägenheter i våra storstäder. Denna gång inte reglerade hyresrätter, utan nybyggda bostadsrätter i lyxklassen, som inte matchar inkomsterna för de som flyttar till storstaden.
"De generella nyproduktionssubventionerna skapade alltså två parallella överproduktionskriser. Dels hade det byggts ett ”miljonprogram” där tiotusentals lägenheter omedelbart blev stående tomma därför att de invånare som var tänkta att bo där i stället flyttade till villor. Dels fortsatte det att byggas villor utifrån samma kvot- och stödlogik i utkanten av varenda svensk tätort av betydelse."
Den som lever får se. Jörnmark är alltid läsvärd och hans böcker Avgrunden (slut) och Krisen rekommenderas. Om det är någon som kan sina övergivna platser så är det Jörnmark.

Är det någonstans du kan bo "nästan gratis" med dagens räntor så är det en timme från staden, där villan kostar miljonen och du efter att ha sålt lägenheten i stan kan köpa villan kontant. På sätt och vis motsvarar det 70-talets räntesubventioner och avdragsrätt. Gratis som gratis.

Tillägg: En kommentar och förtydligande från Jan Jörnmark hittar ni i ett senare inlägg.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

83 kommentarer:

  1. För mig känns det uppenbart att det enda politikerna borde diskutera i bostadsfrågan är det minst smärtsamma sättet att avreglera. Att man måste göra det och att det kommer göra ont ser jag som självklarheter. Sedan tror jag det är svårt att dra paralleller till 70-talet. De senaste årens invandringspolitik har skapat nya förutsättningar som aldrig tidigare upplevts i en välfärdsstat och den som hävdar att han vet vilka effekter det kommer ha på samhället överskattar gravt sin analysförmåga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. OT, men angående din sista mening så är de flesta seriösa bedömare eniga om att det blir skattehöjningar och sämre välfärd. Det kan bli kraftiga skattehöjningar 2018 och framåt och i samband med modesta räntehöjningar så kan det bli detta som knäcker bopriserna.

      Radera
    2. Somebody.

      Medianpriset ligger för tillfället på 18 tusen/kvm.
      Hur ska det priset kunna sjunka i stor omfattning med tanke på nybyggnadskostnaden?

      Radera
    3. Avser 18k/m2 villor för hela landet?

      Jag vill hävda att många idag ligger på/över marginalen vad de har råd med. Skattehöjningar på 2-4% samt bolåneränta som stiger 25-50% så blir det mindre pengar kvar i plånboken att jaga dessa bostäder => priset sjunker.

      Radera
    4. http://www.penates.se/sverige-hus/

      Radera
    5. Enkelt exempel:

      2016: lån 3 miljoner, listränta 2%, skattesats 31%.

      2020: lån 3 miljoner, listränta 3%, skattesats 33%.

      En inkomst på 400k innebär då 8k mer i skatt per år, samt ökade ränteutgifter med 30k, eller ca 3k per månad, dvs räntekostnaden för ett lån på 1 miljon.

      Som sagt, ett enkelt tvåparameterexempel (ränta, skatt) som visar hur köpkraften påverkas om man inte är beredd att lägga en större andel av sin inkomst på sitt boende. Många köpare idag i storstadsområdena ligger nog nära en smärtgräns här.

      Men om alltfler i samhället lägger alltmer på sitt boende istället för privatkonsumtion så minskar statens skatteintäkter via moms från biografer, gym, caféer, restauranger, dyr mat etc.

      Radera
    6. Jag funderar lite på om man verkligen ligger på någon smärtgräns här. Ett tjänstemannapar som köper nybyggt i kranskommunerna tycker jag nog gör rätt. Säg 3 miljoner lån då, men kostnaden ökar inte med många tusenlappar bara för att räntor och skatter höjs med de siffror du nämner.

      Knäcken kommer som vanligt vid lågkonjunktur/arbetslöshet, enbart högre räntor och skatter kommer de som köper nytt och dyrt enkelt att rida ut.

      Radera
    7. De som har marginaler och behåller sin inkomst kommer att klara sig, helt korrekt, men denna grupp kanske inte är i majoritet? Swedbank brukar presentera data på hur mycket bostad en familj har råd med, och i Stockholmsområdet är det idag många som har låga marginaler.

      Jag antar därför att många som idag köper bostad lägger sig farligt nära en smärtgräns för vad de har råd med. När skatt och ränta förändras inträffar följande:

      a) De som köpte med liten marginal får dra ner på övrig konsumtion vilket är naturligt eftersom man med ett lån förflyttar konsumtion tidsmässigt.

      b) Allt färre kommer att ha råd med nuvarande priser.

      (Ta inte siffrorna alltför kvantitativt, det hela är mer ett kvalitativt resonemang som visar vad som händer när skatt och ränta stiger samtidigt).

      Radera
    8. "Enkelt tvåparameterexempel"!

      Varför inte 3 parametrar där denna 3´e representeras av marknadspriset som inte matematiskt kan lösas ut av variablerna ränta och skatt(givet inkomst). Mao kan ett prisfall och ytterligare förväntade prisfall vida överstiga t.ex diskonterade kostnadshöjningar för t.ex nämnda tjänstegrupp. Prisuppgångarna har från början startats från innerstaden Stockholm och högst upp i inkomsterna(informations- och kapital-övertaget) och därefter arbetat sig nedåt/utåt, s.k trickle-up-ekonomi där massan understödjer toppskiktet för att det hela ska kunna fortsätta.

      Här ligger stora svårmätta psykologiska faktorer tillsammans med demografiska(inkl kultur-d:o)inbäddade. När kommuner börjat köpa redan överprissatta borätter för att de inte klarar det redan omöjliga uppdraget(lag!)har vi tecken goda som några att obalansen nått vägs ände. Tydliga prisfall kommer att totalt förändra spelplanen oavsett om folk i allmänhet klarar 2parameter-problematiken.

      Radera
    9. rttck

      Som sagt, ett enkelt kvalitativt resonemang, och jag håller med om att det är många "moving parts".

      Kanske är det så att skatte- och räntehöjningar är det som vänder prisutvecklingen nedåt och att psykologin och arbetslösheten accelererar den?

      Radera
    10. Hur mycket tror ni att medianpriset på hus från dagens 18 tusen/kvm kan sjunka?

      Radera
    11. Stefan

      Ingen aning (duh), men villor kommer påverkas mindre än BRF:er, vilket Cornu visat tidigare och Jörnmark också hävdar.

      Sedan kanske medianen är ganska opåverkad medan medel faller, dvs det är objekten för ca 4-6 miljoner som idag köps av medelinkomsttagare som påverkas mest? I det här fallet skulle jag föredra att titta på medelpriset.

      Radera
    12. Notera att priset på bostäder kan sjunka realt dvs efter inflation, och att detta kan pågå i många år.

      Radera
    13. @Somebody; Jag ville bara illustrera att bostadspriserna är en funktion av främst av låg och dessutom konstgjord ränta och förväntningar inkl. (fel-)föreställningar. En stor del hänför sig enligt min mening till icke-kvantifierade värden inkl. riskpremier. Det enda kvantifierade värdet är att låntagarna idag klarar att serva sina skulder, dvs betala räntan och en liten amortering. Hur hanterar man negativt eget kapital eller förväntningar om risk för detta? Med eller utan risk av egna inkomster?

      En normalisering av räntan med inflationsmålet uppfyllt(från 1,4 till 2%)föranleder en höjning av styrräntan upp mot 3-4%-nivån, dvs en höjning av den rörliga räntan på bolån från dagens 1,6-2% till 5,1-6,5%. Det kommer sannolikt inte kunna ske över natten och vara beroende av ECB och FED. Hur som helst har inflationsförväntningarna ökat drastiskt i USA pga Trump´s valprogram etc. Skulle han starta ett (ofinansierat) investeringsprogram torde räntorna dra iväg och det gäller inte minst våra egna långräntor. Trycket kommer att bli stenhårt på Ingves och Draghi. Den dagen då vi vi väl börjar se inflationen återvända............en helt ny spelplan!!

      Radera
    14. Tuppen

      Det är helt otänkbart, eftersom de som varnat för en bubbla har haft fel hittills så kommer de även att ha fel framöver också och risken för en bubbla har minskat och inte ökat. (Jag är så klart ironisk).

      rttck

      Håller med. Ta en 50 år gammal villa i bra läge som år 2000 var värderad till 5 miljoner. Idag är villan 65 år gammal och trots att kanske inte en krona har investerats i renoveringar etc så har värdet fördubblats, minst, eftersom priset på krediter har fallit ner i källaren. (Visst, även byggkostnader har stigit kraftigt men för att förenkla resonemanget och inte blanda in alternativkostnader).

      I det linjära tänkandet ingår inte att inflationen kan komma tillbaka och många tänker därför fel. Stigande långräntor kommer ej kunna manipuleras med Operation twist den här gången som FED gjorde för några år sedan, och vill inte Ingves toksänka värdet på SEK (och få hög inflation den vägen) så återstår bara att höja räntan.

      Radera
    15. @Somebody; Ja det där med renoveringsbehov har väl i stora stycken handlat om intresset för att antingen skapa något eget, dvs att vilja göra om(lätt att låna till) eller helt enkelt att insidan i gott skick är det viktiga(lätt synliga). När väl kreditresurserna minskar/kostar mera kommer köparna att bli noggrannare med underhålls-delen och säljarna tvingas gå ner i pris.

      Hittills tror jag de flesta tänker att inflation är positiv, dvs värdet minskar dina lån(givet att din lön stiger mera). Från dagens situation tror jag vi har en bra bit dithän när väl inflationen stiger. Som Cornu ofta redovisat är en stor del av inflationskomponenterna sedan länge stigande. Frågan är när Kina övergår från deflationsexport till inflationsexport? En synnerligen diskuterad fråga just nu. Kina driver fortfarande en större kris framför sig. Behovet av en expanderande konsumtionsekonomi är av nöd tvungen men en stadigt fallande rmb gör inte saken lättare. Räntorna behöver stiga i Kina. Sparandet i lånefinansierade tillgångar(bostäder) fortsätter tyvärr igen för tredje kreditimpulsen i rad nu sedan krisen 2008.

      Ja Tuppen har nog rätt där. I reala priser har vi nog närmat oss toppen på bostadspriserna.

      Radera
    16. Onödig diskussion. Bostadspriserna kommer aldrig att sjunka. Det är bostadsbrist.

      Radera
  2. Det här är ju en del av det jag hävdat länge. När många sitter och pillar med sina diagram för att jämföra KPI med bostadspriser sen 1980 eller annat valfritt år och med det som facit hävda att priset idag är orimligt.

    Det är snarare så att priset då var orimligt, det var ett artificiellt kraftigt subventionerat pris, det var dessutom en bombmatta av subventioner varav många av dem idag är bortglömda.

    Detta gör givetvis inte att priset idag är rätt men den enda tid vi har facit för är dåtid och vi kan med stor precision hävda att det priset var "fel" i relation till marknadspris.

    SvaraRadera
  3. Japp, en intressant artikel från Jörnmark och jag kan inte låta bli att tänka på att bostadsmarknaden hade fungerat oerhört mycket bättre med mindre politisk inblandning de senaste 60-70 åren.

    Vi kanske inte har en inflationsdriven lönespiral men visst har reallönerna i Sverige ökat de senaste 10 åren?

    SvaraRadera
  4. Om man med "gratis" avser räntekostnaden så bor de med lån "gratis" även nu. Inflationen täcker lånekostnaden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är mycket billigt att låna nu, men gratis vet jag inte... Ett nybyggt radhus här kostar ~3 miljoner plus 6000/mån avgift eftersom man stoppar in radhusen i en bostadsrättsförening för att det ska se billigare ut. Att inflationen täcker lånekostnaden är ett ganska tveksamt påstående rent ekonomiskt.

      Radera
    2. KPIF var i november 1.6%
      Motsvarar låneräntan.

      Radera
    3. Det jag menar (som gåtts igenom i hundratals inlägg här) är att prisökningar inte riktigt hjälper dig att betala lånet rent "kassaflödesmässigt" (om man nu inte råkar ha en lön som exakt följer KPIF och ett lån som är exakt lika stort som ens årslön).

      Bostadspriserna följer sedan inte alls KPIF utan har som bekant stigit oerhört mycket mer (på grund av lägre räntor, såklart).

      Radera
    4. Ja det är förenklingar vi ägnar oss åt här.
      Mitt inlägg här speglade mer Jörnmarks tes gällande 70-talet att det var "gratis" att låna. Är ju i princip likadant nu.

      Radera
    5. Men visst var det ännu mer fördelaktigt förut när hela räntan var avdragsgill mot dagens 30%.
      Dock är det fortfarande attraktivt att låna med tanke på inflationen.

      Radera
    6. Där har du förstås rätt. Jag tänker mest på att det gamla argumentet "inflationen äter upp lånet" inte är lika sann eller kraftfull idag när lönerna nominellt stiger med 3%/år istället för 10%/år.

      På 70-talet var avdragsrätten hög men framför allt två- eller tredubblades lönerna nominellt under decenniet, vilket gjorde att lånebördan blev obetydlig. Om vi _låtsas_ att vi har låga nominella löneökningar kommande tio åren, så blir bördan ganska mycket tyngre om nu räntan börjar stiga.

      Dock blir det säkert så att räntan bara stiger måttligt och under fem års tid, och då klarar hushållen av det hela.

      Radera
    7. Min vän som är ekonom säger att han inte känner en enda tjänsteman som får under 2-3% per år i löneökning sen några år tillbaka och då kan vi tänka oss om inflationen börjar dra iväg uppåt. Då blir det löneökningar på 5-10% per år. Då sjunker skuldkvoten väldigt snabbt.

      Radera
  5. En miljon 1 timme ifrån Stockholm, inte så troligt. Det tar ju en timme ifrån tex Österåker och Norrtälje på morgonen och där kostar en villa minst 5 gånger mer. Skulle vara i obygden i så fall, dvs där det inte finns kollektivtrafik. Då blir det dock svårt att ha ett högavlönat tjänstemannajobb så det går på ett ut.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det svårt att ha ett tjänstemannajobb för att det inte finns kollektivtrafik? Man kan väl köra bil, eller?

      Radera
    2. En stad mitt i Södermanland är Flen. Exakt 1 h tåg till Stockholms central och villor finns för 1 miljon. Letade fram allt på 2 minuter svårt!
      http://www.hemnet.se/bostad/villa-5rum-flen-flens-kommun-ostertorpsvagen-7-10230515

      Radera
    3. Nils.

      Det där duger inte åt en högavlönad tjänsteman.
      Inte tillräckligt ljust och fräscht och vederbörande kommer att skämmas när det kommer fram att hen bor i Flen.

      Radera
    4. Ben

      Han menade förstås : svårt att ha ett tjänstemannajobb om man inte har körkort.

      Radera
    5. För att köpa en villa för en melon behöver man inte ett högavlönat tjänsteman abonnemang. Sluta projicera!

      För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket och god fortsättning på er!

      Radera
    6. För att köpa en villa för en melon behöver man inte ett högavlönat tjänsteman abonnemang. Sluta projicera!

      För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket och god fortsättning på er!

      Radera
    7. Stefan.
      Just ja. Attans!

      Radera
  6. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  7. "En ung familj i bostadskön konfronteras därför med samma val som deras förfäder gjorde för ett halvsekel sedan: att välja mellan en dyr nyproducerad hyreslägenhet i något nytt utkantsområde eller en lika perifer men betydligt billigare egenägd villa" Citat Jörnmark.

    Där har du slutsatsen Lars.
    Det handlar inte om att folk kommer att flytta ut på landet utan om att välja ett billigare boende inom ett specifikt område. I princip att välja begagnat framför nyproduktion.

    SvaraRadera
  8. Till skillnad från de flesta amatörtyckare så vet Jörnmark vad han pratar om. Visst går det att hitta smågrejer i texten som inte är exakt överförbara på alla delar av Stockholm men i stort har han helt rätt!

    SvaraRadera
  9. För att komma under 1 miljon i norra Stockholm är det ca 2 timmar bilpendling utan köer, då får du en ganska liten villa på ca 70 kvadrat i Hallstavik som kostar 895000kr. I Norrtälje tätort med mer "normala" ~1h med buss till Tekniska högskolan (ändstationen i Stockholm för Roslagsbussarna) är den billigaste nyproduktion för 3,2 miljoner.
    Visst du kan hitta fritidshus som är billigare, men de är sällan vinterbonade, de har sällan vintervatten och de ligger extremt sällan vid vettiga vägar.
    För övrigt kan jag säga att jag har pendlat från Väddö till Stockholm under ett par perioder, 5h per dag spenderade jag i trafik eller kollektivtrafik. Att tro på någon enorm utflyttning till yttre kranskommuner är totalt verklighetsfrånvänt, det kommer inte ske med mindre än att det byggs snabb spårtrafik alternativt att självkörande bilar som får köra markant mycket snabbare än dagens kommer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En snabb effekt när de kloka bilarna hunnit ta säg 10% av biltransporterna är att trängseln minskar på vägarna och därmed köandet minskar. Med lite fler % minskar behovet av parkeringsplatser centralt och viss förtätning av byggandet kan komma. Mer billiga transporter av dagligvaror direkt till kunder på kvällar och nätter minskar behovet av frekventa personliga butiksbesök.

      Ja fler bostäder ryms centralt och fler kan tänkas vilja bo längre från centrum. Möjlighet till ostört kontorsarbete under transporten ökar också. 3D videokonferenser eller bara vanligt läsande eller skrivande blir vanligare under transporter om man inte jobbar allt mer hemifrån.

      Framtiden med de kloka bilarna är nära.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    2. Stockholm verkar svårt, men i Skåne är det fortfarande vettiga priser, särskilt om man inte är rädd för att köra bil en stund. Sedan är priserna inte så våldsamt uppskruvade ännu i Helsingborg, Malmö eller Lund.

      Om man har sitt tjänstemannajobb i tex Kista så är det jobbigt. Som du säger så är ändå tex Norrtälje inte helt oöverkomligt ännu, det låter till och med ganska billigt (!) med 3,2 miljoner för ett nybyggt hus. 3,2 miljoner och en bekväm bil så kan man kanske stå ut med pendlandet...

      Radera
    3. Det där med miljonen och en timme var väl Cornycopias text så jag hävdar att Jan Jörnmark fortfarande har rätt ;).

      Radera
    4. Bo tätare i städerna... Handlar om att få in fler människor i städerna, eller hur?
      Var går gränsen?
      När finns det tillräckligt med människor i en stad? Och varför är just det antalet tillräckligt?

      Nanotec, om du är en tänkare och propagerar för något, så gissar jag att du vet vad det är du propagerar för, och varför.

      Radera
    5. B.fischer!

      Ja jag vet hyfsat vad jag vill uppnå - lite mer förståelse för vad som kommer. Ser det som bra om fler förstår vad som är på väg. De flesta tror att självkörande fordon är avlägset i tid och mycket investeringar görs fel. Med självstyrande fordon från lastbilar till små robotar med en liten matkasse kommer mer ändras väldigt mycket i samhället. Det är inte bara hur vi färdas eller nyttjar vägar, luften och parkeringsytor. Sannolikt blir eget bilägandet ovanligare efter kanske 10 år ytterligare (2030) och de flesta biltillverkare försvinner.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
  10. En ofta bortglömd parameter är att Sverige och Stockholm har världens flest ensamboende i världen. Tror siffran ligger kring 38-43%. Inför sämre tider har detta tal alltid krympt. Frihet i medgång och ungdom men ekonomi prioriteras i andra tider. Och det ger effekter på efterfrågan och utbud. När man flyttar ihop av ekonomiska skäl brukar det inte ske genom att en ny tredje lägenhet anskaffas initialt.

    I Stockholms Stad bor drygt 900.000 människor. Antal ensambonde 40%(?), dvs 360.000 personer. Av dessa är statistiskt 135.000 över 65 år(15% av 900.000) vilka anses ej flytta av nämnda ekonomiska skäl. Återstår netto 225.000 personer som kan tänkas flytta ihop med varandra. Nu flyttar förstås en del ihop med utsocknes personer och hur stor andel det handlar om rent statistiskt vet jag ej men låt oss ändå grovt påstå att nettostocken av ensamboende ovan minskar med säg 20% under 2 år. Vad säger det om utbudet för 1-2-rumslgh?

    Ensamboendet minskar med 45.000 lgh(0,2*225.000)under 2 år varvid andelen ensamboende krympt från 40% till 35%(oräknat nyinflyttade). Då knappt hälften av stockholmarna bor i hyresrätt kan vi förenklat beräkna nettoutbudet av dessa mindre borätts-lgh till drygt 20.000. Har då detta överhuvudtaget någon större betydelse mht till rådande efterfrågesituation eller en ny kommande situation med högre bo-kostnader och ev. fallande priser?

    Sthlms Stad har som mål att färdigställa 140.000 nya bostäder(från 2014) fram till 2030. F.n. verkar planen portföljmässigt ligga kring ca 10.000(säg 50/50% hyra/äga) per år(till 2020). Om målen verkligen motsvarar behoven(eller snarare underskrider)förefaller mao ett merutbud på 45.000 mindre lgh(både hyres- och brf) under 2 år inte nödvändigtvis behöva påverka prisbilden nedåt på lite längre sikt! Om inte ensamboendet fortsätter att drastiskt minska. Svenskarna brukar f.ö inte byta ner sig area-mässigt men skulle det ske kan vi få se viss prispress nedåt först på 1-2rok och därefter på de större. F.ö. når ungdomskullarna som nu ska etablera sig på arbetsmarknaden(och bostad) efter gymnasiala studier sin absoluta botten vilket torde minska ny-efterfrågan på mindre lägenheter relativt sett(oaktat flyktingar).

    http://www.stockholm.se/OmStockholm/Politik-och-demokrati/Revision-/Nyheter-fran-Stadsrevisionen/Nyheter-fran-Stadsrevisionen/Stadens-bostadsbyggande/

    SvaraRadera
  11. Man tycker folk och politiker borde ha lärt sig vid det här laget att det funkar uselt att försöka styra en ekonomi centralt.

    Men icke, man kommer fortsätta att rösta på samma usla sossepolitik, oavsett om den har blå, röd eller brun färg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man tycker att varje idiot vid det här laget bör ha lärt sig att låt-gå-ekonomi fungerar sataniskt dåligt. Men icke.

      Radera
    2. Varför skulle folk ha "lärt sig" det? Vi har aldrig haft en låt-gå-ekonomi i modern tid. Däremot har vi haft en kraftigt reglerad ekonomi genom alla tider i modern tid. Vi växlar lite mellan kommunism, socialism, korporativism och s.k. liberalism men regleringarna består.

      Radera
    3. "Man tycker att varje idiot vid det här laget bör ha lärt sig att låt-gå-ekonomi fungerar sataniskt dåligt. Men icke."

      Du bevisar problemet. Innan den här mentala blockeringen kan brytas så kan situationen inte förbättras.

      Tänk själv, vi har haft sossepolitik årtionden. Har det blivit bättre?

      Radera
    4. Din argumentering är extremt bajsnödig. Jag tänker mer på en dag än du har gjort i hela ditt liv. Och bättre förstås. Har saker blivit bättre? På DN brukar man tjata om att världen bara blir bättre och bättre, men du verkar ifrågasätta att den blivit ett dugg bättre. Och så menar du att det är demokratins fel att världen inte blivit bättre. Att saker skulle blivit bättre av att alla varit fria att agera bara för sitt eget snäva bästa. Då skulle slaveriet fortfarande vara kvar. Och inga universitet skulle finnas. Och du ditt ärkenöt försöker hävda att det hade varit det bästa. Det hade det inte ens varit för feodalnötter som dig.

      Radera
  12. Vad spelar demografin för roll här? Kan bli jobbigt när 40-talisterna börjar dö av, finns en risk att vi får fler dyers than buyers..?

    SvaraRadera
  13. Ett annat problem för framtidens bostadsmarknad är att robotar vare sig köper eller hyr några bostäder. Det gör inte heller arbetare på företag som flyttat till lågkostnadsländer. Kan man inte finansiera sin bostad på en medborgarlön skall man nog akta sig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Snacka om deppigt. Varför skulle det vara annorlunda nu än tex när jordbruket mekaniserades och gjorde bönderna "arbetslösa"?

      Radera
    2. Problemet är dels att vi tränger mot naturresursgränserna, dels att jobb kan emigrera på ett sätt som de inte kunde för 100 år sedan och dels att tidigare maskiner inte kunde ersätta människor i snart sagt allt. Vi människor får allt smalare ekologiska nischer att klamra oss kvar i.

      Radera
    3. OK, återkom gärna när du har en eller flera robotar som kan ersätta hemtjänsten, måla om ett sovrum och slipa ett vardagsrumsgolv, för att ta tre väldigt praktiska exempel. Det är en jävla massa gnäll om att maskinerna tar våra jobb, men naturligtvis ingen som pratar om de jobb som uppstod istället...

      Radera
    4. Robotar kan säkert snart ersätta åtskilligt av det hemtjänsten utför. Även assistans via videolänk. Fixa med den egna bostaden får man i högre grad göra på den egna fritiden. Det går nog bra att låna hem en målningsrobot eller golvslipningsrobot.

      Radera
    5. Ja, säkert blir det möjligt någon gång i framtiden, men vi är oerhört långt ifrån att ersätta denna typ av jobb med robotar. I första hand blir det ju yrken som budbilschaufför och taxiförare som försvinner.

      Men, världen gick vidare trots att vi blev av med alla växeltelefonister, lumpsamlare och iskarlar. Nya jobb kommer att dyka upp istället.

      Radera
    6. Trams. Enligt Teslaägarna fungerar inte självkörandet om

      1) Det regnar
      2) Solen står lågt (förmiddag, eftermiddag) och bilen kör i riktning mot solen
      3) Det är snö på vägen

      Skulle gissa att ovanstående lätt beskriver över 50% av året i Sverige.

      Radera
    7. Fungerar inte heller på vägar utan vita heldragna eller streckade linjer. T ex 50% av svenska landsvägar och 90% av (små)vägarna i städerna.

      Radera
    8. Men visst, för den minoritet som råkar ha en streckad mittlinje och avgränsningslinjer hela vägen till mottagarplatsen kanske man kan köra en robotlastbil istället. Eller robottaxi.

      Vinsten för självkörande bilar är främst färre trafikolyckor på vägar som uppfyller kriterierna. Men undantaget långväga robotiserade motorvägstransporter så är det hela en myt att vi kan ersätta mänskliga chaufförer.

      Radera
    9. Iaf i ett normalt svenskt bostadsområde, både för lägenhet eller villor, så finns inga vita streck på gatorna.

      Radera
    10. Jag skulle nog ändå säga att självkörande taxi och budbil i tex städerna är något som kommer inträffa betydligt tidigare än en välfungerande målarrobot. Men det är det som är lite kul med teknik och framtidsvisioner, vi får se vem som lyckas först!

      Hur som helst, jobb skapas och försvinner, och varje gång heter det att "den här gången är det annorlunda och därför måste vi [insert socialistiskt förslag]".

      Radera
    11. "Robotar kan säkert snart ersätta åtskilligt av det hemtjänsten utför"

      Nu känns det som du pratar om något du inte har en susning om.
      Robotarna är ett komplement, inget annat.
      Har du överhuvudtaget arbetat inom hemtjänsten?

      Radera
    12. Förslagsvis har hemtjänsten en dammsugarrobot som laddas i bilen mellan besöken till gamlingarna (alternativt snabbt byte av batteri och extern laddning) och släpps lös vid hembesök, så kan hemtjänsten koncentrera sig på övriga, viktigare, uppgifter än att dammsuga. Som att vara mänskligt sällskap åt de äldre vars barn övergivit dem.

      Radera
    13. Joakim det ligger mycket i vad den deppiga Kuckeliku skriver. Fast jag anser att han är lite för fixerad vid Sverige. Att helt ersätta komplexa funktioner är svårt och tar tid. Stora vinster kan ske med "enkla" robotar som hjälper men samtidigt minskar det totala mänskliga arbetet.

      Väljer hemtjänst för en liten utvidgning. Har talat en hel del med personer i hemtjänst för jag hade stort behov för några år sedan när jag kom hem i rullstol. Larm innebär att de först försöker ringa och sedan måste den som har hand om larm för hemtjänstföretaget lämna den de är hemma hos och åka till kontoret för att hämta rätt nyckel. För 08 kan det betyda lång väntan vid rusningstider. De flesta larm är falsklarm. Det finns redan "enkla" rörliga robotar som kan förmedla ljud och bild i båda riktningar. Fattas bara serieproduktion för att få ner kostnaden dramatiskt.

      Mer komplexa robotar som självstyrande bilar kommer på 20-talet hjälpa hemtjänsten extra mycket i stadsområden då det kan ta en hel del tid att hitta parkeringsplatser. Dessutom saknar en ganska stor del av hemtjänstpersonal körkort.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    14. "Härefter skall intet vara dem omöjligt" brukade min fundamentalistfarsa ibland citera från Bibeln. Det handlade om mänskligheten efter Babylons fall. Intressant förutsägelse. Den stora framtidsfaran kan nog faktiskt vara att tekniken ger oss alltför stor makt i alla avseenden.

      Radera
    15. Som sagt var Nanotec, komplement.
      Eller menar du att robotarna ska hjälpa kunderna med hygien, lyft, konversation osv inom en snar framtid?

      Radera
    16. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    17. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    18. "intelligenta inlägget"?
      Var ju en ren plåga att ta sig igenom det där stycket.

      Radera
    19. Läs mina kommentarer till inlägget så blir du möjligen gladare.

      Radera
    20. Cornucopia? har inte än förstått vad som är en helt självkörande bil. Han har förväxlat marknadsföring från en genial man som lyckas med det mesta. Reklam för en bil som har nått nivå 1 av förarassistans och snabbt är på väg mot nivå 2. Besvikna ägare gnäller. Den geniale mannen kommer förmodligen att lyckas, men en del andra kan bli före honom med nivå 5.

      Nivå 1 ger förarassistans vilket betyder att fordonet assisterar med styrning, acceleration och bromsning. Fordonet har stöd av information om trafiksituationen och föraren hanterar övriga aspekter kring körningen.

      Nivå 2 är partiell automation. Nivå 3 är villkorad automation. Först nivå 5 är full automation.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    21. Via de två främsta svenska medborgarlönsforumen på Facebook får man en hel del god info relaterad till ny teknik av betydelse för framtidens arbetsmarknad. Det finns duktigt folk som fiskar upp intressanta artiklar från hela världen inklusive de engelskspråkiga statustidningarna.

      Senast publicerades i Facebookgruppen "Basinkomst = Medborgarlön" en länk till en artikel om att Facebookgrundaren Chris Hudges tillsammans med en massa andra satsar 10 miljoner dollar på basinkomstanalyser:

      The Economic Security Project (ESP)—a loose coalition of technologists, investors, and activists—announced on Dec. 8 it’s committing $10 million over the next two years “to explore how a ‘basic income’ could…ensure economic opportunity for all” in the US. More than 100 people, ranging from the head of top Silicon Valley startup fund Y Combinator to leaders of the Black Lives Matter movement, signed the group’s “statement of belief” saying it aims “make our economy work again for all Americans.”

      The biggest change since the election is the degree of urgency, said Chris Hughes, a co-founder of Facebook and one of the signatories. The group is organized to catalyze interest and investment in UBI research, pilot projects, and policy. “We have more questions than answers,” he said, “but we do know we can unite around the fact that financial security should be a human right and cash is an underutilized tool.”

      http://qz.com/857557/universal-basic-income-gets-a-real-test/

      Radera
    22. Stefan när jag låg inne på Karolinska 2011 blev jag lyft ur sängen av en primitiv robot innan jag orkade sätta mig upp och med mindre hjälp ta mig till rullstol. Hade sedan hjälp hemma en kort tid för att känna mig säker vid duschning. Min fru har dålig ork. En något mer avancerad robot än den på Karolinska hade varit helt nog med min fru som förare. Konverserar skriftligt gör jag här och nu. Var mycket infektionskänslig pga stamcellstransplantation och hemtjänsten behövde under längre tid hjälpa till med städning där centraldammsugaren i källaren gav minimalt med damm i luften. Tvivlar inte på att detta snart kan skötas av en robot.

      Tycker det är trevligt att träffa människor och tror det först blir när det är svårt att skilja en människa från en maskin dessa får en riktigt stor roll i hemmen med icke senila personer.

      När det gäller konversation spelar våra digitala hjälpredor allt större roll. Igår i bilen sa L "Vilken film är det den låten finns i?" Provocerande sa jag till B "Har du någon app?" B sträckte fram sin mobil mot radion och svarade sedan att det var gruppen X med låten Y och 30 sekunder senare vilken film det var. Hade hyst en viss förhoppning att jag hade kommit på ett nytt behov som inte hade datorhjälp. Sådan besvikelse är vanlig.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    23. Det där med att måla vita linjer på vägarna förefaller närmast som en teknisk omöjlighet. Hur skulle vi någonsin kunna klara en sådan sak?

      Troligen blir bilarna dock intelligenta nog för att klara det även utan vita linjer. Annars kan det bli svårt när det snöat, som Cornu påpekar. Maskinerna behöver bara klara saker vi människor klarar, vilket vanligtvis inte är så avancerat.

      Radera
    24. Det dröjer nog inte så länge innan det är roligare att konversera med robotar än med flertalet människor. Säger roboten något riktigt knasigt är det också kul, precis som med människor.

      Radera
    25. Nanotec.

      Nu kanske det låter som att jag är rädd att bli av med jobben och därför dissar vårdrobotar och börsrobotar och inte ser de som ett reellt hot.
      Det jag menar är att de båda är ett komplement och inget annat.
      Men visst, på lång sikt kommer det så klart att hända massor, frågan är bara vad? Det som är en "spådom" nu bland "framtidsprofeterna" kommer vi skratta högt åt i framtiden.

      Radera
    26. Hela rubbet med "robotarna tar våra jobb" är rent trams och visar på dålig analys för hur det ekonomiska systemet fungerar. För att en robot ska kunna utföra något måste det finnas en konsument med inkomst som har pengar att köpa tjänsten eller varan. Det kommer alltid råda en balans mellan inkomster och automatisering, har alltid gjort, kommer alltid göra. Ska ägna ännu ett framåtblickande blogginlägg åt det. Automatisering har aldrig lett till färre jobb historiskt, tvärt om. Det har jag redan skrivit om.

      http://cornucopia.cornubot.se/2014/04/robotiseringen-ar-inget-hot.html

      Radera
    27. Kuckeliku du behöver lära mer om varför vi har vita linjer. Fast läs på om bilar med autonoma funktioner. Efter lite studier inser du att vita linjer bara är ett hjälpmedel för både förare och förarlösa bilar. Den som helt förlitar sig på vita linjer är inte särskilt säker i trafiken. Cornucopia? är lite drabbad av reklam för nivå 1 autonoma bilar och tror förmodligen det är vad som gäller länge till.

      Maskiner ska konstrueras för att klara bättre det vi inte klarar så bra. När vi fått bilar av nivå 5 beräknas olyckorna minska med 90%. Spinn off från utvecklingen kommer även att gynna mer korkade bilar.

      Första gången jag konverserade med Siri lät det så här. Vad är klockan? Jag vet inte vad det är för tidszon för 222:an. (222 är en motorväg i 08)

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    28. Cornucopia? du missar att takten på förändringar ökar. Det finns risk för betydligt högre arbetslöshet när en del innovationer slår igenom.

      Just nu råder stabsläge på Karolinska och alla planerade operationer ställs in. Förhoppningsvis blir sjukvården snart bättre på korta prognoser av behov. Behövs inte mycket förbättring.

      Ser fram mot din nya artikel. Det är alltid bra med att titta i backspegeln, men inte bara. Ska nu ägna mig mer resten av dagen åt svärta på döda träd. Möjligen googla något till följd av de tankar som uppstår.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    29. "För att en robot ska kunna utföra något måste det finnas en konsument med inkomst som har pengar att köpa tjänsten eller varan. Det kommer alltid råda en balans mellan inkomster och automatisering, har alltid gjort, kommer alltid göra."

      Så du menar att det är omöjligt att konstruera en robot som arbetar gratis?

      Radera
    30. Varför i helvete skulle massarbetslöshet och sänkta löner höra till det förgångna? Det räcker såvitt jag förstår med att skattebetalarna inte längre orkar driva runt välfärdssamhället och det är väl något borgerligheten varnat för i några decennier nu. Bara bluff?

      Radera
    31. Kuckeliku

      Risken för att Sverige ska drabbas av massarbetslöshet ser jag som liten. Statsskulden är låg oavsett regering.
      Vad gäller massarbetslöshet är kanske Spanien det bästa exemplet. Det byggdes något ofantligt, sedan kom Lehman-kraschen som grädde på moset. De hade dessutom inte en egen valuta som kunder parera eländet vilket Sverige har och utnyttjar.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...