Cornucopia?

2016-12-13 18:12

Hur blankar man en överhettad bostadsmarknad?

Från olika håll kommer det in rapporter om omfattande spekulation i obyggda bostadsrätter. Vilket tillsammans med en börs där investmentbolag inte handlas med rabatt utan med premium börjar kännas lite överhettat. Frågan landar då i hur man kan ta blankningspositioner mot bostadsmarknaden.
Notera han som smeker tjurens kulor. Sägs ge tur i affärer, vilket förstås är rent skitsnack.
Eller bullshit som det heter på engelska. Det är ju i den änden på djuret man hittar just bullshit.
Läsare rapporterar bland annat om att flera svenska börsinvestmentbolag handlas med premium, dvs högre än substansvärdet på de marknadsnoterade aktier och likvider de innehar. Normalt ska investmentbolag handlas med rabatt, annars kan man lika gärna köpa själva aktierna rakt av.

Jag får också rapporter från mäklarhåll om att främst unga män med en lägenhet i storstaden belånar värdestegringen på denna och spekulerar i köpekontrakt på obyggda bostadsrätter. Kort sagt om man har en orealiserad vinst på kanske 2 MSEK på sin lägenhet, så tar man lån på detta mot lägenhetens marknadsvärde och kan sedan köpa (=lägga handpenning) på 3-4 nybyggda lägenheter för dessa pengar. Detta i ren spekulation om att kunna sälja kontrakten på lägenheterna till ett högre pris på marknaden längre fram.

Det finns förstås ingen kartläggning om hur omfattande fenomenet är och mäklarkåren såväl som byggentreprenörerna vill helst hålla tyst om det hela.


Samtidigt har fastighetsaktierna börjat falla på Stockholmsbörsen, som annars går som ett spjut. Kanske faller de för att marknaden börjar prisa in högre räntor, eller så är det något annat.

När läget känns som mest hypat och allt pekar uppåt (utom fastighetsbolagen) så kommer tankarna om hur man kan blanka bostadsmarknaden.

I praktiken finns det bara indirekta sätt. Byggbolag som PEAB kan det smälla för rejält om bostadsrättsmarknaden kraschar och alla obyggda projekt blir osäljbara eller måste reas ut. De svenska bankerna kommer drabbas hårt, rimligtvis kommer en hushållsinriktad bank som Swedbank få det värst. Sedan är frågan hur mycket korrelation det finns mot fastighetsbolagen.

Dock, marknaden kan förbli irrationell längre än du kan ligga felpositionerad och timing är allt.

Jag ser inga tecken på att bostadsmarknaden kraschar nu. Om den kraschar så är det på våren man kan se det, då våren normalt är mycket positiv för bostadspriserna. Det finns också en lång rad indikatorer som än så länge signalerar fortsatt uppgång eller åtminstone lugn. Det är alltså knappast dags än.

Bankaktierna går som spjut upp i himlen och man ska vare sig fånga en fallande kniv eller stå ivägen för en uppskjuten raket.

Däremot är det en intressant diskussion om hur man kan ta negativa positioner mot bostadsmarknaden?

Att bara sälja sin bostad och istället hyra är inte vad vi pratar om nu. Det är att kliva av. Utan hur spekulerar man i nedgång i bostadspriserna?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

61 kommentarer:

  1. Byggbolaget JM har en mycket stor exponering mot bostadsmarknaden i Stockholm och kan tas som en proxy för bostadsmarknaden. Så om man tror på krasch, sälj dina JM aktier och ta en kort position istället.

    Annars kanske det finns index (Bull/Bear) som har Valueguards boprisindex som underliggande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror det inte blev ngt med derivat på bopris-index. Själv var jag väldigt kritisk eftersom det då handlar om ren insider-verksamhet av bomäklarkåren.

      Radera
  2. Handlas verkligen investmentbolagen överlag med premium? Undantaget Öresund då som brukar göra det...

    Annars rätt, en intressant fråga. Man ska akta sig för att betta emot tex Swedbank och Peab/JM, i normala tider tjänar dessa företag bra med pengar och det blir dyrt att gå emot i fel läge. Bankerna är nog säkrast kort för störst nedgång under kort tid om vi nu får en fullständig bostadsmarknadskrasch.

    Ändå -- många känner inte till det, men säkerheten i bostäderna är relativt hög. Säkerställda obligationer hos Swedbank har en sådan underliggande säkerhet att priserna kan falla rejält utan att det börjar bli svajigt -- se slide 46 i denna presentation. Så det verkar svårt att lyckas pricka en bank som åker dit.

    Underleverantörer i byggindustrin? Svårt, vilka är börsnoterade här med mest exponering till Sverige?

    Fastighetsbolagen? Ja, det är väl det uppenbara svaret. Högre räntor gör yielden oattraktiv och gör också finansieringen (på sikt) dyrare. Renodlade bostadsfastighetsbolag finns att blanka om man nu är sugen på det. Återigen ska man ju veta om att normala tider innebär att fastighetsbolagen går med ett rätt så fint överskott som bör jämföras med riskfria räntan när man värderar dem.

    Preferensaktier i sårbara fastighetsbolag kan kanske vara något. Men företagen klarar av att hålla dessa utdelningar uppe enbart med hjälp av hyresintäkter kan jag tänka mig, så det måste i så fall kombineras med byggboom och massivt ökat utbud av billiga lägenheter. Knappast troligt.

    Victoria Park kan vara en lämplig aktie att bevaka i sådana här fall.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bilder är ett säkert kort i upp respektive nedgång. Nu är den mest ned på allmän baisse i kommersiella sektorn.

      Radera
    2. Ahlsell har tung exponering mot Sverige, dessutom ny på börsen vilket borde innebära att den skakar lite extra. Som Kristian nämner ovan är JM också det börsbolaget som är mest exponerat mot svensk husmarknad, Skanska t.ex. arbetar ju både mycket utomlands där man brukar kunna avlasta personal alternativt genom att prisdumpa infrastruktur.

      Radera
    3. Ja den företeelse som Cornu beskriver är ungefär en kopia av Balder´s verksamhet. Expandera i takt med att man skriver upp fastighetsvärdena enligt diskonteringsmodeller baserade på till slut nollränta. Den stora skillnaden är förstås att Balder har ca 97% uthyrningsgrad redan vid köpet. Skulle en privatspeckare hamna i ett läge likt 1992 då intresset för att köpa nya BR plötsligt uteblev skulle konsekvenserna kunna bli milt sagt äventyrliga med flera kontrakt på fickan.

      Radera
    4. Många av investmentbolagen som handlas till premium äger också onoterade rörelser. Detta gäller för t ex Latour och Lundbergs. Det går således inte att återskapa investmentbolagets portfölj rakt av. Sen är det naturligtvis i det långa loppet ointressant om man köper aktien till premium. Det är avkastningen som räknas. Fredrik Lundberg, Melker Schörling, Mats Qviberg m fl är superinvesterare som får förvalta mitt kapital alla dagar i veckan.

      Radera
    5. Ja, Öresund (inklusive spinoffs och utdelningar) har varit en jävligt bra investering. Jag har inte hjärta att sälja det jag har kvar trots att premien är rekordhög...

      Radera
    6. På tal om Balder och "värdeinvesterare"
      Bli ju nästan komiskt detta:

      http://petrusko.blogspot.se/2016/12/balder-investment-grade-rating.html?spref=tw

      http://www.nasdaq.com/investing/glossary/b/baa3


      Radera
  3. Låg kort Swedbank tidigare i år till ingen som helst nytta utan det var bara att ta förlusten.
    Annars tycker jag just Swedbank är den bästa helgen mot den privata bostadsmarknaden. Bara att kolla hur det såg ut hösten 2008 för er som tvivlar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hade inte det mer med Baltikum att göra?

      Radera
    2. Både ja och nej. Hösten 2008 var bostadsmarknaden stendöd även fast det inte syntes i statistiken. Även Swedbank var stendöd vilket syntes på aktiekursen. En olycka kommer sällan ensam i bankvärlden.

      Radera
  4. Studerar i Jönköping var det byggs mycket nya bostadsrätter för tillfället, fick höra att där är folk som har köpt lägenheter innan de börjat bygga dem och nu sålt av dem medans de bara kommit halvvägs i bygget.

    SvaraRadera
  5. Kan man inte köpa certifikat i ex Swedbank. Ex "BEAR SWED X5 SG". Med 5x hävstång för nedgång och med lång löptid.
    Handlade en hel del med Warranter för 10-15 år sen men inte längre allt för insatt.

    SvaraRadera
  6. Put your money where your mouth is!

    Sälj bostäder till säljare för ett visst pris och tillträde om 1 - 2 år (kanske längre?). När bostadspriserna har kraschat köper du bostäderna billigt.

    Som saft - put your money where your mouth is.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sälj bostäder till köpare ska det givetvis vara.

      Radera
  7. Minishorts i högt belånade fastighetsbolag.

    SvaraRadera
  8. Det finns ju en film som behandlar detta. Lösningen går ut på att man vänder sig till Deutsche Bank och ber om att få köpa ett finansiellt instrument som ökar i värde när bostadsmarknaden minskar i värde. Tha big short heter ju filmen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur gick det för "småinvesterarna" då?

      Jo, de blev blåsta av värderingsbolagen och bankerna som hela tiden drog in avgifterna.

      Radera
    2. Riktig höjdarfilm och en av de bästa i finansgenren! Den som gillar finans och sälj tycker nog också tex Rogue Trader, Margin Call och Glengarry Glen Ross är fina filmer.

      Det gick ju fint för huvudkaraktärerna i The Big Short trots att man inte värderade instrumenten rätt under en tid..... Det är lite som Fingerprint-fanatikerna som kissar på sig av rädsla när aktien går ner utan att fatta att de nog får pengarna tillbaka i sinom tid om de har rätt i sin marknadstro.

      Radera
    3. Boiler Room är också fin.

      Radera
    4. Jepp, eller Wolf of Wall Street (som ju handlar om samma firma som Boiler Room). En annan inte särskilt känd film som är bra är Barbarians at the Gate, om man nu har som hobby att studera skräpobligationsmarknaden...

      Radera
    5. Tycker de där filmerna är riktigt tråkiga i jämförelse med verkligheten.
      Eisman har lite idéer om hedgefondavgifter: https://www.bloomberg.com/news/articles/2016-08-18/steve-eisman-s-next-big-short-is-hedge-fund-fees

      Radera
  9. Spekulationer försiggår på min ort, nybyggen säljer slut direkt för att senare säljas igen i anslutning till inflyttning. Det ryktas att ortens egna mäklare ägnar sig åt detta...

    SvaraRadera
  10. Kommer inte ihåg om jag skrivit det tidigare på bloggen, men man kan blanka börsnoterade köks och/eller badrumsleverantörer samt byggvaruhus. Detta är en stor faktor för spekulationen, man köper renoverar för X tusen, säljer sedan lägenheten/hus med vinst som är betydligt högre än inköpspris + renoveringskostnader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nobia är en bra aktie att fokusera på inom sektorn för köksrenoveringar.

      Finns många byggvaruhus som blivit börsnoterade under 2016. Bara att köpa dippen (sälja toppen).

      Radera
    2. http://www.privataaffarer.se/borsguiden/byggmax-ned-30-i-ar-aktien-allt-hardare-blankad-889112

      Radera
    3. (Jag är nog inte ensam om att tänka den tanken...)

      Radera
    4. Mycket bra uppslag, demoman. Vilka finns det, förutom Nobia (och kanske Byggmax)?

      Renoveringar lär stoppa upp rejält när bostadsbankomaten tar slut.

      Radera
    5. Byggmax är iskall, speciellt efter köpet av Skånska. Dyr är de också. Köpte luftvärmepump på internet nyligen för 11600. Exakt samma maskin skulle Byggmax ha 14900 för.

      Radera
    6. Helst av allt så skulle man vilja köpa CDS:er och pissa alla äckliga människor som går runt och skryter om hur rika de är med sina lånade pengar rakt i ansiktet.

      Men detta är väl det näst bästa alternativet.

      Radera
    7. Om det verkligen smäller till tror jag alla dessa certifikat går upp i rök. Så gå kort är ingen barnlek och har du helt rätt är det regelrätt blankning som gäller för att vara på den säkra sidan.

      Radera
    8. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    9. I slutet av bubblor brukar väl antalet bedrägerier gå upp ganska snabbt? Kanske går att dra nytta av det genom t.ex. försäkringsbolag? Blir inte exakt som CDS:er som försäkrar själva lånen från betalningsinställelse. Spånar bara lite på kvällskvisten.

      Radera
    10. Svedbergs. Verkar vara "värdeinvesterarnas" favoriter...

      Radera
    11. @500 procent
      Nice. Skall skriva ner den på min lilla lista.

      Radera
    12. demoman:
      Jag tänkte direkt på CFD:er men det är väl i stor sett samma sak?

      Radera
  11. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  12. Innan fastighetskrisen i USA kunde investerare köpa försäkringscertifikat för bostadslån på marknaden (alltså som garanterade att man som utlånare fick tillbaka nästan hela beloppet). Dessa ökade sedan brutalt i värde. Kanske finns det liknande instrument för säkerställda obligationer i Sverige ? Hör med ascb.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det ska dock sjukt mycket till för att säkerställda obligationer i Sverige ska bli värdelösa. Bostadspriserna kan falla med 50% innan det börjar bli farligt för dessa instrument eftersom säkerheten är så god. Därav i och för sig den låga räntan, och (förmodat) låga priset på en CDS...

      Radera
    2. Det finns väl enbart CDS:er för de som är riktigt rika, typ hedgefonder och riktigt rika privatpersoner. Banken/försäkringsbolaget utfärdar CDS:er vid efterfrågan, det är inget som en småsparare kan dra nytta av. :(

      Frågan är om någon Svensk bank eller försäkringsbolag skulle vilja utfärda CDS:er för bolån över huvud taget med tanke på vad som hände förra gången någon var bättre på spekulation än bankerna i USA :)

      Radera
  13. Kanske blanka företag där personalen överbelånad, ex Spotify när de noterats, som påtalat bostadsbrist för sina expats. När personalen får problem får företagen problem.

    SvaraRadera
  14. Inkassobolag är intressanta.

    SvaraRadera
  15. "Jag ser inga tecken på att bostadsmarknaden kraschar nu."

    Vilken contrarian indikator. När t.o.m. cornu inte tror på en krasch, då har vi nått toppen. Nu kan det bara gå utför

    SvaraRadera
    Svar
    1. Min tanke också;-) Cornu har väl talat om nedgång eller krasch i minst 5 år och då vore det inte konstig om det skulle komma just som han inte ser några tecken på nedgång.

      Radera
    2. Jodå, jag tror på krasch och jag har inte sagt att det ska krascha "nu". Kraschen kommer.

      Just nu, dvs denna månaden, är inte månaden kraschen kommer.

      Men kraschen kommer.

      Radera
    3. Relevanta för dig som har kunskap om blankning är ju om du tror du kan ligga blankad i 6-12 månader medan det du blankar stiger mot himlen. För att veta när man behöver ta positionen behöver man göra det med rätt timing.

      Fel marknadstiming på belåning (=blankning) och du blir ganska fattig.

      Radera
    4. Ja det blir ganska tjatigt om alla som snackar om blankning oavsett om det gäller Fingerprint eller de "experter" som ska tjäna på den kommande fastighetsnedgången.
      Låt mig säga så här. Har man inte lyckats tjäna bra med pengar i uppgången som varit tyder i princip ingenting på att vederbörande lyckas med sin blankning. Timing är a och o.

      Radera
  16. I dagens DI.
    "Den rekordhöga transaktionsvolymerna i fastighetssektorn i år har gjort att flera banker har slut på årets påse utlåningspengar, pekar han på. Därmed kan de banker som fortfarande tillhandahåller finansiering skruva upp marginalerna."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ännu ett bevis på att det enda som kan driva ekonomisk utveckling är sparande. Inte spenderande som alla verkar vara hjärntvättade att tro.

      Radera
  17. Vill här slå ett slag för hedge istället för blankning. Blankning är en form av (negativ) stockpicking/markettiming - breda fonder slår alltid enskilda aktier i längden, och PPM och Avanzas årsredovisning visar tydligt att "spelarna" inte vinner.

    Hur hedgar man bobubblan då? Flytta alla värdepapper till breda världsfonder som innehåller så många bolag i olika brancher som möjligt (typ följer MCSI Global), samt belåna dina fastigheter du behöver till max och köp mer breda världsfonder. Målet bör vara att få ner fastighet och svenska bolag till under 10% av totala investering. Då ligger du stort investerad i mycket risk, men risken är spridd vilket gör att du kan överleva och växa under lång tid.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller inte alls med där Dr Benway.
      Livsfarlig strategi du förordar, kan dock passa dig om du har koll.

      Radera
    2. Du får ingen avkastning utan risk, så det handlar om att välja risken. Jag hävdar bestämt att du sänker totala risken genom att göra en bredare investering (fler företag över fler marknader), och för att decimera din spetsiga risk (fastighet i sverige) så belånar du den för att kunna köpa mer global risk.

      Globalfonder med belåning livsfarlig strategi? Det är exakt vad PPM-valets defaultfond AM7Såfa gör. Spontant känner jag att de är tusenfalt mer risk i att lägga sina pengar på att blanka Byggmax eller tajma in Ericsson.

      Störst, längst och bredast marknadsexponering vinner!

      Radera
    3. Om jag läser dig rätt föreslår du risk på risk.
      Sen detta med att bredast marknadsexponering vinner är verkligen inte sanningen, förutom i teorin.

      Radera
    4. Hur förklarar du då att Vanguard Group som specialiserat sig på globala indexfonder sen 1975 är världens största fondbolag?

      Om det vore bättre med stockpicking borde väl en sån fond vara större?

      Radera
    5. Kort svar. Vanguards framgång beror på att de var tidigt ute med indexfonder till låga avgifter. Inget fel med det.
      Dock finns det naturligtvis bättre alternativ för de seriöst intresserade och kunniga på området.

      Radera
  18. Jag tror att kraschen kommer endast vid kraftig höjd arbetslöshet.
    Enbart hot av högre räntor kan trixas på olika sätt av regering eller centralbanken. Men högre räntor + höjd arbetslöshet kan ingen stå emot.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Frågan är väl vad som kommer först, hönan eller ägget? Belåningen för bostäder är nu så stor att den blivit systemkritisk för hela ekonomin. Ingen bostadskrasch utan arbetslöshet och ingen arbetslöshet utan bostadskrasch. Sverige är knappast något isolerat specialfall heller. Gissningsvis kommer det vara något som händer utanför landets gränser som får bollen i rullning.

      Radera
    2. Italien ligger nog i farans riktning just nu. Eller ska jag kanske säga, resten av världen ligger i Italiens farliga riktning?
      /den andra Erik

      Radera
  19. Exakt Erik. Inhemsk efterfrågan drivs av stimulansen från bo-krediterna. Bankerna ökar penningmängden med typ 250 G kr per år. Tar du bort denna stimulans av ekonomin så har vi massarbetslöshet som heter duga, och negativ bnp-utveckling. Men som du skriver, det kanske krävs en störning utifrån för att putta omkull första dominobrickan...

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...