2016-12-23 09:24

Därför är det så sällan lönsamt att binda räntan

Varför är det så sällan lönsamt att binda räntan på bolånet ens när man är inne i en stigande bolånetrend? Svaret ligger förstås i att banken och marknaden måste ha fel och du som amatör måste ha rätt. Vilket sker väldigt sällan och därmed också är mycket svårt att pricka.
Gammal graf över Swedbanks 3-månaders, 2-års och 5-års bolåneräntor år 2000 - 2014. Lev med det.
Skillnaden mellan bunden bolåneränta och rörlig ränta är generellt att betrakta som en försäkringskostnad. Man betalar en premie för att veta om vad man kommer betala i ränta under en period.

Räntan i sig baserar sig på en kombination av bankernas professionella bedömning och marknadens marknadsräntor. Man kan hata banker hur mycket man vill, men de har kadrer av proffs som bara sitter och tittar på sådant här, medan du själv förstås har ingen aning.

Förenklat kan man säga att 2-årsräntan minst är satt till förväntat medel för räntan de kommande åren.

Swedbank har t ex 2.04% i rörlig 3-månaders ränta och 2.08% i 2-årsränta. Det innebär att man räknar med (och via sin upplåning på obligationsmarknaderna betalar för) en medelränta på 2.08% de kommande två åren. Kort sagt att räntan idag börjar på 2.04% och om 2 år kommer ligga på 2.12%. 

Nu är det alltså ett rätt speciellt läge på grund av en av Riksbanken förstörd marknad, men principen kvarstår. Tror man att 3-månadersräntan kommer ligga över 2.12% om två år ska man förstås låsa på två år enligt ovan. Men då ska man komma ihåg att Riksbanken spår att de kommer sänka räntan under 2017 och sedan höja först 2018. Och riksbankens reporänta styr de korta svenska räntorna och med det även 3-månadersräntorna på bostadslånen.

Det fanns ett tillfälle 2005, ungefär en månad, där det faktiskt var lönsamt att binda räntan på två år. Ett annat tillfälle inträffade 2010. Chansen att pricka dessa enstaka tillfällen där banken och marknaden haft fel är att betrakta som försumbar.

Att binda på fem år har inte varit lönsamt sedan år 2000.

Det spelar alltså ingen roll om man förväntar sig stigande räntor - detta är med all sannolikhet inprisat i bankernas räntekurvor och du kommer alltså inte tjäna på att binda. Jag har gett upp alla försök till detta själv. 

En annan nackdel med bunden ränta är att man låser in sig i en amorteringsplan. Att t ex amortera stötvis en gång om året utifrån vad man sparat och investerat ihop blir inte möjligt och vid t ex sjukdom eller arbetslöshet är man låst i en amorteringsplan (om man nu ligger under amorteringskravet i belåningsgrad, vilket de flesta bostadskarriärister här på bloggen bör göra).

Räntekurvan på olika löptider speglar förväntad utveckling och är därmed mycket svår att tjäna pengar på. Däremot kan man få erbjudanden som inte följer marknaden och då kan det vara värt att kontrollera dessa. Reklam: Min annonsör Mitt Bolån erbjuder kvalificerande kunder 1.14% i tvåårsränta. Det är en helt annan ränta än en marknadsränta, utan är förstås till för att locka in kunder, vilket gör att det faktiskt kan vara lönsamt jämfört med rörlig ränta. Om du gör en intresseanmälan, utan plikt, så kan du testa om du kvalificerar för detta.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

40 kommentarer:

  1. Känns meningslöst att föra den här diskussionen iom att man alltid får till svar att historiskt har det varit rätt med rörligt, vilket är helt korrekt.
    Jag hävdar dock med en dåres envishet att det är annorlunda nu och att det är lämpligt att binda på flera olika löptider om man nu inte redan gjort det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är förstås inte omöjligt att du får rätt, bara osannolikt historiskt.

      Andra frågan handlar om hur man avser att amortera och om löptiderna kan matcha detta.

      Radera
    2. Ta nu inte detta som personlig kritik Lars.
      Efter juli 2014 har man lika gärna kunnat binda som köra rörligt, ingen större skillnad förutom några enstaka punkter.

      Radera
    3. Varför skulle jag ta det som kritik?

      Radera
    4. Även om Ingves sänker med 10 punkter vid nästa möte kommer inte 3-månaders att sjunka. Finns ingen nedsida, endast en uppsida.
      Att i det läget köra rörligt är ju lite hål i huvudet om man nu inte vet exakt vad man gör, vilket endast ett fåtal gör.

      Radera
    5. Det finns väl oväntade händelser som faktiskt kan inträffa som skickar upp räntan fort?

      Radera
    6. Håller med Stefan om att läget är något annorlunda idag. Vi har haft en nedåtgående trend på räntor de senaste decenierna. Det bör vara så att vi ligger någonstans kring en nedre gräns för räntor idag och bör troligen inte se samma långsamt nedåtgående trend.

      Det som däremot är frågan om vi gör Japan sällskap och hamnar i ett läge med permanent låga räntor för lång tid framöver. Det scenariot bör vara det som bankarna bedömar att vi har eftersom det är så pass billigt att binda räntan på längre löptider. För jag delar din syn Lars, bankarna är inte intresserade att ge oss en försäkring som de tror att de gör en dålig affär på.

      Men den alternativa vägen härifrån är något uppåt, vilket inte känna inprisat i deras långräntor.

      Radera
    7. Bankerna gör inte en dålig affär oavsett. De lånar upp via obligationer på motsvarande löptid och kommer inte gå back även om räntan stiger. Ditt bundna lån är garanterade vinster för banken.

      Radera
    8. Själv skulle jag överväga att binda lånet om det inte vore för att jag vill ha friheten att flytta den eller rentav betala av den när det passar mig.

      Samtidigt, kan man binda sina lån på lång tid på dessa nivåer så kan jag inte påstå att jag på något sätt tycker det är ett misstag. Nedsidan är begränsad... även om den faktiskt fortfarande finns där så är "kostnaden" för att missa ytterligare räntesänkningar låg.

      Radera
    9. Ärligt binda på 10 år till strax över 3 är nog det bästa du kan göra. Kolla hur snabbt räntorna gick från 1,4 till 2,4 i USA, tre månader. Naturligvis kommer räntan stiga kraftigt även här när väl centralbankerna börjar dumpa de statspapper de köpt via QE.

      Radera
    10. Fast binda räntan till 10 år är ju rent farligt. Vet du hur livet ser ut om 3 år? Lever du och sambon fortfarande ihop? Separerar ni måste ni lösa exvis 7 års ränta som går ut i tomma intet...jag skulle aldrig i livet binda på 10 år.
      2 eller 3 som max nu när man blivit lite klokare. Tänk själv få betala 200000 i helt onödig ränta för nåt du inte äger.

      Radera
    11. Det beror ju alldeles på hur räntorna utvecklar sig om du behöver betala ränteskillnadsersättning.
      Stiger de behöver du i praktiken inte betala en spänn extra.

      Radera
    12. @Stefan pratar du specifikt om att Mitt Bolåns tvåårsränta är lönsam eller att alla bundna räntor är lönsamma nu?

      Att inte 3-månaders går ner vid en sänkning är ju en sak, men 3-månaders är fortfarande klart lägre än tvåårs så det måste ju även ske så att räntan höjs snabbare än bankerna räknat med för att man ska tjäna på att binda?

      Radera
    13. Det är säkert olika för respektive kund hur lönsam man är utifrån bankens perspektiv.
      För min egen del skiljer det 6 punkter mellan 3 månader och 3 år.
      Valet blir ganska lätt då.

      Radera
  2. Man skulle kunna argumentera för att de flesta försäkringar inte är lönsamma, tills någonting händer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Känns mest som att plocka enkronor framför en ångvält.

      Radera
    2. I mina ögon är det enda som är värt att försäkra händelser som hade försatt en i personlig konkurs, där katastrofen som inträffar alltså har ett samlat värde mer än det man äger.

      Sen är det möjligtvis också värt med försäkringar för människor som vet med sig att de har ett högt riskbeteende och där branschen har svårt att kontra det med diversifierade priser. Mobiltelefoner är väl ett typexempel. Vissa kan ju inte äga en mobiltelefon i mer än ett par månader innan minst skärmen är helt sönder.

      Radera
    3. Det handlar inte om försäkring utan om risk/reward.

      Radera
    4. Tim: ja i princip, var gränsen går beror på försäkringsbolaget förväntade marginal på din försäkring.

      Har de som du i ditt andra exempel negativ marginal så blir försäkringen gagnerligt för "dig" även för små händelser (då är det premien som sätter gränsen).

      Det sista är ju ytterligare en anledning till att avstå från sådana försäkringar. Du skall ju inte bara betala din egna marginal utan även kompensera för rötäggens slarv.

      Radera
  3. Hur mycket kapital måste man ha tillgängligt för att kunna ha rörlig ränta , om man förväntar sig att fortsätta så över tid men vill "periodisera" räntekostnaden så att ens rock n roll livsstil inte påverkas?
    (Obs, retorisk fråga, det är såklart svårt att veta exakt hur långt ett snöre behöver vara, mer än tillräckligt...)

    SvaraRadera
  4. Fast den stora fördelen med rörligt är att du har handlingsfrihet. Det är aningens enklare att byta bank, behöver du sälja på grund av skilsmässa eller dylikt behöver du inte betala det bankerna kallar "ränteskillnadsersättning" och du har en realoption i att låsa räntan.

    SvaraRadera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  6. Nej, det är inte strikt räknat lönsamt att binda. Men... dagen efter presidentvalet i USA så lade jag om bolånen (hos Danske Bank) från 3-månaders till 3-års. Kostar mig 400:- i månaden netto. Det är en 'försäkringspremie' som jag är beredd att betala. Det känns som om det kan bli rätt skakigt på marknaderna framöver med tanke på vem som tar över rodret i USA, ev Brexit, val i Frankrike etc etc.

    SvaraRadera
  7. Tänk nu på att vi har en massa oerfarna wannabehipsters i skägg och dito mössa som aldrig varit med om en ränteuppgång. Dessa "män" ligger till 99% på 3-månaders. Bara de faktumet talar för att det bara är en tidsfråga innan de står med brallorna nere.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Blir svårt att finansiera dyr IPA och rocknroll livstil när räntekostnaderna drar iväg. Söder kommer bli ett öde ställe när ingen har råd att gå ut där om man nu tvunget måste bo där.

      Radera
    2. De kan stå och suga på en och samma IPA en hel kväll så smärtgränsen är nog redan nådd.

      Radera
    3. Skulle tro att i princip alla som köpt på söder senaste ~3 åren är minst 2 pers med rätt höga löner så det krävs nog även arbetslöshet för att det ska bli kärvt. Eller en massa simultana skilsmässor förstås :)

      Sedan tror jag att hänsyn kommer tas till bostadsmarknaden o dess inverkan på konsumtion när räntan ska höjas.
      Bara att se på politikernas agerande hittills, det sista de vill är att priserna går ner.

      Radera
    4. Det är ju ett alternativ.
      De har pengar men står med samma flaska en hel kväll för att försöka se cool ut. Etiketten på buteljen viktigare än innehållet. Lite som de själva faktiskt.

      Radera
    5. Stefan: jag trodde du skulle skriva skägget i brevlådan istf brallorna nere...

      Radera
  8. Bankerna tar ju oftast ut en hejdlös premie för den extremt lilla risk de tar.

    Ju längre bindningstid - ju högre riskpremie.

    Nordea just nu (oprutade listräntor):

    Rörligt - 2,02%
    3 år - 1,99%
    8 år - 3,45%.

    Vad Nordea skulle ta för premie om jag gick in och bad om att få 30 års låst ränta vågar jag inte tänka på.

    På de "korta" bindningstiderna är det svårt att tjäna något och på de långa är premien alldeles för hög.

    Kör själv med rörligt men då man prutar på räntan så blir det ju låst i 1 år (man måste ringa in och pruta om varje år) så man kan ju säga att räntan är låst på 1 år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. I USA:

      I Oktober kunde man få 30 års bunden ränta till 3,5% (listräntan - går säkert att pruta lite).

      Tror ni detta hade varit intressant för svenskar om det erbjudits?

      Radera
    2. "Extremt lilla risk"
      Det är ju inte riktigt korrekt iom att de har exponering mot fastighetsmarknaden och människors betalningsförmåga.

      Radera
    3. Nja de flesta obligationerna säljs vidare till pensionsfonder och liknande. Banken sitter inte själv längre än nödvändigt på bostadsobligationer.

      Radera
    4. Om man skall få lägsta räntan måste man ha låg belåningsgrad och hos vissa banker gå "all in", d.v.s. ha all konton och pensionspengar hos dem (exempelvis SEB).

      Bytte till SBAB i somras som inte har sådan krav och är mer förutsägbara. SEB höjde från 1,01% till drygt 2% när avtalet gick ut. SBABs lockränta var 1,28 och stiger efter ett år med ca 0,2%. SEB bjöd 1,44%, men bara om de ficks ta hand om min pension, annars 1,6%.

      Uppenbart är att SEB har fått nya direktiv att mjölka extra mycket till vinst. Enligt dem själva hade de infört en ny beräkningsmodell där de krävde en viss rimlig procent i vinst, men de andra bankerna följde inte efter, så de återgick till det gamla sättet. Om det är sant så tar de nu hutlösa överpriser på räntorna.

      Radera
    5. Hur vet banken att man har allt hos dem? Räcker det inte med att man har lite konto och sparande där för syns skulle?

      Radera
  9. Men när 3 års räntan är lägre än 3 månader känns ju valet faktiskt ganska enkelt...

    SvaraRadera
  10. Skälen till att binda sig för räntan handlar väl inte primärt om "betet" om det förment normalfördelade "högre än 2,12" utan snarare om en svart svan a la 21%... (när förtroendet för diverse fiatvalutor rasar)

    SvaraRadera
  11. Kan man binda på tex 2 år och under 1,50% i ränta så fattar jag inte vitsen med rörlig ränta. Största vinsten gör man dock genom att välja bort de 4 monopolbankena

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...