Cornucopia?

2016-12-27 12:46

Jan Jörnmark kommenterar artikeln i DI

Jan Jörnmark har nu svarat på vad han avsåg kring en upprepning av 70-talets utveckling. Det handlar  om att man återigen bygger hyresrätter som ingen kommer vilja bo i.
På min fråga om ett förtydligande svarar Jörnmark som följer:
"Bostadsrättsmarknaden ser jag inga större problem med. Orsaken är att det är en så effektiv bostadsform som kan anpassa sina kostnader och långsiktigt leder till en effektiv förvaltning. Men för att fullt ut förstå det måste man känna den historiska utvecklingen väl. [...]Men de hyresrätter som nu byggs med hyror på 2000 sek/kvadrat och år kommer sannolikt att bli ett dyrt bekymmer framöver."
Nedanstående är mina egna utflikningar. Det är som bekant, vilket jag om och om igen anekdotiskt redovisat här på bloggen, mycket enkelt att med fast jobb och som höginkomsttagare snabbt få ett förstahandskontrakt på en nybyggd hyresrätt även i Stockholm.

Problemet är ju att ingen vill bo dyrt, speciellt inte när det är "gratis" att låna pengar.

Vi kan alltså vara på väg att få en överetablering av nybyggda hyresrätter som ingen vill bo i. "Bostadsbristen" är som bekant svårigheten att hitta ett hyresreglerat förstahandskontrakt i attraktivt läge. Att få tag på en nybyggd hyresrätt eller ännu hellre en bostadsrätt är inga problem, så bostadsbrist råder inte.

Man ska i sammanhanget komma ihåg att den svenska 90-talskrisen på bostadsmarknaden i mycket handlade just om fastighetsbolagen som förbyggt sig. Och hur går fastighetsbolagen på börsen just nu?

Det började som en skakning på nedre däck...

Jörnmark kommer täcka in bostadsrättsmarknaden i sin nästa debattartikel hos DI och sedan följer artiklar om planlagsstiftningen och hur vägen framåt ska se ut.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

40 kommentarer:

  1. Det byggs en del hyresrätter, men det är ändå lite förvånande att det inte spekulationsbyggs mer. Man kan leka med tanken att tex de kommunala bostadsföretagen enkelt skulle kunna mångdubbla produktionen med tanke på det låga ränteläget (negativ ränta på Kommuninvests obligationer...).

    Kanske är folk i ansvarsställning fortfarande brända av krisen i början av 90-talet + finanskrisen, så någon riktigt fräsig utbyggnad verkar man inte intresserade av. Det jag ser själv i närliggande kommuner är ändå att allt, verkligen allt, av det som byggs direkt hyrs ut utan några som helst problem. En av bostadsbolagen har vakansgrad som sedan många år tillbaka är omkring 0,1% -- i en mer rimlig hyresmarknad borde vakanserna vara i storleksordningen 3-10%.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Marknadshyra på allmännyttan med förbud mot vinstuttag vore nåt.
      Då skulle man alltså höja hyrorna, bygga för det större kassaflödet tills man når en sund vakansgrad på någon procent när jämviktsläge uppstår.

      Uppstår nog tidigare än man anar och bostadsbristen är då botad.

      Radera
    2. Man måste kalla det för något annat än "marknadshyror" eftersom det är en svordom inom rörelsen.

      "Solidaritetshyra" kanske? "Med införandet av solidaritetshyror hjälper DU oss, helt utan vinstintresse, att bygga nya bostäder åt behövande!".

      Man kan också tänka sig såklart att sälja av det gamla begagnade (och högt värderade) beståndet för att öka eget kapital inför framtida investeringar.

      Radera
    3. Jag undrar mera om många av våra storstadskommuner(t.ex) sitter och är oroade av andra utgiftsposter idag och i framtiden som gör att de blir investerings-rädda ifråga om t.ex fler hyresrätter? Vi ser inflationsspöket sticka upp på kapitalmarknaden(räntorna hålls nere fortfarande av QE i EU men som man vet styr USA världens valutor och därmed räntor).

      Kommunerna brottas med kommande krav(2017) att ta över statens budget för flyktingarna(genomsnittligt motsvarande knappt 2 kr i skattehöjning).

      Växande pensionsunderskott och inte minst pga för låg avkastning.

      Kommunerna liksom staten borde passa på att ge ut mycket långa obligationer innan det är för sent?

      Jag tror f.ö inte att landets kommunala bostadsbolag är särskilt välkapitaliserade sett till eget kapital exkl. oreal. värdeförändringar av bestånd. Storstads-bolagen har kanske följt den allmänna trenden i svagare kommuner och sålt av "2 äldre "sämre" bestånd för att kunna bygga 1 nytt" utan alltför hög belåningsgrad?

      Radera
    4. Ja, behoven är stora. Det är som du säger märkligt ändå att man inte utnyttjar läget och emitterar fler långa obligationer och "frontloadar" investeringarna (det är ju ett av de tänka syftena med lågräntepolitiken...).

      Det lokala bolaget ser tämligen stabilt ut:
      ~5 miljarder bokfört värde fastigheter
      ~10 miljarder marknadsvärde fastigheter
      ~3,5 miljarder skuld
      Nettovinst ~100 miljoner/år

      Det är ändå en rätt hygglig soliditet för ett fastighetsbolag.

      Radera
    5. Eller så kommunerna livrädda för att få massa flyktingar. Mycket av oviljan att bygga beror på kommunernas ovilja att ta emot nettobidragstagare (låginkomsttagare).

      Radera
    6. På grund av det kommunala utjämningssystemet så har det faktiskt inte så stor påverkan. De kommuner som satsar på "arbetande familjer" får se pengarna försvinna i form av mindre statsbidrag (kommunal utjämningsutgift).

      Radera
    7. @Joakim; Låter som mycket bra soliditet. Storstads-allmännytta(typ SB) eller i större kranskommun?

      Tittade t.ex på Telge-bostäder som sitter med 90% av sina bostäder byggda före 1976(miljonprogrammet alltså). Stämmer ganska bra in på din givna bild. Bokf. värde 4,2 Mdr. Soliditet 40% efter flera reavinster tidigare år. Stadig vinst f skatt runt 100 Milj före ev. reavinster. Det som inte framgår är renoveringsbehoven. Hyran drygt 80 kr/m2/månad, dvs runt hälften av nybyggt bestånd nära Stockholm. Telge-bostäder bygger noll nytt. Hur ska de kunna ta hand om sin kvot? Vi får se!

      Är inte problemet att det kommer att saknas 50-60 Mdr till att börja med. Statens kostnader för migrationen 2015-16 ska ju i sin helhet övervältras med början fr.o.m 2017. Om det tar genomsnittligt 7 år för hälften av flyktingarna att få ett jobb(= sysselsättning under ett fåtal timmar i veckan som gräns inkl. bidragsjobb)medan den andra halvan aldrig får egen försörjning så lär inte andra kommuner vilja betala för detta. Men det är ju tanken enligt staten. Detta är väl ett s.k "nytt läge"?

      Radera
    8. rttck: Större stad.

      Notera att i båda våra fall är bokfört värde mycket lågt jämfört med marknadsvärdet. Tog en titt på Telge Bostäder, det är ju nästan precis samma som i mitt exempel, bokfört värde är ungefär halva marknadsvärdet. Så det verkar som om det finns utrymme att investera om man nu skulle vilja. SABO har säkert sammanfattande siffror som det kan vara värt att studera nån gång.

      Ja, vi får väl se hur det blir med övervältringen. I valrörelsen 2018 kommer man nästan helt säkert att sockra med höjda bidrag till kommunerna, och faktiskt ser det ut att finnas utrymme till detta. Det här är egentligen ett trick, för man kan kalla ökade kommunbidrag för en satsning, trots att de _måste_ öka i takt med löner och priser och offentlig konsumtion om inte kommunerna ska tvingas höja skatterna...

      Radera
    9. Utrymme? Ja kanske men hur som helst kommer man sannolikt att bli tvungna. Kanske redan i vår-proppen om statsekonomin ser bra ut eller om kaos delvis råder ute i landet. Många kommuner måste på något sätt om inte annat underhandsinformeras om statens strategi för att överhuvudtaget vilja ta i dörrhandtaget för det antal som ännu inte är utplacerade. Som jag förstår det kommer de stora kostnaderna att börja komma nästa höst.

      Först piska, sedan morot och därefter samma gamla visa med påhittade modeller baserade på "friserade" sysselsättnings-tal och omfördelade kostnadsmassor under nya rubriker som svårligen går att analysera för utomstående. Allt för att dölja, eller säg hellre oavsiktligt försvåra, vad det kommer att kosta initialt. Ska bli intressant och se hur sådana ev. statsbidrag inlemmas med utjämningssystemet. Under nuvarande identitetspolitik lär väl MSM fortsätta att mest redovisa de goda exemplen allt enligt de styrandes intentioner. Man får verkligen hoppas att alla statistiska erfarenhetsdata kring sysselsättnings-problematiken är grovt felöverskattade. Valet 2018 torde inte hinna ge svar där men för regeringens skull så får vi hoppas på att de goda tiderna då består för medelklassen. Inga bostadsmarknads-fall eller stora ränte-ökningar.

      Med anledning av att "alla" från början bestämt att flyktingvågen är en investering för framtiden så tycker jag att det innovativa, progressiva och på många sätt extrema Sverige borde ta intryck av MMT nu när räntorna fortfarande är under noll på interbankmarknaden. Varför inte bara låta staten betala utan att låna upp pengarna(ev. budgetunderskott i form av bidrag). Bara att öppna ett nytt konto hos Riksgälden och låta kommunerna få stöd av staten på samma villkor som annars skulle gälla(piska). Avvakta upplåning tills det behövs ur penningpolitisk synvinkel.

      Nu blev det lite mycket flyktingbostäder etc men det blir en stor fråga framgent.

      Radera
    10. Ja, det blir säkert jobbigt. Men någon större katastrof tror jag knappast det blir för de allra flesta. Då är de långsiktiga konsekvenserna av lågräntepolitiken mer problematiska.

      Radera
  2. Ett annat sätt att säga samma sak.
    - Lever över våra tillgångar.
    - Ingen vill börja från ruta 1 i bostadskarriären utan man fortsätter på den standard som föräldrarhemmet har.
    - White-flight osv.

    En kortsiktig politiker kommer försöka åtgärda detta med nya bidrag och subventioner.

    SvaraRadera
  3. Det är klart att vi aldrig kommer kunna bygga hela hyreshus som folk har råd med och vill bo i långsiktigt utan kraftiga subventioner och de problem som subventioner medför. Maggan hänvisade i en intervju till investeringsstödet för hyresrätter vilket är en subvention som är direkt skadlig.

    Med det samhälle vi har med skyhöga (för att inte säga vansinniga) skatter så kommer det här aldrig att lösas. Det är naivt att tro att man kan bygga ett helt hyreshus till ett rimligt pris som folk har råd att bo i när folk tidigare knappt hade råd att bygga en altan vitt för att skatterna var så höga på arbete. Nu behöver du inte bara en snickare till en altan nu behöver du hela bygglag för att bygga hus som du får betala fullt pris för.

    Hur många timmar måste du knega på ditt jobb för att ha råd med ett par hantverkare i några månader, inklusive skatter och avgifter både på din lön och på deras lön?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Byggföretagen har som bransch sett till att inte göra sig beroende av bostadsbyggande. Det förstärker ännu mer behovet av subventionering. Som sagt, byggprisindex inkl mtrl ökar långsiktigt alltid mer än kpi. Sedan 50-talet ligger det kring kpi+2%. Det är mycket det. Så blev det när (s) skapade miljonprogrammet och en jätte, Cementgjuteriet sedermera Skanska. Trots bygg-finanskriser blir det inte billigare att bygga realt och relativt sett. Dagens byggande skulle inte klaras utan utländsk billig arbetskraft(utan avtal). Tror ni dessa låglönevillkor etc kommit de boende till pass :)

      Radera
  4. Tyvärr är ju tillgången till tomtmark låg en bra bit utanför exempelvis Göteborg. Eller den finns ju men är inte tillgänglig?

    Därför kostar en tomt i Öjesjö 3 MSEK och Landvetter 2,5MSEK. Härryda är ju bara skog så plats finns ju.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Härryda, Härryda får man inte bygga i pga flygplatsen. Jag vet, jag bodde där i nio år och kommunen vill att folk ska bo i Mölnlycke och Landvetter, inte Härryda, Härryda eller längre österut. Då måste man ju ordna service, skolor och dagis och sådant...

      Finns gott om attraktivt prissatta tomter där jag bor numera, utanför flygplatsens döda hand, 35 minuter med bil till Kallebäcksmotet och utan bilköer.

      Radera
    2. Många miljonsprogramsområden ät ju relativt glest bebyggda

      Radera
    3. Cornu: Hur är det med fribyggartomter, släpper kommunen till mark till den som begär eller har ni en gigantiskt lång kö?

      Jag har själv inte riktigt förstått varför kommunerna är så snåla med utbudet av fribyggartomter nu när det ändå finns ett rätt stort intresse för att bygga...

      Radera
    4. Jo Storåns och Surtans dalgångar lockar lite. Jobbar dessutom öster om Kallebäcksmotet så det hade passat bra.

      Sen lockar även Halland med bättre skolor, bättre landsting och närheten till havet.

      Radera
    5. Inte för nära havet bara, minst 50 m höjd krävs det när alla isar har smält.

      Radera
    6. Men det märkliga är att i Stockholm så var det tydligen inte tomtpriserna som utgjort huvuddelen av de ökade byggpriserna. Då är det något skumt när just det man förväntar sig skall skjuta i höjden vid brist inte gör det utan något annat...

      Radera
    7. " Ett gavelradhus med närhet till skola, järnvägsstation och centrum".
      995 000 kr 1 h med tåg från Stockholm.
      Men det kostar att ligga på topp!

      Radera
    8. http://www.hemnet.se/bostad/radhus-4rum-flens-kommun-scheelegatan-12a-10620115

      Radera
  5. Håller med Jörnmark förutom på en punkt.
    Nybyggda brf har hög risk pga bristande redovisning och hävstång i föreningens skuldsättning.
    Sen finns det så klart undantag till detta men i stort är redovisningen undermålig vilket skönmålar verkligheten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Visst är det så. Mycket handlar ju om att skjuta på kostnader framåt i tiden redovisningsmässigt för att minimera avgifterna (och därmed maximera priserna) just precis nu.

      Själv hade jag förövrigt Jörnmark som lärare i ekonomisk historia på Handelshögskolan i Gbg. Riktigt bra lärare och smart kille.

      Tittar själv just nu ägarlägenhet i CPH till dottern och kan bara konstatera att det går att köpa en sådan för mindre än hälften av vad det skulle kosta att köpa en motsvarande (av föreningen belånad) bostadsrätt i Sthlm. Detta tycker tydligen Köpenhamnarna ändå är i högsta laget som nu istället i viss grad börjar röra sig mot Malmös bostadsmarknad (igen):

      http://www.sydsvenskan.se/2016-12-10/trenden-bruten-nu-flyttar-danskarna-till-skane-igen

      Något att reflektera över om man till exempel funderar på att köpa eller hyra i Sthlm... Förstår verkligen inte hur de med helt vanliga jobb som sjuksköterska, lärare, polis eller liknande som finns i vilka svenska städer som helst ens funderar på att flytta till Sthlm. Totalt hål i huvudet.

      När det gäller just Sthlm, tror jag att det här är tecknet på att sista hysterifasten i bostadsbubblan just nu pågår där. Köp en etta där "andrahandsuthyrning är ok" (uttryckligen utskrivet i beskrivningen) där man delar vardagsrum med andra och pyntar 150 ksek/kvm för den rättigheten. ("det går ju ändå alltid att hyra ut i andra hand om man vill och få igen pengarna" -argumentet):

      https://www.karlssonuddare.se/till-salu/OBJ30326_1530686245/

      Radera
    2. Tja, den där lägenheten har ju en månadskostnad som bara blir ungefär 4-5000 spänn. Den går säkert att hyra ut för 8-9000 kr.

      Radera
    3. En ganska spännande ekonomisk plan i alla fall! Föreningen amorterar inte på sina lån och kalkylen förutsätter en snittränta på 1,32% kommande 10 åren. Anskaffningskostnad 166 221 kronor per kvadratmeter.

      Det liknar alltså ett korridorrumsboende för vuxna människor för bara 5000 i månaden där man som sagt kan trösta sig med att det är lätt att få igen pengarna eller åtminstone andrahandshyra. "Second living room" var ju fint!

      Radera
  6. Så länge totalkostnaden på nybyggnationer utgörs av 60-65% skatt så kommer det vara dyrt att bo i nybyggda hyresrätter.

    SvaraRadera
  7. Så 167 kr/kvm/mån skulle vara dyrt?! Finns en hel del i den gamla allmännyttan som ligger på nästan den nivån. Har sett nybyggda 3-bedroom HR i Norra Djurgårdsstaden där de vill ha 23000/mån för 92 kvadrat (250kr/kvm/mån). Det tycker jag däremot är absurt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Blir nyfiken, var får du siffrorna ifrån? Alltså vem påstår var att just 167 kr/kvm/mån är dyrt?

      Jag bor själv i en hyresrätt i NDS för 183 kr/kvm/mån och känner att det är lite väl saftigt.

      Radera
  8. Jag är rätt så nyfiken på vad som händer med alla dyra nybyggda hyresrätter vid en kraftig kris i finansvärlden. Det måste ju komma hyreshöjningar men frågan är hur mycket det går att höja hyran på en stendöd bomarknad. Frågan är om det kommer möjligheter för boende att köpa loss husen billigt vid en konkurs eller om de kommer hamna under tvångsförvaltning med allt vad det innebär

    SvaraRadera
    Svar
    1. Frihamnen Göteborg blir spännande.
      Där ska 1/4 subventionera en riktig billig 1/4. En slags social housing.

      Tror man inte ska stirra sig blind på att innerstaden ska vara så attraktiv. Utvecklas Frihamnen åt fel håll så är det inte så säkert att man kan ta ut överhyror på 1/4 av beståndet.

      Radera
  9. Alldeles för låg avkastning på hyreshus, nybyggda hus kostar väl 30-40 kkr att bygga, man skulle då behöva ta ut en kallhyra på 10% av kostnaden och det får man inte, max 2000 kr/m2.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Egentligen kan du bygga mycket billigare än så. Dock gör noll räntan att folk betalar vad som helst för aningen högre standard.

      Radera
  10. Tur då Bert Karlsson startat den nya trenden med rullande bostäder för under 10k kvm i byggkostnad. Stora problemet är att storbolagen(JM, Skanska,NCC) sitter med all mark och inte vill mätta beståndet för extremt lönsamma bostadsrätter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, byggjättarna sitter med lagom mycket mark. Byggrätter som inte används vill man absolut inte ha eftersom man har bestämda mål för avkastning på sitt kapital.

      Kommunerna däremot har tillgång till mycket mark som inte används.

      Radera
    2. Du driver med mig? Finns väll en anledning diverse aktieanalytiker pratar om stora övervärden i byggrätter. Handlar snarare om att de inte vill mätta marknaden. Studenter och invandrare är ofast de som vill till storstäderna. Deras köpkraft är extremt begränsad

      Radera
  11. 2000kr/kvm är inte dyrt alls för en tvåa i huvudstaden, kanske ett olyckligt exempel. Det motsvarar väl 8.5/k månaden för en vanlig tvåa, något en typisk andrahandshyrande singel i stockholm skulle mörda för i dagsläget. Inkomstmässigt räcker det med ca 25k/mån brutto för att det ska funka - som referens är det vad en spärrvakt i tunnelbanan eller en väktare har i grundlön - ingen fantasiinkomst med andra ord.

    Å andra sidan går säkert tvåor i norra Djurgårdsstaden för närmare 2500/kvm i dagsläget (finns ingen jävla hejd där), och dessa börjar bli svåra att hyra ut. Den senaste omgången fick treorna nästan 0 intressenter i allmännyttans internkö och de fick omlistas i den externa bostadskön (där de visserligen snabbt gick år). Det är nog hyresregleringen och den dåliga omsättningen på hyresrätter som gör att just de hyrorna är attraktiva i dagsläget.

    Vad kan den underliggande marknadshyran i innerstan vara egentligen? Nånstans mellan 2000-3000/kvm säkerligen.

    SvaraRadera
  12. Det är meningslöst att hålla på med anekdotiska exempel om hur "lätt" det är att få hyresrätt i stockholm.

    Vet inte var de där höginkomsttagarna hittar sina förstahandskontrakt. Men har man kontakter och pengar kan man ALLTID få tillgång till en gräddfil och det oavsett bostadsbrist eller inte.

    Det som är viktigt är hur lång tid det tar för en medelinkomsttagare att få en lägenhet med rimligt pendelavstånd i stockholm. Enligt stockholms bostadskö låg snittet på 8,2 år 2015. Lägsta snittet för nyproduktion låg på 3 år, och då hamnar du så långt ute i perifierin att det knappt räknas som stockholm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har kontrakt i norra djurgårdsstaden och det är många i vårt hus som hade bra mycket mindre än genomsnittet i kö för att få lägenhet. 10 minuter med buss till stureplan och ligger tekniskt sett innanför tullarna så det får nog räknas som sthlm.

      De släpper ju hela projekt på samma gång i bostadskön så när du anmäler dig till ett hus är du med på utdelning av många lgh samtidigt. Genomsnittlig kötid är inte så intressant i den situationen.
      Alltså ett exempel från verkligheten: Vi hade 4 års kötid. Det förmedlades ca 30 lägenheter i vårt hus på samma gång. När alla som anmält sig och godkänts av hyresvärden stod kvar var vi nr 8 i listan att välja vilken lgh vi ville ha i huset, så det var många efter oss. Slutsatsen är att det krävdes långt mycket mindre än 4 års kö.

      Har även en kollega som flyttade till nybyggd lgh i samma område senare, helt nyinflyttad till sthlm och med knappt ett år i kötid.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...